日本最後の人口フィーバー地帯=東京都心

こんにちはManachanです。今日もケアンズは良い天気。普段、長旅の疲れが溜まってるのか、ケアンズでは1日10時間くらい寝てます♪

最近オーストラリアねたが続いたので、久々の日本ねたで行きます。舞台は「首都・東京」。

 

私と家族は、東京の大手町駅からメトロ東西線で4駅目「木場」、5駅目「東陽町」の中間くらいに住んでいます。住所は江東区、都心からの直線距離は4kmちょっと、自転車でも行ける近さ。

木場・東陽町一帯は、ここ15~20年くらいで、見違えるほど住みやすくなりました。20年ほど前、私が東京農工大の工学部に居た時、東陽町駅近くの町工場で実験装置の金型をつくってもらってたのですが、当時この一帯は小規模工場が多く雑多な雰囲気で、住みやすい感じはしませんでした。隣の木場は駅前からして工場だらけでしたし・・

 

しかし今や、木場・東陽町は都心近接ベッドタウンとして綺麗に整備されました。工場は中高層住宅とショッピングセンターに置き換わり、公園も多く教育・医療施設にも恵まれ、20坪の新築マンション6000万円近い値段しても住みたい人が続出。2DK40㎡マンションの月額家賃13~14万円しても都内で一番空室率が低いという、都内東側で有数の人気住宅エリアに様変わりしました。最近はインド人エリートITエンジニアも大勢住んでます。

南隣の「豊洲・東雲エリア」のタワマン開発ブームに牽引されるかたちで、江東区民の平均所得も、もともと都内23区で下位だったのが今や真ん中までランクアップ、世帯所得1000万円を超えるファミリーが「都心に近い」という理由でどんどん移り住む。豊洲のららぽーとなんて、二子玉に住んでたような優雅なマダムが悠然と闊歩し、30万円もする血統書付きペットがガンガン売れる…昔の江東区を知る者にとっては驚くことばかり。

区内人口もこの20年、激しく増加しています。20年前、36万人だったのが、今や51万人。年間8000人、年率1.6%という、アメリカやオーストラリア、インドを上回るハイペースで増え続けています。しかも、あと20年は増え続けるらしい…

 

江東区人口爆発の背景には、首都圏における「都心回帰」の流れのなかで、「都心3区」(千代田+中央+港)の人口が大きく増えたことが背景にあります。もともと「オフィスだらけで住みにくかった」のが、今は「都心が住みやすくなった」んですね。

特に中央区の動きが顕著で、2007年を100とした時の区人口が、10年後(2016年)には134.2に爆増。次いで千代田区124.6、港区121.5と、都心3区が人口増加率上位を独占。都心の東側に隣接する江東区も112.8と4位になるのも地理的必然ですね。

 

「港区」の人口推移をみると分かりやすいですが、東京都心部の人口は高度経済成長期からバブル崩壊後にかけてずっと減り続けました。特にバブル最盛期は「このままいくと限界集落になっちゃうの?」と思う位の激減ぶり。ボトムを打ったのが1996年頃で、その後はV字回復。20年ずっと増え続けています。千代田区、中央区も同じ傾向です。

世界最高水準の都市機能が揃う東京都心。「職住接近を好む高所得ファミリー」や「充実した交通と医療環境を求める富裕層シニア」の流入が止まりません。中央区、港区、江東区臨海部に続々と建設されるタワマン群が彼らの受け皿になっています。

 

東京都心周辺の人口は、この先、どこまで増え続けるのか…私は、まだ増加余地が大きいとみています。都市・住宅政策にも影響されますが、都市のキャパシティからみてあと50万人以上は軽く増えそうな気がします。

東京と似たレベルで都市機能や公共交通が揃う大都市は、世界的にみても数えるほどしかありませんが、類似事例として「ニューヨーク」と「香港」をとりあげて比較すると、「東京都心部の人口密度がまだ低い」ことが一目瞭然。

ニューヨーク・マンハッタン 面積59.13㎢、人口1,643,734、人口密度27,799人/㎢

東京都心4区        面積60.46㎢、人口806,482、人口密度13,559人/㎢

香港・九龍         面積47㎢、人口2,109,419、人口密度44,881人/㎢

 

東京の都心4区(千代田、中央、港、新宿)は、マンハッタンとほぼ同じ面積で人口が半分。香港・九龍と比較すると、人口密度が3分の1以下なのです。

都心業務機能、公共交通網、人口規模、インフラ、アメニティ…どの指標をとっても、東京はニューヨークや香港と何ら遜色ないWorld Class City同士であるにも関わらず、都心部の人口が半分以下という、不思議な現象が起こっています。裏を返せば「伸びしろが大きい」といえます。

マンハッタンや香港並みに、東京都心部の容積率を緩和すれば、高層オフィスビルや住居を計画的に開発する余地ができますし、豊洲~有明~お台場~芝浦の臨海部には広大な空き地も残っています。東京オリンピック前後で鉄道や道路インフラの整備も、都心~臨海を中心に進みますし、また東京は世界的にも治安が良い都市で、「利便性」重視の傾向も強いため、需要サイドでも都心選好になりやすい。

 

日経新聞の記事(2017/4/6)によると、都心3区の人口は2015年の44万人から2040年には63万人と、20万人弱増えると推計されていますが、不動産の現場に携わる私からみると、もっと増えると思います。20年後をざっくり予測すると、

・都心三区 20~30万人増
・江東区  10~15万人増
・準都心(新宿、渋谷、台東、品川等)15~20万人増

都心周辺だけで、合計40~65万人増…これだけ増えれば、東京都心部の人口密度が今のマンハッタンに近いレベルになり、都市の在り方としてもバランス良い状態になると思います。それだけ職住接近が進むわけですから。

「関東大震災が起こったらどうなるんだよ!」という方もいるでしょうが、それはまあ、時間が解決するでしょう。不動産的にいうと、「恐怖の記憶は2か月で薄れる、3年後には元に戻る」…2011年の震災で大きな被害の出た新浦安だって最近マンション建って人も移り住んでるし、もともと東京は流動人口が多い都市なのですから、結局は「都市機能の充実」が人を呼び込む要素になるでしょう。

東京都心周辺こそ、人口減少日本に残された、最後の、かつ一番力強い人口増加フロンティアなのだと思います。

 

最後に、私たち不動産投資家は、「日本の総人口が減るから、過剰供給だから、不動産価格が落ちる」みたいなマクロベットな考えを好みません。むしろ、「地面に張り付いて動かない」不動産を扱う分、物件周辺のミクロな人口動態、所得環境、需給バランスなどを重視します。

その視点でみた、東京都心周辺エリアは、これから人口が増える、所得水準もたぶん増えるという意味で、Growth Market的な楽しみがあります。今は値段高いのでなかなか手が出せませんが、もし安く買えたなら、「自宅として買って(住んで)、じっくり値上がりを待ち、マイホーム特例で免税で買い替える」タイプの投資も面白いと考えています。

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南半球チャイナタウン盛衰記

こんばんはManachanです。今日ケアンズは天気が良く、3時間ほどプールで泳いだので体調良いです。今回は、いま全世界で伸長著しい中華系コミュニティと、その象徴「チャイナタウン」の話題で書きますね。

オーストラリア、特に不動産やビジネスの世界では、いま中華系の躍進が目覚ましいです。また移民や旅行客の人数も大いに増え、「東アジア人といえば中国人」という時代が続いています。ゴールドコーストやシドニーの一部地域では、まだ日本人のプレゼンスも多少あるでしょうが、全体の印象としては完全に「中国の時代」ですね。

なにせ、日本人とは人数が断然違います。少なくとも10倍はいるんじゃないかな。オーストラリアの都市部では、商店、銀行、ITの職場、法律事務所…どこへ行っても中国人が大勢働いています。韓国人やベトナム人もまあまあ多く、彼らに比べて日本人は明らかに少ない印象。たとえ「中国人には極力売らない」デベロッパーの不動産を視察しても、モデルルームを見に来るアジア人の客は、ほぼ全員、中国語をしゃべっています。彼らは見に来るだけでなく、ガンガン買います。まじで凄いです彼らのマネーパワー。

不動産バイヤーとしてだけでなく、デベロッパー(開発業者)としての中華系の伸長も目覚ましい。たとえば、私が昔住んでいたシドニーの家のすぐ近所で、いま774戸という大型分譲マンション開発を手掛けるのは、中国・武漢を本拠とするFuxing Huiyu (福星恵誉)グループの子会社Starryland社です。日系も戸建住宅分譲などで頑張っている会社がありますが、中華系みたいに700戸以上の大型プロジェクトやるとさすがに目立ちますね(関連記事:英語中国語)。

ですが、中華系マネーやビジネスの勢力が伸びる一方で、伝統的な「チャイナタウン」は、オーストラリア各都市で寂れる傾向にあるのが興味深いです。その背景を、私の視点で書いてみますね。

 

ところで、ここオーストラリアで、私は日本人なのか中国人なのかよく分からない立場で暮らしています。私は日本生まれ日本育ちで両親とも日本人ですが、妻が台湾出身の華人系オーストラリア人で、彼女の家族を通じてオーストラリア社会と接触した時期が長かったからかもしれません。

今この瞬間もケアンズで、彼女の家族と一緒にいます。今回は子供連れてきているので日本語も使いますが、そうでなければこの家では中国語しか使いませんし、彼らから現地の友人を紹介されても、相手が華人なら中国語、それ以外なら英語を使うだけで、日本語の登場機会がほとんどありません。

 

私が妻と以前住んでいた、シドニー西部の街Parramatta(パラマタ)は、極めてコスモポリタンな街で、地域住民は欧米系白人、インド系、アラブ系、中華系の4大勢力が拮抗していました。この街で東アジアの顔してる人間の約9割が中華系と推定され、あとは韓国系が少々。日本人は見渡す限り居ない環境でした。

この街には中華系商店がいくつかあって、週に3回は買い出しに行ってましたが、「東アジア人=中国人」な街なので、私が入店しても、誰一人として中国人以外とは思ってくれません。店員の話す英語にクセがあって中国語で話した方がラクなので、結局、この店では日本語も英語も使わず何百回も買い物してました。

また、私が住んでいた家は全6戸の共同住宅(タウンハウス)で、オーナーの半分が東アジア系(我が家含めて)、残り半分がアラブ系でした。東アジア系は私を除き全員中国系。管理組合総会やると英語で議事進行したものを、中国語とアラビア語に訳してそれぞれのグループに伝えておしまい…自分の国籍を名乗らない限り、間違いなく中国人だと思われるシチュエーションでした。

 

そんな環境で暮らしていると、別に中国人だって日本人だって、どっちでもいいやあ・・という感覚になります。相手と親しくなれば、当然、自分の国籍を名乗りますし、それが良い会話の発端にもなるわけですが(日本人だと名乗れば、ある意味、アジア人のなかでブランド扱いされます。悪い結果にはなりません)。そこまで親しくない人に対しては、相手の得意な言葉に合わせて会話するだけだから、その結果、中国語使って中国人だと思われても全然構わない、という感覚。

シドニーには3万人からの日本人が暮らしており、私も日系コミュニティとある程度の付き合いがありました。ただ、彼らの主な居住地域と我が家は20㎞離れ、日常的なお付き合いするには遠すぎ、必然的に距離を置いた関係になりました。今考えると、当時の私は、

「交友関係」 中華系6:日系4
「話す頻度」 中国語9:日本語1

そんな環境にいた私。「チャイナタウン」を含む中華系社会の動向は、ある意味「内部の人間」としてよく知っています。

 

オーストラリアの、人口100万以上の大都市中心部には、必ず「チャイナタウン」があります。多分シドニーとメルボルンのチャイナタウンが一番大きくて立派、次いでブリスベン、パース、アデレードと、規模は小さくなりますが、どの街にもあの「赤い楼門」があって、道の両側に中華系めし屋が並んでいます。

ところで、オーストラリアのチャイナタウンは、不思議なことに、どこも衰退気味のようです。

 

・先月、メルボルンに行きましたが、以前、Lonsdale/Little Bourke Street界隈にあって結構栄えてたチャイナタウンの規模が小さくなっているのに驚きました。

・先週、ブリスベンに行きましたが、以前よく行ったFortitude Valleyの中華街が無残なほどに寂れて、行きつけの湖南料理屋もなくなり、空き店舗や日本料理店ばかりが目立つようになって驚きました。

・オセアニア最大級・シドニーのチャイナタウンはまだ勢いを保っているように見えますが、よく観察すると10数年前ほどの隆盛がなくなり、ところどころ歯抜けになっています。

 

これら、大都市のチャイナタウンがどこに行ったのかというと…郊外に移ったんですね。

 

・シドニーでは、都心から南に15㎞ほど離れたHurstvilleに中華街ができて、とても賑わっています。

・メルボルンでは、都心から南東に20㎞近く離れたClaytonのミニ中華街(?)が元気です。

・ブリスベンでは、都心から南東に10㎞ほど離れたSunnybankのショッピングセンター一帯が中華街のようになり、本家Fortitude Valleyをしのぐ賑わいを見せています。

 

背景として、オーストラリア在住の中華系住民のライフスタイルが多様化、現地化したことが考えられます。オーストラリアの都市にチャイナタウンができた19世紀~20世紀前半は、まだ黄色人種に対する偏見も強く、中国系が皆力を合わせて身を立てないといけない状況があったのでしょうが、今は知識労働者の領域に進出する中国系住民も多い。当然郊外マイホーム住まいの者も増えるので、渋滞や駐車場の問題がある市内中心部から、郊外でクルマの便の良いところにシフトしていったのでしょう。

また、市内中心部ほど、オフィスや高層住宅のニーズが高いですから、中華系の個店が高値で買い取られて中高層建物に置き換わる状況もあるのだと思います。

 

あと言うと、言葉の問題も大きいでしょうね。伝統的な市内中心部のチャイナタウンは、どこも香港系の店主が多く広東語が幅をきかせる世界ですが、いまオーストラリアにやって来る人は北京語(マンダリン)話者が圧倒的に多い。その関係で、シドニーHurstvilleやブリスベンSunnybankなど、いま発展中の郊外チャイナタウンは、どこも北京語優勢の世界になっています。

同じことが、日本の首都圏でも起こっています。横浜では日本最大のチャイナタウン(広東語優勢)が健在ですが、最近来日した北京語話者(ニューカマー)によってつくられた、東京の池袋北口や新大久保の方が、どんどん新しいお店ができて勢いが凄いだと感じます。

 

商店主から知識労働者へ、オールドカマーからニューカマーへ、広東語から北京語へ…中華系社会の大きな変化のなかで、チャイナタウンも変容している。それはオーストラリアでも日本でも変わらないのだと思います。

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オーストラリアで収入をつくろうー完結編(移住・就職)

こんばんは、Manachanです。ここケアンズは、きれいな満月の、静かな夜です。皆様いかがお過ごしでしょうか?

前回(後編)、「オーストラリア不動産市場に参入する方法」を詳しく書きました。現時点で、「40万豪ドル(約3500万円)が参入の最低ライン」というが私の偽らざる意見ですが、「敷居が高いなあ…」と溜息をついた方も少なくないでしょう。

大丈夫です。いま40万ドルなくても、お金をつくる方法はたくさんあります。読者のなかには、ご自身の事業や仮想通貨取引で、すでにお金をつくった方もおられることでしょう。

 

オーストラリアが大好きで、すぐにでも移住したい、という方々に、移民国オーストラリアはいつでも門戸を開いています。但し、必ずしも敷居が低いわけではありません。例えば投資永住権の場合は、年齢制限も英語力要件も滞在日数要件ありませんが、その代わり10億円以上の投資金額が求められたりして、本当に一握りの富裕層向けです。

それよりむしろ、技術移住(Skilled Migrant)の方が、多くの人により現実的だと思います。かくいう私も、永住権こそ妻(豪州籍)にスポンサーしてもらいましたが、実質的には技術移住した一人です。

 

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【わたくしの年表】

1997年(28歳) 日本で会社勤めしながら、オーストラリア移住を決意し、「移住3年計画」を立てる。「IT技術者」として移住するために、外資系企業に転職しシステムエンジニア稼業を始める。

1998年(29歳) オーストラリア永住権(仮ビザ)を取得。

2000年(31歳) 日本の職場で3年間経験を積んだ時点で退職。オーストラリア・シドニーに渡り、就職活動開始。

2000年5月  渡航後休む間もなく、現地系、日系の転職エージェントに履歴書を送りまくる。

2000年6月  エージェントとの面談を通じて、先方の企業との面接アポがぼちぼち入り始める。

2000年7月  企業との面接アポが日々入り、忙しい日々を送るが、11社連続で落とされる。8月初めに、日本に一時帰国するので、それまで結果が「スカ」だったら嫌だなあと不安に思う頃、12社目のチャレンジでIBMに拾ってもらい、無事内定を得る。

2000年8月  IBMで勤務開始。職種はLotus Notes Developer(ロータスノーツ開発者)、年俸は6万5千ドル。

2002年8月(33歳) シドニー郊外Parramattaにてローンを組んでマイホームを購入。

2004年11月(36歳) オーストラリアIBMで人員整理があり、将来に不安を感じていた頃、中国・大連のIBMでのITチームリーダー急募の話があり、応募。

2005年1月 中国IBMに内定を得る。

2005年2月 オーストラリアIBMを退職。シドニーのマイホームは賃貸に出し、中国に渡る。

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31~36歳まで、5年弱の期間でしたが、シドニーでの暮らしは本当に楽しく実り多いものでした。特に、「英語圏でプロフェッショナルな職に就けた」ことと、「不動産買って資産形成もできた」ことは、その後の人生に大きな自信になりました。

私の後に続いてオーストラリア移住したい、現地で就職して身を立てたいという方々に、私は協力を惜しみません。実際これまでも採算度外視でたくさん時間を使ってきました。なお、移住経験者の立場から言いたいことは、

 

1)移住希望者向けに、キャリアコンサルティングが、もっと必要だと思う。

オーストラリアの場合、ビザの申請代行や、ワーホリ向けのサービスはそれなりに多いですが、移住者がオーストラリアでどんな仕事について、どれ位の給料を得られるのか?みたいな情報は質量ともに少ないと感じます。例えばの話、

オーストラリアの職業別の給与水準を知るサイトPayscaleは、もっと知られて良いと思います。

http://www.payscale.com/research/AU

 

たとえば、私のようなIT職で移住する場合、

Software Engineer / Developer / Programmerだと、全国平均の年俸が69,967ドル(615万円)

 

より経験を積んで上級の技術職になると、平均91,455ドル(805万円)

 

管理職コースにいってProject Managerになると、平均104,948ドル(925万円)

 

オーストラリア渡航後、いくら給料が取れそうかが大体わかれば、居住地やライフスタイルもある程度類推がつくし、また自分の専門分野がはっきりしてない方は、今後どんな専門を身につけるべきか、課題も見えてくると思うので、とても有益だと思います(かつての私だって、移住後就職しやすい専門分野で経歴を積むために、日本で3年かけて準備したのです・・)。

 

2)移住後、どんな「社会階層」の暮らしを手にできるか、もっと情報提供が必要だと思う。

身も蓋もない話かもしれませんが、オーストラリアにもどの国にも「階層」(Class)があって、それぞれの階層に属する人が経済力に応じた暮らしを送っています。日本人が移住しても、結局は、オーストラリアのどこかの「階層」に収まることになります。

オーストラリアの大部分を占める「欧米系白人」は、生活水準別に4つのカテゴリーに分かれるように思います。

 

1)白人超富裕層 (人口構成比1~2%以下)
ビーチ際の豪邸住まい、クルーザー数台持ち、大きなビジネスのオーナーか親からの遺産で莫大な富を所有。

2)白人中流層(人口構成比30~40%)
高学歴で専門職を持ち、たいてい共稼ぎで世帯年収15~30万ドル。教育熱心。環境の良い郊外住宅地か都心近くのマンションに住む。彼らの生活水準は日本の中流層より高く、ある意味「憧れのオーストラリア暮らし」話の題材になりやすい人々。

3)白人庶民層(人口構成比50~60%)
いわゆるフツ―の人々。ショッピングセンター店員、工場の行員、小商店主など、様々な職業に従事。生活は質素だが、大人一人あたり車一台はくらいは持っている。庭つきに住みたい人は都心からとっても遠い郊外住宅地か、通勤が嫌なら都心近郊の平均的なマンションかタウンハウスに住む。

4)白人貧民層(人口構成比5~10%)
資質、素行に問題の多い人々。ドラッグ、酒浸り。刑務所とシャバを行き来している人が多い。都市近郊のハウジングコミッション(公共住宅)に住む人が多い。

 

日本から移住する場合、ほとんどの人は「2)中流層」か、「3)庶民層」のいずれかの階層になります。もし、ITエンジニアのような専門職について、経歴を積んで10万ドル程度の年俸を得るようになれば、とりあえず「2)中流層」相当にはなります。

但し、今のシドニーやメルボルンは不動産価格の高騰が著しく、自分の稼ぐ10万ドル+配偶者の給料程度では理想の家に住むことはまず無理です。地域にせよ間取りにせよ、最初のマイホームはかなり「妥協」することになると思います。まあまあ良い給料もらってる白人さんも、同じように苦労してますので…

でも、この国で「2)中流層」の生活を維持するには、給与収入だけでは無理です。何らかの投資をしなくてはなりませんこれはオーストラリアの掟!

これは強調したいですね。というのは、まあまあの給料もらっていても、投資をしなかった故に、中流層の生活を維持できなかった日本人の仲間が相当数いますので…

投資商品は数多くあれど、「不動産」がオーストラリアで最もポピュラーな投資対象であることは間違いありません。この国で金持ちになった人のほとんどは不動産を所有しています。そして、オーストラリアは相続税がありません。

 

もし、オーストラリアに渡航して、無事就職できたら、是非、この国の不動産投資を学びましょう。最初は小さくても良いので、まずは自分の物件を持つことをおすすめします。なお、元手はそんなに要りません。この国で働いていれば、頭金2割くらいで良いでしょう。

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オーストラリアで収入をつくろうー後編(不動産投資)

前編の続きです。

オーストラリアでいかにして収入をつくるか?いくつかの方法がありますが、まずは「不動産」から語ってみましょう。オーストラリアに住まなくても、オーストラリアの不動産を買う資金があれば、賃貸収入を得て、資産を増やすことも十分視野に入ってきます。

 

オーストラリアは、とてもフォーカスしやすい不動産市場だと思います。まず、人工衛星からの夜間撮影画像をみれば一目で分かるように

・海岸沿いに点在する五大都市以外に、ほとんど人が住んでいない。

シドニー、メルボルン、ブリスベン(含ゴールドコースト)、パース、アデレード…五大都市に総人口の6割以上が集中。オーストラリアは先進国中、最も都市集中が進んだ国です。アメリカ本土の画像と比べれば一目瞭然ですね。

 

・五大都市はお互いに遠く離れ、その間の人口が少なすぎて、経済的に一体化できない。

五大都市はそれぞれ別の州に属し、かつ、地理的に遠く離れています。強いていえばシドニー~メルボルン間が最短距離ですが、それでも850km以上離れています。私はこの区間を何度かドライブしましたが、休憩時間入れて10時間はゆうにかかります。沿道は、シドニー近郊とメルボルン近郊を除いて、無人に近い地域が延々と続きます。正確に言うと約100km毎にGoulburnやYass、Alburyなどの小都市が点在しますが、いずれも日本でいう「村」か「町」のサイズ。移動距離と人口から考えて、五大都市は経済圏として一体になれません。

日本の「太平洋ベルト地帯」や西ヨーロッパの「ブルーバナナ」のような、地理的に連続した巨大都市圏は、オーストラリアでは出現しようがないのです。

 

・五大都市は、それぞれの州内で、州都として圧倒的な人口を持つ。

シドニーのあるニューサウスウェールズ州は、日本の倍以上の面積を持ちますが、州の総人口は770万人。うち68%にあたる525万人が州都・シドニー圏に住んでいます。

メルボルンのあるビクトリア州の人口は603万人。うち77%にあたる467万人が州都・メルボルン圏に住んでいます。

クインズランド州は日本の4倍もの広大な面積がありますが、人口482万人。うち61%にあたる295万人が州都・ブリスベン&ゴールドコースト都市圏に住んでいます。

パース(ウェスタンオーストラリア州)に至っては、州人口の82%が集中しています。

ここまで圧倒的な人口・産業が州都に集中していれば、皆、州都に住みますし、人口増加や産業発展の多くは州都周辺で起こります。特にオーストラリアは移民国で、人口増加の半分以上が移民純流入によってもたらされています。移民は当然、職場と同国人コミュニティのある「大都市」(特にシドニーとメルボルン)に集中します。

 

非常に分かりやすい構図ですね。「5大都市(州都)に人口集中」、「それ以外は無人に近い」…オーストラリアで不動産投資して利益を得るには、「都市圏内を狙う」のが定石なのです。

5大都市圏はどこも人口が増えており、土地利用が高度化しています。土地の広い一戸建てが、どんどん細分化されてタウンハウスになり、都心近くではユニット(マンション)が一般化しています。そうなると、

・都市圏内の便利な場所で、土地つきの物件を持っているだけで、土地利用高度化の恩恵を得て物件価値が上がる。

しかも、

・慢性的に住宅不足の国で、かつ人口が増え続けるので、空室率が非常に低い(1~4%)。まともな物件を選べば賃貸収入は確実に入る上、需給バランスから、物件価値も上がりやすい。

 

その基本を踏まえた上で、「いくらあれば、オーストラリア不動産市場に参入できるのか?」を考えてみましょう。

・オーストラリア各都市間で、不動産価格に大きな違いがある。

シドニー圏の平均不動産価格 852,000ドル(≒7500万円)

メルボルン圏の平均不動産価格 641,200ドル(≒5650万円)

ブリスベン圏の平均不動産価格 486,000ドル(≒4280万円)

 

土地付戸建、マンション、全てひっくるめて、平均でこれだけの価格になります。高いですね~。特にシドニー在住の皆さんは、これだけの価格を頭金貯めてローン組んで買うので、若い世代は本当に大変です。

なお、一般に初回購入者(First Home Buyers)が買う物件は、平均よりやや安くなります。そして、国から2万ドル程度の補助も出ます。それでも購入は決してラクではなく、シドニー、メルボルンでは若い世代のマイホーム取得が社会問題になっています。

 

「初回購入者の不動産取得価格」

シドニー圏 50~60万ドル

メルボルン圏 40~50万ドル

ブリスベン圏 30~40万ドル

そういうマーケットなので、オーストラリアの都市圏では、「値上がり可能性のあるまともな不動産は、40万ドル(約3500万円)がスタートライン」と考えてください。

 

40万ドルの予算で、何が買えるかというと、

・シドニーでは難しい(参入するには60万ドル欲しい…)

・メルボルンでは、都心近郊のマンションか、かなり遠い郊外の戸建・タウンハウスが買える。

・ブリスベン&ゴールドコーストでは、都心のマンションか、都心近郊のタウンハウスが視野に入ってくる。

 

予算が40万ドルなら、シドニーは諦めて、メルボルンかブリスベンを狙うのが現実的ですが、それぞれの都市規模・価格差を考えると、次の視点で選ぶのがおすすめです。

・ブリスベン&ゴールドコーストなら、近郊で鉄道と高速道路の便の良いエリアで、土地付きを優先すべし。

・メルボルンでは、土地付きを求めるとかなり立地が悪くなるので、都心近くの相対的に出遅れたエリアでマンションの方が良い。

 

上記の観点からみて、私が「価値上がりそう」と思った物件を、いくつか紹介します。

 

1)ブリスベン西郊Redbank Plains。土地251㎡、住宅2戸タイプ(3ベッドルーム+1ベッドルーム)

約48万ドル、想定家賃580ドル/週、グロス利回り6.3%

 
人口増加が著しく、特に悪い評判のない新興住宅地。すでに交通、買い物、学校の便が良いほか、新駅設置計画もあり、将来的なキャピタルゲインが期待できる。

 

2)ブリスベン~ゴールドコースト幹線上の新興住宅地Pimpama、土地220㎡、3ベッドルームタウンハウス

約44万ドル、想定家賃440ドル/週、グロス利回り5.2%

ブリスベンとゴールドコースト両都心へ、鉄道でも高速道路でも非常に出やすく、教育・買い物環境も整ったエリア。内装もデザインも極めて良質で、地域も物件も評価が上がりそう。

 

上記2物件は、いずれも「電車と道路のダブルアクセスで交通便が良い」、かつ「土地付き」という共通点があります。地元で働くファミリーに、賃貸も購入もニーズが高い立地と間取りなので、安定した賃貸経営と、将来の売却益の期待大だと思います。

 

3)メルボルン都心から6㎞、Moonee Pondsの新築マンション

1ベッドルーム48㎡が約40~41万ドル、想定家賃370ドル、グロス利回り4.7%

メルボルンは、40万ドルの予算だと土地付きを買うのが厳しいので、便利な都心近くで、まだ周辺地域と比べて出遅れ感のある地区で良質なマンションを買うのが良いでしょう。

都心から北へわずか6㎞、Moonee Pondsもそういう地区の一つ。利便性も治安も環境も良いにも関わらず、都心からほぼ同距離のRichmondやSouth Yarraなどに比べて、知名度の関係で同じ間取りのマンションが10万ドル以上も安い。今後、評価が上がっていくだろうと期待できます。

 

なお、外国人の立場でオーストラリア物件を買う場合、いくつかの制約条件があります。

1)オーストラリアの永住権がない方は、原則・新築しか買えません。

2)FIRB審査料5千ドルに、印紙税(物件価格の7~10%、州により違う)がかかります。

3)オーストラリアで融資づけは非常に難しくなりました。

 

1)新築しか買えないことは、不動産投資で特にハンディにはなりません。オーストラリアでは中古の方が良い値がつくことの方が多いので、新築時に適正な価格で良い物件を買っていれば、売却で苦労することはまずないでしょう。

むしろ、大変なのは2)と3)ですね。印紙税負担に加え、オーストラリアでの融資付けが難しいため、4000万円前後を現金で出さねばならない人が多く、「オーストラリア良いのは分かるけど、敷居が高い」と購入を諦めてしまう方が多いのが実情です。

(※日本での融資付けは可能性あります。政策金融公庫やノンバンクなど、日本で担保余力のある物件を保有しておくと有利です。あと、金利高くなりますが、オーストラリアのノンバンクも一応使えます。)

 

4000万円を現金で用意できる方、または日本で融資をひける方で、オーストラリアに興味ある方は、是非、今のタイミングで参入をおすすめします。

「日本より給料も物価も高いオーストラリアで安定した資産と収入をつくるチャンス」だからです。それは一生の宝物になります。老後の生活保障や、オーストラリアを視野に入れた二か国居住に道を開くでしょう。

 

最後に、一番大事なこと…40万ドルで物件買った後、どのように運営すればよいのか?

・まず、購入後7~10年間、家賃を得ながら、査定額が60万ドルになるのを待ちましょう。

・60万ドルになったら、次の収益物件を、40万ドルくらいで買いましょう。2物件を担保にした融資を、オーストラリア金融機関でひける可能性があります。

・1号物件、2号物件が揃えば、家賃収入の合計が週1000ドル近くになってるはずです。週1000ドルは、オーストラリア人サラリーマンの平均的な給料に近い水準ですので、銀行も評価します。それを担保に融資をひいて、3号物件の取得が視野に入ってきます。

・最終的には、自分の住む物件と、収益物件2つを、ローン完済した状態で持つことを目指します。

・自宅を持ち、かつ週1000ドルの固定収入が不動産から入ってくれば、円換算で月額37万円に相当します。大好きなオーストラリアで夫婦二人で、老後、結構なゆとりを持って過ごせるでしょう。日本の年金を心配する必要もありません。

 

上記は、全て実現するのにおそらく20年ほどかかるかと思いますが、40歳でチャレンジすれば60歳。いま30歳なら50歳で実現できる可能性があります。かくいう私も、シドニーの1号物件に加え、ブリスベンの2号物件が来月稼働しますので、まだローンは残っていますが、額面の家賃収入は週1120ドルあるので、複数の金融機関から「次の物件で融資引きませんか?」とアプローチを受けています。うまくやればあと6~7年で、オーストラリア・ファイナンシャルフリーを実現できるでしょう。

(もし、上記物件の購入に興味がある、委細相談したい、という方は、こちらからご相談ください)。

 

以上が「不動産を使ったオーストラリア収入創出法」になります。日本の融資含めて、数千万円の元手が用意できる人向けの方法論ですね。

現時点で、その元手が準備できない人は、どうすれば良いでしょう?お金がなくても「若さ」と「向上心」があって、「オーストラリアに渡航して頑張ってみせる」という人には、私は誠心誠意応援いたします。私自身も31歳で渡航して、オーストラリアで頑張って働いて生活をつくりあげてきたのですから…それは、稿を改めて書こうと思います。

オーストラリアで収入をつくろう―完結編」に続く

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オーストラリアで収入をつくろうー前編

こんにちはManachanです。いまオーストラリア・ケアンズにある妻の実家で家族とのんびり過ごしています。8月22日まで、あと17日間ここにいる予定で、「大人の夏休み」みたいなもんですね。我が家の二人の子供たちは、日本の学校の夏休み中、約1か月をケアンズで過ごします。

ここは実家なので住居費もかからず、小さい街なのでお金のかかるイベントもあまりなく、時々ショッピングセンターでお昼するか、子供をたまに習い事に連れていく位のシンプルな生活ですが、それでもここは物価高で知られるオーストラリア、家族4人が普通に暮らすと、それなりにお金がかかります。いまの為替レート(1豪ドル=88円)で計算すると、

 

・ミートパイを買うと、1個4.5ドル(400円)
・カフェラテを買うと、1杯4.2ドル(370円)
・ゲームセンターでUFOキャッチャーやると、1回2ドル(180円)

 

ミートパイを買うごとに、娘ソフィアは言います。「これ、日本のおにぎりみたいなもんだよね。日本では100円ちょっとで買えるのに…」。

日本では毎週、ソフィア(小6)にお小遣い400円、ポニー(小3)に250円渡してましたが、同じ金額をオーストラリアで渡しても全然、使いでがありません。

そんな物価で暮らすわけなので、シンプルな生活をしていても、東京で暮らすのと比べてざっと1.3~1.5倍くらいの生活費がかかります(我が家は毎年ケアンズで過ごしてるので、この数字、かなり正確ですよん…)。

 

思い起こせば、私がオーストラリア(シドニー)に移住した2000年頃は、ここまで物価高くありませんでした。むしろ日本と比べて安いと感じたものです。

あの当時、為替が1豪ドル=63円で、近所の中華街のフードコートでチャーハン食べたら5.5ドル(350円)、職場まで片道28キロを電車移動すると片道2.9ドル(185円)、郊外のCronullaビーチから対岸のBundeenaまでの渡し船が片道2.5ドル(170円)、全てが「安い!」と思いました。

 

物価が安い分、給料も日本に比べて安く感じました。私は当時、ITエンジニアとして現地企業で月給もらってました。年俸が6万5千ドル。でも税金ひかれて手取りが4万4千ドル、邦貨換算280万円、安いぞ!

移住直前、私は日本の外資系で同じような仕事をして、年俸477万円、残業代入れて602万円、税金と社会保険料引かれても、手取りが約480万円ありました。しかも、自宅から職場への定期代も会社負担でしたが、オーストラリアに来た途端、交通費は実費負担になるので、安月給感はさらに募りました。この給料でオーストラリアで暮らすなら良いけど、日本に里帰りしたらコストが心配…そんな時代でした。

それでも、「移住して良かった」と思いましたよ…オーストラリアでサラリーマンやるって、日本でやるよりずっとラクですもん。普通は定時で帰れるし、残業あっても30分~1時間くらいだし、早退もかなり自由だし、疲れたら簡単に病欠とれるし。

日本ではかなり残業して、家に帰る時間も9時や10時が当たり前だったから、オーストラリアで働くようになって、まだ明るい6時半とかに帰宅できる身分になると、時間を持て余してしまうくらいでした。散歩したり、ラグビーの試合見に行ったり、海に泳ぎに行ったりしてましたね。とにかく、自由時間は有り余るほどで、そのライフスタイルが楽しかったです。

 

ところで、2000年から今日にかけて、オーストラリアと日本の価格差や給与水準は逆転しました。いま、日本からオーストラリアに来た場合、ほとんどの人が、「給料高い、物価も高い」と思うはずです。

この逆転劇は、一日にして起こったのではありません。日本の物価が上がらないまま10数年の歳月を過ごした間、オーストラリアの物価は、少しづつ、じりじりと上がり続けてきたのです。

 

シドニー・チャイナタウンの炒飯、私が来た2000年は5.5ドルでしたが、翌01年は6ドル、02年は6.5ドル…みたいに値上がりが続き、今では11ドル位します。今の為替で1000円するので、日本で食べた方が確実に安いですね。

家賃だって、2000年当時と比較して、倍近くになりました。当時、週340ドルで査定が出ていたシドニー郊外の貸家が、今や週590ドル。現地通貨ベースで75%も上がっています。円換算すると、週21,420円⇒51,920円。なんと2.5倍ですね。同じ期間中、日本の家賃は全然上がっていません。

給料だって当然逆転してます。私が当時やっていたITエンジニア(Lotus Notes Developer)の仕事、当時の年俸は6万5千ドルでしたが、今この職種で採用されれば年収10万ドルはいくでしょう。邦貨換算、年収880万円以上になり、日本の多くのITエンジニアと比べて高収入ですね。マネジャークラスになれば年収15万ドル(1320万円)。今オーストラリアのITの現場では、こんな給料が当たり前になりました。

 

日本の現場でばりばり働いてるITエンジニアも、英語覚えて、どんどんオーストラリアやニュージーランドに働きに来ればいいのに、と思いますよ。給料良くなるし、仕事たぶんラクだし、英語圏で経験積めば日本に帰国した時に差別化できるし…

興味ある方は、最近、IT技術者としてニュージーランドに移住したHassyさんのブログがとても参考になります。時代と国は少し違いますが、私も彼と同じような努力をして、オーストラリアのITエンジニアになり、この国で収入をつくる術を得たのです。

 

ここ十数年の、日本とオーストラリアの物価・給料の推移を見てきて、思うこと、

・日本の収入や貯金で、海外でリタイアするという考え。相当の資産家ならともかく、一般ピープルがやるのは、長期的にみれば現実味に欠ける。

・もし、一般ピープルが海外で生活の拠点を設けたいのなら、その国でも収入を得られるようにする方がずっと安全で持続可能だと思う。

 

以前書いたブログ記事で、「PC=Profit Center(お金を稼ぐ場所)」と「CC=Cost Center(お金を使う場所)」について論考を書きましたが、日本経済が停滞・衰退することを前提に海外移住を考える場合、「PC=日本、CC=海外」という設定にはどうしても無理がある。オーストラリアの例をみるまでもなく、年々、交易条件が自分にとって悪化することを覚悟しなければならないし、オーストラリアが物価高で暮らせなくなれば、まだ安いマレーシアやタイに流れる、その国々も結局物価上がって生活水準下がる…という悪循環から抜け出せません。

お金がないから、物価の安い国に流れるって、たぶん本意ではないはずです。オーストラリアが好き、オーストラリアに行く意味がある‥そんな人が移住を希望するはず。大好きなオーストラリアに暮らし続けるためには、必要最低限のおカネの知識がなければならないし、知識ある人が普通に考えれば、「PC=日本、CC=オーストラリア」は持続可能でないことがすぐ分かるはず。

 

物価と給料の高いオーストラリアをPC(稼ぐ場所)にできれば、景色は一変します。オーストラリアで暮らしてお金を使うことになっても、その物価相応の給料・家賃収入を前提に運営されている社会なので、この国で収入があれば割高感は感じないで済むはず。

あと、日本に住むことになれば、現地物価がオーストラリアより安いので、オーストラリアの収入があればかなりお値打ちに暮らせるはずです。

 

オーストラリアで収入を得る方法は、いくつかありますし、どの年齢でもチャレンジ可能です。

・いま、日本でばりばり働き、20代~40代前半で、学習意欲のある方には、技術移住をおすすめします。

・それなりの資産を築いた方には、不動産の賃貸経営をおすすめします。

 

後編で、その道筋を具体的に書いていきたいと思います。

・オーストラリアで不動産投資する場合、どの位の元手を使えば参入できるのか?いかなる方法論に基づいて、資産価値やキャッシュフローを増やしていけるのか?最終的にいくら位あれば、オーストラリアでリタイアできるのか?

・もし、その元手がない場合、どうすれば良いのか?

 

後編まで、ちょっと、コーヒーブレイク!

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インドネシア、巨大ガラパゴス不動産市場の魅力-2)バリ編

前編の続きです。

インドネシアの二枚看板といえば、東南アジア最大のメガロポリス「ジャカルタ都市圏」と、東南アジアを代表するリゾート地「バリ島」になるかと思います。

バリ島の状況は、ジャカルタ圏を含むジャワ島とは大きく異なります。同じ国に属すとはいえ、宗教、人文、産業構造、不動産市場…どれをとっても、バリ島の独自性が際立ちます。日本における沖縄、アメリカにおけるハワイのさらに上を行くほど、インドネシアにおけるバリ島は圧倒的にキャラ立ちしています。

最も根本的な違いは「宗教と世界観」でしょう。インドネシアの圧倒的大多数はイスラム教を信仰しますが、バリ島だけは「バリ•ヒンドゥー」という、土着信仰とヒンドゥー教が融合した宗教が、島民の8割以上に信仰されています。

イスラム教が厳密な一神教であるのに対して、「バリ•ヒンドゥー」は多神教で、「やおよろず(八百万)の神」が信仰のなかに息づいています。ある意味、日本人の宗教観に似ていますね。数多くの神が信じられている分、他宗教の流入には寛容な土地柄で、同じヒンドゥー教はもちろん、イスラム教もキリスト教も仏教も神道も含め、どの宗教を信仰する者が入ってきてもバリは自然に受け入れる…その寛容さが「世界的観光ブランド=バリ島」の素地になっています。

バリ島内を回ると、日本の風景にとても似ていて、親近感が湧きます。片側一車線の狭い道の両側に商店や家並が続き、街々に小さな祠(ほこら)があって、沖縄のシーサーみたいな獅子が門を守り、ガジュマルのような木があって…一瞬、沖縄の離島にでも来たような錯覚を覚えます。そういえば、バリ島には「ナシ•チャンプルー」(Nasi Campur)という、ご飯におかず数品をお皿に盛り、混ぜて食べる郷土料理があり、沖縄との共通性が際立ちます。バリ島は昔から、海を通じて沖縄や日本本土と交流していたのかもしれません。

あとバリ島は言語も文字もジャワ島方面とは異なります。もちろん標準インドネシア語は通じますが、バリ人同士は地元のバリ語で話します。インドネシア語の表記はローマ字ですが、バリ語はインド起源と思われる独自の文字を持ちます(一見、ラオス文字に酷似)。古来、バリ人はこの文字を通じてインド伝来のヒンドゥー教や仏教を受け入れたのでしょう。

バリ島の独自性を踏まえて、そろそろ不動産の話題に移りましょう。

バリ島には、おそらくインドネシアのどの地域よりも大きい、外国人コミュニティがあり
ます。特に目立つのは、オーストラリア人やヨーロッパ人など、欧米系白人定住者のコミュニティです。彼らは戸建タイプのVillaに好んで住み、長年住んでいるのでVillaの売買も盛んに行われています。

欧米人のみならず、日本人を含む東アジア系や、インド人、アラブ人などの定住者も少なくありません。今のバリ島は東南アジアで稀にみるコスモポリタンなコミュニティになっています。

定住者に特に人気の高いのが、海側のスミニャック(Seminyak)地区と、山側のウブド(Ubud)地区で、この一帯では街中の条件の良いVillaの多くが欧米人居住または所有になっています。また、伝統的な観光中心地であるクタ(Kuta)や、より静かな海辺の街サヌール(Sanur)等にも外国人が多く暮らし、その居住地は年々、広がっています。

不動産投資の観点で、バリ島が面白いのは、

1)外国人による借地Villaの売買マーケットが確立している。

2)賃貸利回りが高い。旅行者に短期貸しするとネット8〜15%は得られる計算になる。米ドル、日本円建ての家賃収納も可能。

まず1)に関して、前編で説明したインドネシアの不動産権利関係をおさらいしてみましょう。

– 外国人の個人名では借地物件(Leasehold)しか売買できない。
– 外国人が所有権物件(Freehold)を売買するにはインドネシア法人(PMAなど)を立ち上げる必要があり、設立にはコストと時間がかかる。
– Freeholdはキャピタルゲインが期待できるが、法人設立コストを考えると最低1億円以上の投資額は欲しい。一方、Leaseholdは安く買えるが、いずれ地主に土地建物の賃借権を返す前提なのでキャピタルゲインは限られる。

参入障壁が高く、外国人投資家には頭の痛い環境ですが、バリ島に限っては「借地Villaを個人名義で買い、旅行者向け貸出で回し、借地期限をある程度残した状態で外国人に売る」モデルの投資が可能な環境だと思います。その背景にはバリ島の特殊事情がもたらす、1)外国人借地Villa売買マーケット、2)高い賃貸利回りがあります。

分かりやすく、首都ジャカルタと比較してみましょう。ジャカルタ都心部には、Kempinski やFXなど、いくつかの借地コンドミニアムが外国人同士で流通しています。一等地ゆえインドネシア人富裕層が実需で買うパターンの出口も取れるため、投資として十分アリだと私は思ってますが、その代わり賃貸利回りは6%程度。借地期限は20年程度ありますが、期限が来たら売買価格の1/4程度の借地料をオーナーに払わねばなりません。ジャカルタの場合、土地オーナーがインドネシア政府なので交渉も難しい。

一方でバリ島の借地Villaの場合、より高い賃貸利回り(8〜15%)で回す目算が立ち、10年回せば投下資本を回収できる可能性があるのと、土地所有者の多くが個人(バリ人地主)なので、彼らがお金に困ったタイミングで借地料交渉の可能性もあるため、ジャカルタに比べて借地Villa投資に向いた環境だと思います。何よりも、バリ島は素晴らしく心地よい場所ですから、別荘として自己使用する楽しみがありますよね。収益型別荘として運用するなら借地で十分かと。

もちろん、インドネシア法人を設立してFreehold(所有権)買ってキャピタルゲイン狙いもできますが、その主戦場はバリ島のような小さな場所ではなく、ジャカルタを含むジャワ本島だろうと思います。ジャワ島だけで1億3000万の大人口がいて、経済発展中の都市が数多くありますから…

そう考えると、「ジャカルタ&ジャワ島で法人立てて所有権買ってキャピタルゲイン狙い」+「バリ島の特殊事情を活かして借地の収益型別荘を運用」が、インドネシアで私が追求したいハイブリッド投資モデルです。

インドネシア不動産、実に面白いですね。この一国だけで、タイ+ベトナム+フィリピンを合わせた人口と経済規模がある超大型マーケット、かつバリ島という極上の収益別荘適地もある…参入障壁高いけど、無視するには余りに魅力的すぎる国です。

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インドネシア、巨大ガラパゴス不動産市場の魅力-1)ジャカルタ編


こんにちはManachanです。7月21日に日本を出国して今日で8日目を迎えました。すでにミャンマー、インドネシア訪問を終え、次の目的地オーストラリアに向かっています。

インドネシアは、今回初めて行きました。ジャカルタに3泊、バリ島2泊。この国、不動産市場としては極めて魅力的ですね。私のなかではすでに、「東南アジアで不動産がダントツ一番面白い国」になってます。

インドネシアは人口2億6千万人、日本の2倍、ASEAN全体の4割近くを占める地域大国。日本企業の進出も多く、首都ジャカルタを中心にそれなりに経済発展もして、所得水準もASEAN中位(フィリピン、ベトナムの上、タイの下)。平均年齢が28歳と若く、「次の巨大市場」として世界の注目を集める国です。

2億6千万人しかも増え続ける人口が、住まいを欲するという意味でインドネシア不動産マーケットは発展可能性に満ち溢れていますが、日本で個人投資家向けにインドネシア不動産セミナーが行われることは稀です。いや日本人のみならず、中国やアラブ、欧米の個人投資家がインドネシア不動産を買い進む話もあまり聞きません。大人口を擁することもあり、インドネシアは首都を含め極めて内需中心の不動産マーケットなのです(注:唯一の例外が「バリ島」で、ここは国際観光地という特殊事情ゆえ、外国個人投資家の参入に向く環境です)。

インドネシアは経済成長中で不動産の値上がりが期待できる国にもかかわらず、なぜ海外投資家の参入が少ないかというと、ずばり、「外国人の個人名では不動産登記ができない」からです。

より詳しくいうと、こうなります。

1)外国人はインドネシアで土地の持分を所有できない。

2)インドネシアの集合住宅(コンドミニアム等)は、土地の共有持分所有権を伴うFreehold物件と、借地の上に立つLeasehold物件の2種類がある。マーケットの大部分を占めるFreeholdはインドネシア人しか買えず、外国人が個人名義で買えるのはLeaseholdに限られ、これが僅かしか供給されないから、外国人の投資対象になる物件がそもそも少ない。

3)インドネシアで不動産投資する意味はキャピタルゲイン(値上がり)期待にあり、Freehold物件は実際キャピタルゲインが出やすいが、インドネシア人しか買えない。外国人が個人で買えるLeasehold物件は、インドネシア人に人気がない上に、20〜25年ごとに地主に借地料を払わなけばならないので、キャピタルゲインが出にくい(その代わり安く買えるので、都心部のLeaseholdを買って賃貸に出せば、インカムゲインは期待できる。)

4)外国籍でもインドネシア法人を設立して買えば、Freehold物件の売買が可能。しかも、外国人が資本を100%所有するPMAという会社でそれができる。もっとも設立に数ヶ月かかり、コストも100万円近くするので、プロか、数億円規模を投資する大口投資家向け。

上記の法的枠組&市場環境ゆえ、インドネシアは外国の個人投資家が、数千万円程度の収益不動産を買うには向かない環境なのです。その予算規模なら、タイ、マレーシア、カンボジア、ベトナム等でいくらでも投資できます。そんななかで、あえてインドネシアで不動産投資をする意味があるとすれば、

1)数千万円規模でLeaseholdを買い、賃貸に出して高いインカムゲインを得るか、収益別荘として運用する。数年〜十数年保有して、借地権の更新期限に配慮しながら売り抜ける(←バリ島で一般的な投資手法です)。

2)PMA(Penanaman Modal Asing 外国人独資のインドネシア法人)を設立し、数億円以上を投じて、値上がり期待の出るFreeholdを買って保有する(←ジャカルタ都市圏で大口投資家に適した投資手法です)。

外国人投資家にとって参入障壁が高いインドネシアは、「巨大なガラパゴス市場」。逆にいえば、そのガラパゴスぶりが、インドネシアをして外国人投資家に荒らされず、ある意味健全な内需中心の状態に保っているともいえます。

近隣諸国をみれば、たとえばカンボジアのプノンペンや、マレーシアのジョホールバル等、地元民にはとても手が出ない高額帯のコンドミニアムが大量に建ち、完成しても借り手がつかず、過剰供給ゆえ売るにも売れない…みたいな残念な状況がありますが、インドネシアにはそれがほぼありません。

-ジャカルタ市内の高額物件は、外国人ではなくインドネシア人の金持ちや中間層が実需または投資で買います。

-ジャカルタ郊外の低額な物件は、インドネシア人の庶民が実需で買います。

-過剰供給が一時的に起こっても、いずれインドネシア人の実需に吸収されるし、投資ブームで不動産価格が一時的に上がりすぎても、いずれインドネシア人の購買力に応じて価格調整されます。

その意味で、インドネシア不動産市場には、近隣のASEAN新興国にない安定感を感じますし、ある意味、「良いガラパゴス」が実現しているともいえます。この国の不動産市場を研究し、キャピタルゲインの理屈が分かれば、法人(PMA)を設立して本格的な不動産投資をしたいですね。

大きな国なので、ジャカルタ圏で利益確定できれば、スラバヤ、バンドン、スマラン、メダン、パレンバンなど、二線級都市(それでも人口数百万)に横展開していけるという、「中国の夢よもう一度!」的な不動産投資ができるかもしれない。実に魅力ありますね。

そろそろ、「ジャカルタ」の話題に移ります。今回初めてのジャカルタ訪問でしたが、とにかく、「桁外れの都市のデカさ」に驚きました。ASEAN市場空前のメガロポリス!

-コタ周辺から、タムリン、スディルマンを経て、クニンガンに至るまで、約10kmにわたり高層ビルの街並みがドカーン、ドカーンと出現する景色は圧巻。まるで東京の「丸の内〜虎ノ門〜赤坂•六本木〜渋谷ライン」のよう。

-巨大ショッピングセンターが、鬼のようにたくさんある。都心も郊外も大型商業施設で満ち溢れる。

-人口が凄い。ジャカルタ市だけで1000万人、近隣県市のボゴール、デポック、タンゲラン、ブカシ…どこも平気で200万人超えで、横浜市がいくつもあるような感じ。首都圏全体の人口が約3000万人、日々増加中。

まさに、「インドネシアのなかでジャカルタだけが東京」なわけですが、反面、都市機能の整備が不完全で暮らしにくい面も多分に持っています。

-現時点ではロクな公共交通がない。街も歩けるような構造になっていない。大通りの横断は極めて困難。

-だから皆、車を使って移動せざるを得ない。交通渋滞は世界最悪レベルで、膨大な時間のロスが発生、大気汚染も深刻。

-外国人からみてジャカルタの都市景観や環境は「電車のあるバンコク」や「近代的に整備された街区のあるマニラ」に見劣りする。観光資源も極めて乏しい。

これら、「巨大都市ジャカルタのイケてない面」は、裏を返せば「ポテンシャルの高さ」でもあります。再来年には都心部を縦貫する地下鉄が開通し、人々の移動方法は大きく変わるでしょう。慢性交通渋滞の街だから、都心〜郊外にかけて、駅近の価値が高まるのは間違いないし、都心からの絶対距離が近くて出遅れたエリアも今後面白いかもしれません。

東南アジアで一番面白い国の首都、ジャカルタ各地を研究していきたいと思います。

 

 

2) バリ島編に続く…

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「外貨収入&日本でリタイア」という選択肢-後編

前編の続きです。

後編のキーワードは、「プロフィットセンター」(Profit Center=お金を稼ぐ場所、以下PCと略)と「コストセンター」(Cost Center=お金を使う場所、以下CCと略)。

多くの人にとって、お金を稼ぐ場所と使う場所は一致します。例えば東京在住のサラリーマンにとっては「PC=東京、CC=東京」。彼らは東京の給料を稼いで、東京の物価で暮らしています。

不動産投資は、生活する場所の制約を超えて、別の場所で収入を得る手段の一つです。例えば、東京在住の現役サラリーマンが札幌の不動産を買って家賃を得る場合、「PC=東京と札幌、CC=東京」になります。

海外不動産投資は、自分が暮らす通貨圏以外で収入を得る手段になりえます。最近は日本在住のサラリーマンや事業主がアメリカの不動産から賃料収入を得るケースが増えていますが、その場合は「PC=日本と米国、 CC=日本」になります。収入通貨は日本円と米ドル、支出通貨は日本円になります。円生活者が海外不動産投資をすれば、資産や収入源を複数通貨に分散できるうえ、今後、仮に米ドルの為替レートが日本円に対して上がった場合、それを日本円に換金すれば為替利得も得られるので人気が高まっています。

さらに、不動産の賃料収入は、賃貸管理をアウトソースすることで、自分の時間をほぼ使わずに収入(不労所得)を得ることができます。それで十分な収入を得られればサラリーマンを辞めてリタイアできたり、お金を稼ぐ場所と使う場所を完全に分離することもできます。

物価の高い場所で賃料収入を得て、物価の安い場所で暮らせば資金効率が良いといえます。例えば東京都内で賃料収入を得て、地方都市の安い物価で暮らす人もいますし、海外志向派であれば日本の不動産から得られる賃料収入で、生活物価の安いマレーシアやタイで暮らす人もいます。その場合、「PC=日本、CC=東南アジア」になり、ようやく、前編でお話しした内容と結びつきます。少しおさらいしてみましょう。

1)CC=東南アジアと一言でいっても、実際にかかる生活費は人によって様々。衛生、安全、文化面の要求水準が高い人の場合、日本国内と大差ない生活費がかかるケースもある。

2)日本並みの生活費がかかる人ほど、日本経済のデフレや円安、現地物価インフレのダブルパンチで生活水準が下がるリスクに晒される。生活水準を落とさないためには、資産運用の効率を高めたり、収入通貨を多様化するなど、資本主義リテラシーが求められる。

その問題意識を踏まえた上で、私がどうしているかというと、現時点では、

PC=日本、豪州、米国、ドイツなど
CC=日本(東京)

という選択をしており、このライフスタイルはコスパ良いと感じています。なぜなら、

1)日本より所得物価水準が高くてインフレのある国をPCに組み込んでいる。

豪州、米国、ドイツは、現時点では日本より所得水準が高く、家賃収入も日本と比べれば高いケースが多いうえ、マイルドにインフレしており家賃も徐々に上昇中。

2)物価が上がりにくく、生活環境の良い日本をCCとして選んでいる。

日本はここ20年以上、物価水準が上がっていないし、今後当面も上がる可能性が少ない。分かりやすくいうと、今の3万円は5年前の3万円と同程度の価値があり、5年後の3万円もおそらく同じくらいの価値がありそう。これは、「CCとして考えれば他の国で得がたい高パフォーマンス」といえます。

世界中を見渡すと、生活物価は普通、年に数%は上がるものです。現状で生活費が安いといわれるタイやマレーシアだって普通にインフレしてます。5年前、40バーツで食えたメシが、今だと50〜60バーツするはずです。現地物価があがれば現金の使いでは年々下がります。先進国のアメリカやオーストラリアだって、同じメシが5年前と同じ値段ということはまずありません。久々に行くと「たけー!」と驚くこともしばしば。

しかし、日本にはその現象がありません。東陽町駅前「魚家」の海鮮丼ランチは799円で超うまいですが、値段は5年前から変わっていません。木場駅に向かってしばらく歩くと「やまや」の明太子食い放題日替わりランチがありますが、ここもすげー旨い評判店なのに5年前から900円で値段変わりません。

物価の上がらない日本を、CCとして選ぶことは、経済合理に叶っています。PCとして選ぶと割に合いませんが、CCとしては素晴らしい。物価が20年も上がらず、20年前と同じ値段で同じように旨くてクオリティの高いメシが食えて、20年前と同じ位の家賃に住める国なんて他にたぶん無いでしょう?

私や家族が、日本に住む意味は、経済合理だけではありません。

-日本には、何でもある。例えば、オーストラリアより収入や物価が低いにもかからわらず、同国には来ない世界中のトップアーティスト、ファッションやスポーツのイベントが日本にはどんどん来る。オーストラリアにないディズニーランドとユニバーサルスタジオが日本には両方揃っている。

-日本では、世界最高水準の治安と、健康で長生きが当たり前に得られる。一人あたりの所得水準は世界で20何位なのに、平均寿命は世界一、健康寿命はダントツNo.1、殺人や交通事故で命を落とすリスクも世界一低い部類に入る。

-東京は、仕事と教育、生活のバランスが良い。大都市としての機能が揃い、就業や起業の機会、教育機会が十分あって、その割に水も空気もきれいで生活環境も良い。「上海北京の賑やかさと欧米先進国の生活環境が両方ある」アジアでは稀有な都市。

等々…他にもたくさんあります。日本は良いところたくさんありすぎて、それを箇条書きしたら一生かかってもたぶん無理でしょう。

あというと、日本は捉え方によっては、PCとしての魅力もまだ持っています。例えばの話、日本は英語や中国語をビジネスレベルでできる人が少ないので、それらの言語を操って仕事できれば就職に困らないし、ライバル少ないので毎年収入を上げることも十分可能。

例えば、私は日本で育ち、英語圏で5年、中国語圏で3年暮らして、英語中国語ビジネスレベルになってから日本に帰国しましたが、それ以後、就職で困ったことは一度もないし、給料上がらなかった年もありません。今後、東京を離れて、例えば北海道や沖縄に暮らすことになっても、この言語スキルがあればどこでも食っていけると思います。私にとって、日本で暮らす閉塞感なんて正直ゼロです。

いまの日本、他の皆と同じようなことしてたら先行き見通せなくて辛いかもしれないけど、皆と違うスキルセットを持っていたり、皆と違う切り口でビジネスをできる人には日本は優しい国、特に東京はチャンスに溢れた都市だと思います。

そういう面もあるので、私にとって東京は今後も、CCのみならずPCとしてもメインの存在であり続けるでしょう。とはいえ日本にはインフレがないので、PCとしてアメリカ等、他の先進国を組み込めれば磐石だと考えます。

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「外貨収入&日本でリタイア」という選択肢-前編

こんばんはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は「海外移住・リタイア」のテーマで一つ書いてみますね。

最近、「日本の円安・デフレで海外移住がつらくなった」という趣旨の記事を、立て続けに読みました。

海外に移住すればアーリーリタイアしやすい時代は終わった

身ぐるみ剥がれた日本人は「海外リタイア生活」の最期に何を見たのか?

非常に興味深い。「日本人の海外リタイア移住」がうまくいかず、行き詰まる様子がよく描かれていますね。以下抜粋、引用。

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「物価の安い国にでも移住して海外でアーリーリタイア生活を楽しもうと人生設計をしている人も居るが、残念なことに10年前と現在では全く状況が異なっている」

「人気のオーストラリアは世界の中でも屈指の物価の高さ、生活費は東京以上に高騰、この選択肢は既に潰れてしまった」

「そこで多くの日本人がアーリーリタイアしやすい国々として思い浮かべるのはタイやマレーシア、フィリピン…こういった国の物価が今現在本当に安いのかと言うと、そうでもない」

「新興国は安定的にインフレが続いているので、毎年物価が上がっていく。 さらに言うと、為替が円安になったことで円換算をした場合に割高感を感じる」

「バンコクで標準的な日本人あるいはタイ人以外の外国人としての暮らしをするなら、一人暮らしでも月に15万円〜20万円弱ぐらいは必要になる。ある程度節約しても10万円以上必要。 それ以下になると治安の面で不安を覚えたり、日本人の感覚すると、貧乏暮らしをしなくてはいけなくなる」

「現地の人たちと同じ生活ができるのは、文化的な面や衛生面から考えても恐らく日本人の1%か2%ぐらい」

「アーリーリタイア組に共通するのは貯金を取り崩して生きることに対する底なしの不安感や焦燥感である」

「異国の地で少し働くと言っても現地の言葉もしゃべれず、文字も読めないのでは大した仕事があるわけではない。アーリーリタイア組は人脈もないので尚さらだ」

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私は思った、こんなアーリーリタイア、行き詰まるのは当たり前だろうと。資本主義社会の理解(リテラシー)が足りないのと、移住目的に鑑みた合理的な行動にフォーカスできていないこと、失敗の理由はこの二つに集約されます。

もし、日本でつくった貯金や年金収入を使って、物価の安い東南アジアで末長く暮らすのが目的であるなら、現地の生活費で暮らす術を身につければ良いのに…

たとえばバンコクで暮らすなら、タイ文字読めるようになって、道端の借家広告を見て家主に電話して、タイ人OLや学生と一緒に、月5000バーツ位の安アパート借りて住んで、屋台か安食堂で30バーツ位の飯を食っていれば実現は十分可能。田舎まで行かずとも、地下鉄スティサン駅とか、BTSタラートプルー駅とか、ラムカムヘン大学近くとか、結構便利な場所で5000バーツ位のアパートたくさんあるはずです。

そんな生活してれば月10万円なんてかからない、5万円で十分暮らせるはずです。タイ人一般ピープル、皆それでやりくりしてるんですから…私、バンコクで一人なら月5万円(15000バーツ)以下で暮らす自信ありますよ。タイ文字読めるし世間話できるし、タイめし旨いから毎日食ってもいいし、日本人と会わなくてもいいし(ところでこれって、まじでタイ在住日本人の1〜2%しかできない芸当なんですかねえ?)

何が言いたいのか?タイのように生活物価の安い国でリタイアする場合、毎年インフレ傾向とはいえ「ローカルにどっぷり浸かって暮らす根性があれば、日本との物価差はまだあるから、とりあえず長年暮らせるよね」…それもひとつの行き方だと思います。

もし、「そんな生活じゃ嫌だ、セキュリティのしっかりした快適なコンドミニアムに住みたい、タイ語できないからスクンビット界隈で日本人とつるんで、日本食レストランに時々行きたい」と考えるなら、上の文章の通り、一人暮らしでも月15万円はかかるでしょうね。

そうなった途端、必須スキルとして「資本主義リテラシー」が必要になるのです。なぜでしょう?

タイのバンコクにおいて、月15万円(約5万バーツ)の生活費を使える人は、総人口の1割もいないでしょう。5万バーツ以上の月給を取れるタイ人の多くは、高学歴で、英語はじめ外国語に通じ、経理財務IT法律など、専門分野を持つホワイトカラーであるはず。資本主義リテラシーも相当高い人たちでしょう。

そんな彼らが月5万バーツ以上の給料をとって、約5万バーツを生活に費やす時、その高い資本主義リテラシーを使って資産形成したり、消費生活をより洗練させているはず。アーリーリタイアした日本人も、額面上では彼らと同レベルの消費生活をしています。でも、彼らはタイにおいて、たぶん何の付加価値も生み出していません。

そうやって過ごして、1年後、2年後…どうなるのか?ほんの数年前、5万バーツで買えたものは6万バーツになり、当時5万バーツの月給を得ていたタイ人の月収は7万バーツになり、不動産でも買ってさらに資産を増やす。一方でアーリーリタイアした日本人は5万バーツの生活費が実質どんどん目減りしていくのを、指をくわえてみてるしかない・・彼我の差は広がるばかり。高いリテラシーを発揮した者が得をする、それが資本主義の掟。

日本円の為替レートがタイバーツに対して上がり続けるのなら良いですが、残念ながらそうではありません。海外在住の日本人に聞くと、経験上ほぼ全員が、日本円のレートは長期的に下がると予想しているようです。そう考えるなら、なぜ、日本円の収入貯蓄を頼りに海外で生活するの?かじるスネがどんどん細くなるだけじゃん?生活水準がどんどん下がるのが目に見えているじゃん?

それが分かってて、何の行動も起こさないのなら、私に言わせれば、資本主義リテラシーが低いと断じざるを得ません。タイに住み続けて、かつローカルエリート相当の生活水準を維持したいのならせめて、タイバーツで収入を得る道を探すとか、もし資産があるなら、思い切ってアメリカに投資して米ドルで定期収入を得るなど、複数通貨で収入を得られるような行動を起こす…せめてその位のリテラシーを発揮しないと暮らしの先行きは暗いでしょう。

一方で私は、逆張り(?)。国内外の複数通貨で収入を得ながら、東京で暮らしています。日本経済のデフレが続き物価が上がらないなか、このポジショニングは、かなり美味しいと感じます。

東京の生活物価は、タイやマレーシアと比べると高いですが、多くの欧米先進国よりは安く感じます。何より、東京で得られるモノのクオリティと、サービスのクオリティが素晴らしい。諸外国都市と比べて治安は極めて良く、小ぎれいに整備された快適な生活環境、超便利な消費生活、公共交通の充実度は世界有数でクルマ要らず、メシは最高に美味しく、医療サービスも充実、世界のどの国よりも健康に長生きできる国でもあります。生活環境、教育機会、ビジネス機会のバランスも良くとれています。

私の妻はオーストラリア育ちですが、住みやすい東京(東陽町)に永住したい、骨をうずめたいと言っています。私は先月から、「夫婦の終の棲家」を探し始めています。

日本円以外の収入がある前提で、「日本でのアーリーリタイア」がなぜ良いと思うのか?「資本主義リテラシー」と関連させて、後編で書いてみます。

後編につづく…

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石垣島不動産レポート後編「ライバル増えない離島パラダイス」

前編の続きです。今回も、「久々にボルテージの上がる日本不動産の話」を目指して書きます。

前回は、「観光や国防という特殊事情で石垣島の賃貸需要が増えている」ことを書きましたが、いくら入居者が増えても、それ以上に賃貸住宅の供給が増えてしまえば、我々大家にとって面白い話にはなりません。

・需要>供給なら、全ての賃貸物件の賃料が上がる
・需要<供給になると、競争力の落ちる物件の賃料が一気に下がる

それが、賃貸経営の宿命ですよね…

賃貸住宅の過剰供給が、いま日本中で問題になっています。たとえば、私の実家は千葉県の柏駅から4kmほど離れた、まだ農村風景の残る新興住宅地にありますが、その周辺は地主が建てた安普請アパートの数がとにかく凄い!田畑ばかりの不便な場所にアパート建てて一体誰が住むんでしょう?「いい部屋ネット」の入居者募集ノボリがそこら中にはためく風景が、ちょっとシュール。

私は4年前に不動産業者になり、それこそ、地主系アパート乱立で有名な横浜市郊外や埼玉県北部、愛知~岐阜方面、栃木~福島方面、九州や北海道まで足を伸ばしてますが、全国どこでも、賃貸木造アパートがすでに不必要なくらい建ち、しかもどんどん増えてて驚きます。

日本国内で、大手の木造賃貸アパート業者が進出してガンガン建ててる最南端は、今のところ沖縄本島であるようです。それ以上南の離島になると、人口最大の石垣島でさえ5万人程度でマーケットが非常に小さく、かつ、建材の輸送コストもかかるので、さすがの彼らも組織的な進出はしていません…かくして離島部は、見渡す限り地元建築業者が支配する世界です。

【石垣島の賃貸住宅…見渡す限り空室がない!】

沖縄の離島は観光地として優れているので、リゾートやホテルを建築する目的で本土の業者が多数入ってきています。でも彼らのなかで、事業計画通りに建設できた事例は稀。「沖縄は鬼門、金食い虫」という嘆き節も方々から聞こえてきます。それには、いくつかの理由があります。

・農振(農業振興地域)指定を外すのが至難の業。
・本土資本主導の大規模開発に対しては反対運動も強い。
・いざ建築許可がでても、今は建築費高騰に加え、島外からワーカーを導入するコスト(交通費、宿舎費)も別途かかる。

そもそも本土から遠く、文化も気候も商習慣も全然違う「離島」です。当然排他的な面もありますし、役場の人間、政治家、建設業者…島の人たちをうまく巻き込まないと物事が回りません。日本の法律が通じるとはいっても、実際の運用はある意味東南アジア的。本州や九州とは事情が大きく異なります。

もっとも、私たち個人投資家レベルでは大型リゾート開発ではなく、せいぜい単体のアパマンや簡易宿所を建てるレベルの話でしょうから、上記の苦労はしなくて良いのかもしれません。むしろ問題になるのは、「利回りが出るかどうか?」…現時点で頭の痛いのが「建設費高騰」の問題です。

・台風が強烈な沖縄の住まいは、RC造が一般的。今は職人不足と需要増で全国的にRC建設コストが高騰中。
・石垣島ではコンクリートカルテルがあり、資材の仕入れコストが本土に輪をかけて高騰している。
・木造住宅も徐々に増えては来たが、木材を沖縄本島から船で400km運ぶことになるので、建築の坪単価が本土の3割増し位になる。

いまの石垣島、需要面は申し分ありません。住む家が足りないので家賃は高止まり、地元の方々も安い月給ですが共稼ぎして一生懸命家賃払います。お金持ちな本土の移住者も相当数来ていて、東京横浜並みの家賃払って借ります。国防関係の方々も空いた家が出ればすぐ借ります…賃貸住宅の供給不足が続く限り、家賃水準は落ちないでしょう。

しかし、「東京横浜並みの現状家賃」を前提にして事業計画を建てても、建築費を相当抑えてうまくプランニングしない限り、新築しても利回りグロス6%台とか、面白くない数字になってしまいがちなのです。

そんななか頭をしぼって、「8%以上の利回りが得られて、ちゃんと遠隔運用できて、本土の人間でも融資ひける収益物件」をつくるのが、私の使命だと思っています。8%回る物件をつくれれば、離島という「最強の参入障壁」のおかげでライバル物件が増えそうもないし、需要は落ちそうにないし、少なくとも10年くらいは安定して回る気がします。安定稼働している間に売ればキャピタル取れるかもしれない!すげーやりたい。自分がオーナーになるのが一番おいしいじゃん!

ご愛読ありがとうございます。石垣の海より愛をこめて…

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