バンコクで売れる住宅地の条件

こんにちはManachanです。タイ・バンコク出張から昨日帰ってきました。

 

私は数多い海外出張をこなしてますが、バンコクはとても馴染みのある環境なので、ラクですね。いつもの定宿に泊まると、街が「おかえり~」と言ってくれてるようで、アウェイ感がほぼありません。

 

私、海外での仕事は大抵B to C(個人のお客様相手の仕事)ですが、今回は珍しく、B to B(企業様相手の仕事)でした。東南アジア、特にタイとベトナムはここ数年、日本の不動産関連企業の進出先として人気が高まっており、私が水先案内人として活躍する機会も増えています。

 

当然ながら、個人の投資家様相手の仕事と、法人企業様相手の仕事では、ポイントや進め方が大きく違います。平たくいうと、

 

・個人の投資家様の場合、数百万円~数千万円を投じて、タイ不動産を購入します。そのお手伝いをする場合、ポイントは、個人向け資産コンサルティング力。つまり、お客様が資産形成、資産保全する上でどんな課題があり、その解決策としてタイ不動産が活用できるかどうかの見極めと、説得力が決め手になります。

 

・法人企業様の場合、数億円~数十億円という大きな額を投じて、タイ不動産ビジネスに参入します。そのお手伝いをする場合、ポイントは、タイの不動産マーケット分析や民力分析。つまり、会社様が不動産商品・サービスをタイ国内で供給するにあたって、どんな顧客層にフォーカスすべきで、彼らはどの位のお金を払って買う可能性があるのかを、データに基づき分析・説明する能力が決め手になります。

 

また、日本の個人投資家がタイ物件を買う場合、成約事例の多くはバンコク都心部の外国人マーケット向けの高額物件になり、一般のタイ人が買うローカル物件を買う人は少ないですが、法人企業の場合は、タイ現地デベと組んでローカル物件の大量供給を狙ってくる会社が少なからずあります。都心の外国人向け物件と比べて、ローカル物件はたいてい郊外なので土地の仕入価格が比較的安く、短期間で多くの戸数を供給できるし、購入できる人が大量に存在するから、資金回収の面でも魅力的だからです。

 

つまり、法人企業様相手のB to Bの場合、B to Cとは比較にならない程、タイ人の収入水準、不動産購買力の分析が重要になってくるわけです。その分析・考察が不十分だと、せっかく良い物件つくっても想定した値段で売れず、利益を得られなくなります。

 

日本の例を使って分かりやすくいうと、「1戸5000万円の新築マンション」を、東京の港区や千代田区で供給すれば普通に売れますが、同じ価格帯・グレードのマンションを葛飾区や足立区で供給してしまうと、売り切るのは難しい。そこでマンションデベロッパー各社は、事業計画を立てる前に、「民力(地域購買力)分析」を、かなり緻密なレベルでやるわけです。タイで住宅供給事業をやるなら、当然、同様の調査努力が必要になります。

 

お客様の意向を受け、私はいま市場調査をしておりますが、気を付けなくてはならないのは、タイという国、バンコクという都市が、日本人からみて「結構エグイ格差社会」であること。そして、「人々の認識も社会階層によって分断されてしまう」ことです。

 

バンコク都心部を拠点とする外国人は、往々にして、郊外のクルマ社会に住むタイ人の収入水準や暮らしぶりをよく知りません。彼らが自由に出歩けるのは、今のところ鉄道が通る都心10㎞圏内に限られ、その外の世界にアクセスするには実際問題として、自家用車とタイ語能力が必要になるので、それをあえてやる外国人の絶対数は少ない。

 

また、言葉の問題がなくても、良い家柄の家に生まれたタイ人は、一般庶民の暮らしぶりや収入水準を、驚くほど知らなかったりします。同じタイ人であっても、生まれも育ちも就職も、全く違う世界で暮らしてきたのですから当然でしょうが、その分断ぶりは見事(?)なもので、「東京都心で生まれ育った人が千葉埼玉のことを知らない」どころの話ではありません。

 

格差の固定した社会ゆえ、タイ人の民力や収入水準に関しては、誰から、どんな文脈で話を聞くのかによって、答えが全然違ってきます。今回の出張でも、不動産調査会社を中心に、いろんな方にヒアリングしましたが、「こいつ、全然分かってねえな」と思う人も相当数いました。

 

これまで得られた回答や、統計数字を総合すると、

 

・バンコク都市圏に住むタイ人の月収は、(当然ピンキリだが)平均2万バーツ台前半。
・世帯収入になると(たいてい夫婦共稼ぎなので)平均4万バーツ台前半。
・個人で5万バーツ以上の月収を得れば「富裕層」に分類されるが、彼らはバンコク住民の14~15%を占めるに過ぎない。人数にすると200万人程度。
・10万バーツ以上の月収を得る「アッパー富裕層」は、バンコク住民の2~3%。人数にすると30万人程度。
・アッパー富裕層のうち、一握りの超お金持ちはわずか数万人。彼らは想像できない程の莫大な富を手にしている。

 

バンコクの平均より収入水準が下の方々は、タイ人も、近隣諸国民(ミャンマー人、カンボジア人等)も、郊外の安アパートを賃貸するケースが多いので、

 

マイホーム購入層としてのボリュームゾーンは、バンコク平均より上、でも富裕層には届かない、世帯収入5~6万バーツあたりの方々になるかと思います。タイではマイホームローン制度が整備されており、金利は平均6~7%と安くはありませんが、年齢が若ければ30年程度の融資を受けられます、そしてサラリーは年々上がる傾向…

 

それらもろもろを考えると、タイ人ローカルを相手にする場合、世帯収入比の5倍、250~300万バーツ位の住宅を供給するのが、購買力の面では一番現実的かと思います。日本と同様少子化の国なので、子供は2人。家族はMax4~5人を想定。そうなると、次のイメージになるかと、

 

・バンコク通勤圏の郊外
・土地付き一戸建かタウンハウス
・クルマ必須なので、最低1台の敷地内駐車場(できれば2台)
・ショッピングセンターや学校、病院まで、クルマでの移動が不便でない
・家族構成からみて、ベッドルームは3つ、バスルームは2つ欲しい
・鉄道駅はなくてOKだが、将来的に駅ができる想定なら尚良い

 

それらを最低スペックとして備え、かつ、タイ人視点でみて不便な立地でなく、皆さんが買える価格であれば十分、住宅供給事業が成り立つのではないかと思います。逆に、400万バーツ超の価格帯を狙う場合、ローカルのトップ15%「富裕層」の世界になりますので、エリアも設備もセキュリティも厳選しなくてはなりません。評判の良い大手デベロッパーを選ぶのは必須でしょう。

 

タイの一般ピープル向け、250~300万バーツ台の住宅地

 

 

一方、在タイ外国人(欧米人、日本人、中国人等)マーケットを狙う場合、エリアによってはタイ人ローカルを数倍する高額価格帯での供給も視野に入ってきますが、その代わり、彼らが不便なく生活できる都心部か鉄道沿線エリアであることが必須。また競合も増えるなか、彼らに積極的に選んでもらえる内容が必要でしょう。都心部やBTS駅近の地価高騰が著しい昨今、難度も高くなってきていると思います。

 

一番やっちゃいけないのは、ローカル向けなのか外国人向けなのか、 コンセプトのはっきりしない、中途半端な企画ですね。たとえば、

 

・ローカル向けにしては価格が中途半端に高く、かといって外国人が積極的に選ぶ理由もない物件
・ローカル向けの価格帯でも、部屋が狭い、駐車場がない等、実需ニーズにあわない物件
・外国人向けを狙っても、鉄道駅から微妙に遠く、アクセスもいまいち不便で、かといってタイ人が買うには高すぎるor狭すぎる物件

 

これまで、バンコク各地でコンドミニアム、戸建、タウンハウスなど、いろんな分譲住宅地を見てきましたが、売れ行きの良い住宅地には、必ず、「売れる理由」があるものです。それが何なのか、調査でさらに明らかにしていきたいと思います。
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パタヤでエアビー管理会社を発掘

こんばんはManachanです。4日間にわたるタイ出張から帰国しました。疲れがたまっていたようで、家に帰ったらすぐ寝ました。

今回の出張は、タイへ事業進出を検討する日本の不動産企業様の用事がメインでしたが、出張ついでに、パタヤで買ったコンドミニアムの引き渡しもやってしまおうと思い、出張最終日にパタヤに向かいました。

 

私が買ったのはセントラルパタヤにある、City Center Residenceというコンドミニアム。2012年にプレビルドで購入し、4年かけてようやく完成しました。購入代金と諸費用は、すでに全額払っています。

で、現地に行ったら、びっくり!まだ完成してないんじゃん!

 

この状態で引き渡しかよ!!

 

室内はこんな感じ。エアコン、トイレ、キッチン、ベッドはあるけど家具家電類がまだ入っていませんでした(注.家具家電のオプション付けて買ってます)

 

ただ、ひいき目に見れば…室内はあと家具家電入れれば良いだけだし、また、屋外のプールもあと1~2か月すれば完成しそうな感じではありました。ものすごい数のワーカーが働いてましたし。

現地にいたデベロッパーの担当者と、雑談。

 

私:「今日引き渡しできると思ってたんだけど…まだ完成してないんだね。」

担当者:「はい、今回は最初のインスペクションで、来月後半に最終引き渡しのためのインスペクションを行います。」

私:(この状態で、インスペクションやる意味があるのかと思いつつ…)「分かった。来月後半にまたタイに来るから、その時まできれいに引き渡しできる状態にしといてね。もう全額払ってるんだから」

担当者:「了解しました。」

 

ま、私は毎月タイに行く用事があるからいいんだけど…もし、この引き渡しのために飛行機代かけて来た外国人がこの状態を見たら、たぶん怒り狂うだろうな。ま、東南アジア新興国はいろいろありますよね。幸い、フィリピンやマレーシアで散々、似たようなこと経験してきたから、私はこれしきのことでは驚きません。

相変わらずダサいなあと思いつつ…良いこともありました。

 

・City Center Residenceは、バンコクの旅行会社が借り上げて短期貸しビジネスに乗り出すことになりました。

・AirBnBのみならず、Expedia、Booking.comなどポータルサイトを駆使して、客室を旅行者向けに短期貸しするのみならず、コンドミニアム共用施設のレストランやバーも運営して、高収益を目指すようです。

・上記営業利益の10%を同社が取り、残りはオーナーに還元するようです。

 

この旅行会社(A社)は、デベロッパーであるMatrix社から紹介してもらいました。その経営者に会えることになり、大急ぎでパタヤからバンコクへとんぼ帰りしました。

経営者はインド出身、16年前にバンコクで旅行会社を創業しました。それ以前は、世界的な大手旅行会社に勤務していたそうで、起業家であるだけでなく、サラリーマン的な常識も兼ね備えた方であるよう。

A社は2年前から、客室の短期貸し事業に進出、バンコク、パタヤを舞台に拡大してきました。City Center Residenceはたまたま、インド人客が1人で40室も大人買いしており、それを全て借り上げて運営できることになったそうです。おそるべしインド人の購買力!これを契機に、パタヤに経営資源を投入して本格的に運営したい。そのために一つでも管理戸数を増やしたいと言ってました。

経営計画と、想定利回りの数字も見ましたが、オーナーとしては申し分ない数字でした。

 

私の部屋は、来年1月末に引き渡しを受けます。それからすぐ家具・備品を入れて、同社に管理をお願いすることにしました。管理スタートは2月中旬になる予定。

まだ、お金になったわけではないので何ともいえませんが、パタヤという土地柄、旅行者向けの短期貸しが一番お金になるはずなので、とりあえずやってみようと思います。

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アスペ旦那の取扱説明書

こんにちはManachanです。いまバンコクのドンムアン空港にいます。成田から約6時間のフライト時間を使って、ブログ一つ書きました。今回のテーマは、

アスペルガー症候群(以下アスペと略)

発達障害の一つに分類されるアスペ(自閉症スペクトラム)。その特徴は、普通の人と違う脳構造。

頭が悪いわけじゃない。自分が興味あることには、驚異的な集中力を発揮する。反面、普通は誰でもできる基本的なことができない、常識が欠けている、小さな気遣いができない等々…

アスペ脳を持つ者は、人類のなかで1〜3%を占めるとされます。男性の方が女性より多いそうです。

もし、身近な人がアスペだったなら…例えば、旦那がアスペだと知らずに結婚してしまったら、どうなる?夫婦共同生活のなかで、夫の不可解な言動に頭を抱える奥様は、読者のなかにきっと居ることでしょう。

そんな方に少しでもお役に立てればと思い、簡単なトリセツ(取扱説明書)を書いてみました。具体的な症例(?)に応じて….

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症例1: 『説明を求めるとキレる旦那』

平日朝、子供たち登校前のひととき。妻が夫に、学校の連絡帳記入を依頼。夫は嬉々としてやっていたPC作業を嫌々中断し、「仕方ねえなあ」とつぶやきつつ、ボールペンを手に取り、連絡帳に汚い字でちゃっちゃと記入。作業時間わずか20秒。大人とは思えない、やっつけ仕事だが、とりあえず作業完了、夫はすぐPC画面に戻る。その数秒後、こんなやりとりから、夫婦喧嘩勃発!

妻「あなた。どうして、こんな風に書いたの?」

アスペ夫「うるせえな、俺に作業頼んだなら、最後まで任せろよ。質問なんかするんじゃねえ!」と、突然マジギレ。

妻「…」(彼がこんな些細なことでなぜキレるのかが分からない)

(解説)アスペ夫は時々、自分のやった行為を誰かに説明することを、極端に嫌がります。理由は単純で、連絡帳記入という興味ない作業に対する耐性が極めて乏しいからです。

これ、本人も分かっちゃいるけど、仕方ないです。たぶん一生治りません。アスペな人間はこんな生き物だと、周囲の方々に理解していただくしかありません。

アスペが、興味のないことをやるのは、たぶん普通の人の数十倍疲れます。神経を消耗します。そんな作業に、貴重な時間を1分、いや10秒たりとも使いたくないのが彼の本音です。20秒も使うと、頭が真っ白になります。

頭が真っ白になった時、その説明責任を求められたら、脳で処理しきれなくなり、暴発します。PCにたとえると、青い画面が出てフリーズする現象と似た様なものです。

連絡帳を含めて、子育てに関する作業は、もちろん夫婦の協力でやるのが望ましいですが、旦那がアスペな場合、インタラクティブな共同作業は無理だと、諦めるしかありません。旦那に何か作業やらせるなら、最後まで任せること、彼ひとりの責任と裁量に委ねることが、夫婦円満の鍵です。

 

症例2: 『モノ探しができない旦那』

家族でDVDのドラマをみた後、メディアをケースに入れて片付けるのは、子供たちの仕事。でもたまには、その作業を旦那にやらせようと思い立った妻。

ヒマそうにボケーッとしているアスペ夫に、妻が「パパ、DVDの片付けやってよ」と指示。夫も頑張って作業しようとするが、普段やらないことだから勝手が分からないし、もちろん興味もない。

夫「俺が作業やるから、こっちに来てCDの取り出し方、ケースの場所と、しまう場所を教えてよ」

妻(台所から)「ケースはソファの上、しまう場所はキャビネットの上」

夫「そんなこと言っても、俺やったことないんだから、丁寧に教えてよ。人にもの頼むんだから、当然だろ?」

妻「ソファの上を見たらケースすぐ見つかるでしょ?」

夫「どこにあるんだよ!見つからねえ!」(すでに頭が真っ白になり、「ソファの上」という言葉が耳に入らない)

妻「…」(なぜ、子供でもできる、簡単な作業をいちいち指示しなくちゃならないのか、理解できない)

(解説)アスペ夫は、興味ない作業の場合、大まかな指示をタスクレベルに落とし込んで理解、遂行する能力が、下手したら3歳児相当だったりします。

もちろん、幼稚園の先生が園児に噛んで含めるように細かく指示すれば、アスペ大人でもタスク遂行はできます。ただ、良い歳をした大人にそれをやらなきゃならない驚愕の事実を、妻が理解するには時間がかかります。

でもアスペ夫の立場からすれば、やりたくない作業を頑張ってやる態度をみせてる上に、分からないから細かく指示して欲しいと、(本人にしては)適切なSOSまで出しているのですから、それに素直に応えてあげるのが、夫婦関係を円満にするコツです。同じ作業を2回、3回もやれば、さすがのアスペ夫も覚えるはず。

「そんな、5歳児でもできることを、なぜ…」と言うのは禁句。脳構造が一般人(neuro typical)と違う以上、治すことはできません。それよりも、「一ステップずつ、細かく指示してあげる」習慣をつけるのが、アスペ夫と上手に付き合う秘訣です。

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かくいう私もアスペです。多くの人と違う脳をしていること、周りでそれに気づく人が少なかったことで、社会生活ではいろんな苦労をしました。また、職場で私と関わった上司や同僚の皆様は、私の風変わりな脳と言動には散々悩まされたことでしょう。何より、妻をはじめ家族が一番、苦労してきたことでしょう。

今の私は、自分がアスペだと自覚し、かつ周りの理解を得ることで、家庭生活もおおむね円満です。「ほんの小さな気づきやコツ」で、アスペの人間でも幸せな家庭生活、職業生活を送れることが分かりましたし、また、それが人々がアスペとのコミュニケーションで感じる悩みを解決する上で役立つことも知りました。「アスペの処方箋」を、ブログを使って、分かりやすく人々に伝えていきたいと思います。

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365歩のセルフブランディング

こんばんはManachanです。私は相変わらず出国が多く、明日から海外(タイ・バンコク)に旅立ちます。今回は、先週訪れた土地「熊本」を題材に、セルフ・ブランディング(=世の中に自分を売り込む)について、思うところを書きます。

 

 今年4月の熊本大震災から8か月が経ちました。まだ傷が癒えないなかでも、市内各地で復興の槌音が響いていました。今まさに再建途上にある熊本で、昔の歌がにわかに復活していました。

 

水前寺清子(愛称「チータ」、熊本市出身)『365歩のマーチ』

 

今から30年以上前、私が子供の頃、流行っていた歌です。ご当地歌手の名曲であり、かつ「郷土復興にむけて、一歩一歩進んでいこう」という熊本の気分にぴったり合う歌詞で、いま脚光を浴びています。

 

「365歩のマーチ熊本バージョン」(胸が熱くなりますね…)

 

ロアッソ熊本の試合、関東でも震災復興祈念「365歩のマーチ」が登場

 

「365歩のマーチ」は今も昔も、チータの専売特許。その歌い手として、彼女を超える人間はたぶん地上に存在しません。今の時期、街中でよく聞こえる「クリスマス・イブ」の歌い手は山下達郎じゃなくちゃならないのと同様、「365歩のマーチ」はチータという人格と一体化しています。

 

建築物にたとえると、「ガウディのサグラダファミリア大聖堂」はバルセロナにあってこそ意味がある。「ケルン大聖堂」はケルン中央駅前にあってこそ意味がある…それと同じように、「365歩のマーチ」はチータが歌うからこそ意味があり、他の誰よりも熊本を勇気づけるのです。

 

こう書くと僭越に聞こえるでしょうが、私は「海外不動産投資」の世界で、チータや山下達郎のような人物になりたいと常に思ってきました。「海外不動産といえば、やっぱりManachanだよね」と、皆様が真っ先に思い出す人物になりたい。その一念で、これまで6年間頑張ってきました。

 

言い換えると、「海外不動産投資」というジャンルと「Manachan」という個人名を結び付けるべく、セルフ・ブランディングに努めてきたわけです。たとえば、

 

・個人投資家としては、日本で他の誰よりも(たぶん)、多くの国で幅広く海外不動産を運営し、かつ世界中に人脈を構築している。
 
・個人投資家としては、日本で他の誰よりも(たぶん)、海外不動産に関する幅広い情報を得て、かつ体型的に深く理解している。
 
・個人投資家としては、日本で他の誰よりも(たぶん)、海外のいろんな言葉を習得し、世界各国での情報発信や一次情報取得に活かしている。

 

これらが実現できているかはともかく(というか、まだ道半ばですが…)、努力の方向性としては、常にそれを志向してきましたし、今後も変えずに行きます。良い意味で「変わらない」ことが、セルフブランディングの要諦だと思いますので。

 

そういえば、「365歩のマーチ」の歌詞には、セルフブランディングの大きなヒントが含まれていますね。

 

1番「♪~幸せは、歩いてこない、だから歩いていくんだね~♪」
2番「♪~幸せの、扉はせまい、だからしゃがんで入るのね~♪」
3番「♪~幸せの、となりにいても、分からない日もあるんだね~♪」

 

「幸せ」を「自らを売り込む(セルフブランディング)キーワード」と言いかえれば、筋が見えてきます。

 

1番は、「自分をよく知り、セルフブランディング・キーワードを探しあてよう」
2番は、「セルフブランディングは、ライバルの少ない領域を選ぼう(=狭き門より入れ)」
3番は、「はたからみて、ぴったりなセルフブランディング・キーワードがあっても、自分がそれに気づかないこともある(⇒周囲の意見も参考にしよう)」

 

私は、特に2番が好きですね。もし「日本国内の不動産投資」という領域で勝負してたなら、自分より優れた人がたくさんいて目立てない。だから「海外不動産投資」というマニアックな領域を選び、思い切りマニアックな活動を続けてきました。

 

あと、3番の途中の歌詞も好きです。「♪~千里の道も一歩から、はじまることを信じよう~♪」。すなわち、継続こそ力なり。首尾一貫した活動を愚直に続けていれば、いずれ、皆が分かってくれる。日々歩んでいる「一歩」が、長年積み重なれば「千里の道」になると思うのです。
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起業・副業論

こんにちは、Manachanです。今日は、独立起業の道が何となく気になるサラリーマン諸氏のために、「起業や副業」について、私の思うところを書きます。

私が、東京・五反田の事務所で宅建業者登録したのは、平成26年1月10日ですが、実はそれ以前から、会社の方はつくっていました。私が創立した「合同会社鈴木資産管理」は、平成22年7月26日に法人登記しており、すでに決算を6期やっています。

 

当時、私は外資系企業の勤め人でした。当然、勤め先には黙ってましたが、サラリーマンやりながら、平日夜間や土日は副業に時間を使い、不動産ウェブサイトつくったり、顧客ミーティングで中国へ行ったり、東京で物件案内したり、不動産起業と業務委託契約結んだり、確定申告やったりしていました。

私の「こっそり副業」と「解雇」とは直接の関連ありませんが、平成25年2月14日に、私は勤め先から「ロックアウト解雇」を食らい、19年にわたるサラリーマン人生に劇的な終止符が打たれました。結果からいうと、サラリーマンの身で副業やってた期間は、ちょうど2年半(平成22/7~25/2)になります。

サラリーマンで居られなくなり、生活のために独立起業せざるを得なかった私ですが、今は中小零細企業の社長として、「勤務時間と場所を100%自分で決められる」自由を手にしています。時には売上あがらない月があったり、サラリーマン時代よりも融資引きにくかったりと、いろいろありますけど、一旦この自由な働き方を知ると、もうやめられないですね。今の方が自然体で生きられるし、仕事も好きになったし、もうサラリーマンに戻る気はありません。

 

その楽しそうな姿をみて、昔のサラリーマン仲間が、よく起業相談に来ます。長年会社勤めした男が40歳を過ぎれば、サラリーマンとして先が見えてきます。「俺、このままでいいんだろうか?」、「元気なうちに、本当にやりたいことを始めたい」…そんな問題意識を持つ方々が、私を訪ねてきます。

この種の相談は今後増えると思うので、想定問答集つくっておきますね。

 

Q:起業する時期は、いつが良いですか?

A:私に相談している今こそがベストのタイミングです。「思い立ったら、すぐ起業」。合同会社なんて、登録免許税+登記代行報酬込みで8万円くらいでつくれますし、作業開始から一週間後には、晴れて会社の代表になれます。その会社で事業活動始めれば、勤め人であっても、立派な「起業」。

起業したら名刺つくって、お客様を見つけて、自分が提供したい商品・サービスについて話してみましょう。最初はうまくいかなくてもいい。やってみて売れなければ、都度、軌道修正すればいいんです。

商売の内容なんて、お客様のニーズによって、決まるんです。起業前の目論見と同じかたちになることは、まずない。自分の思い描く、いろいろなモノ・サービスを、世の中にぶつけてみて、そのなかでニーズがあるものが、あなたの商売になっていくのです。

 

その意味では、商売始めるタイミングは、早ければ早いほど良い。「いつになったら、始める」みたいな、条件をつけると、結局いつまでもスタートできません。

相談でよくあるパターンは、「〇〇士の資格をとったら起業する」…社長になればわかりますけど、多くの場合、資格なんて、実務でほぼ役に立ちません。それよりも、売れる能力があるか?売れる商品を見つけてこれるか?…それが社長の必須スキルです。

私に言わせれば、資格の勉強などに使う時間と労力が勿体ない。その時間があったら、さっさと起業して、いろんな商品・サービスを「売ってみる」、その経験の方がずっと大事だと思います。

あと、「会社を辞められる収入の見込みが立ったら起業する」という方もいますが、そういうマインドセットだと厳しいですね。だって、商売なんてやってみないと分からないんですから。とにかく、あれこれ考える前に、早く始めることです。

 

Q:今の勤め先が副業禁止ですが、どうやって始めればいいですか?

私思うに、職場の就業規定なんて、あってもなくても、あまり関係ないんじゃないかな?どんな会社だって、勤務時間以外の、余暇の過ごし方までは介入しないわけだし、プライベートな時間にテニスやってもパソコンゲームやっても構わないじゃないですか?その時間を「副業」に使うかどうかは、あなた次第。

今の世の中、ネットやスマホの力で、大企業じゃなければできない仕事が、どんどん減っています。ウェブサイトは外注、会計・経理もクラウドソーシングで外注、基幹業務や接客でさえ外注可能。私の会社だって、小さいながら外注、業務委託の嵐です。企業からあふれ出た仕事は、中小企業、個人事業主や、その集合体が、どんどん受注していきます。

そういう仕事に、ネットを通じて、自宅や出先などから関与することは十分可能です。自分の好きな時間に、好きな場所・スタイルで働くことが、実現しやすい時代になってきたのです。だから、これから世の中の流れとして、副業OKな会社も増えるでしょうし、一人の人間が、いろんな働き方で複数の仕事をこなす時代になるでしょう。

 

客観的な環境がそこまで整っているのだから、起業を目指すサラリーマンにとって大事なのは、マインドセットの方。特に、「付き合う人たちや、属するコミュニティを変えてみる」のが有効でしょう。

「副業・起業なんて、とんでもない」と思ってる人の多い環境から、「誰もが、いろんな働き方で、一人何役もこなしている」のが当たり前な環境に身を置いてみる。例えば、私が普段付き合っている人たちは、老若男女問わず会社いくつも経営してる人とか、サラリーマンやりつつ仕事いくつも掛け持ちしている人とか、そんなのが当たり前だから、

そういう場所に身を置いていれば、「俺でも、何かやれることがあるかもしれない」と思い、大抵の人が、そのうち何らかの商売はじめるようになるのです。

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家賃の上がる街・熊本

こんにちはManachanです。今回は、九州は熊本の不動産事情をレポートいたします。

熊本といえば、今年4月に震災に見舞われた場所。あれから8か月経った現在も、復興途上。街を歩くと、ご当地キャラ「くまモン」が、商店街や駅、市電など各地で「がんばるばい熊本」と、精一杯応援しています。

(東日本でも、数年前に見た光景ですね。もっとも、方言の関係でこちらは「がんばっぺ東北」でしたけど…)

 

熊本の街を、西区から中央区、東区と歩きましたが、予想したより倒壊家屋はずっと少なく、一見、地震があった事実を忘れてしまう位、普通でした。でもたまに、倒壊してビニールシートのかかった老朽木造家屋が点在していたり、RCマンションの1階に地震の影響で閉店した店舗を見かけました。

 

でも、地震の影響よりもっと印象的だったのは、

 

熊本市って、栄えてるなあ…

中心市街地が、見事に生きてるじゃん!

 

熊本城下の、下通・上通のアーケード街は九州最大規模で常に人通りが多い。市電に乗って、鶴屋デパートのある一角を曲がると、一瞬、「ビルの壁」ができてて大都会チックに見える。

仕事柄、日本全国の地方都市を訪れます。近年は、熊本市と同規模の都市(人口60~80万人)では、たいてい中心市街地が衰退して、ロードサイド店に活力を吸い取られるものですが、熊本の場合は未だ健在に見えます。

九州の首都「福岡市」とは当然比べられないけど、熊本市も中部九州の中核都市として、求心力を持って発展しているようです。事実上「九州の副首都」なのかもしれません。

 

熊本で、収益物件もいくつか見ました。私がぶったまげたのは、レントロールを見た時、

 

何これ!入居が入れ変わる毎に、家賃値上げしてるぞ。

 

日本では、家賃は普通下がるもの…これが大家の常識になって久しい。首都・東京でさえ、家賃を値上げするオーナーは少なくなりました。

でも熊本は、震災復興中、という一過性の事情によるのでしょうが、今は非常に入居希望が多くて、空室にならない。特に、地震に対して堅固なイメージのあるRC(鉄筋コンクリート)造は全然空かないし、家賃値上げしても入居がつく。

 

特にこの画像がすごい…熊本市東区のRC住宅のレントロールから抜粋したものですが。

今年11月19日に入居が入れ替わり、家賃が38,000円から60,000円に改訂!管理費が2,500円から4,000円に改訂!

 

ま、これは極端としても、他の物件のレントロールをいくつか見ても、震災後入居の場合、月額家賃を数千円値上げするのが当たり前で、最悪(?)でも、「同一フロアの最高額家賃」に揃えて設定されていました。

利回り8%の設定で新築されたアパートが、震災後、家賃が月額で最大9000円上がって、利回り9%に迫る、という話も聞きました。

 

東日本大震災の被災地でも、同じ光景をみたことがあります。仙台市、福島市、郡山市、いわき市…大地震に耐えて生き残った賃貸住宅には入居希望者が殺到。月額5万円の家賃が6万、7万円と上がり、AD(広告費)の習慣もなくなりました。だって、AD払わなくても入居決まるんだもんね。

私の見聞した限り、震災3年後(2014年)の福島市では、「JR福島駅から2㎞圏内で、2LDK以上家賃8万円以下の部屋が皆無」で、「震災後、空室になった部屋など聞いたことない」状態でした。隣の郡山市でも住宅不足と家賃高騰が続きましたが、「震災4年後でようやく需給が落ち着き、ADが復活」しました。

熊本でも、震災復興の過程で、あと3年くらいは住宅需給がタイトで、基本は満室、家賃も上がり基調で推移するでしょうね。その後は、状況が落ち着いて、空室やADも復活するでしょう。

参考までに、熊本市近辺のADは震災前でも1ヶ月だったようです。福岡市等と比べて賃貸住宅需給が安定していた印象ありますね。

 

いま熊本市の住宅に投資すべきでしょうか?今はいいけど数年後は普通の地方都市に戻ると思われる熊本市ですが、面白い材料はあると思います。それは、

 

中心市街地とJR熊本駅近辺で、大規模再開発が計画されている!

 

熊本市中心地のど真ん中で行われている再開発事業。規模の大きさに驚かされます。

 

2019年春完成予定、その暁には、今の熊本市からは考えられない、近代的な都市空間が実現するでしょう。

 

あと、現時点ではあまり発展がみられないJR熊本駅周辺でも、新幹線で30分で博多に直通できるようになって、高層タワーマンションなども建って、「ミニ豊洲」みたいになりつつあります。この地で数年後、鹿児島中央駅をしのぐ規模の再開発が計画されています。

 

熊本は、日本の地方都市のなかでは珍しく、伸びしろを残した都市であるといえるでしょう。なかなか面白いですね。

火の国・熊本(なかなか都会♪)からレポートしました。ごきげんよう。

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日本人皆バイリンガル

(冒頭の写真は、スペインのバルセロナ空港で撮ったもの。案内板はカタルーニャ語(バルセロナ方言)、英語、スペイン語の順に書かれています)

こんばんは、Manachanです。1週間近くにわたる、名古屋、大阪、九州出張を終え、東京に戻りました。今日は久々に「語学」ねたで書きます。

3年前に不動産業者として独立して以来、自分でも驚くほど、日本国内のいろんな地域に仕事で行きました。それはすなわち、日本各地のいろんな方言と触れることでもあります。

たとえば、栃木県大田原に競売の仕事で行けば、そこで聞く言葉は「栃木弁(県北)」になるし、福島県郡山で売買契約を決めれば、当地の仲介さんや役場職員の話し言葉は「郡山弁」になります。両者は訛り方が良く似ていますが、よく耳を澄ませば微妙な違いがあります。

これまで仕事で行った国内最南端は、鹿児島県大隅半島てすが、当地のお年寄り同士の会話は、私が聞いても半分くらいしか理解できません。山形県高畠に行った時も、ほぼ同じ状況…このように、日本列島のなかでも実にバラエティ豊かな話し言葉の世界があります。

そのような、訛りのきつい地方に行っても、ちゃんとビジネスはできます。それは、現地の方々の多くが、「方言」と「共通語」のバイリンガルだから…「日本語の共通語」さえ、ある程度できれば、相手が関東出身の私であろうと、或いはバリバリの関西弁話者であろうと、意思疎通は問題なくできるわけです。

共通語の浸透度は、地域や年代によって様々ですが、概して、若い年代ほど共通語を自然に話す、そして同じ県内でも転勤者が多い地域ほど共通語が話される傾向があります。彼らが、地元の仲間と方言バリバリで話し、他地域の人と共通語で話すのなら、言語学的にいえば彼らは立派な「バイリンガル」。

私は先ほどまで福岡市にいましたが、福岡都市圏250万人の老若男女のかなりの割合が、「博多弁」(肥筑方言)と「共通日本語」のバイリンガルだと思われます。広島市周辺では、カープの達川さんみたいな「広島弁」(安芸方言)と他県人と話す際の「共通語」を見事に使いわけるバイリンガルが、何十万人といることでしょう。

そう、英語できなくてもバイリンガルになれるんです。実際、首都圏生まれを除く日本人の大部分が、すでに見事なバイリンガルじゃないですか!

もし、チェコ語とスロバキア語の両方できる人をバイリンガルと呼ぶのなら、或いはクロアチア語とセルビア語、タイ語とラオス語、マレー語とインドネシア語を話せばバイリンガルになるのなら…つまりお互い類縁関係にある2つの言語を話すことをバイリンガルの要件とするならば、

福岡圏や広島圏の大部分の住民、いや日本人の大部分がすでにバイリンガルになってるわけです。

何が言いたいのか…世界中にたくさんいるマルチリンガル(複数言語を操る人たち)を、「すごい、私にはできない」と思う必要は別にないですよ、ということ。

たとえば、ヨーロッパに行って、「私はスペイン語とポルトガル語とフランス語とイタリア語と、英語が少しできる」という人に会っても、過度に尊敬しなくても良い。なぜならそれは、「鹿児島の田舎で育って、博多に出て就職して博多弁覚えて、その後東京に移って東京弁覚えた、英語も少しだけできる」人と、レベル的には大して変わらないかもしれないからです。

先ほどのヨーロッパ人から、”How many languages do you speak?” (あなたは何言語話しますか?)と聞かれたら、

“I speak four languages. Kagoshima-Japanese, Hakata-Japanese, Standard Japanese and a little English” (4言語できます。鹿児島弁と博多弁、共通日本語と、英語が少し)とでも答えておけば良い。そしたら相手が「すげー、語学の天才」と思ってくれるかもしれない。少なくとも、「私、日本語しかできません」と謙遜するよりは、ポジティブに聞こえるよね。

あわよくは相手が、「鹿児島弁と博多弁、共通日本語の違いは何ですか?」と、興味持ってくるかもしれない。そしたら、普段3言語使い分けてる、素晴らしい言語知識を披露すればいいのです。

この私だって海外に出れば、結構ハッタリかましてますよ…もっとも仕事柄ハッタリだけじゃ通用しないから外国語を真面目に勉強してますけど。

最後に…このビデオ好きです。この先生方、見事なジャパニーズバイリンガル。

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グローバル大家、欧米先進国を目指す

おはようございます、Manachanです。今は九州新幹線で移動中。

昨日、オーストラリアより嬉しいニュースが入りました。同国第三の都市ブリスベンで仕込み中の「デュアルキー」(土地1区画に戸建2戸⇒2世帯から家賃とれる収益物件)、願ってもない条件で銀行融資が通りました。同国では海外居住者に対する不動産ローンが非常に厳しくなった現在、永住権を持つ私でさえも、「物件価格の70%まで出れば御の字かな」と思っていたところ、意外にも「80%」の融資承認がおりたのです。

これにより、手元に多少の余裕資金ができそうなので、来年早々に「ドイツの区分マンション」でも買ってみようかと画策中。昨日すでに購入予約をしました。先進国にしては非常に安く(数百万円で)購入でき、値上がり期待は乏しいですが賃貸収入がとにかく堅く、ネット利回り9%とか回るタイプの物件です。

「価格数百万円、ネット9%」の収益物件は、地方都市や首都圏郊外等、日本各地に多数ありますので、「なんでわざわざ、ドイツくんだりまで…」と思われる方もいるでしょうが、ま、単なる趣味です。私はマニアック路線で攻める派、それにユーロでお小遣い欲しいし…

最近海外で仕込んだ物件を振りかえってみると、2015年9月にタイ・バンコクで買って以来、新興国は打ち止め。その後は、ハワイ、オーストラリア、そしてドイツ。先進国ばかり買っています。

アジア太平洋大家の会のセミナーでは、新興国も先進国もバランス良く取り組んでますし、それぞれ良さがあるから紹介してるわけですけども、私の不動産投資家としての行動は、いま、明らかに先進国を志向しています。

なぜそうなるのか?たぶん、私が根っからの大家で、不動産の賃貸経営が大好きだからでしょう。日本でも海外でも、「物件オーナーが居住やビジネスの空間を提供して、対価を得る」という、賃貸経営の基本は変わりません。つまり、物件買った後の「運営」で収益を上げるモデルです。

その視点で考えた場合、私が仕入れ段階で大変重視している要素は、2つ。「賃貸の需給バランス」と「売買の二次マーケット」です。いずれも、ミクロ(物件を中心に半径せいぜい数㎞の範囲内)な指標です。

逆に、国の人口増加率や人口ピラミッド等マクロな指標は重視しません。もちろん参考程度にはしますけど、不動産の賃貸経営には直接関係ないんじゃないかなあと思います。

なぜそう考えるのか?不動産は文字通り「動かせない」土地建物を扱うものだからです。モノが動かない以上、誰かがその場所に来て使ってもらうしかないわけですよね?となると必然的に、その場所にある建物の使用に対しておカネを払う人がどれだけいるのか?近くに似たような建物(ライバル)がどれだけ存在し、何にいくら払われているのか?…といったミクロな賃貸市場の分析・考察が必要になるはず。

売買に対しても、考え方は同じ。不動産はたとえ新築で買っても、経年すれば、必ず中古になります。売って現金化したければ、中古物件としてマーケットに出す以外にありません。となると必然的に、その場所付近にある、どんなスペック・コンディション・築年の物件がいくらで取引されているか?…といったミクロな二次売買マーケットの分析・考察が必要になるはず。

もう少し分かりやすく説明します。いま新興国不動産ではたぶんベトナムが一番アツいし、私も同国の経済成長に関しては大変ポジティブです。人口動態、地の利、産業構造、国民性…どれをとっても、将来の成長に大きな期待が持てる国であることに、異論はほぼありません。

もし不動産が、ホーチミンからハノイ、ダナン、ニャチャン、フーコック島へと、自由に動かせるものであるなら、広い(細長い)ベトナム国土で、一番おカネになるところに建物や設備を移動して、成長の果実を存分に手にすることができるでしょう。

でも不動産は動かせないのがネック。もし自分の物件所在地の近辺に、いきなり何千戸、何万戸という凄い数の物件が供給されたら、逃げられません。余程の特色や優位性がない限り、短期的には空室地獄、損切りしないと貸せない、売れないレッドオーシャン状態になるのは必然。ま、これはたぶん時間が解決してくれるでしょう。10年も経てばベトナムの経済成長が追いついて窮状を救ってくれる可能性はありますが、それまで待てるかどうかは人によるでしょう。

アジア、いや新興国全体にいえることですが、建物の過剰供給が起こりやすいのは、賃貸経営の大きなリスクだと思います。それ以前の根本的な問題として、新興国では地域の賃貸空室率や中古マーケットに関する客観データがまだ整備途上ゆえ、賃貸経営の投資判断自体がやりにくい。

日本も過剰供給の国ですが、それでも賃貸経営関連のデータが豊富に揃っているので、まだ投資判断はできます。でも日本から飛行機で南へ数時間飛ぶと、そのデータがほぼ存在しない世界になります。要は分からないから、必然的に都心部や強力なリゾート地の、競争に負けない物件を選ぶことが「投資で失敗しない秘訣」になる。そういう優良物件は確かに安心だけど、価格も安くありません。

新興国不動産で美味しいのは、まだ注目されてない段階でタイミング良く物件仕込んで、値上がったタイミングで売り逃げるか、或いは我々投資家がデベロッパーとして事業側に回り、先進国では考えられない事業利益を手にすることでしょう。いずれも収益チャンスは大きいですが、賃貸経営モデルとは異なります。

これが欧米先進国に行くと、賃貸経営や二次マーケットに関するデータが日本以上に揃っている上に、多くの国で「社会構造的に建物の過剰供給が起こりにくい⇒まともな物件なら空室になりにくい」ので、賃貸経営やりやすいのが正直な実感。現地で良い管理会社見つけて、自動的に回る仕組みさえ構築してしまえば、たぶん日本以上に賃貸経営やりやすいんじゃないかな。

「空室問題がない⇒賃料上げても入居がつく⇒物件価値も上がる」という、好循環が期待できる物件が欧米には豊富にあるし、投資家としては、そういう物件を安く仕込みたいものです。

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上流情報出したくなるお客様とは?

こんにちは、Manachanです。今週は名古屋、大阪、福岡と出張続き、なかなか家に帰れませんね。今回の日記は、収益不動産における「上流情報」と「お客様」の関係について、業者の視点で書いてみます。

私は、業者成りした不動産投資家です。3年前に宅建業者になり日々ビジネスするなかで、所謂「上流情報」とは何なのかを、身をもって体験することができました。典型的には、
 
1)全国主要都市に収益物件を持つ上場企業の、決算前の「定期的な資産整理」

2)転売業者が、予期した値段で転売できなかったことで発生する「損切り物件放出」

3)不動産業者の廃業に伴い、保有物件を「底値で緊急放出」
 
上記は全て、宅建業者から出てくる案件です。それ以外に、金融機関や弁護士経由で任意売却物件が出てくることがありますが、弊社で現時点で取り扱うのは、主に上記3パターンがほとんど。

1)だと利回りもそれなりですが、2)や3)に関しては、現在の市況では考えられないような安値で買えたりします。

その代わり、客を選びます。「二週間後に決済、融資特約不可」みたいな条件で出てくるので、お金があってリスクが負えて、短期間で決断できる人にしか買えません。つまりプロかセミプロ級の投資家にしか買えないシロモノです。

 

私は、セミプロな買い顧客を多数持っていることで業者様から信頼を得ており、それゆえ緊急放出物件の情報が入ってきます。

こういう情報は、「すぐ買ってくれそうな」お客様にしか流しません。「あーでもない、こーでもない」と逡巡したり、一旦買付出した後でビビッて撤退するようなお客様に紹介すると面倒だし、話がまとまらないと結局、私の信頼も傷ついてしまうからです。たぶん、どの不動産業者も、緊急放出物件をお客様に紹介する段になれば、私と同じ判断をすると思います。

以上まとめると、上流情報をGETできるお客様とは、下記の3条件を兼ね備えた方々、ということになります。
 
・投資物件の収益性を見極めるスキルが高い

・決断のスピードが早い

・物件買うための「軍資金」を常に用意している

 

私が接するお客様は、投資家としてのスキルが比較的高く、よく勉強している人が多いですが、それでも「上流物件買える」人の割合は感覚的に5%以下ですね。県大会を勝ち抜き国体に出るアスリートの如く、少数の方だけが参入できる美味しいマーケットだと思います。

今は、不動産投資の書籍やネット情報が普及しているのか、スキルの低い初心者でも、上流情報を欲しがる現象がみられます。たとえば、
 
「鈴木さん。物件買いたいので、とっておきの上流情報流してください~」
 
みたいなことを言ってくる方がいます。でもそんな人に限って、
 
「手元資金がないので、フルローンで買いたい」

「都内の駅近で高利回りじゃないとパス!」
 
みたいなことを言ってくるので、彼らに上流情報出す価値はないと私は判断します。というより、上流情報の意味を誤解してるんでしょうね。そういう人ほど、どこぞの業者が「上流情報」と称して持ってくる、収益性の低いカス物件を掴まされてしまうリスクが高いと思います。

 

あと、最近ではスキル云々以前に投資のマインドセットを持っていない方々でさえも、私から上流情報を欲しがったりします。

彼らに物件を紹介した後、二言目に出てくる言葉は「不安」とか「安心」、「保証」等々。定量化しにくい言葉ばかり…

成功している(しつつある)投資家なら、不安要素があれば質問・確認して、リスクとして認識し、その発生確率や金銭面でのインパクトを評価して、自身のリスク許容度と照らし合わせて判断するものですが、私が「安心さん」と呼んでるタイプの方々は、そういう思考回路では判断しないんです。
 
「東証一部上場してる会社だから安心!」

「東大教授が言ってるから安心!」

 

そうした「箔がついているかどうか?」で判断することが多く、かつ、「少しでも損することを極度に恐れる」傾向があるので、上流物件はもちろん、弊社で扱う収益物件の多くは馴染みません。

不動産に限らず、投資とは、「誰も見たことのない将来に向けて、不確実性=リスクを自己の責任で負いつつ、収益を目指すゲーム」です。万人に向くものではありません。不動産投資はじめたことで不安で夜も眠れなくなる位なら、最初からやらない方が良い。自分がハッピーになれないことを、わざわざやる意味はないでしょう?

 

でも、私の知らないところで、「買っても業者の養分にしかならない低収益物件」を「きれいな箔に包んで」、巧みなトークで「安心さん」に売りつける業者がいるんだろうな。

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不動産高騰時の攻め方

こんばんはManachanです。

アベノミクス登場以降の数年間、日本の都市部では勢いよく上がってきた不動産価格ですが、最近では足踏みか、ピークを打った感がありますね。

 

私の住む東陽町では、財閥系デベのブランド付き新築マンションが、駅近好立地にも関わらずいつまでも完売できません。寒空のなか、毎日セールスマンがビラ配りしている姿が痛々しくもあります。都内各地で、新築マンションの売れ残りや値引きの話が絶えない今日この頃です。

実需系だけでなく、投資系物件も価格の一段落感がありますね。先日のブログ(2016/11/22 収益物件の値崩れがはじまる!)でも書きましたが、首都圏郊外で条件の厳しい物件ほど、露骨に値下がりしているようです。

都心部では、さすがに値下がり感はありませんが、価格が高止まって取引量が減ってるようで、これ以上、勢いよく上がる感じはありません。

 

不動産の価格が伸びないのは、いまの値段が「高い」と思ってる人が多いからです。買う意欲があっても今の値段では買わずに様子見とか、或いは融資額が伸びずに買えない人が多い。つまり需要が弱含み。そこで、売り側の行動で相場が決まります。

 

・都心好立地の物件は、高く売りたい。でも買う人少ないから、保有に走る。値段高止まりのまま、売買自体が成立しない。

・郊外の物件は、早く始末したいから、値下げしても売る。多くはピーク時の1~2割引きで売買が成立するが、これ以上下がる気配もある。

 

全体的に、収益物件買い進むのは難しい時期になりましたね。数年前に安く仕入れた物件を売るには最高のタイミングですけど、今から新たに買うのは、難易度が高くなったと思います。そんななかでも、物件数を増やしたい人、或いは融資が出るうちに大家デビューを果たしたい人はたくさんいらっしゃいます。

 

賢くてセンスある人は、今の時代を、次のようなアプローチで攻めてる印象があります。

1)実績や信用力を使って、銀行・業者ルートで相場より優良な物件をGET。

2)再建不、既存不適格、郊外戸建など、世人が狙わないニッチな市場を攻める。

3)民泊・簡易宿所、学生寮・シェアハウス等、従来型とは違う運営方法で利回りを高める。

 

あるいは、「守りこそ最大の防御」という言葉の通り、今買いたい気持ちを抑えて「仕入れを戦略的に一休み」する方もいらっしゃいます。

4)新規の仕入れはせず、既存物件の収益アップ、条件良いローンへの借り換え、あるいは現金を貯めておく。

 

いま頑張って仕入れるべきか、じっくり待つべきか…最適な答えは、各人の資産状況や投資スタンス次第だと思います。関連して、私も愛読している「レッド吉田氏の健美家コラム」が示唆に富む内容だったので、引用します(1棟も買えなかった今年の反省)。

 

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今年はもう一棟、もしくはもう一部屋、必ず購入しようと思っていたので残念です。購買意欲はあるんですが。。。なぜ買えなかったのか? 原因はいくつも思い浮かびます。

ひとつ、自分がいいなと思う物件が高くて手が出なかった。
ひとつ、銀行の融資が通らなかった。
ひとつ、都心以外の物件の目利きが出来ない。
ひとつ、一棟目の反省が逆に消極的にさせてしまった。

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これ読んで、身につまされた方も多いのではないでしょうか?私がピンと来たのはこの一言、

ひとつ、都心以外の物件の目利きが出来ない。

 

これがポイントだと思います。私も最近書きましたが(2016/11/13 いま東京を買える人、買えない人)、仕入れを東京都心部に限定してしまうと、今は本当に利回りが出ないし、いま買えないと今後いつ買えるのかも分からない。

こんな時は、思い切って仕入れ場所を変えてみる発想も必要だと思います。例えば、新築・築浅アパートをフルローン近くで買う場合、東京23区内では利回り6%以下が多くてキャッシュフロー出ないけど、近県郊外で7.5%とか回る物件を買えば余裕でキャッシュフローが出る。

その代わり、郊外では「立地の見極め」が、都内よりは難しくなります。アパート過剰供給の問題とも正面から向き合わなければなりません。リスクが高そうに見える分、この選択肢を選ばない人が多いです。

(私は首都圏郊外育ちなので、千葉、埼玉の場所選びは、大得意ですけどね。同じ市内でもどこまでが都会でOK、どこからが田舎でアウトか、知識と勘ですぐ分かる…埼玉なら例えば、「大宮の匂い」と「岩槻の匂い」を嗅ぎ分ける特殊スキルを持っていますので、アパート建てる際は是非ご相談ください。)

 

今の時代、物件高くて買いにくいと思ったら、場所を変えてみる。そしたら、「今が買い時」な場所が見つかるかもしれない。それを世界規模でやっているのが、今の私であり、我々アジア太平洋大家の会の目指すところでもあります。

例えば、日本でも今から3~6年前は物件価格安くて利回りが高く、その時期に都市部で仕込んでおけば、今ではらくらく、20~50%の値上がり益を手にできる可能性が高いわけですが、

世界を広く見渡せば、当時の日本のような市場状態にある国・地域が見つかります。例えば南欧諸国は、リーマン後の大不況からようやく立ち直るタイミングで、不動産価格もこれから上昇する都市が多いですし、

或いは、いろんな要因で、為替がたまたま安くなってる国に注目する方法もあります。例えばEU離脱後、ポンドが下落した英国とか、資源価格安のおかげでカナダドルや豪ドルが安いタイミングに仕込んでおくとか…

 

もちろん、海外になると、見極めや目利きは、首都圏郊外よりもずっと難しくなります。でも、どの国でも不動産の収益構造の基本は変わらないので、不可能ではありません。そのスキルをつけるために、私は毎月(もとい毎月2回)、海外に出て不動産を見まくって、その経験を皆様にお伝えしているわけです。

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