Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

こんばんは、Manachanです。

海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を運営して、6年目に入りました。その間、中華系、東南アジア系、インド系、北米系、オセアニア系、欧州系、アフリカ系まで、それこそ無数の、海外不動産の仲介業者やデベロッパーとお付き合いしてきましたし、もちろん今でもそうです。

この業界は新規参入や撤退廃業、栄枯盛衰が激しく、5～6年前に付き合っていた業者さんが、今ではメンツ丸代わりの感さえありますが、

昔も今も、変わらぬ良いお付き合いさせていただいている業者さんも、地域を問わず、いらっしゃいます。その方々に共通する特徴は、

客の前では決して、同業他社の悪口を言わない

彼らは、同業他社について客から何か聞かれると、

〇〇社さんは、どういう物件を扱い、このようなサービスを展開しています。〇〇なタイプの方には良いと思います。一方、弊社では△△なお客様を主なターゲットとして、次のような物件とサービスの提供に注力しています。

そんなプロフェッショナルなトーク、誰も不愉快にさせない大人の話が、いつでもどこでもできる…それが、イケてる業者さんの条件ですね。

逆に、残念な業者さんも少なからず、いらっしゃいます。彼らは、客の前でも同業他社の悪口を平気でしたり、自分が取り扱わない国の不動産をDisったりする。

・〇〇社の売ってる物件なんかカスだ！

・〇〇国の物件なんか買うのはバカ！

・〇〇社の社長は、以前、△△やってた犯罪者だよ。付き合わない方がいい。

なかには、ブログとかTwittter、Facebookみたいなネット空間で、他社名や個人名を名指しで非難、誹謗中傷する例もあります。そんなことすると、後で必ず、手痛いしっぺ返しが来るのが世の常なんですが…それでもいますよね。

これって事業者・セールスマンとして、どうなんだろう？ひとさまの悪口を言うことで、誰に、どんな影響を与えたいんだろう？誰かを貶めれば自分を選んでもらえると思っているのだろうか？

少なくとも、投資家マインドを持ってる客には、全く逆効果ですね。海外不動産を検討する投資家として知りたいのは「事実」と、「業者の専門知識や能力」、「サービスの条件や内容」等ですから、

他社の悪口みたいな、つまらんことを言った時点で、「ビジネス常識がない」、「専門的知識や能力がない」烙印を押されるのが関の山です。

私がこれまで体験した範囲でいうと、他社の悪口を言う主な動機は、以下の２つだと思います。

１）自分より上手くやってる者に対するやっかみ、嫉妬

２）不動産や投資に対する知識不足

１）は、私自身を含めて、誰の心にもあります。ある程度の共感もできますが、でも、客の前ではそれを出して欲しくないよねえ

２）は、「自社の物件こそベスト」だと、心の底から思い込んでいる者によくある現象です。でも、不動産や投資を深く知れば知るほど、そんなことは言えなくなるはずです。

突き詰めて考えれば、不動産や投資に対する深い知識と、客に対するサービス精神や敬意…それを豊富に持つ良質な業者ほど、「悪口」とは無縁になるはずです。

おはようございます。Manachanです。

海外不動産における私のビジネスパートナー、市川隆久氏による有料セミナー「海外不動産投資成功塾」が東京・半蔵門で行われていますが、次回勉強会のテーマ面白いですね。

第五回　10月07日（金）19：00～21：00「新興国VS先進国・徹底解説」

１回5000円しますが、非常に中身が濃くて実践的、洞察も深い。しかも市川氏は私と一緒に毎月、世界中回ってるので情報も新鮮。興味ある方にとっては、参加費以上の価値は確実にあると思います。

今回は、海外不動産投資における「新興国と先進国の違いやポイント」について、私の思うところを、ガッツリ本音トークいたします。

不動産は、言うまでもなく「個別論」の世界。同じ国、同じ都市、同じストリート上に、それぞれ全く違う築年、間取り、広さ、管理状態の物件が存在しますし、投資の効果も個々の物件スペックや運営方針次第。ですので基本的には「ミクロ」の視点で、個別に見極めできないと話になりません。

同時に、「マクロ」の視点も必要です。たとえばの話、上述の国・都市に、賃貸需要および売買需要がどれくらいあって、どの程度の価格、伸び率が期待できるのか？それを支える客観的条件（人口、産業、給与水準、空室率、法制度や商慣習…）は何なのか等々。

つまり、不動産投資は国を問わず、マクロとミクロ、両方みなければなりません。「先進国vs新興国どっち？」の議論は、言うまでもなく「マクロ論」が中心で、その観点から両者の特徴をいうと、

・先進国は、国民の平均所得が年間３万ドル以上の国がほとんどで、日本より給与水準や物価が高い国もたくさんある。一方で新興国は、平均所得水準が年間１千ドル～１万５千ドルと先進国より低く、かつ国・都市によってばらつきが大きい（例.同じASEAN新興国でも、マレーシアとカンボジアでは１０倍程度の格差がある）。

・先進国では、平均的な賃金・物価水準が高いため、都心、郊外、地方を問わず、一般ピープルが日本と同程度かそれ以上の家賃を払えることが多い。一方新興国は、都市部の高価な物件になるほど、財力が低い一般ピープルを入居ターゲットにできず、外国人や一部の富裕層をターゲットにせざるを得ない面がある。

・今後の成長期待は、概して新興国の方が高い。先進国の多くは、移民流入が期待できる一部の新大陸国家を除けば、高齢化して人口の伸びも経済成長率も低い。一方で、新興国は人口も若く、現時点での所得水準が低いため「伸びしろ」も大きい。

ですので、「賃料と安定感の先進国」vs「成長期待の新興国」。それが一般的なマクロの理解になるわけです、が、ここで気を付けなければならないのが、「不動産であるがゆえにミクロ、個別論の世界」も併存していることです。この領域になるとどうしても、新興国不動産に対して厳しいことを言わざるを得なくなりますが、ハッキリ言います。

１）いま日本で売られている新興国物件が、現地の物価水準や賃貸・売買相場に対して割高になってないどうか、検証が必要。

いくら新興国の成長期待が大きいとはいっても、不動産には地域の相場というものがあります。それに比べて「高値掴み」をしてしまったら値上がり益を得るのは難しく、モトを取るまでに長い時間がかかります。

相場より割高な新興国物件が日本で紹介されやすい理由は、いくつかあります。

・平均的な所得水準や賃料水準がまだ低く、かつ賃貸、売買、管理もシステマティックになっておらず手間もかかるし、ローカル言語の能力も必要。だから、日本人業者が「一般ピープルをターゲットとする物件」を薄利多売しても商売として成り立たない。

・新興国は経済成長中で、デベロッパーも概して強気。「値段上げられるはず、上げても売れるはず」と信じ込んでいるから（というより彼らは、不動産価格が下がる局面を経験したことがないから）、分譲第一期、第二期…と進むほど、どんどん売出価格を上げてくる。その結果、市場価格と乖離してしまうリスクが高まる。

・売買・賃貸価格の客観的データも、新興国ではまだ整備途上なので、「実際、いくらで貸せるか？売れるか？」を、妥当性をもって判断する材料に乏しい。

（追伸…新興国主要都市では、CBREやSavills等、英語圏調査会社のデータはあるものの、多くの場合、調査対象が都心部の一部優良物件に限られ、そういう物件はすでに良い値段するので、日本で実際に売られている物件とはランクも収益性がそもそも違うことも少なくありません。）

もう一つの大事な論点は、

２）新興国の成長期待をおカネにしたい場合、実物不動産保有という手段が果たしてベストなのか、検証する必要もある。

成長期待の大きい新興国の投資でお金をつくるには、いろいろな方法があります。たとえば、

・ETFを買う

・国債や州債を買う

・代表的な大手企業の株式や社債を買う

上記ような投資手法を「マクロベット」(Macro Bet)と呼びます。紆余曲折はあるものの、マクロでみて、その国が将来に向けて発展していく方に賭ける(Bet)上で、比較的確実性の高い投資方法といえるでしょう。

ここで、私の根源的な疑問は、新興国の成長期待に投資してお金を増やしたいなら、単純にマクロベットすればいいじゃん？そういう手段があるなかで、個別不動産を買う意味って一体何なんだろう？

たとえばの話、フィリピンでアヤラ(Ayala)という、日本を含むアジアで最古の歴史を持つスペイン系財閥があります。そのアヤラ財閥構成企業の一つ「アヤラランド」(Ayala Land)が、同国最大のデベロッパーで、かつダントツのブランド価値を持ちます。日本でいう「三菱地所」や「三井不動産」を彷彿させますが、フィリピンにおいての重要性はそれ以上でしょう。なにしろ首都マニラの都心そのもの（マカティやBGC）をデザインしてつくってしまう会社ですから…

そのアヤラランドが公開している、2015年のAnnual Reportをみると、全部53のプロジェクトを手掛け、1200億ペソ（邦貨換算2520億円）の売上があったようです。1戸あたりの平均が1000万円と仮定すれば、単純計算で25200戸を供給していることなります。

http://ir.ayalaland.com.ph/uploads/files/ALI%202015%20Annual%20Report.pdf

アヤラグループは住居系だけでなく、ホテル・リゾート、オフィス、商業モールなど幅広く手掛けています。そして、同社は毎年のように社債を数百億ペソ発行し、額面の利子率4～5％前後で売り出しています。

http://www.philstar.com/business/2016/07/08/1600535/ayala-corp-raises-p10-b-bond-issue

フィリピンや、アヤラランドの将来性について、私の考えはポジティブ。前途は明るいと思います。ここで投資家に問われてくるのは、目的と手段のバランス。

・年間何万戸供給しているリーディング企業の株式や債券を買うべきなのか？

・年間何万戸供給している中の１つを区分所有すべきなのか？

後者の場合、我々不動産投資家の「見極め」の領域になってきますが、新興国の区分所有は、前述したように客観的な賃貸・売買データが乏しい上、業界もシステマティックになってない分、運営の難易度が高い面がある。そして、一気に何百、何千戸供給されるから、ライバルも多い。

区分所有する場合、アヤラの平均パフォーマンスより上振れることも、下振れすることもあり、その振れ幅は大きいとみるべきでしょう。

その覚悟を持って、「長い目でフィリピンの成長に付き合う」ことのできる投資家とか、将来、自分で住む想定があるとか、エアビー等を使って工夫した運営をする投資家であれば、新興国の区分所有は心からおすすめできます。

そうでなくて、単純に新興国の成長に乗ってお金を増やしたいというニーズであるなら、他の投資手段も併せて検討することをおすすめします。それをやった上で、個別不動産が良いということになれば、やればよい。

あと、日本の賃貸経営スタイルに似たノリで、賃料を得ていきたいという投資家なら、先進国の不動産を優先的に検討した方が良いと思います。先進国はとにかく賃貸・売買データが豊富、都市部では賃貸市場もしっかりしている。個別の戸建やマンションで「利回り５％」と公称される物件なら、上振れ、下振れしてもだいたい４～６％くらいにおさまるでしょう。要は投資指標が読みやすいし、ほぼ読み通りの数字が実現しやすい。

日本の新築ワンルーム投資だって、利回り低すぎて私はやりませんけど、それでも、「業者の示す想定賃料が大体そのまま実現する」という意味では先進国型だと思います。

でも新興国で同じことをやると、（バンコクBTSスクンビット沿線「オンヌットより都心寄りの駅近」みたいな鉄板な場所は別として）一般論として上振れも下振れも大きくなるので、確実に賃料収入を得ていきたい人には不向きかと思います。

むしろ、積極的に上振れチャンスを取りにいく方が面白いでしょうね。想定以上の上振れもありうるのが、新興国不動産の楽しさでもありますから。販売業者も、「国が成長しているから、この物件買ったら確実に値上がります」みたいなマクロなトークより、「この物件は、こういう理由で特殊ニーズを持つ人々に選ばれる、想定以上の利回りや転売益も期待できるかも」みたいなミクロなトークをした方が説得力あると思いますよ。

これを踏まえた上で、市川さんの「海外不動産投資塾」聞くと、十倍楽しめると思います。さあ行ってみよう！

第五回　10月07日（金）19：00～21：00「新興国VS先進国・徹底解説」

また、私が主宰する「アジア太平洋大家の会」でも、最近のビデオ対談で「先進国ＶＳ新興国の不動産投資」について語ってますので、興味あればこちらもご覧ください。

こんばんは、Manachanです。

2011年2月に、海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を旗揚げしてから、5年半以上の歳月が経ちました。「海外の不動産に特化する投資家・大家の会」という極めてユニークな立ち位置で、これまで世界15か国・地域、200以上の不動産セミナーを日本各地で企画・開催してきました。

旗揚げのタイミング良く、社会的ニーズに乗れた面があったのでしょうね。今では2200名以上の会員と、東京、名古屋、大阪、福岡の４拠点を設けて定期的に活動するまでになりました。

でも５年半やってきて、不動産投資の世界ではそれなりに認知される存在になっても、海外不動産投資の世界は限りなく奥深い。日本の社会で、人々が海の向こうの不動産を買って資産形成する歴史もまだ浅く、それを支える業界も未成熟。世界で広く知られていても日本では紹介されていない優良投資案件も未だに多数ある。

海外不動産の情報普及と、投資手法の開発を提唱し続けてきた私たちの活動は、「まだまだこれから」だと思っています。

私思うに、海外不動産投資に関わる仕事は、本来、極めて高度な専門知識を必要とするプロフェッショナルであるべきです。だって不動産や投資が分かって、税務や法務、ファイナンスも分かって、かつ外国語能力も必要なんですから…優秀な人間が高給を目指して参入すべき仕事だと思いませんか？

また、優秀な業界人が切磋琢磨して、良いサービスや情報を日本の投資家に与えられるようになった方が、結果的に、皆様がより大きな投資利益を手にすることにつながると思います。

私は先週ずっと、中国・北京の不動産展に行ってました。そこで改めて、当地の海外不動産情報の豊富さ、人材の層の厚さを実感しました。もちろん、中国なりにいろんな問題はあります。でも、潤沢な中国人マネーを目指して、世界五大陸から不動産デベロッパーと販売会社が北京に参集する情景は圧巻でした。日本では、東京でさえ、ここまで豊富な情報が一同に集まる場は皆無でしょう。たとえばの話、

・スロヴェニアの不動産投資案件

・キプロスの不動産投資案件

・カリブ海のドミニカ、セントルシア、グレナダの不動産投資案件

…みたいな情報が、いま日本のどこでで入手できますか？

もっとメジャーな国、たとえばドイツ、イタリア、スペインあたりの西欧諸国にしたって、日本でやってる販売業者はまだ少ないですが、中国にはたくさんあるし、業者間の競争もあって選択肢が豊富。たとえば、

・スペイン・バルセロナの「ガウディ」１㎞圏内に特化した業者

・ドイツのノルトラインヴェストファーレン州の利回り10％以上の収益物件に特化した業者

・オーストリア・ウィーン圏に特化した業者

・ポルトガル・リスボン圏に特化した業者

…そんな業者が、日本にいくつありますか？

特に、あの「ガウディ」が見える物件だったら欲しい人、日本でも大勢いるはずだから、そういうニーズを開拓する業者が日本にもっと居てもいいと思うし、今なら参入のチャンスだと思いますが、まだ少ない…日本人にとって海外移住も、不動産投資も、中国人に比べたらまだまだ歴史が浅いんですよね。

情報の「質」の面でいっても、中国で得られる情報量がとにかく多い分、世界中の良質な投資案件情報が日本よりずっと豊富にあると感じました。

まだまだ未成熟で、逆にいえば伸びしろの大きい日本の海外不動産投資。私はこれから、どういう方向で、貢献していきたいのか？

１）投資家が、海外不動産を検討する上で欠かせない「情報」をきちんと整備したい。

２）海外不動産業界を支える、プロフェッショナルをもっと多く「育成」たい。

３）彼らがプロフェッショナルにふさわしい収入を得るために、世界中の良質な投資案件を「仕入れ」たい。

IPC東京は、次の３つの機能を果たす、B to Bのサポート組織です。創立者３名が、それぞれの機能で責任者になります。

「人材育成」営業指導部門：市川隆久氏

「仕入れ」対外交渉部門：小川和彦氏

「調査」部門：私

我々が、組織として機能することにより、日本の海外不動産投資に関わる人材が、

「世界中の優良投資案件を仕入れて」、

「しっかりしたリサーチ、レポートの裏付けをもって」

「顧客との適切なコミュニケーションを通じて、投資を成功に導く」

それによって、業界が健全に育ち、担い手もプロフェッショナルとして十分な報酬機会を得ることができる。私はせこのフォーマットを、近い将来、日本の業界標準にしたいと思っています。

まず手始めに、ＩＰＣ東京の初セミナーを、東京・半蔵門で開催することになりました。第一期メンバー募集と、英国マンチェスターの優良投資案件の説明会を兼ねて行います。

法人の方、個人の方、参加大歓迎です。

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「ＩＰＣ発足記念、英国投資案件説明会」

日時：２０１６年１０月２０日（木）　１８～２１時

場所：東京・半蔵門　（申込後にアナウンスします）

参加費：３０００円／１名

申込方法：info@ipc.tokyo　までメール願います。

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最後になりますが、日本の海外不動産業界を、「もっと賢く、正しく、豊かに」していくため、これからも尽力していきたいと思います。

おはようございます、Manachanです。

長年ブログやってると分かるのですが、世の中、「炎上しやすいコンテンツ」って結構ありますよね。「移民」とか「国籍」は、その典型例のひとつ。

特に「日本への移民受け入れ」みたいなトピックになると、冷静な議論ができにくい。絶対反対！みたいな強烈な拒絶反応が出て、「外国人が来ると犯罪が増える」みたいな懸念が必ずついて回るが、客観的データに基づく懸念というよりは、「外国人と一緒に暮らすのは嫌だ」という情念が先で、その結論ありきで都合の良いデータを引っ張ってくるケースがほとんど。

移民絶対反対の人が必ず持ち出すのは、今も昔も、ヨーロッパの事例。「ドイツやフランスで、移民による犯罪・テロが頻発している」みたいな…マクロでみて、欧州各国が移民で苦労しているのは事実と思いますが、よく調べれば、うまくいってる部分と、そうでない部分があるはず。実際に何が問題で、彼らから学べる教訓は何か？彼らの経験を日本にうまく導入できるか？みたいな議論が、日本でまともなレベルで成立しているのを私は見たことがない。

厳しい人口減と経済縮小に直面するいまの日本ですが、「このまま、静かに衰退すれば良いんだ」と本気で思っている人も少ない。であれば「移民受け入れ」は、少なくとも「出生数の向上」、「女性・高齢者の労働参加」、「ロボットやAIの全面活用」と並んで、少なくとも一つの政策オプションとして議論されて良いと思うし、世界では英米圏諸国、大陸欧州、中南米をはじめ、実践事例も豊富にあるので議論のネタには事欠かないはずですが、

日本でそれを、政治的言論として言った途端、右からも左からも非難の集中砲火を浴びます。敵失で政権盤石にみえる自民党・安倍政権でさえ「移民政策」を表明できないのが、２０１６年時点の日本の実情です。

そもそも、「日本は移民を受け入れるか否か？」という設問自体が、神学論争ですよね。少なくともデータや実態、リアリティに基づく議論ではない。安保法案をめぐる攻防で野党が仕掛けた「日本を戦争できる国にするのか？」みたいな議論と同レベル。原発安全神話とも大差ない。

なぜ、無神論チックな日本で神学論争が流行るのか？私思うに、「世間が移民の議論を許さない」からでしょうね。言い換えれば、「建前レベルで議論が許されない」。

日本に限らず、どの社会でも、本音と建前があります。西洋の社会は、本音と建前を一致させようとする努力を、少なくともある程度は行っているように見えますが、日本を含め、アジアの多くの社会では、そういう努力が希薄で、本音と建前が別次元で共存しがち。

私は、移民をめぐる「神学論争」には興味ありません。なぜなら、

１）実践的不動産投資家として、「数字」と「リアリティ」を信じるから。

２）自身が、海外の国でマイノリティとして長年暮らし、移民側の気持ちがよくわかるから。

３）東京の江東区東陽町という、身近に海外出身者が少なからずいる環境で暮らしているから。

特に２）と３）の経験をしてしまうと、神学論争がまじで馬鹿馬鹿しく感じられるので、これからは「本音」レベルのトークをしたいと思います。「移民」を「日本国内に実質的な住居やビジネスを持ち、将来も日本に住み続ける意思のある海外出身者」と定義すると、

・日本社会に、「移民」は相当数存在し（推定数２００万人以上）、増加傾向にあります。

・「移民」は、大都市や工業都市に比較的集中しており、東京都区部ではおそらく人口の３～４％を占めます。私の住む江東区では５％前後。新宿区や豊島区ではもっと多いはず。

・日本国には、「帰化」「永住権付与」というシステムがあり、かつ、２０数項目の在留資格を通じて、これまでも「移民」を受け入れてきましたし、これから更に加速するでしょう。

・日本国に移住したいニーズは、近隣のアジア諸国を中心に存在します。中長期的に主な移民供給先となるのは、中国、フィリピン、インドネシアの３か国でしょう。

・「移民」に対する包括的な政策・法律体系は日本にはまだ存在しませんが、地方自治体や教育機関レベルで、彼らに「日本語を教えて」、「日本社会に統合する」試みは相当程度行われています。江東区でも、東・東南アジア出身児童を対象にした、JSL(Japanese as Second Language)教育が身近で行われています。

日本が建前上「移民国家」を名乗ることは、公式にはまだ許されませんが、実質上は「移民が社会の一定数を占める国」といって良いでしょう。私たちはそのリアリティを認識した上で議論した方が、少なくとも神学論争に終始するより、数万倍有益だと思います。

では、「建前は移民ダメ、実質的に移民OKな国」である日本に移住を希望する場合、具体的にどうすればいいのか？私思うに、一番確実なのは、「経営管理ビザ」を通じて永住権ないし日本国籍を取る方法だと思います。これは、ニュージーランドなどで多用されている「創業ビザ」(Entrepreneur Visa)と似ていて、

１）外国人が日本で会社・事務所を設立して、５００万円以上の資本金で事業をスタートする。

２）書類上問題なければ、１年間有効な経営管理ビザが下りるので、その間に来日（日本に定住）して、事業活動を行って収益を上げる。事業の種類は合法的であれば基本何でも良い。

３）事業活動が順調で、納税の義務を果たし、自身が日本で生活するために必要な額の給料（目安は月額２５万円以上）を得られれば、経営管理ビザは１～５年間、更新できる。

４）経営管理ビザを通じて、通算５年間以上日本に合法的に滞在すれば、「帰化」（＝日本国籍取得）の申請が可能。

５）合法的な滞在期間が１０年を超えれば、「日本の永住権」申請が可能。

ここで一番チャレンジングなのが、「数年間にわたり、日本で事業を通じて月額２５万以上の収入を上げ続ける」ことでしょう。私も会社経営をしていて、売上をコンスタントに上げるのは難しいと感じていますが、言葉の不自由な外国人であれば尚更でしょう。

でも、「事業内容はなんでも良い」のがポイント。だから、不動産賃貸収入でも良いのです。たとえば、いま１億円以上の現金がある人なら、日本でネット利回り５％で安定稼働する１億円の物件を買うことはすぐできます。それを自分が設立した会社で保有すれば、賃料収入は会社の売り上げになり、年商は５００万円。そこから事務所経費とか税理士の申告費用とか、もろもろを差し引いて、自分に年間３００万円（月間２５万円）以上の給料を出すのは簡単ですよね？

１億円の物件が買えなければ、たとえば５０００万円で、ネット利回り６％とかの物件を買えばいいのです。空室や補修とかで、賃貸収入売上が月間２５万円に少し足りなくなったとしても、他に自分の本業（貿易とか、店舗経営とか…）でその分を稼げばよい。少なくとも、ゼロから売上を立てるよりは、賃貸収入と併用した方が断然、難易度が低くなります。

日本国としても、合法的な事業活動をして、法人税や所得税を納め続けている外国人に対して、ビザ発給・更新を断ることは通常ありません。特に今の税務署は、喉から手が出る位、税収が欲しいですから、売上がちゃんと上がる法人を経営し続けることが、外国人が今の日本で、最も安全かつ確実に、移民する方法になります。そこで収益不動産を併用しない手はない。

この内容を、私は先週、中国・北京での不動産展セミナーで話してきました。題して、「不動産を使って日本に移住する具体的方法」。私が講演した後、質問者がぞろぞろついてくる状況で、非常に大きな反響でした。

また今日、経営管理ビザ取得済の永住希望者が香港から来日しますので、横浜市内で物件案内を行う予定です。来週には、もっと早期にビザ取った方を訪問するために群馬県まで行きます。

日々、こういう経験をしているので、「移民を受け入れるか否か？」よりも、「移民ニーズをどうつかんで、不動産と組み合わせてビジネスにしていくか？」の方に興味があります。

こんばんはManachanです。連日スモッグで薄曇りの北京からブログ日記お届けします。

ここ中国は、「世界屈指のアウトバウンド不動産ビジネス大国」。北京、上海など主要都市では、（中国人からみて）海外の不動産を紹介・販売するセミナーや見本市の類は、十数年前から盛んに行われています。

国境をまたぐ財、サービスの販売において、お金の流れが「国内から海外」になるものを「アウトバウンド」(Outbound)、「海外から国内」になるものを「インバウンド」(Inbound)と呼びますが、

国内富裕層の旺盛な出国移民熱、資産外出しニーズ、海外不動産取得意欲を背景に、中国は現時点でおそらく世界最大のアウトバウンドビジネス大国。世界中から業者がやってきて不動産や移民ビザを中国人に売りにきます。その膨大な情報量は日本の比ではありません。

下の写真は今年9月22日から始まった北京の秋季不動産展(房展会）の様子。来場者の注目は海外不動産ブースに集まっています。我々も日本からブース出して東京の不動産を中国人に紹介してますが、

折角の機会なので自分でいろいろブースを回り、日本マーケットでは紹介されてない、ヨーロッパや中近東、カリブ海諸国の不動産情報をたくさん仕入れてきました。

ブースを回って世界中の不動産話をしてると本当に楽しくて、一日があっという間に過ぎてしまいました。率直な感想。

世界は広い！ 実にいろんな国があるものだ…

中国人の場合、日本人と違って「海外のパスポートや永住権を取りたい」という非常に強いニーズがありますので（というより、彼らが海外の不動産を買う動機がぶっちゃけ海外に逃げることなので…）、そのニーズに最適化された世界中の不動産商品がたくさん売られていました。例えば、

– 50万ユーロ以上の物件をスペインで買って、EUグリーンカードをゲットする案件

– その隣の国ポルトガルで、既存中古を改修した特別な物件を28万ユーロで買ってEUグリーンカードをゲットする案件

-地中海の島国キプロスでは、「30万ユーロ以上ならどんな不動産買ってもEUグリーンカード出る、欧州最安値‼︎」。それだけを売り物にしており、ロクに物件紹介してくれなかった。

一番ぶったまげたのが、カリブ海の島国「ドミニカ共和国」のブース。アフリカ系のセールスレディが、おもむろにPCを広げて、

ドミニカ共和国の国籍取得プログラム。わずか20万USドル投資でパスポートが届く。カリブ海で最安値！ドミニカのパスポートでカナダを含む世界113か国へビザなし渡航可！

説明書きをみると、ドミニカのほか、セントルシア、グレナダ、アンティグアバーブーダ、セントビンセント＆グレナディーン等、カリブ海に浮かぶ島国は軒並み、政府が「国籍を売るビジネス」をやっていて、中国人が世界最大の上客であるよう。ドミニカの場合、パスポート取るのに渡航も一切必要なく、中国の自宅にいながらドミニカのパスポートが届くという…すげえ商売だなあ。

ドミニカは国の総人口がわずか７万５千人とのこと。同国のパスポート持ってる中国人の方が数多いかもしれないな。案件自体は、グロス利回り２～２．５％という、投資価値の面ではお話にならないものでした。国籍目当ての中国人だけが買うのでしょう。

カリブ海諸国は極端としても、ヨーロッパでは南欧や東欧の国に、「グリーンカード安売り」が目立つ印象。ドイツとか英国とか、オーストリアとか、経済が比較的安定し、グリーンカード安売りする必要のない国の案件ほど、投資価値の面でみるべきものがあると思いました。私が良いと思ったのは、

・スペイン・バルセロナ。「ガウディ」の見える新築収益マンション。約３０００万円から、ローン可。
・オーストリア・ウィーン。「国際連合本部」と「ドナウ河」の間に建つ新築収益マンション。約４０００万円から、ローン可。
・ポルトガル・リスボンに隣接する島の再開発案件。ユーロ建て年利１０％で、かつ買取保証つき。
・トルコ・アンタルヤ。地中海から５０ｍ、６００万円から買える新築マンション。

等々…近い将来、日本でのセミナーで紹介するかもしれません。本場・中国に来たからこそ、海外不動産の良い情報が得られて、デベロッパーとも直接つながれてとても嬉しいです。

おはようございますManachanです。

今日の午後、中国・北京へ飛ぶ予定。台風１６号が関東に接近中ですが、無事に羽田を出発できるかな？なお、北京現地では１週間滞在する予定です。

今回、北京に行く目的は、

日本の不動産業者４社とともに、北京の秋季不動産見本市（北京秋季房展会）にブース出展します

Beijing Exhibition Center(北京展览馆)で開催される当イベント、英語名は「2016 BEIJING AUTUMN PROPERTY INVESTMENT EXPO」（リンク）。不動産イベントとしては中国最大規模で、9月22～25日の4日間、約42000～48000名の来場者が見込まれます。出展ブース数も300以上になる見込み。

私たちの出展団体名はJAPAN MIJ GROUP、ブースは５号館のD509です。私は基本、ずっとブースに居る予定。北京にお住まい、滞在中の方は、遊びに来てくださいね。

北京の不動産見本市は、毎年、春季と秋季の２回行われます。今年４月１７日に、北京現地で春季の方を見に行きましたが、ものすごい規模と、来場者数に圧倒されました。

出展ブース数こそ「中国国内と海外が半々」の比率でしたが、来場者は「９割がた、海外ブース目当て」で、中国国内ブースは閑古鳥状態。「海外ブース」も不動産と移民ビザの両方を目玉にするところが多かった。皆さん、余程国外に出たいんでしょうね。

あと、同セミナー会場で、20分間の講演枠をいただきました。「日本で不動産買って、移住する方法」（中国人在日本买房而移居的具体方案）というテーマで、私が講演します。

講演時間 9/25(日) 11:40〜12:00
言語 : 中国語

「いま中国に行って、日本の不動産本当に売れるの？」というのが皆様の関心毎でしょうね。世界的に、中国マネーパワー減退気味の昨今、加えて中国当局の厳しい送金規制の問題も存在し、決して簡単なマーケットではありません。

でも、そんなの関係ないと、私は思っています。いま中国経済が調子良くても、悪くても、日本との外交関係がどうあれ、この大国と私の付き合い方のスタンスは変わりません。彼らと長期的に良い関係を築ければ嬉しい…ただ、それだけです。

会社員時代の副業から数えれば、もう６年も、中国人に日本の不動産やビザを紹介する仕事をやってきました。私がビザサポートした方は、皆、日本でハッピーに暮らし、真面目にビジネスをして、納税の義務も果たしています。日本の内需や雇用に、ほんの少しだけですが、貢献しています。

あと、うちの娘ソフィアは、中国・大連の婦産病院で生まれました。私もサラリーマン時代、大連の街にはずいぶんお世話になりました。中国と、そこまでのつながりがある以上、「金の切れ目が縁の切れ目」じゃないってことです。

明日から、北京で頑張って仕事してきます。

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こんにちは、Manachanです。今日は連休初日、でも天気悪く、家族とBig Bang Theoryのビデオ見ながら家でゆっくりしてます。

今回は、「非商業主義と海外不動産ビジネス」というテーマで、ひとつ書いてみます。

このコラム、なかなか面白かったです。

高校野球はなぜ、日本最大の人気コンテンツになりえたのか？

ポイントを書き出してみますね(赤太字は筆者注)

・高校野球はなぜ、長きに渡って日本人の心をつかんできたのだろうか？

・非効率、不合理。そして非商業性が継続の秘密

・高校野球の非商業化は公益財団法人日本高校野球連盟（以下：高野連）によって徹底されており、選手や監督に金が払われないことはもちろん、審判はボランティア、甲子園使用料や放映権は無料、観戦料金は格安（外野席は無料）と、最低限の運営費を除けば金銭はほとんど動いていません

・朝から晩まで灼熱のグラウンドに立つ姿に胸を打たれる。強豪校では4000時間ともいわれる時間をつぎ込んで練習し、一発勝負のトーナメント戦に挑む様子に感動する。徹底して磨き上げられた「高校生らしさ」に心を震わせることに価値を見出しているのです。

・一大コンテンツである高校野球には、観客やテレビ局から料金をとって収益化する道もあるでしょう。しかしそれは成功しないと思います。より高いパフォーマンスを見せるプロ野球がすでに存在しているうえ、商業化により「高校生らしさ」が失われてしまったら、高校野球は重大な「売り物」を失ってしまいますから。

私は日本人として生まれ、子供の頃から甲子園の高校野球を愛してきました。灼熱の夏、グラウンドで生命を燃やし尽くす高校球児たちの輝きは、昔も今も変わっていません。高校野球は日本の文化そのものであり、これがなくなること自体、想像したくありません。

全国に極めて多数のファンがいる超有力コンテンツでありながら、あえて収益化の道を選ばず、「非商業化」に徹することで「高校生らしさ」というコンテンツを際立たせ、洗練させてきた、という点も納得です。私もファンの一人として、高校球児が「コカコーラ」や「ソフトバンク」等、スポンサーのロゴが入ったユニフォーム着てプレーするのを見たくありません。

また、運営主体の高野連や参加校の関係者がボランティアであっても、高校野球大会が存続することで、毎年、阪神電鉄や大阪・神戸の旅館業者、バス会社などに巨大な収益をもたらしている面もあります。また、佐賀県や福井県など、知名度の高くない県の代表校が甲子園で活躍したら、たちまち全国的知名度になるという「地域プロモーション効果」も、金銭に換算すればすごい額になるのでしょう。本体の「非商業性」や「文化性」を貫いた結果、その周りに「巨大な経済」が生まれる事例として、高校野球は日本一分かりやすいと思う…

高校野球と比べてしまうとおこがましいですが、私の主宰する海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」も、「非商業性」を貫いたおかげで、結果的に細く長く存続できた事例の一つかもしれません。

２０１１年２月に東京で創立、今では福岡、名古屋、大阪の支部も加わり、全国４拠点と約２３００名の会員を擁する当会は、高野連と同様、基本、ボランティアで運営している組織です。代表の私も副会長も各地の支部長も、手弁当で参画。基本的な運営費以外の金銭はほぼ動きません（オフ会の飲み食いも自腹…）。

とはいえ私たちの扱うものは、高額な不動産です。取引のたびに大きなお金が動きます。購買力のある２３００名の会員をセミナーに動員する能力があるわけですから、会を収益化しようと思えばいくらでもできるチャンスはありました。

いま白状しますと、収益化を本気で考えたことが何度かあります。たとえば２０１３年２月、勤め先を解雇された翌日、私は都内・祐天寺にあった会の事務所（当時は五反田じゃなくて、祐天寺だった…）に行って、「俺これから、どうやって食っていこうかなあ？」と考えた時、オプションの一つにあがったのは、当時すでに約１５００名の会員のいたアジア太平洋大家の会。

これだけの会員がいれば、広告収入とれる。それ以上に、業者からコミッション取れる。稼げる不動産ネタでセミナーをガンガンやって成約決めていけば、コミッションで食っていくことはできるかも…という、「メフィストフェレスの囁き」が、私の耳元に去来しました。

私、金儲けが悪いこととは思いませんよ。給与収入を失っても路頭に迷うわけにはいかない。家族４人、食わせていかなきゃならないんですから…ですので考えるべきは、「金儲けの手段」と「その手段をとった際のベネフィットとリスクの考察」。

当時の私は、アジア太平洋大家の会を、コミッション主体で収益化していく上での主なリスクは、次だと考えました。

・コミッション目当てで、自分がベストだと思わない海外物件を、会員に紹介しなければならないリスク（＝良心の呵責）

・その結果、彼らに損させてしまい、会そのものや、不動産投資ブロガーとしての私の「評判」が落ちてしまうリスク。

・クライアント様（販売業者）に配慮する余り、ブログやメルマガで自分の思ったことを書けなくなるリスク（＝フラストレーション）

いろいろ考えた結果、「会の収益化は、やりたくない」、「俺の性格に合わない」と思い、やめました。それどころか、翌２０１４年には「業者からコミッションいただかない」路線を打ち出し、今年９月１日に完全実施(コミッション一切いただきません)。それで、高野連的な「非商業主義」が決定的なものになりました。

（時々、副会長や各支部長には申し訳なく思ったりするんですよ…代表が商売っ気なくてごめんねと）

とはいえ、非商業化を選んだからこそ、こんなブログ記事を、誰への気兼ねもなく、ガッツリ書いたりできるわけです。

バンコクの買っていい駅、だめな駅　（2015/7/27）

不動産投資視点で私が良いと思う「ウドムスック駅」よりも、あまり良いとは思えない「べーリン駅」周辺のコンドミニアムを日本人向けに売る業者の方がずっと多いのが現実です。彼らと金銭授受の関係を結んでしまうと、こんな記事は書けなくなってしまいます。

本音の記事を、自分の好きに書けるところが、非商業化の道を選んで良かったなあと思う点の一つですね。高校球児じゃないけど、非営利のおかげで常に私らしく、投資家らしくいられるわけで、それが幸福感にも結びついています。

もっとも、非商業化を金科玉条にする気はありません。会員にちゃんとサービスして、収益化する、社員も雇って仕組み化する…という運営も、できる人がやるなら十分アリだと思います。というか、資本主義社会ではそれが主流ですよね。

実際、いろんな友人から、「上手に収益化すればいいのに、もったいない」、「Manachanって、金儲け下手だよね」と、よく言われます。ハイ、本当におっしゃる通りです。

「いつまでも、安宿に泊まって山下清みたいな恰好してなくても、やり方次第で一流リゾートホテルに泊まる身分になれるのに…」とか、時々言われます。ハイ、ご高説ごもっともです。でも私、別に東南アジアの安宿で十分満足なんでねえ。それに山下清画伯は、私の地元、千葉県我孫子駅の弥生軒に住み込みで働いたことのある郷土の偉人で尊敬してますし…

私が不器用なことは、この際置いておいて…

利潤追求の世の中で、あえて、非商業主義を貫くことで、それが「文化」としての生命を持つならば、私はアジア太平洋大家の会は、今後も非営利のままで良いと思っています。「投資家の文化」って、日本に必要だと思いますから…