Japan’s population is keeping up, due to gov’s stealth pro-migrant policy

I am Japanese national, living in Toyocho, Koto ward in Tokyo’s inner eastern suburb, with my wife who is Australian Chinese, plus two kids who have both Japanese and Australian passports.  The Toyocho area is popular residential area typically for growing families like ours. Non-Japanese residents from China, Vietnam, Philippines, India etc.. are not uncommon in our community.

Based on our experience and several government statistics, I would like to share my views on Japan’s recent population trends.

 

The below is a popular graph of Japan’s long-term population trend (AD 1000 – 2100) prepared by IPSS (National Institute of Population and Social Security Research) in early 2013. This graph often becomes a ground of Japan’s woes on its declining, ageing population. Some articles say Japan is diminishing even. Indeed, the graph looks scary, especially for property investors like myself.

 

Having said that, this prediction turned out to be incorrect.  Based on recent government statistics,  Japan’s current population outnumbers IPSS prediction by 732,000 persons.

(As of 1/10/2016)
Actual population     126,930,000
Predicted population 126,198,000
—————————————–
Difference                732,000

 

 

I created a simple Excel graph which is much easier to understand what was happening. IPSS prediction was almost perfect until 2013, but it start deviating from 2014 and the gap widened by now.  It shows the fact that Japan’s population is declining at much slower rate than originally predicted,

 

Why IPSS missed the population prediction?  Here is the explanation.

・IPSS originally predicted natural population decrease (birth minus death) at 350 – 390K persons per year in 2015-16, but thanks to slightly improved birth rate, national decrease is around 280K per year.

・Plus net migration from overseas is counted approximately 120K per year.

・As the result, Japan’s loss of total population is around 160K per year, less than half of IPSS prediction.

 

Why Japan’s birth rate improved? Some people says this is the result of improved employment which made people to give birth easier.  But I am not sure if this explains the story. 

On the other hand, why Japan gained population via net migration from overseas?  I this the reason is clear “pro-migration policy by the current government lead by LDP (Liberal Democratic Party) and prime minister Shinzo Abe”.

 

The below is the graph of foreign resident numbers in Japan.  When DPJ (Democratic Party of Japan) rules the country between 2009 – 2012, the number kept decreasing, mainly due to the aftershock of WFC, 2011 Great Earthquake, Tsunami, Fukushima nuclear accident etc..   However, when LDP takes over in the end of 2012, the number of foreign residents came back quickly. The increase trend continues till now.

 

Japan controls its foreign residents by 27 types of resident status (visas). Recently we see the number of foreigners growing very fast in the below 4 visa categories.  The government might have eased those visa approval criteria.

・Study visa(246,679 people,  15.0% increase in 2014/15)

・Apprentice visa(192,655 people、14.9% increase in 2014/15)

・Investment/Management visa(18,109 people、19.3% increase in 2014/15)

・Specific activity visa (37,175 people、32.8% increase in 2014/15)

 

Let us focus on the big picture.  How foreigners’ arrival impacts Japan’s total population?  Based on the data in October 2015 – July 2016, increase of foreigners offsets about half of natural decrease of the Japanese

・Japanese nationals decreased by 202K persons (125,319K -> 125,117K)

・Foreign nationals increased by 103K persons (1,775K -> 1,878K)

・Foreigner’s net migration offsets Japanese decrease by 51 percent.

 

The above-mentioned increase of foreign residents (103K persons) can be explained by the statistics of Ministry of Internal Affairs, based on October 2015 – July 2016, the cumulative number of foreigner’s arrival in Japan (excluding tourist visas) is greater than their departure by 101K persons, almost identical to above-mentioned 103K.

 

Going forward, what happened after July 2016?  As of 11/1/2016,  we already see foreigners’ further increase of 68,732 persons in 4 months.

After arrival in Japan, the bunch of foreigners will usually settle in areas such as Tokyo’s Shinjuku/Toshima wards, top two multi-cultural precincts in Japan.   Interestingly enough, the number of local foreign residents in Shinjuku/Toshima wards exactly reflect the trend of national arrivals after 1-2 months of their entry.  It should be notable information for property investors who target on foreigner’s rental demands in those areas.

 

After some years, foreign residents in Tokyo will start to settle in eastern suburbs such as Koto/Edogawa wards to start their family.  As the results, Koto/Edogawa wards always Tokyo’s top two in terms of new birth by foreign nationals.  My own family lives in Koto ward thus is counted in Japan’s statistics.

You will see the steady increase of foreign residents ratio in Koto ward, like many other areas in Tokyo.

4.34% (1/12/2012)

4.36% (1/12/2013

4.61% (1/12/2014

4.85% (1/12/2015

5.17% (1/12/2016

 

Conclusion

・Japan’s total population does not see as much decrease as originally predicted.

・Two factors contributes – improved birth rate and net migration from overseas”.

・The government pro-migration policy is likely contributed to the increase of foreiner’s net migration.

 

Unlike the countries like the US, Canada, Australia etc.. historically, Japanese society has far less exposure to foreigner’s intake. Even though its graying, decreasing population, the public allergy against foreign migration is still strong thus it is difficult to put this into political debate.  Thus current government might have chosen “stealth” way of increasing net migration without many people knowing, the ease of visa approvals to Japan.

I run my own real estate business which inevitably deal with foreign buyers’ (mainly from China/Korea) desire to get resident visa in Japan.   I am assisting them from the year 2010. Recently I feel it much easier to obtain approvals and I know the staffs of Tokyo Immigration Bureau have been inundated with foreigners’ visa application who want to live in Japan.

 

Japan’s change and challenge to be a multi-cultural society, may not as obvious as Western countries, but is certainly happening, at least obvious in Tokyo’s eastern inner suburbs, where I live.

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実はあまり減らなかった日本の人口

こんばんはManachanです。正月3が日も終わり、徐々に仕事モードになりつつあります。今回のブログは、大家さんなら誰もが関心を持つ「日本の人口」について書きますね。

 

私の不動産仲間が、将来の賃貸経営を考える時、よく使う図がこれです。出典は「国立社会保障・人口問題研究所」のレポートで、2100年時点で、中位推計における日本の総人口が約半分に減ってしまうという、不動産オーナーにとっては恐ろしい絵です。

 

しかし、上記の予測は、外れつつあります。不動産オーナーにとっては望ましい方向に…2016年10月1日時点の予測値(中位推計)が1億2620万人なのに対し、実績値は1億2693万人で、予測値より73万人も多いのです。

(注.総務庁統計局のデータを使用。厳密にいうと、今日現在、人口は実績値は2016年7月1日時点のものしか発表されていません。10月1日時点の人口は、昨年5月に総務庁から出された予測値を使用しました。)

 

グラフでみると、より明らかですね。2013年までは予測値がドンピシャ合っていたのに、2014年から外れはじめ、その差は開く一方。

 

なぜ、予測が外れたのか?一言でいうと、

・「国立社会保障・人口問題研究所」は、2015~16年頃の人口の自然減(=出生数―死亡数)を年間35~39万人と考えていた。しかし、実際には自然減は年間28万人程度になっている。

・そこに、外国人の純流入が、年間12万人程度加わっている。

・結果的に、差し引き、年間16万人程度しか減っていない。

 

自然減が想定より少なかったのは、出生率が想定よりも若干上向いたからでしょう。そして、外国人の純流入に関しては、明らかに「自民党の政策」によるものだと思います。

下図にみるように、民主党治下の2009~12年、日本の在留外国人数は減り続けました。これには、リーマンショックの余波や東日本大震災&原発事故の影響も大きかったと思われます。その後、2012年末に自民党が政権を奪回して以来、在留外国人数はV字回復を遂げています。

 

自民党政権下で増えた外国人登録者、在留資格別でいうと、次の4カテゴリーで増加著しい。2015年末の数字でいうと、

・留学(246,679名、前年比+15.0%)

・技能実習(192,655名、前年比+14.9%)

・経営管理(18,109名、前年比+19.3%)

・特定活動(37,175名、前年比+32.8%)

 

外国人の増加が、日本の総人口にどう影響しているのか、2015年10月から16年7月までのデータをとってみました。日本人減少数の約半分を、外国人流入が補っていたことが分かります。

・日本人は、20万2千人の減少(125,319千人⇒125,117千人)

・外国人は、10万3千人の増加(1,775千人⇒1,878千人)

 

同期間における、外国人約10万3千人の純流入は、総務省の日本入国統計から説明ができます。短期滞在(観光)以外の在留資格で日本へ入出国した外国人数を累計すると、10万1千人増えており、上記の数字とほぼ一致。

 

上記の表を使うと、2016年7月以降の外国人数の動向さえ予測できます。7月1日から11月1日の4か月間で、純流入は6万8千人ありました。これを不動産チックに、ミクロに分析すると、東京都内で外国人が特に多い地区(新宿区や豊島区)の人口動向さえ予測できます。各月の外国人純入国数の増減は、1~2か月の時差をおいて、新宿区や豊島区の人口統計にちゃんと反映されるようです。

日本で最も、外国人の多く住む都市・東京。彼らが来日後、最初に住所登録する場所は、新宿区や豊島区であることが多い(一次流入区)。だから同区の外国人登録数は、純入国数に対する感応度が高くなるわけです。これらは東京における「単身型多文化地区」。

一方、新宿・豊島の生活を経て、外国人の次の居住地として選ばれる可能性の高い(二次流入区)、江東区や江戸川区の外国人数は、常に少しづつ、上昇する傾向があります。なお、江東・江戸川は、「外国人が子供を産む数」でも都内では不動のツートップ。「ファミリー型多文化地区」といえます。

 

そろそろ、結論を急ぎましょう。

・日本の総人口は、現時点では、予測数値に比べて、減り方が少ない。

・その要因として、出生数の改善と、外国人の流入がある。

・外国人増加に関しては、「日本の人口を減らさない」自民党安倍政権の意思を感じる。

 

最後に、閑話休題。私は、東京のなかでもファミリーに人気の高い「江東区・東陽町」に住んでいます。数年前までの不動産キャッチコピーは「都心に近くて家賃が手頃な、暮らし向きの地区」でしたが、最近ではそれに加えて、「国際色豊か」、「異国情緒」みたいな枕詞がつくようになりました(リンク)。

 

安倍政権になってからの、江東区の外国人比率の推移を調べてみました。徐々に「異国情緒」化してきてるのかなあ。

4.34% (2012年12月1日)

4.36% (2013年12月1日)

4.61% (2014年12月1日)

4.85% (2015年12月1日)

5.17% (2016年12月1日)

 

我が家に限っていうと、外国人比率25%なんだけどね…

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中国語が世界共通語になったら…

こんにちはManachanです。正月3が日は、いかがお過ごしでしょうか?私のブログは二回連続「語学」ねたでいきます。

最近「週刊現代」で、こんな記事がありましたね。

前代未聞! 中国が始める外国人「ABCランクづけ」制度

 

中国政府は来年4月から、中国に居住するすべての外国人を、Aランク(ハイレベル人材)、Bランク(専門人材)、Cランク(一般人員)に3分類し、それを居住ビザ発給に反映させていくようです。引用しますと、

 

Aランクの外国人は、居住地域に明るい未来をもたらす優秀な人材のことで、居住を奨励する。

Bランクの外国人は、国内市場の需給や発展に応じて増減させていく人材のことで、居住を制御する。

一方、Cランクの外国人は、臨時的、季節的、及び技術を伴わないサービス業などに従事する外国人で、今後は国家政策に基づきながら、居住を厳格に制限していく

 

週刊現代のライターはこれを「世界に例を見ない制度を突然、発表!」と書いてますが、制度の内容自体は、日本も含め世界中の多くの先進国で行われている「ポイント制」そのもので、別に「前代未聞」でも何でもありません。評価・配点の基準も「年齢」「年収」「学歴」「語学力」など、日本とよく似ています。

 

参考)日本政府が実施している「高度人材ポイント制」

 

但し、運用の仕方によっては、前代未聞になる可能性があります。ポイント制を採用している先進国では「海外から新たに居住ビザを申請する外国人」や「国内にいて居住ビザを更新しようとしている外国人」に対してポイント制を適用するものですが、もし中国政府が、2018年4月の時点で、各人のビザ更新時期に関係なく、中国にいる全ての外国人に対して一律にポイント制で篩い分けるのなら、たぶん前代未聞になるでしょう。もっとも、中国政府がまじでそういう運用をするのかは、分かりませんが。

 

上の記事では、中国政府の新制度にショックを受ける日本人駐在員の声が多く取り上げられていました。2005~07年に遼寧省大連市で、現地採用ITエンジニアとして、中国語環境しかない現場で働いた私に言わせれば、彼らの時代錯誤が甚だしくて苦笑してしまう…

 

「たしかにオレは、もうすぐ定年だし、中国語もからっきしできない。大学も私学出だ。だがここでは一応、日系企業現地法人の総経理(社長)だよ。それなのに自分の点数を算出してみたら、Cランクの国外追放対象」

⇒(独白)中国に限らず、外国の地で外国人として居住するってことは、そういうものです。現法の総経理だからといって所在国に必要とされる人材とは限らない。私だって、仲間だって、オーストラリアで、猫の目のように変わるビザ制度に翻弄されながら、歯を食いしばってスキルをつけ、ビザを保持してきたのです。

 

「今度は、駐在員のランク付けだと? 中国は一体、何様なのだ」

⇒(独白)今の中国は昔の中国ではないっすよ。別に日本だから、日本企業だからって優遇されるわけじゃない。それどころか、14億人の巨大市場を求めて、欧米、東南アジアはじめ世界中から、トップ企業が日参してきてる国だから、今さら古い頭で「何様なのだ!」と言ってるようでは他国人材との競争に負けて、そのうち中国に居られなくなりますよ。

 

ま、それはおいといて…よく考えれば、この新制度は「日本人にとって有利」ではないでしょうか?なぜなら、「中国語のペーパーテスト」で「最大10点」が配点されるからです。

この制度で、得する人も、損する人も、いるでしょうが、中国にとって必要な人材を篩い分ける制度であるならば、普通考えて、「日本人で現法の総経理」にも、「欧米人で現法の総経理」にも、等しく適用されるはずです。つまり、HSK(漢語水平考試)というペーパーテストを、中国在住の欧米人も受けなきゃならないわけ。

そうなると、母国で「漢字」を使っている日本人や韓国人がかなりのアドバンテージを得るはずです。中国に長年住んで、それなりに話せても、「漢字」見ただけで悶絶ノックアウト、食堂で昼メシの注文さえできない…という外国人は多いのです。それに比べれば、中国語学習歴ゼロでも、日本人なら漢字メニューみてメシの注文くらいはできるでしょ?

 

私は台湾の師範大学で中国語を学びましたが、学習にあたって日本人の漢字アドバンテージはむちゃくちゃ大きい…これが実感です。

 

・中国語を初めて学習する場合、日本人と韓国人なら1年、それ以外の出身者だと2年かかると言われていた。

・師範大学で実施されるペーパーテストで90点以上とると台湾政府から奨学金がもらえますが、支給されたのは日本人と韓国人がほとんどだった。

・隣の席にいたインドネシア人が「一」とか「中」とか、簡単な漢字から一生懸命書き取り練習していたのを見て、「大変だなあ~」と思った。

 

他国人に比べて、これだけアドバンテージ大きいんだから、中国現地にいる日本人駐在員も、新制度を良いチャンスと考え、とっとと中国語覚えて良いスコア取って、欧米人に差をつければいいじゃん。そういうマインドセットになれば、「中国政府が、日本人を含め東アジア人に対する優遇策をやってくれた!」と実感できるでしょう。少なくとも「言語」の側面から「世界」をみると、間違いなくそのように見えます。

 

今後、中国語が英語に代わって世界共通語(リンガフランカ)の地位を得るのかどうかは、分かりませんが、中国語の国際的地位が今より高まるのは間違いないでしょう。彼等と漢字を共有する日本人にとって、これは世界に出ていくチャンス以外の何物でもないと私は思います。

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「通じる英語は3ワード」の法則

こんばんはManachanです。2017年最初のブログになりました。新年早々、語学ねたでいきますね。

つい数日前、「2017年は外国語学習コミュニティをつくりたい」と書いたばかりですが、日本では、他のアジア諸国と同様、外国語学習需要の圧倒的な部分を「英語」が占めています。私も、英語学習や留学に関するアドバイスを、多くの方々から求められています。

「英語」に関して私がどんな活動をしたいかというと、ずばり、「通じる英語」を普及したい、その一言に尽きます。「ネイティブに通じる英語」というよりは、「全世界に20億人近くいる、非ネイティブも含めた、英語話者コミュニティに通じる英語」ですね。というか、今や非ネイティブの方が主流でしょう。英語はすでに、(英米圏諸国に住む)ネイティブ4億人、非ネイティブ(第二言語として英語を話す人)14億人と、後者が圧倒的に多い世界です。

英語は、現代の「リンガフランカ」。つまりお互い英語を母語としない人々の共通語、コミュニケーションインフラとして、世界で広く用いられるようになりました。英国で生まれた「英語」は、今や見事に、脱・英米化を果たしつつあるといえます。

私は、「リンガフランカとしての英語と、その実用面」に強い興味があります。実際、私が仕事で使う英語も、ネイティブ相手よりはノンネイティブ相手の方がずっと多い。たとえば、来週はドイツ、ポルトガル、スペインに行きますが、現地の方々との共通言語は必然的に英語になります。お互い、ノンネイティブ同士で商談をこなすわけです。

その側面に注目した場合、

・英語を、必ずしもネイティブ講師から習う必要があるのだろうか?英語ネイティブの発音を真似したり、慣用句を覚える必要があるのだろうか?

 

そりゃ、ネイティブから習えるならそれに越したことはないでしょうが、「通じる英語」を学ぶと割り切るなら、同じアジアで英語達者なフィリピン人やマレーシア人、あるいはインド人から習ったって良いではないかと思う。

そういえば、私は英米圏のIT企業に長年勤めましたが、英米人ネイティブよりもインド人相手に英語を使う頻度の方がずっと多かったです。おかげで、インド人のキツいアクセントの英語をヒアリングしたり、彼らにとって分かりやすい発音やピッチの英語で話す能力は非常に高くなりました。こうやって身につけたインド英語アリング能力は、TOEICなどのテストで測れないですが、現場では必須の実用的能力です。

「ノンネイティブにも通じる英語」を、いかにして身につけるか?もちろん、言葉なので慣れて覚えるしかないですが、学習の方向性には配慮した方が良いでしょう。私の意見は、

・発音やアクセントには、あまりこだわる必要はなく、時間をあまり使わないのが吉。

・その代わり、英語の「基本的な構造」を頭に入れて話した方が良い。

 

英語の基本的な構造とは何か?一言でいえば、「S+V+O」または「S+V+C」。。

・英語では、まず「主語」(S)と「動詞」(V)が来て、その次に「目的語」(O)や「副詞・形容詞」(C)が来ます。

・このうち、「主語」(S)と「動詞」(V)は、どんな文章にも、ほぼ必須であると覚えましょう。

・日本語では、「暑い!」「美味しい!」など、一語だけで文章が成り立つことがありますが、英語の場合、「Hot!」とか「Tasty!」などと、一語でいうと座りが悪くなります。”It is hot today”とか、”The roast fish is delicious”など、明確な主語と動詞を前につけると、意味がずっと通じやすくなります。

・適切な主語と動詞が示されれば、たとえ発音を間違えても、聞き手が文脈から理解しやすくなります。たとえば、日本人が苦手な「L」と「R」の発音でいうと、”I eat fried rice”(炒飯を食べる)と言おうとして、”I eat flied lice”(飛んだシラミを食べる)と言ってしまったとしても、聞き手は「炒飯を食べる」と認識してくれます(シラミを食べる人はいないから…)。

つまり英語の文は、簡単な受け答えであっても、「SVO(またはSVC)の語順で、最低3ワード」使って話すと、分かりやすくなるのです。相手がネイティブでもノンネイティブでも、上記を配慮して英語を話すと、中学時代に習った基本的な単語だけ使って文章つくっても「意外に通じるじゃん!」。ごく簡単な心掛けで、英語コミュニケーションの楽しさに目覚める方がどんどん出るといいなと思います。

閑話休題。私はいま仕事の関係でドイツ語を学習しています。ドイツ語でも英語と同様、たとえば「暑い!」と言いたい時、”heiß”と一語文で言うよりは”Ist das heiß heute”と、主語動詞付きの完全な文で言った方が良い。レストランの食事が美味しかったら”Lecker!”というよりも”Das ist aber lecker!”と言った方が自然、だそうです。英語ドイツ語を含め、印欧語系統の言葉はそういうものだと割り切るのが良いのかもしれませんね。

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ポルトガルとアンゴラ・マネーの話

こんばんはManachanです。2016年の年越しは、柏の実家で家族とのんびり過ごしています。年越しブログ日記のテーマは、ヨーロッパの西の外れにある国「ポルトガル」。

 

年明け早々、私はヨーロッパ出張の予定があります。行先はドイツ、ポルトガル、スペイン…このうち、ポルトガルだけは行ったことないので、情報収集も兼ねて近所の「紀伊国屋書店」で関連書籍を探すも、旅行ガイド、紀行文、地誌…どのコーナーでも見つからない。

 

隣の「スペイン」の情報はたくさんありましたよ。バルセロナ、マドリード、アンダルシア地方、サンチャゴ・デ・コンポステーラ巡礼の旅…等々。その近くにポルトガルの情報もあるかと思ったら、全くないのです。紀伊国屋書店のレベルで書籍ゼロなのですから、ポルトガル情報は商用ベースにはほぼ乗らないということなのでしょう。

 

ポルトガルといえば、16世紀の日本に「鉄砲」を伝えた国。また、「ユーラシア大陸東端」千葉県銚子の犬吠埼には、「ユーラシア大陸西端」ポルトガルのロカ岬との友好記念碑があります。日本人にとってなじみのある国なので、もう少し盛り上げたいものですね。

 

でも、インターネット時代の恩恵で、スマホさえあれば、検索ワード「ポルトガル」だけで、いくらでも情報が仕入れられるのがいいですね。

 

また、インターネットの素晴らしさは、商用ベースに乗らなくても、低コストで情報発信できること。情報発信者の立場でいえば、いまポルトガル情報が商用ベースに乗らないのは、ライバルいないという意味でかえってチャンスで、ポルトガル情報のしっかりしたウェブメディアを運営できれれば、この領域でナンバーワンになれるかもしれない。

 

ウェブで調べると、ポルトガルという国に興味をそそられますね。クイズをひとつ。

 

ヨーロッパ外で、かつてポルトガルの植民地で、今日でもポルトガル語を公用語とし、かつ本国より人口、面積とも大きい国が、3つあります。それはどこでしょう?(ヒント:一つは南米、二つはアフリカにあります)

 

答えは、「ブラジル、アンゴラ、モザンビーク」でした。

 

ブラジルだけは知ってましたけど、アンゴラとモザンビークが元ポルトガル領とは初めて知りました。特に、アンゴラはすごく面白い国ですね。

 

アンゴラは、アフリカ南西部沿岸にある共和国。首都はルアンダ。1975年に独立した後、2002年まで内戦が続きましたが、それが終結した後、ここ10年余りは、石油はじめ豊富な地下資源開発で、世界でもトップレベルの急激な経済成長を遂げました。人口は2000万余りしかいませんが、すでにサハラ以南のアフリカで第三位の経済規模を持つ国に成長。

 

とにかく、スゴイ発展ぶりと、スゴイ給与水準なんだそうです。旧宗主国ポルトガルが、経済不振と高い失業率に悩むなか、高等教育を受けたポルトガル人エンジニアが、仕事と高給を求めて続々とアンゴラに移住してるんだそうです。アンゴラ在住のポルトガル人の数、2003年は2万1千人だったのが、2011年には10万人を超えたとか。その代わり、いろんな問題もあるようです。世界一高い物価、極端な貧富の差、治安問題等々・・

 

今では潤沢なアンゴラマネーが旧宗主国のポルトガルに流入する現象が起こっているようです。アンゴラ人が物価の安いポルトガルで豪遊したり高額不動産を買ったり、たいそう羽振りが良いそうで、外貨収入を切に必要とするポルトガルにとって、いま欠かせない存在になっているようです。

 

来週、ポルトガルの首都リスボンに3泊して、不動産をたくさん見てきます。ポルトガルの不動産を、いま、どの国の人が買っているのか?地元のポルトガル人、英独仏といった欧州の裕福な国だけでなく、アフリカの旧植民地の人も買っているかもしれない…そんな想像もしながら見てきます。

 

では、良いお年を。
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2017年は外国語学習コミュニティやってみたい

こんにちはManachanです。2016年も残すところ、あと2日。私も今年やるべき仕事はすべて終え、家族連れて実家に行くところです。

私、「新年の抱負」みたいなものは、普段あまりやらないんですが…2017年は、我が不動産ビジネスが大きく飛躍するビッグイヤーになりそうで、今からワクワクしているので、柄にもなく、公言します。

 

・2017年は、「不動産以外の活動をはじめてみたい。

・キーワードは、「外国語学習」。

・具体的には、「ある言語(例.中国語)を学ぶ人たちのコミュニティ」をつくりたい。

 

私は2011年2月に、「海外不動産投資」をキーワードとするコミュニティ「アジア太平洋大家の会」を創立し、6年かけて、会員数2300名の大集団に育ててきました。規模だけでなく、海外不動産の領域で、発信力、影響力のある投資家コミュニティになったと思います。

アジア太平洋大家の会は、従来通り続けますが、将来への布石も含めて、新たな発想・キーワードで、コミュニティづくりをはじめてみたいと思います。

 

不動産以外で、個人的に興味ある領域といえば、「語学学習」ですね。英語、中国語をはじめ、日本における社会的ニーズも大きくなってきている領域でもあります。また私自身が、5か国語を話すマルチリンガル(多言語話者)で、豊富なコンテンツや方法論も持っています。

 

一方で、マルチリンガルであるがゆえの悩み(?)もあります。

 

1)私は日本を出て、海外のいろんな国で暮らし、「現地語を使って慣れる」方法(没入法=イマージョン)で言葉を覚えてきたので、日本を出て暮らしたことのない方々に、どのように教えたらいいのか分からない。

2)私が外国語を習得する方法は、世の多くの人と違うようで、説明してもなかなか理解されない。

 

特に2)に関して、私は「多言語同時学習」に関する抵抗がほぼません。例えば「フランス語」と「イタリア語」と「スペイン語」はお互い同系統の言葉で似ているので、別々に学ぶより「3つ同時に学習すりゃいいじゃん」と考えてしまう方ですが、言語学を専門とする友人にその構想を話しても、なかなか理解されません。どうやら一般的な学習法ではないようです。

どうやら、「マス」(世の中の最大公約数)を対象とする言語学習は私に馴染まないようです。八重洲ブックセンターとか行って、いろんな言語の教科書・参考書を立ち読みしても、大抵「かったるい」と感じてしまいますので…

 

でも、最初から「マス」を相手にせず、少数でもいいので「言語おたくの同好会」みたいなかたちで運営できれば、面白いコミュニティができるかもしれません。

今はネット社会だから、誰でも情報発信できるし、誰でも低コストでメディアを持てます。これまで、大勢に向けたコミュニケーションを独占していた「マス」メディアが往年の力を失い、今は「少数者」がどんどん発信でき、影響力を持てる時代。だからこそ、「エッジが効いた」活動の方が良い。

 

100人中、80人に理解される情報は、総花的でつまらないし、パワーもない。むしろ、5人10人にしか理解されなくても、彼らの人生に大きな影響を与える、オリジナリティあふれた情報をつくり、発信する活動をしていきたい。それをベースに、同好の士が集まり、お互いに刺激を与えるようなでエキサイティングなコミュニティをつくっていきたい。

語学学習の題材は、動画、ポッドキャスト、スカイプ等を使って、低コストでできるようになりました。来年早々から、何か新しいことをはじめてみたいと思います。

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中国人投資家が好きな理由

こんにちはManachanです。メリークリスマス!今回は「インバウンド不動産ビジネス」ねたで書きます。

日本の不動産や関連サービスを外国人に販売する、所謂「インバウンドビジネス」でメインの顧客といえば、今も昔も、中華圏の人々。この構図は将来も変わらないでしょう。特に大陸中国は、日本と地理的文化的に近いだけでなく、6億人という膨大な中間層人口を擁する巨大マーケット。今後、東南アジアやインドが有望だといっても、中国の代わりには多分ならないでしょう。

 

私は、中国人をはじめとする外国人向けに日本不動産を紹介・販売・サポートする会社「鈴木資産管理」を、2010年に立ち上げて、すでに6年が経ちました。現時点では、外国人相手よりも日本人同士の取引の方が件数・売上とも多いですが、この仕事を通じて、日々、中国の投資家とやりとりしているのは事実。それを6年間続けてきたので、すでに数百名の中国人投資家と商談したことになります。

我ながら、よく続くなあと思いますが、たぶん、「中国人投資家が好き」だからこの仕事続けられるんですよね。なぜそう思うのか?

 

1.投資家として洗練されているから

大陸、台湾、香港、シンガポール、欧米諸国…いろんな場所に在住する中国人投資家が弊社を訪ねてきますが、彼らに共通する投資スタイルは「シンプル」で「ロジカル」。

 

1)物件買う前に、質問をたくさんする。内容的にも的を得たものが多い。

2)一旦買ったら、うじうじ言わず、人のせいにせず、最後まで責任をとる。

 

彼らとのやりとりは、シビアな質問から始まります。収益構造、諸経費、税金、運営リスク、出口、マーケットの理解…かなり詳細なレベルまで聞いてきます。不動産大好きで投資リテラシー高い方々が多いから、こちらも嘘はつけないし、「売らんがためのトーク」もできにくい。私はそれをしないからこそ、彼らの信頼を得ているのだと思います。

それで納得して、一旦買ったら、後で文句言う人は(私の知る限り)まずいません。無論、日本の賃貸経営で良いことばかり起こるわけではないですが、それを含めて投資の結果はあくまで自己責任だと割り切っておられる方が多い。同じ不動産投資家として、彼らに共感する面が多いです。

経験上、物件買った後でビビったり、文句言うのは、むしろ日本人の方が多い。細かいことで難癖つけてきたり、問題起こったら仲介業者のせいにするのも、日本人客の方によくみられる行動パターン。無論それには、不動産業界の構造とか、日本社会における業者の責任範囲とか、いろんな要因があるのだと思いますが、本質的には投資家としての経験値、マインドセットの問題でしょう。

とはいえ最近は日本人投資家の経験値も上がってきている印象。彼らを不動産投資家として成長させるのも、私の仕事の一部だと思っています。

 

2.夢があり、天下国家を語り、日本を必要としているから

台湾・香港だと少し違いますが、大陸中国に住んでいる投資家は、例外なく、最近10~20年間の母国の目覚ましい経済成長を目の当たりにして、自信を深めています。

たぶん、1980年頃の日本と国情が似ているのでしょう。今の中国は、これまでの量的拡大・工業立国的な発展パターンが曲がり角に差し掛かっており、今後は産業の高度化、知識集約化といった課題をクリアしていかないと成長が止まってしまう懸念がある。それを突破するために、先行事例である「日本」から多くを貪欲に学びたい、という方が多い。まるでバブル前の日本の官僚やビジネスマンのように、理想を語り、天下国家を語る方々が、中国人投資家のなかに多くいらっしゃいます特に大事なキーワードは、

 

・医療と健康

・環境

・教育

 

この3つの領域でしょうね。これこそ、いま中国人が日本から学びたいことだし、また私も日本人として、中国や他のアジア諸国の方々に貢献していきたい領域でもあります。

 

中華圏投資家に対して、今の日本のウリは、成長性や収益性ではないでしょう。だから、単に東京の不動産を売るだけではつまらない。それよりも、日本の持つ豊富な文化コンテンツや、充実した社会資本を、不動産と組み合わせて提供していきたい。そこにビジネスとして大きな突破口があり、かつ日本経済浮揚の鍵もそこにあるのだと思います。

マスコミでは「爆買い」みたいな、表面的な事象ばかりクローズアップされますが、良質で洗練された中国人もたくさんいます。そして良質な方々ほど、日本をよく理解し、高く評価しているものです。私は彼らとともに考え、汗を流し、日本・アジアで面白いビジネスをたくさん仕掛けていきたいです。

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バンコクで売れる住宅地の条件

こんにちはManachanです。タイ・バンコク出張から昨日帰ってきました。

 

私は数多い海外出張をこなしてますが、バンコクはとても馴染みのある環境なので、ラクですね。いつもの定宿に泊まると、街が「おかえり~」と言ってくれてるようで、アウェイ感がほぼありません。

 

私、海外での仕事は大抵B to C(個人のお客様相手の仕事)ですが、今回は珍しく、B to B(企業様相手の仕事)でした。東南アジア、特にタイとベトナムはここ数年、日本の不動産関連企業の進出先として人気が高まっており、私が水先案内人として活躍する機会も増えています。

 

当然ながら、個人の投資家様相手の仕事と、法人企業様相手の仕事では、ポイントや進め方が大きく違います。平たくいうと、

 

・個人の投資家様の場合、数百万円~数千万円を投じて、タイ不動産を購入します。そのお手伝いをする場合、ポイントは、個人向け資産コンサルティング力。つまり、お客様が資産形成、資産保全する上でどんな課題があり、その解決策としてタイ不動産が活用できるかどうかの見極めと、説得力が決め手になります。

 

・法人企業様の場合、数億円~数十億円という大きな額を投じて、タイ不動産ビジネスに参入します。そのお手伝いをする場合、ポイントは、タイの不動産マーケット分析や民力分析。つまり、会社様が不動産商品・サービスをタイ国内で供給するにあたって、どんな顧客層にフォーカスすべきで、彼らはどの位のお金を払って買う可能性があるのかを、データに基づき分析・説明する能力が決め手になります。

 

また、日本の個人投資家がタイ物件を買う場合、成約事例の多くはバンコク都心部の外国人マーケット向けの高額物件になり、一般のタイ人が買うローカル物件を買う人は少ないですが、法人企業の場合は、タイ現地デベと組んでローカル物件の大量供給を狙ってくる会社が少なからずあります。都心の外国人向け物件と比べて、ローカル物件はたいてい郊外なので土地の仕入価格が比較的安く、短期間で多くの戸数を供給できるし、購入できる人が大量に存在するから、資金回収の面でも魅力的だからです。

 

つまり、法人企業様相手のB to Bの場合、B to Cとは比較にならない程、タイ人の収入水準、不動産購買力の分析が重要になってくるわけです。その分析・考察が不十分だと、せっかく良い物件つくっても想定した値段で売れず、利益を得られなくなります。

 

日本の例を使って分かりやすくいうと、「1戸5000万円の新築マンション」を、東京の港区や千代田区で供給すれば普通に売れますが、同じ価格帯・グレードのマンションを葛飾区や足立区で供給してしまうと、売り切るのは難しい。そこでマンションデベロッパー各社は、事業計画を立てる前に、「民力(地域購買力)分析」を、かなり緻密なレベルでやるわけです。タイで住宅供給事業をやるなら、当然、同様の調査努力が必要になります。

 

お客様の意向を受け、私はいま市場調査をしておりますが、気を付けなくてはならないのは、タイという国、バンコクという都市が、日本人からみて「結構エグイ格差社会」であること。そして、「人々の認識も社会階層によって分断されてしまう」ことです。

 

バンコク都心部を拠点とする外国人は、往々にして、郊外のクルマ社会に住むタイ人の収入水準や暮らしぶりをよく知りません。彼らが自由に出歩けるのは、今のところ鉄道が通る都心10㎞圏内に限られ、その外の世界にアクセスするには実際問題として、自家用車とタイ語能力が必要になるので、それをあえてやる外国人の絶対数は少ない。

 

また、言葉の問題がなくても、良い家柄の家に生まれたタイ人は、一般庶民の暮らしぶりや収入水準を、驚くほど知らなかったりします。同じタイ人であっても、生まれも育ちも就職も、全く違う世界で暮らしてきたのですから当然でしょうが、その分断ぶりは見事(?)なもので、「東京都心で生まれ育った人が千葉埼玉のことを知らない」どころの話ではありません。

 

格差の固定した社会ゆえ、タイ人の民力や収入水準に関しては、誰から、どんな文脈で話を聞くのかによって、答えが全然違ってきます。今回の出張でも、不動産調査会社を中心に、いろんな方にヒアリングしましたが、「こいつ、全然分かってねえな」と思う人も相当数いました。

 

これまで得られた回答や、統計数字を総合すると、

 

・バンコク都市圏に住むタイ人の月収は、(当然ピンキリだが)平均2万バーツ台前半。
・世帯収入になると(たいてい夫婦共稼ぎなので)平均4万バーツ台前半。
・個人で5万バーツ以上の月収を得れば「富裕層」に分類されるが、彼らはバンコク住民の14~15%を占めるに過ぎない。人数にすると200万人程度。
・10万バーツ以上の月収を得る「アッパー富裕層」は、バンコク住民の2~3%。人数にすると30万人程度。
・アッパー富裕層のうち、一握りの超お金持ちはわずか数万人。彼らは想像できない程の莫大な富を手にしている。

 

バンコクの平均より収入水準が下の方々は、タイ人も、近隣諸国民(ミャンマー人、カンボジア人等)も、郊外の安アパートを賃貸するケースが多いので、

 

マイホーム購入層としてのボリュームゾーンは、バンコク平均より上、でも富裕層には届かない、世帯収入5~6万バーツあたりの方々になるかと思います。タイではマイホームローン制度が整備されており、金利は平均6~7%と安くはありませんが、年齢が若ければ30年程度の融資を受けられます、そしてサラリーは年々上がる傾向…

 

それらもろもろを考えると、タイ人ローカルを相手にする場合、世帯収入比の5倍、250~300万バーツ位の住宅を供給するのが、購買力の面では一番現実的かと思います。日本と同様少子化の国なので、子供は2人。家族はMax4~5人を想定。そうなると、次のイメージになるかと、

 

・バンコク通勤圏の郊外
・土地付き一戸建かタウンハウス
・クルマ必須なので、最低1台の敷地内駐車場(できれば2台)
・ショッピングセンターや学校、病院まで、クルマでの移動が不便でない
・家族構成からみて、ベッドルームは3つ、バスルームは2つ欲しい
・鉄道駅はなくてOKだが、将来的に駅ができる想定なら尚良い

 

それらを最低スペックとして備え、かつ、タイ人視点でみて不便な立地でなく、皆さんが買える価格であれば十分、住宅供給事業が成り立つのではないかと思います。逆に、400万バーツ超の価格帯を狙う場合、ローカルのトップ15%「富裕層」の世界になりますので、エリアも設備もセキュリティも厳選しなくてはなりません。評判の良い大手デベロッパーを選ぶのは必須でしょう。

 

タイの一般ピープル向け、250~300万バーツ台の住宅地

 

 

一方、在タイ外国人(欧米人、日本人、中国人等)マーケットを狙う場合、エリアによってはタイ人ローカルを数倍する高額価格帯での供給も視野に入ってきますが、その代わり、彼らが不便なく生活できる都心部か鉄道沿線エリアであることが必須。また競合も増えるなか、彼らに積極的に選んでもらえる内容が必要でしょう。都心部やBTS駅近の地価高騰が著しい昨今、難度も高くなってきていると思います。

 

一番やっちゃいけないのは、ローカル向けなのか外国人向けなのか、 コンセプトのはっきりしない、中途半端な企画ですね。たとえば、

 

・ローカル向けにしては価格が中途半端に高く、かといって外国人が積極的に選ぶ理由もない物件
・ローカル向けの価格帯でも、部屋が狭い、駐車場がない等、実需ニーズにあわない物件
・外国人向けを狙っても、鉄道駅から微妙に遠く、アクセスもいまいち不便で、かといってタイ人が買うには高すぎるor狭すぎる物件

 

これまで、バンコク各地でコンドミニアム、戸建、タウンハウスなど、いろんな分譲住宅地を見てきましたが、売れ行きの良い住宅地には、必ず、「売れる理由」があるものです。それが何なのか、調査でさらに明らかにしていきたいと思います。
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パタヤでエアビー管理会社を発掘

こんばんはManachanです。4日間にわたるタイ出張から帰国しました。疲れがたまっていたようで、家に帰ったらすぐ寝ました。

今回の出張は、タイへ事業進出を検討する日本の不動産企業様の用事がメインでしたが、出張ついでに、パタヤで買ったコンドミニアムの引き渡しもやってしまおうと思い、出張最終日にパタヤに向かいました。

 

私が買ったのはセントラルパタヤにある、City Center Residenceというコンドミニアム。2012年にプレビルドで購入し、4年かけてようやく完成しました。購入代金と諸費用は、すでに全額払っています。

で、現地に行ったら、びっくり!まだ完成してないんじゃん!

 

この状態で引き渡しかよ!!

 

室内はこんな感じ。エアコン、トイレ、キッチン、ベッドはあるけど家具家電類がまだ入っていませんでした(注.家具家電のオプション付けて買ってます)

 

ただ、ひいき目に見れば…室内はあと家具家電入れれば良いだけだし、また、屋外のプールもあと1~2か月すれば完成しそうな感じではありました。ものすごい数のワーカーが働いてましたし。

現地にいたデベロッパーの担当者と、雑談。

 

私:「今日引き渡しできると思ってたんだけど…まだ完成してないんだね。」

担当者:「はい、今回は最初のインスペクションで、来月後半に最終引き渡しのためのインスペクションを行います。」

私:(この状態で、インスペクションやる意味があるのかと思いつつ…)「分かった。来月後半にまたタイに来るから、その時まできれいに引き渡しできる状態にしといてね。もう全額払ってるんだから」

担当者:「了解しました。」

 

ま、私は毎月タイに行く用事があるからいいんだけど…もし、この引き渡しのために飛行機代かけて来た外国人がこの状態を見たら、たぶん怒り狂うだろうな。ま、東南アジア新興国はいろいろありますよね。幸い、フィリピンやマレーシアで散々、似たようなこと経験してきたから、私はこれしきのことでは驚きません。

相変わらずダサいなあと思いつつ…良いこともありました。

 

・City Center Residenceは、バンコクの旅行会社が借り上げて短期貸しビジネスに乗り出すことになりました。

・AirBnBのみならず、Expedia、Booking.comなどポータルサイトを駆使して、客室を旅行者向けに短期貸しするのみならず、コンドミニアム共用施設のレストランやバーも運営して、高収益を目指すようです。

・上記営業利益の10%を同社が取り、残りはオーナーに還元するようです。

 

この旅行会社(A社)は、デベロッパーであるMatrix社から紹介してもらいました。その経営者に会えることになり、大急ぎでパタヤからバンコクへとんぼ帰りしました。

経営者はインド出身、16年前にバンコクで旅行会社を創業しました。それ以前は、世界的な大手旅行会社に勤務していたそうで、起業家であるだけでなく、サラリーマン的な常識も兼ね備えた方であるよう。

A社は2年前から、客室の短期貸し事業に進出、バンコク、パタヤを舞台に拡大してきました。City Center Residenceはたまたま、インド人客が1人で40室も大人買いしており、それを全て借り上げて運営できることになったそうです。おそるべしインド人の購買力!これを契機に、パタヤに経営資源を投入して本格的に運営したい。そのために一つでも管理戸数を増やしたいと言ってました。

経営計画と、想定利回りの数字も見ましたが、オーナーとしては申し分ない数字でした。

 

私の部屋は、来年1月末に引き渡しを受けます。それからすぐ家具・備品を入れて、同社に管理をお願いすることにしました。管理スタートは2月中旬になる予定。

まだ、お金になったわけではないので何ともいえませんが、パタヤという土地柄、旅行者向けの短期貸しが一番お金になるはずなので、とりあえずやってみようと思います。

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アスペ旦那の取扱説明書

こんにちはManachanです。いまバンコクのドンムアン空港にいます。成田から約6時間のフライト時間を使って、ブログ一つ書きました。今回のテーマは、

アスペルガー症候群(以下アスペと略)

発達障害の一つに分類されるアスペ(自閉症スペクトラム)。その特徴は、普通の人と違う脳構造。

頭が悪いわけじゃない。自分が興味あることには、驚異的な集中力を発揮する。反面、普通は誰でもできる基本的なことができない、常識が欠けている、小さな気遣いができない等々…

アスペ脳を持つ者は、人類のなかで1〜3%を占めるとされます。男性の方が女性より多いそうです。

もし、身近な人がアスペだったなら…例えば、旦那がアスペだと知らずに結婚してしまったら、どうなる?夫婦共同生活のなかで、夫の不可解な言動に頭を抱える奥様は、読者のなかにきっと居ることでしょう。

そんな方に少しでもお役に立てればと思い、簡単なトリセツ(取扱説明書)を書いてみました。具体的な症例(?)に応じて….

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症例1: 『説明を求めるとキレる旦那』

平日朝、子供たち登校前のひととき。妻が夫に、学校の連絡帳記入を依頼。夫は嬉々としてやっていたPC作業を嫌々中断し、「仕方ねえなあ」とつぶやきつつ、ボールペンを手に取り、連絡帳に汚い字でちゃっちゃと記入。作業時間わずか20秒。大人とは思えない、やっつけ仕事だが、とりあえず作業完了、夫はすぐPC画面に戻る。その数秒後、こんなやりとりから、夫婦喧嘩勃発!

妻「あなた。どうして、こんな風に書いたの?」

アスペ夫「うるせえな、俺に作業頼んだなら、最後まで任せろよ。質問なんかするんじゃねえ!」と、突然マジギレ。

妻「…」(彼がこんな些細なことでなぜキレるのかが分からない)

(解説)アスペ夫は時々、自分のやった行為を誰かに説明することを、極端に嫌がります。理由は単純で、連絡帳記入という興味ない作業に対する耐性が極めて乏しいからです。

これ、本人も分かっちゃいるけど、仕方ないです。たぶん一生治りません。アスペな人間はこんな生き物だと、周囲の方々に理解していただくしかありません。

アスペが、興味のないことをやるのは、たぶん普通の人の数十倍疲れます。神経を消耗します。そんな作業に、貴重な時間を1分、いや10秒たりとも使いたくないのが彼の本音です。20秒も使うと、頭が真っ白になります。

頭が真っ白になった時、その説明責任を求められたら、脳で処理しきれなくなり、暴発します。PCにたとえると、青い画面が出てフリーズする現象と似た様なものです。

連絡帳を含めて、子育てに関する作業は、もちろん夫婦の協力でやるのが望ましいですが、旦那がアスペな場合、インタラクティブな共同作業は無理だと、諦めるしかありません。旦那に何か作業やらせるなら、最後まで任せること、彼ひとりの責任と裁量に委ねることが、夫婦円満の鍵です。

 

症例2: 『モノ探しができない旦那』

家族でDVDのドラマをみた後、メディアをケースに入れて片付けるのは、子供たちの仕事。でもたまには、その作業を旦那にやらせようと思い立った妻。

ヒマそうにボケーッとしているアスペ夫に、妻が「パパ、DVDの片付けやってよ」と指示。夫も頑張って作業しようとするが、普段やらないことだから勝手が分からないし、もちろん興味もない。

夫「俺が作業やるから、こっちに来てCDの取り出し方、ケースの場所と、しまう場所を教えてよ」

妻(台所から)「ケースはソファの上、しまう場所はキャビネットの上」

夫「そんなこと言っても、俺やったことないんだから、丁寧に教えてよ。人にもの頼むんだから、当然だろ?」

妻「ソファの上を見たらケースすぐ見つかるでしょ?」

夫「どこにあるんだよ!見つからねえ!」(すでに頭が真っ白になり、「ソファの上」という言葉が耳に入らない)

妻「…」(なぜ、子供でもできる、簡単な作業をいちいち指示しなくちゃならないのか、理解できない)

(解説)アスペ夫は、興味ない作業の場合、大まかな指示をタスクレベルに落とし込んで理解、遂行する能力が、下手したら3歳児相当だったりします。

もちろん、幼稚園の先生が園児に噛んで含めるように細かく指示すれば、アスペ大人でもタスク遂行はできます。ただ、良い歳をした大人にそれをやらなきゃならない驚愕の事実を、妻が理解するには時間がかかります。

でもアスペ夫の立場からすれば、やりたくない作業を頑張ってやる態度をみせてる上に、分からないから細かく指示して欲しいと、(本人にしては)適切なSOSまで出しているのですから、それに素直に応えてあげるのが、夫婦関係を円満にするコツです。同じ作業を2回、3回もやれば、さすがのアスペ夫も覚えるはず。

「そんな、5歳児でもできることを、なぜ…」と言うのは禁句。脳構造が一般人(neuro typical)と違う以上、治すことはできません。それよりも、「一ステップずつ、細かく指示してあげる」習慣をつけるのが、アスペ夫と上手に付き合う秘訣です。

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かくいう私もアスペです。多くの人と違う脳をしていること、周りでそれに気づく人が少なかったことで、社会生活ではいろんな苦労をしました。また、職場で私と関わった上司や同僚の皆様は、私の風変わりな脳と言動には散々悩まされたことでしょう。何より、妻をはじめ家族が一番、苦労してきたことでしょう。

今の私は、自分がアスペだと自覚し、かつ周りの理解を得ることで、家庭生活もおおむね円満です。「ほんの小さな気づきやコツ」で、アスペの人間でも幸せな家庭生活、職業生活を送れることが分かりましたし、また、それが人々がアスペとのコミュニケーションで感じる悩みを解決する上で役立つことも知りました。「アスペの処方箋」を、ブログを使って、分かりやすく人々に伝えていきたいと思います。

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