Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

こんにちはManachanです。海外出張が多い身ですが、今日は久々に、日曜日、家族とのんびり過ごしています。今回は不動産を離れて、「育児、教育」ねたで書きますね。

私の意見では、人間社会は無数の「トライブ」(Tribe、部族)によって構成されています。ここでいうトライブとは、「同じ趣味嗜好、価値観を共有するグループ」という意味です。

そういえば、１９８０年代に、「杉山清貴＆オメガトライブ」という人気バンドがありました。彼らも「トライブ」を、そのような意味で使っていました。

世の中、いろいろなトライブがありますよね。

・健康オタクトライブ

・儲け話大好きトライブ

・パンク＆ロック大好きトライブ

・コンピューターゲーム大好きトライブ

・ママ友、噂話大好きトライブ　　等々…

そこまでメジャーなトライブではないですが、私は「不動産大好きトライブ」に属する人間です。不動産話なら、夜を徹して語っても飽きない。不動産仲間同士なら、地域・国境を超えて仲良くなれる…というタイプ。

なお、一人の人間は複数のトライブに属すことができます。例えば「不動産大好きトライブ」かつ「健康オタクトライブ」な方も多数いらっしゃいます。

面白いことに、世の中的には結構近いと思われているトライブ同士が、実は縁遠くて犬猿の仲、というケースも多数あります。たとえば「株式投資大好き」なのに「不動産投資」には見向きもしない人は多いし、またその逆パターンもあります。音楽でも「インディーズ大好き」な人間が「メジャーなポップス大嫌い」だったり…この辺、理屈でない、好みの問題ですよね。

あるトライブに属する人間からみて、別のトライブの人間のやることが奇異に映ることもよくあります。特に、世間的にメジャーなトライブの間で、そういう傾向が強い。

たとえば、私たち「不動産投資」トライブは、世の中で少数派だと分かっているから、赤の他人に不動産話を期待することはありませんが、それより人数がずっと多い「健康オタク」のトライブにいると、世の中の誰もが「健康」には関心あると思いがちなので、

・なぜ、定期的に運動しないの？

・なぜ、食べ物に気を使わないの？

・なぜ、あなた肥満なのにダイエットしないの？

そんな懸念を、他のトライブの人間に対して、思わず口走ったりするわけですが、それが素直に受け入れられるかどうかは、人によりますね。たとえば、私はそういう健康の話題にぜ～んぜん興味がない人なので、いくら言っても効果ありません。第三世界の小汚い屋台フードを手当たり次第食って、１泊８００円の小便臭い安宿に泊まるみたいな、健康志向の人が卒倒するような行動してますけど、私はそれで良いと思ってるし、別に根拠ないけど健康にやたら気を使う人より自分の方が長生きしそうな気がするし…

近年では、スマホやＳＮＳの発達により、トライブの人間同士が、バーチャルにつながる機会が増えてきました。公園や駅や道端で、歩きスマホやってる人多いけど（私、思い切りやってます。すみません…）、彼らはポケモンGOやってるというよりは、LINEとかメールで同じトライブの友達と交流してたりするんですよね。

最近は子供の学校の保護者会とかでも、その場にいる人たちと交流するよりは、スマホ片手にカチャカチャやってる人も見かけますね（私もその一人です。失礼な奴ですみません…）。保護者同士で集まるとトライブ違いで話が合わないことも多いけど、LINEやFacebookでつながる人は同じトライブだから話してて楽しい…という面もありますよね。

まとめると、人間社会は、いろんなトライブに分かれて、タコツボみたいな構造になってると思います。同一トライブの人間同士なら自発的に密にコミュニケーション取りますが、別のトライブだと話が合うとは限らないので、お互い距離を置いて、必要以上に刺激し合わないようにする…そのバランスで社会の平和が成り立っています。

会社だって学校だって、いろんなトライブの人が集まる場なんですよね。結局、価値観合わない人間に自分を合わせなきゃならないから当然ストレスがある。そのストレスとうまく付き合うのが大人の宿命なわけです。

私は会社員だった頃は、相当、我慢していました。今は自営業主になって、比較的同じトライブの人間を周りに集めて仕事しているので、人間関係のストレスは大分少なくなりました。

ただ、それが年端もいかない子供だったらどうか？学校という、様々なトライブが集まって、一緒に共同作業をするような場に、６歳みたいな年齢で投げ込まれるわけです。その環境に適応できる子と、できない子が出るのは当然でしょうね。

うちの娘も、そして、私自身の子供時代も、学校への適応に苦労しました。両人とも発達障害（アスペルガー）の傾向があるし、アスペ自体が、一つのトライブだったりするから、クラスで似た者がいないと、あるいは、先生に理解がないと辛いんですよね。

娘の場合、２年ほど、不登校気味の状態が続きました。先月から「ブリッジスクール」という、不登校児童向けの教育施設に行かせていますが、ここにはちゃんと適応できたようで、毎日、嬉々として登校しています。

いま考えると、娘は同じトライブの人間を、ずっと探し求めていたのかもしれませんね。

こんにちはManachanです。マレーシア、タイ出張から帰ってきました。

タイ…といえば、国民が敬愛するプミポン国王が亡くなった、ということで話題を集めていますね。いろんな報道が交で錯するなか、混乱やトラブルを避けるため、タイ渡航の予定を延期する方もいるようです。

でも実際に行ってみると、普段と何も変わらないですよ。タイの皆さんバイクや車で通勤して、ストリートフードを飲み食いして、ショッピングセンターで買い物して、夜遊びして…黒い服着てる人が、普段より若干多いかな、という程度で、

そりゃ、確かに…空港とかいくと、こんな広告がたくさん出てるし、

新聞読むと、国王の追悼式典に、ものすごい数の民衆が集まったりと、尋常ない雰囲気を感じますけど（なお、これ全部、バンコクじゃなくて地方都市での出来事です）。

でも、いまタイに渡航して危ないかというと、そんなことないと思いますよ。常識的に節度ある行動していれば、リスクは普段と同じでしょう。

そんな普段着のバンコクで、素晴らしい物件をみる機会に恵まれました。キーワードは３つ

 １）チャオプラヤー河に面した、リバーフロントの稀少立地　（しかも駅から歩ける！）

２）プールを中央に配置し、住居棟をプールの周囲に配した「リゾート型」（バンコクでは珍しい！）

３）値段が手頃！部屋からプールにダイレクトアクセスできる２ベッドが１２００万円台、２フロア使える戸建感覚デュプレックスが１８００万円台！今どき平米単価１０万バーツ切ってるし…

文字にしても魅力が伝えにくいので、写真をご覧ください。

こりゃ、まじで欲しいっす。誰がみてもオンリーワン物件だから資産価値高いですね。

写真でみるように、竣工間近。いま２部屋売りが出てますけど、すぐ完売しちゃうと思います。

おはようございます。Manachanです。今回は、11月に全国各地で行われる、英国不動産セミナーのご案内になります。

一連の英国不動産セミナーは、私が理事を務めるIPC (International Property Consultants)という団体が主催するもので、東京のほか、名古屋、三河(西尾市)、福岡と、全国ツアーをやります。紹介する物件は、マンチェスター都心部に登場する新築レジデンスや、買いやすい価格帯（700万円台～）の学生寮などです。

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【IPC東京セミナー告知】（2016年11月）

11月14日（月）　名古屋・名駅・18時～21時・参加費3000円

11月15日（火）三河・西尾駅・13:30～16:30・参加費3000円

11月16日（水）東京・半蔵門駅・18時～21時・参加費無料

11月17日（木）東京・麹町駅・18時～21時・参加費3000円　⇔　詳しくはこちら

11月19日（土）福岡・博多駅・14時～16時・参加費2000円

詳細・参加方法⇒http://ipc.tokyo/ipc/wp-content/uploads/2016/10/IPC東京11月のセミナー告知-1.pdf

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話は変わりますが、私が2011年に立ち上げた「アジア太平洋大家の会」。来月のセミナー予定が決まりましたが、ドイツ、イギリス、カナダ…見事に欧米ばかりになりましたね。もはや「アジア」でも「太平洋」でもないじゃん、と言われそう。

11月はたまたま、こういうかたちになってしまいましたが、ニーズの高い東南アジアの物件も当然セミナーで扱っています（10月はラオスとカンボジアやったし）…

ただ、数年前に比べて、東南アジアセミナー開催の頻度やウェイトが減ってきているのは事実です。当時は我々位しか海外セミナーやる団体なかったけど、今は様変わりして、

オウチーノさんとか、

ＡＲＩＣさんとか、

資産デザイン研究所さんとか、

複数の団体が海外不動産セミナー開催するようになって、かつ、どこも東南アジア案件を主に扱ってますから、我々が必ずしも東南アジアに力を入れる必要のない時代になったのかな、という気がしています。

これからはアジアとか太平洋とか、エリアにこだわりなく、「不動産」「投資」として面白い海外案件を扱っていけば良いと思っています。他に真似されそうにないマニアックな場所も含めて…

こんばんは、Manachanです。今日は珍しく「気候」の話題で行きますね。

海外不動産とかロングステイに関する仕事をしていると、「より良い気候を求めて移動したい」という人々のニーズに、必然的にかかわることになります。

「日本の寒い冬を逃れて、ハワイや東南アジアに移住したい」とか、逆に、「蒸し暑い関東の夏を逃れて、北海道に季節移住したい」等々…

世界的にみても、寒さが厳しい場所から気候温暖で穏やかな場所への人口移動やバカンス需要は、経済的にも無視できないものがありますね。

これ、私にとっては新鮮な感覚です。というのも、より良い気候の場所を求めて移動することを、自分はこれまで考えたことがなかったからです。

私、どの土地にもすぐに順応してしまう体質なのでしょうか…これまでいろんな国、いろんな気候の土地に暮らしましたが、気候面で特に不満を覚えたことがありません。たとえその場所が、冬季は氷点下２０℃になる酷寒地であろうと、毎夏４０℃を超える酷暑になって庭の芝生が焼け焦げる土地であろうと、「ま、そんなもんかな～」、１週間もすれば慣れてしまいます。

いくら気候が厳しくても、昔から人間が住んでいる限り、その土地で快適に暮らす知恵やインフラがあるわけですから、余程の極地でもない限り、とりあえず住める自信はあります。

ただ、世界中いろんな土地に行くなかで、「どの気候が、多くの人間にとって一番快適なのか？」を考えたりします。現時点での結論は、

世界の大多数の人が好むのは、地中海性気候！

地中海性(Cs)気候。中学の地理の授業で習いましたね。この気候が分布するエリアは狭く、

・地中海沿岸（南欧～北アフリカ～西アジア）
・アメリカ西海岸
・オーストラリア西・南海岸
・チリ西岸、中央アジアの一部

…それ位しかありません。世界的にみて、なかなか貴重な気候といえます。

下にみるように、地中海性気候の分布帯は、必ず砂漠気候に隣接しています。したがって「乾燥」気味のカラッとした天気になります。

地中海性気候の特徴は分かりやすい。一言でいうと、「夏季少雨」、「冬季多雨」。

・夏季は、ほとんど雨が降らず、乾燥する。したがって数か月間、晴天が続く。
・その代わり、冬季に雨が降るため、緑が保たれる。

地中海性気候の地域には、世界的に知られたリゾート地や、シニアのロングステイ先として好まれる場所が多いですね。

・スペインのコスタ・デル・ソル
・イタリアのアマルフィ海岸
・ギリシャ・トルコのエーゲ海沿岸（コルフ島、ボドルム等）
・米国カリフォルニアのサンディエゴ周辺

こうしたリゾート地には、北の寒い国、日の短い国から、大勢の人が太陽を求めてバカンスに来ます。オンシーズンは夏季ですが、地中海性気候は夏季にほとんど雨が降らず、晴天が続くので、バカンスにはもってこい。暑いとはいえ乾燥してますから、日本や東南アジアの蒸し暑くて不快な夏とは違って快適、海風も涼しい。

場所や緯度にもよりますが、「海水浴できる位の暖かい水温」が保たれ、かつ「海風が涼しい」時期が、年間約７～８か月続くのが、地中海性気候の良さといえます。

たとえば、トルコ地中海岸のアランヤ(Alanya)は典型的な地中海性気候。海に入れる時期が４～１１月位まで、約８か月続きます。雨温図をみても、４～１１月は最高気温が２０℃を常に上回ります。冬場も東京みたいに寒くなりません。

１０月下旬の１０日間天気予報をみても、ずっと晴天、傘要らず。朝から２０℃超えなので半袖で過ごせますね。

地中海性気候エリアは、年間の晴天日数が３００日を超えるところが多いのが特徴。前述トルコのアランヤは３００日、スペインのコスタデルソルに至っては３２５日あると言われています。日本の場合、一番晴天日数が多い香川県でも２４９日(日本平均は２１６日)ですから、その差は歴然ですね。、

私は先週、トルコのアランヤに不動産視察に行ってました。朝から晩まで一日中、「天国のような快適な風」に包まれて、身体の芯まで癒されました。カラッとして、適度な湿度を含んだ風がイイんですよね。

東京に帰ってくると、地中海エリアと比べて、空気に過剰な水蒸気が含まれていると感じます。夏はサウナみたいにじめっと暑いし、冬は湿っぽくて芯まで冷える。秋の風は涼しいけどカラッとはしていない…ま、その気候にもすぐ慣れちゃうんですけど。

地中海の素晴らしく快適な気候を味わいたい方は、是非、行ってみてくださいね。

最後に、「トルコ」をテーマとするセミナーを二つ紹介します。興味のある方、来てくださいね。

１）トルコリラＦＸと不動産投資のコラボセミナー（11/13日曜、私が講演します）

http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2016/20161113_ek/index.html

２）海外不動産投資成功塾(11/10木曜)

【海外不動産投資成功塾】第8回 11月10日 19：00～21：00 「地中海リゾートを満喫！ トルコ南部のリゾート地アヤンラのリゾート不動産事情を徹底解説」

こんばんは、Manachanです。

先日、都内某所の居酒屋で仲間数名と飲んでた時に、ちょっとした事件(?)がありました。その店は、値段が安くて味まあまあ、客対応はアルバイト任せで、安さゆえ大声で騒ぐグループが入りやすい…という、日本のどこにでもある居酒屋チェーンです。

我々数名が入った時は客も少なかったのですが、２０名くらいの大学生グループが入店してからアルバイト中心のホールが回らなくなり、頼んだものが２０分３０分待っても来ない。「ホッケと焼き餃子、もう随分前に頼んだんだけど、まだなの？」と何度か催促しても、「いま確認します…」みたいな要領の得ない答え、使えねえなあ。人手足りないから仕方ないと思いつつも正直イライラしてくる。こちとら腹も減るし…

こういう時に限って、ずいぶん時間が経ってからメシがドバっと一気に出てくるんですね。全員、腹一杯になった頃に、１時間以上前に頼んだ大きなホッケが出てきた。テーブルを見渡すと誰も要らないという。箸つけてないのにゴミ箱直行も実に勿体ない話。

「じゃ、うちの家族に食べさせます」と私が申し出て、ホール係のお兄さんに「ホッケ持ち帰るのでアルミホイルお願いします」と頼んだところ、これまでの口調と一転、キッパリ、持ち帰りは無理だという。

えっ、まじ？俺たちが金払ったんだから、持ち帰ろうと何しようと客の勝手じゃねえかよと思いきや、すかさず、仲間の一人が怒気を含んだ口調で、「店長呼んでこい！」と叫ぶ。

約１分後に、店長らしきお兄さんが来る。「すみません。お食事の持ち帰りはルール上できません」と、

「え、なんで！」

「食中毒みたいな問題起こしたら責任取れませんし…」

「店は関係ないだろ！俺が持ち帰って、自分で判断して食うんだから、腹壊してもそりゃ俺の責任。」

「そんなこと申されてもお店が困るわけですし…」

てめえの店の都合なんて、聞きたくねえよ！押し問答してもラチあかないと思った私は、鞄からおもむろにビニール袋を取り出して、乱暴な手つきでホッケを投げ入れました。それを翌日、自宅のレンジでチンして食べましたが、当然ながらお腹の調子は快調です。

ま、これだけ書くと、我々が乱暴で無礼な客だと思われるかもしれません。普段、接客業で横暴な客と対峙しておられる読者の皆様から反発を買う可能性もあるので、前もって弁明しますと、「モノは言いよう」…です。つまり、店長なる若いお兄さんが、もう少し上手に我々とやりとりしていれば、こちらも腹を立てることもなかったし、衛生に配慮しての持ち帰りお断りルールに従っていたと思いますが、店長が客の立場に立たずに、組織の都合を前面に出す言い方をするからトラブったんですよね。

私はアジア、アフリカ、中米…発展途上国の小汚い屋台メシを、手当たり次第食っても腹壊さない、鉄の胃袋を持つ男。だから、日本の衛生的な環境で、しかも火を通した食べ物でお腹を壊す可能性があると言われても、それは我が想像力の範囲を超えることです。

ま、世の中には胃袋の弱い人がいて、ホッケ食べて腹壊すことがあるかもしれません。でも、店内で食べてお腹壊したならともかく、自分の判断で家に持ち帰ったら、さすがに店も責任とれないから客の責任でしょ。その人がいつ、どんな状況で食べるかなんて、店がコントロールできないことなんだから。

ですが、この居酒屋がここまで頑なに、持ち帰りを拒むということは、きっと、理由があるのでしょう。「持ち帰ったもの食べて腹壊して、クレーム入れる奴が日本には相当数いる」ということなんでしょうね。持ち帰ったのは自分の責任なのに、店に責任をとらせようという思考もまた、私の想像力の範囲を超えることです。

でもよく考えれば、それが日本社会の責任意識というものなのでしょう。どこからどこまでが店の責任で、どこまでが客の責任なのか、その仕分けが明確でない。少なくとも、社会的コンセンサスが取れていない。そんななかで、なんとなく「事業者が責任をとるべき」みたいな雰囲気になるのが、良くも悪くも日本らしい現象。

英語でいうProceed at your own risk(ご自身の責任でおやりなさい)という意識が、日本社会にはないんですよね。たとえば、立ち入り禁止区域に入って崖から落ちて死んだ奴がいたらそいつの責任…にはならずに、管理者の責任（しかも、限りなく無限に近い責任）になっちゃう。役所もそんな責任取ってられないから、「禁止」、「禁止」のルールをたくさんつくるわけ。

居酒屋メシを自分の判断で持ち帰って腹壊したらそいつの責任…とはならずに、なんとなく居酒屋の責任になっちゃう日本だから、皆、自分の商売を守るために持ち帰り禁止にするんだよね。日本の外に出れば、多くの国で、外食して食べ残しを持ち帰るのは当たり前だから、たぶんこれは「日本の常識、世界の非常識」（余談ですが、私の住んでたオーストラリアでは、外食の持ち帰りをDoggy Bagって言ってたなあ。後日、それはダサい言い方だと米国在住の友人に笑われた…）

そんな日本で、私はビジネスをしています。しかも「不動産」という、トラブルになりやすい事業をしています。責任の所在が曖昧ゆえ、事業者やサービス提供者に無限責任が課されがちな社会風土のなかでビジネスしていることを再度認識して、気をつけようと、思いました。

こんにちはManachanです。今回は先週不動産視察した「ドイツ」ねたで書きますね。

今回、キーワードとなるのが、「ブルーバナナ」(Blue Banana)。ヨーロッパで産業と人口が特に集積した場所を指します。具体的にはイギリス中南部から、オランダ・ベルギーを経て、ドイツの西部～南部、スイスを経て、イタリア北部に至る、バナナの形をした一帯です。

ヨーロッパ西部～中部の９か国に跨がり、人口１億人を超えるブルーバナナのなかで、「ドイツ」のプレゼンスが特に目立ちます。ドイツこそ、ブルーバナナの真ん中にあって、かつ一番大きな面積を占める国。名実ともにヨーロッパの産業中心地といえます。

なお、ドイツとともにEUを支える国「フランス」は、東部の一部を除いて、ブルーバナナとはほぼ無縁の位置にあります。余談ですが、ブルーバナナという言葉は、1989年にフランス人がつくったんですね(banane bleue)。

ブルーバナナに沿って、ドイツ国内に、４つの主要産業都市圏があります。北から順に、

・デュッセルドルフ～ケルン
・フランクフルト
・シュツットガルト
・ミュンヘン

上記の全てが、強い産業基盤を持ち、栄えています。日本でいえば、「太平洋ベルト地帯」に沿って、東京、愛知（名古屋）、大阪、福岡の４大都市圏があるのと、構造的には似ています。

私は先週、ドイツのデュッセルドルフを中心とした「ルール地方」で、不動産視察をしていました。この一帯は、巨大都市こそないものの、人口数十万人の産業都市が多数集中する、欧州一人口密度の高いエリアの一つ。まさに「ブルーバナナの核心部」。

・大都市：人口６０～１００万人（ケルン、デュッセルドルフ）
・上位の中堅都市：人口４０～６０万人（エッセン、ドルトムント、デュイスブルク、ボーフム）
・中堅都市：人口２０～４０万人（クレーフェルト、ヴッパ―タール、ゲルゼンキルヘン、オーバーハウゼン、ヘルネ、メンヒェングラートバッハ等、多数）

この辺を車で走っていると、感覚的には「愛知県」あたりと似ています。東京・大阪のように高密度に都市化されていないかわりに、１０～２０㎞毎くらいに比較的大きな都市があって、その間には農村地帯が広がる…という感じ。あえて言うなら、「ケルン＆デュッセルドルフ」が「名古屋市」、「エッセン、ドルトムント等」が「豊田、岡崎、豊橋、刈谷、一宮などの中堅都市」に近いイメージですね。ルール地方が製造業中心という点も愛知チック。

ドイツのなかで、産業の栄えた地域はルール地方だけではありません。むしろ、それより南のミュンヘン、シュツットガルト、フランクフルト等の方が裕福で失業率も低い地域といえますが、それらと並んでルール地方も「ブルーバナナ」を構成し、相対的に雇用機会に恵まれていることは間違いありません。

ドイツ国内「ブルーバナナ」には、旧東独エリアから、多数の人々が移住してきます。下の地図をみると、旧東独エリアはベルリン、ドレスデン、ライプチヒなど一部を除いて、ほぼ全てのエリアで人口減少が進んでおり、統一以来の２０数年で２割近くも人口を減らしています。その背景には、旧東独の失業率が10数％と高い状況があります。「職」を求めて人々は西と南へ移動するのです。

日本国内の、北海道、四国、九州といった地域から、職を求めて東京、名古屋、関西、福岡等に人々が移動すると同じ構図ですね。

EU発足に伴う、共通通貨ユーロの採用、そしてユーロ域内における人々の自由な往来が、「ブルーバナナ」集中にさらに拍車をかける面もあります。

下の地図で、青い色の国が「ユーロ」採用国ですが、欧州内だけで１９か国の通貨として採用されています。その「ユーロ圏」の中心にあるのがドイツです。

下図の青い色の国々は、「シェンゲン協定」で入国審査なしで自由に往来できる範囲を指します。行き来が自由ならば当然、雇用機会が多くて給料水準の高い地域に人々が移動するのは自明の理。欧州のなかで、産業が遅れて雇用の乏しい東欧や南欧の人々は、職を求めて「ブルーバナナ」、特にドイツを目指します。

こう見ていくと、EUの枠組みのなかでドイツが経済的に一人勝ちになるのは、当たり前だと思います。日本のなかで人々が東京をはじめとする都市圏に集まるのと同じことで、EUという大きな規模で、ドイツに人やビジネスが集まる構図になります。人々の往来を自由にしている以上、それが自然な流れといえましょう。

EU各国の人々がドイツ人になりたいとか、ドイツ文化が好きで来てるというよりは、ドイツに仕事があるから来るわけです。ドイツ(ブルーバナナ)側からみると、旧東独や、あるいは東欧・南欧の周辺国から、より安い賃金で労働力を雇えるわけで…こりゃ、ドイツだけ景気良くなるの当たり前ですな。

今年6月、英国人はEU脱退を選択しました。EUという「ドイツだけが得する枠組」を見限ったともいえるでしょう。北米、オセアニア、インド…世界各地に、英語経済圏を形成してきた、その自信が背景にあるのでしょうね。

ま、そんな感じで、EUのなかで独り勝ちしがちな昨今の独逸（ドイツ）、不動産投資の面でいえば、結構面白いと思います。デュッセルドルフ・ルール地方しか見てませんが、とにかく、ヨーロッパ中からやって来た人々の賃貸需要が強く、住宅供給が全く追いついていません。良い管理会社と巡り合えればの話ですが、マーケット的にいうと空室リスクほぼゼロですね。

そのドイツをテーマとする不動産セミナーを、11月4日(金)、東京で企画しました。利回りの良い(ネット7％以上)物件だけ紹介いたします。興味ある方は是非、お越しくださいね。

11/4 ドイツ不動産～収益性と投資のポイント徹底解説@東京

おはようございます、Manachanです。不思議な縁で、私はいま、トルコ南部の地中海リゾート都市アランヤ(Alanya)という街にいます

アランヤの場所は、この辺です。

私みたいな奴が、地中海のリゾート満喫なんて、柄にもないことしてますが、

でも、百聞は一見にしかず。まじで悶絶するくらい、素晴らしい場所でした。

ハワイのワイキキに、ヨーロッパテイストを加えたような、活気あるメインストリート

アランヤに居て、何が素晴らしいのか。とにかく、風がものすごく気持ち良いのです。穏やかな地中海から吹き寄せる、適度な湿気を含んだ涼しい風が、天国のように心地良い。Wind here is simply heavenly!

この風、日本から東南アジアにかけての、ベトベト多湿な世界では味わえません、乾燥した地中海性気候だからこその、独特の涼しさを適切な湿度を併せ持ち、この風に包まれているだけで全身リラックスできます。

ここまで心地良い風、地球上では「ハワイ」でしか体験したことないです。ここ地中海アランヤの風は、ハワイと比べても勝るとも劣らない素晴らしさです。
ハワイと違って、アランヤには2000年を超える都市としての歴史があり、その遺構も多数残され、観光地として奥深い魅力になっています。アランヤは紀元前2世紀、この街がアライエと呼ばれた頃から、都市としての長い歴史があります。

太古の昔から文明の十字路であった地中海に突き出した絶好の要害。アランヤの岬の上に建てられた城は、古代ギリシャ、ローマ帝国、セルジューク朝トルコ、オスマン朝トルコと、その主を変えてきましたが、この城から見下ろす地中海の風景はいつも変わらなかった。

素晴らしい気候に恵まれたアランヤは、歴代王朝の保養地であり続けました。言い換えれば歴代の王様や家来たちによって、遊び方、楽しみ方が開発されてきました。
アランヤでは、一年で9〜10ヶ月、遠浅の海で泳げるのはもちろん

海岸から車で20分も内陸に行けば、こんなに山深い景色も広がり、

涼しげな渓流を活かした「川床レストラン」も多数あり、京都貴船にもありますがそれよりずっと安い値段で、トルコの誇る肉料理が楽しめます。飛び込み、水遊びも可能。

1999年に発見された洞窟には地底湖もあり、幻想的な景色が眼前に広がります。

とにかく素晴らしい場所でした。ここに来るなら最低1週間は過ごしたいですね。もとい、住みたいですね。

アランヤに魅せられたヨーロッパ人は数多く、ドイツ人、ロシア人を中心に、外国人3万人がアランヤに家を購入し、自らのホリデーハウス、終の棲家として使っています。アランヤの人口30万人に占める外国人の割合は多く、トルコ語の他、英語、ドイツ語、ロシア語などが、当たり前に通じる国際都市になっています。

アランヤには年間300万人の観光客が訪れます。この街だけでトルコ全体の観光外貨収入
の1割近くを稼ぎ出し、また同国の外国人による不動産購入の3分の1はアランヤで起こっています。

1980年代から観光開発が始まったアランヤは、すでに観光地として完成されていますが、今なお、さらなる拡大を遂げています。
約120km離れた隣町のアンタルヤ国際空港では、欧州主要空港への直航便がすでに就航していますが、アランヤから35km最寄りのガジパシャ空港からも来年から欧州各地への直航便が出る予定で、アクセスがさらに改善します。また、アンタルヤ〜アランヤ間の高速鉄道も計画されています。

「日本人にとってのハワイ」が特別なリゾート地であるように、「欧州人にとってのアランヤ」も特別な存在のひとつになりつつある感があります。地中海には他にもスペイン、イタリア、ギリシャなどにリゾートが多数ありますが、そうしたメジャーリーグの一つにアランヤがなっていくのでしょうね。

アランヤの地で、不動産はまだ安く、すでに建築済の優良物件で、地中海から歩いて5分くらいの海の見える場所で1ベッドルーム900万円位から。

1500〜2000万円出せば、家族で住める2ベッドルームが視野に入ってきます。1ベッドで60〜70平米、2ベッドで100平米超と、面積もゆったりつくってあり、ハワイはもちろん、タイやフィリピンのリゾート物件に比べても割安感を感じます。

ホリデイハウス(バケーションレンタル)や、ホテル運用もできなくはないですが、アランヤの素晴らしさを体感したら、正直、この地で投資なんてやりたくない。

要は、人に貸すのがもったいないです。自分や家族、友人たちで使うために、この地の一角を持ちたいと思います。

豪華絢爛な共用施設、賃貸に出すなんてもったいなさすぎる。

地中海にしずむ夕陽もまた、格別でした。

こんばんはManachanです。欧州視察旅行2日目、いまドイツからトルコに移動中。

日本に住んでると実感しにくいですが、欧州に来るとドイツ〜トルコ間の人の移動量は半端ないですね。ドイツ国内には何百万人のトルコ人移民、労働者やその家族が暮らし、国もとの家族親戚、友人との交流で行き来する人がとても多いのです。

私が訪問したデュッセルドルフは、ドイツの中では大都市とは言えませんが、社会科の教科書に出てきた「ルール工業地帯」を控えた土地柄、トルコをルーツとする住民が昔から多い。デュッセルドルフの空港から、トルコの大都市のみならず、中堅都市に向けても、直航便が多数発着しています。

あと、気候の厳しいドイツに暮らす人が、地中海の陽光を求めて移動するバカンス需要も旺盛です。トルコの地中海岸は、スペインやギリシャ、イタリアと並んで、ドイツ人に人気の旅行先。ハワイに行きたがる日本人を彷彿させますね。
本題に戻って、ドイツの不動産事情。昨日、デュッセルドルフ周辺のデュイスブルク(Duisburg)、ゲルゼンキルヘン(Gelsenkirchen)、ヴッパタール(Wuppertal)の各都市で、収益不動産を7〜8ほど、視察しました。

この辺の土地勘がない方も多いと思うので、説明しますね。

* 州都デュッセルドルフ、最大都市ケルンを中心に、エッセン、ドルトムントなど中堅工業都市が多数連なるノルトラインヴェストファーレン(NRW)州は、ドイツ最大の人口密集地域で、ドイツ全体の20%以上、人口1800万人が暮らす大都市圏。
* とはいえ、中堅都市の集合体なので、東京みたいな密集感はない。あえて日本にたとえれば、静岡市と浜松市、豊橋市、岡崎市、豊田市が、20km毎に隣り合ってる感じかな。

* それぞれの都市は、鉄道、高速道路（アウトバーン）によって効率的に結ばれている。大きめの都市には地下鉄があり、中堅都市にはそれぞれ市電やモノレールがある。
* 基本的にクルマ社会で、通勤通学客の都市間移動が多い。例えばエッセンに住んでデュッセルドルフに通勤する人は多いし、その逆パターンもある。

都市と都市の間には農村地帯や森林も広がる

環境の優れた美しい都市ヴッパタール、名物は逆さ吊りモノレール

デュッセルドルフ旧市街の洗練された都市景観

各都市間は密な鉄道網で結ばれ、利便性が高い

NRW州はドイツのなかでは、比較的繁華で産業基盤が強い地域といえますが、州内にはバラエティ豊かな都市が連なり、土地柄も様々。デュッセルドルフなどホワイトカラーの高給取りが多い、洗練された近代都市もありますし、山と緑に囲まれ落ち着いた住環境を誇るヴッパタールもあれば、またデュイスブルクやゲルゼンキルヘンのように、工業都市的性格が強く中近東、東欧系住民が多いエリアもあります。

不動産の売買や賃貸価格でいうと、デュッセルドルフはミュンヘンやフランクフルトと並び、国内で最も高い部類に入りますが、そこから30km弱離れたデュイスブルクに行くと面積あたりの家賃が半分、売買価格が3分の1以下の世界。つまり、賃貸利回りはデュッセルドルフを出て周辺都市に行った方が高くなります。

ドイツ都市部のグロス賃貸利回りは3～7%と、先進国の平均的レベルですが、デュイスブルク、ゲルゼンキルヘン等、NRW州内の工業都市だと7～12%が当たり前になります。

嬉しいことに、ドイツは日本と違って、「利回りの高さ」=「空室リスクの高さ」とはなりにくい。特にNRW州は各都市に産業や雇用機会がある上に、住宅需要に対して供給が不足しているので、空室リスクが低い。人口増加率は高くないですが、環境景観規制が厳しく、旧い建物を壊したり新築住宅を建てるのが難しいのです。

またドイツ人の国民性として住宅保有意欲が概して低い。一生賃貸で良いと考える者も多く、国全体の賃貸比率が約60%(持ち家率が40%)というのも、空室率の低さに拍車をかけています。私が信頼する現地管理会社は、「管理物件200戸ほどあるが、1ヶ月以上空く住宅はほぼない」と言ってました。

またドイツ政府も、賃貸志向の強い国民が安心して暮らせるように、強い入居者保護政策を実施しています。たとえば、
「ドイツの賃貸借契約には期限が定められていない。入居者は家賃滞納等の問題を起こさない限りずっと住み続けられる」

「家主は3年間で賃料を15%以上上げてはいけない、また家賃値上げには相当の理由が必要になる」

「自分が住む場合を除き、入居者を追い出してはならない」
賃貸志向の強さと、賃借人保護の制度ゆえ、ドイツの不動産価格は周辺諸国と比べて上がり幅が緩やかになる傾向があります。マーケット特性としては、キャピタルゲインは狙いにくいが賃料収入が安定しやすい。日本に近い状態ですね。

前述の現地管理会社は、NRW州内で「年間の値上がり率2%」＋「ネット利回り7〜8%」の収益物件を販売しています。これで空室や家賃下落の問題がないのなら、投資物件としてかなり良いですね。

安いものは300万円台からあるので、試しにひとつ買ってみようかな。

なお、今回のドイツ訪問、きっかけをつくってくれたのが、先月末、北京での不動産展に出展していたドイツ不動産会社BMG Invest社の中国人社員(女性、ドイツ在住)。

彼女は私に、「物件は良いのに、中国人にはなかなか売れないのよ」とこぼしていました。なぜなら、

– 中国人は移民を希望する者が多いが、ドイツは欧州のなかでも移民ビザが取りにくいことで有名。

– 中国人はキャピタルゲイン志向が強く、5年間で2倍の値上がりを期待したりするが、ドイツの状況から考えて、それは到底望めない。

逆にいうと、賃貸収入をコツコツ稼ぐタイプが多い日本人大家にとって、ドイツ不動産は向くのではないでしょうか。

また、日本人は海外移民したい人が少ないから、ドイツの移民ビザ規制が厳しくてもデメリットにはなりませんし。

住宅供給不足で空室問題がなくて、家賃や不動産価値の下落リスクもほぼない。それでネット7%以上で回って、家賃はユーロで入金。しかもグロスの取得金額が低いのであれば…これが日本人に売れない理由はないと思うのです。

ドイツの場合、購入時の諸費用は高めですけど(約10%)、長期投資するならそれを補って余りあるメリットがありますね。

最後に、今回視察した物件をいくつか紹介します。

一棟アパート約3300万円、4階建て、ネット7.8%、6室満室賃貸中、改修したばかり

区分マンション一室約350万円、4階建の2階部分わネット8.5%、賃貸ついたばかり

こんにちはManachanです。成田から11時間半の空の旅を終え、トルコはイスタンブールにやってきました。この空港で乗り換えてドイツに向かいます。

今回は、「海外不動産投資における間違えない物件選び」というテーマで持論を書きます。今回は結論から先に言いますね。

命題1）国選びより個別物件の見極めが大事
命題2）現地不動産投資家の真似をしよう

【命題1】なぜ、個別物件の見極めが大事なのか？

2010年頃から日本で始まった「個人投資家向け海外不動産セミナー」。その大部分は「国選び」、つまり「なぜ◯◯国に投資するのか？」というフォーマットで行われます。典型的には、

– 日本と違って人口増えてる国だから
– 日本と違って経済成長とインフレしてる国だから
– 日本と違って伸びしろの大きい国だから

そんな論法で「◯◯国の不動産をオススメ」するわけですが、こういうセミナーは早晩、時代遅れになると私は思います。なぜなら、「◯◯国のなかで、なぜこの物件を選ぶべきなのか？」というミクロな個別論がない、或いは極めて貧弱だからです。

今のところ、良くあるパターンは

– 現地の大手デベロッパーが手掛けるプロジェクトだから安心
– 現地の、信頼のおけるパートナーと一緒にやっているから安心

つまり、「海外では何を買うかより、誰から買うかが大事」だと言っているわけです。確かに、海外での実物投資なので現地パートナーは欠かせませんが、それだけでは「不動産投資」セミナーとして意味ある内容になりません。特に大事なポイントが、

– 現地パートナーが、不動産投資家として確かな物件選球眼を持っているかどうか不明

もしその人物が、当該国における不動産投資で実績をあげ、資産を増やしてきたならば、たぶん信頼できるでしょう。

或いは、その人物が物件の所在エリアの特性、賃貸需要、想定賃料、中古の売買マーケットがあるのか？地域相場と比べて割高か割安か？といったミクロな個別論を客観データの裏付けと説得力をもって語れるなら、たぶん信頼して良いでしょう。

もし、その視点が希薄、貧弱であるならば、「リテラシーの低い客相手に投資価値のない物件を販売するセミナー」と、内容的に差別化できなくなってしまいます。

【命題2】なぜ、現地不動産投資家の真似をすべきなのか？

先ほど言った「リテラシーの低い客相手に投資価値のない物件を販売するセミナー」。日本の場合は「サラリーマン向けの都内新築ワンルームセミナー」や「地主向けの土地活用アパート新築セミナー」が典型的なコンテンツになります。

私自身を含め、日本国内の不動産投資で資産を増やしている投資家は、上記のような物件には、まず手を出しません。そんなもの買っても、おカネにならない、資産が増えないと、知っているからです。

しかし、その「不動産投資家としての常識」がない者が講師になって、知識リテラシーの低い者に対してレクチャーする時、(我々からみて)驚くべき珍説、奇説が登場します。例えば、

-日本の人口は減っても、東京の人口は減らない。世帯数はむしろ増える。

-東京の不動産相場は、ロンドンやニューヨーク、シンガポールといった海外都市に比べてまだ割安で、上がり目がある。

-マイナス金利時代で、資金調達コストが安くなった分、物件価格は上がる。

そんなもっともらしいマクロな話をした挙句、売りものが例えば「グロス利回り3%台、3000万円超の都内新築ワンルーム」だったりすると、どうなる？

余程きちんと説明しない限り、結果的に多くの人の懐具合を傷つけ、最悪、人生を狂わすのではないかと、老婆心ながら心配してしまいます。投資はもちろん自己責任ですけど、不動産的にもっとまともな情報が出回って、よりマシな判断ができる日本になって欲しいです。

海外の不動産でも、全く同じことが言えます。

-現地の不動産投資家が全く見向きもしないような投資価値の低い物件を、事情を知らない日本人に売ってませんか？

-現地マーケット視点でみて投資価値が低いことを自分でも良く理解しないまま、売ってませんか？

海外、どの国でも、現地の不動産投資で利益をあげている投資家がいるはずです。

バングラデシュとかミャンマー、カンボジアのような後発の新興国では、土地の値上がり益を取る、あるいはデベロップメントして成功するパターンが多いでしょうが、

タイのバンコク位、成熟した都市になれば、土地投資の他、コンドミニアムや戸建を良いタイミングで安く買って、保有して高く売り抜けるみたいな、日本での不動産投資に似たパターンの話も増えてくるでしょう。

例えば、日本の関東地方を拠点とする不動産投資家なら、「埼玉県の川口駅の駅力が、周辺の赤羽や蕨、鳩ヶ谷と比べてどれだけ高いのか低いのか？」とか、「川口駅徒歩圏の築10年のRCマンションがグロス利回り8%で出てたら’買い’なのか？その判断基準は何か？」みたいなことが瞬時に判断できるし、

それと同じように、バンコクの不動産で成功しているタイ人投資家も、似たようなレベルの会話ができるはずなのです。

これからの海外不動産セミナー、「なぜタイに投資すべきなのか？」なマクロ論にとどまらず、「オンヌット駅とバンチャーク駅の駅力や収益性の違い」、「ペチャブリー駅周辺の賃貸客層や想定賃料、近隣のコンドミニアム供給戸数と需給バランス、弊社販売物件が勝てる理由」といったミクロな不動産話をできる会社や講師が、リテラシーの高い投資家に選ばれていくと思います。

不動産投資はマクロより、ミクロの方がずっと大事なのだから…

こんばんはManachanです。今週木曜日からのドイツ・トルコ出張の準備含め、やるべき仕事がとりあえず一段落して、時間ができたので只今ブログ量産中。今回は、「自営業主」と「サラリーマン」の「人間関係の結び方の違い」に焦点を当てて書いてみます。

先日、なかなか興味深いコラムを読みました。

「好きなことをやってると、嫌われる」という事実。

賛否両論ある内容と思いますが、言ってることは、そう的外れとは思えません。キーワードをいくつか引用します。

～好きなことをやってると、嫌われる～

～成功した起業家たちがひとクセもふたクセもある～

私は、サラリーマン１９年やった後、独立して、自営業主として４年の歳月を過ごしました。気楽な一人会社の社長やってて良いことも悪いこともあるけど、自由な働き方が私の気質と合っているので、たぶんサラリーマンに戻ることは無いんだろうなと思います。Once you become your own boss,  it will be  “one way ticket”.

自営の身になって、初めて気づく、自分の性格というものもありますね。私の場合は、

・実は極めて「勝気」な性格だった。

・実は思い切りが良く、進むも退くも、一瞬で決断する性格だった。

サラリーマン時代は会社の名刺もらってチームで仕事してたから、職場で「ケンカ」などできなかったけど、自営になると、結構な頻度でケンカ、ガチバトルしてます。

私、表面上は牧歌的なルックス、話し方も穏やかだし、怒る頻度も少ない方だと思いますが、何らかのきっかけで怒りのスイッチが入ると、「勝気な性格」ゆえ「全身戦闘モード」になって、一気にケンカ、破談…みたいなことになりがち。

その際、「思い切りが極めて良い性格」ゆえ、一瞬にして「こいつとの人間関係、終わりにしてOK!」なる脳内指令が出る。その一秒後、派手にマジギレ、ガチンコして、The end…となる。

それでも、壊れた人間関係以上に、良い人間関係を新たに結んでいるので、孤独な感じはしないし、嫌われている実感も今のところありません。

サラリーマンと自営業主では、仕事上の人間関係に関する考えが、かなり違うんだと思います。

一般論として、サラリーマンは、一緒に仕事する人を選べません。そして、給料は毎月振り込まれます。だから給料を得るために、目の前の人間関係を無難にこなして（我慢して）頑張ろうという力学が働きます。

逆に自営業主の場合、お金の稼ぎ方、時間の使い方の自由度が高く、一緒に仕事する人間も自分で選べる余地が大きい。その代わり、収入の保証はありません。それでも生活費を稼がなくちゃなりませんし、仕事に使える時間も有限です。したがって「収入に結びつきやすい、かつ、費用対効果の高い人間関係」を自分の判断で選ぶことになります。

私たち自営は当然ながら、「お金にならない仕事」や、「めんどくさい人間関係やコミュニケーション」が大嫌い。特に嫌なのが、

・やたら細かい性格の人と一緒に仕事すること

彼らは往々にして、

・細かい業務・役割分担、スケジュールを決めるように要求してきます。

・仕事がまだおカネにならない段階なのに、「形」から入りたがります。

・どうでもいい些細なことで、報告、連絡、相談をしてきます。

彼らはおそらく、そんなスタイルで仕事することが有能・効果的だと思い込んでいるか、あるいはそういう職場環境で長年過ごしてきたんだと思いますが、自営業主から言わせると、面倒臭いことこの上ない、

「こいつと仕事してたって、結局カネにならない、時間もったいない」と判断すれば、彼/彼女との人間関係を切らねばなりません。実際私は、独立以来、自分にとってマイナスな人間関係を、果敢にバサバサ切ってきました。

私が今後５年、１０年と、自営業主として歳月を重ねると、サラリーマンの友人から、ひと癖もふた癖もある人間だと思われて、敬遠されることも多分あるんだろうなと思います。

自営な私は人間関係でほぼ我慢しないけど、多くのサラリーマンは我慢しながら頑張ってるわけだから…先ほどの文章から引用すると、

～「あんなやつじゃなかった」という言葉を投げつけられる～

～「大人になれ」と言われる～

そういうこと言う人の気持ちも、理解できます。でも気にしませんけどね。所謂「大人」じゃない方が私にとっては幸せだから・・