人工知能だけで不動産が面白くならない理由

こんにちはManachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。今回は、「情報技術と不動産投資」というテーマでひとつ書いてみます。

 

私はITエンジニア出身の不動産業者です。世間一般と比べて、まだアナログな文化や業務が多く残る不動産業界にあって、弊社は創業当初からITを使って、ブログ・メルマガ・SNSで情報発信、(金のかからない)集客や顧客管理、双方向型のコミュニケーション等を続けてきました。

私がIT業界の第一線で働いていたのは2012年までです。それから6~7年の間に、テクノロジーは大きく変わりました。私の現役時代にほぼ無かったチャットボットの制作や、AI(人工知能)的な活用も、いま「50の手習い」でやっています。昔とった杵柄なのでそんなに難しくはないですが…日進月歩の世の中ですので、日々是、学習ですね。

 

そんな感じで、私はこれからもRealestate Techを積極的に業務に活用していきますし、今後のテクノロジー発展に大きな期待を抱いています。ただ技術系の不動産愛好家として、ちょっと残念に思うことは、

 

・情報技術が発展しても、不動産業界側の活用の仕方がかなり微妙。

・技術の恩恵で人々の不動産購入を便利快適にするよりは、むしろ、「本来買ってはいけない」人に「売るべきではない」投資用不動産を売りつける方向で機能してしまっている。

 

たとえば、このような話です。

 

・自社投資物件(初心者食い系を多く含む)の販促ツールとして、AIを活用。

・AIを活用した海外投資物件の検索紹介機能を開発しても、紹介する先が不動産権利も二次売買市場も管理サービスも未確立で物件過剰供給が酷い国ばかり。

・仮想通貨で不動産売買できるシステムを開発しても、仮想通貨マーケットが下落した途端にサービス停止。

 

これまさに、「仏つくって魂入れず」、「小手先の技術だけ使って不動産の本質を分かってない」人たちのやる、不動産的に余り付加価値や喜びのない仕事だと思います。何が足りないのか?

そのヒントは、この本にあります‥「マンガでわかる禅の智恵

 

大事な箇所を、いくつか引用しますね。

 

・必要なのは技術を「見(けん)の目」で分析的にみるのではなく、「観(かん)の目」で大きくみること。それが、これから加速する技術進歩に人間がどれだけ追いついていけるかのカギなのではないかな。

・人工知能を超える人類の英知はZenに残されているじゃないか。

・例えば柳生新陰流の「活人剣」の考え方は、相手と対峙しこれを封じ込めて勝つ「殺人刀」ではなく、「観の目」で世界全体をうらやかにみて、相手を活かし相手と共創するドラマづくりに参加する立場を重視する。

・真のイノベーションは、データを大量に処理するだけの人工知能のようなガチガチの殺人刀から生まれない。

 

・禅を通じてみると、世界はすべてが有機的につながっていて、

・自分も欠けることのできないその一部で、そのなかで自分が大きくなったり小さくなったりするなかで、周りの世界も変化しているのがわかる

 

 

一言断っておくと、私は一応技術者ですので、人工知能がデータを大量に処理するだけのものとは思っていません。それよりもずっと多様な可能性が広がる世界だと思っています。

とはいえ、上記のマンガに傾聴すべき部分があるのは、禅や瞑想の本質でもある、「観(かん)の目」「相手を活かし相手と共創」「世界が有機的につながっている」といった、全体観(Wholistic View)だと思います。

 

上のセリフで、「自分」を「不動産(建物)」、「世界」を「街」と言い換えても良いと思います。

 

~街はすべてが有機的につながっていて、不動産(建物)も欠けることのできないその一部で、新築・増改築されたり再生されたりするなかで、周りの景観も変化しているのがわかる~

 

不動産、特に建物は街の重要な構成要素で、街とともに一体の関係にあります。建物が本来あるべき場所に、あるべき姿で良い状態で存在すれば、街の景観を楽しく豊かにします。逆に、不動産が本来あるべき姿じゃないものに変わってしまえば、街の景観も劣化します。

 

たとえば、石川県金沢市の観光地・ひがし茶屋街近くの北國街道沿いにある町家(旧和菓子店)を私が事業主として再生した事例。もともと街の姿はこんな感じで、買い手がつかなければ駐車場になる予定でした。

 

それを、ご縁をいただいた私が土地建物を買い取り、金沢らしい外観の宿泊施設(ゲストハウス)に再生しています。まだ道半ばですが、この建物は街の景観を良くすることに少しは役立っていると思います。

 

街を感じ、土地を活かし、建物を味わう…そうした「全体観」のある不動産理解や活用は、たぶん人間でないとできない仕事。そのスキルを磨くために、禅の考え方や、(私が日々実践している)マインドフルネス瞑想が大いに役立つと思います。

もちろんテクノロジーは大いに活用しますが、私はそれを超越するクオリティの仕事ができる「世界不動産ソムリエ」になっていきたいし、そういう仕事をすれば不動産の世界はもっと豊かで面白くなるはずです。

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毎年、過去最高を更新する人生~二つの鉄則

おはようございます。Manachanです。2019年の新年あけましておめでとうございます。

ここ数年、年越しは柏市の実家で過ごし、家族全員で「ガキの使い」を観て、近くの安房栖神社で初詣して、というのが定番になっています。人生や仕事にいろいろ変化はあれど、お正月は毎年変わらないのがいいですね。

 

おかげさまで、2013年に独立自営業主になって以来、5年連続で、「今年は人生最高の年だった」と思える年越しを続けております。あくまで私の主観的満足度の話ではありますが、2014年は13年より良い、15年は14年より良い…それが続いてきてますから、いま、2018年は人生最高の年だったと、心から思えているわけです。

日本の年号が変わる2019年、私の仕事や暮らしに何が起こるか分かりませんけど、前の年よりさらにワクワクする出来事やエキサイティングな出会いに満ちた一年になるであろうと、特に根拠もなく、とても楽しみにしています。

 

最近5年間、私の人生がとても楽しくなった理由を考えると、主に二つあると思います。

 

1)楽しい人に囲まれて、好きな仕事だけを選んでやっている。

「好きを仕事にする」、「好きな奴とだけ一緒に仕事する」、この二つが揃えば人生は素晴らしいものになります。

かつてサラリーマン時代は、プロジェクトマネジャーという職種でして、勤め先や派遣先から一緒に仕事する人間を割り当てられ、誰と一緒にやることになっても人間関係うまくやるよう、求められていました。その中には当然、気質や価値観が著しく合わない、一緒にいて全然楽しくない人間も含まれますが、彼らとも表面上は仲良くして、業務を遂行しなければならない立場でした。

それを長年やって、さすがにある程度は、「仮面かぶって嫌な奴と付き合う」テクニックを身につけましたけど、それで勤務評定が上がったところで、自分の幸福感には結びつかないことがよく分かりました。

幸か不幸か、数年後、私は勤め先を解雇され、それをきっかけに独立自営の道を選びました。生活の保障はないけれど、その代わり自分で仕事の内容も、時間の使い方も、一緒に働く人間も、自由に選べる立場になったのです。

独立後5年間は、一緒に仕事する同僚や、ビジネスパートナー、お客様を厳選して、嫌な奴、気の合わない奴を私の身辺から極力忌避・排除してきました。そのおかげで、今は仕事に行くのが憂鬱とか頭が痛いみたいな、ネガティブな経験はほぼ皆無になりました。かつてのサラリーマン時代は、日曜日夕方あたりに、月曜から始まる一週間の仕事が憂鬱、みたいなことを人並みに感じてましたけど、今の暮らしはそれとは完全に無縁です。

 

2)ちゃんと付き合わなければならない「家族」とは真剣に向き合う

仕事で一緒にやる人は、ほぼ自分の一存で選べるし、嫌だと思えばすぐ切れば良いですが、家族となると、そうはいきません。自分が親の立場で子育てしていると、切実にそう思います。

我が家においては、私と妻との夫婦関係が安定していることが、二人の子供たちが安心感育つ上で欠かせない条件です。ただ、それは相性もありますし、簡単なことではありません。

世の中には、長期間にわたって夫婦仲がナチュラルに良いというカップルも居るようですが、私と妻の場合は、そうではありません。お互い、継続的な努力をしていかないとすぐ壊れるほど、お互いの気質も違うし、夫婦関係に期待するものが全然違うのです。

たとえば、世界的なベストセラーになった、5 Love Languagesという本を使ってテストしてみると、私の場合は圧倒的に、夫婦関係に「肯定的な言葉」(Word of affirmation)を求めていますが、それは妻にとってはほとんど価値がなく、彼女は「贈り物」(Receiving Gifts)や「クオリティ・タイム」(Quality Time)を求めていました。でもその二つとも、私にとっては大した価値がありません。つまり、お互い良かれと思うことをやっても、それは相手が求めることと全然違うのです。

愛の伝え方には5種類ある。すれ違いの原因にもなる Love Language の違い。

 

私が独立した2013年から、最初の3年くらいは、仕事はとても楽しいけど夫婦関係はどんなに努力してもうまくいかないのが私の悩みでした。今でも完全にうまくいってるとはいえないけれど、少なくとも下記の2つの「ミーティング」を日常的にやることで、かなり落ち着きを取り戻しています。

 

1.Marriage Meeting(まず、夫婦がお互いの努力に感謝しつつ、家庭内でやるべきこと、家族旅行などのイベント、懸念事項について話し合う場)

2.Thriving Meeting(二人の子供たちが、学校や家庭や地域で活躍できる環境を整えるよう、話し合う場)

 

いずれのミーティングも、トータルの所要時間は45~50分で、我が家ではこんな構成にしています。

1)瞑想(Meditation、最初の10~15分間):お互い、心を落ち着かせる。

2) お互いに感謝(Affirmation、7~8分間):最低5つ以上、相手を褒め・感謝する言葉を考え、伝える。

3) 家庭の作業打合せ(chores、7~8分間):炊事洗濯、皿洗い、ゴミ出し、子供を病院に連れていく等、やらなきゃならないことを、いつ誰がやるかを話す。

4) 家族旅行や習い事について共有(Planning for good times、7~8分間):夏休みや冬休みの家族旅行や、結婚記念日等の小旅行、お互いのスキルアップにつながる研修や資格学習について話す。

5)懸念事項を共有(Problems and challenges、7~8分間):心配事や解決すべきことを率直に話す。

 

方法論については、この著書を参考にしています(日本語版も出ればいいなあ)

https://www.amazon.com/Marriage-Meetings-Lasting-Love-Relationship-ebook/dp/B00HNEPRK4

 

このミーティングを定期的にやることによって夫婦関係は目に見えて改善しました。お互いのすれ違いがあって少し険悪になっても、ミーティングで話せばいいという安心感にもつながっています。

 

誰にとっても、幸せや不幸せの多くは、自分とかかわる周りの人々からもたらされると思います。その環境を改善する努力を続けることで、時間はかかっても、結果的に人生をとても豊かにすることができるのです。

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世界経済不安だと円が世界最強の安全通貨になる理由

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。いま子供とスキーに来てまして、越後湯沢のホテルでブログ書いてます。今回のテーマは「為替」、特に「日本円」に焦点をあてて書きます。

いま、世界経済関連のニュースとても多いですね。背景には米中経済戦争の懸念があるのでしょう。こういう先行不透明なご時世になると、ちょっとのニュースで世界中の株価や為替が大きく動いたりします。

特にクリスマス時期のアメリカ、NYダウの乱高下が凄かったですね。日本を含めアジア各国の株価も基本は「アメリカさん次第」なので、日経も一気に2万円割ったり2万円回復したりと、慌ただしい展開。

【2018-12-24クリスマスイブ大暴落】

 

【2018-12-26ボクシングデイ大回復】

 

ダウはじめ世界の株価は12月26~27日に大幅回復しましたが、これで来年の株価は安泰だと予測する人は誰もいないでしょう。資本主義の総本山アメリカ自体が、これまで余りにも長期間、順調に伸び続けた株価の大幅調整を迫られている最中で、ダウも今年1月につけた史上最高値から5000ポイント近く下がっており、今なお下げ止まったと確信できる材料がありません。

2019年、さらに世界の株価が不安定ないし下向きに推移するなら、世界経済はどうなってしまうのか?もちろん人知を超えることですが、私の知る限り、一番確度の高そうな出来事は、

・たぶん円高になる

 

その心は、

・日本円は目下、世界最強の「安全避難通貨」(Safe Heaven Currency)と思われているから…

 

世界経済が不安な状態、特にアメリカ経済に深刻な下振れ懸念が出た場合、株や金融商品で安心して買えそうなものがなくなります。そんな時、世界の市場関係者は伝統的な安全資産だけが妥当なヘッジ先と考えます。どこに向かうかというと、典型的には

1)金(ゴールド)

2)アメリカ国債

3)ロンドンの不動産

4)リスクオフ3通貨(USドル、円、スイスフラン)

※)リスクオフ通貨=世界経済のリスクが高まった際に、人々が安全資産を求める局面で買われる通貨

 

このうち4)についていえば、USドルはリスクオフ三兄弟からすでに脱落しています。以前は「有事のドル買い」なる言葉がありましたが、今は状況が変わりました。世界の先進国のなかで、欧州や日本が軒並みマイナス~ゼロ金利なのにアメリカは金利を上げてきたため、USドルはすでに、市場関係者がリスクを取る局面で積極的に買いにいく「リスクオン通貨」の側面を持ってきたのです。

そうなると残るは、「日本円とスイスフラン」だけとなります。日本とスイス、この二か国は国民経済の面でとてもよく似ています。

・ともに世界有数の経常黒字国=債権国。

・ともに変動相場制を採用している(但しスイスフランは2011年から限定的なユーロペッグ採用)

・どちらも成長率が低く、マイナス金利政策を採用してする

・どちらも政治が安定している。

・日本円、スイスフランとも、通貨の流動性が確保されている。
【日本とスイスは、経常黒字が40年近く続いている】

 

でもって、この二通貨を現時点で比べると、リスクオフ通貨としての適性は、今や「日本円>スイスフラン」なのです。それを分かりやすく書いたのがこの記事です。

リスクオフ時に購入するなら円、安全通貨としてフラン抜く-シティ

 

 

なぜ安全通貨として「円>スイスフラン」なのか、簡単にいうと、

1)日本円の為替が、購買力平価からみて割安である(→経済の理屈からみて円高になりやすい)

2)日本人の海外資産がスイスを上回って増えており、世界経済不安の局面で海外資産を日本に還流させるから日本円が買われやすい。

 

【購買力平価から長期トレンドをみると、円は米ドルに対して割安】

 

【円はスイスフランに対しても割安】

 

スイスに本拠を置くUBS銀行は、投資家に向けて次のようにアドバイスしています。

・世界経済不安(リスクオフ)になれば、迷わず円を買うべし。
(※円はリスクオフ通貨として最強である上、歴史的にみて割安水準なので為替ゲインを得る意味でも資金の置き場として使うべし)

・スイスフランは、キャリートレードに使うべし
(※スイスフランの安い金利で資金調達して、利回りの高い通貨や金融商品を買う。歴史的にみて割高なスイスフランは今後下がる可能性の方が高いので借金に向く。)

 

不動産ブログの割には、小難しい為替理論の話になってしまいますが、結局私が何を言いたいのかというと、

・2019年、世界経済不安が高まる年になれば、日本の投資家にとってチャンス到来かも

・特に海外資産を購入するなら、「強い日本円」を使って有利な戦いができる可能性がある。

 

来年1月7日、「投資家成功塾」セミナーで、「本当に円高になるのか?円高ならどんな海外不動産投資戦略でいくべきか?」というテーマで講演することになりました。20年近い国際不動産投資経験で、為替に泣いたり笑ったり、その都度、知見を豊かにしてきました。その経験をお伝えしたいと思います。

単発参加なら1万円の高額セミナーになりますが、投資家成功塾(月額1万円、特典たくさん!)に入れば無料で参加できます。動画配信もしますので遠方の方もハンディなく参加できますので是非ともご検討ください。

投資家成功塾リンク

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多文化社会を怖がる人と、大丈夫な人

こんにちはManachanです。年の瀬クリスマス時期、家族とじっくり自宅で過ごしております。慌ただしい出張もなく、仕事もとりあえず一段落しており、ブログ更新頻度も上がりますね。今回は、欧米主要国に遅れること数十年、いま日本が直面しつつある「多文化社会へのチャレンジ」というテーマで書きますね。

 

多文化社会(Multi cultural society)とは、「様々な文化的特徴を有する民族が、お互い多様性を尊重し平等に共存していく社会」と定義されます。

今の日本、特に都市部ではすでに様々な国籍、出身国の人々が日本人と一緒に暮らしている実態があり、客観的にみて単一民族社会とは言い難い状況になりつつあります。私の暮らす東京都江東区でも、総人口に占める外国籍者の割合が、2018年10月1日5.58%→11月1日5.65%→12月1日5.68%と、毎月のように上昇を続け、すでに人口52万区民のうち3万人が外国人という社会になりました。

江東区は外国人総数で東京23区中5位、人口比率で7位…東京のなかで外国人が特に集中する特殊地域とはいえません。23区全体でも外国人比率が4.8%(955万人中46万人)ですから、江東区の数字と大差ありません。

この社会におけるマジョリティである日本人(≒日本民族、日本国籍者)がマイノリティの存在を隣人として認め(当然その逆も然り)、お互いの文化を尊重するスタンスを取るならば名実ともに多文化社会といえますが、現時点ではその途上といえましょう。

 

いま、入管法改正をめぐる国会審議で単純労働者受け入れの是非が問題になっていますが、この法案が通ろうと通るまいと、身辺に外国人が今後さらに増えるのはほぼ既定路線であろうと、地域住人として冷静にみています。

むしろ私の関心事は、「日本人側の多文化対応力を高める」ことと、「近所の外国籍児童が日本語を当たり前に学べる環境を整える」ことです。これは「外国人労働者受け入れの是非云々」みたいな「あるべき論」ではなく、「どっちみち東京は外国人増えるんだから、それに対応しないとね」という現実論です。企業経営者としていえば、今後AIの時代になり、自動運転も自動翻訳も無人店舗も当たり前な時代になっていくだろうから、それに対応しつつビジネス上のポジショニングを考えていくのは当たり前ですが、結局それと同じことです。

 

「日本人側の多文化対応力」という意味では、特に子供世代の能力や柔軟性に驚かされます。いま、子供たちの通う小学校の野球大会とか行くと、チームに明らかに日本人と風貌が違う児童や、日本語が母語じゃなさそうな児童が少数含まれているものですが、彼らにルールやプレイを易しく分かりやすい日本語で説明できる子供たちが相当数居るのです。

また外国人ではなくても、吃音(どもり)があったり、聞き取りや発声が難しかったりと、「皆とちょっと違う問題(Learning Differences)を抱えるお友達」をどうサポートしていくかという授業で、子供たちが次々と挙手して、「絵を書いて説明してあげる」、「口をゆっくり動かして発音してあげる」、「変な聞こえ方しても笑わないで辛抱強く聞いてあげる」みたいな意見がどんどん出て、感動しました。

私たち大人は、多分、学校でそんなこと学びませんでしたね?むしろ、「皆に合わせるのが吉」、「少しでも違えば笑う、茶化す、弱そうならいじめる」みたいな強い同調圧力のなかで生き、また他者にもそれを強いてきた場面が多かったと思います。それに比べて、今の子供たちのなんと、柔軟で優しいことか。彼らはすでに「多文化社会の住人」という気がします。

 

その意味では、大人たちの方がむしろダメダメという印象です。多文化社会にチャレンジする前に白旗あげてる大人の、なんと多いことか…

たとえば、あまりに内容が粗雑すぎてコメントする気にもならんけど、ある有料メルマガ記事から引用します。

>日本人の出生が94万人で死亡が134万人、1年間で約40万人近くも消滅している。

>2025年までに50万人超の外国人を入れようとする施策はより無謀なものだ。移民の大量流入を歓迎した欧州はどうなったのか。文化的な軋轢や対立や衝突が先鋭化して国が分断されてしまうほどの問題をも生み出したではないか。

50万人の追加受け入れ云々以前に、日本にはすでに外国人が260万人住んでいます。また日本人が年間40万人減った年に外国人が15万人純流入しています。上記は総務庁の資料を見ればすぐ分かるはず。その現実に目を背けた挙句に、日本とは全く社会歴史背景の違う欧州の状況を持ち出して的外れな反対意見を述べているだけです。

 

私思うのです、こういう、多文化社会にチャレンジしようとしない大人が、これからの時代、どんどん取り残されていくのではないかと…。

だって世界を歩けば分かりますもん。世界の大都会ロンドン、ニューヨークとまでは言わない、ヨーロッパのデュッセルドルフとかウィーンとかバルセロナとか、英語圏でもない国の中規模都市だって、移民はいまの東京以上にたくさん居ます。ソウルや台北みたいな近隣アジアの非英語圏都市だって、人口比率でいえば少なくとも今の東京程度には外国人労働者や移民が居ます。

東京のような、世界的にみてトップレベルの都市、オリンピックを2回も開催し、世界中から簡単にアクセスできる大都市が、今後どうやって、外国人住民をシャットアウトできると考えるのでしょう?それが体の良い思考停止だということは、今後ますます明らかになると思いますよ。

 

ブロックバスターなどビデオレンタル大手はNetFlixにやられた、トイザらスやなど小売大手はAmazonにやられた。世界中の多くの国で、タクシーはUberやGrabにやられた…将来、かなりの確率で起こることはちゃんと予測して、先手を打っていくべきで、変化に対応する勇気のない人は市場から退場していく。それと同じく、

今後、東京が多文化社会に向かう。それがかなりの確率で起こるのならば、早めに対応力をつけようと考えるのは自然な考え方だと思います。子供たちの世代は、結構、それができているのかもしれないです。

最後に、今後の日本政界で、多文化社会のオピニオンリーダーとなりそうな自民党・馳浩さんの文章を引用します。

日本語教育、国が責任 社会を分断しないために

 

>同じ社会で暮らしていくためには、まずコミュニケーションだ。災害時に市町村からの避難指⽰などがよく理解できない。あるいは教育現場で⼦どもがけがをしたり病気になったりした時に状況が伝わらない。⼀番⼤事な意思疎通ができる環境を⽇本語教育を通じて担保していくことは国の責任だ。

>⽇本語をただ教えるだけではなくて、その外国⼈の属する⾔葉、⽂化、アイデンティティーも⼤切にしなければならない。⾃分は何者か、という理解は⾔葉の理解があってこそだ。そのなかに宗教であったり、⾷⽣活であったり、年間⾏事などが⼊ってくる。それをふまえて⾃分の存在意義を理解するとともに、いま、⽣活している⽇本社会とどううまくやっていくかということが求められる。

>だから⺟語を⼤切にしながら、⽇本社会で暮らしていく上で必要な⽇本語教育、というふうに分けて考えるべきだ。そうしたことを踏まえた指導、教材も求められる。

>わかりやすい⾔葉でいえば「根無し草」では⼈間はいけない。

>⽇本語を学んでもらう⽬的は相互理解だ。相互理解というのは他者を尊重すること。⾃分が何者なのか、理解したうえで相⼿の⽴場も理解し、尊重する。⾔葉を学んで理解を深めることで、お互いの違いも認めることができるようになる。そして同じ社会で共に暮らすためには、違いを認めた上で受け容れる寛容の精神が必要だ。

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世界不動産ソムリエ宣言

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

いよいよ年の瀬も迫ってきました。今年、海外出張等で出国した日数を調べたところ、2年連続で100日超でした。東京に拠点を置いていても、一年のほぼ3分の1は海外ですね。子育て中でもあり、来年こそは出張減らそうと思いながら、ビジネスの幅が広がるとともに、行くべき国・都市は年々増える一方です。

社員が順調に育ってきて、すべての海外出張に私が行かなくても良くなったのは朗報ですが、それでも私が推進すべき仕事は山のようにあり、その舞台は主に海外なので、今後出張が大幅に減ることはないのでしょう。

欧州、北米、東南アジア、中近東、大洋州…今年も海外に出まくった一年でした

 

1)今年はヨーロッパの新規開拓が多かったです。昨年までの行き先は主にドイツ、英国、スペインでしたが、今年はフランス、オランダ、チェコ、ハンガリー、オーストリア、エストニア、ラトビアで不動産を視察。加えてトルコ、ウズベキスタンもレパートリーに加わりました。

2)日本に居ても国際不動産の良質な情報は来ないので、自ら海外に出て情報を取りに行ってます。これまで中国行きがほとんどでしたが、今年はロシア(モスクワ)の国際不動産ショーに2回足を運び、インド(デリー)のイベントも見に行き、さらに広がりました。

3)弊社は今年から国際不動産の業界団体LeadingREに加入し、私はマレーシアとスペインの国際会議に参加、日本の参加企業で最もアクティブかつ発言数の多い人物として評価を受けつつあります。

4)北米ではフロリダ州がブレイク中で、オーランド、マイアミ、ケープコーラルを中心に何度か行きました。

5)アジア大洋州地域ではブルネイ、タイ、ベトナム、マレーシア、中国、台湾、韓国、オーストラリアで不動産視察しました。東南アジアは昔からやってるので定点観測ですね。

6)日本国内では、地方都市で歴史・景観価値のある古民家・町家の再生、旅館業ゲストハウスとしての収益化に取り組んできました。ファイナンスで苦労しましたが金沢市のプロジェクトを何とか成功させたのは大きな自信につながり、さらに他の都市にも展開するべく意欲を燃やしています。来年は北海道函館や、近畿・中国地方の歴史ある街への出張が大幅に増えるでしょう。
ここまで国内外の不動産物件を見まくる日々、その延長線上に何があるのでしょう?

これまで、「グローバル不動産投資家」、「グローバル大家」などと名乗ってきましたが、今では違和感がある。私のやってる仕事は、不動産の賃貸経営・投資だけではないからです。

また、商売やる上で対外的に「世界不動産コンサルタント」とか「エージェント」と説明することもありますが、これも本音レベルでは違うと感じてます。私のやっている仕事は、いわゆる不動産仲介業者とは言い切れない。本質的には「情報産業」に近いのではないかと思うので…

 

私の仕事・役割を、あえて、言葉で表現するなら、たぶん、

世界不動産ソムリエ

なんだと思います。

 

ソムリエ(sommelier\sommelière)とは、もともとはフランスやイタリアなどで、レストランで顧客の好みに応じてワインを選ぶ手助けをする専門給仕人を指す言葉で、この意味では「きき酒師」という日本語訳がぴったりきますが…

昨今、日本社会で「ソムリエ」は、レストランやワイン以外の様々な業種で他称・自称されるようになっています。「野菜ソムリエ」や「蟹ソムリエ」もあるし、不動産では「リフォームソムリエ」っていう言葉もありますよね。

とはいえ、「世界不動産」の分野で「ソムリエ」を自称した人物は、少なくともWebを調べる限り居ないようなので、私が日本初の「世界不動産ソムリエ」になります!!

 

ソムリエはもともと、「ワイン」という飲み物について、それぞれの銘柄の育つ気候風土やブドウの品種、ワイナリーの歴史、それぞれの年に収穫・製造されたワインの味わいの微妙な違い、どの食事に合うか、どの体調に合うかまで知り尽くしたうえで、それらを「言葉」にして表現する人たちを指し、当然ながら高度な専門知識が必要とされる仕事です。

「世界不動産ソムリエ」に関しても同じことが言えます。必要とされるスキルは、主に3つ。

1)世界各国・各都市に存在する不動産物件を、所在する土地の歴史由緒、眺望、建築や装飾、機能や性能まで踏まえて、全身で堪能する「感受性」。

2)全世界の不動産を数多く堪能した経験から、それぞれの違いや共通点、現在・将来の資産価値を即時に考察、比較分析できる「脳内データベース」。

3)上記を言葉で分かりやすく表現・説明できる「言語表現能力」。

 

不動産ソムリエは、収益物件としての数字や、住居性能や資産価値などを超えて、「不動産そのものを楽しみ、味わい、愛でる」ことを手助けする仕事です。

また、人々に愛でられるような不動産を発掘し、それらが資産価値を保ち後世に残り、魅力的な街並みを維持・発展させる上で重要な役割を果たします。

ソムリエが居なければ、不動産の世界はもっと無味乾燥なものになるでしょう。それは多分、収益物件の数字ばかり追いかける投資家と、売らんかなの業者・プロモーターが跋扈し、不動産の本質的な価値を評価できない金融機関が実質的な値付けをして、その結果、後世に残すべき建物が取り壊されたり、あるいは社会的に必要のないアパートが田んぼのなかに乱立するような世界(まるでどこかの国のようだ…)。

でも、そういう国でも少数ながら「ソムリエ」的な役割をするプロフェッショナルや事業家が居て、その仕事を評価する人々が居るおかげで、不動産の世界はそれなりに面白さを持ちながら、後世に続いていくのです。

 

私は、日本を含む世界各国・各都市から、魅力的な不動産物件を独自視点で発掘し、経験値と言語表現力をもって、皆さまのニーズにあわせて紹介する日本初の「世界不動産ソムリエ」になります。この仕事は、今後AIがどれだけ発展しても代替できない仕事であり、今後、人間と不動産の世界が続いていく限り、ずっと価値を持ち続けていくことでしょう。

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世界の街並みと古家再生の魅力

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。いよいよ年の瀬が近づいてきましたが、皆さまいかがお過ごしでしょうか?

年末年始は、子供たち連れて柏の実家で過ごします。いま金沢市で仕掛かり中の「町家再生ゲストハウス」がいよいよ来年1月オープンできる見込みが立ち、両親を無料招待する話をしたらとても喜んでいました。首都圏に住む者にとって、金沢はちょっと遠くて非日常感のある北陸の地、加賀百万石の文化と美術工芸、兼六園、ひがし茶屋街、日本海側の海鮮…旅の魅力にあふれる場所です。

両親も年をとりましたが、まだ元気なうちにご招待できて良かった、ちょっと親孝行できた気分です。六年前に会社クビになった息子が、不動産ビジネス頑張って自分のお金で建てた宿に泊まるのも、また格別でしょうから…

 

金沢古民家ゲストハウス。どんな宿になるか、楽しみです(11/30撮影)

 

今回は金沢を含む「世界の街並み」というテーマで、ひとつ論考してみます。

仕事柄、世界中で街歩きする機会が多いのですが、国内外を問わず、私が魅了されるのは「戦災を受けず、古い建物が数多く残っている街」です。またそういう街ほど、観光地として高く評価される傾向にあると思います。

まず日本国内の都市でいうと、東京大阪名古屋はじめ多くの主要都市が第二次大戦中に空襲を受け、焼け跡から新たに都市計画をやり直したなか、京都や金沢は戦災の影響をあまり受けず、昔ながらの路地や木造建物、寺社が多く残っています。

 

京都市東山区の街並み

 

金沢市の街並み

 

 

京都も金沢も、国内屈指の観光地として人気ですが、古くからの歴史文化的雰囲気が残る街って、歩いてて楽しいですし、「その場所にしかない」ものですから、わざわざ行く意味がありますよね。

一方で、特に金沢のようなクルマ移動中心の中堅都市で古い街並みが残る状態は、生活者にとってはかなり不便だろうと思います。

私は金沢に足しげく通っていますが、市街地の街路は概して狭く、スズキのワゴンRみたいな軽自動車でも通り抜けできない道がたくさんあります。かといって公共交通機関がバス位しかないし、商業施設や病院学校も郊外にあることが多いのでクルマなしの生活はほぼ無理。片側2車線のまともに走れる道路が数えるほどしかないので、通勤時は大渋滞の毎日。クルマの利便を考えて野々市や駅西地区など郊外部にマイホーム建てて住まう地元の方が多いのも分かる気がします。

隣の富山市は空襲被害を受け、市街地のほとんどが焼失したので戦後の区画整理がやりやすく、今ではライトレールも通りますが街路が広いおかげできた面もあります(金沢でライトレールの実現はかなり難しいでしょうね)。クルマ中心の都市として富山の利便性は金沢より大分上だと思われます。

 

海外にも、金沢と似た「古くて不便、でも観光に好適な街」がたくさんあります。ヨーロッパも日本と同様、多くの都市が戦災被害を受け、そこから復興を遂げてきたわけですが、たとえば北欧、エストニア共和国の首都タリンは、大きな戦災被害を受けなかったおかげで中世ハンザ都市の街並みが残り、観光都市として大人気です。城壁や石畳が残り(きれいに復元され)、その中は西洋おとぎ話のような世界が広がります。

 

タリン(エストニア)の旧市街

 

中央ヨーロッパに行くと、たとえばチェコのプラハが人気高いですね。かつてハプスブルク家オーストリア帝国の都だった街。隣国のブダペストやベルリンと違って戦災被害をさほど受けず、中世から現代にかけて各時代の建築様式の建物が残る、「ヨーロッパの建築博物館」と呼ばれています。ビールが安くて美味しいことでも世界的に有名です。

 

プラハ(チェコ)の旧市街

 

南ヨーロッパでは、特に人気の高い観光都市としてスペイン(カタルーニャ?)の「バルセロナ」があります。建築、地中海ビーチ、グルメ、サッカー…幅広い魅力にあふれ、私が普段お付き合いする日本人投資家の間で「ヨーロッパで移住したい都市」として人気ナンバーワンの街でもあります。ここも旧市街(Ciutat Vella)が戦災を受けず、迷路のような狭い街路が今でも残り、観光名所になっています。

バルセロナは、19世紀の都市計画で旧市街の外側に新市街地(Eixample)がつくられ、そこがサグラダファミリアやカサミラをはじめ、名建築が点在する緑豊かな住宅エリアになっており、新旧それぞれ特色のある街並みが魅力です。

 

バルセロナは旧市街と新市街のコントラストが楽しい

 

英国に渡ると、こちらも古くて素敵な街並みの宝庫です。私が特に好きなのが、ロンドン北西郊外にあるセント・オールバンス(St Albans)の街。紀元前後にローマ軍がグレートブリテン島に渡ってきた際、ロンドンの次に建設された「英国で2番目に歴史の古い街」。今でも昔の面影を残す特色あるロンドン郊外の高級住宅地になっています。

 

セント・オールバンス(英国)の目抜き通り

 

ヨーロッパでも日本と同様、「古い街並みと現代生活・モータリゼーションの両立」は重い課題です。タリンでもプラハでも、旧市街地は大観光地としてドル箱になっていますが、そこに住む地元の人々にとってはクルマの通行・駐車をはじめ、かなりの不便を強いられます。改装工事してモダンに暮らしたくても街並み保存で厳しい規制を受けます。

プラハやバルセロナは地下鉄があるからまだ良いですが、タリンは金沢と同じ人口規模(45万人)で地下鉄など無いので、新興住宅地や商業施設、オフィス、市電は旧市街地の外側につくられ(新市街地)、そこに大部分の住民が暮らしています。道路交通の便も新市街地の方が断然良いです。街の構造としては金沢と一緒ですね。

なお、プラハは人口130万人で地下鉄3路線が通り、旧市街地は道路不便でも地下鉄が使えてそれなりに便利に暮らせるという意味で京都と似ています。

 

タリン、プラハ、バルセロナ…といった街で、旧市街地の古い建物はファンドや富裕層個人投資家のお金が入り、次々と再生されてホテルやレストランに生まれ変わり、すでに大きな経済圏を形成しています。京都もそれに近い状態になり、中心地の町家や再生可能な古アパートはかなりの高値で取引されるようになりました。近い将来、金沢もそうなるでしょう。

日本全国、再生しがいのある街はたくさんあります。日本が製造業やハイテクの国でありつつもアジアの観光大国として存在感を増している昨今、古家再生&収益化は不動産投資事業の新しいトレンドの一つになると思います。

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「千葉4強」と市川市の再躍進

おはようございます、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は日本の総人口が減少するなか東京圏だけが人口拡大する「いまの時代」を、「千葉県」に焦点をあてて書いてみますね。

 

日本の総人口(日本人+外国人)は2008年にピークを迎えた後、10年連続で減少が続き、この期間中に150万人減りました。でも東京に住んでると、人口が減ってる実感が全く湧きません。毎年、近所に新築マンションが建って、新しいショッピングセンターができ、小中学校の児童数が増え続ける東京周辺は、いまの日本で唯一「成長の時代」に居るかのようです。

総務庁「日本人の転入超過数」データをみると、バブル崩壊以降、ひとり東京圏だけが全国の人口を吸い上げてる構図が一目瞭然ですね。

 

東京の拡大は、都内のみならず近県にも及んでいます。特にここ2~3年、人口増加の勢いが増しているのが「千葉県」です。県別の転入超過数(日本人)でいうと、東京都がダントツ1位なのは当然として、2位は埼玉でも神奈川でもなく「千葉」なのです。

 

市町村別の転入超過数データをみると、「千葉の元気さ」がさらに際立ちます。特別区・政令指定都市を含む全国上位20市のうち、7市が千葉県内にあるのです。

千葉県内で特に人口増加の勢いが力強いいくつかの都市を、私は「千葉3強」ないし「千葉4強」と呼んでいます。特に2016年以降、市川市が急躍進して県内トップグループに加わったので今は「千葉4強」の時代ですね。

【千葉3強】(2015年まで)
流山市 (日本人転入超過数全国8位)
柏市  (同9位)
船橋市 (同10位)

【千葉4強】(2016年以降)
上記に加えて市川市(同17位)

 

「千葉4強」はいずれも東京都心から30km圏内にあり、直通鉄道で結ばれるベッドタウン。^そのうち流山、柏、船橋の三市(千葉3強)は、「つくばエクスプレス」(開通2005年)や「東葉高速」(同1996年)といった、バブル期以降に全線開通した通勤鉄道の沿線地域を含んでいます。

 

新鉄道沿線は、これまで人口希薄な田園地帯だったところに、一気に住宅開発が進み、商業施設と学校・病院ができて街が形成されるという、誰の目にも分かりやすい人口増加がみられます。特に新線開通効果の高い流山市と柏市は、震災後の風評被害を受け人口流入が鈍った2011~12年を除き、その後6年以上、単月で社会減(流出超過)になったことが一度もないという凄まじい強さ。船橋市でもなぜか毎年12月に社会減になるのを除き、他の月はすべて社会増が続いています。

 

千葉最強「流山市」、つくばエクスプレス新駅が3つもできて絶賛都会化中。

 

ふなっしーで有名な「船橋市」、梨畑が新興住宅地に変わる。

 

「柏市」柏の葉キャンパスタウンは国際的にも注目されるハイテクシティ。

 

私は柏市出身者です。自分の地元が「都心から遠く離れた郊外なのに、都内のたいていの区より勢いがあるのはなぜだろう?」と興味を持ち、地域別の人口動静を調べたことがあります(発展都市「柏」の南北問題)。その結果、次のことがわかりました。

・つくばエクスプレスが開通した「北部地区」の人口が増えるのは当然として、

・既存の常磐沿線「柏駅を中心とする中央地区」にも人口流入が続いている。

 

私はこういう仮説を立てています。いま千葉県内の東京近郊地域で、人口増加のメカニズムは二つあって、

1)新通勤沿線への人口流入(日本人、マイホーム購入層が中心、都心30~40km圏まで)

2)既存沿線への人口流入(日本人+外国人、都心20~30km圏まで)

 

特に2)のパターンで人口を大きく増やしているのが「市川市」。ここの人口増加は日本人と外国人、両方をみないとわかりません。2015年10月の国勢調査から日本の人口統計が大きく変わり、日本人と外国人のそれぞれの人口動向が数値化されたことにより、市川市が人口を大きく伸ばした構図が浮き彫りになってきました。

 

市川市は千葉県内で最も早期に東京ベッドタウンになった都市。県内では住宅開発時期が古く、新規鉄道開発もないため2000年代に入ってから人口増が停滞。2010年7月にピークを打ってから、11年3月の東日本大震災の影響で減少傾向に転じ、その後ピーク時の人口を回復するのは5年余り後の15年9月のことです。

その頃から、市川市の人口増加が著しくなりました。2016年以降の総人口増ペースをみても、「千葉3強」(流山、船橋、柏)と遜色ない数字が並び、今やすっかり「千葉4強(四天王)」の一角として、県内人口を引っ張る立場になりました。

 

同時期の社会増をみても「4強」の構図が明らかです。

 

市川市の社会増内訳を国籍別にみると、うち37.6%は外国人の増加が寄与しています。これは県内でも松戸市、千葉市と並んで高い水準です。つまり市川市は、新鉄道開通がなくても東京への交通アクセスに優れ、「日本人も増えて、外国人も増えた」結果、4強の一角にのし上がったのです。

 

先ほど書いた、人口増要因の仮説を、「4強」各市に当てはめると、次のようになると思います。

1)新通勤沿線への人口流入(日本人、マイホーム購入層が中心、都心30~40km圏まで)
⇒流山市◎、柏市〇、船橋市〇、市川市×

2)既存沿線への人口流入(日本人+外国人、都心20~30km圏まで)
⇒流山市△、柏市〇、船橋市◎、市川市◎


以上、このように整理すると、千葉県内の東京近郊地域で、どのようなメカニズムで人口が増えているのかが理解しやすいと思います。特に、「4強」の流山、船橋、柏、市川は現時点で全国屈指の人口増加地帯であり、それは「東京への人口再集中」を反映した動きといえます。

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花咲かじいさんが成功する理由…お金よりスキル、人間関係の時代

こんばんはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は、「人間の幸せに欠かせない3つの資産と優先順位」というテーマで書いてみます。

「資産三分法」という、昔から語り継がれてきた考え方があります。「現金、株式、不動産という、特性の異なる資産に三分して資産を守る」というもので、ある意味私も実践しています(私の場合は、現金3分の1、投資不動産3分の1、事業投資3分の1…ですかね)。

 

今は、上記を換骨奪胎して21世紀的にした、「新•資産三分法」という考え方があります。橘玲さんや、私の大家仲間・河上伸之輔さんの著書で提唱されている考え方です。

1)会計資産…現金、株式、不動産など、すべての物的資産。
2)自分資産…スキルや経験など、自分がこれまで身につけてきたもの。
3)人間関係資産…困った時に助けてくれる友人がどれだけ居るか?

 

会計資産、自分資産、人間関係資産、どれも私たちの人生を豊かにするために欠かせないものです。また、それぞれが別々の特性を持つ資産でもあります。

 

会計資産(現金、株式、不動産)が十分あってそれで生活できれば、人生に自由な時間をもたらしてくれます。またリスクを取って会計資産をさらに増やしたり(投資)、それを使って欲しいものやサービスを買ったり(消費)できます。但し、基本的にモノなので他人に奪われるリスクはあります。

自分資産(スキル、経験、知識)は、自分の身体や脳に帰属する能力なので、誰も奪うことができません。また、能力ですから使えば使うだけ豊か(上手)になります。ただ、使わないと劣化したり、時代が進めば以前身につけたものが有効性を失うことはあります。

人間関係資産(助け合う仲間)は、モノでも属人的能力でもなく、自分を取り巻く外部環境のようなもので、人に良いことをして、喜んでもらえばもらうほど、豊かになっていきます。逆に、誰かに不義理をしたり、失望させると、乏しくなっていきます。

 

3つの資産は、お互いに変換可能です。「時間やお金を使ってスキルを磨いたり、人に良い情報を与えて喜ばれたりすれば、それは会計資産を自分資産や人間関係資産に変えていることになりますし、逆に自分のスキルや人間関係を使ってビジネスしてお金をつくれば、それは自分資産・人間関係資産を会計資産に変換していることです。

いまの世の中、一番重視されているのは「会計資産」かもしれません。モノなので分かりやすいですし、お金あるところ、商売あり、人も群がってきます。私も世間的には、「国際不動産投資家」という、会計資産的な側面にフォーカスしてセルフブランディングしています。

 

ですが、河上さんによれば今後、会計資産の価値が相対的に低下し、自分資産と人間関係資産の価値が高まっていくと…私も全く同じ意見です。

昨今はネット社会。資金力や会社の看板より情報発信力やマーケティング力、ファンの数がますます大事になってきています。YoutubeやInstagram動画で人々の話題・評判を勝ち取った人や、その仕組みをつくった人が、瞬く間にお金持ちになることも珍しくありませんし、時にそれは、どんな強大なビジネスでも太刀打ちできない社会的影響力を持ったりします。つまり、「ソフトな自分資産と人間関係資産」が、「ハードな会計資産」を凌駕する影響力を持ちつつあるのです。

私の身辺でビジネスに成功している人は、ほぼ例外なく、人間関係資産と自分資産を常に豊かにしようと心がけてきた方々です。

 

自分資産と人間関係資産の如何で大きな差がつくのは、太古の昔からそうだったと思います。日本育ちなら誰でも知ってる「花咲かじいさん」の寓話で説明すると、

・花咲かじいさんが桜の木に登って灰をまくと、きれいな花が咲いて、皆が喜ぶ。

・いじわるじいさんが同じことをしても、花は咲かない。

その差は何か…昔のシンプルな時代ですから、会計資産に大差はないでしょう。でも、花咲かじいさんには、豊かな自己資産と人間関係資産があります。周りの人を大事にし、生き物を慈しむ心(自己資産)があり、かつその行いが、周りの皆に支持されています(人間関係資産)。一方いじわるじいさんには、自己資産も人間関係資産も非常に乏しい。それが、結果の違いにつながった…。

 

現代でも、人間社会ですので同じことが起きます。武道館を満員にするような人気アーティストと同じ歌を私が歌っても、人々に同じ感動を与えるのは無理ですし、そこには、自己資産(歌や踊りのスキル)と人間関係資産(ファンの信頼・憧憬)の圧倒的な差があります。逆に、国際不動産という、私が過去10年以上にわたり、心血を注ぎスキルを磨いてファンを増やしてきた領域に関して、誰かが真似をしてもすぐに追いつき追い越すのはたぶん難しいです。

 

ところで、新・資産三分法において、私が重視するのは河上氏と同様、「自己資産」と「人間関係資産」です。もちろん、この二つを充実させるには会計資産(自由な時間を生み出す固定収入)が必要ですが、私の場合、生活に困らないだけの会計資産ができたら、それをすぐに自己資産と人間関係資産に変えています。

 

・自己資産に関しては、「国際不動産業界で他の追随を許さない、世界の不動産視察経験(インプット)と情報発信(アウトプット)、情報取得に必要な語学能力と情報ソース(手段)」を持つことを常に意識しています。ここ2年ほど、年間の3分の1は出国して、6日間で5か国みたいなむちゃくちゃハードなスケジュールで旅してますが、要は「少しお金ができればすぐ飛行機乗って世界の不動産見に行ってる」のです。

・人間関係資産に関しては、完璧にできているとは思いませんが、それでも、「自分が知りえた世界の不動産情報や知見は惜しみなく世に出していく」、「まず人さまに喜んでいただく、お金はその結果としてついてくればいい」、それを座右の銘にして長年やってきました。おかげさまで、不動産仲間には恵まれていると思います。

 

逆に、私からみて疑問に思うのは、

「富を誇示する行為」(分不相応な都心レジデンスに住む、高級外車に乗る、高額リゾートホテルに泊まる等)…本心から好きでやってるなら良いですが、世の中、上には上がいます。より裕福な人と自分を比べて、さらに欲望が刺激されたらキリがありません。それこそ永遠に満たされない渇望、餓鬼道そのものです。それにお金をかける位なら、自分資産と人間関係資産を充実させればいいのに、と思います。

「素人を半ば騙して利を得る行為」…最近、「キラキラ大家」「共食い大家」「コンサル大家」などと揶揄される方が増えてきました。要は、「不動産投資を知らない人をカモにして短期的な利を得る」不動産業界の悪しき慣習を真似する一部の大家・賃貸経営者を指します。彼らのやってることは、「自分資産」と「人間関係資産」を切り売りして「会計資産」に変えようとしているわけですが、私に言わせれば非常に効率悪く愚かなことです。要は、「いじわるじいさん」になることを自ら選んでるわけですから。

 

世の中、「自分資産」と「人間関係資産」のウェイトが高まっている。要は、「花咲かじいさん」になることが、つまりスキルを磨き人に好かれることが、結果的に富への早道になっていると思うので、私はその方向を目指していきます。

 

(追記 2018/12/8)

【3つの資産と、いざという時の保険】

私は2013年2月、44歳の時、勤め先をクビになり一時路頭に迷いました。その際、手持ちの3つの資産(会計、自分、人間関係)を使って窮地を脱しています。

〇会計資産(不動産からのキャッシュフロー)があったので、急に生活行きづまることはありませんでした。

〇自分資産(ITエンジニアとして19年の経歴、多言語能力)を使って、年収1000万円超のオファーはいただきましたが、ただ「もうサラリーマンやりたくない」と思ったので、この資産はとりあえず使いませんでした。

〇人間関係資産(不動産関係の友人)…結局、不動産業者として起業を選んだわけですが、創業当初の金がない時期を、友人たちがくれたお仕事で乗り切りました。また、不動産仲介に欠かせない役所調査や重要事項説明等に仲間が手を貸してくれました。

人生ピンチの局面では、会計資産、自分資産、人間関係資産の棚卸しと活用戦略を、否応なしに考えなければなりません。これからの人生でも何度かピンチが訪れでしょうから、3つの資産は常に豊かにしておきたいと思います。

 

【居住地選択は、人間関係資産をベースに考えたい】

今は、世界中どこに住んでも良い時代。海外で暮らす上での物理的・心理的障壁は確かに低くなりました。基本的に、自分のフィーリングと会う土地で暮らせば良いと思うし、仕事のしやすさ、生活・教育環境、気候など、いろんな要素があると思います。

私の場合、海外で10年近く暮らした後、今は東京にUターンして暮らしてます。たぶん今後ずっと東京を本拠にするだろうと思います。それは、私の「人間関係資産」が最も集中している場所が東京周辺だからです。

もちろん、世界中に友人は多数いますし、いま50歳ですが今から海外に出て一からビジネス・生活を立ち上げる自信もあります。それでも、東京周辺で長年培った人間関係資産やビジネスへの活用チャンスを考えると、本拠を他所に移したいという考えは今のところありません。

仕事柄、富裕層の方々との接点が数多くありますが、「資産を外出ししても、本拠地は今のまま」を選択される方がほとんどですね。皆さん地元で培った人間関係資産を豊かにお持ちだからだと思います。

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移民国家(?)に向かう日本と、東京生活者の視点

こんにちは、Manachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。

私たち家族が、東京の江東区、東陽町駅近くの我が家に越してきたのが2007年。もう11年暮らしてますが、この間、目に見えて変化したのが、近所に外国出身者が本当に増えたこと。

 

我が家も妻が台湾系オーストラリア人、隣家のお母さんはフィリピン人で、インド人の隣人も多い。区立小中学校では外国ルーツの名前がクラスに3人くらい居て、PTAでも日本語通じにくい保護者への連絡が課題になっている。近所のスーパーではインド人のチームリーダーがモンゴル人のアルバイトを日本語で指揮している。コンビニや居酒屋で外国人など当たり前(むしろ日本人の方が珍しい)・・・

私が育った頃は周りに見渡す限り日本人しかいませんでしたが、今では明らかに違う景色が広がっています。「外国出身の隣人が増えた」実感は、データでも裏付けられています。江東区の総人口に占める外国人比率は、直近20年で2.5倍になりました(2.28%→5.65%)。

 

折しも、「入管法改正案」が政府から提出されました(関連記事)。これが外国人単純労働者の受け入れ拡大、なし崩しの移民受け入れになるのではないかと、各方面から議論反発が起こっており、これから与野党攻防の政争の具になるんでしょう。単純な構図で言うと、こうです。

 

形而上では

「移民国家嫌だ」という声(勝)  >  「移民として受け入れよう」という声(負)

 ⇒だから、安倍さんも表だって移民受け入れとはいえない。

 

形而下では

「人手が足りない」現実  (勝) >「賃金上昇・自動化で日本人だけで乗り切ろう」という意見(負)

 ⇒だから、在留資格を2つ新設して、外国労働力を受け入れやすくする。

 

政府がこれからやること

表立っては言えないが、外国人労働者と家族が一定数日本に定住することを想定して、諸法制を整理。例えば、

 ⇒外国人の国民健康保険や国民年金の適用条件をどうする?

 ⇒外国人の児童に対する日本語教育体制をどうするか?

 

日本社会の厳しい労働力不足と、移民に関する許容度・言論成熟度に鑑みれば、現時点では安倍政権が推進する「入管法改正」位しかたぶん現実的な手はないし、野党も文句言う以外、実質的には何もできないでしょう。人口減少日本がいずれ通る道だったと考えると、自民党の長期安定政権の時代に処理できることはむしろ幸いだと考えます。

私たちの身の回りに起こることは、それなりの現実があって、起こるべくして起こっています。なぜ外国の人が日本に来るのか?それは、日本が人手不足だからです。介護、建設、宿泊、農業、小売…いろんな業種で、もはや「外国人の人手なしでは日本社会が回っていかない」現実があるのです。

いや人手不足なんて、いやそんな生易しいものじゃない。日本の人口構造上、労働人口・生産年齢人口の減少がさらに加速していく…好不況の波云々以前に、構造的に足りないし、たぶん今後もっと足りなくなるのです。

 

2018年の日本
 ⇒15~64歳の人口  54万人 減
 ⇒外国人純流入     15万人 増

2028年の日本
 ⇒15~64歳の人口  56万人 減
 ⇒外国人純流入     ??

2038年の日本
 ⇒15~64歳の人口  109万人 減
 ⇒外国人純流入     ??

(注)2018年は総務庁の「日本の人口」の直近のデータ、2028年、38年については社人研の「出生中位、死亡中位」平成29年推計を使用

 

日本社会においては、形而下の力学が物事を決めます。つまり、「人手が足りなくて現場が回らないから、日本人(高齢者・女性)の労働参加率を高めて外国人も入れる」方向で結局は動きます。

「自動化して、日本人の給料を上げればいい、安い外国人労働者入れるな」という人は、ビジネスが分かってないですね。自動化するには設備投資がかかります。それでも人の手がかかる業務はゼロにできないから、何を自動化して何を人力でやるか、業務を切り分けないといけない。その間にも、実際に人が足りなくて事業が遂行できない。それをどうするのか?

自民党には人手不足に悩む業界が、全国からたくさん陳情に来て、政府に入管法緩和してくれと言ったそうですね。外国人が増えるのを懸念する気持ちは当然ですが、いま差し迫った労働問題についてちゃんと代案を用意できるとは思えない。だから結局は「改正入管法」が通ると思います。

 

一方、(日本においてあまり重要でない)形而上の論戦においては、「移民社会になるのは嫌だ」という声が「移民として受け入れよう」という声を、今後20年くらいは圧倒すると思います。少なくとも現時点で、私は日本が移民社会に向けて舵を切るかという重いテーマを直視してまともに議論できるとは思えないです。

で、結局は政府・お上の出番になります。外国人労働者は受け入れる、そのうちの一定割合は日本に定住するから、本音と建前を使い分けつつ、健康保険や年金等、諸制度を整理して最適解を探る…ということになるでしょう。

 

別に日本がみっともないとは思いません。諸外国、どこでもそんなもんです。移民を社会に受け入れるっていうのは、大変なことでして、

・ドイツは、トルコ人労働者を受け入れてから、自らが移民国家だと自己定義するまでに、40年かかりました。

・オーストラリアは、白豪政策を始めてから、有色人種を移民として受け入れるようになるまで、70年かかりました。

だから、移民受け入れ経験の乏しい日本が今から何をやっても、まともな議論になるまで数十年はかかるのです。

 

東京江東区の生活者としていえば、「改正入管法がどうなろうとも、どっちみち外国出身者は増える。それはもう織り込み済」です。

だって、入管法改正がなくても、現に直近20年間で外国人比率2.5倍になっているんです。「外国人もう近所にたくさん住んでるじゃん、多文化共生の時代に入ってるんじゃん」…まずその事実を受け入れるところからスタートしないと。特に東京のようなインフラの整った都市部で外国人定住者がさらに増えるのはほぼ必然でしょうから、それを前提に物事を考えていかなければならないと思います。

どっちみち、東京は外国人を含む多文化な社会に向かうんですから、プラスの方向で考えたいですね。生活者視点でいうと、

・私たちは、日本語を母語としない隣人にも分かりやすい「簡単な日本語の話し言葉、書き言葉」を使うスキルを身につけるべきでしょう。それは、英語を覚えるよりも大事だと思います。

・私たちの隣人たちは、英語のみならず中国語やインドネシア語、タイ語やベトナム語、韓国語、ヒンディー語、ロシア語など、日本の将来にとって大事な言語を使えるでしょう。彼らからその言葉や文化を学ぶのは大事で、それは学校でALTから英語を学ぶよりもずっと効果的だと思います。

・そういう地域社会で育つ子たちは、Culcural Diversity(文化の多様性)に慣れているわけですから、その感覚が多国籍企業や国際機関等で働くのに大いに役立つと思います。

 

今後20年30年経った後の東京の将来がどうなるのか?…今の東京とは多少違う姿かもしれませんが、そう捨てたものではないのかも。たぶん、「世界中から集まった人の暮らすメトロポリタンな、フツーの先進国首都」になると思いますよ。ロンドンとかシドニー、ベルリンやシンガポールのような状態に近づくのでしょう。

 

(2018/12/7  追記)

本音をいうと、「入管法改正なくても20年間で外国人比率2.5倍」、「法案云々以前にさらに増加は既定路線」な東京23区内の住人として、具体的かつ戦略的な議論をしたいのです…たとえば、

1)世界の高度人材マーケットと、日本の客観的位置づけ
→どの分野で、どのレベルの人材が、年俸いくら位で来日すると想定されるか?
→日本と競合する国はどこで、競争のポイントはどこになるか?
→日本国として、どういう人材を、どの位受け入れたいか?
→そのために合理的な制度設計はどうなる?既存法令との整合性は?

2)日本国内の労働マーケットと、中長期労働力需要・供給の分析
→過去データから、どの分野で、どのレベルの労働力が、どれだけ不足しているか?
→今後10年の人口構成や労働需要から、不足ギャップはどのようになるか?
→その不足を日本国籍者だけで補うのは可能か?どんな課題がるか?
→外国籍者で補う場合は、どの分野でどの位の人数を受け入れたいか?
→そのための合理的な制度設計はどうなる?

ここ2~3週間、改正入管法に関する有識者のメルマガを結構読みましたが、上記のような具体的な議論をしようという人は全く見当たりません。残念ながら、現時点で日本の「民」の議論に、私は全く期待していません。

海外各国で暮らした経験から、頭のなかにアイデアは豊富にありますが、その活かし方としては、現時点では政府のアドバイザーになるしかないのかなあと思います。

このテーマに関して、どうせ民はお上に言うだけで丸投げなんだし…であるなら、お上にまともな判断するように入れ知恵する側に回りたいと思うのです。

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建物と不動産オーナーを大事にする日本にしたい〜一事業家の孤軍奮闘記

「第1章、首都圏発展都市の不動産価値が下がる!不思議の国ニッポン」

私は千葉県柏市に生まれ育ちました。ここは典型的な東京郊外ベッドタウン。地方の県庁所在地並みの42万人が暮らす街、住宅開発が盛んで今なお人口が増え続けていますが、ここはある意味、現代日本を象徴する「建物の墓場」です。

柏市住民の典型的な住まいといえば「土地つき戸建」。平均45坪くらいの敷地に、カーポートのついた建売の新築木造住宅を30年ローン組んで買って家族で住まう、所有者が年老いたら取り壊され、更地を建売業者が買って似たような木造住宅かアパートを建てて新たな所有者に売る…その繰り返しです。中古住宅を買って住む人は余りいません。

約30年のスクラップ&ビルドのサイクルに合わせてか、30年程度しか使用されない想定の住宅が建てられます。建築基準法や耐震基準は満たしても断熱性能含めた快適性の意味では疑問符のつく、安普請感が否めない住宅が多くを占めます。柏市だけでなく、千葉市でもさいたま市でも、首都圏ベッドタウンはどこも似たり寄ったりです。

そんな場所に育った私、根源的な疑問が、3つあります。

1)なぜ、冬暖かく夏涼しい、年中快適に過ごせる住宅をつくれるのに、そうしないのか?

2)子孫の代まで、100年は住めるような住宅がつくれるのに、なぜそれが一般化しないのか?

3)なぜ、30年ローン組んでマイホーム買っても、ローン完済する頃には建物の価値がほぼゼロになってしまうのか?

結局、中古住宅の価値が正当に評価されない日本の社会システムが諸悪の根源ではないでしょうか?

柏市内にも多様な住宅ニーズがあります。パワービルダーの格安な建売住宅を買う人ばかりではなく、長持ちする二世代住宅を建てる人、こだわりのデザインで注文住宅を建てる人も大勢います。でも彼らはもれなく、築後22年建つと木造住宅の価値が帳簿上ゼロになり、ローンも組めず流通もせず資産価値を毀損する、他の先進国に例をみない変なシステムのもとで暮らしています。

そもそも、首都圏の柏市に所在する不動産の資産価値が下がるって変じゃないですか?ここは毎月、最高人口記録を更新し続けるような発展都市。ここ10年だけでもつくばエクスプレスが通りショッピングモールが多数できて、誰がどうみたって生活利便性が向上しています。

諸外国では柏市のような都市部に家持ってれば資産価値が普通は上がるはずで、いつでも売りたい時に良い値段で売却して特養老人ホームに入るなり、南の島に移住するなりして、人生の選択肢が広がるはずなのに、不動産が日本にあるとそれができない。

私の身の回りでも、マイホームが二足三文でしか売れない、都内のマンションに住み替えたくてもお金が足りなくてできない、みたいな恨み節ばかり。30年間一生懸命働いてマイホームのローン完済した挙句にそんな生活しか手に入らない日本、どう考えても変じゃないですか?

1)日本は、国民の資産価値をいたずらに毀損し、人生の選択肢を広げない経済システムをいつまで続けるんですか?

2)日本は、限りある木材資源とエネルギー、家族の物語が詰まった建物の使い捨てを、いつまで続けるんですが?

3)建築業者と銀行だけが儲かり、不動産オーナーが豊かにならない時代遅れの社会システムを、なぜ改めないんですか?

 

「第2章、日本有数の観光都市で伝統家屋が駐車場になる不思議」

地方都市に行くと、柏市とは少し違うかたちで日本のシステムの歪みが立ち現れます。首都圏と比べると住宅需要が乏しく、かつクルマ社会なので、住宅の跡地がたいてい駐車場になるのです。

中古住宅はスクラップして更地化、跡地は駐車場に…それが既定路線になっていて、金融機関もその方向で融資するのです。

その結果、金沢市や函館市といった、全国有数の観光価値を持つ都市の良質な既存建物が次々と消えつつあります。

「加賀百万石のお膝元」金沢市は様々な建築様式の町家や茶屋、武家屋敷が多数残る街で、その景観が観光上の強みにもなっています。市の行政も伝統的な日本家屋が残る街並みを保護しようと先進的な取り組みを続けています、その努力は素直にリスペクトしますが、

悲しいかな金沢市は日本にあり、この国の社会システムと金融は建物使い捨てが前提になっています。行政の努力で町家を1戸救えても、その間に多分、何十戸の町家が取り壊され更地化されています。
これ、何とかできないの?

日本の原風景ともいえる金沢の木造建物が消えて街並みが壊れていくのを座視できない。現代に生きる日本人として一矢報いることはできないものだろうか?

「第3章、金澤町家ひとつ残すため現金3000万円を投じた男のひとり蛮勇記」

2017年12月、積雪の残る金沢市で、私は縁あって、町家をひとつ買わせていただきました。

観光地「ひがし茶屋街」から徒歩8分、北國街道に面した築115年の町家。金沢を代表する文豪·徳田秋声の小説「町の踊り場」にも出てくる由緒ある旧家で、明治、大正、昭和を生き延びて平成の世まで残った風格ある木造家屋。長い年月の間、所有者が何度も変わり、葉茶屋や和菓子屋として、金沢の人々の暮らしのなかで生き、物語を紡いできました。

今は旅館業(簡易宿所)として改装中ですが、写真見れば分かるように、雪国らしい6寸柱といい木材の組み方といい、惚れ惚れするほど見事な日本家屋です。雪捨て場として設けられた空間も中庭(パティオ)みたいで情趣があります。

そこまで建築的、文学的価値のある建物でさえ、築が古いからといって機械的に価値ゼロとみなされるのが日本のシステム。もし私が買わなかったなら、たぶん、駐車場になっていたことでしょう。

お恥ずかしい話ですが、私、この建物の再生•収益化に伴う事業資金の融資づけに未だ成功できていません。土地建物の購入費、諸経費、諸税、火災保険、設計、施工工事、家具備品、宿泊施設としてのマーケティング費用を含め、総事業費3000万円ちょっとかかるのですが、銀行にはこれまで7行融資チャレンジして全て断られています。

築が古いから担保評価が出ない、東京在住の私が遠隔地(金沢)の物件を保有するモデルだから信金信組で取り組めない、町家再生による旅館業自体が新しい事業だから収益性が評価しにくい…いろんなハードルがあり、それをまだ突破できないのは、私の事業者としての実力や経験が至らないからでしょう。でも、115年の風雪に耐えたこの素晴らしい建物を後世に残すと決めた以上、何とか費用を捻出して事業化します。

徳田秋声ゆかりの旧家といえども、いまの日本のシステムでは取り壊されるのが既定路線。それに納得できなくて反旗を翻そうと粋がってみたけれど、いまの私の甲斐性では金沢の町家ひとつを救うのが精一杯というところです。

一事業家として本音を言うと、地元の金融機関に何とか頑張って取り組んで欲しいです。担保評価出ない、地元の人じゃないから取り組みにくい、既存の商品設計に馴染まない、上司や審査部に通しにくい…それは理解しますが、それでお断りしてる間にも金沢の街中で良い民家がどんどん消えてるんです。金沢のため、北陸地方のため、そして日本の長期的な利益を考えた時、今までのやり方を続けてていいんですか?

事業家の手元現金と、行政の予算だけでは金沢の景観を守れないんです。クラウドファンディングも良いけれど、ある意味社会の公器として、世の中に必要な事業に資金を回す役割を持っているはずの銀行に支援モデルを考えて欲しいです。業務横断的に考えれば必ず解が見つかるはずだし、銀行が支援するなら私みたいな事業家がどんどん出てくるはずだから。

手元の現金3000万円を投じる、その重みを知った人間が発言していることを、真摯に受け止めて欲しいです。

「第4章、建物を使い捨てしない!諸外国の物件再生事例」

私は仕事柄、欧米各国の建築物をたくさん見ています。

特に欧州は伝統的に石造りの建築文化で、住宅はメンテしながら数百年使い続けるのが当たり前。日本と比べて新築供給は驚くほど少なく、既存建物の躯体を上手にレノベして近代生活できるように仕上げます。

既存建物の再生は、経済的にも合理にかなっています。かつて建材も人件費も安かった時代につくられた建物には、贅沢な天井高、ゆったりした間取り、凝ったデザインのファサードなどを伴う、良質なものが多いからです。

欧米では築が古いからといって建物の価値が毀損することはありません。きちんとメンテしていれば価値が上がるので、皆、そうします。

以下が私が欧州各国で視察した物件再生事例です。

スペイン•バルセロナ…1882年築の豪邸を全面改装して近代的なレジデンスに再生し「新築」として販売。入り口ドアの豪壮さ、天井高が圧巻。

ドイツ•ミュンヘン…16世紀築、教会や刑務所として使われていた建物の躯体を活かし、一部を増築して近代的レジデンスとして再生、販売。

ラトビア•リガ…19世紀築の工場躯体を活かしてレンガを磨いて再生。共用部分に柱を残して工場であった過去を伝えている。

「最後に、前所有者からの嬉しいメッセージ」

最後に、私が買わせていただいた金沢町家の前オーナーの娘さんから、嬉しいメッセージをいただいたので引用します。

「古い建物だったので、壊して駐車場にするくらいしか考えていなかった私たち家族にとって、鈴木様とのご縁で、また新たな価値ある建物として復活すること、本当に胸が熱くなる思いで写真と記事を読みました。両親も本当に喜んでおります。完成が待ち遠しいですね。素晴らしい施設になるよう、応援してます!」

本当に、町家買って良かったです。金沢の皆様の期待に応えるためにも、建物を維持し頑張って運営しなければと思いました。

皆の知恵を合わせて、お金を上手に使って、建物と街を大事にする日本をつくりたいです。特に、建物を守るオーナーが金銭的に報われることが絶対に必要でしょう。

建物と街を大事にすることは、日本の生活文化を守ることでもあります。21世紀の世界で日本が輝くために必要だと思います。

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