Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

おはようございます。Manachanです。

今日、東京はいい天気。花の金曜日だ、頑張っていこう！

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今回の日記は、私が講師をつとめる。海外不動産セミナーの案内になります。

これは、昨年２月５日に、東京・神田で開催した、｢アジア太平洋大家の会、結成記念セミナー｣の、Update版という位置づけですが、

あれから１年余り、世界や日本の状況も変わり、不動産市場も大きく変化しました。さらに、アジア太平洋大家の会の、素晴らしい会員さんのおかげで、知見もどんどん蓄積されてきましたので、

そろそろUpdateが必要だろう･･･ということになり、前回同様、私が講演することになりました。

内容は、どちらかといえば、海外不動産投資・初心者向けのセミナーです。｢これから、海外にも目を向けていこう！｣という投資家さん向けに最適だと思います。

今なら、定価の半額で参加できますよ。また、東京は遠くて参加できない、という方には、DVDの販売も用意します。

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■６月１６日（土）アジア太平洋大家の会主催セミナー

当会会長鈴木学による海外不動産投資セミナーです。

今回は「日本・アジア新興国・オーストラリアの違いを徹底分析！」

という内容です。

みなさんは、

おそらく国内の不動産投資に関しては相当なスキルをお持ちだと思います。

せっかくですからそのスキルを海外不動産投資にも活かしてみませんか？

そのためには、まず「それぞれの違い」について勉強してみるのが

一番効率的です。

これから海外不動産投資を始める方にとって最適なセミナーとなりますので、
ぜひ、参加をご検討ください。

　▼【6/12まで半額】詳細はこちら
　http://asia-pacific.tv/fwd3/seminar20120616ma

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今回のセミナーでは、｢日本、アジア新興国、オーストラリア｣というのが、メインテーマですが、

日本も、アジア新興国も、不動産市場の状況は大きく変貌しましたが、オーストラリアも、そうです。

オーストラリアの場合、昨年と今年とで、一番変わったのが、住宅ローンの金利。欧州危機を引き金とした相次ぐ利下げにより、すでに１％以上、金利が安くなってします。

私はオーストラリア（シドニー）で、戸建とユニットを一つづつ持っていて、どちらも住宅ローンが、変動金利で残っているのですが、

ここ１年の利下げで、金利負担がずいぶん軽くなり、キャッシュフローは改善しています♪それも、オーストラリアへの里帰り旅費が捻出できる位・・・

一方で、不動産価格は、豪州全土をみると、まだ上昇トレンドではありません。個別では、いろいろありますが、全体として停滞しています。

しかし、利子が下がると、不動産市況が盛り上がるのが、この国の常･･･

いまの公定金利は、３．５％。オーストラリアの歴史上稀にみる低金利（１年ちょっと前まで、４．７５％だった）。

欧州情勢にも左右されますが、嵐が収まれば、今後は

｢不動産価格上昇｣→｢バブルになるの嫌だから金融引き締め｣→｢住宅ローン金利上昇｣→｢ローン負担が重くなり、買い意欲減退｣→｢不動産価格安定化｣

ということになると思います。つまり今は、

豪州不動産、最大の買い場

だと思って、間違いないでしょう。昨日も、韓国人の元同僚が、

｢韓国の家を売って、豪州で家買いたいが、Manachanどう思う？｣

と、相談してきたので、

｢韓国の家を売るタイミングとして、今がベストかどうかは分からないが、豪州で家を買うなら、今こそチャンスだと思うよ｣

と、お答えしました。

あと、もう一つ、嬉しいニュースが・・・

７月２４～２５日に、全国賃貸住宅フェア＠東京が開催されます。来場者予想、３万人を超える、日本最大の｢賃貸経営見本市｣です。

私も、この場で海外不動産投資ネタで講演するわけですが、それとは別に、

｢アジア太平洋大家の会｣でも、ブースを出展することにしました。

細かい内容は、これから詰めていきますが、

賃貸住宅フェアで、ブースを出展すると、良いことがたくさんあるのです。

その一つが、会場内で｢ビジネスセミナー｣を、１日１回、開催できること。

フェアは２日間ありますので、合計２回、開催できるのです。しかも、３万人を超える来場者を相手に・・・

これは、やるっきゃないですよね。何を仕掛けようか、いま、いろいろ考えているところです。本当に楽しみですね。

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Manachanです、こんばんは。

今日は、ちょっと知的に(？)、アジア新興国通貨の話でいきますね。

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私が代表をつとめる、｢アジア太平洋大家の会｣･･･昨年２月に発足して以来、会員数は増え続け（現在７５０名）、

折しも海外不動産投資ブームにも乗って、東南アジア新興国を中心に、ものすごい数の不動産物件を、(私を含めて)会員が買ってきました。

中でも人気ベスト３は、マレーシア、フィリピン、タイ。日本に近くて行きやすく、経済成長が続き、法制度もそれなりに整備された３カ国。すでに、海外不動産の定番ですね。

しかし、日本人投資家にとって、気になるのは、｢為替レート｣。

現地で不動産買って、順当に値上がったとしても、｢いま、円に換算したらいくらなの？｣･･･これがどうしても、気になってしまいます。

特に、今は円高の時代。いま、米ドルもユーロも、そして新興国通貨も、日本円に比べれば値を下げてしまっているのが常。

ここ１年、マレーシアリンギットも、タイバーツも、しっかり、円に対して下落しています。｢アジア太平洋大家の会｣発足時（昨年２月）現在を比べてみると、

マレーシアリンギット
　　２７．０円　→　２４．７円　（８．５％下落）

タイバーツ
　　２．７０円　→　２．５０円　（７．５％下落）
　　

ところが、フィリピンペソだけは、なぜか、あまり下がっていません。

フィリピンペソ
　　１．９０円　→　１．８４円　（３．１％下落）

対・米ドルで、東南アジア各国通貨の為替レートの、ここ３年間の推移をみると、傾向がさらにはっきりします。

・マレーシアとタイ、インドネシアは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げてきたが、ここ１年の間は対ドル下落傾向

・ところがフィリピンは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げた上に、ここ１年も対米ドル為替は安定

私はフィリピンでマンション３戸買っています。これはもちろん、フィリピンペソ建ての資産ですが、

米ドルに対しても、ましてや日本円に対しても、価値がほとんど毀損しない･･･ペソの安定感は抜群だと感じています。

フィリピンで物件を買った、他の多数の投資家さんたちも、同じ感想を抱いているのではないでしょうか？

なぜいま、｢フィリピンペソ｣が最強なのか？

非常に難しい問題ですが、一つの仮説として、私が考えるのは、

・フィリピンは、マレーシアやタイに比べて、海外からの直接投資(FDI)の割合が低い

・反面、世界経済が不調な時期になると、ペソはどの国の通貨よりも安定する

端的な例として、フィリピンとマレーシアを単純比較してみましょう。

現時点では、マレーシアの方が、国民経済としてみれば、フィリピンよりはるかに先進国に近く、所得も高い。人口はフィリピンが３倍以上多いですが、GDPはほとんど同水準です。

しかも面白いことに、マレーシアは海外直接投資（日本など海外各国から、工場・ビジネス移転などのかたちで投資）を大きく受け入れているのに対し、

フィリピンの場合、海外直接投資の割合が低く、代わりに、世界中に出稼ぎに行った自国民からの送金の占める割合が非常に大きい。

人口　　
マレーシア　　２７００万人　　フィリピン　９４００万人

海外送金
マレーシア　　GDPの０．５～１％　　フィリピン　GDPの１０％

ま、普通に考えれば、フィリピンよりマレーシアの方が、はるかに｢真っ当な経済成長｣を遂げているといえるでしょうね。

マレーシアは、海外投資を受け入れ国内に雇用をつくり、国民が海外に出稼ぎに行かずとも食えるのに対し、

フィリピンは、海外投資が少なく、国内の雇用も不足しているが故に、国民が海外に出稼ぎに行って、その送金に頼っているわけなので･･･。

ですがこのことが、世界経済がピンチな時における、｢フィリピンの不思議な強さ｣に結びついている面もあると思うのです。なぜか？

マレーシアの外国直接投資は、外国人が意思決定しています。

一方、フィリピンの外国送金は、出稼ぎに行ったフィリピン人が意思決定しています。

いま、なぜマレーシアリンギットの価値が下がるのか？今は、欧州をはじめ、世界経済・金融がピンチの局面ですので、

これまで、マレーシアに投資してきた欧米の金融機関や多国籍企業が、マレーシアから投資を引き揚げ、自国の損失補てんに充てる。だから、リンギットに対する需要が落ち、この通貨の価値は下がる。

１９９７年のアジア経済危機で、マレーシアが一気に苦境に陥ったのも、まさにこのパターンでしたね。

一方で、フィリピンの場合、そもそも海外直接投資の割合が高くないので、外資が引き揚げたところで、影響はたかが知れている。

むしろ、フィリピンにお金をもたらしているのは、海外に出稼ぎに行ったフィリピン人であり、彼らの本国の家族に対する思いは、変わらない。送金額は減らない･･･

だから、ペソは下がらない。この通貨は、世界不況に強いのです。

でも、よく考えれば･･･フィリピン人が一番多く出稼ぎに行ってる｢米国｣の景気が落ちたらどうなるのか？

リーマンショックの年、確かに、米国からフィリピンへの送金は減りました。

でも、出稼ぎフィリピン人は、年々、進化しています。サウジアラビア、日本、シンガポール･･･米ドル圏外にも、たくさん出稼ぎに出ていますし、しかも、出稼ぎ者の高学歴化、高収入化も進んでいます。

たとえ米国がコケても、世界中に散らばったフィリピン人の送金は、止まらない。これまで、一貫して増え続けています。

あと、世界経済が不況になったら、収益の落ちた先進国企業が、ビジネス機能を労賃の安いフィリピンに移すニーズが高まります。

フィリピン人は英語力が抜群に高いので、欧米企業アウトソーシングの受け皿になれるのです。

以上をまとめると、フィリピン経済は、世界経済が好調な時は、製造立国として成功しているマレーシアやタイに(インドネシア、ベトナムにさえ・・)、見劣りしてしまうけど、

世界経済が不調になったら、｢年々進化する、出稼ぎ者の海外送金｣と、｢英語を活かしたアウトソーシング｣の二本立てで、抜群の粘り腰を発揮する不思議な経済。

かくして、フィリピンペソは下がらない。世界不況に強い通貨なのです。

私思うに、東南アジア新興国で資産を持つなら、

｢世界好況に強いマレーシア｣と、｢世界不況に強いフィリピン｣の両方に投資して、通貨の面でリスクヘッジをするのが良いと思います。

新興国にも、いろんなタイプの経済・通貨がある。
｢おいしいとこ取り｣でいきたいものですネ。

今日の日記、｢面白かった｣、｢ためになった｣と思った方は、是非！
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おはようございます。Manachanです。

久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。

不動産ブログランキング、最近、１１～１４位が定位置なような気がする。いつも応援ありがとうございます。
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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。

だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。

これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、

結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。

以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。

・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)

・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。

私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。

だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。

全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。

「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。

実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、

例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。

だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。

自分の客付け能力のなさを、大家に転嫁して自分ノーリスク・・・っていうふざけたビジネスモデルは、早く破綻すればいいと思う。

今日はちょっとテンションあがってしまいましたね。
でも、この文章、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング、愛の応援ぽちThanks！
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久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。

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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。

だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。

これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、

結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。

以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。

・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)

・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。

私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。

だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。

全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。

「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。

実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、

例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。

だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。

自分の客付け能力のなさを、大家に転嫁して自分ノーリスク・・・っていうふざけたビジネスモデルは、早く破綻すればいいと思う。

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Manachanです、おはようございます。今日は真面目な話題で・・・

「３・１１」東日本大震災から、１年３ヶ月が経ちました。

ここ東京で、あの出来事は忘却の彼方に去ったような印象がありますが、

東北・北関東の被災地では、今でも、震災の爪痕が残り、復興はまだまだ先の話。特に津波で丸ごと流された街や、原発事故で未だ自宅に戻れない地域の方々は、なおさらです。

不動産ブログランキング、１１位に浮上！トップ１０復帰、目前。
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あの震災は、物理的な被害のみならず、「風評被害」というかたちで、心理的にも、日本の社会に大きな爪痕を残したと思います。

特に、「原発事故」、「放射能」という要素を伴い、かつ「ツイッター」「モバイル」全盛の、発達した情報化社会で起こった災害ですので、

自制のきかないデマの拡散、恐怖煽りと、風評被害･･･リスク・コミュニケーションという意味では、日本の、かなり恥ずかしい面が出たと思っています。

私の生まれ故郷・千葉県柏市も、原発事故の風評被害を受け、イメージの低下に苦しんだ都市のひとつです。

千葉県内では、液状化で苦しんだ浦安市と並び、最も打撃を受けたのが、「放射能ホットスポット報道」の暴風を受けた、柏市(および周辺の東葛５市)だと思います。

その影響は、人口統計にはっきり出ています。東京通勤圏に位置し、利便性の高い柏市。震災前は、年６０００人のペースで、人口が増加し続けていましたが、

震災の起こった年の増加数は、わずか４００人。しかも２０１１年７月から２０１２年４月にかけての９ヶ月に限っていえば、１５００人以上、人口を減らしました。

浦安の場合、液状化で街の至るところで、目に見える被害があったわけですが、内陸の台地面に位置し地盤の良い柏市の場合、地震の被害は、ほとんど見られず、

人口減少を説明できる理由は、放射能報道による風評被害のみ・・・でした。

柏市の歴史、始まって以来、初めて経験する人口減少･･･私もこれには、大変、心を痛めましたが、

「原子力災害の心理的影響」という物事の本質ゆえに、役所が安全宣言しても逆効果だし、学校や幼稚園の除染につとめても、人口減少のトレンドに影響を及ぼすことはできず、

「世間が、放射能のことを忘れ去ってくれる」以外に、特効薬はないわけです。

ですが、散々苦しんだ柏市にも、ようやく「春」がやってきました。

今年４月以来、人口が上昇トレンドに転じているのです。しかも、純粋な社会増（転入－転出）により、人口が増えているのです。

震災前と同様、人々が、柏市を住まいとして選んでくれた、「足で投票」した結果として、人口増が実現しているのです。

ま、気になる放射線量に関しても、震災以来、一貫して改善が続き、最新の測定データでは、柏市の４０小学校平均の線量(地上５０ｃｍ)が、０．１３マイクロシーベルトにまで下がっています。

この数値は、昨年６～７月、｢週刊現代｣などのホットスポット報道で騒がれた当時の、約３分の１。

私の住む、都内江東区の小学校平均が、０．１０程度で、ほぼ定常状態ですから、今や｢都内に住んでも、柏に住んでも、線量は変わらない｣と言ってよい。

また、柏市内に不動産物件を持つ、私個人の体験としても、｢柏の勢いの回復｣を肌で感じています。

柏駅徒歩圏にある、築古の区分マンションを、賃貸に出そうとしていましたが、今年２～４月は、いくら頑張っても反応が鈍く、管理会社と共に、｢やっぱり異常事態だわ･･･｣と、途方に暮れていました。

ところが５月に入ると、いきなり法人の申し込みが入り、

その法人契約が、勤務先変更により急遽キャンセルになった後、今度は個人の申し込みが････

しかも、その個人入居者の方は、｢周辺市区から、仕事探しのため、柏駅前に越してきた｣という･･･東葛のビジネス中心地としての、柏らしい動きですね。

今年５月といえば、柏市の人口の勢いが、すでに完全に戻った時期でもあります。

Kashiwa finally comes back･･･柏市は震災、風評を乗り越え、力強く復活しました！

柏市とともに、震災の影響で人口減少に見舞われた千葉県内の市川市、松戸市、浦安市、千葉市美浜区なども、４月からは明らかに人口増に転じていますから、

千葉県全体の勢いも、完全に、震災前に戻ったといえましょう。

今日の日記、面白かったと思った方、そして柏市や千葉県ファンの皆様、
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Manachanです。こんばんは。

今日は、会社から帰って、子供寝かしつけた後、「やぬじぬ」(家主と地主)の海外不動産投資コラム書いて、その後、ブログタイム･･･忙しい日々が続きます。

なお、私の「やぬじぬ」コラムは、もちろん、ブログでは発表しないので、コラム読みたい人は、｢やぬじぬ｣購読してくださいね。

不動産ブログランキング、１１位をキープ。今日も、頑張っていこう。
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前回は、千葉県柏市の話題だったので、今回は、オーストラリアの話題でいきますね(関連が分からんぞ･･･)。

オーストラリア、大方の予想を裏切って、公定金利が、また下がりましたね。３．７５％だったのが、今では３．５％･･･リーマンショック後の最低水準（３．０％）に、どんどん近づいてきた。

同国の金利が下がると、他の欧米先進国との金利差が縮小して「うまみ」が亡くなるから、当然、豪ドルも売られて下がる。

つい最近まで、豪ドルは米ドルより高かったのに、今や米ドル以下。１豪ドル＝７８円前後。

豪州の物件価格も、地域差はありますが、感覚的には、だいたい、今が底で、大都市部では、すでに底入れしているような印象を受けます。

豪ドルは安い、金利は安い、不動産価格は安い！

真面目な話、豪州不動産買うなら、今が最高の買い場･･･という気がしますねえ。

その最高のタイミングで、私は、再来週、オーストラリアに行きます。

シドニーで、地中海料理のディナーに舌鼓を打ちながら、現地の不動産投資コミュニティにお呼ばれ･･･素敵な機会をいただきました。

【セミナーのお知らせ】

日時：　6月21日（木）18：30～
場所：　リトルイタリアンビレッジ,イースタンシドニー某所の地中海料理
日本より特別ゲスト！鈴木　学様　(アジア太平洋大家の会　会長)お見逃しなく！

シドニー在住の方、もし興味があれば、コメントかメッセージで、私にご連絡くださいね。

私が特別ゲストなんて、こっぱずかしいけど･･･日本で立ち上がりつつある、海外不動産投資のトレンドについて、だいたい１０分ほど、ミニ基調講演をしてきます。

私としては、シドニーで、投資家の皆様と交流できるのが、何よりも楽しみです。ディナーセミナーなんて、ロマンチックですよねえ♪

あと、シドニーでは、免許証を更新したり、税金の申告をしたりと、全然ロマンチックじゃない用事もやってきますが･･･これもお愛嬌ということで。

今日の日記、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング応援、夜露死苦っ！
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前回は、千葉県柏市の話題だったので、今回は、オーストラリアの話題でいきますね(関連が分からんぞ･･･)。

オーストラリア、大方の予想を裏切って、公定金利が、また下がりましたね。３．７５％だったのが、今では３．５％･･･リーマンショック後の最低水準（３．０％）に、どんどん近づいてきた。

同国の金利が下がると、他の欧米先進国との金利差が縮小して「うまみ」が亡くなるから、当然、豪ドルも売られて下がる。

つい最近まで、豪ドルは米ドルより高かったのに、今や米ドル以下。１豪ドル＝７８円前後。

豪州の物件価格も、地域差はありますが、感覚的には、だいたい、今が底で、大都市部では、すでに底入れしているような印象を受けます。

豪ドルは安い、金利は安い、不動産価格は安い！

真面目な話、豪州不動産買うなら、今が最高の買い場･･･という気がしますねえ。

その最高のタイミングで、私は、再来週、オーストラリアに行きます。

シドニーで、地中海料理のディナーに舌鼓を打ちながら、現地の不動産投資コミュニティにお呼ばれ･･･素敵な機会をいただきました。

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場所：　リトルイタリアンビレッジ,イースタンシドニー某所の地中海料理
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私が特別ゲストなんて、こっぱずかしいけど･･･日本で立ち上がりつつある、海外不動産投資のトレンドについて、だいたい１０分ほど、ミニ基調講演をしてきます。

私としては、シドニーで、投資家の皆様と交流できるのが、何よりも楽しみです。ディナーセミナーなんて、ロマンチックですよねえ♪

あと、シドニーでは、免許証を更新したり、税金の申告をしたりと、全然ロマンチックじゃない用事もやってきますが･･･これもお愛嬌ということで。

今日の日記、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング応援、夜露死苦っ！
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Manachanです。おはようさん。

過去二回連続で、韓国ネタが続いたので、今度は埼玉ねたでいきますね（関連がよく分からんなあ･･･）。

不動産ブログランキング･･･激戦のなか、Manachanしぶとく１２位キープ。
やっぱベスト１０に復帰したいなー。今日も応援ぽちお願いね♪
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これまで、主に千葉県内で、企画アパート用地を探してきましたが、同じタイプのアパートは、実は埼玉県でも建築可能です(注．東京、神奈川はほぼ無理)。

埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か？どっちが都会か？どっちが洗練されているか？論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も･･･)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

（埼玉県の戸田・和光・川口）＞（千葉県の市川・松戸）

一般論としては、そういう感じになります（個別には、いろいろあります）。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、｢地価と賃料のバランス｣が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった！！

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった！！

それが、つくばエクスプレス沿線の｢八潮｣と｢三郷中央｣です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には｢埼玉の鉄道｣とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね（で、戸田や和光の土地みて、どうしても｢千葉より高い｣という印象を持ってしまう･･･）。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心２０ｋｍ圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで７分、浅草１３分、秋葉原へ１８分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり！

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪５０万を平気で切ってるじゃん！
（注.もちろん、個別にみれば、坪８０万を超えている土地もあります。）

なぜ、安いのか？

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
－青梅・秋川以遠
－厚木以遠
-横須賀以遠　
-千葉以遠　
-柏以遠　
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの｢見える賃貸経営｣をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅１０分圏内なら、ワンルームの賃料が平均７万を超えている！

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、｢帝都北千住に７分｣、｢世界のアキバに１８分｣という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心２０ｋｍ圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは８万３千人強ですが、今後１０～２０年にわたって人口が増加し、１０万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、｢３０年間、勝ち続ける賃貸経営｣も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

八潮駅徒歩圏は、将来を見越して、比較的低リスク、高収益な賃貸経営ができそうなエリアだと、私は感じています。

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Manachanです。おはようさん。

過去二回連続で、韓国ネタが続いたので、今度は埼玉ねたでいきますね（関連がよく分からんなあ･･･）。

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これまで、主に千葉県内で、企画アパート用地を探してきましたが、同じタイプのアパートは、実は埼玉県でも建築可能です(注．東京、神奈川はほぼ無理)。

埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か？どっちが都会か？どっちが洗練されているか？論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も･･･)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

（埼玉県の戸田・和光・川口）＞（千葉県の市川・松戸）

一般論としては、そういう感じになります（個別には、いろいろあります）。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、｢地価と賃料のバランス｣が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった！！

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった！！

それが、つくばエクスプレス沿線の｢八潮｣と｢三郷中央｣です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には｢埼玉の鉄道｣とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね（で、戸田や和光の土地みて、どうしても｢千葉より高い｣という印象を持ってしまう･･･）。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心２０ｋｍ圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで７分、浅草１３分、秋葉原へ１８分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり！

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪５０万を平気で切ってるじゃん！
（注.もちろん、個別にみれば、坪８０万を超えている土地もあります。）

なぜ、安いのか？

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
－青梅・秋川以遠
－厚木以遠
-横須賀以遠　
-千葉以遠　
-柏以遠　
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの｢見える賃貸経営｣をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅１０分圏内なら、ワンルームの賃料が平均７万を超えている！

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、｢帝都北千住に７分｣、｢世界のアキバに１８分｣という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心２０ｋｍ圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは８万３千人強ですが、今後１０～２０年にわたって人口が増加し、１０万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、｢３０年間、勝ち続ける賃貸経営｣も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

八潮駅徒歩圏は、将来を見越して、比較的低リスク、高収益な賃貸経営ができそうなエリアだと、私は感じています。

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前回に続き、韓国不動産ネタでいきます。

キムチの国、ハングルの国、K-popの国、ヨン様、キムヨナちゃんの国･･･日本のすぐ隣りにある、身近な韓国ですが、

この国の不動産が、日本の投資家のあいだで話題に上ることは少なく、(主観的には)謎のベールに包まれています。

その最たるものが、前回紹介した、｢チョンセ｣なる、韓国独特の賃貸システム。

・賃借人が、物件価格の３～８割という、膨大な保証金(チョンセ)を用意して、大家に渡す
・その代わり、２年間、家賃タダで住める
・大家は、チョンセでもらった現金を運用して、稼ぐ

日本人の感覚からすれば、信じがたいシステムですが、この｢チョンセ｣、昨今は、韓国社会情勢の変化により急速に廃れているようで、

あと１０年後には、チョンセはなくなって、ウォルセ(月額家賃)だけになる

と言い切る論者もいるほどです。

チョンセが廃れるのは、韓国社会の成熟化、高齢化、経済成長の鈍化により、韓国内に高利で運用できる投資対象が少なくなり、

大家がチョンセもらって、運用しても、儲からない。だったら、家賃もらった方がマシじゃん？･･･というトレンドになったからだそうです。

さらに言うと、チョンセの位置づけは、大家にとっては、｢利子の要らない銀行融資｣のようなもので、

不動産価格が一貫して上がる局面であれば、レバレッジとして、とても価値の高いものだった。

しかし、ここ数年の韓国は、不動産価値の伸びが停滞しており、チョンセでレバレッジきかせる意味も薄れてきています。

韓国もだんだん、日本に似てきているんですね。

すでに韓国では、

チョンセとウォルセ(家賃)のハイブリッドシステム

なるものが登場しています。前回紹介した、ソウル郊外、龍仁(ヨンイン)市ファミリーマンションの例でいれば、

不動産価格　　２億９５００万ウォン　（約１９５０万円）

パターン１　｢チョンセを１億ウォンもらった場合｣
家賃：４５万ウォン/月　（５４０万ウォン/年）
現金手出し：１億９５００万ウォン
賃貸利回り：１．８％
Return on Cash：２．８％

パターン２　｢チョンセを５千万ウォンもらった場合｣
家賃：７８万ウォン/月　（９３６万ウォン/年）
現金手出し：２億４５００万ウォン
賃貸利回り：３．２％
Return on Cash：３．８％

一応、家賃を得ることによって、少ないですが２～３％の賃貸利回りが得られ、

それプラス、預かったウォルセを、銀行やファンドで運用して、利益を上げることも、理論的には可能です(やり方、詳しく知ってるわけじゃないけど･･･)

今後、韓国にチｇョンセがなくなって、完全にウォルセ(月額家賃)の世界になったら、賃貸利回りは、満室時５％くらいのところに、落ち着いてくる気がします。

チョンセの国から、家賃の国へ･･･

韓国の不動産事情も、年々、変わってきてるんですね。

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