相場の2割増しで海外物件買っていく日本人

こんにちはManachanこと鈴木学です。前回に引き続き、今回も「日本人のイケてない海外不動産買い」に関して、がっつり辛口のコラムを書きます。

 

本題に入る前にまず、一つ喜ばしい出来事がありました。数年前からアメリカ不動産を日本人で紹介していたある業者が、「当社はこれまで買取転売をやってきましたが、お客様の投資利益を考えて仲介にシフトしました」との報告をくれたのです。

その会社がアメリカで買取転売やっていた2014~15年頃の状況を、私は知っています。「競売やショートセール(任売)で安く出た中古物件を、現地のパートナー業者を使って再生して、自社保有して賃貸に出す。それを日本の客向けに投資物件として販売し、日本語で管理サービスもやる」というビジネスモデルでした。

販売する際、当然ながら、売値に自社利益を乗せるわけですが、その利幅は業界標準からみて、控えめなものでした。「リスク取って手金出して物件を再生」 して、「言うこときかないアメリカ人業者の仕事を監修 」 して、「販売経費かけて、決断が遅くてその割に細かい注文の多い日本人客を相手に」売り、「契約書の説明や送金サポート、税務申告の手配などまでお手伝いする」 という業務の手間と苦労を考えた時、約15%という利幅は極めて穏当だと私は思いました。同じモデルの商売なら普通は20%以上乗せるのが当たり前だし、50%近い利幅を乗せて涼しい顔で売る業者が居るのも知ってましたから…

 

でもその業者は、買取転売の商売を数年やるうちに、悟りました。「たとえ15%でも、利益を乗せてお客様に売ってしまうと、投資として成功するのが難しくなります」。

それでどうしたか?「商売の難易度は格段に上がりますけど、仲介として、数%の手数料をいただくモデルに変えました。これだと収益物件を市場価格で買えるので、弊社から買ったお客様が損するリスクは少なくなります」…なんて素晴らしい決断!心の底から賛同したのは言うまでもありません。

テキサス州戸建(償却節税向き物件)

ところで、2016年に入ったあたりから、日本の不動産業者が、テキサス州を中心に大量参入する動きが始まりました。折しも、アメリカ国内は経済も不動産市況も好調で、ほぼ全国的に物件価格が上昇基調。こんな時代に、競売や任売で安く仕入れるなんて普通はできません。日本人に売るネタ(≒快速減価償却ができる築22年以上の木造戸建)を仕入れたければ、通常のマーケット価格で仕入れるしかありません。

通常のマーケット価格で仕入れる…具体的にいえば、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる戸建を、日系業者が30万ドルで仕入れるということです。ま、業者は現金持って実弾買いができますので、運とタイミングが良ければ27~28万ドル位で仕入れられることもあるでしょうが、逆にテキサスあたりでは、複数の日系業者が、「築22年を少し超えた木造戸建」という、アメリカ人が普通狙わないニッチな物件を同時期に仕入れまくってますから、仮に同じ物件をめぐって競合したら、当然、安い値段では仕入れられなくなります。

その後、どうなるか?各社とも商売ですから、ほぼ市場価格で仕入れた物件に、自社利益を上乗せして日本人客に売るわけです。乗せる幅は、会社や都市によっても違いますが、私が見聞する限り、20%前後が標準的なようです。

 

20%の利益が乗ったものを買う。つまり、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる物件を36万ドルで買うということです。高く買ってる代わりに、売買契約に日本語サポートがつき、日本語で管理してくれて保証家賃も支払われる、何より、日本で節税メリットが受けられるということで、実際たくさんの方が買っています。

私は投資家なので、相場よりも値段が乗った物件は絶対に買いません。ただ、世の中こういう商売はあって良いと思います。普通の日本人が手も足も出ない海の向こうの物件を買いやすくしてくれて、日本語で付加サービスをしてくれる…多少高買いしても、サービスの対価としてお客様が納得できるものであるなら、この商売も持続発展していくのでしょう。

 

ただ、次の点は気になります。

現地の人が買うより高い値段で売っていることを、業者がきちんと説明しているのか?

 

ま、100%間違いなく、説明してないでしょうね。その場合、客として気をつけねばならないのは、「元本価値毀損リスク」。つまり、数年先に物件売りたくなった時に、買った値段より安い値段でしか売れないリスクです。

 

分かりやすくするために、テキサス州ダラスの不動産価格指数(ケース・シラー指数)を使って説明します。

・2016年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「160 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「192」で買うことになる。

・2017年初に日系業者経由で 買った場合、価格指数(=相場)が「170 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「204」で買うことになる。

・2018年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「180 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「216」で買うことになる。

 

ダラスの不動産価格指数が、2013年以来、年率5~10%で上がってきているのは事実です。それでも、20%上乗せ分を価格上昇で吸収するのは、少なくとも3年以上はかかります。

なお、2018年以降、価格上昇のペースが目にみえて鈍ってきていること、直近ではほぼ上昇していないことも、図からみて取れると思います。一番面白くないのは、2018年に「216」で買っちゃってる人でしょうね。直近の価格指数は「187.93 」 。前月比プラス0.03%とほとんど上がってませんから、現時点で売ったら元本割れは確実だし、あと何年待てば損しない価格で売れるのか、予想もつきません。

 

少なくとも、海外物件買う側が知っておくべきことは、

・海外不動産を扱う日本の業者は、売値に利益乗せてるケースが多いこと。

・現地相場からみて、適正価格で売っているかどうかを気にすべきだし、その際、業者の言うことを鵜呑みにしないこと。

もっとも、自分で判断するのは難しいかもしれません。個別相談枠を使ってセカンドオピニオンを得ることはできますので、必要ならいつでもご相談くださいね。

 

Share on Facebook

日本人にくっついて海外不動産買うのは賢いか?

こんにちはManachanです。今回は少し辛口のコラムを書きます。

私は2011年に、海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来8年間、日本人の不動産投資リテラシー向上に尽力してきた自負があります。でも現時点では道半ばどころか端緒についたばかり。私が良いと思うレベルに達するまでは、まだ気の遠くなるような時間と継続的努力が必要な気がします。

なぜそう思うのか?多くの日本人は、これまで、不動産投資を通じて資産を殖やす勉強をしてきませんでした。資産家層でも一部を除いて、投資・資産形成の知恵を十分身につける機会がないまま今日に至っています。そんな環境下で 私は 、海外不動産投資で勝てる日本人を量産すべく孤軍奮闘してきたわけですが、日本全体からすれば私の知名度・影響力は微々たるもの(悲)。恥ずかしながら「砂漠の一滴」くらいの仕事しかできてないのです。

国民の投資リテラシーが相変わらず低いなかで、起こることは、「歴史の繰り返し」…金融緩和で不動産価格が上がれば、不動産投資の素人にオーバーローン組ませてカス物件を売りつけたり、「かぼちゃの馬車」のように不動産業者と金融機関が結託してサブリースつけて売りまくり、挙句の果てに保証家賃の入金ができなくなって社会問題化したり…

似たようなことは以前の時代でも、何度も繰り返されていました。まじでデジャブ感が凄い!マクロでいうなら、日本人は過去の失敗からほとんど学んでないということです。

しかも、投資の舞台が日本というホームグラウンドを離れた海外の話になると難易度が増します。法律や商習慣が違う、言葉が違う、人々の住まい方暮らし方が違う、不動産マーケットの性質も違うとなれば、

多くの人は、「よく分からないから、とりあえず、日本人がたくさん買ってる海外の物件を追随買いしてみよう」となる。そうしたい気持ちはよく分かるのですが、投資・資産保全の視点からすると、これは一番やっちゃいけないことだと思います。

なぜなら、一般的な日本人は海外経験が少なく不動産投資のリテラシーも足りない上に、仲介する業者からして、そもそも不勉強で分かってないケースが多い。お客様にどんな物件を買ってもらえば投資利益が出るのかも分からず、とりあえず売りやすいもの、手っ取り早く儲かるものの販売に走る。

キツイ言い方で恐縮ですが、要は「分かってない人」が「分かってない業者」から「曖昧な判断基準 」 で海外物件を買い、それが積み重なるとどうなるのか?…その帰結は、「海外の一角で、日本人だけの特殊マーケットが形成されtて、身動きとれなくなる」。その典型的な例をいくつか挙げます。

1)日本人の節税買いで暴騰したハワイ某コンドミニアム

ハワイのワイキキエリアは、鉄筋コンクリート(RC)のホテルとコンドミニアムで埋め尽くされています。この構造の建物は、日本の税法上は47年償却になりますので、築47年を超えた建物を個人名義で買えば、9年(47×0.2=9.4、小数点以下切り捨て)で全額快速償却が認められ、所得税の節税・繰延に使えます。実際、築47年を超えた建物に、日本人買いの人気が集まります。

私がみた物件は、築50年余りのRC造ホテル運営中コンドミニアム。オーナーの3分の1は日本人で、その比率が急速に増えています。私の記憶では、3年前は2ベッドルームの売値が50万ドル台だったと記憶していますが、今では80万ドル近辺で売買されているとのこと。現地の相場観ではもはや説明できない価格水準で、この値段で買うのは日本人だけだそうです

もしこの物件を80万ドルで買い、5~6年後に売りたくなった場合に損切りせずに売るのは、まず不可能でしょう。

 

2)戸建ばかりのテキサス地方都市で木造アパート区分という特殊商品

テキサス州は、究極のクルマ社会。広大な土地に、見渡す限り平屋~二階建の戸建住宅地が並びます。人口が増えて都市が拡大しても宅地開発できる土地がそれ以上に広いため、アパート・マンションといった集合住宅が、都心部の一角以外では成立していません。

そんな「戸建だらけの街」で、果たして何を考えたのか、日本人の不動産業者が節税したい日本人客向けに「木造アパートの区分売り」なる珍商売を始めました。確かに土地が安く建物比率が高いので、日本の税法上の償却は取れるのかもしれませんが、現地視点からみれば「こんなもん不動産じゃない!」シロモノで、アメリカ人に売るのはまず不可能だし、日本人を半ば騙して売り抜ける以外にありません。

しかも、管理組合(HOA)もつくらずに区分売りする悪質なケースもあり、共用部分で入居者が怪我でもしたら、訴訟リスクバリバリでしょう。

投資家視点でいうと、日本人が群がってる買ってる物件には、私はまず手を出しません。元本価値の毀損リスクが怖いからです。

口悪くてすみませんが、「不動産マーケット分かってない人たちが投資目的で持ってる物件」ほど、「いざという時に狼狽売りが殺到して値崩れするリスク 」が大きいのです。

これは日本人だけの現象ではありません。数年前、フィリピンのマニラで、韓国人オーナーがまとめ買いしているコンドミニアムで、北朝鮮がらみの危機が起こった際に投げ売りで相場が崩れたことがありますし、

いま世界中で不動産買いまくってる中国人も一般的な投資リテラシーが高いとはいえず、彼らがまとめ買いしている集合住宅ほど、融資条件やビザ発給条件が変わった際に一気に相場が崩れてしまうリスクがあります。これはオーストラリアやカナダの大都市で、実際に起こってることです。

上記の理由から、海外不動産投資で損しないためには、「他の日本人に追随して買う」のは極力避けるべきだと思います。下手したら「海外版かぼちゃのKUSO物件」をつかまされてしまうことにもなりかねないからです。

残念ながら現時点では、一般的な日本人や、販売業者の投資リテラシーを信頼しない方が良い。それよりも、弊社ホームページ投資家成功塾を使って不動産投資をきちんと勉強して判断力をつけたうえで、筋の通ったことを言ってる人をメンターにした方が数百倍良いでしょう。

Share on Facebook

情報テクノロジーと不動産の本質

こんにちは、国際不動産エージェント鈴木です。いつもご愛読ありがとうございます。

私はいま北米5都市をまわる9泊10日の出張中。移動の多いハードな旅もそろそろ折り返し点といったところ。今はカナダのトロントに居ます。

数日前は、ラスベガスで国際不動産業者ネットワーク組織LeadingREのワークショップに參加しました。アメリカをはじめ世界各地の不動産業者と知り合い、業界の最新トレンドを知るために、私はこういう機会があれば世界中どこでも出かけていきます。

いま英米圏の不動産ビジネスの現場はRealestate tech(不動産テック)を抜きに語れなくなりました。Zillow, Redfin, Trulia、Zoopla、ImmobilienScoutなど物件情報ポータル&データバンク、誰もがスマホで買付入れられるOpendoorなどe-buyingシステム、Compassなどバーチャル不動産エージェント、電子署名を普及させたDocusign、仲介手数料の価格破壊旋風を巻き起こしたPurpleBricksに象徴される、情報テクノロジーを使って新たなサービスを展開する企業が台風の目となり企業価値を大いに上げる一方で、既存の不動産仲介業者は平均値をとれば厳しい競争のなか収益が伸び悩んでいます。

LeadingREのワークショップも、そういう時代背景を反映して、講義の約半数が不動産テック関連の内容でした。ここは全米、全世界の不動産業経営者が一堂に会する場、彼らに新しいサービスを使ってもらうため、テック系の企業が大金を出してイベントスポンサーになり、大勢の講師を派遣して来るのです。さすがはビジネスモデルの再先進地アメリカ。この国ではもはや不動産とITの垣根が無くなりつつあると実感しました。

 

不動産以外のビジネスでは、たとえばUberがタクシー業を脅かしたり(アメリカではタクシーが完全に死滅した州もある!)、Airbnbがホテル業界を激変させたり、Netflixがレンタルビデオ業を駆逐したり、Amazonが既存のショッピングセンターやリアル書店を不要にしたりと、情報テクノロジーとスマホの普及が産業構造そのものを一変してしまう事例に事欠かない昨今ですが、

不動産という業界は特殊なのか、これだけ不動産テックが盛んなアメリカでさえ、仲介手数料収入やエージェント数のマーケットシェアでいえば、テック系企業は数パーセントを占めるに過ぎません。今後もたぶん10%を超えることはないだろうという講師の言葉がとても印象的でした。

また、テック系を標榜するOpendoor、Purplebricks、Compassなどでさえ、全社員に占めるITエンジニアの数はせいぜい8~10%にとどまります。つまり、アメリカでも、どこの国でも、ほとんどの客はエージェントという「人間」を通じて不動産取引を行っているのです。

 

なぜ、機械やAIを通じて不動産を買う流れにならないのか?その理由は明快で、

UberやNetflix、Airbnbのような、「高頻度&低額な取引」なら、失敗しても数千円の損失で済むから、スマホ片手に電子でやるのが合理的であるのに対し、

不動産売買はその対局というべき、「低頻度&高額な取引」であり、一般人に取引の経験値がない上に、失敗した時のリスクが何百万~何千万円になる。そんな重大な決断を機械に委ねる人はやっぱり少なくて、結局ほとんどの人は信頼できるエージェントから買うのです。

 

私思うに、これこそ不動産ビジネスの本質であり、今後さらにテックが発達しても、「不動産は人から情報を得て、人を通じて買う」という基本は将来も変わらないでしょう。つまり不動産業においては、「エージェントを情報機器やアプリに習熟させて生産性を上げるのが定石で、販売の仕事を機械に置き替えようとするのは悪手」なのです。

今の時代を生きる不動産業者としては、情報テクノロジーの成果を、業務効率や販売戦略に存分に使いつつも、お客様に信頼されること、不動産を通じて長期間パートナーとして共に歩むことは、社是としていつまでも大事にしていきたいと思います。

時代や洋の東西を問わず、不動産は「人を信じて買う」ものなのだから…

Share on Facebook

海の向こうで見つける意外な故郷(ふるさと)

こんにちはManachanです。一年の約3分の1を海外で過ごす私、2019年もまた外遊の季節がやってきました。今のところ2月から6月まで毎月、海外出張の予定が決まっています。

いまアメリカのシアトル国際空港で乗り継ぎ中で、これから当面、旅先からの情報発信が続きます。

最近は欧米出張が多いのですが、私は滞在先で、エキゾチックなものばかり見ているわけではありません。逆に、一瞬「ここは日本?」かと錯覚するような不思議な感覚を味わうこともあります。

これまで見たなかで一番不思議だったのは、「街並みや食べ物、人々のルックスは全く違うのに、自然環境だけが日本に酷似している」アメリカ東海岸のノースカロライナ州です。

同州は東京とほぼ同じ北緯35度に位置します。同じく大陸の東岸にあり、明確な四季があって夏は蒸し暑く、秋は時々台風が来て、冬は天気が良く、気温は朝晩0度、昼は10度くらいで雪は年に数回降るだけという、関東平野部そっくりな気候。桜(ソメイヨシノ)が植えられていれば、開花時期も東京とほぼ同じです。

気候が同じだと植生も似てきます。ノースカロライナの州都ローリー近郊をドライブして、特に森に入る時、私の育った千葉県、特に北総台地を走っているような錯覚を覚えます。

当地のハイウェイを走ってると、ちょうど千葉県内「東関東道の大栄IC周辺」みたいな感じだし、

ハイウェイを外れた田舎道を行くと、「八千代市の島田台から印西市に抜ける県道」あるいは「白井市のカンナ街道」そっくりな、緑の里山景色が広がります。道行く車が右側通行であることで初めて、ここが千葉県じゃなくてアメリカであることに気づかされます。

私は2005年3月22日に、長期出張でノースカロライナの土を初めて踏んだのですが、ローリーの国際空港に下りる時に感じたのが、「土の色と木々の色が成田空港周辺そっくりなこと」でした。

3月下旬といえば、千葉県ではシロツメクサ、オオイヌノフグリ、ムラサキケマンなど春の野草がそろそろ顔を出す頃ですが、ノースカロライナでも同時期に、同じような野草が顔を出すのにも驚きました。

一瞬、「(千葉の野山でとれる)セリとかタラノメとか、食べられる野草ないかな~」と思い、野山に出て探しましたが、さすがにそれは無かったですね。

ノースカロライナで暮らすと、4月、5月と、季節が進むごとに、木々の緑も鮮やかさを増してきます。日に日に濃くなる草いきれの匂いに「千葉の初夏」を感じたものです。6月に入ると、州内に点在する湖で泳げるほど、水温も上がってきます。

9月に入ると、時々大西洋を北上してくるハリケーン(台風)のニュースが飛び込んできます。11月を過ぎると木々も赤や黄色に色づき冬の声が聞こえてきます。時々、寒波が来てマイナス5度以下になりますが、それも冬場、千葉の北総台地を吹き抜ける筑波おろしみたいなもの。大して雪降らないから皆ノーマルタイヤです。

気候温暖なノースカロライナはゴルフ天国で、ローリーから大西洋の海に向かう途中に「ゴルフ場銀座」っぽい場所がありますが、それも千葉県に似てますね。もっとも広いアメリカのこと、土地の使い方は日本より随分余裕ありますけど…

国際不動産ビジネスの最前線で働き、出張も多い私。それでも今なお、ある程度の素朴さを保ったキャラクターで居られるのは、穏やかな千葉県の自然のなかで育ったおかげだと思っていますが、それはノースカロライナで育ったとしても多分同じことでしょう。

ここまで「千葉」を感じさせる自然環境なのに、ノースカロライナには千葉県内に溢れてるような「美味しいもの」が余りなくて、外食してもiHop以外はぶっちゃけ「不味い」ので、私はアジア食材店で米や野菜買って自炊してました。

街を歩いてもアジア人が少なくて珍しがられるし、ショッピングセンターは巨大だし車なしで街歩けないし、マクドナルドのコーラがやたらでかいし、やっぱりここはアメリカでした…

同じ気候だけど、やっぱり日本の方が住みやすいな。でもノースカロライナは地震が無いのが良いかも。あと、不動産投資するには良いところだと思います。

Share on Facebook

銀行が金貸さない町家再生を「私募債」で乗り切った話

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

金沢市の観光地「ひがし茶屋街」近く、郷土の文豪・徳田秋声の名作「町の踊り場」に出てくる築116年町家を、良きご縁を得て買わせていただきましたが、この建物は1年余の歳月をかけて、旅館業ゲストハウスとして生まれ変わりました。

宿の名は、「旅音(たびね)Azuki」といいます。もとの所有者が、この家で長年、和菓子屋を営んでいたのにちなんで、「あずき」の名をつけました。予約サイトも完成したので、金沢にお立ち寄りの際は是非ご利用ください。

 

azuki

先週は、喜寿(77歳)を迎える千葉県在住の両親を招待して、2泊3日、Azukiで過ごしてもらいました。新婚旅行以来、約50年ぶりの金沢再訪を、「息子が私財を投じた町家旅館オープン」というかたちで実現できてとても喜んでました。また私としても、まだ親が元気で足腰動くうちにご案内できてよかったです。

金沢訪問中の2月11日に、ちょうどタイミング良く、「北陸中日新聞」の1面に、Azukiが写真入りで紹介されました。その事実を知った後、私と両親は金沢じゅうのコンビニを回って、新聞を買い集めました。調達できたのは14部。両親と私とで7部ずつ家に持ち帰り、いま自宅や事務所に飾ったり、友達に配ったりしています。

 

今でこそ歓喜にあふれるAzuki界隈ですが、つい3か月前の昨年11月まで、私は資金繰りに悩んでいました。

1)2017年の終わり、土地・建物を1200万円で購入、仲介手数料や司法書士報酬あわせて1250万円かかりましたが、全額現金で出しました。

2)2018年中に、不動産取得税、固定資産税、火災保険、設計料、ゲストハウスに必要な家具家電備品代の支出が、300万円弱かかりましたが、これも全額現金で出しました。

3)2018年10月から、改修工事に着手しました。総額は税込で約1750万円。契約金(10%)と中間金(20%)まで、525万円は現金で出しましたが、引き渡し時の残金1225万円の捻出に頭を悩ませていたのです。

 

この時までに、金沢市の事業にすでに2000万円以上の現金を支出しています。しかもタイミング悪く、私は2017年11月に会社を友人と共同起業したばかり、最初の9か月間は社員に給料出すために経営陣ふたりは無給で過ごし、その間にも生活費や教育費は日々出ていくので、資金繰りが本当にきつかったです。

この時までに、銀行融資の打診を10行ほどにしましたが、ことごとく断られました。ゼロ回答の主な理由は、4つ。

・私の居住地が東京で、物件所在地が金沢 ⇒ 地域密着の信金・信組は取組不可

・建物が築116年なので担保評価が出ない ⇒ 北陸に本店のある地銀やメガバンクでも取組不可

・地元の運営会社がまだ創業3年、法人化してから1年 ⇒ 実績重視の銀行ではマイナス査定

・融資規模が小さい(1000万円台) ⇒ 東京に本拠を置く、古民家再生・収益化プロジェクトに融資する会社でも、サイズが小さすぎて取り組めない。

 

2018年11月中旬。竣工まであと2か月足らず、つまり1200万円以上の支払が迫る時点で、私には「政策金融公庫」位しか選択肢が残されていませんでした。しかも、半年前に一度断られた後の再チャレンジ。

このまま年越しできるんだろうか?気が重い日々が続く折、ちょうど友人から「資金調達方法の勉強会がある」ということを知り、何か参考になればと思って参加しました。11月15日、インド出張が目前に迫る夜のことでした。

 

その勉強会の講師、「つながりバンク」斎藤氏から学んだのが、

私募債」(しぼさい)という資金調達方法でした。

 

私募債とは、証券会社を通じて広く一般に募集される公募債とは異なり、少数の投資家が直接引受する社債を指します。具体的には、「公募はNG」、「呼びかける人数は最大49名まで」といった縛りがあります。

でも、私募債で資金調達した事例をいくつか聞くと、まさに目から鱗。「これだ!私募債にチャレンジしてみよう」と決心するのに時間はかかりませんでした。私が取り組むのは、営利事業ではありますが、同時に歴史的・文学的価値ある建物の再生、魅力ある観光地・金沢の景観創造という、社会的意義を持った事業であり、だからこそ趣旨に賛同して資金を出してくれる友人が必ず出るはずと思ったからです。

 

インド出張から帰った直後の11月20日、早速、「つながりバンク」を訪ね、私募債の具体的打合せに入りました。事業の目論見書をつくり、社債の利回り(クーポンレート)や特典を決め、募集金額の目標を設定し、呼びかける対象の49名のリストをつくり…急ピッチで進めました。時すでに11月下旬、良い年越しにするためにも、この難局を乗り切らないと。

社債は、一口50万円に設定しました。目標調達金額は、500万円…つまり、49名に呼びかけて、10口集まれば目標達成という計算です。

 

49名に呼びかける前に、私はアナウンス方法を考えました。11月30日、金沢に飛んで、レンタル和服というインパクトある姿で、内装工事中の物件写真を撮ってFBで発信したのです。これが、むちゃくちゃ目立って、249名が「いいね」を押してくれました。

 

東京へ帰る新幹線のなかで、早速、49名のリストへの呼びかけをはじめました。メールやFacebookを使い、一人ひとり文面を変えて、心をこめて、呼びかけました。やりとりに集中するため、呼びかける人数は1日3名程度にしました。

で、ふたを開けてみると…素晴らしい結果でした。

 

開始2週間で、目標額の500万円調達を達成!

12月末までに、700万円を調達!

 

なんと、リストの49名に呼びかけ終わる前に、14名の方が、50万円づつ出資してくれたのです。これには「つながりバンク」さんもびっくり。私募債での資金調達が、ここまで順調にいったケースは、後にも先にも皆無だそうです。

また、出資者に占める「女性比率の高さ」にも驚かれました。私の場合、支援してくれた方の36%が女性なのです。そのひとりが、コラムを書いてくれました「私募債に支えられてオープンした古都の民泊」。彼女がどのような気持ちで私や事業を支えてくれたのかがよく分かりますね。

 

本当に、良き友人に恵まれたことに感謝するとともに、これはまぎれもない「借金」であり、3年後までに元本に利子をつけて返さなければなりません。恩義に報いるためにも、必ずゲストハウス事業を成功させなくてはと、気分を新たにしました。

かくして、2019年の年越しは、とても喜ばしいものになったのです…

 

いま振り返ってみると、銀行には、いくら誠意を持って話しても全く話が通じませんでした。厳しい言い方で申し訳ないが、いまの金融機関には残念ながら、改修した町家を正当に資産評価する仕組みがなく、事業性を評価する能力も気概もないことがよく分かりました。

それで困り果てたことは、無駄にはなりませんでした。おかげさまで、「私募債」というウルトラCな資金調達方法に出会えたのですから。

 

これは、ビジネスモデルの勝利です。「古都の価値ある建物の保存&旅館業ゲストハウスとして再生」、「仲間に支えられて私募債で資金調達」という新しいビジネスモデルは、これから日本で、大きく花開くと思います

近い将来、日本の不動産投資は、「都市再生&高付加価値」がキーワードになると私はみています。

 

都市部でアパート・マンションを新築して、普通に貸して利回り何%みたいな不動産投資は、現状メインストリームではありますが、マクロ的には衰退産業への道を突き進んでいるように思います。人口増えないのに建てすぎる、いくら空室が増えてもスクラップ&ビルドを止められない…その論理的帰結として衰退せざるを得ないでしょう。

また、東京はじめ都市部の地価や建設単価が上がりすぎ、仕入れしたくとも今の値段では食指が動かないですね。私たち投資家は安く仕入れて高く売り抜ける動物ですので…

 

でも視点を変えれば、いまの日本、特に地方は宝の山のように思います。インバウンド観光やリモートワークの普及により、(定住人口が減っても)交流人口の増加が期待できる場所が日本には多いにもかかわらず、安値で放置されている物件が山のようにあるのです。

私が買わせていただいた金沢町家を含め、地方の価値ある物件を安値で仕入れて、地元の人が必ずしも見えていない「交流人口の増加」に照準をあてて、戦略的に再生・プロデュースしていく。歴史や由緒を感じる宿に泊まれる、友達つくって楽しく過ごせる、ビジネス上のヒントや刺激を得られる、街の景観も良くする…といった「価値」を創り出す運営を通じて、普通に賃貸するよりも大きな収入を実現していく。それが次の時代の不動産投資・経営におけるキーワードになると私は思っています。

 

最後に、私は私募債で応援してくれた仲間への感謝は忘れません。彼らが、それぞれの地元で都市再生&環境創造型のプロジェクトをやるなら、微力ながら精一杯応援させていただきます。私たちの力とお金を賢く使って、郷土を、日本を、少しづつ良くしていきたいですから。

Share on Facebook

日本はこれから伸びる国!

こんにちはManachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。

拙文は、日本語で書かれております。1999年8月にホームページを立ち上げて以来、20年間の長きにわたり書き続けてきました。ここまで長続きした理由の一つは、日本の言論空間に、微力ながら一石を投じていきたいと、常に思ってきたからです。

 

ブロガーとして私が常に、何とかしたいと思ってきたのは、こんな言葉。

 

・日本もうダメぽ。

・将来の日本は人口も減り、経済力も落ちて、老人だらけの衰退国家になる。

 

「必ずしも、そうじゃないんだよ」、「君たちがそう考えるのは、日本の秘める可能性が見えてないからじゃないの?」…事あるごとに私は、それを言い続けてきました。

少なくとも、私が日々見ている世界は、上記の将来像とは真逆です。私が理解する日本とはずばり、「ポテンシャルに満ちた、これからの国、伸びしろのある国」

それが実感できる場所に、私は身を置いて日々を生きています。より正確にいうと、日本で誰もやってないことをやり続け、道なき道を切り開いてきた結果、(ある意味)右肩上がりの日本を感じながら暮らせる場所に到達したのです。それは、

 

個人投資家向け国際不動産ビジネス

 

それは、

・ここ10年で急成長してきた、新しいビジネス領域。

・国を超えた不動産取引や関連サービス(移住ビザ手配、資産コンサル等)を行う。

・物件の購入者は、4大国に集中(中国、ロシア、アラブ圏、インド)。「独裁(に近い)政権」、「貧富の差が激しい」、「金持ちが海外に出たがっている」という共通点がある。

・物件の供給業者は、世界5大陸にくまなく分布。上記4大国の富裕層が移住したい「英語圏先進国」や永住ビザを出してくれる「南欧・地中海諸国」の人気が高い。

・このビジネスで使われる言語は、英語が支配的だが、次いで「中国語」の重要度が高い。客の多い「ロシア語」や「アラビア語」の地位も高い。

・アジア太平洋地域では、最も客数の多い「中華圏」にビジネスが集中。販売エージェントも中国人が圧倒的多数。

・東南アジアもシンガポール、マレーシア、タイなどでビジネスが盛ん。いずれも中華系の買い客を背景にしている。

・この世界では日本は後発で、現時点では売り側・買い側とも存在感がない。英語を使える不動産プロフェッショナルが少ないのが主な理由。

 

数年前、国際不動産ビジネスの世界に入った私、「今は日本にとって、ものすごいチャンス」だと感じました。このビジネスに関わる誰もが、「日本は世界第3位の経済大国」で「オリンピックも万博もG7サミットも開催できる先進国」であることを知ってるのに、日本から収益物件を持ってきたり、日本人の買い客を連れてくる人が、まだ誰もいない(居るかもしれないが認知されていない)のです。

 

「だったら、その役目を俺がやればいいんだよね!」

「もう気兼ねなく、俺のセンスで日本を思う存分売り込ませていただきます!」

 

私の場合はLeadingReという、国際不動産の業界団体を舞台にしてますが、2017~18年は、にわか民間外交官になった気持ちで、ほぼ全てのイベントに参加し、講演やパネルディスカッションで露出機会を増やし、会場ではまだ誰も知らない「日本人バイヤーのニーズ」や「日本の不動産投資機会」について、話しまくりました。名刺交換もしまくりましたし、イベントで知り合った業者を訪ねて、ヨーロッパ、北米、アジア、大洋州…どこへでも出かけて行きました。

とにかく、日本というテーマで、生身の情報を発する人間が私ひとりしか居ないんですから、当然、「日本のことならManabuに聞け!」となる。私は英語も中国語もできるからやりとりに不自由もない。

皆さん日本に関して興味が高いですし、イメージも良い。特に今は、「頼みの中国人客が、外貨規制で以前のように爆買いできなくなったから、アジアの他の国で売りたい」ニーズが高まっています。香港、台湾、シンガポールなどの中華系マーケットはすでに相当開拓されてますので、当然、中国と目と鼻の先にあり、個人富裕層も多そうだけどまだ未開拓なマーケット「日本」に大きな期待がかかる…そんな相談案件は当然、私に来るわけです。

 

私がいま、仕掛けようとしているのは、

「中国プラスワン」で「日本」を選んでいただく戦略。

 

中国の主要都市には、世界中の不動産業者から生きた情報が集まります。販売エージェントも星の数ほど居て、毎月のように国際不動産イベント・セミナーが行われます。

例えば英国の収益物件を中国で売る場合、デベロッパーや事業会社の人間が、英国から北京なり上海なりに来て販売セミナーやイベントをやります。でも、外貨規制と競争激化のため、数年前ほどは売れなくなってきています。

「だったら、ついでに東京に来てみませんか?北京や上海から3時間で来れますよ」

「御社の物件が日本の投資家にメリットあるのか、その見極めができたら、私の方で日本人の客集めてセミナーやって、通訳もアフタ―フォローもやります!」

「私の会社は直近でドイツ物件を日本人向けに40戸、アメリカ物件を20戸売った実績があります。物件が日本人の嗜好に合うものであれば、中国人より売れる可能性もあります」

 

ここ1年余り、そんな感じでプロモーションし続けた甲斐あって、今年後半(9~10月)には、「私が提案した東京での不動産フェア」に「香港、北京、シンガポールの三都市が相乗りする」という、前代未聞の事態にまでなっています。新たな歴史がつくられています。

 

つまり、英国や米国、オーストラリア等から「東京に物件売りにくる」出張ついでに、「北京か香港でも売る」という動きができるようになったのです。これまでになかった東アジアの国際コラボモデル。イベントコストも削減できますし、中国人とは違う日本人のニーズにあわせた商品開発もやっていけるようになるのです。

加えて、日本はアジアに数少ない先進国のひとつですので、香港や北京、シンガポールで「欧米の他に日本の物件も紹介して欲しい」ニーズもあります。私はいま、日本らしさを全面に出した和モダンの高級レジデンスや、ゲストハウス運営ができる投資物件を推していますが、そこから、外国マーケットに向けた不動産商品開発という新産業分野が生まれてくるのです。

 

国際不動産ビジネスの領域において、日本のプレゼンスはこれから高まると思います。伸びしろは明らかに大きい。

今は「中国に追いつけ、追い越せ」でいいじゃないですか。かつて日本が強かった産業分野みたいに「いつか中国に追い抜かれるのではないか?」と戦々恐々とする必要のない新分野。そう、挑戦者でいいんです。追われるよりも追う方が明らかに前向きで気分良いですし。

 

日本は成熟経済と呼ばれますが、伸びるポテンシャルが十分あるのに誰も手をつけず、放置されている産業分野って、山ほどありますよ。私は海外で長年暮らした分、それに気がつきやすいポジションにいます。

そういう分野をみつけて、自分を適切にポジショニングすることで、日本の意外な可能性が見えてくるのです。

 

私は日本が衰退していくという俗説を信じない。

この国は、まだまだいける。チャレンジする価値は十分ある。

Share on Facebook

人工知能だけで不動産が面白くならない理由

こんにちはManachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。今回は、「情報技術と不動産投資」というテーマでひとつ書いてみます。

 

私はITエンジニア出身の不動産業者です。世間一般と比べて、まだアナログな文化や業務が多く残る不動産業界にあって、弊社は創業当初からITを使って、ブログ・メルマガ・SNSで情報発信、(金のかからない)集客や顧客管理、双方向型のコミュニケーション等を続けてきました。

私がIT業界の第一線で働いていたのは2012年までです。それから6~7年の間に、テクノロジーは大きく変わりました。私の現役時代にほぼ無かったチャットボットの制作や、AI(人工知能)的な活用も、いま「50の手習い」でやっています。昔とった杵柄なのでそんなに難しくはないですが…日進月歩の世の中ですので、日々是、学習ですね。

 

そんな感じで、私はこれからもRealestate Techを積極的に業務に活用していきますし、今後のテクノロジー発展に大きな期待を抱いています。ただ技術系の不動産愛好家として、ちょっと残念に思うことは、

 

・情報技術が発展しても、不動産業界側の活用の仕方がかなり微妙。

・技術の恩恵で人々の不動産購入を便利快適にするよりは、むしろ、「本来買ってはいけない」人に「売るべきではない」投資用不動産を売りつける方向で機能してしまっている。

 

たとえば、このような話です。

 

・自社投資物件(初心者食い系を多く含む)の販促ツールとして、AIを活用。

・AIを活用した海外投資物件の検索紹介機能を開発しても、紹介する先が不動産権利も二次売買市場も管理サービスも未確立で物件過剰供給が酷い国ばかり。

・仮想通貨で不動産売買できるシステムを開発しても、仮想通貨マーケットが下落した途端にサービス停止。

 

これまさに、「仏つくって魂入れず」、「小手先の技術だけ使って不動産の本質を分かってない」人たちのやる、不動産的に余り付加価値や喜びのない仕事だと思います。何が足りないのか?

そのヒントは、この本にあります‥「マンガでわかる禅の智恵

 

大事な箇所を、いくつか引用しますね。

 

・必要なのは技術を「見(けん)の目」で分析的にみるのではなく、「観(かん)の目」で大きくみること。それが、これから加速する技術進歩に人間がどれだけ追いついていけるかのカギなのではないかな。

・人工知能を超える人類の英知はZenに残されているじゃないか。

・例えば柳生新陰流の「活人剣」の考え方は、相手と対峙しこれを封じ込めて勝つ「殺人刀」ではなく、「観の目」で世界全体をうらやかにみて、相手を活かし相手と共創するドラマづくりに参加する立場を重視する。

・真のイノベーションは、データを大量に処理するだけの人工知能のようなガチガチの殺人刀から生まれない。

 

・禅を通じてみると、世界はすべてが有機的につながっていて、

・自分も欠けることのできないその一部で、そのなかで自分が大きくなったり小さくなったりするなかで、周りの世界も変化しているのがわかる

 

 

一言断っておくと、私は一応技術者ですので、人工知能がデータを大量に処理するだけのものとは思っていません。それよりもずっと多様な可能性が広がる世界だと思っています。

とはいえ、上記のマンガに傾聴すべき部分があるのは、禅や瞑想の本質でもある、「観(かん)の目」「相手を活かし相手と共創」「世界が有機的につながっている」といった、全体観(Wholistic View)だと思います。

 

上のセリフで、「自分」を「不動産(建物)」、「世界」を「街」と言い換えても良いと思います。

 

~街はすべてが有機的につながっていて、不動産(建物)も欠けることのできないその一部で、新築・増改築されたり再生されたりするなかで、周りの景観も変化しているのがわかる~

 

不動産、特に建物は街の重要な構成要素で、街とともに一体の関係にあります。建物が本来あるべき場所に、あるべき姿で良い状態で存在すれば、街の景観を楽しく豊かにします。逆に、不動産が本来あるべき姿じゃないものに変わってしまえば、街の景観も劣化します。

 

たとえば、石川県金沢市の観光地・ひがし茶屋街近くの北國街道沿いにある町家(旧和菓子店)を私が事業主として再生した事例。もともと街の姿はこんな感じで、買い手がつかなければ駐車場になる予定でした。

 

それを、ご縁をいただいた私が土地建物を買い取り、金沢らしい外観の宿泊施設(ゲストハウス)に再生しています。まだ道半ばですが、この建物は街の景観を良くすることに少しは役立っていると思います。

 

街を感じ、土地を活かし、建物を味わう…そうした「全体観」のある不動産理解や活用は、たぶん人間でないとできない仕事。そのスキルを磨くために、禅の考え方や、(私が日々実践している)マインドフルネス瞑想が大いに役立つと思います。

もちろんテクノロジーは大いに活用しますが、私はそれを超越するクオリティの仕事ができる「世界不動産ソムリエ」になっていきたいし、そういう仕事をすれば不動産の世界はもっと豊かで面白くなるはずです。

Share on Facebook

毎年、過去最高を更新する人生~二つの鉄則

おはようございます。Manachanです。2019年の新年あけましておめでとうございます。

ここ数年、年越しは柏市の実家で過ごし、家族全員で「ガキの使い」を観て、近くの安房栖神社で初詣して、というのが定番になっています。人生や仕事にいろいろ変化はあれど、お正月は毎年変わらないのがいいですね。

 

おかげさまで、2013年に独立自営業主になって以来、5年連続で、「今年は人生最高の年だった」と思える年越しを続けております。あくまで私の主観的満足度の話ではありますが、2014年は13年より良い、15年は14年より良い…それが続いてきてますから、いま、2018年は人生最高の年だったと、心から思えているわけです。

日本の年号が変わる2019年、私の仕事や暮らしに何が起こるか分かりませんけど、前の年よりさらにワクワクする出来事やエキサイティングな出会いに満ちた一年になるであろうと、特に根拠もなく、とても楽しみにしています。

 

最近5年間、私の人生がとても楽しくなった理由を考えると、主に二つあると思います。

 

1)楽しい人に囲まれて、好きな仕事だけを選んでやっている。

「好きを仕事にする」、「好きな奴とだけ一緒に仕事する」、この二つが揃えば人生は素晴らしいものになります。

かつてサラリーマン時代は、プロジェクトマネジャーという職種でして、勤め先や派遣先から一緒に仕事する人間を割り当てられ、誰と一緒にやることになっても人間関係うまくやるよう、求められていました。その中には当然、気質や価値観が著しく合わない、一緒にいて全然楽しくない人間も含まれますが、彼らとも表面上は仲良くして、業務を遂行しなければならない立場でした。

それを長年やって、さすがにある程度は、「仮面かぶって嫌な奴と付き合う」テクニックを身につけましたけど、それで勤務評定が上がったところで、自分の幸福感には結びつかないことがよく分かりました。

幸か不幸か、数年後、私は勤め先を解雇され、それをきっかけに独立自営の道を選びました。生活の保障はないけれど、その代わり自分で仕事の内容も、時間の使い方も、一緒に働く人間も、自由に選べる立場になったのです。

独立後5年間は、一緒に仕事する同僚や、ビジネスパートナー、お客様を厳選して、嫌な奴、気の合わない奴を私の身辺から極力忌避・排除してきました。そのおかげで、今は仕事に行くのが憂鬱とか頭が痛いみたいな、ネガティブな経験はほぼ皆無になりました。かつてのサラリーマン時代は、日曜日夕方あたりに、月曜から始まる一週間の仕事が憂鬱、みたいなことを人並みに感じてましたけど、今の暮らしはそれとは完全に無縁です。

 

2)ちゃんと付き合わなければならない「家族」とは真剣に向き合う

仕事で一緒にやる人は、ほぼ自分の一存で選べるし、嫌だと思えばすぐ切れば良いですが、家族となると、そうはいきません。自分が親の立場で子育てしていると、切実にそう思います。

我が家においては、私と妻との夫婦関係が安定していることが、二人の子供たちが安心感育つ上で欠かせない条件です。ただ、それは相性もありますし、簡単なことではありません。

世の中には、長期間にわたって夫婦仲がナチュラルに良いというカップルも居るようですが、私と妻の場合は、そうではありません。お互い、継続的な努力をしていかないとすぐ壊れるほど、お互いの気質も違うし、夫婦関係に期待するものが全然違うのです。

たとえば、世界的なベストセラーになった、5 Love Languagesという本を使ってテストしてみると、私の場合は圧倒的に、夫婦関係に「肯定的な言葉」(Word of affirmation)を求めていますが、それは妻にとってはほとんど価値がなく、彼女は「贈り物」(Receiving Gifts)や「クオリティ・タイム」(Quality Time)を求めていました。でもその二つとも、私にとっては大した価値がありません。つまり、お互い良かれと思うことをやっても、それは相手が求めることと全然違うのです。

愛の伝え方には5種類ある。すれ違いの原因にもなる Love Language の違い。

 

私が独立した2013年から、最初の3年くらいは、仕事はとても楽しいけど夫婦関係はどんなに努力してもうまくいかないのが私の悩みでした。今でも完全にうまくいってるとはいえないけれど、少なくとも下記の2つの「ミーティング」を日常的にやることで、かなり落ち着きを取り戻しています。

 

1.Marriage Meeting(まず、夫婦がお互いの努力に感謝しつつ、家庭内でやるべきこと、家族旅行などのイベント、懸念事項について話し合う場)

2.Thriving Meeting(二人の子供たちが、学校や家庭や地域で活躍できる環境を整えるよう、話し合う場)

 

いずれのミーティングも、トータルの所要時間は45~50分で、我が家ではこんな構成にしています。

1)瞑想(Meditation、最初の10~15分間):お互い、心を落ち着かせる。

2) お互いに感謝(Affirmation、7~8分間):最低5つ以上、相手を褒め・感謝する言葉を考え、伝える。

3) 家庭の作業打合せ(chores、7~8分間):炊事洗濯、皿洗い、ゴミ出し、子供を病院に連れていく等、やらなきゃならないことを、いつ誰がやるかを話す。

4) 家族旅行や習い事について共有(Planning for good times、7~8分間):夏休みや冬休みの家族旅行や、結婚記念日等の小旅行、お互いのスキルアップにつながる研修や資格学習について話す。

5)懸念事項を共有(Problems and challenges、7~8分間):心配事や解決すべきことを率直に話す。

 

方法論については、この著書を参考にしています(日本語版も出ればいいなあ)

https://www.amazon.com/Marriage-Meetings-Lasting-Love-Relationship-ebook/dp/B00HNEPRK4

 

このミーティングを定期的にやることによって夫婦関係は目に見えて改善しました。お互いのすれ違いがあって少し険悪になっても、ミーティングで話せばいいという安心感にもつながっています。

 

誰にとっても、幸せや不幸せの多くは、自分とかかわる周りの人々からもたらされると思います。その環境を改善する努力を続けることで、時間はかかっても、結果的に人生をとても豊かにすることができるのです。

Share on Facebook

世界経済不安だと円が世界最強の安全通貨になる理由

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。いま子供とスキーに来てまして、越後湯沢のホテルでブログ書いてます。今回のテーマは「為替」、特に「日本円」に焦点をあてて書きます。

いま、世界経済関連のニュースとても多いですね。背景には米中経済戦争の懸念があるのでしょう。こういう先行不透明なご時世になると、ちょっとのニュースで世界中の株価や為替が大きく動いたりします。

特にクリスマス時期のアメリカ、NYダウの乱高下が凄かったですね。日本を含めアジア各国の株価も基本は「アメリカさん次第」なので、日経も一気に2万円割ったり2万円回復したりと、慌ただしい展開。

【2018-12-24クリスマスイブ大暴落】

 

【2018-12-26ボクシングデイ大回復】

 

ダウはじめ世界の株価は12月26~27日に大幅回復しましたが、これで来年の株価は安泰だと予測する人は誰もいないでしょう。資本主義の総本山アメリカ自体が、これまで余りにも長期間、順調に伸び続けた株価の大幅調整を迫られている最中で、ダウも今年1月につけた史上最高値から5000ポイント近く下がっており、今なお下げ止まったと確信できる材料がありません。

2019年、さらに世界の株価が不安定ないし下向きに推移するなら、世界経済はどうなってしまうのか?もちろん人知を超えることですが、私の知る限り、一番確度の高そうな出来事は、

・たぶん円高になる

 

その心は、

・日本円は目下、世界最強の「安全避難通貨」(Safe Heaven Currency)と思われているから…

 

世界経済が不安な状態、特にアメリカ経済に深刻な下振れ懸念が出た場合、株や金融商品で安心して買えそうなものがなくなります。そんな時、世界の市場関係者は伝統的な安全資産だけが妥当なヘッジ先と考えます。どこに向かうかというと、典型的には

1)金(ゴールド)

2)アメリカ国債

3)ロンドンの不動産

4)リスクオフ3通貨(USドル、円、スイスフラン)

※)リスクオフ通貨=世界経済のリスクが高まった際に、人々が安全資産を求める局面で買われる通貨

 

このうち4)についていえば、USドルはリスクオフ三兄弟からすでに脱落しています。以前は「有事のドル買い」なる言葉がありましたが、今は状況が変わりました。世界の先進国のなかで、欧州や日本が軒並みマイナス~ゼロ金利なのにアメリカは金利を上げてきたため、USドルはすでに、市場関係者がリスクを取る局面で積極的に買いにいく「リスクオン通貨」の側面を持ってきたのです。

そうなると残るは、「日本円とスイスフラン」だけとなります。日本とスイス、この二か国は国民経済の面でとてもよく似ています。

・ともに世界有数の経常黒字国=債権国。

・ともに変動相場制を採用している(但しスイスフランは2011年から限定的なユーロペッグ採用)

・どちらも成長率が低く、マイナス金利政策を採用してする

・どちらも政治が安定している。

・日本円、スイスフランとも、通貨の流動性が確保されている。
【日本とスイスは、経常黒字が40年近く続いている】

 

でもって、この二通貨を現時点で比べると、リスクオフ通貨としての適性は、今や「日本円>スイスフラン」なのです。それを分かりやすく書いたのがこの記事です。

リスクオフ時に購入するなら円、安全通貨としてフラン抜く-シティ

 

 

なぜ安全通貨として「円>スイスフラン」なのか、簡単にいうと、

1)日本円の為替が、購買力平価からみて割安である(→経済の理屈からみて円高になりやすい)

2)日本人の海外資産がスイスを上回って増えており、世界経済不安の局面で海外資産を日本に還流させるから日本円が買われやすい。

 

【購買力平価から長期トレンドをみると、円は米ドルに対して割安】

 

【円はスイスフランに対しても割安】

 

スイスに本拠を置くUBS銀行は、投資家に向けて次のようにアドバイスしています。

・世界経済不安(リスクオフ)になれば、迷わず円を買うべし。
(※円はリスクオフ通貨として最強である上、歴史的にみて割安水準なので為替ゲインを得る意味でも資金の置き場として使うべし)

・スイスフランは、キャリートレードに使うべし
(※スイスフランの安い金利で資金調達して、利回りの高い通貨や金融商品を買う。歴史的にみて割高なスイスフランは今後下がる可能性の方が高いので借金に向く。)

 

不動産ブログの割には、小難しい為替理論の話になってしまいますが、結局私が何を言いたいのかというと、

・2019年、世界経済不安が高まる年になれば、日本の投資家にとってチャンス到来かも

・特に海外資産を購入するなら、「強い日本円」を使って有利な戦いができる可能性がある。

 

来年1月7日、「投資家成功塾」セミナーで、「本当に円高になるのか?円高ならどんな海外不動産投資戦略でいくべきか?」というテーマで講演することになりました。20年近い国際不動産投資経験で、為替に泣いたり笑ったり、その都度、知見を豊かにしてきました。その経験をお伝えしたいと思います。

単発参加なら1万円の高額セミナーになりますが、投資家成功塾(月額1万円、特典たくさん!)に入れば無料で参加できます。動画配信もしますので遠方の方もハンディなく参加できますので是非ともご検討ください。

投資家成功塾リンク

Share on Facebook

多文化社会を怖がる人と、大丈夫な人

こんにちはManachanです。年の瀬クリスマス時期、家族とじっくり自宅で過ごしております。慌ただしい出張もなく、仕事もとりあえず一段落しており、ブログ更新頻度も上がりますね。今回は、欧米主要国に遅れること数十年、いま日本が直面しつつある「多文化社会へのチャレンジ」というテーマで書きますね。

 

多文化社会(Multi cultural society)とは、「様々な文化的特徴を有する民族が、お互い多様性を尊重し平等に共存していく社会」と定義されます。

今の日本、特に都市部ではすでに様々な国籍、出身国の人々が日本人と一緒に暮らしている実態があり、客観的にみて単一民族社会とは言い難い状況になりつつあります。私の暮らす東京都江東区でも、総人口に占める外国籍者の割合が、2018年10月1日5.58%→11月1日5.65%→12月1日5.68%と、毎月のように上昇を続け、すでに人口52万区民のうち3万人が外国人という社会になりました。

江東区は外国人総数で東京23区中5位、人口比率で7位…東京のなかで外国人が特に集中する特殊地域とはいえません。23区全体でも外国人比率が4.8%(955万人中46万人)ですから、江東区の数字と大差ありません。

この社会におけるマジョリティである日本人(≒日本民族、日本国籍者)がマイノリティの存在を隣人として認め(当然その逆も然り)、お互いの文化を尊重するスタンスを取るならば名実ともに多文化社会といえますが、現時点ではその途上といえましょう。

 

いま、入管法改正をめぐる国会審議で単純労働者受け入れの是非が問題になっていますが、この法案が通ろうと通るまいと、身辺に外国人が今後さらに増えるのはほぼ既定路線であろうと、地域住人として冷静にみています。

むしろ私の関心事は、「日本人側の多文化対応力を高める」ことと、「近所の外国籍児童が日本語を当たり前に学べる環境を整える」ことです。これは「外国人労働者受け入れの是非云々」みたいな「あるべき論」ではなく、「どっちみち東京は外国人増えるんだから、それに対応しないとね」という現実論です。企業経営者としていえば、今後AIの時代になり、自動運転も自動翻訳も無人店舗も当たり前な時代になっていくだろうから、それに対応しつつビジネス上のポジショニングを考えていくのは当たり前ですが、結局それと同じことです。

 

「日本人側の多文化対応力」という意味では、特に子供世代の能力や柔軟性に驚かされます。いま、子供たちの通う小学校の野球大会とか行くと、チームに明らかに日本人と風貌が違う児童や、日本語が母語じゃなさそうな児童が少数含まれているものですが、彼らにルールやプレイを易しく分かりやすい日本語で説明できる子供たちが相当数居るのです。

また外国人ではなくても、吃音(どもり)があったり、聞き取りや発声が難しかったりと、「皆とちょっと違う問題(Learning Differences)を抱えるお友達」をどうサポートしていくかという授業で、子供たちが次々と挙手して、「絵を書いて説明してあげる」、「口をゆっくり動かして発音してあげる」、「変な聞こえ方しても笑わないで辛抱強く聞いてあげる」みたいな意見がどんどん出て、感動しました。

私たち大人は、多分、学校でそんなこと学びませんでしたね?むしろ、「皆に合わせるのが吉」、「少しでも違えば笑う、茶化す、弱そうならいじめる」みたいな強い同調圧力のなかで生き、また他者にもそれを強いてきた場面が多かったと思います。それに比べて、今の子供たちのなんと、柔軟で優しいことか。彼らはすでに「多文化社会の住人」という気がします。

 

その意味では、大人たちの方がむしろダメダメという印象です。多文化社会にチャレンジする前に白旗あげてる大人の、なんと多いことか…

たとえば、あまりに内容が粗雑すぎてコメントする気にもならんけど、ある有料メルマガ記事から引用します。

>日本人の出生が94万人で死亡が134万人、1年間で約40万人近くも消滅している。

>2025年までに50万人超の外国人を入れようとする施策はより無謀なものだ。移民の大量流入を歓迎した欧州はどうなったのか。文化的な軋轢や対立や衝突が先鋭化して国が分断されてしまうほどの問題をも生み出したではないか。

50万人の追加受け入れ云々以前に、日本にはすでに外国人が260万人住んでいます。また日本人が年間40万人減った年に外国人が15万人純流入しています。上記は総務庁の資料を見ればすぐ分かるはず。その現実に目を背けた挙句に、日本とは全く社会歴史背景の違う欧州の状況を持ち出して的外れな反対意見を述べているだけです。

 

私思うのです、こういう、多文化社会にチャレンジしようとしない大人が、これからの時代、どんどん取り残されていくのではないかと…。

だって世界を歩けば分かりますもん。世界の大都会ロンドン、ニューヨークとまでは言わない、ヨーロッパのデュッセルドルフとかウィーンとかバルセロナとか、英語圏でもない国の中規模都市だって、移民はいまの東京以上にたくさん居ます。ソウルや台北みたいな近隣アジアの非英語圏都市だって、人口比率でいえば少なくとも今の東京程度には外国人労働者や移民が居ます。

東京のような、世界的にみてトップレベルの都市、オリンピックを2回も開催し、世界中から簡単にアクセスできる大都市が、今後どうやって、外国人住民をシャットアウトできると考えるのでしょう?それが体の良い思考停止だということは、今後ますます明らかになると思いますよ。

 

ブロックバスターなどビデオレンタル大手はNetFlixにやられた、トイザらスやなど小売大手はAmazonにやられた。世界中の多くの国で、タクシーはUberやGrabにやられた…将来、かなりの確率で起こることはちゃんと予測して、先手を打っていくべきで、変化に対応する勇気のない人は市場から退場していく。それと同じく、

今後、東京が多文化社会に向かう。それがかなりの確率で起こるのならば、早めに対応力をつけようと考えるのは自然な考え方だと思います。子供たちの世代は、結構、それができているのかもしれないです。

最後に、今後の日本政界で、多文化社会のオピニオンリーダーとなりそうな自民党・馳浩さんの文章を引用します。

日本語教育、国が責任 社会を分断しないために

 

>同じ社会で暮らしていくためには、まずコミュニケーションだ。災害時に市町村からの避難指⽰などがよく理解できない。あるいは教育現場で⼦どもがけがをしたり病気になったりした時に状況が伝わらない。⼀番⼤事な意思疎通ができる環境を⽇本語教育を通じて担保していくことは国の責任だ。

>⽇本語をただ教えるだけではなくて、その外国⼈の属する⾔葉、⽂化、アイデンティティーも⼤切にしなければならない。⾃分は何者か、という理解は⾔葉の理解があってこそだ。そのなかに宗教であったり、⾷⽣活であったり、年間⾏事などが⼊ってくる。それをふまえて⾃分の存在意義を理解するとともに、いま、⽣活している⽇本社会とどううまくやっていくかということが求められる。

>だから⺟語を⼤切にしながら、⽇本社会で暮らしていく上で必要な⽇本語教育、というふうに分けて考えるべきだ。そうしたことを踏まえた指導、教材も求められる。

>わかりやすい⾔葉でいえば「根無し草」では⼈間はいけない。

>⽇本語を学んでもらう⽬的は相互理解だ。相互理解というのは他者を尊重すること。⾃分が何者なのか、理解したうえで相⼿の⽴場も理解し、尊重する。⾔葉を学んで理解を深めることで、お互いの違いも認めることができるようになる。そして同じ社会で共に暮らすためには、違いを認めた上で受け容れる寛容の精神が必要だ。

Share on Facebook