グローバルITビジネス

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埼玉一人勝ちの時代

こんばんは、Manachanです。

私の暮らす、東京・首都圏は、バンドグループでいえば、ミスチル(Mr. Children)みたいなもの・・かもしれません。

ミスチルにおける桜井和寿のような、絶対的なリーダー「東京」がいて、その周りを、神奈川、埼玉、千葉というサブキャラが支える・・・というイメージ。

【首都圏ミスチル】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

東京の郊外県である、神奈川、埼玉、千葉は、お互いに東京通勤圏の人口を取り合っているという点で、ライバル関係にあるといえます。

ここ10~15年、人口動態からみた場合、3県の人気は、

神奈川>千葉>埼玉

という順でした。

やっぱり、神奈川は、ブランド都市「横浜」を筆頭に、政令指定都市が3つもあるから強いよねえ。千葉県も、「浦安」、「幕張ベイタウン」、「柏」など、個性ある都市が引っ張るかたちで、人気を集めてきました。この2県に比べて、インパクトある魅力的な都市が乏しい埼玉県への人口流入は、鈍かったのです。

ところが2011年3月の東日本大震災の後は、3県の力関係に、大きな変化が起こっています。

西日本から東京圏への流入が弱まるなかで、地味に、力を伸ばしている県が、一つだけあるのです・・・それが埼玉。

人口動態からみた、人気ランキングは、ここ2年間は、

埼玉>神奈川>千葉

千葉は、直下型地震による津波・液状化の懸念から、人気が落ち、人口減少しています。神奈川も、沿岸部では同様のリスクが意識される上に、西日本から流入も減って元気のないのとは対照的に、自然災害が少なそうで、相対的に安全なイメージがある内陸県・埼玉に、人口が流入しているようです。

【埼玉への人口流入・・・過去2年は神奈川、千葉を上回る!】

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東北の被災県である、宮城、福島などからの流入の受け皿になっている、という面もありますが、より目立つのは、東京都からの流入。なんと、神奈川県、千葉県が、東京都に対して人口を流出させているのに対し、埼玉だけ、2年連続で、人口収支プラスなのです。

推測するに・・・おそらく、東京都の江東区、江戸川区といった城東地区から、3000万円台で買える戸建住宅を求めて千葉県に流入していた層が、上記の懸念から千葉を敬遠し、似たような価格帯にある埼玉県に流入しているのだと思います。

震災の影響で、一気に、首都郊外3県のトップに躍り出た埼玉県。その人気は、息が長いかもしれません。その理由として、東京のビジネス中心地である、都心南部への、交通アクセスの改善があります。

特に、来年開通する、「東北縦貫線」は、埼玉県に大きな恩恵をもたらすでしょう。

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これからは品川始発、東京、上野、赤羽を通って、埼玉県を縦断して大宮以北の東北線、高崎線に直通する電車が、大幅に増便になると考えられます。

来年以降、埼玉県の主要部(川口市~さいたま市)は、

都心東部(東京、新橋、品川)を経て、横浜・湘南に直通する鉄道
都心西部(池袋、新宿、渋谷)を経て、横浜・湘南に直通する鉄道

という、日本でもとびきり便利な鉄道ダブルアクセスを手にするわけです。

もちろん、神奈川県の川崎、横浜などでも似たような状況はありますが、地価、住宅価格が高い。都心への主要時間や利便性がほぼ同じなら、神奈川より割安で家が買える埼玉県に、人口はさらに流入すると思われます。

埼玉最強伝説(リンク)は、当分、続きそうです。

【埼玉といえば、山田うどん】

参考までに・・・わたくしの埼玉エッセイ集

※千葉県東葛地区出身の私にとって、埼玉県の東京アクセスの良さは羨ましいです。

※でも、埼玉県のなかで、羨ましいのは、大宮以南の、京浜東北・埼京線沿線と、和光市くらいです。

「埼玉」徹底活用マニュアル

埼玉に羨望の眼差し

埼玉県は北関東?南関東?

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12月の不動産セミナーは、大阪が熱い!!!

「フィリピンxモンゴルxアメリカ不動産セミナー」(12/22大阪)※私が大阪へ、出張講演します!

「フィリピン・セブ物件セミナー」(12/23大阪)※私が大阪へ、出張講演します。

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最後の「お勤め」

こんばんは。Manachanです。

今週、仕事がむちゃくちゃ忙しい。複数の客先を回りながら、昨日は17時間、今日は15時間近く、ほぼ休む間もなく、ぶっ続けで働きました。来週前半までは、プロジェクトの追い込み、休めないし、病気もできない。

今の職場に転職して、2か月半。かなり苦労しています。現時点では、会計知識、ERP知識など、業務に必要なスキル・知識が不足しているので、この領域で業界水準のスキルを身につけるまでは、苦しい日々が続くでしょう。

恥ずかしながら、私、まだ試用期間中(Probation)なんです。会社の期待に応えるだけの成果が上がっておらず、3か月の試用期間が、さらに3か月延長になりました。つまり、あと3か月で結果を出さないと、まじでやばい(解雇もありうる?)。

とはいえ、悲観してはいません。先日、上司に直言して、私のスキルが発揮しやすい現場に、配置換えしてもらったので、今が正念場、踏ん張りどころではありますが、この山場さえ乗り越えれば、私本来の実力が評価されるはずと思っています。

私にとって、今の職場こそ、「サラリーマン生活の締めくくり、総決算」。

あと3年後?5年後?あるいは3か月後にクビ?・・・どこまで、勤められるか分からないけど、時期の遅い早いに関わらず、今の会社を辞めた後は、もう、サラリーマンはやらないと、心で決めています

その後は、私が本来やるべきこと・・・グローバル不動産投資、そして自分の事業に、専念しようと思っています。

私は、男の人生の折り返し点を、すでに越えました。

40代、不惑・・・人生は、お金ではなく、時間でできていることを、もう知っています。残りの限られた時間を、どのように使いたいか?我が「心の声」(Internal voice)に正直に、生きていたいと思います。

サラリーマンは、自分の時間を使って、食い扶持を稼ぎます。社会人になって、18年半。私は、スキルと専門知識を身につけ、より競争力ある、洗練されたサラリーマンになろうと、努力を続けてきました。

「海外で働きたい」、「グローバル企業の責任あるポジションで仕事したい」、「40過ぎても食いっぱぐれない状態を作りたい」・・・サラリーマンとして、私の思い描いたことの多くは、すでに実現しています。

でも今の私は、不動産投資と出会ったことによって、他人の時間を使って、自分の自由時間を得る術を、すでに知ってしまいました。

海外不動産投資という分野で、ある程度の知名度も、手にしていますし、国内外に人脈もできました。

これからの後半生、必ずしも、サラリーマンとして、生きていかなくても良い。不動産投資と、自分の事業で、好きなように生きるんだ・・・そんな決心が、できています。

晴れて、その日を迎えるためにも、サラリーマン生活の総決算として、今の職場の仕事は、納得するまでやりきりたい。頑張り抜きたい。

これから3か月、仕事でよい成果が出て、会社に残れるなら、それで良し。私を必要としてくれる限り、働き続けますし、万が一クビになったとしても、精一杯、頑張った結果であれば、悔いはありません。

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12月の不動産セミナーは、大阪が熱い!!!

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最後の「お勤め」

こんばんは。Manachanです。

今週、仕事がむちゃくちゃ忙しい。複数の客先を回りながら、昨日は17時間、今日は15時間近く、ほぼ休む間もなく、ぶっ続けで働きました。来週前半までは、プロジェクトの追い込み、休めないし、病気もできない。

今の職場に転職して、2か月半。かなり苦労しています。現時点では、会計知識、ERP知識など、業務に必要なスキル・知識が不足しているので、この領域で業界水準のスキルを身につけるまでは、苦しい日々が続くでしょう。

恥ずかしながら、私、まだ試用期間中(Probation)なんです。会社の期待に応えるだけの成果が上がっておらず、3か月の試用期間が、さらに3か月延長になりました。つまり、あと3か月で結果を出さないと、まじでやばい(解雇もありうる?)。

とはいえ、悲観してはいません。先日、上司に直言して、私のスキルが発揮しやすい現場に、配置換えしてもらったので、今が正念場、踏ん張りどころではありますが、この山場さえ乗り越えれば、私本来の実力が評価されるはずと思っています。

私にとって、今の職場こそ、「サラリーマン生活の締めくくり、総決算」。

あと3年後?5年後?あるいは3か月後にクビ?・・・どこまで、勤められるか分からないけど、時期の遅い早いに関わらず、今の会社を辞めた後は、もう、サラリーマンはやらないと、心で決めています

その後は、私が本来やるべきこと・・・グローバル不動産投資、そして自分の事業に、専念しようと思っています。

私は、男の人生の折り返し点を、すでに越えました。

40代、不惑・・・人生は、お金ではなく、時間でできていることを、もう知っています。残りの限られた時間を、どのように使いたいか?我が「心の声」(Internal voice)に正直に、生きていたいと思います。

サラリーマンは、自分の時間を使って、食い扶持を稼ぎます。社会人になって、18年半。私は、スキルと専門知識を身につけ、より競争力ある、洗練されたサラリーマンになろうと、努力を続けてきました。

「海外で働きたい」、「グローバル企業の責任あるポジションで仕事したい」、「40過ぎても食いっぱぐれない状態を作りたい」・・・サラリーマンとして、私の思い描いたことの多くは、すでに実現しています。

でも今の私は、不動産投資と出会ったことによって、他人の時間を使って、自分の自由時間を得る術を、すでに知ってしまいました。

海外不動産投資という分野で、ある程度の知名度も、手にしていますし、国内外に人脈もできました。

これからの後半生、必ずしも、サラリーマンとして、生きていかなくても良い。不動産投資と、自分の事業で、好きなように生きるんだ・・・そんな決心が、できています。

晴れて、その日を迎えるためにも、サラリーマン生活の総決算として、今の職場の仕事は、納得するまでやりきりたい。頑張り抜きたい。

これから3か月、仕事でよい成果が出て、会社に残れるなら、それで良し。私を必要としてくれる限り、働き続けますし、万が一クビになったとしても、精一杯、頑張った結果であれば、悔いはありません。

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12月の不動産セミナーは、大阪が熱い!!!

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深夜のSkype会議で海外不動産トーク

Manachanです、おはようございます。

ここ1か月以上、サラリーマンの仕事でむちゃ忙しく、深夜帰りが当たり前でしたが、昨日は、普通の時間に帰宅できたので、恒例の「Skype不動産ミーティング」をやりました。

Skype不動産ミーティングとは?
私のブログやホームページ、アジア太平洋大家の会経由などで、私と直接話したい外国在住の方(多くは外国人)と、Skypeで直接、相談に乗ることです。

ここ数週間は、本当に時間取れなかったので、方々から、いろいろリクエストは来つつも、予定を伸ばし伸ばししてきましたが、今後数日は、何とか余裕ができそうなので、一気に片付けてしまおうと思っています。

昨晩は、「日本移住を希望する台湾人男性と、不動産購入相談トーク」でした。

台湾在住の彼は、私の中国語(台湾香港版)ブログ経由で、問い合わせしてきました。日本には何度か、旅行に来ただけですが、日本の文化が大好きで、ゆくゆくは永住したいと・・・その前に、ちゃんと投資目的不動産を買って、ちゃんとしたビザを取って、後日、自分や家族・親類と住みたい、んだそうです。

海外移住を希望するだけでなく、ちゃんとした「不動産投資脳」を持っているところが、台湾人らしい。相談に乗る側も、俄然、やる気が出てきますね♪

彼のリクエストとしては、

・(原発事故の起こった)福島と、(噴火のリスクがある)富士山周辺以外、日本ならどこでもOK.
・どちらかといえば、都市部が望ましい。

ということなので・・・ま、順当に、東京、大阪・京都あたりを紹介しようかと。

(※)補足ですが、福島県へは、私自身、たくさん足を運んでるし(要は、放射能、大した心配は要らないと・・・)、いま復興需要で、郡山などはかなり景気が良い、ということを、彼に伝えておきました。

あと、東京、大阪、京都など、大都市部を狙うとしても、不動産投資として妙味のある立地、物件を選ぶ必要があり、その前提として、日本の各都市の「都心回帰傾向」を理解する必要があると、お伝えしました。

台湾の台北市では、不動産価格の高騰もあり、都市圏が外へ、外へと広がっていますが、日本では逆に、大都市でさえも、不動産価格が上がらない時代が到来し、都心近くでも、価格的にそれなりに住めるようになってきた。だから、郊外よりも都心部の方に、居住者が集まりやすい傾向が、今はあるし、今後も続くであろう、だから、賃貸収入や資産価値の保持を重視するなら、一般論として、都心近くを狙った方が良いと。

東京の場合は、他の都市と比べて、人口規模がケタ違いなので、いろんな良し悪しがあっても、ま、23区内なら、だいたいOK(まず寂れない)。大阪や京都に行くと、「都心近くの繁栄エリア」が、東京よりずっと小さいので、もう少しピンポイントに狙った方が良いと。

あと、不動産は個別の要因が大きく、場所や内容が良くても、相場より明らかに安い物件が出たり、その逆のパターンがあったりするので、「この物件、良いな!」と思ったら、私に相談していいよと、お知らせしました。

今晩は「トルコ・イスタンブール在住、日本語ペラペラなトルコ人と、現地不動産事情ヒアリング」を行います。とても楽しみにしています。

あと、来週は、米国・マイアミビーチとSkypeつないで、現地富裕層物件について、ヒアリングをやろうと思っています。

ま、こんな感じで、時間と労力はそれなりに使いますが、それでも、世界各国、各都市の不動産事情をリアルタイムに知る機会として、夜のSkype会議は、大変諜報しています。

今日の日記、「なるほど~」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

いよいよ、明後日です。是非、お申込みください
   ↓

「ロンドン・イスタンブール不動産セミナー」(12/8)

そして大阪では・・・前代未聞のセミナーが!

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深夜のSkype会議で海外不動産トーク

Manachanです、おはようございます。

ここ1か月以上、サラリーマンの仕事でむちゃ忙しく、深夜帰りが当たり前でしたが、昨日は、普通の時間に帰宅できたので、恒例の「Skype不動産ミーティング」をやりました。

Skype不動産ミーティングとは?
私のブログやホームページ、アジア太平洋大家の会経由などで、私と直接話したい外国在住の方(多くは外国人)と、Skypeで直接、相談に乗ることです。

ここ数週間は、本当に時間取れなかったので、方々から、いろいろリクエストは来つつも、予定を伸ばし伸ばししてきましたが、今後数日は、何とか余裕ができそうなので、一気に片付けてしまおうと思っています。

昨晩は、「日本移住を希望する台湾人男性と、不動産購入相談トーク」でした。

台湾在住の彼は、私の中国語(台湾香港版)ブログ経由で、問い合わせしてきました。日本には何度か、旅行に来ただけですが、日本の文化が大好きで、ゆくゆくは永住したいと・・・その前に、ちゃんと投資目的不動産を買って、ちゃんとしたビザを取って、後日、自分や家族・親類と住みたい、んだそうです。

海外移住を希望するだけでなく、ちゃんとした「不動産投資脳」を持っているところが、台湾人らしい。相談に乗る側も、俄然、やる気が出てきますね♪

彼のリクエストとしては、

・(原発事故の起こった)福島と、(噴火のリスクがある)富士山周辺以外、日本ならどこでもOK.
・どちらかといえば、都市部が望ましい。

ということなので・・・ま、順当に、東京、大阪・京都あたりを紹介しようかと。

(※)補足ですが、福島県へは、私自身、たくさん足を運んでるし(要は、放射能、大した心配は要らないと・・・)、いま復興需要で、郡山などはかなり景気が良い、ということを、彼に伝えておきました。

あと、東京、大阪、京都など、大都市部を狙うとしても、不動産投資として妙味のある立地、物件を選ぶ必要があり、その前提として、日本の各都市の「都心回帰傾向」を理解する必要があると、お伝えしました。

台湾の台北市では、不動産価格の高騰もあり、都市圏が外へ、外へと広がっていますが、日本では逆に、大都市でさえも、不動産価格が上がらない時代が到来し、都心近くでも、価格的にそれなりに住めるようになってきた。だから、郊外よりも都心部の方に、居住者が集まりやすい傾向が、今はあるし、今後も続くであろう、だから、賃貸収入や資産価値の保持を重視するなら、一般論として、都心近くを狙った方が良いと。

東京の場合は、他の都市と比べて、人口規模がケタ違いなので、いろんな良し悪しがあっても、ま、23区内なら、だいたいOK(まず寂れない)。大阪や京都に行くと、「都心近くの繁栄エリア」が、東京よりずっと小さいので、もう少しピンポイントに狙った方が良いと。

あと、不動産は個別の要因が大きく、場所や内容が良くても、相場より明らかに安い物件が出たり、その逆のパターンがあったりするので、「この物件、良いな!」と思ったら、私に相談していいよと、お知らせしました。

今晩は「トルコ・イスタンブール在住、日本語ペラペラなトルコ人と、現地不動産事情ヒアリング」を行います。とても楽しみにしています。

あと、来週は、米国・マイアミビーチとSkypeつないで、現地富裕層物件について、ヒアリングをやろうと思っています。

ま、こんな感じで、時間と労力はそれなりに使いますが、それでも、世界各国、各都市の不動産事情をリアルタイムに知る機会として、夜のSkype会議は、大変諜報しています。

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火力発電党つくっては?

おはようございます。Manachanです。

昨晩から、柏の実家に来ています。都内から電車で30分北上して、柏駅に着くと、冷たい北風に震え上がり、朝起きたら、車という車とのフロントガラスに、分厚い氷が張りついていました。

今年一番の冷え込みになった柏市では、最低気温がマイナス2.1℃、昼間も最高気温6.4℃しか上がりません。すでに真冬の天気ですね。明日は初雪が降るという話も・・・今年の冬は寒い。

余談ですが、両親が明日、南房総の御宿(おんじゅく)海岸へ小旅行に行きます。同じ千葉県でも、御宿の気温は、柏より5℃も高く、「いっそ、暖かい御宿に移住したらどうか?」みたいな話になりました。

日本全国が寒い冬になると、気になるのが電力需給の問題。昨年3月の、大震災、原発事故以降、日本のエネルギー構成は劇的に変貌しました。

原子力の構成比 34% ⇒  5%
火力の構成比  55% ⇒ 90% 

震災直前の電源構成
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震災後(2012年前半)の電源構成
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ここで、水力の構成比が11%から5%に減っているのに注目。原発がやせ細ると、原発電力に依存していた「揚水発電」も減るので、極端な「火力一辺倒」になるわけですね。世の中、みんなが期待していいる「太陽光」「風力」などは、全体の1%にも満たない(その他:0%)ですから、揚水発電の不足分さえ、補えません。

2011年の各月別に詳しく見ていくと、震災以降、原子力の構成比が劇的に減った不足分を、LNG(液化天然ガス)、石炭、石油の輸入による火力発電増強でしのいできたことが、一目で分かりますね。


2011年4月と、12月の構成比比較
原子力 28.2% ⇒ 7.4%
火力  63.0% ⇒ 86.1%
(燃料別内訳)
LNG   38% ⇒ 46%
石炭  20% ⇒ 23%
石油    5% ⇒ 16%

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いま、衆院選の直前で、ミニ政党が乱立し、各党とも「脱原発」を主要政治課題にして、舌戦を繰り広げているわけですが(みんな、票が欲しいんだよね・・・)、

実態をみれば、日本の「脱原発」はすでに、劇的なスピードで実現しつつあると思います。

日本で今後、原発の新規立地は、当面無理でしょう(米国でも、スリーマイル事故の後、新規原発の建設は30年間止まりました)。定期点検などで停止中の原発再稼働も、電力会社の一存では決められず、間違いなく政治課題になるので、難易度は高い。

また、原発というテクノロジーの特徴から、仮に商業運転を停止しても、その後、廃炉、放射性物質の貯蔵・処置に、今後、何世代の長きにわたる管理が必要で、それは純粋技術的な領域になるので、政治課題に馴染みにくい。

私が分からないのは、

政治家が今のタイミングで、「脱原発」を言う意味って一体何なの?具体的に何を目指すの?

衆院選を目指す政党、いま15くらい乱立してますが、どの政党も、「原発を積極的に増やそう」なんて主張してない。せいぜい言って、脱原発を急進的にすすめるか、漸進的にやるのか・・・ニュアンスの違い位しか感じられない。

脱原発(卒原発?フェードアウト?)、という長期的な方向性で、日本中の政党がおおむね一致しているのなら、今さら、政治的な争点になるのだろうか?「脱原発なんとか・・・」みたいな政党をつくる理由ってあるんだろうか?

それに、

大部分の政党が、「脱原発」とセットで「自然、再生可能エネルギーの普及」みたいな、耳障りの良いことしか言わないのも不満。なぜ、日本の発電比率90%を占める火力発電のことをロクに言及しないのでしょう?

火力発電なしには、私たちの近代生活は、一日とも、成り立ちません。火力があったからこそ、昨年の暑い夏、寒い冬も、日本は停電なしで乗り切ったのです。もちろん、私たちの節電努力もあったし、発電の現場にいる方々の努力も忘れてはなりません。


しかし、9割にまで高まった火力への依存度を、日本は今後、どうしていくのでしょうか?

今後、長期にわたり、オーストラリア、インドネシア、マレーシア、ロシアなどから、LNGや石炭を輸入しながら、CO2を出し続けるのですか?

物事の本質を考えれば、脱原発より、「火力発電を中心とする、日本のエネルギー・発電をどうするか?」の方が、主要な議題ではないですか?

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少なくとも、分かっていることは、

私が生きている間、発電構成比で、火力が、50%を下回ることはありえない。

「2030年、原発ゼロ」のシナリオでいく場合、政策を総動員して、自然エネルギーを大幅拡充しても、火力依存度は65%を下回らない。

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それに、電力は産業を支える屋台骨ですので、経済的な視点も忘れてはなりません。LNG火力、石炭火力とも、他の方法に比べて明らかに安価ですので、依存度を下げることは難しいでしょう。
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太陽熱、太陽光、風力、バイオマス・ゴミ発電・・・といった自然・再生可能エネルギーの普及はもちろん大事だし、

マネジメントの視点でいえば、東電、関電といった、独占企業による大量生産・供給体制だけでなく、多様な会社が、それぞれの地域にあったエネルギーの生産・供給を担うということも必要でしょう。

そして、忘れてはならないのは、

日本においては、自然・再生可能エネルギーの普及よりも、火力発電のイノベーションの方が、数値的な効果が高い

私は大学時代、火力発電の基礎技術の一つである、「流動層工学」の研究室にいたことがあります。

一言でいうと・・・石炭という、固形物を効率的かつ完全燃焼させる技術として、高温に熱した粒子に風を送り込んで、流動層をつくり、そこで固形燃料を送り込んで燃やす技術。

(“細かい粉末を、たくさん、炉の底に入れて、1000℃くらいに熱して、風を送り込んでボコボコいってる中に石炭を放り込んで燃やす”・・・といえば、当たらずとも遠からずかと)

この技術は、石炭火力だけでなく、ゴミ発電、バイオマス発電などにも応用できるので、エコテクノロジーの一つとして、1990年代には注目されていました。

当時、石炭火力の世界では、流動層を使って、発電端効率を「40%から、42%に」上げるにはどうしたらいいか・・・これが世界中の学者・技術者の関心事でした。

テクノロジーの進歩は凄いものです。今や、流動層よりも、「石炭ガス化燃焼」、「コンバインドサイクル発電」の時代になり、発電端効率も、すでに「59%」という、当時からすれば夢のような数字を、日本(川崎火力)はたたき出しています。

日本全国の発電端効率も、すでに45%を超えてきており、改めて、「凄いテクノロジーの国」だと思います(近年は効率改善が伸び悩んでますが・・・)

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今から、発電端効率を5%上げるのは、技術的にも経済的にも難度が高い話ですが、それができた場合、単純計算で、10%の化石燃料を節約できることになります。

化石燃料 100 ⇒ 発電 45  (発電端効率 45%の場合)
化石燃料  90 ⇒ 発電 45  (発電端効率 50%の場合)

すでに、火力依存率9割の日本において、これだけの化石燃料の節約効果と同等の発電能力を出すために、今後、自然・再生エネルギーを、どれだけ増やす必要があるのか?単純計算で、日本全体の9%(=90%x10%)を担わなければなりません。現在1%にも満たない構成比を、9%に上げる話なわけです。

もちろん、日本はそのチャレンジを続けていく必要があります。ただ、「脱原発」を果たす手段として、「自然エネルギーの普及推進」と、少なくとも同等以上には、「火力発電の高効率化、イノベーション」を考えていかねばならない。

そして日本は、化石燃料のほとんどを輸入に頼っているわけだし、今後当面も、それが続くわけですから、外交・エネルギー安全保障という視点も、忘れてはならないと思います。

ですので・・・技術屋的な視点でいえば、

「脱原発を実現する党」をつくるより、「火力発電を劇的に改善する党」をつくってみては?

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12月は、海外不動産セミナー、目白押し!是非ともご参加ください。

HOMES不動産投資セミナー「ロンドン・イスタンブール不動産セミナー」(12/8)

そして大阪では・・・前代未聞のセミナーが!

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ジョニーは日本ブランド

おはようございます。Manachanです。

今朝、オーストラリアにいる妻と、Skypeで、年末年始の予定について、話してました。以前のブログにも書きましたが、LCC(格安航空会社)を二つ乗り継いで、

成田⇒(台北)⇒シンガポール乗継     Scoot航空
シンガポール⇒(ダーウィン)⇒ケアンズ  Jetstar航空

という「アジア太平洋各駅停車」旅程で、ケアンズ入りするので・・・

私は妻に、こう言いました。

・シンガポールでの乗り継ぎが2時間20分しかない。時間節約のため、手荷物だけ持っていく。
・もし乗り継ぎに失敗したら、次のケアンズ行きJetstar便が出るまで、シンガポールで泊まる。

そしたら妻は、

・手荷物だけでいいけど、成田で「ジョニーウォーカー(青ラベル)」だけ、買ってきてくれないかな?

聞くと、「ジョニ青」とか、「ジョニ黒」って、いま、日本以外では滅多に買えないみたい。

舶来ものなので、シンガポールとか香港とかでも、買えるかと思いきや、実は売ってないらしい・・・本当?

ま、こういう絵を見ると、スコットランドで生まれた、ジョニーウォーカーも、長い時間を経て、「日本の文化」として定着した感がありますねえ。

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12月の東京は、海外不動産セミナー、目白押し!是非ともご参加ください。

HOMES不動産投資セミナー「マレーシア・イスカンダル計画の全貌」(12/1)※私が出演します!

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12/1(土)HOME'Sセミナーで講演します!

こんばんは、Manachanです。

早速ですが・・・12月1日(土)、HOME’s不動産投資セミナーで講演することになりました。場所は東京・品川。

参加申込は⇒こちら

今回の講演話は、私の不動産投資仲間で、マレーシア人のジョハン・ジュリス氏から来たものです。彼とのコラボで、マレーシア・ジョホールバルで絶賛開発中の「イスカンダル計画と不動産投資」というテーマで、講演することになりました。

ジョハン氏は、確か前回のHOME’s不動産投資セミナーで、マレーシア不動産投資をテーマで講演しているはず。彼の講演は、私の投資家仲間の間で、かなり評価が高い。

というのも、彼の場合、実際にマレーシア(首都クアラルンプール)で、ユニットからタウンハウスまで、いろんなタイプの物件を買い、転売して利益上げて、また投資して・・・といった、豊富な投資経験を持っているので、聞いていて、とても納得感がある。

マレーシアには、すでに日本人の不動産エージェントがたくさんいて、セミナー講演も多数行われていますが、もちろん、業者の話だから、基本、良いことしか言わないし、また彼らの場合、営業ツールとしてマレーシア物件を買うことはあっても、投資家として自腹を切って売り買いする・・・という経験には概して乏しい。

その点、ジョハン氏は、自らマレーシアで投資しているから、「出口」を意識した投資戦略の話もできるのですね。だから価値が高い。

私は、彼の前座で十分です♪

あと、ジョハン氏はマレーシア人だからこそ、同国への投資を有利に進められている面もあります。マレーシアで外国人が物件買う場合、最低購入金額の制限がありますけど(州によって違いますが、50~100万リンギット、邦貨換算1300~2600万円以上の物件しか買えない・・・等々)。

ジョハン氏の場合は、そういう制限もないから、50万リンギット以下の安い中古物件をいくらでも買ったり、売ったりできるわけです。羨ましい・・・。

マレーシア物件、いろいろあります。私は「首都クアラルンプールの都心近く」とか、あるいは、「国境の街ジョホールバルで、近い将来、シンガポールへの通勤圏になりそうな立地」であれば、とても興味あります。

というわけで・・・皆さん、セミナー来てね。会場で会いましょう。

、「アジア太平洋大家の会主催、フィリピン・トランプタワーセミナー」、まだ残席あります。一緒に行きましょう!!

11月15日(木)セミナー
11月18日(日)セミナー

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事業の引き際

Manachanです。おはようございます。
今日は、不動産を含む、経営・ビジネス全体の話題でいきますね。

帝国データバンクの「大型倒産情報」なるサイトがあります。ここに、負債額30億円以上の、いわゆる「大型倒産」の事例が載っています。

最近、名の知られた企業の倒産といえば、

株式会社総通 (TVショッピング日本直販)

あたりでしょうか・・・「総通」という会社名は知られてなくても、「日本直販のTVショッピング」や、そこで生まれた「高枝切りバサミ」などのヒット商品は、お茶の間でよく知られてますね。

在りし日「テレビ全盛の時代」を彷彿とさせますねえ・・・<

世の中、社名よりも商品名の方が知名度高い会社は、結構あるもので、最近倒産した会社のなかには、

株式会社河合商会(「Nゲージ」玩具卸売)

大阪観光株式会社(「箕面観光ホテル」経営)

などがあります。いろんな業態、業種の会社がありますが、倒産に至る道筋というのは、とてもよく似ていて、


第一期:時流に乗って、ビジネスが拡大する。

第二期:その後、何らかの構造変化(インターネットの出現等)や、競合の激化によって、収益基盤が揺らぎ、利益が落ちこむ。

第三期:会社を何とか再建しようと、多角化(新事業進出)、リストラ、果ては金融取引などを手がけるが、うまくいかず、自力再建が不可能になる。

第二期と、第三期の会社経営は、困難を極めます。そもそも、「会社の一番得意な分野で収益が伸びず、不得意な分野で勝負する」わけですから、うまくいく可能性はかなり低く、

経営者にとっては「資金繰りで綱渡りの日々」、そして多くの従業員にとっては「ブラック企業」になる時期でもあります。多くの人が、不幸になります。

私の問題意識は、

・第二期を迎える前、まだまだ旬な時期に、事業を売って撤退してしまうのが賢明ではないか?

・儲かっている時に、「いつでも撤退しやすい、身軽な事業・財務構造」をつくる必要があるのではないか?

たとえばの話、正社員が多ければ多いほど(さらに言うと、会社への依存心が高い社員が多いほど)、彼らを「食わせていく」ために、事業からの撤退が難しくなりますし

事業資金にしても、「絶対に返さなきゃならないお金」の割合が多いほど、事業からの撤退は難しくなりますし、経営権を奪われるリスクも高まります。

一方で、気楽な一人会社や家族会社、あるいは、共同経営者だけで運営する会社で、さらに、自己資金豊富で銀行借入がほとんどない・・・みたいな会社なら、極端な話、撤退したいと思えば明日にもできるでしょう。

私の理想は、「身軽な会社」、「いつでも売れる会社」、「売れば利益確定できる会社」です。不動産投資と一緒の考えですね。

また、そういう会社は、いまの時代にあっているとも思います。経営環境の変化が非常に激しく、コンセプトもテクノロジーも、すぐ陳腐化する、世界中から競合が現れてくる・・・そんな状況のなかで、

社員を食わせるために、あるいは銀行団を納得させるために、古いビジネスモデルで頑張ったり、あえて不得意分野に参入したり・・・というのは、社会的にみても、経営・人的資源の無駄だと思いますし、

ドライな考え方かもしれませんが、事業は、儲からなくなったら、とっとと畳む。社員も、儲からない会社にさっさと見切りをつけて、次に移る・・・その方が健全だと思います。


余談ですが、私は先月、44歳になりました。

44歳・・・といえば、私の父が脱サラして、母とともに、千葉県柏市で「女性学生会館」のビジネスを始めた年齢でもあります。今から26年前のことです。

このビジネス、15年ほど続きました。柏の周辺は、東京理科大、二松学舎大、中央学院大、麗澤大、日本橋女学館など、比較的大学・短大が多く、首都圏外からの進学も多い。

年頃の娘さんを、初めて首都圏に出す、地方の親御さんが、安心できるよう、女子のみ受け入れ、門限を設定し、食事を提供する・・・というビジネスモデルでした。

創業後は、バブル景気の余波もあり、10年ほどは比較的順調でした。11年目くらいから、地域内での競合激化、地方圏での不況の深刻化により、経営基盤が揺らぎ、

値下げ、キャッシュバックなどで対抗してしきましたが、空室がなかなか埋まらず、15年目に、土地建物を売却して撤退。借入金はチャラになりましたが、現金はほぼ残りませんでした。

当時、私はオーストラリアで働いており、当時、為替レートの関係で、安月給だった豪ドルの給料から捻出して、日本の親に資金援助した時期もありました。

結果論になりますが、事業として成功なのか失敗なのか、よくわかりません。「15年の間、家族を食わせてきた事業」である反面、「15年間も頑張って、現金が残らなかった」という見方もできますので・・・

ただ、ひとついえるのは、撤退時期が少し遅かったかな・・・ということ。創業8~10年目あたりで、事業を売っておけば、たぶん買い手もついただろうし、現金も多少、残っていただろうし、

それに何より、あの時期に撤退しておけば、12~15年目に味わった苦労をしなくてよかった・・・父も、60歳定年を迎えるまで、この事業で頑張らなくちゃと、思ってしまったのかもしれませんね。

ただし、世の中の動きは早く、「事業の引き際」は、定年を待ってはくれません・・・

飛行機のパイロットが、「離陸は簡単だが、着陸はその何倍も難しい」と言うように、事業経営も「始め方」より、「終わり方」の方が、ずっと難しいのでしょうね。

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超絶好景気の仙台

おはようございます。

私はいま、仙台・広瀬通のビジネスホテルにいます。

昨日、東京の仕事を切り上げて、新幹線で仙台に直行。セミナー講演して、それから1次会、2次会と・・・午前2時過ぎまで、飲んでました。

仙台で、感じたこと、

なんだ、この景気の良さは!!!!

仙台中心部の繁華街・・・国分町、一番町界隈しか歩いてないですけど、

深夜12時過ぎても、若いお姉さん含め、居酒屋は満員
午前1時過ぎても、居酒屋は依然として満員
午前2時を過ぎて、ようやく、客の一部が帰り始める感じ・・・

午前2時半、国分町は、一ケタの気温にも関わらず、かなりの人出。タクシーが数珠つなぎに並んでいました。終電など、とっくの昔にない時間帯、酔客が皆、タクシーで家に帰る。

タクシーの初乗りも、650円で、東京よりは安いけど、京都、福岡、札幌あたりより高い感じ。

街角のおでん屋・・・でしょうか。値札を軒並み改訂してました。デフレの日本で、もしかして値上げしてたのかもしれませんね。

金曜の夜、ということもありますが、人々が確かに、夜の街に集まっている。そして、お金をガンガン使っている。

復興景気とは、よく言われますが、仙台に来て、確かに、それを実感します。

今年は、同じ被災県の福島に、よく行きました。郡山市内で、ホテルが軒並み満員で、全然予約できないとか、11:30過ぎても、イタリアンレストランに入りきれない客が、外にテーブル出して飲み食いしてるとか・・・首都・東京でもなかなか見られない、景気の良い情景を目にしました(2012/9/12の日記、福島復興景気に思う)。

ま、被災地全体が景気良いわけじゃなくて、単に仙台や郡山など、中心都市に人が集まっているだけの話かもしれません。仙台以外の、宮城県の都市が景気良いのかというと、全然そうじゃない、という話ですから、

おっと、地震だ・・・・

いま、震度2か3くらいの、小さな地震がありました。いきなり縦揺れが来たので、直下型かも。ま、いいか・・・仙台ほどじゃないかもしれないけど、私も子供の頃から地震慣れてるし。

では、今からメシ食って、散歩して、新幹線で東京に戻って、セミナー講演してきまーす。

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【世界のデトロイト!不動産セミナー】
2012年11月3日(土) セミナー13;30~17;00

[会場]ちよだプラットフォームスクウェア 地下1F、ミーティングルーム002
東京都千代田区神田錦町3‐21 
TEL:03-3233-1511 FAX:03-3233-1501

[アクセス] 地下鉄東西線竹橋駅徒歩3分、大手町駅徒歩8分、JR神田駅徒歩12分
地図 → http://yamori.jp/access/

[参加料金] 3000円

「申込リンク」 → http://www.asia-pacific.tv/pp/button.php?id=16&skin

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