Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

複数の国で、賃貸経営をやっていると、つくづく感じるのは、日本賃貸市場の変化の速さ。

とにかく、すさまじい勢いで、変化しますね。もちろん、大家にとっては、嬉しくない方向へ･･･

日本国内では、まず札幌や福岡のような、地方中核都市で、２００７～８年頃から、ファンドバブル崩壊の影響による、物件供給過剰と家賃下落の話が、よく話題に上りました。

京阪神方面では、もともと空室率が高いところにもってきて、近年、景気良い話もあまりなく、全体的に低空飛行が続いているというイメージ。

その中にあって、東京と名古屋だけは、もう少しマシなイメージがありましたが、人口に対する供給過剰は相変わらずで、ここ２~３年、家賃下落圧力が、ボディーブローのように効いてきた感があります。

特に、今年から、帝都・東京がにわかに厳しくなった感があります。不景気と、昨年の震災で、東京圏への人口流入が鈍ってきたことも影響しているのでしょうが、

都心にアクセスの良いエリア、イメージの良いエリアでさえ、家賃下げても数か月空いてる等、賃貸付けに苦戦している話が、よく耳に入ります。

都内の街を歩いて、賃貸広告みても、家賃厳しいなあ・・・と感じる今日この頃。

葛西　４．８万円
※都心・大手町まで直通、１５分で出られる葛西駅。この広さがあっても、５万いかないのか･･･

世田谷区　５．０～５．１万円
※駒沢学園徒歩５分の立地、BT別でも敷０、礼０、フリーレント１カ月で５．１万･･･世田谷ブランドさえ、通用しない世の中なのか？

日本列島を西に行っても、厳しいことには変わりないようです。

神戸　２０１２年１月
※ファミリータイプ１０万円を超える物件は、皆無。買ったら結構いい値段するのに･･･

福岡　２０１１年１２月
※さすが、九州の家賃最安都市･･･家借りて暮らすには天国かも。

先日のブログで、｢不動産最強都市｣と絶賛した名古屋でさえ、家賃下落は進んでいるし、いま日本で、賃貸市場が盛り上がっているのは、（不謹慎ながら）震災被災地の高台くらいかなあ･･･それでも、景気良いのはせいぜい３年でしょうね。

私自身、この厳しい日本の賃貸市場で生き残っていく戦略として、二つを考えています。

１）とにかく、中古物件を激安で仕入れる。競売・任売、通常売買を問わず、将来の家賃下落を見越しても、表面２０％回るような物件を現金で仕入れて、回す。仕入れ値が安ければ、空室や家賃下落に対する抵抗力も強い。現金で仕入れれば破綻リスクはほぼない。

２）自分が本当に「こだわりのある立地」で、競争力ある「こだわりのテーマ物件」をつくり、経営する。自分がなぜ、この場所で、この住宅を提供するのか？オーナーはなぜ、私でなければならないのか？･･･ちゃんとストーリーを描けるような物件を、市場に提供する。物件はもちろんのこと、大家として、自分が選んでもらえるような、大家の生き様を体現するような物件を企画・運営していく。

厳しいですよねえ。でも、この日本市場でも「勝てる」方法は、知恵をつかえばいくらでも見つかると思っています。

さらに、日本の賃貸市場の弱点を補う、「成長市場」として東南アジア、「安定市場」として欧米先進国での不動産投資を、並行して進めていきたいと思います。

複数の国で、賃貸経営をやっていると、つくづく感じるのは、日本賃貸市場の変化の速さ。

とにかく、すさまじい勢いで、変化しますね。もちろん、大家にとっては、嬉しくない方向へ･･･

日本国内では、まず札幌や福岡のような、地方中核都市で、２００７～８年頃から、ファンドバブル崩壊の影響による、物件供給過剰と家賃下落の話が、よく話題に上りました。

京阪神方面では、もともと空室率が高いところにもってきて、近年、景気良い話もあまりなく、全体的に低空飛行が続いているというイメージ。

その中にあって、東京と名古屋だけは、もう少しマシなイメージがありましたが、人口に対する供給過剰は相変わらずで、ここ２~３年、家賃下落圧力が、ボディーブローのように効いてきた感があります。

特に、今年から、帝都・東京がにわかに厳しくなった感があります。不景気と、昨年の震災で、東京圏への人口流入が鈍ってきたことも影響しているのでしょうが、

都心にアクセスの良いエリア、イメージの良いエリアでさえ、家賃下げても数か月空いてる等、賃貸付けに苦戦している話が、よく耳に入ります。

都内の街を歩いて、賃貸広告みても、家賃厳しいなあ・・・と感じる今日この頃。

葛西　４．８万円
※都心・大手町まで直通、１５分で出られる葛西駅。この広さがあっても、５万いかないのか･･･

世田谷区　５．０～５．１万円
※駒沢学園徒歩５分の立地、BT別でも敷０、礼０、フリーレント１カ月で５．１万･･･世田谷ブランドさえ、通用しない世の中なのか？

日本列島を西に行っても、厳しいことには変わりないようです。

神戸　２０１２年１月
※ファミリータイプ１０万円を超える物件は、皆無。買ったら結構いい値段するのに･･･

福岡　２０１１年１２月
※さすが、九州の家賃最安都市･･･家借りて暮らすには天国かも。

先日のブログで、｢不動産最強都市｣と絶賛した名古屋でさえ、家賃下落は進んでいるし、いま日本で、賃貸市場が盛り上がっているのは、（不謹慎ながら）震災被災地の高台くらいかなあ･･･それでも、景気良いのはせいぜい３年でしょうね。

私自身、この厳しい日本の賃貸市場で生き残っていく戦略として、二つを考えています。

１）とにかく、中古物件を激安で仕入れる。競売・任売、通常売買を問わず、将来の家賃下落を見越しても、表面２０％回るような物件を現金で仕入れて、回す。仕入れ値が安ければ、空室や家賃下落に対する抵抗力も強い。現金で仕入れれば破綻リスクはほぼない。

２）自分が本当に「こだわりのある立地」で、競争力ある「こだわりのテーマ物件」をつくり、経営する。自分がなぜ、この場所で、この住宅を提供するのか？オーナーはなぜ、私でなければならないのか？･･･ちゃんとストーリーを描けるような物件を、市場に提供する。物件はもちろんのこと、大家として、自分が選んでもらえるような、大家の生き様を体現するような物件を企画・運営していく。

厳しいですよねえ。でも、この日本市場でも「勝てる」方法は、知恵をつかえばいくらでも見つかると思っています。

さらに、日本の賃貸市場の弱点を補う、「成長市場」として東南アジア、「安定市場」として欧米先進国での不動産投資を、並行して進めていきたいと思います。

千葉県東葛地域(柏市)出身の私が、馴染みのある関東の他県・他地域を、勝手に語るシリーズ、｢他県批評シリーズ｣が、なかなか好評を博しています。（これ書くと、アメブロランキングが上がるんだよねえ♪）

第１弾：埼玉の個性(2012/3/9)

第２弾：神奈川の不思議(2012/3/29)

に続く、第３弾で標的になるのは、

東京都葛飾区＆足立区

当シリーズも、いよいよ｢花の東京２３区｣に進出ですね。

私の生まれ育った、千葉県東葛地域と、東京の間には、大河｢江戸川｣が流れています。

｢首都圏であっても、東京ではない｣微妙な立ち位置のエリアに生まれ、｢江戸川の向こう｣、光り輝く大都会、日本の首都・東京を、仰ぎ見ながら育ってきました。

とはいえ、東京は広い。私が羨望の眼差しを向ける｢東京都心｣と、我が｢東葛｣の間には、｢東京でありながら、ユルくて、牧歌的な、昭和の香りが残る、癒し系のエリア｣が存在します。それが、

葛飾区と足立区

なんですね。

葛飾区と足立区･･･この２区が面白いのは、

｢実際は、よく似たエリアなのに、イメージは雲泥の差｣

ということ。

葛飾区といえば、｢フーテンの寅さん｣（柴又）、｢こち亀の両さん｣（亀有）という、郷土の誇る｢二大ヒーロー｣を生みだした土地。

フーテン、破天荒、そして下町の人情･･･極めてキャラの立った、全国的知名度のある、ギネスブックにも載った二人の｢人物｣(？)の功績により、葛飾区には、｢古き良き下町｣みたいな、何となく良好なイメージがある。

葛飾の生んだ、スーパーヒーロー

逆に足立区は、ご当地スーパーヒーローを持たなかったためか、葛飾区に比べて、イメージの面で損しています。未だに、２０年以上前に綾瀬で起こった殺人事件のことを取り沙汰されたり、文芸春秋に｢下層社会｣と名指しで書かれたりと、ダークなイメージがつきまとう。

しかし、現実をみれば、足立区と葛飾区の差が、一体どこにあるのでしょう？

社会経済指標･･･たとえば平均所得、進学率、犯罪発生率、物価、どれをみても、両区の間に、大した差は見てとれません。足立区にヤンキーが多いといっても、葛飾区にだって、ほぼ同じ密度でヤンキーはいます。

地域発展度や、都心への交通アクセスをみれば、ハッキリ言って、足立区の方が上でしょう。

１）｢足立区のマンハッタン｣と呼ばれ、大発展した北千住･･･これに相当する都市は、葛飾区にはない。

３）足立区は、葛飾区より面積が広く、これまで｢陸の孤島｣の多さで知られていたが、近年、｢つくばエクスプレス｣、｢日暮里舎人ライナー｣の開通で、｢陸の孤島｣が大分解消された。一方で、葛飾区には交通の便を改善する、見るべき新線計画はない。

交通アクセスの良さを反映してか、足立区は葛飾区よりも、平均家賃は多少、高くなっています。
交通面では、今の葛飾区は残念ながら、２３区で一番不便と言わざるを得ません。

面白いことに、戦前の葛飾区は、東京のなかでも、鉄道先進地域でした。京成電鉄が区内をX字にくまなく走り、｢西の世田谷、東の葛飾｣と言われたほど、都内を代表する新興住宅地でした。

当時の葛飾が、先進的過ぎたので、戦後になって、開発が進まなかったのかもしれません。
逆に、開発が遅れた足立区が、２１世紀になって、つくばエクスプレスと日暮里舎人ライナーという、先進交通手段を一気に手にしたのです。

ですが、この事実こそ、葛飾の地で、｢二人のスーパーヒーロー｣が生まれた理由かもしれません。

私は、｢京成電鉄｣こそ、寅さんと両さんを生みだす土壌をつくったと考えています。

昭和の時代から、ずっと時間が止まったような、葛飾区内の都市交通。
２１世紀になっても、未だに、昭和の香りを色濃く残す、葛飾の住宅地。
マンションの数は増え、木造住宅は減っても、｢レトロな懐かしさ｣に溢れています。

特に、寅さんが実家に帰ったり、ケンカして実家を飛び出す時に使う、｢京成金町線｣なんて、日中は未だに、１５分に１本なんですよ。東京２３区内とは思えない。まるで地方ローカル線！

鉄道の高架化が進まず、未だに踏切が多く残り、密集した木造住宅街を縫って走る、
商店街も元気で、下町のおじさん、おばさん達の、威勢のよい声が響く。　

そんな葛飾の風景のなかでこそ、｢寅さん｣や｢両さん｣が生まれ、レトロな下町のイメージをつくったのだと思います。

同じ下町でも、高架化の進んだ足立区から、彼らは生まれ得なかったのだと思います。

時代遅れの鉄道、踏切、密集した住宅地、商店街、ガチャガチャ、タイ焼き屋、銭湯･･･今、都内ではめっきり少なくなりましたが、

これは、私にとって、東京の原風景といえるものであり、

海外で暮らしていると、時々、葛飾の昭和な風景が思い出されて、泣きたいほど、懐かしい気分になったりします。

寅さん、両さんは、時代遅れの葛飾が生んだ、キャラクター・ブランドなのでしょうね。

前回の続きです。

今日、妻と話している時、

｢数年後、日本が本当にギリシャみたいになったら、俺たちどうしようか？｣

という話題になりました。

妻は、最初、｢えっ？？？･･･日本がギリシャみたいに、なるの？？本当に？｣

という反応でしたが、私が、

｢日本の産業競争力が弱まっている｣、｢貿易収支も赤字転落｣、｢少子高齢化が急激｣、｢財政が維持不可能になっている｣、｢政治主導の改革も現実には困難｣等の要因から、

｢財政デフォルトの可能性はゼロではない｣と説明すると、納得してくれたようで、話が先に進みました。

とはいえ、私たちのプランは、ほぼ決まっています。

１）家族全員を連れて、オーストラリアに再移住
２）オーストラリア（シドニー）に残した自宅に住む
３）私がシドニーで、ITマネジャーの職に再就職
４）子供たちは現地校に編入

それを可能にする条件も、全て揃っています。

【国籍・ビザ】

・家族全員が、英語ネイティブかそれに近い状態で、生活のあらゆる場面での意思疎通に問題ありません。

以上、日本人としては、かなりデフォルト対策ができている方だと自負しています。

但し、ここまで対策していても、これまでと同じ生活水準を得るのは、短期的には難しいのではないかと思います。

日本の経済が本当にコケたら･･･もちろん、どういうかたちでコケるかにもよりますが、その影響は確実に、全世界に及ぶでしょう。

特に東アジア、東南アジアは、最も深刻な影響を受けるでしょうね。

中国、韓国、ASEANの製造業が、いま躍進しているとはいっても、日本の部品や基礎技術に依存している面が、どれだけ大きいか？今でさえも。

日本の技術や資金を使って運用されている、道路、鉄道、水資源等のインフラが、アジアにはいかに多いことか。

「日本の技術や部品を、近隣アジア諸国で製品化して、欧米に売る」というグローバル・バリューチェーンのなかに、日本がしっかり組み込まれている以上、日本がコケた場合のインパクトは計り知れない。

下手したら、震源地である日本よりも、さらに深刻な影響を受ける国・地域が、アジア大陸のどこかに、出現するかもしれません。

（リーマンショックだって、米国が震源地にも関わらず、結果的に一番ダメージ大きかったのは南欧とか、アイスランドだったわけですから）

オーストラリアも、もちろん、無傷ではないでしょう。あれだけ、中国への資源輸出や、中国からの投資に依存しているのですから。日本ショック、中国経済の急減速･･･になれば、当然、甚大な影響を受ける。

とはいえ、相対的に、東・東南アジアより、影響は軽微だろうと考えられる。「よりマシ」という意味で、オーストラリアに緊急避難するのは、戦略としてアリだと考えます。

この戦略が、具体的に成立するのは、「オーストラリアでの生活能力」があるからにほかなりません。これがないと、緊急避難も「絵に描いた餅」になってしまいます。

海外での生活能力を構成する要素として、

・現地語でのコミュニケーション能力
・現地の就職(生活費獲得)能力
・国籍・永住権などの身分
・資産背景

少なくとも、この４つは必要でしょうね。もちろん、完璧に揃わなくてもいいですが、この４つが、ある一定以上のレベルに達している必要はあるでしょう。

だからこそ私は、

「日本がヤバい。資産を今すぐ海外に移そう」

という考え方には、賛同しかねるのです。より正確にいえば、４つの要素のうち、１つ(資産背景)しか言及していないことに、物足りなさを覚えるのです。

マジ本気で、日本デフォルト対策するなら、もっと考えなきゃね。

最後に、こう書くと不謹慎かもしれませんが、

日本のデフォルト・経済混乱は、資産づくりの千載一遇のチャンス

とも思います。グローバルに洗練された投資家なら、経済が急激に変わるタイミングを、活かさない手はありません。

それを、後編で詳しく書いていきたいと思います。

前編に戻る
後編(最終回)に続く

東日本大震災が起こった、２０１１年が、｢海外不動産投資元年｣だとすれば、

今年、２０１２年は、｢日本財政破綻危機元年｣かもしれません。

日本国の財政が、持続可能な状況でないことは、１０年以上前から明白であり、私が補足する必要もないですが、

昨年後半から今年にかけて、｢ギリシャのデフォルトと欧州危機｣により、日本の借金漬け体質が改めてクローズアップされたり、

ジェームス・スキナー氏の｢略奪大国｣が出版されたりと、日本財政をめぐる議論が、かまびすしくなってきている昨今、

私自身も、｢日本財政破綻危機と絡めた、海外不動産投資について｣講演して欲しい、コラム書いて欲しい等、いろいろと要望を受けています。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

我ながら、実に面白い、運命のめぐりあわせだと思います。

これまで７年間、海外（オーストラリア、中国）で暮らし、働き、生計を立て、財産をつくってきた私。

異国の地で、当然ながら、いろんなドラマがあり、様々な苦労もしましたが、
その過程で、ノウハウを蓄積し、私の後に続く人々の、移住相談にも乗ってきました。

その後、日本にUターン帰国して、５年が経過。

いま、日本国の倒産(財政破綻)が取り沙汰される時代になり、少なからぬ日本人が、｢日本を離れて、海外で生きるノウハウ｣を、身につけたいと考えています。

私の海外移住経験や、不動産投資経験を聞きたいという人も増え、門前市をなしている状態。

こんな時代になるとは、想像すらできませんでした。

まるで神様が、｢私の海外での経験や、ものの見方を、日本の皆様に、今すぐ伝えなさい｣と命じているかのような･･･

不思議な力が働いているような、そんな感じがします。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

今後、数回にわたって、シリーズで書いていきたいと思います。
まずは、書きたい内容を、整理します。

１）まずは、｢日本国の財政危機｣に関してですが、

私は、危機だとは全く思っていません。
逆に、財産を劇的に増やす、千載一遇のチャンスだと考えています。

日本経済の成熟、急激な高齢化と人口減少、グローバル化のプレッシャーを受けて、
日本国の運営のあり方(財政)が、身の丈にあった、持続可能な方式に変わっていくのは、歴史的必然。

その変化が、経済社会の混乱を伴う、劇的、急速なかたちで訪れるのが、｢日本国の財政危機｣の、最もありうるシナリオでしょう。

別に、日本だけが、世界のなかで、ダメダメなわけではありません。

インターネットが普及し、グローバル化が進んだ現代経済は、変化のスピードが非常に速いので、民主的な政治プロセスによる平和的移行は、どの国においても、困難。

リーマンショックだって、ギリシャ危機だって、そう。政治は事態をコントロールできず、火消しくらいしかできません。

我々は、そういう時代に生きていることを、まず、受け入れましょう。

いずれにせよ、日本の財政が劇的に変化すれば、銀行の信用創造のあり方も一変する。
お金の回り方も、これまでとは全く違うかたちで、再編成されていく。

それでも、世の中から、お金がなくなるわけじゃありません。
｢これまでと違うお金の流れ｣に、上手に乗れれば良いだけの話。

変化が大きいほど、チャンスも大きいはず。
私は、この時代に生まれて、とてもラッキーだと思っています。

チャンスをつかむために、必要なのは、

｢グローバルな金融・投資リテラシー｣
｢世界のどこでも暮らせる能力｣

この二つだと思います。

２）｢日本国の財政危機対策として、資産を海外に移せばいい｣、という考え方には、賛同しません。

このアプローチには、二つ、基本的な誤りがあると思います。

まず第一に、｢危機｣というネガティブな動機に対する、｢対策｣という後ろ向きなアプローチで捉えるべきではない。むしろ、｢変化｣というポジティブな動機に対する、｢戦略｣と考えるべきであること。

第二に、資産を海外に移すだけで、自分の生活を全く変えないのであれば、｢グローバルな金融・投資リテラシー｣や、｢世界のどこでも暮らせる能力｣の向上にはつながらない。

中編につづく。

香港滞在、２日目を迎えています。

香港は、観光地としても、ビジネス拠点としても、極めて魅力的な土地で、行かれたことのある方も多いでしょうが、皆さん、これは知っていましたか？

香港の、合計特殊出生率は、１．０４で、世界最低（日本は１．３９）
香港の平均寿命は、男性７９．８歳、女性８６．１歳。日本と並んで、世界最高
香港の平均年齢は、４１．７歳。アジアで４０歳を超えているのは、日本と香港のみ

つまり、日本と並ぶ、世界一の少子高齢化社会、それが香港なのです。しかも、少子高齢化のスピードは日本を上回ります。

世界最低の出生率は、香港でも社会問題になっており、最近読んだ当地の新聞でも、｢香港は、国をあげて少子化対策に取り組む日本に学ぶべきだ｣という社説がありました。日本でもいろいろ問題多いですけど、その日本でさえ見本になるのね。

しかし、香港の特殊な地理的要因によって、少子高齢化対策の内実も、日本とはまるで様相を異にします。

香港の場合、隣接する、｢人口１３億・中国大陸｣の巨大な存在と、そことの｢社会制度や生活水準の格差｣という現実があります。

香港で生まれる子どもの約４割が、大陸籍だという･･･

旧英連邦である香港は、出生地主義をとっており、大陸人の妊婦が香港で子どもを産んでも、一定要件を満たせば、その子は香港籍を得られる。

香港籍があれば、（大陸籍と違って）世界各国へノービザで自由に行ける身分が手に入る。

･･･ということで、香港で出生したがる大陸人が後を絶たないという。

その一方で香港人は、世界最低の出生率にも関わらず、産院のベッドがろくにないと、怒っている者も多いそうです。

香港人夫婦から生まれる子どもが少ないのに、一方でベビーラッシュという、奇妙な現象が起こる。日本では考えられませんね。

香港当局も、少子高齢化解決の方策として、日本のように｢長年かけて、コツコツと、子どもを増やす方向に誘導する｣よりも、｢大陸人に対する法制度を上手に緩和｣すれば、自ずから解決すると考えているのかもしれませんね。

もっとも、少子高齢化が解決されても、必ず、別の社会問題が起こるでしょうから、舵取りは難しい問題でしょうけど。

出産事情と同様、香港の不動産事情を語るにも、｢大陸との交流人口｣というファクターの分析がかかせません。

日本で、不動産投資をやっていると、｢少子高齢化の、不動産市場への影響｣の話題がよく出てきます。その思考の前提として、

・日本には、日本人の夫婦から生まれた子どもだけが存在する。
・日本で生まれた、日本人だけが、不動産の賃借人になりうる。
・日本の出生率が下がる⇒日本人が減る⇒賃貸住宅に対する需要が減る⇒収益還元法で、不動産価格も下がる

という考え方があると思いますが、香港では、上記はまるで当てはまりません。

香港は、人口７００万人
香港を訪れる、中国大陸人は、１年間で２８００万人

総人口の４倍もの人間が、毎年押し寄せるのです。
日本の人口規模に換算すれば、毎年｢５億人｣の中国人が訪れる・・・その位のインパクトある話です。

毎年、来訪者数が２８００万人もいれば、全員が観光だけして、大人しく大陸に帰るわけではありません。

香港で商売する者、香港で間借りする者、不動産投資する者･･･いずれも相当数いるわけで、それが香港の不動産価格に、大きな影響を及ぼします。

香港の不動産価格は、すでに、世界最高水準です。東京より高い。

このグラフが分かりやすいですが、香港で取引される不動産物件（ほとんどが、区分マンション）の平均フィート当たりの値段が、

一般住宅で、１フィートあたり６０００香港ドル
豪華住宅で、１フィートあたり１２５００香港ドル

香港と日本とは、住宅の面積計算方法も違いますが、日本の１００平米ファミリーマンションは香港では１３００フィートと換算、為替レートを、１香港ドル＝１１円で計算すると、

香港の一般住宅　：平均８５８０万円
香港の豪華住宅　：平均１億７８７５万円

実際には、豪華住宅だと、その倍くらいの面積があるのが普通ですから、平均３億円くらい、当たり前にするわけです。

昨年、｢アジア太平洋大家の会｣でも、香港で｢９億円マンション｣の視察をやりましたが、上には上がいるもので、昨年は、｢大陸人の富豪が、香港島で５５億円マンションを買った｣ことが話題になりました。

ま、香港はそれ位、住宅価格の値が張るわけですが、

それ以上に、私が強調したいのは、香港みたいな土地では、足元の少子高齢化が不動産価格に影響するというよりも、

｢大陸との交流人口｣という外的なファクターによって、不動産価格が左右されてしまう側面が大きい･･･ということですね。

ところ変われば、不動産の常識も、大きな違いが出てくるものです。

以前書いた、「埼玉の個性」に続く、他県批評シリーズ第二弾･･･今回のターゲットは、

神奈川県

東京都に次ぐ、９００万の人口を擁する県。
横浜市は、日本の市のなかで最大の人口を誇り、ブランド力抜群！
横浜、川崎、相模原と、３つの政令指定都市を持つ、日本で唯一の県
古都・鎌倉、軍港・横須賀、湘南海岸、箱根など、観光地も豊富

すごいじゃん神奈川！自慢するネタたくさんあるじゃん、羨ましいぞ。
全国的ブランドの「横浜」を持ってるのは強いよなあ。それだけで「俺ら、負けた･･･」と、白旗をあげてしまう。
そんな私は、千葉県東葛地区（柏市）の出身。

でもね、東葛みたいなところで育つと、
神奈川って、遠く感じるんだよ。
身近なのは、何といっても東京。あと茨城、埼玉も近いから身近。
神奈川っていうと、「東京の向こう側」の感覚。滅多に行かないし、行く用事もないし･･･

そんな私も、不動産投資やるようになってから、神奈川方面、時々行くようになったよ。
物件見学会や、セミナーで、横浜や湘南に出かけることもあるし、
横浜在住の投資仲間多いし･･･

そんな時、東海道線に乗って神奈川県に入ると、普段見慣れないものが、たくさん目に入ってくるから興味深い。

・何これ？坂ばっかりじゃん？
・どうして、山のてっぺんまで家が建ち並んでるの？

「耕して天に至る。以てその貧なるを知る」という故事がありますが、
横浜川崎は、「家建てて天に至る」か・・・

戸建住宅って、もっと平らなところで、もう少し土地面積とって建てるもんじゃないの？
というのが私の偽らざる感覚なんだけど･･･やっぱ俺って田舎者なのか？

今日の日経コラム「家計簿に映る田舎のリッチ感」も、面白い記事だった。

都会（川崎市）と、田舎（島根県）の、経済生活の豊かさを比較するっていう趣旨のコラムなんだけど、

私はこれ読んで、「神奈川と千葉って、違うんだなあ」と感じた。以下引用、

～川崎市の建売住宅は敷地40坪で、３階建ての４ＬＤＫ。首都圏にしては大きめだが、難点は駅から遠いこと。最寄りの向ケ丘遊園駅まで徒歩25分以上かかる。通勤時は徒歩２分のバス停からバスに乗る。返済期間35年の住宅ローンは4800万円。同規模で駅に近い物件は約１億円と手が届かず、立地と利便性を犠牲にした～。

私の感覚で、信じられないのは、

・「敷地40坪で、首都圏にしては大きめ」という感覚
　⇒東葛では、40坪の敷地は、ごくフツー。50坪超えないと、大きめとは言えないよ。

・「向ヶ丘遊園徒歩25分もかかる戸建が、4800万円もする」事実
　⇒東葛で、一番都会な柏駅から、25分も歩いた戸建は、普通、3000万円以下だよ。

・「駅に近い物件は１億円する」事実
　⇒東葛で、1億円かかる戸建なんて、地主様のお屋敷くらいだよ。サラリーマン向け戸建の最高の価格帯は、せいぜい6千万円台。

神奈川って、東京の向こう側でも、千葉と同じ「郊外」だと思ってたけど、マイホームの価格はずいぶん違うんだね。

向ヶ丘遊園でマイホーム買った例のファミリーが、東葛エリアで家探ししてたら、まるで、別の惑星に来たと思うほど、安く感じるんじゃないかな･･･3000万円台で、もっと駅近で、よりどりみどり。立地・利便性を犠牲にしないで、ローンの負担も軽くなりまっせ。

それに常磐線、イメージ的にカッコ悪いかもしれんけど、少なくとも小田急線よりは速いですぜ。

川崎、横浜、そして鎌倉、藤沢、茅ヶ崎の海沿い･･･あたりの地価を聞くと、ベラボーに高い。

あの辺の神奈川は、千葉埼玉と同じカテゴリーの郊外とはいえない。「東京都内に準じるもの」と、考えた方が良さそうだね。

そんな私が、神奈川で一番親近感を感じるのは、

相模原

だって、相模原って、なんとなく、我々と境遇似てるんだもん。内陸だし、国道１６号通ってるし、地価だって全然高くないし。

相模原、大和、座間、綾瀬、厚木･･･あの県北・県央エリアの存在があるおかげで、

神奈川って、やっぱり東京じゃないんだね。我々（千葉埼玉）と同じ、首都圏郊外だよね、仲間だね、って気がするんだよ。

あの辺で、町田が都会なのは認めるけどね･･･おっと、町田は一応、東京都だったな。

最近、平成２４年１月現在の公示地価が発表されて、東日本大震災の被災地・宮城県の高台の土地バブリーぶりが話題になりましたね。

所謂｢仙台バブル｣は、私たち投資家の間でもよく話題になることですが・・・・

今回書きたいテーマは、それじゃなくて、

公示地価っていう制度、そもそも必要なの？

日本には、土地の価格を調査する公的な制度が、三つもあります。

・公示地価
・基準地価
・路線価

詳しくは、AllAboutの記事が参考になると思いますが、

｢路線価・公示地価・基準地価の違いを知る！｣

このうち、国家の運営にとって必要だと思われるのは、相続税や固定資産税の価格付けの基礎となる｢路線価｣だけで、

公示地価と基準地価については、必要性がいまいち、よく分かりません。

｢公共事業の取得価格選定に使われる｣とか、｢どの地点がどれだけの地価になるのか、誰にも分かりやすい目安を提供する｣とか、いろんな説明を聞くけど、

公費を使って、毎年、制度として実施する必要が本当にあるのか、疑問なしとはしません。

私は普段、世界各国の不動産市場を研究していますが、路線価に相当する制度を持つ国は多くても、公示地価・基準地価に相当するものは、聞いたことありません。

欧米諸国では、普通、個別の取引事例を、一般公開します。どこの土地・建物が、いつ、いくらで売れたか、Webで、誰にも分かるように公開されます。

東南アジアの新興国だと、まだ、土地取引に関する制度が整備途上で、路線価制度をようやく創設する国が出現しつつある・・・みたいな段階で、いずれにせよ、公示地価、標準地価は存在しません。

我々投資家が、物件取得や売却にあたって、公示地価や基準地価を、収支シミュレーションや事業計画に使うことは、少なくとも都市部では余りありません。

だって、｢数ヶ月前の遅行指標｣ですもの････私らは、｢今の相場が知りたい｣わけで、数か月前の相場は、参考程度にしかなりません。

公示地価、基準地価使わなくても、東京カンテイとか、大規模住宅デベのレポートとか、参考になるデータは、今どきWebにわんさか載ってますし、それ以前に、地域の不動産屋に聞けば、だいたいの相場は一発で分かる。

｢餅は餅屋に聞け｣ですよね。スピードが求められる現代、公示地価、基準地価は、少しとろくさくて、使い勝手悪いんですよね。

一方で、｢路線価｣は、思い切り参考にしますけどね。積算に必要ですもの。銀行さんも、路線価なしでは仕事ができないでしょうね。

結論・・・私は｢路線価｣さえあれば、その他の地価評価制度は、別になくても困りません。

ベストセラー｢七つの習慣｣の著者で、セミナーやコーチングで大人気のジェームス･スキナー氏による新刊｢略奪大国～あなたの貯金が盗まれている｣を、すでにお読みになった方も多いと思います。

ビジネス・不動産投資書籍ブームの昨今、私も、新書を出版した友人から献本された本が山積みになり、｢読まなくちゃリスト♪｣が溜まっている状況ですが、

昨日、真鶴半島へ小旅行する東海道線の車中で、｢略奪大国｣、ようやく読みました。

とても良い本ですね。｢日本財政はあと３～４年で破綻する｣、｢アメリカと合併してアメリッポンになる、大胆な発想｣など、極論の部分を引用をされることも多い本ですが、

書いてる内容は至極真っ当なものです。｢ハイエクから続く系譜の、古き良き、古典資本主義者の手による、クオリティあるビジネス書｣みたいな感じで、ものすごく、共感できました。特に、

海外暮らしを経験した者が強く感じる、｢日本の社会システムのヘンなところ｣

を、ジェームス氏が論旨明快に、バッサバッサと斬り込んでいるところは、読んでいて痛快でした。日本でしか、暮らしたことのない方は、

・なぜ、｢漁業権｣とやらのために、日本国民が自国の海や川で自由に釣りができないの？
・なぜ、日本で会社をつくったり、事業資金を集めるのに、こんなに煩雑な手続きが必要なの？
・なぜ、世界トップスリーの経済を誇る日本に、海外からビジネスが入って来ないの？
・なぜ、日本政府は国民の作った富を、大きく育てようとせず、奪うことばかり考えるの？
・なぜ、日本政府は国民が海外に送金したり、海外口座をつくることを、執拗なまでに邪魔するの？

みたいな根源的な疑問を、抱く機会は少ないかもしれませんが、

これらは、海外で長く暮らした後、日本にUターン移住した私にとっては、常に切実に感じる、｢日本の残念なところ｣です。

特に、ジェームス氏に喝采を送りたいのは、

・政治は、何もしないでいい
・国民の富を奪うことをやめてくれれば、それでいい

というくだりです。

私も、｢政治家｣の公約とやらに、もはや何の期待も抱かなくなって、久しい人間です。

自分がお金を稼いで、集めて、投資して、確定申告する年月を重ねるなかで、政治家・官僚は結局、｢私たち民間の稼いだ金で、何かする｣しか能がない･･･それはよく分かります。

｢誰かから、誰かに、所得移転する｣ことに意味あるとしても、政府を介すと、資源配分として、極めて非効率的ですよね。

ジェームス氏が言うように、｢自分の金を、自分のために使う時、一番賢い使い方をする｣、｢(政府は)他人の金だからといって、極めて愚かな使い方をする｣。

確かに、私たちが政府に払っているコスト（税金＋社会保険料＋面倒くさい法律で、いろんなことを我慢しなくちゃならない苦痛）と、受けている便益とのバランスが取れているのかというと、どうもそうは思えない。

原発事故対応とか、ああいうのこそ、政府が一番力を発揮すべきなのに、日本政府は極めてお粗末な対応しかできなかった･･･等々。

という感じで、不満は誰にもたくさんあると思いますが、
いま問題なのは、民主主義の選挙制度のなかで、

・多くの政治家は、「国民のお金を使って何かする」ことを目指している
・実際、国民が、そういう政治家を選んでしまっている

ということですね。自民党も民主党も、その点では同じ穴のむじなで、結局、国民を失望させてしまった。これからは、

・「政治の職権を縮小する」、｢政府を大規模にリストラクチャリングする｣ことを公約する政党
・議員、公務員、医師会、農協などの、特権・既得権を奪う政党

が、力を持ってくるのだと思います。

ただ、そういう政治が育ってくる前に、日本の財政、もたなくなって、デフォルト、ドボンしちゃう可能性もあるんでしょうが、

それも長い目でみれば、政治が大きく変わり、日本が前に向かう契機になるのだと思います。

私は、日本デフォルトしても、オッケー。生活は守れます。

いまの日本の、腐りきった、既存のシステムのために、働きたくはないけど、

それが崩れた後に出てくる、新しい日本のために、力を尽くして、働きたいと思います。

名古屋って、地味にすごい街だと思います。

工業力は、ダントツ日本一。
プロ野球、Jリーグ、フィギュアスケート･･･スポーツも日本一流。
そして、不動産投資でも、おそるべき実力を秘めた街といえましょう。

私は東京在住なのに、なぜか、名古屋で小さな区分マンションを何戸か持っているのですが、今のところ、この街の不動産で、嫌な思いをしたことが一度もありません。

・２０１０年１月から、今までの３年余り、常時２～３戸体制で運用して、空室になった期間が、１ヶ月しかない。空室率１％台！

・キャピタルゲイン、インカムゲイン･･･どれをとっても、私の保有物件のなかで、日本最高のパフォーマンスを上げているのが名古屋！

今日も面白いことがありました。

私の友人で、台湾人の女性不動産投資家が、名古屋限定で、区分マンション投資するために、今年５月に来日します。

日本の不動産事情を、とてもよく研究しておられる方で、「いま日本で、空室率が比較的低いのは名古屋。しかも東京ほど仕入れ単価が高くない。私は絶対ナゴヤで買うわっ！」

彼女と話している間に、私が名古屋に、２戸残している区分マンションの話になりました。

自分が仕入れた価格より、２割ほど多目の値段を言って、収支シミュレーションして、満室時のNet利回りが１０％ちょっとになる話をしたら、ものすごく買いたそうでした。

彼女がもし、私の言い値で買ってくれたら、再びキャピタルゲインだぜ。２戸連続、値上がり

これまで、家賃も結構稼いでるから、仮に仕入れ値で売れても私は満足なんだけどね･･･。

おそるべし、名古屋の力。

替え歌で、このブログ日記をしめましょう。

　名古屋はええよ、やっとかめ　（不動産編）♪

～♪　東京は　まあ　あかん
高すぎる　とろくさい　融資が流行っとる

ゴー！ゴー！なごや 不動産最強都市　名古屋
待ってりゃあよ 見てりゃあよ 天下を取るでよ！　～