Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

こんにちはManachanです。タイ出張もいよいよ最終日、日本へ帰国する同行者を横目に、私ひとり、重要なミッションのためバンコクを離れ、バスに乗ってパタヤに向かいました。そこで、

•  私の買ったコンドミニアムの引き渡し
• 「リゾート民泊」運用に向けて業者との打ち合わせ

を全て終え、充実感で心を満たしてバンコクに戻ったところです。

リゾート運営会社代表（インド出身A氏）とツーショット

コンドミニアムCity Center Resiences全景

部屋の引き渡し。北朝鮮出身ロシア人M嬢が笑顔でサポート

私の買ったCity Center Residenceという物件は、地元パタヤの中堅デベロッパーMatrix社が建てたものです。同社はパタヤに特化して15棟ほど建ててますが、そのほとんどを郊外のジョムティエン海岸やプラタムナック地区で建てており、

セントラルパタヤと呼ばれる市の中心地に建てたのは同社にとって初めてのこと、喜び余ってCity Centerという名をつけたようです。

だけど良く考えたら、「一応セントラルパタヤだけど、少し奥まった住宅地っぽい場所」で建てており、Base Condoみたいな本物の中心地に建つコンドミニアムと比べると立地が落ちるのは否めず、大通り(3rd Road)からの入り口も分かりにくいため、建つ前には、「こんな場所で、果たして賃貸運用や転売できるんだろうか？」と、正直不安でした。

パタヤに先だち、私はバンコクで所有するコンドミニアムを、日系の不動産業者に民泊運用してもらっていました(今では民泊できなくなり普通賃貸に切り替え)。しかしパタヤという場所では日系業者のプレゼンスがないため、完成数ヶ月前は、「パタヤで欧米人経営の民泊管理業者を早く探さないと、引き渡し受けても塩漬けになってしまう」と焦ったものです。

でも、救いの神は意外な国から現れました。その名は、「インド」。

きっかけは、2015年。インド人の富豪S氏が、City Centerを40戸まとめ買いして(すげー‼︎)、その運用方法を、バンコクで営業するインド系のホテル業者と旅行会社に打診したことに発します。

6ヶ月間のプランニングの末、ホテル業者が撤退し、旅行会社が残りました。同社代表A氏の提案は、「コンドミニアム総戸数3棟668戸のうち、半分以上の部屋を借り上げて、スケールメリットを生かした旅行者向け短期貸し」と 、「コンドミニアム付設のプールバー、レストランの運営」、「パタヤで各種ツアーの運営」…それにいたく感動した富豪S氏は、さらに40戸買い増して、全80戸のオーナーになりました(何という財力‼︎)。

私もA氏と何度か意見交換しましたが、彼の事業構想は、単なる「部屋をAirBnBに出して短期貸し」とは根本的に違う、旅行会社のノウハウを生かした統合リゾート運営であり、収益性も桁違いに良い。さらに、タイの法律上、違法にならない工夫も当然している。

あと試算を見ましたが、どんなに保守的にみても私の部屋の場合ネット15%は回りそうです。パタヤという立地と、旅行会社によるリゾート運営はCity Center Residencesの資産価値向上につながると期待でき、私は大いに賛同しています。

いま、City Center Residenceの引き渡しが続々と進み、A氏は日々、物件オーナーから借り上げ契約を取るため、パタヤにほぼ常駐している状態。かつ、リゾート運営に必要な物資の大量仕入れはバンコクで行うので、両地を行ったり来たりで大忙し。

彼が急ぐ理由は、リゾート民泊稼働を4月の「ソンクラーン休暇」に間に合わせ、利益を最大化する為です。それは当然、我々オーナーの金銭的利益にも直結します。

A氏に散々ケツを叩かれ、建築現場もこれまでのノンビリペースとはうって変わって、急ピッチで作業を進めています。タイ人は一見怠け者に見えても、やる気になればちゃんと帳尻合わせられる人たちなんだと実感。

これから民泊稼働すれば、いろいろなことが起こるでしょう。備品の破損紛失や近隣トラブル、最悪、法律が変わって、リゾート民泊運営ができなくなる事態も想定されますが、それもまあ、よかよか。タイ不動産オーナーを楽しんできます。

パタヤでリゾート民泊のオーナーになってみたい方、興味ある方は、私にご連絡下さい。

おはようございます。Manachanです。タイ・バンコク出張、最終日の静かな朝を迎えました。

東南アジア新興国のなかで、タイは日本人のビジネス進出、駐在、旅行、ロングステイ・移住において、根強い人気を誇る国。首都バンコクは、東南アジアで（先進国シンガポールを含めて）、日本人の在住者が最も多い都市でもあります。

私は国際不動産ビジネスに関わっています。他の東南アジアの国では、不動産人気の浮き沈みが激しく、不動産投資先として人気の国はここ数年、マレーシア→フィリピン・カンボジア→ベトナムと、常に移り変わってきましたが、ひとりタイだけは分厚いファン層がいるため、他国ほど大きな浮き沈みはないという印象です。

東南アジアのなかで、日本から一番近いわけでもなく、英語圏でもないタイという国に、多くの日本人が魅力を覚えるのはなぜなのか？

タイに魅力を覚えるのは欧米人も一緒。白い肌をした人たちが、大勢、タイ各地に暮らしています。英語が通じやすい国とはいえないのに、なぜか？その理由として、彼らがよく言うのは、「暖かい気候、安い物価、生活利便性や医療水準の高さ、食の魅力」等々。要は「物価が安い割に、便利な近代生活ができて、メシもうまい」のが良いのだと…

日本人にとっては、これに加えて、「タイ人の国民性や、宗教観」も大きな魅力であり、文化的な親近感を感じさせる要素なのだと思います。

私もタイ（特にバンコク）が大好きで、この３年間で１０回ほど来てます。仕事柄、いろんな国・都市に行きますが、行き先はやはりバンコクが一番多いかな。

不動産投資の面でも、いま基本的なスタンスは「新興国の物件は手じまいして、先進国の物件にシフト」ですが、新興国のなかでタイだけは、物件を増やしています。今日も午後から、パタヤで買ったコンドミニアム引き渡し、エアビー業者との詳細打ち合わせを予定しています。

タイは東南アジアのなかで、賃貸利回りがそう高いわけではないし、値上がり幅もベストではない、法制度面でも問題はまだ多く、近隣諸国と同様、住宅過剰供給の問題を抱え、人口も停滞し高齢化しつつある国ですが、それでも物件増やしているのは、単純に、タイが好きだからです。

フィリピンやマレーシアと同様、タイで不動産持っていると、日本ではありえないレベルのいろんな問題は起こります。でも、他の国で起こったら腹が立つのに、タイで起こると不思議と腹が立たないのです。その意味で、「海外の実物不動産投資は好きな国を選ぶのが大事」なんだなあと実感します。

また、「すでに都会でありながら、まだ開発・発展の余地が多いバンコク」に、不動産投資家として魅力を感じる面も大きいです。

タイ国内、特にバンコクで収益不動産買いたい日本人の方は、常に一定数以上います。でも海外なので、日本国内と比べて「情報の非対称性」が非常に大きいです。バンコクで暮らし不動産に興味ある方にとっての「常識」が、日本にはなかなか伝わらない、ないしは「大変歪んだ形で伝わってしまっている」ことが多い。

日本国内における、バンコク不動産に対する一番大きな誤解は、「バンコクの不動産はすでに高すぎる」…

いま日本のセミナーで販売されているのは、バンコク都心部、㎡単価15万バーツ以上の物件が多い。例えば、日本で誰もが知ってる財閥系不動産大手が、タイの不動産大手と組んで手がける物件の多くがその価格帯です。いま為替が１バーツ＝約3.3円ですから、㎡単価15万バーツは、円換算して50万円/㎡。坪単価にすると170万円ですね。

最近販売開始された、バンコク一等地（トンロー、プロンポン、アソーク等）の高級コンドミニアムは㎡単価30万バーツ超えも珍しくありませんので、そうなると坪単価340万円超。東京都内の便利な場所とそう変わらない値段。

「バンコクで物件買うと、日本人駐在員を入居ターゲットにできますよ～」、これをセールストークにする物件も多い。駐在員が賃貸する物件は、どんなに狭くとも最低20坪は必要ですので、

「㎡単価15万バーツ→坪単価170万円ｘ20坪＝3400万円」…これがバンコク不動産の実質的な最低ラインだと思い込んでる日本人が多い。でも、それは大きな誤解です。

バンコクは、東京とよく似て、同じエリアにごちゃごちゃと雑多な要素が入り乱れる都市です。貧富の差は大きいけれど、お金持ちと庶民の居住エリアがそう明確に分かれているわけではありません。例えば、東京の麻布・三田界隈に何億円もする高級マンションがあって、そのすぐ隣に老朽化した木造家屋や賃貸アパートもあって混在している…それと同じことが、バンコク都心近くの各地区でも起こっています。

それに加えて、バンコクは「暑い国で人々が歩かない文化」、「都心近くでもクルマ社会、渋滞もひどい」、「住民の収入格差が非常に大きい」、「都心部は東京以上に国際社会」、「日本以上に、人々がブランド好き」など、いろんな要因が重なるため、同じエリア、同じ最寄り駅でも住宅の売買・賃貸価格に大きな価格差があります。例えば、

・BTSの鉄道駅近くで、平米単価30万バーツで売り出し中の大手デベロッパーのコンドミニアムのすぐそばに、築2年の比較的キレイな中古住宅が、平米10万バーツで取引されている。

・鉄道駅からの距離が同じ徒歩5分でも、北側では平米20万バーツ以上の高額物件が即日完売するのに、南側では10万バーツ以下でも全然売れない。

・同じコンドミニアム、同じ棟でも、30平米のワンルームなら坪単価15万バーツで売れるのに、55平米の2ベッドルームは坪12万バーツ以下でも売れない。

・都心近くで大きな瑕疵もないのに、平米単価5万バーツを割るような激安物件も、市場に出回っている。

個別の物件や間取りによって、なぜそこまで大きな格差が出るのか？駅距離、クルマの利便、デベロッパーのブランド価値、ターゲット住民の収入属性、共用施設、グロスの価格帯、ローカルな需給状況…様々な理由があります。投資家として押さえておくべきポイントは、

・バンコクでは、3000万円以上の物件もあれば、300万円以下の物件もたくさんありますよ～。

・1000万円以下の物件は、手数料取れないから、日本人の業者はまず紹介しませんよ～。

・でも、1000万円以下でも、都心近くで良質な投資物件も探せばたくさんありますよ～。

・タイにも不動産相場があって、それより割安だと思えばタイの皆さんがすぐ買ってしまいますよ～。

バンコクは、都心部を中心に不動産価格が上がり、賃貸相場の伸びはそれなりなので、結果、利回りがどんどん下がっています（都心近くでグロス３～６％）。特に、平米30万バーツ超みたいな高額な物件を買う場合、それ以上の価格の伸びが期待できるかどうかは一般論として疑問です。「いま買えばどこ買っても値上がる」段階ではなく、勝つエリア、負けるエリアの二極化も進んでいるため、物件選びで間違えないためには、見極め能力が大事になってきています。

そんなバンコクで、良い投資物件を買うには、どうすればよいか？私の意見は、「需給バランスと商品特性と購入ターゲット」を考えつつ、「エリアを絞って定点観測」すること。「いろんな物件、売買事例を見た上で、相場より割安だと思えば素早く飛びつくこと」だと思います。要は、洗練された不動産投資家が、日本国内の収益物件探しの際にやると同じ行動を、バンコクでやればよいのです。

どのエリアに絞って定点観測すればよいか…それは、予算で決めればよいと思います。

・3000万円以上出せるなら、都心一等地（アソーク～エカマイ、シーロム～サトーン等）

・予算が1000万円台なら、都心近くで次の勝ち組になれそうな場所（オンヌット～ウドムスック、ラマ９等）

・予算が数百万円台なら、タイ人ローカルに需要のある地味な場所（ラムカムヘン、シーナカリン、ノンタブリー等）

加えて、大事なポイントは、

・相場より割安な物件は、収益物件として優れているけど、タイ人がすぐ買ってしまう。

・それを外国人が買うには、ハンディがある。逆にいえば、外国人が買いにくい物件ほど、良い物件である可能性が高い。

近い将来、「アジア太平洋大家の会」で、こんなセミナーを企画できればいいなと思っています。

バンコク「買えない」良質物件セミナー　

その心は、

相場より割安ゆえタイ人がすぐ買ってしまい、日本人に今すぐは販売はできないけど、近い将来、転売が出た時に買えるかもしれないお値打ちな収益物件を集めて、紹介するセミナー。幸運にもお値打ち物件のオーナーになれた方には、日本語で管理もばっちりできますよ～。

そういうセミナー、興味ありますか？「すごく興味ある、是非企画して欲しい！」という方は、その旨、私までお知らせくださいね。

最後に、ポッドキャストで、タイ・バンコクの不動産事情について音声で解説しましたので、興味ある方は是非、聞いてください（無料です）。

タイの不動産事情についてーその１

goo.gl/cDw8UQ
タイの不動産事情についてーその２（私も登場します）

goo.gl/Z1nMZs

おはようございます、Manachanです。いまマレーシアのクアラルンプールで乗り継ぎ中。今回は久々の語学ネタです。

昨日、1月28日は旧正月。中国でいう「春節」でしたね。私、縁あって「春節晩会」というパーティーに招待されました。ここに集まったのは、中国語教育で有名な相原茂先生を中心とする、教育界、出版界つながりの方々が多く、普段、不動産や投資ビジネスな方々とつるんでいる私にとっては、軽いカルチャーショックというか、良い意味で異業種交流ができた気分です。

NHK中国語講座などで人気の段文凝さんもいらしてました。近くでみると、女優さんみたいにきれいな方ですね。皆、彼女とツーショットの写真撮ってました。

基本的に、中国語学習とか研究というキーワードで集まった方々でした。こういう集団のなかで中国語というテーマを語る時、私は軽い違和感を覚えます。

それは、私の話す中国語に強い台湾訛りがあって、それがどう解釈されるかが、学術教育界の方々とビジネスマンとで大きく違うからです。

私は大学時代、台湾に留学して中国語を覚えました。留学中に台湾出身の彼女ができて、そのまま結婚してしまいました。今は二児の父となり、家庭では日々、妻とは台湾風の中国語で話しています。

こんな環境に居るから、私が中国語を話すとバリバリ筋金入りの台湾発音になります。関西人同士で結婚して家庭内会話がモロ関西弁の方々が関東に住んでもなかなか東京弁にならないのと同様、私と妻は中国大陸(大連)に数年住みましたが台湾アクセントは抜けません。たぶん一生直らんでしょうし、直す気もありません。

台湾訛りを意識していても、中国語での意思疎通やビジネスで別に不自由しないから、直す必要性を感じないんですね。あと文化的な劣等感も皆無。そもそも中国大陸で、台湾独特の発音や語彙は「かっこいい」と思われることが多いですから。

(あと、俺ら台湾の訛りは、少なくとも香港の連中が話す広東語訛りよりは断然、北京標準語に近くて通じやすいと思うし。)

台湾人が中国大陸各地で事業を展開し、鴻海や奇美電子、BenQ、統一食品といった台湾企業が大雇用主になってる今日、中華圏のビジネスシーンで台湾発音の中国語が揶揄されたり問題視されることは、私の知る限り、ありません。

しかし、教育学術という分野になると、また別の力学が働きます。日本人というノンネイティヴに中国語を教えるわけですから、広い中国のなかから「標準語」を選ばなきゃなりません。そして教育の必要から、標準語の発音や言い回しにこだわる必要が出てきます。

日本で中国語ラジオ講座とかに出てくるネイティヴの先生って、たいてい北京とか東北地方の出身者が多くて、台湾とか香港出身の人を余り見かけないのも、「北京標準発音」を打ち出す必要性から来ていると思います。

これまで会った中国語の先生のなかには、私の台湾訛りを問題視して、矯正しようとする方もいました。「你的发音要改一改」（君の発音直した方がいいよ）と言われたこともありますが、さすがに違和感がありますね。

私はビジネスマンだから、実用で通じりゃそれでいいじゃん、わざわざ直す必要ないじゃん、という感覚です。

そういえば英語だって、私の場合オーストラリアで覚えたから、英国や米国からみればやはり訛ってるし、当然自覚もしてます。でも英米人と問題なく意思疎通できるわけだし、英語なんて特に、ノンネイティヴ同士の意思疎通に使われる世界共通語なんだから、中国語以上に「通じれば、それでいい。発音なんて二の次」だと思います。

こんにちはManachanです。８日間の欧州出張からようやく帰国しました。実際の日数よりもずいぶん長く行ってた気がするなあ。

特にドイツへは、ここ３か月で３回も往復してます。今回は、ドイツに加えてポルトガル、スペインも回りました。私は「アジア太平洋大家の会」を名乗ってますが、欧州はもはや「アジア」でも「太平洋」でもない。そのうち、「アジア大西洋大家の会」に改名したりして。

欧州行きの仕事は（北米もそうだけど）、片道１０時間を超える長距離移動の上に、時差もあるからきついんですよね。例えば、スペインのバルセロナあたりで搭乗手続をしていると、日本まで「乗継含めてあと１７時間もかかるのか」と思うと気が重くなるし、「俺たち、身体張って仕事してるよな～」とつくづく思う。

欧州ビジネスは幸い、軌道に乗りつつあります。盟友・市川隆久氏と組んで仕掛けた「ドイツ収益不動産の日本向け直売サービス」は久々のヒット企画になり、今後も息の長いお付き合いになりそう。ポルトガルのリスボンでも良い投資案件を仕入れることができ、これからますます忙しくなりそうです。

これは喜ばしいことであり、同時に「悲鳴」の種でもあります。ドイツもポルトガルもスペインも、今のところは私の属人的能力（多言語能力や不動産知識）を使って推進してますが、我が身はたった一つだし、家庭もあるし、日本～欧州間の暴虐的な距離・時差を考えると、いつまでもこんなこと続けてられない。移動だけで身体がキツイ欧州の仕事は、近場の中国・東南アジアの仕事とは全く違う。

欧州ビジネスを伸ばしながら、私がラクになるには、どうしたら良いか？世界中を舞台とする仕事と、円満な家庭生活を両立するにはどうしたら良いか？…いろいろ考えるわけですが、結局は、この一言に尽きると思う。

欧州に、私の代わりになるスキルを確保する

具体的にいうと、

・欧州内に在住・在勤で、
・日本投資家相手のツアーアテンド、Ｑ＆Ａ対応ができて、
・現地パートナー企業とのやりとりや、法務・税務などの調査ができる

業務の内容・レベルを考えると、まぎれもなくプロフェッショナル・レベルの仕事になります。

・ビジネスレベルの日本語、英語は必須（あと、大陸欧州の言語も一つできた方が良い）
・不動産や投資、関連税務・法務の知識も必須
・日本のビジネスマナーや、顧客サービスのマインドセットも必要

そういう優秀な人材に、いかにして出会えるのか？どうやって採用するのか？日本から遠隔でどうマネージするのか？…簡単ではないですが、人材の問題を解決しないとビジネスは伸びないし、やるなら早く取り組んだ方が良い。おそらく、短期的には、

「現地で日本語の通訳アルバイト　+　私or市川さんが出張ベースで対応」というかたちになるでしょうし、

長期的には、

「日本で優秀な人材を正社員として採用し、欧州に常駐させる」
「現地採用の社員と組み合わせて、ビジネスオペレーションを確立する」

ということになるんでしょうね。あと何年かかるのかな？いずれにせよ、事業の発展に合わせて、経営者としてやるべきことはやります。

昨晩、妻と「仕事と家庭の両立」について本音で話しました。娘の不登校問題もくすぶるなか、父親として、日本を長く留守にするわけにもいかない。でも、欧州ビジネスは伸ばしたいし、お客様の期待も大きい。だから、

・私が居なくても回るような現地オペレーションの構築をはじめている
・でも時間とお金の制約があるなかで徐々にすすめているので、軌道に乗るまでには多分１年くらい時間がかかる

それを話して、おおむね納得してもらいました。仕事でも家庭生活でもうまくやりたいですもんね。

こんにちはManachanです。いま、ポルトガルの首都リスボンにいます。

人生初ポルトガル、はや３日目。とにかく、この国に関しては絶賛と感動の言葉しか思い浮かびません。「地球上にこんな素晴らしい場所があることに対する純粋な感謝」と、「これまで４８年の人生でポルトガルを知らなかったことに対する軽い後悔」が、私の脳裏に渦巻いています。

ポルトガルは、まぎれもなくヨーロッパです

『スタイリッシュな街並み』

『街並みに似合うイケメン』

（こういうの見ちゃうと、同じ男として、敗北感ありますなあ…）

ヨーロッパらしく、ホテルには、ちゃんと「ビデ」があります。

ポルトガル人はヨーロッパ随一の「魚食民族」です

新鮮な魚と貝、イカ・タコ、ホヤまで、どこでも買えます。しかも値段がとても安い！

ポルトガル人は魚も米もよく食べるので、日本人にとって馴染みやすい食文化ですね。

魚食文化に、ワイン、オリーブ、スイーツが、西洋の華を添えます

『ポルトガル産のワイン、オリーブ油は、世界最高級品の呼び声が高いのです』

『スイーツだって、甘さ控えめ、味わい深いものが多く、長い歴史を感じます』

ポルトガル人は、アジア人に似ているから、アウェイ感があまりない。

ポルトガル人は、他のヨーロッパ人と比べて背恰好が低く、髪も黒い人が多く、我々東アジア人からみて違和感があまりありません。

とにかく素晴らしすぎる国、ポルトガル。ここで、是非訪れたい場所がひとつありました。

ヨーロッパ最西端のロカ岬（Cabo do Roca）です。

というのも、私は千葉県出身で、同県銚子市にある「犬吠埼、ロカ岬友好記念碑」を、子供の頃から見てきているからです。この記念碑は、日本・ポルトガル交流４５０年を記念して建てられたもので、

ユーラシア大陸最東端（？）の犬吠埼

ユーラシア大陸最西端のロカ岬

つまり、大陸の東西の端にある日葡両国の友好を深めるという意味がこめられています。

昨日、ついに「ロカ岬」の地を踏むことができました。アジア東端の千葉県人として、是非来てみたかった場所の一つです。

地図でみると、とんでもなく遠い場所ですね（東京まで直線距離11,143km）

ロカ岬には、大型バスで乗り付けて中国・韓国の団体観光客の姿が目立ちました。これも銚子・犬吠埼と同じ現象ですね。

ロカ岬から西方には、大西洋。アメリカ大陸まで続きます。

最西端のコーヒーショップで一服してきました。

ヨーロッパ最西端のロカ岬、最東端の日本人なら一度は行ってみましょう。おすすめです。

こんにちはManachanです。ドイツ・デュッセルドルフ近郊での２日間の不動産買付ツアーアテンドの仕事が終わりました。

この仕事、特にツアー２日目は朝から晩まで、物件説明に加えて公証役場での委任状作成、銀行の口座サポート、会議通訳…昼メシ食う暇もない位忙しい。でも素晴らしい仕事ですね。ドイツで苦楽（？）を共にしたツアー参加者は皆仲良くなって、この機会に「一生の友」ができたりします。「大人の修学旅行みたい」で、純粋に楽しいです。

次回ドイツ不動産ツアーは４月上旬に企画します。数日後にアナウンスしますので、楽しみにしていてくださいね。

ここ３か月余りで３回もドイツに来てしまった私。いつも思うのは、

・意外に物価が安く、売ってるものの品質も良い。

・鉄道網が充実し、たいてい時間通りに来るし、無料の高速道路（アウトバーン）が網の目のように張り巡らされていて、移動コストが安くあがる。

ドイツ人の給与水準はヨーロッパのなかで中上位にあり、平均すると日本より少し高い位。それだけまともな収入がある国民が、この安い物価と利便性のなかで暮らせるドイツは、かなり生活水準が高いのではないかと。

その目安として、「一人当たりの購買力平価GDP」（物価水準を考慮した所得水準）がありますが、ドイツは約47,000USドルで世界20位前後、オーストラリアやスウェーデンと近い水準。同ランキング30位前後の日本(約38,000USドル)より常に高い水準を維持し、近年その差は開く傾向。

欧州三大国と呼ばれる、ドイツ、フランス、イギリスと比べてみても、ほぼ同じ傾向がみられます。常にドイツが一歩抜きん出て、差も広がっています。

しかも特筆すべきは、ドイツはこの高い生活水準を、世界最短の労働時間で実現していることです。ドイツ人の労働時間は年間1300時間台で、OECD30数か国のなかで、オランダと並んで一番短い部類に入ります。一方、日本の数字はOECD平均に近い1700時間台になります。

確かに、ドイツで不動産視察してても、クルマの通勤ラッシュが朝8～9時頃だし、帰宅ラッシュが夕方4～5時頃なので、残業しない人が大部分なんだろうなと思います。南欧方面に長期間バカンスに出かける方も多いし…

なぜ、ドイツは高い労働生産性を実現できて、日本にできないのか？その事実を指摘するだけでなく、自分の体験を踏まえて考察してみます。私思うに、

・ドイツでは、人々が長時間働かず定時に帰ることが、社会的、制度的に合意されている。

・そのことにより生じる不便や不都合も、社会が容認している。

今のドイツを見ていると、私が移住した西暦2000年頃のオーストラリア・シドニーを思い出します。当時のシドニーは、

・ショッピングセンターは通常、１８時に閉店。

・しかも、職員が１７時４５分頃に帰り支度を始める。

・１７時５０分過ぎに買い物しようとしたら、レジのお姉さんに睨まれる！

買い物客の利便よりも、職員が定時に帰れることが優先されてたんですね。そうした方が誰もが得する制度になっていたのです。

・会社は、職員を残業させたら、制度上、割高な残業代を払わなきゃならない。

・会社はその出費を避けるため、残業代を払うよりも職員に午後出社を認めるか代休を与えることを選択する。

・職員の立場からすると、どっちみち残業代もらえないので、夜遅くまで残って残業代を稼ごうとする者は皆無。

当時私は、シドニーでサラリーマンしてましたが、毎日定時に帰れるのでラクでしたよ。残業しても最大１時間位だったかな。一方、顧客・生活者の立場でいうと、暮らしていて不便でした。お店が空いてる時間にダッシュで買い物しなくちゃならない、皆同じこと考えるから、渋滞にはまって結局間に合わなかったりする…

サービスも悪かったですね。システムがダウンするとモノ買えない、サービス受けられない、担当者が長期休暇だったりすると物事が進まない…それが日常茶飯事。

首都圏の便利な街（柏駅前）で生まれ育った私。自宅から500m以内にデパートあり商店街あり、スーパーありコンビニ沢山、何百何千のバラエティ豊かな個店あり。人生に必要なものは何でも、24時間いつでも買える。盆暮れ正月関係ない。サービスは素晴らしく良く、客のわがままに誠実に答えてくれる。

だから私、シドニーに移住したての頃は、「こんなクソ不便な、クソ田舎に住めるか！」と、悪態をついていたものです。でも１年も住めば、「だいたい、こんなもんさ～」と慣れてきて、逆に誰の気兼ねもなく、自由時間がたっぷりとれるオーストラリア暮らしの良さが分かってきました。

あれから１５年。シドニーは大きく変わりました。一言でいうと、「日本みたいに便利な、眠らない街」にグッと近づいた。今では２４時間営業のショッピングセンターさえあるし、深夜営業の飲食店やコンビニも増えました。昼夜構わず働くアジア系住民が増えたからでしょうね。利便性を求める社会になれば当然、ワークカルチャーも変わりつつあります。

一方、今のドイツ・デュッセルドルフは、１５年前の静かだったシドニーによく似ています。日曜日はお店ほとんど閉まり、交通量もほとんどない。平日の夜、２０時以降に買い物できる場所はスーパー、ディスカウントストア位に限られる。コンビニほとんどない。早朝も深夜も頑張って営業するのはトルコ・アラブ系のケバブ店くらいかな。

生活する上で必要なものは揃い、ドイツなりの文脈で利便性もまあ高い。環境も街並みも良い。自由時間がたっぷりあって、散策とか日曜大工、ガーデニングなど思う存分楽しめそう。でも、アメ横みたいに賑やかで猥雑でエキサイティングな場所が好きな私には、少し物足りないな～と感じる。ま、個人の好みの問題ですけどね…

ま、そんなことも含めて考えると、ドイツの労働生産性が高いのは当たり前ですね。仕事は定時で終わる前提の社会、多少不便でサービス悪くても、お客からはしっかりお金をとる、それがGDP統計に反映される。

日本の労働生産性が低くでるのも、当然でしょう。こちらは顧客の都合や利便性を優先する前提の社会。労働者が「サービス」提供に使う時間が長く、そのコストをお客に転嫁できないことによる「ただ働き」も多い。日本企業社会の競争環境も多いに影響しているのでしょう。逆にいうと、日本人はGDP統計に表れない利便性やクオリティ高いサービスを享受しているとも言えます。

企業経済活動や働き方に関して、日本が改善すべき点、ドイツに学ぶべき点は多いと思います。が、これらは「社会」の下部概念であり、社会のニーズや価値観と表裏一体であることを、まず知らねばなりません。

日本がドイツみたいに定時で終われるような社会をつくれるかどうかは、日本の人々が今後何を目指すかによります。極めてサービスを重視する今の価値観が少し変わり、多少の不便や自助努力を日本社会が容認するのであれば、ドイツに近づくのかもしれません。

こんばんはManachanです。今日の日本時間お昼過ぎに成田からアエロフロート便に乗り、7700km、約10時間の空の旅、モスクワまで飛んできました。

今回のブログは、私が「いまの時代をどう解釈するか？」という、大きなテーマで書いてみます。

私と家族が暮らす日本の首都、東京。この巨大都市ではいま、統計数字には現れない「不思議な明るさと、安心感と、前向きな雰囲気」を感じます。

バブル崩壊以降、真綿で締められるような重苦しい「失われた20数年」がようやく終わり、日本なりの文脈で新しい、安定と発展の時代を迎えつつある…それが私の肌感覚です。そういえば「失われた○○年」という言葉、最近聞かなくなりましたね。

「新しい発展の時代」を想起させるキーワードを、いくつか挙げてみます。

1)長期安定政権

第二次安倍内閣は歴代でも稀にみる長期安定政権になり、「自民一強の時代」と呼ばれる昨今。

野党が自民に対するまともな対抗勢力として機能していない現状は、正直いかがなものかと思うけれど、お隣の韓国や、欧州や南米諸国にみる政治の混乱、リーダーシップ不在の状況をみるにつけ、いま日本の内政が安定しているのは非常に有難いことだと感じます。政治安定すれば国がやるべき仕事も推進しやすいし、民間事業者にとってもビジネスやりやすいですから…

日本戦後史を振り返ると、経済が大きく伸びた時代は、たいてい、政治も自民一強の状態でした。神武景気、岩戸景気、イザナギ景気と呼ばれた高度成長期もそうだし、バブル景気の頃も自民(中曽根さん)強かったですし…

それらの時代に比べて、今は景気が必ずしも良いとは言えないのに、なぜ自民一強なのか？それは日本人が2009〜12年にかけて「民主党政権時代」と「東日本大震災&原発事故」を経験して、ある意味、吹っ切れた、人心が一新した…いま思えば、不安定な民主党治下の3年間が、バブル後の「停滞と低迷の20年」の最後の時代だった。その後、日本人は安定感ある自民党に政権を託し、そこから新たな時代が始まったように思います。

民主党政権以前の自民党はリーダー不在、派閥闘争と政権交替だらけで、自浄作用も乏しかった。そう考えると、民主党政権と自民党の下野が、結果的に日本の歴史を前に進めたといえるでしょう。年表ふうにまとめると、こんな感じになるかな

1945〜55 戦後の混乱期
1955〜91 「ジャパンアズナンバーワン」経済発展期
1991〜2012 「失われた20年」低迷期
2012〜 いまの時代(復活期？)

アベノミクスとかは、日本の経済社会にとっては副次的な意味しかないと思います。歴史的視野でみたとき、物事の本質は「2012年に日本人が自ら長期安定政権を選び、その安定の配当を手にしつつあること」だと思います。安倍政権も内憂外患、いろいろと難問山積ですが、今なお支持率が安定しているのは、多くの人々の本音に近い政治が行われることによる安心感と、「民主党やそれ以前の時代に戻りたくない」強い気持ちがあるのでしょう。

2)雇用の改善

安倍政権になって、日本の経済が良くなったかどうかは諸説分かれます。アベノミクスを打ち出した時に数値目標とした「実質インフレ年率2%」は実現できていませんし、経済成長率も高いとはいえません。

しかしその裏で、「雇用者数が大きく増え」、「失業率が下がって完全雇用に近い数字になっている」意義は、決して小さくはないでしょう。若年層の正規雇用数もここ数年増え続けています。少子化の影響もあるのでしょうが、一言で言うと「給料上がらないけど仕事は十分ある」のが今の時代。私の身の回りでも、育児で仕事を辞めたママたちの職場復帰が相次いでいるし、人手不足に悩む同業者も多い昨今。

人手不足や、株価上昇による企業のバランスシート改善は、給与水準を上げる強い動機になります。デフレが20年以上続いた日本で、企業経営者のマインドがすぐに改善するわけはないけど、幸い、今の日本は長期安定政権なので、現政権のうちに、

「勤労者給与上昇→消費拡大→財サービスの生産拡大」

という、通常の経済拡大スパイラルが実現する可能性は十分あると思うし、もし人手不足が生産側のボトルネックになるなら、人工知能やロボット等、省力化技術への投資を今こそ強化すべきでしょう。

3)自殺者数の減少

日本の自殺者数は1997〜98年に急増して年間3万人を超え、国際的にみても自殺率の高さが問題になってきました。

その自殺者数が、ここ数年、大幅に下がっており、2016年は2万3千人程度になる見込み。ピーク時の2003年(3万4千人)と比べて1万人以上減ったことになります。

それでも、まだOECDの平均よりは自殺率高く、改善の余地は大きいですが、自殺が大幅に減ること自体は、ひとつの社会が苦難を克服し再生しつつあることの証左でもあります。プーチン治下でロシア経済が回復した時代に自殺率の低下が見られたように…

4）海外でチャレンジする日本企業の活躍

戦後日本の経済発展の裏には、世界の隅々まで果敢に進出して、必死に働いた「ジャパニーズビジネスマン」の大きな貢献がありました。

バブル崩壊後、日本人はにわかに内向きになり、海外各地ではジャパニーズに代わってコリアンビジネスマン、チャイニーズビジネスマンの進出が目立つようになりました。海外生活の長い私は、日本企業のプレゼンス低下に危機感を覚え、ブログでも懸念を表明してきましたが、2010年頃までは鳴かず飛ばず、日系大手ほどリスクを怖がって進出できない状況が続きました。

その流れが変わってきたのが、ここ数年ですね。今では日本企業も各分野で海外進出に本気になり、インドや東南アジア、北米で高速鉄道の受注を中国と争うとか、クールジャパン戦略に乗って日本の食文化や大衆文化が海外に輸出される、そんなニュースに満ちています。「君の名は」や「ポケモンGo」も世界中で大人気ですし。

私が携わる不動産の世界でも、これまで日本国内でしか商売してこなかった大手、中堅デベロッパーの東南アジア進出が目立ちます。財閥系、電鉄系、独立系、地方の中堅デベ…多様なプレイヤーがタイやベトナム、ミャンマー、インドネシアなどに進出中。私もその水先案内人のひとりとして、いろいろ困難はあっても成長の場を海外に求めていこうとする日本企業の姿に、新たな時代の息吹を感じます。株高も大いに海外進出を後押ししてますよね。

派手さはなく、変化に気づかない人も多いけど、よ〜く観察すれば徐々に明るさとやる気、自信を取り戻しつつある日本の姿が見えます。復活の足どりはまだ脆弱だし、少子高齢化や財政赤字など、将来的な不安も大きいけれど、この社会の底流では本質的な変化が起こりつつあるように思います。

これからエキサイティングな、楽しい時代が始まるのかもしれませんね。

2017年1月8日 モスクワにて

こんにちはManachanです。前回書いた「実はあまり減らなかった日本の人口」の好評を受けて、今回も人口予測ねたで、詳しく掘り下げて書いてみます。

「人口予測」は、海外不動産の販売セミナーに必ず出てくるコンテンツといえます。典型的なフォーマットは、

・２０ｘｘ年までに日本の人口が半減する。
・２０ｘｘ年までに海外某国の人口は倍増する。
・某国の人口が増え、住宅需要が増え、不動産価値が上がる。
・一方、日本の人口と住宅需要が減り、不動産価値が下がる。
・あなたは、どちらに投資しますか？

ここで、セミナー講師に問わきゃならないのは、人口予測の妥当性。どこまで正しいのか？本当に予測通りになるのか？実際、いつの時点まで妥当性をもって予測できるものなのか？

そこで出てくる年号が、２０５０年とか２０６０年みたいな遠い未来の話なら、予測はそもそも無理でしょう。なぜなら、前回のブログで書いたように、

・２０１３年初に発表された社人研の日本人口予測が、
・２０１４年から早くも外れはじめ、
・２０１６年の時点で、予測と実績値が７３万人も乖離してしまった。

わずか３年でそこまで外れてるのに、なぜ、３０年４０年後の話ができるの？そんな遠い未来を正しく予測する能力が人間にあるとは思えない。科学的な知見ではありえないことを自信満々に語る人間は、そもそも無知を疑った方が良い。

（注.社人研のレポートを詳しく読むと、自然増減、社会増減のいろんなパターンを予測したものを算出しています。ただ、数ある試算のなかで代表的な「中位推計」が、いろんなメディアや個人に引用されて、独り歩きしてしまったようです。私が「７３万人の乖離」と言うのは、この中位推計と実績値を比較したものです。）

なぜ、人口予測が外れるのか？主な理由は、「社会増減予測の難しさ」にあると思います。人口予測、理屈的にはシンプルで、

人口増減＝自然増減（出生数―死亡数）+社会増減（転入者数―転出者数）

自然増減の方が、予測の難易度は低いでしょう。赤ちゃんを産める女性が何人いて、彼女らが平均何人の子供を産んで…その数や割合が、短期間に大きく変わることは普通ないし、また死亡者数の予測にしても、通常は高齢の方から徐々に召されていくし、その予測には保険業界をはじめ、膨大な知見の蓄積があります。

一方で社会増減は、予測が難しい。誰もが好きな場所に引っ越せる社会で、ある都市に新駅や商業施設ができた、大きな工場ができた、逆に撤退した…そんな要因で、いとも簡単に変わってしまうものです。

社会増減予測の難しさゆえ、将来人口予測に大きな修正をした事例があります。「福岡市」です。2010年を基準時点とし、2011年に発表された予測によれば、

2035年が人口ピーク、160万6千人。

とありますが、私が同市に住んでいた1997年頃は、「人口ピークは2010年頃で、147万人」と言われていたのです。でも蓋を開けてみると、九州のなかで福岡市一極集中が一層進み、人口150万を超えても全く流入が衰えず、ピーク時人口「160.6万人」に修正されたのです。

つまり、「わずか10年余りで約1割も予測がずれてしまった」わけ。人口予測なんて、そんなものです。ましてや30年後40年後の予測ができるわけがないのです。

じゃ、社会予測を含めて人口予測そのものが無意味なのかというと、そうでもないと思います。社会増減をミクロなレベルまで分析・推計すれば、それなりの精度で予測が可能だと思います。

一例として、「千葉県柏市」のホームページから、同市が採用した将来人口推計レポートをみてみましょう。これは、自然増減に着目した社人研の推計に加え、同市で予測される社会増減を細かく分析して、修正を加えたものです。

柏市を、２０エリアに分割して、

各エリアに、それぞれ想定をおいて社会増減を予測し、

全市の人口を推計しています

その結果、柏市独自の人口推計は、社人研より１万人近く「強気」の数字が出ています。

柏市独自の推計が、どの程度当たるのかは、今後判明するでしょう。現時点でいうと、推計よりは人口流入が若干大きいようです。とはいえ、大きく外れているわけでもないですね。

２０１５～１６年（ともに１０月１日）の人口増減
柏市推計　２，５２３人　増
実績値　　３，３４０人　増

社会増減に関しては、ここまで細かくエリア分けして、それぞれ想定・推計するのが、現時点ではベストの方法のように思います。ただ、そこまでやっても、妥当性をもって予測できる範囲は、「せいぜい１０年」でしょう。現に柏市推計では、社会増減のエリア別予測の対象期間は「２０１４～２５年の１１年間」となっています。

最後に、日本国全体の人口推計ですが、都道府県、市町村の人口予測よりは、いくぶんやりやすいはずだと思います。なぜなら、県や市への人口流入・流出はコントロールできないのに対し、国であれば、在留資格（ビザ）の発給数をコントロールすることによって、流入数はある程度予測できる。ヨーロッパみたいに陸続きだと難しいけど、日本は島国ですし…

人口減に悩む日本政府が、経済規模維持・拡大のために、「一定規模の人口を維持する」宣言をすれば…たとえばの話、日本国籍者が毎年３０万人減ると予測されるなら、その半分、１５万人を海外から受け入れると宣言すれば（移民を認める、という意味ではなく、３か月以上の滞在ビザを、年間１５万人を目標に発給する…というニュアンス）、

そうすれば、将来にわたって日本の人口がそんなに減らないと予測されるわけで、日本人のマインドも改善すると思うし、海外からの投資も増え、景気も上向くのではないでしょうか？

不可能な目標ではないでしょう。それどころか、「日本人減少分の約５０％を、外国人流入で補う」状況は、直近の２０１５～１６年ですでに実現しているわけですし…

政府がそこまでやるかどうかは別として、いま日本に住む私たちは、「日本の人口が遠い将来、半減する」ことを思い悩む必要はないと思います。遠い将来のことは、どうせ分からないんだし、今の選択が将来の運命を変えることもあるんだから…