韓国ソウル物件

Manachanです、こんばんは。

今日も元気に、海外不動産ねたで書いていきますので、応援お願いします。

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今回は、日本のすぐ隣りにあるのに、Manachan不動産ブログで、まだ取り上げたことのない国・・・韓国のお話です。

以前、私の部下だった韓国人が、ソウル郊外にある、自宅(ファミリータイプマンション)を売りに出すことになりました。

彼は、私が世界中で不動産買いまくっているのを、当然知っているので、

「まなぶさん。韓国でひとつ、買いませんか?」

場所は、ソウルから約40kmの距離にあるベッドタウン-龍仁(ヨンイン)市

東京・首都圏でいうと・・・そうだなあ、大体、「千葉ニュータウン」に相当する立地でしょうか。

都心から少し遠いけれど、自然が豊かで、近年、急速に発展しているところです。

ここにある、3部屋、かなり広めのファミリーマンションを、私になら、特別価格(?)3億ウォンで売ってくれるという。

3億ウォンは、今のレートで、約1980万円。円高なので、2000万円を切ってきますね。韓国人にとっての3億ウォンは、日本人の貨幣感覚でいえば3000~4000万円くらいに相当すると思います。

面白いのは、韓国には、チョンセ(伝貰)という、驚愕の賃貸制度があること、

チョンセとは、「高額の保証金を預ければ、その運用益で家賃負担が不要となる韓国独特の賃貸制度」。分かりやすくいうと、


・売価2000万円くらいのマンションを借りる人が、その半額、1000万円くらいの現金を用意し、保証金として大家に預ける

・このお金を預けると、毎月の家賃負担がタダになる。

・大家は、預かった1000万円を運用して収益を上げる

世界広しといえども、ほとんど韓国でしかみられない、独特の賃貸制度といえましょう。

実は、上記のソウル郊外物件も、

・売価3億ウォン

・チョンセが、1.7億ウォンとれる

・だから、1.3億ウォン(約860万円)の手出しで、この物件を所有できる

手出しが860万円で済むのはともかくとして、家賃の利回りがゼロというのは、ちょっとねえ・・・

預かった1.7億ウォンを、どれだけ高利で運用できるか?
この物件を保有して、数年後に、どれだけの高値で売れるか?

この辺が見えてこないと、買えないよなあ・・・やっぱり。

ちなみに、いま韓国の不動産市場は、結構、下火になっていて、不動産買っても、以前のように値段が上がらない時代に入ってきているそうです。

高利の投資先も、韓国内にあまり見つからず、大家がチョンセもらっても、運用することが難しいので、

したがって、韓国ではチョンセがどんどん少なくなり、月額家賃制度(ウォルセ)に変わりつつあるようです。

ウォルセの場合、家賃がどれくらいとれるのか?表面利回りでどれくらいになるのか、現在、確認中です(せいぜい5~6%くらいと思いますが・・・)。

韓国に興味がある、韓国人の奥さんと結婚した、いまソウルに住んでいる・・・等々の理由で、不動産購入に興味があれば、私までご連絡くださいね。

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「まなぶさん。韓国でひとつ、買いませんか?」

場所は、ソウルから約40kmの距離にあるベッドタウン-龍仁(ヨンイン)市

東京・首都圏でいうと・・・そうだなあ、大体、「千葉ニュータウン」に相当する立地でしょうか。

都心から少し遠いけれど、自然が豊かで、近年、急速に発展しているところです。

ここにある、3部屋、かなり広めのファミリーマンションを、私になら、特別価格(?)3億ウォンで売ってくれるという。

3億ウォンは、今のレートで、約1980万円。円高なので、2000万円を切ってきますね。韓国人にとっての3億ウォンは、日本人の貨幣感覚でいえば3000~4000万円くらいに相当すると思います。

面白いのは、韓国には、チョンセ(伝貰)という、驚愕の賃貸制度があること、

チョンセとは、「高額の保証金を預ければ、その運用益で家賃負担が不要となる韓国独特の賃貸制度」。分かりやすくいうと、


・売価2000万円くらいのマンションを借りる人が、その半額、1000万円くらいの現金を用意し、保証金として大家に預ける

・このお金を預けると、毎月の家賃負担がタダになる。

・大家は、預かった1000万円を運用して収益を上げる

世界広しといえども、ほとんど韓国でしかみられない、独特の賃貸制度といえましょう。

実は、上記のソウル郊外物件も、

・売価3億ウォン

・チョンセが、1.7億ウォンとれる

・だから、1.3億ウォン(約860万円)の手出しで、この物件を所有できる

手出しが860万円で済むのはともかくとして、家賃の利回りがゼロというのは、ちょっとねえ・・・

預かった1.7億ウォンを、どれだけ高利で運用できるか?
この物件を保有して、数年後に、どれだけの高値で売れるか?

この辺が見えてこないと、買えないよなあ・・・やっぱり。

ちなみに、いま韓国の不動産市場は、結構、下火になっていて、不動産買っても、以前のように値段が上がらない時代に入ってきているそうです。

高利の投資先も、韓国内にあまり見つからず、大家がチョンセもらっても、運用することが難しいので、

したがって、韓国ではチョンセがどんどん少なくなり、月額家賃制度(ウォルセ)に変わりつつあるようです。

ウォルセの場合、家賃がどれくらいとれるのか?表面利回りでどれくらいになるのか、現在、確認中です(せいぜい5~6%くらいと思いますが・・・)。

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勤続3年

おはようございます。Manachanです。

今回は本業のサラリーマンの方の話ですが、6月1日をもって、勤続3周年になりました。

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勤続3年、世間的に見れば、「だから何なの?」ということになるでしょうが、

私にとって、同じ会社に3年勤めたというのは、それなりに、画期的なことです。

これまで、20年近く、社会人やってきましたが、一社での勤続年数は、最長で4年6ヶ月。平均の勤続年数は、3年1ヶ月。

ですので、3年も勤め上げると、「我ながら、よくがんばったなあ・・・」という感覚です。

同世代の友人には、「転職回数、結構多いなあ」と、よく言われますが、

3~4年ごとに、会社換わるのは、私にとって、ごく自然なことです。

私は、会社と自分との関係を、結構ドライに割り切っているところがあって、

「今の会社で、今後1年間留まった場合、履歴書に書けるような、有益な経験ができるか?」
「今の会社で、今後1年間頑張って、組織のなかで自分の置かれた立場を、変えられる可能性があるのか?」

その答えがいずれもNoであれば、私はあっけらかんと、転職してしまう方です。

実際、私の経験上、転職こそが、上記をいずれもYesにする、手っ取り早い解決策であることが多いし、

また、「転職する」=「中途採用を募集している」ことでもありますので、それだけ、儲かっている会社に身を置ける可能性がある、ということでもあります。

もちろん、転職は万能ではないし、転職したらさらに状況が悪くなることも十分ありますので、

自分の専門、キャリアが何であるのか、新しい会社に身をおくことによって、キャリアにどれだけ、プラスの影響があるのか・・・その辺は、考え抜かなければなりません。

会社を選ぶことは、不動産投資の判断と似ているのかなあ・・・と思います。

「この物件を、あと数年、持ち続けることで、どれだけの収益が得られるのか?」
「この物件を頑張って経営した場合、今後数年で、収益を改善できる可能性がどれだけあるのか?」

その答えが、いずれもNoであれば、売り抜けることを考える・・・結局、転職する際の判断と同じかなあと思います。

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少ない給料で、もっと働け!

Manachanです。こんばんは。

前回の日記「勤続3年」に引き続き、「サラリーマン職業生活」シリーズでいきますね。

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私は日本のほか、オーストラリア、中国、米国、そしてインド。計5カ国で働いた経験があります。

そういう経験をしている人間は、日本ではまだ珍しいこともあって、

「外国の職場って、日本とどう違うんですか?」

みたいな質問を、いろんな人から、よく受けます。

私の正直な実感でいえば、たとえ国が違っても、「カイシャ」なるものの本質に、そう大きな違いがあるわけではない。

どの国のカイシャにも、ボスがいて、大多数のサラリーマンがいて、いろんな部署があって、上下関係があって、仕事のできる奴と、できない奴がいて・・・・

もちろん、職場によって定時に帰れる、帰れないの違いがあるとか、英米系企業では「フェアネス」の価値観が重視されるとか、女性管理職の割合が多いとか、そんな程度の違いはありますが、

その何よりも増して、

「儲かってる会社」と「儲かってない会社」の違いは、実に大きい。

「儲かってない会社」の生態は、どの国でも、驚くほどよく似ている。

と感じます。

私が海外や、日本国内の外資系企業で働いていて、会社の業績が悪い時に、よく耳にした言葉は、

Work more with less!
(少ない給料で、もっと働け!)

でした。あと、こんな言葉も、よく聞きましたね。

We are lucky to be employed
(職があるだけ、まだマシなんだよ・・・)

こういう言葉を聞いた時の、会社や業界の状況というのは、押しなべて、

・需要に比べて供給が過剰で、競争は激しく、利益率が年々下がる、レッドオーシャン(血の海)状態

・会社の想定する売上や利益に比べて、人員や給与水準が過剰

極めて厳しい状況のなかで、会社を存続させたい経営者の思いが、Work more with less!という言葉になる・・・気持ちはよく分かりますが、

彼らが、この言葉を口にしている間、会社の業績が好転したという話は、一つも聞いたことがありません。

普通考えて、当然ですよね。「少ない給料でもっと働け」というメッセージが会社全体に伝わると、どうなるか?

・この言葉を聞いて、ハッピーになる社員はいない

・この言葉を聞いて、「よし、会社存続のために頑張るぞ!」と、張り切る社員はいない

・だから、有能で、転職能力の高い社員は、どんどん、他社に移る

・スキルが低く、今の会社しか居場所のない社員ばかりが残る

日本でも、オーストラリアでも、中国でも、どこでもそうでした。会社員として働く人間の気持ち、「活躍したい」、「評価されたい」、「感謝されたい」、「社会に貢献したい」という気持ちは、世界のどこも変わらない。

Work more with less!という言葉に、会社員、職業人の欲求を満たす要素は一つもない。ハッキリ言うけど、こんな言葉を口にするような会社は、負け組。経営者を代えるか、市場から淘汰されたほうがいい。

最後に、やはり不動産の話題に関連させますが、

日本で私が関わってきた不動産業者は、Work more with lessなノリの会社がかなり多いと感じます。

そういう、ブラックな会社とは、物件の売買や、賃貸付け程度のお付き合いにとどめ、

企画アパートなど、戦略的な不動産事業で、パートナーとしてお付き合いしているのは、社員が誇りを持って働いている会社ばかりです。

そういう会社は、Work more with lessなんて、言わないはずですし・・・

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私の正直な実感でいえば、たとえ国が違っても、「カイシャ」なるものの本質に、そう大きな違いがあるわけではない。

どの国のカイシャにも、ボスがいて、大多数のサラリーマンがいて、いろんな部署があって、上下関係があって、仕事のできる奴と、できない奴がいて・・・・

もちろん、職場によって定時に帰れる、帰れないの違いがあるとか、英米系企業では「フェアネス」の価値観が重視されるとか、女性管理職の割合が多いとか、そんな程度の違いはありますが、

その何よりも増して、

「儲かってる会社」と「儲かってない会社」の違いは、実に大きい。

「儲かってない会社」の生態は、どの国でも、驚くほどよく似ている。

と感じます。

私が海外や、日本国内の外資系企業で働いていて、会社の業績が悪い時に、よく耳にした言葉は、

Work more with less!
(少ない給料で、もっと働け!)

でした。あと、こんな言葉も、よく聞きましたね。

We are lucky to be employed
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こういう言葉を聞いた時の、会社や業界の状況というのは、押しなべて、

・需要に比べて供給が過剰で、競争は激しく、利益率が年々下がる、レッドオーシャン(血の海)状態

・会社の想定する売上や利益に比べて、人員や給与水準が過剰

極めて厳しい状況のなかで、会社を存続させたい経営者の思いが、Work more with less!という言葉になる・・・気持ちはよく分かりますが、

彼らが、この言葉を口にしている間、会社の業績が好転したという話は、一つも聞いたことがありません。

普通考えて、当然ですよね。「少ない給料でもっと働け」というメッセージが会社全体に伝わると、どうなるか?

・この言葉を聞いて、ハッピーになる社員はいない

・この言葉を聞いて、「よし、会社存続のために頑張るぞ!」と、張り切る社員はいない

・だから、有能で、転職能力の高い社員は、どんどん、他社に移る

・スキルが低く、今の会社しか居場所のない社員ばかりが残る

日本でも、オーストラリアでも、中国でも、どこでもそうでした。会社員として働く人間の気持ち、「活躍したい」、「評価されたい」、「感謝されたい」、「社会に貢献したい」という気持ちは、世界のどこも変わらない。

Work more with less!という言葉に、会社員、職業人の欲求を満たす要素は一つもない。ハッキリ言うけど、こんな言葉を口にするような会社は、負け組。経営者を代えるか、市場から淘汰されたほうがいい。

最後に、やはり不動産の話題に関連させますが、

日本で私が関わってきた不動産業者は、Work more with lessなノリの会社がかなり多いと感じます。

そういう、ブラックな会社とは、物件の売買や、賃貸付け程度のお付き合いにとどめ、

企画アパートなど、戦略的な不動産事業で、パートナーとしてお付き合いしているのは、社員が誇りを持って働いている会社ばかりです。

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二つの「幕張」

Manachanです。おはようございます。

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企画アパート新築のために、いま千葉県内で土地探ししている最中ですが、

新松戸駅前の土地は、他のバイヤーにとられ・・・

気を取り直して、県内東葛地区と、京葉地区で、土地探し継続中です。

こないだ見た、「幕張の土地」は、とても良かったですよ。

「幕張」といえば、皆さん、「ベイタウン」や「アウトレットモール」、「幕張メッセ」、「千葉マリンスタジアム」のある、「京葉線・海浜幕張駅」付近の埋立・新開発地を想像されると思いますが、

今回みたのが、もっと陸側にある、「JR総武線・幕張駅」至近の土地。すぐ近くに「京成線 幕張駅」があります。「海浜幕張駅」からは約2km離れ、歩いたら30分ほどかかる距離です。

話を簡単にするために、ベイタウンのある海浜幕張側を「海の幕張」。総武線・京成線側を「陸の幕張」と呼びますね。


「陸の幕張」は、古くから開けた土地です。源平合戦の昔、頼朝がこの地で兵をあげ、「幕営を張った」から「幕張」になった、という伝説もあります。

この地を通るJR総武線は、明治時代から開通し、幕張駅ができたのは、1894年。作家の椎名誠さんが、幼少時代を過ごしたのも、ここ幕張の海辺でした。

椎名さんのエッセイにもありますが、高度成長期に幕張の埋立地造成が始まり、見えなくなるほど向こうの沖まで陸地化されたそうです。

そこに建設された新市街地が、「海の幕張」こと、海浜幕張エリアなのですね。

広い街路、計画的につくられた建物、施設、公園・・・人工都市な「海の幕張」とは対照的に、「陸の幕張」は古い街で、街路は狭く、昭和の香りを残しています。

近くに「検見川神社」、さらに行くと「稲毛の浅間神社」があり、古いコミュニティも残る、下町っぽいところです。

そこにJR総武線や京成線が通り、高度成長期以降、東京のベッドタウン化されたわけですが、各駅停車しか止まらない小さな駅のため、

近くの津田沼や船橋みたいな商業発展はみられず、今でも純粋な、住宅エリアの静かな駅です。

この幕張、とても良かったのは、

住宅地が生きている

街路の狭い、古い街ですが、新しい戸建住宅や、3階建てくらいの築浅RCマンションが結構建っていて、全体的に明るい印象。

新しい住宅がたくさん建っているということは、JR幕張駅エリアが、若い世代や子育て世代、住宅地として選ばれていることの証左。街の新陳代謝が、ちゃんと機能しているわけですね。

東京通勤圏だし、幕張ベイタウンにも歩ける距離なので、賃貸需要もかなりあるようです。

こういう土地に、企画マンション建てたいなあ・・・と思った次第。

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疲れた旦那に、言ってはいけない言葉

Manachanです。こんばんは。

本業の、サラリーマンの仕事の方、いまシンガポールから上司が来ているので、普段と比べて、ストレス10倍、疲労困憊(泣)・・・

元気出していこう!!!
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40代、働き盛りの男、一家の大黒柱。

会社組織での責任、そして家庭での責任。おそらく男の一生のうちで、一番忙しい日々を過ごしているのが、この世代。

とはいえ、私は「わがままサラリーマン」なので、いつもは適当に仕事切り上げて、夕飯も子供たちと食べるのが日課なのですが、

上司が来日している折は、なかなかそうもいかず(泣)・・・

今日も、家に帰ったのが、20時(普段は18時半)。世間的には、遅い時間とはいえませんが、子供たちが、ちょうど寝着く時でした。

ドアを開けると、いきなり娘に言われました。

パパ、なんで、今日は遅かったの?

そして、妻のぶすっとした不機嫌な顔。

今日は、帰りが遅くなると、SMSで連絡してたんだけどな・・・見てないのかな?

畳みかけるように、娘が

パパ、今日はなんで遅いの?連絡くれなかったの?

と言ってきて・・・大人げないけど、私も、腹が立ってきました。

なんで、一生懸命仕事して、疲れて家に帰ってきたのに、家族にこんなこと言われなきゃならんのだ!むかっ

怒りモードを引きずったまま、一人で寂しく、夕飯を掻き込みました。

全くよぉ、男が一家の食い扶持を稼ぐってことが、どれだけ大変か、分かってるのかよ!パンチ!

・・・と独り言をぶつぶつ言いながら、とはいえ、10分もすれば、ウソみたいに、怒りは収まってくるものです。

疲れてると、どうしても、堪忍袋の緒が切れやすいですよね。こればかりは、仕方がない。

ちょっと行儀悪いけど、メシ食いながら、iPhoneでネットやって、見つけたページがこれ、

働き疲れた夫に言ってはいけないNGワード

この一文、じーんときますねえ。まさに男の琴線に触れる・・・

「夫は家族のために毎日働いています。仕事とはとてもきついものです。ハードワークに神経を使う人間関係。それを毎日頑張ってやっているのが夫です。」

「夫はすでにとても頑張っているのです。その頑張りに感謝してあげましょう」

「夫はすでに外で働いてきているのです。外で働くというのは、心身ともに大変な重労働です。家に帰ったときぐらい、緊張感をといてゆったりのんびりしたいのは当たり前です」

でもって、この辺がNGワードだそうな・・・ま、そりゃそうだよな。

「もっと頑張ってよ」
「家のことも少しはやって」
「夕ご飯ないからね」

一方で、「育児中の妻に、言ってはいけないNGワード集」というのもある。

「「毎日何してんの?」「暇じゃない?」
「こどもと遊んでるだけでしょ?」
「節約節約って言うくらいなら、働けば?」

ま、こんなこと言ったら、奥さん、そりゃ怒るわな。

私は、こういう台詞を吐いたことはないと思うけど、逆に、妻にねぎらいの言葉とか、あまりかけてないかもしれない。ちょっと反省かも・・・。

今日の日記面白かった、共感できた・・・という方は、不動産ブログランキング、応援お願いしますね。いつもありがとうございます。
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今日も、家に帰ったのが、20時(普段は18時半)。世間的には、遅い時間とはいえませんが、子供たちが、ちょうど寝着く時でした。

ドアを開けると、いきなり娘に言われました。

パパ、なんで、今日は遅かったの?

そして、妻のぶすっとした不機嫌な顔。

今日は、帰りが遅くなると、SMSで連絡してたんだけどな・・・見てないのかな?

畳みかけるように、娘が

パパ、今日はなんで遅いの?連絡くれなかったの?

と言ってきて・・・大人げないけど、私も、腹が立ってきました。

なんで、一生懸命仕事して、疲れて家に帰ってきたのに、家族にこんなこと言われなきゃならんのだ!むかっ

怒りモードを引きずったまま、一人で寂しく、夕飯を掻き込みました。

全くよぉ、男が一家の食い扶持を稼ぐってことが、どれだけ大変か、分かってるのかよ!パンチ!

・・・と独り言をぶつぶつ言いながら、とはいえ、10分もすれば、ウソみたいに、怒りは収まってくるものです。

疲れてると、どうしても、堪忍袋の緒が切れやすいですよね。こればかりは、仕方がない。

ちょっと行儀悪いけど、メシ食いながら、iPhoneでネットやって、見つけたページがこれ、

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この一文、じーんときますねえ。まさに男の琴線に触れる・・・

「夫は家族のために毎日働いています。仕事とはとてもきついものです。ハードワークに神経を使う人間関係。それを毎日頑張ってやっているのが夫です。」

「夫はすでにとても頑張っているのです。その頑張りに感謝してあげましょう」

「夫はすでに外で働いてきているのです。外で働くというのは、心身ともに大変な重労働です。家に帰ったときぐらい、緊張感をといてゆったりのんびりしたいのは当たり前です」

でもって、この辺がNGワードだそうな・・・ま、そりゃそうだよな。

「もっと頑張ってよ」
「家のことも少しはやって」
「夕ご飯ないからね」

一方で、「育児中の妻に、言ってはいけないNGワード集」というのもある。

「「毎日何してんの?」「暇じゃない?」
「こどもと遊んでるだけでしょ?」
「節約節約って言うくらいなら、働けば?」

ま、こんなこと言ったら、奥さん、そりゃ怒るわな。

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日本デフォルトしたら、大家はアウト?

Manachanです。どうも~。

さっきまで、上司のおごりで、刺身食いまくってました。サラリーマンやってると、たま~にはいいこともあるのね。

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今日は、総勢4人で飲み食いしたのですが、そのうちの一人が、デンマーク出身の男で、

いま旬な話題といえば、当然、欧州危機の話ですね・・・・「ギリシャがデフォルトするの?ユーロ離脱するの?」

彼の持論は、こうです。

EUの総意として、絶対に、ギリシャをユーロから脱退させないはずだ

その心は・・・

・ギリシャがユーロ脱退して、独自通貨ドラクマに戻ったら、当然、通貨は暴落。しばらくは地獄だが、その後は安い通貨の恩恵を受けて、経済はおそらく回復する。

・一方で、ユーロ圏にとどまったら、今後数十年は、不景気のなかで、借金を返し続けなければならない。

・ギリシャをユーロ脱退させたら最後、スペイン、ポルトガル、アイルランド・・・脱退したい国が続出して、ユーロ本体が崩壊しかねない。

ま、どうなるか私には予測つきませんが・・・一方で日本も非常に深刻な財政問題を抱えており、いまギリシャの直面する苦難を、他人事だと笑える人は少ないはず。

今すぐではないにせよ、日本が将来、本当にギリシャみたいになってしまったら、どうなるのか?

銀行から多額の借金をして、賃貸用住宅を経営する大家としては、非常に、気になるところですね。
 

今日のギリシャ・南欧諸国と同じく、日本が財政危機になったら、国債の調達コストが上がり、金利が上がるはず。

もし変動金利でお金を借りていれば、当然、金利負担は増える。それを、家賃に転嫁できればいいけど、現実には難しいでしょう。結局、キャッシュフロー回らず、借金返せず、そのまま破綻してしまう大家さんは、全国にたくさんいるでしょうね。

だからこそ、日本デフォルト対策として、「借入を圧縮する」、「返済比率を一定以下にする」、「変動金利のものは、固定金利にする」等といった方策が、大家さんの間で行われているわけですね。

ただ、よく考えたら、

・大家さんが破綻する前に、マイホーム買ったサラリーマン層が先に破綻するのではないでしょうか?

日本が財政危機になって、大家さんが困るといっても、少なくとも、人さまに貸す土地建物を持っている分、まだ恵まれているのかもしれません。

そういう資産を持たない、大多数のサラリーマンは、自分の給与収入だけを返済原資として、銀行からお金借りてマイホーム買うわけですね。

普通考えて、サラリーマンの方がヤバくないですか?なぜなら、

・収入源(返済原資)は、「給与収入」しかない
・経済危機で職を失い、「給与収入」が途絶えたら、即アウト
・なんとか職を維持できても、「ローン金利が上がり」、給料の範囲で返済できなくなったら、アウト

家を失い、路頭に迷うサラリーマンやその家族が、激増するでしょうね。

おそらく、大家さんの破綻より、サラリーマンの破綻の方が、社会問題として、先に表面化しそうな気がするし、

政府(IMF?)は、いずれかの時点で、サラリーマン救済のために、「何とかしよう」とするでしょうね。具体的には、「サラリーマンがローン借りて住宅を買う」メカニズムの回復を試みるはず。

そんな局面になったら・・・・大家としては、「借入を固定金利にする」よりも、「サラリーマン救済スキームにうまく乗る」方が、有効な方策になるのかもしれません。

ま、今後の日本経済がどんなことになっても、世の中の動きを見て、先手を打って、上手に立ち回っていきたいものです。

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日本デフォルトしたら、大家はアウト?

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今日は、総勢4人で飲み食いしたのですが、そのうちの一人が、デンマーク出身の男で、

いま旬な話題といえば、当然、欧州危機の話ですね・・・・「ギリシャがデフォルトするの?ユーロ離脱するの?」

彼の持論は、こうです。

EUの総意として、絶対に、ギリシャをユーロから脱退させないはずだ

その心は・・・

・ギリシャがユーロ脱退して、独自通貨ドラクマに戻ったら、当然、通貨は暴落。しばらくは地獄だが、その後は安い通貨の恩恵を受けて、経済はおそらく回復する。

・一方で、ユーロ圏にとどまったら、今後数十年は、不景気のなかで、借金を返し続けなければならない。

・ギリシャをユーロ脱退させたら最後、スペイン、ポルトガル、アイルランド・・・脱退したい国が続出して、ユーロ本体が崩壊しかねない。

ま、どうなるか私には予測つきませんが・・・一方で日本も非常に深刻な財政問題を抱えており、いまギリシャの直面する苦難を、他人事だと笑える人は少ないはず。

今すぐではないにせよ、日本が将来、本当にギリシャみたいになってしまったら、どうなるのか?

銀行から多額の借金をして、賃貸用住宅を経営する大家としては、非常に、気になるところですね。
 

今日のギリシャ・南欧諸国と同じく、日本が財政危機になったら、国債の調達コストが上がり、金利が上がるはず。

もし変動金利でお金を借りていれば、当然、金利負担は増える。それを、家賃に転嫁できればいいけど、現実には難しいでしょう。結局、キャッシュフロー回らず、借金返せず、そのまま破綻してしまう大家さんは、全国にたくさんいるでしょうね。

だからこそ、日本デフォルト対策として、「借入を圧縮する」、「返済比率を一定以下にする」、「変動金利のものは、固定金利にする」等といった方策が、大家さんの間で行われているわけですね。

ただ、よく考えたら、

・大家さんが破綻する前に、マイホーム買ったサラリーマン層が先に破綻するのではないでしょうか?

日本が財政危機になって、大家さんが困るといっても、少なくとも、人さまに貸す土地建物を持っている分、まだ恵まれているのかもしれません。

そういう資産を持たない、大多数のサラリーマンは、自分の給与収入だけを返済原資として、銀行からお金借りてマイホーム買うわけですね。

普通考えて、サラリーマンの方がヤバくないですか?なぜなら、

・収入源(返済原資)は、「給与収入」しかない
・経済危機で職を失い、「給与収入」が途絶えたら、即アウト
・なんとか職を維持できても、「ローン金利が上がり」、給料の範囲で返済できなくなったら、アウト

家を失い、路頭に迷うサラリーマンやその家族が、激増するでしょうね。

おそらく、大家さんの破綻より、サラリーマンの破綻の方が、社会問題として、先に表面化しそうな気がするし、

政府(IMF?)は、いずれかの時点で、サラリーマン救済のために、「何とかしよう」とするでしょうね。具体的には、「サラリーマンがローン借りて住宅を買う」メカニズムの回復を試みるはず。

そんな局面になったら・・・・大家としては、「借入を固定金利にする」よりも、「サラリーマン救済スキームにうまく乗る」方が、有効な方策になるのかもしれません。

ま、今後の日本経済がどんなことになっても、世の中の動きを見て、先手を打って、上手に立ち回っていきたいものです。

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