豪州不動産

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豪州物件のキャッシュフロー改善

ポータルサイト「賃貸経営博士」に、

私の主宰する、「アジア太平洋大家の会」の紹介ページが載りました!

このページは、先月13日に、記者さんの取材を受けて、つくったものなんですが、私の言いたいことを、正確に良く書いてくれて、とても感謝しています。

あと、もう一つ、私にとってグッドニュースは、

豪中銀:政策金利を4.5に引き下げ

これは、正直、助かります。豪州の2物件、どちらも融資受けて買っているのですが、その金利負担が、月1万円近く、浮くわけですので・・・その分、キャッシュフローが改善する。

世界経済不安、中国景気の減速、国内インフレの低水準etc.を受けて、豪州の政策金利は、これで4.75%から4.50%に下がったわけですが、

リーマンショック直後の、世界経済がパニックの時期は、政策金利3.0%まで、下がったこともあります。

そこまで下げるほど、世界経済が悪化して欲しくないですけど、とはいえ欧州情勢も、当分波高しでしょうから、豪州物件の金利負担も、もう少し、軽くなる余地があるかもしれませんね。

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海外不動産を現地人に貸す~その2

こんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。
「海外不動産を現地人に貸す」シリーズ、前回の続きです。

日本人投資家には、まだまだ新しい領域といえる海外不動産投資。今のところは、プレビルド(未完成物件)の売買が中心ですが、
数年後には、自分が買った物件を賃貸に出して、日本から遠隔管理するケースが、間違いなく増えてくるでしょう

私は、オーストラリアの物件を、現地人に貸して9年目という、日本人としては なかなか稀有な経験を持っています。
そこで、その9年間で体験したことを、良いこと、悪いことも含めて、今後皆さんとシェアしていきたいと思います。
今回は、失敗談を交えて、書いていきますね。

【退去時リフォームは、ペンキ塗り替え】

全体的に、空室率の低いオーストラリア。私自身の、9年間の運用経験の中でも、通算の空室率は1%もありません。
ほとんど、「空く」ことを心配しなくても良いお国柄ではありますが、もちろん、退去はありますし、その際の「リフォーム費用」や「広告費」は、大家が負担するのが普通です。

オーストラリアの「広告費」は、日本と比べて安いです。だいたい、「家賃の2週間分+消費税(10%)」が相場。
日本だと、大都市圏でも家賃1カ月分、地方だと2~3ヵ月とるケースもよくあるので、それに比べて、大家さんの負担は明らかに小さいですね。

一方、「退去時リフォーム代」は、それなりにかかります。
日本の賃貸物件だと、普通壁紙を張りますが、オーストラリアでは、壁にそのままペンキを塗るのが普通なので、退去時リフォームは通常、ペンキ塗り替えになります。
それだけ聞くと、安く済みそうですが、実際は、あまり安くないです。とにかく家の面積が広いから、塗る面積も半端ではないですし、
また、ペンキ屋さんの労賃も高いです。業者にもよりますが、時間単価は日本と同じか、それよりもう少し高く感じます。
あと、長く住んでいると、壁に裂け目などが入る場合もありますが、その場合はコーキングを入れて、その上からペンキを塗ってもらいます。

なお、退去にあたって、家主と入居者がもめることは、私の知る限り、少ないです。日本に比べれば、「汚した、傷つけた」の類でもめるケースは、明らかに少ない。
国民性からか、多少汚れていてもあまり気にしないし、入居者も普通に入ります。とにかく慢性的な住宅不足なので、入居できただけでラッキーなのです。
あと、退去した人が、クリーニング代やリフォーム費用の一部を負担することは、一般的ではありません。これらは家主が100%負担するべきものとされています。

【入居時にも、修繕費用はかかる】

日本と同じく、オーストラリアでも、テナントさんが入居している最中に、修繕・修理費用が発生し、家主のポケットから出ていくことは、よく起こります。
私の経験でいえば、水漏れ対応や、乾燥機・洗濯機の交換が、一番ポピュラーです。
あと、入居者によっては、鍵をつけてくれ、フェンスをつけてくれ、エアコンをつけてくれ・・・と、たくさん要求する者がいます。

これらは普通、家主の負担になります。オーストラリアの大家さんは、これらの費用を負担すると、確定申告(Tax return)のとき費用計上できて、お金がいくぶん返ってくるので、
入居者の要求に応じる大家さんが多いのです。でも私みたいに(オーストラリアからみて)海生活の本拠を持ち、豪ドルのサラリーをもらってない者にとっては、
そもそも確定申告してもお金が返ってこないので、入居者の要求を、全部呑むのは正直、難しいです。

【不良入居者に出会ったら】

日本では最近、平気で家賃を滞納する者が増えたそうで、社会問題にもなっています。
私の場合、運が良かったのか、オーストラリアでそういう方々とはお目にかかったことありません。滞納も強制執行もなし。

ただ、エリアによっても状況は大きく違います。私は、それなりに良い立地を選んで買ってきたので、入居者の属性も良いですが、
なかには、街からかなり外れた郊外や、問題ある地域で間貸しする者もいます。そういう地域は、概して属性が良くない入居者が多いし、
滞納はおろか、父親がひどいアル中だったり、牢屋に入ったりすることもあるので要注意。

ただ、家主にとって良いのは、オーストラリアでは、家賃滞納が1カ月以上になれば、裁判所に退去申し立てをできることです。
たいていは、略式裁判になり、入居者は裁判に出頭せず、家主の一方的な勝ちに終わることが多いです。もちろん例外はありますが・・

【管理は、現地のエージェントに任せるべき】

日本の大家さんの多くは、管理会社を使っていると思います。その時、業者さんにお支払いする管理料は、平均すれば家賃の5%くらいでしょうか。
私の感覚だと、3%と聞けば「おっ、安いな」と思いますし、7%とかだと、ちょっと割高に感じます。

それに比べて、オーストラリアの管理料は高いです。だいたい家賃の7~8%から、高いところでは10%もとります。
しかも、コピーとか、FAXみたいな、小さな費用項目であっても、容赦なく請求してきます(たいていは、雑費Sundriesという項目で、一定額を徴収されます)
日本の感覚だと、どうしても割高に感じてしまうので、特に友人に貸した時などは、地元業者に頼まず、「自主管理」することもありました。
いま考えると、オーストラリアにある物件を、日本から遠隔で「自主管理」するなんて、無茶も良いところなんですが、当時の私は、若かったんでしょうね。

結論からいえば、遠隔地からの自主管理はおすすめしません。
デメリットとして、一番大きいのは、地域の家賃相場が分からず、タイムリーな家賃値上げができないことです。

いまの日本では考えられませんが、オーストラリアでは、年々、家賃相場が上がっていくのが普通です。
ですので、賢い大家さんは、6カ月とか、1年とか、期間の短い賃貸借契約を結びます。こうしておくと、契約更新時に、家賃を値上げしやすいのです。
そして、入居者とのタフな値上げ交渉を代行してくれるのが、管理会社なのです。このサービス、使わない手はありません。
実際、彼らに払う管理料なんて、家賃値上げ分に比べれば、大したことはありませんから。

次回に続きます。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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海外不動産を現地人に貸す~その1

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

最近、二日連続で、不動産・金融関係のセミナーに出てきました。
東京は、毎日のように、いろんなセミナーが開催されるので、便利ですね。私の場合、セミナーで知識を得るのはもちろん、人脈をつくるために活用しています。

6月8日(水)は、海外金融商品セミナーに参加
6月9日(木)は、フィリピン不動産購入セミナーに参加

ところで私は、東南アジアの新興国、具体的にいうとフィリピンかマレーシアで、中古物件を探しています。
ちょうど日本で中古物件仕入れて、人に貸して賃貸収益を得る、それと同じことを、新興国でやりたいのです。
今のところ、東南アジア(フィリピン)で、2戸、仕入れていますが、いずれもプレビルド(完成前物件)で、数年後にならないと、キャッシュフローが入ってこない(その代わり安く買えますけど・・・)。
ですので、今すぐ、キャッシュフローが入るような物件が欲しいのです。物件を現地人に貸して、「フィリピンペソ」や「マレーシアリンギット」みたいな通貨で、現金を稼ぎたい。

でも本当は、私にとって、現金収入はおまけみたいなもので、実は「アジア新興国での、不動産の運用経験」を得たい。
私は、オーストラリアのシドニーで、2002年8月から、自分の物件をずっと、現地の人に貸し続けています。ですので、すでに9年の運用経験があります。
9年もやれば、良いこと、悪いこと、いろいろ経験できます。オーストラリアですから、もちろん英語力が必要ですし、各種手続き、確定申告なども、全部英語での作業になる。
日本国内の物件よりもラクできる面もありますが、反面、日本では考えられないような苦労や、面倒臭いな思いをすることもある。
でも、良いも悪いも、全部ひっくるめて、自分は「海外の不動産を遠隔運用」するのが好きだということに気づきました。

オーストラリアでの9年間の運用は、おおむね、成功だったと思っています。目の覚めるような大成功ではありませんが、ま、ぼちぼち、うまくいってます。
ですので、その成功体験を、今度は東南アジア新興国という、新しいフィールドで、再現したい。
そのためには、早い段階から、自分の物件を仕入れて、経験を積みたいのです。経済成長中で、変化の速いマーケットですから、なおさら・・・

そこで今回は、オーストラリアで物件を現地人に貸した経験を、皆さんにシェアしたいと思います。

【1.客付けはとってもラク】

オーストラリアは、移民を受け入れている国。人口は、順調に増加しています。
それでいて、住宅の建つスピードが、日本ほど速くないので、物件は慢性的に不足しています。米、英、カナダ、NZ・・・アングロサクソンの国は、どこも住宅不足です。
ですので、空室率は非常に低く、全国平均でも2%程度で推移しています。
その意味でいえば、大家さんにとっては、天国のような国ですね。逆に、入居者にとってはつらい国ですけど・・
(日本は逆に、人口増えないのに、住宅バカスカ建てすぎですよね・・・アジアは、住宅供給過剰国が多すぎます。)

私自身、9年も同国で不動産賃貸してきて、ピーク時には3物件扱っていましたが、入居付けで苦労したことは、一度もありません。本当に、入居がすぐ決まるんです。
不動産屋に頼めば、どこも2~3週間以内に入居付けしてくれます。そもそも、空室期間が極端に短い(数日とか・・・)。
それどころか、不動産屋に行くまでもなく、入居が決まってしまうことも、2回ありました。

一つは、2002年、シドニー都心部のマンションを引き払って、郊外に引っ越そうとした時のこと。
都心で、非常に住宅需給の逼迫したエリアですので、近所で誰かの家が空いたら、すぐ埋まります。誰もが借りるか、買うか、虎視眈々とチャンスを狙っています。
私も、そのマンションを退去しようとした時、同じフロアに住んでいるご近所さんと、立ち話になりました。

「あなた方、引っ越すんですか?」
「ええ、パラマッタ(シドニー郊外の町)に、タウンハウス買ったので、そちらに移ろうと・・・」
「じゃ、空いた家、私たちが借りられますか?」

そんな感じで、とんとん拍子で、入居者が決まってしまいました。まさに不動産屋要らず!

次の話は、シドニー郊外に越してから2年半経った時のこと。私の中国への転職が決まり、家を引き払おうとしていた時、ご近所さんの庭先で、バーベキューをしました。
そこで、こんな話になりました

「あなた方、引っ越すんですか?」
「ええ、中国で働くことになったので・・・家は、誰かに貸そうと思っています」
「その家、私たちが借りられますか?3月から借りたいんですけど・・・」

なんとその場で、賃貸借契約やって、全て一件落着。この国は都心だけでなく、郊外でも余裕で入居決まるのね。

ところで、今のオーストラリアは、永住権を取るのが結構難しく、外国人が永住権なしで買える物件は限られてしまいます。でも、隣国ニュージーランドであれば、永住権ない外国人でも、ほとんどの物件が購入できます。
そして、入居付けの容易さに関しては、オーストラリアと、ほぼ同じ状況だろうと思います。
もちろん、英語力がないと、バーベキューで入居者決めることは難しいでしょうが、それでも賃貸ニーズが旺盛なことは事実ですので、現地エージェントを通じて、短期間で入居付けできると思います。

【2.住宅ローンの支払いは厳しい】

いま、オーストラリアの住宅価格は、概して高いです。
基本、景気良いし、(タイミングにもよりますが)家を買っても値上がりするのが普通なので、皆、無理しても家を買いますし、
それに金融機関の融資も積極的なので、日本で言う、いわゆる激安物件の類はほぼ皆無です。

そして、住宅ローンの金利は高い。
オーストラリアの歴史を通じて、住宅ローンの金利が6%台だったら、「安いほう」です。以前は、15%以上の時代もありました。
しかも、公定歩合が毎月改訂されますので、金利が上昇する局面では、ローンの払いで苦しむ人も多い。というか、ほとんどの国民がローンで苦労します。
自分の家を他人に貸す、大家の立場になっても、住宅ローンの負担感は変わりません。

特に、公定歩合0.25%の上げが、5回とか6回とか、連続して実施される時
は、負担きついですね。
豪州国民、平均的な住宅ローン残高が30万豪ドル(2550万円)、シドニーなど都市圏では50万豪ドル(4250万円)級が当たり前です。
50万豪ドルのローンを抱えた状態だと、0.25%上がっただけで、月105ドル(8900円)の金利負担増。
それが5回連続したら、全部で月525ドル(44500円)の負担増になります。わずか5ヶ月で、月5万円ずつ、多く負担するようになるのはつらい。

私自身も、リーマンショック後、金利レベルが最低水準だった頃、例の郊外物件のローンの払いは、月1390豪ドルでしたが、
今では当時より、金利が2%弱上がっていますので、今の負担は1800豪ドル以上。
それに応じて、家賃を上げられるわけでは、必ずしもないので、この点は、オーストラリア不動産経営のつらいところです。

次回は、入居者トラブルや、日本にない手続き、税制面の話をしますね。乞うご期待。
今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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豪州不動産は安全パイ

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

このメルマガでも何度か告知していますが、私が講師をつとめる「海外不動産投資セミナー」、締め切り寸前ですよー。
昨日、「全国賃貸住宅新聞」に記事が出たので、参加希望者がどんどん増えています。
http://www.zenchin.com/

申し込みはお早めに。ふるってご参加ください。

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「海外不動産投資セミナー」
☆開催日:2/5(土)
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▼まずはお気軽にエントリーしてください(^^)。
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ところで、私がオーストラリア・シドニーに持っている物件の一つに、退去が出ました。
すでに5年も、住んでくれた入居者ですが、結婚を機に、別の街に引っ越して、家を買うそうです。

入居者との賃貸契約は、今年2月末までですが、彼は1月27日には退去しました。
そこで、地元の不動産屋に連絡を取り、次の入居者を募集することにしましたが、その入居時期がいつになるか、お金がいつから入ってくるようになるのかは、大家にとって最大の関心事です。
その不動産屋のセールスレディから、先日、メールをもらいました。

「スズキさんは、前の入居者から、いつまで、賃料を取るおつもりですか?」

私は少し考えました・・・賃貸契約は2月末まである。そして、入居者は2月末まで家賃を払うと、かつて約束したことがある。
とはいえ、彼と私は良い友達だし(応援するラグビーチームも一緒!)、5年間、滞納もなく、とてもきれいに住んでくれたので感謝してるし、退去の旨は、数ヶ月前に告知してくれている。

であるなら、契約期間残り一ヶ月のうち、彼が家賃払うのは2週間でよい、残り2週間の家賃は要らない、とセールスレディに伝えました。「俺ってやさしいな~」と思いながら

そしたら、彼女から、意外な返事が返ってきました。

「本当に前の入居者から2週間分の家賃取るんですか?明日、オープンハウスをやって、明後日には、客連れてきますから・・・それでも取るの?」

私は、考え込んでしまいました。しかし、「明後日に、次の客連れてくる!」という彼女の言葉に説得力があったので
「もし、明後日お客連れて来れるんなら・・・2週間分の家賃要らないよ」と答えました。

日本の常識では考えられませんが、オーストラリアでは空室率が非常に低く、私は賃貸付けで困ったことがありません。
私の持ち物件で言うと、これまで6年間、通算の空室率は、0.1%以下です。
便利の良い立地を選んでいることもありますが、人口が増えているこの国では住宅の供給より需要の方がずっと多く、借り手はすぐついてしまいます。
借家人にとってはつらい国ですが、大家にとっては天国です。

その代わり、ローンで家買うと、利率が高い(6%台後半)なので、キャッシュフローはほとんど出ません。
全額キャッシュで買っても、利回りは都心部マンションで8%、郊外で6%いけば良い方なので、あまり美味しい話ではありません。
その代わり、住宅の資産価値は安定していて、値下がりのリスクは少なく、むしろ緩やかに上がるのが基本です。
豪ドルはハードカレンシーなので、利益確定すれば、それを日本に簡単に送金できます。

全体的にみて、オーストラリアの不動産は、日本やアジア新興国より、リスクが低く、安全な資産であると思います。
空室のリスク、値下がりのリスク、流動性のリスク、カントリーリスク・・・全てにおいて低リスク。安全パイ。
投資としてのうまみは、少ないかもしれませんが、私の資産ポートフォリオのなかで、必ずおさえておきたい国の一つではあります。

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熱帯の楽園ケアンズで激安不動産

Manachanです。こんばんは。
お正月休みも終わり、これから出勤です。
でも、私の場合、家にいても子育てで忙しく、朝から晩まで全然ゆっくりできませんから、出勤した方が、かえってラクかもしれない・・・。
子育て中の専業主婦より、サラリーマンの方がラクだと思う、今日この頃です。

ところで、うちの奥さんが、子供たちを連れて、1月下旬から、1カ月余り、豪州ケアンズに行く予定です。
ケアンズといえば、グレート・バリアリーフを擁する、熱帯のビーチリゾートですが、この街に奥さんの実家があります。
もちろん物見遊山ではなく、義父の看病など、家の用事がたくさんあるので、行かざるを得ないのですね。
ですので、私は当面、気楽な一人暮らしです。

このケアンズ、リーマンショック後も好調が続く豪州経済のなかで、ほぼ唯一、経済回復が遅れている街といわれています。
主要産業が観光業しかなく、新興国への資源輸出ブームに頼れない。かつ、これまで上得意だった日本人観光客も、不況の影響で増えず、金払いもいまいち。
であれば、次なるホープは中国人観光客になるはずですが、彼らはケアンズよりもゴールドコーストに向かう。
同国内の大都市・シドニーやメルボルンから北上(※南半球で「北上」すると、寒いところから暖かいところに向かう!)してケアンズを訪れる観光客も、順調に増えているとは言い難い様子。

アジア太平洋地域には、バリ、プーケット、ボラカイ、グアムなど、熱帯ビーチリゾートが星の数ほどあるなかで、ケアンズの競争力が高まっているとも言い難い。
豪ドル高の影響もあり、他国に比べてどうしても滞在コストが高くなってしまうのと、大自然以外の文化的コンテンツに乏しく、国債観光地としての魅力をいまいちアピールできていない。

ですので、この街は不景気です。職場が少なく、失業率も高い。
それは、不動産価格にも表れています。一部地域を除いて、下落傾向に歯止めがかからない。
逆にいえば、この美しい大自然街で、激安リゾート物件を仕込む、千載一遇のチャンスともいえます。

たとえば、下記の物件イトで、「Cairns, QLD4870」、「Max Price 100,000」、「Including surrounding
suburbs」という条件で検索してみましょう。
http://www.realestate.com.au/buy

10万ドル(820万円)以下の物件が、ザクザクと出てくるはずです。シドニーやメルボルンなら、駐車場しか買えない値段なのに・・・。

これなんか、5万5千ドル(450万円)という安さ!おそらくケアンズ郊外のやや不便な場所でしょうが、週160ドル(1万3千円、月額換算5万6千円)で入居者がいるそうです。表面利回り15%もある。
http://www.realestate.com.au/property-unit-qld-cairns-107060267

もっと、市内中心部に近い物件が良ければ、これ。売出価格8万5千ドル(697万円)、週240ドル払う入居者付きで、表面利回り14.7%。名物・海水プールにも、カジノにも徒歩圏内。
http://www.realestate.com.au/property-unit-qld-cairns-106816324

豪州の大都市では、表面利回りがせいぜい7-8%しかいかないので、ケアンズの、この高利回りは魅力だろうと思います。
特に、気候の寒いメルボルンや、隣国ニュージーランドの人にとっては、ケアンズのトロピカルな気候と大自然は、大いにアピールするものです。
もちろん日本人にとっても・・・東京・大阪からわずか7時間のフライト。もちろん直行便。実はハワイよりも近くて、時差も1時間しかない。
日本の寒い冬場、ケアンズに飛んで、気温28度、燦々と降り注ぐ陽光の下、ビーチや、ホテルのプールで泳げてしまう。

但し、豪州で不動産を買う場合、いくつかの難問が・・・

1)外国人の場合、豪州永住権がないと、中古物件はまず買えません。ですので、上記の高利回りリゾート物件も、日本人の99%以上は買えないことになります。

2)豪州は住宅ローン金利が高い(安くて年6-7%)ので、現金買いでないと、ろくにキャッシュフローが出ません。

ですので、日本人がケアンズ不動産を買いたければ、下記サイトなどを参考に新築物件を買うか(でも、激安ではないですねえ~)、
http://www.cairnsfudosan.com/blog/2010/06/03/194/

あるいは、思い切って豪州永住権を取ってしまうのも手だろうと思います。たとえば、財産があって年齢要件を満たせば、投資永住ビザなども狙えます。
http://visa.sydney-jp.net/investment.htm
http://www.faminet.co.jp/albs/aust/invest/about01.html

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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家賃値上げ交渉@豪州、意外な結末

Manachanです。こんばんは。

今日の東京は、雨。肌寒かったですね。昨日は33℃あったのに、今日はいきなり18℃って・・・急激な温度変化に、身体壊しそう。
うちは、子供が小さいので、これから、寒い時期に向かうと、外出のたびに、服を何枚も着せたり、脱がしたりしなくちゃならない。親は忙しくなりますね。

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ところで、前回のメルマガで書いた、「家賃値上げ交渉@シドニー」ですが、意外な結末を迎えました。
http://ameblo.jp/manachan2150/entry-10653442027.html

やや緊張しつつ、家賃値上げのメールを送ったところ、3日後、入居者からメールが返ってきました。

「契約更新はしない。家を出て行く!!」

とのこと・・・・でも、家賃値上げが理由で、キレて退去するわけではありません。
実は、この入居者は独身男性で、来月23日に結婚するのです♪

でもって、パートナー(女性)が、シドニーから170kmほど北に行った、ニューカッスルの出身なので、すでに共同名義で、ニューカッスルに家を買ったとのこと。
引渡しは、今年11~12月の予定で、それからリフォームした後、徐々に荷物を新居に移していくとのこと。・

なんと、おめでたいじゃないですか!!!!!
ご結婚、そして、新居購入・・・・素晴らしいです。友人として、心から祝福いたします。

で、今後どうするかというと、もちろん、地元の不動産屋に頼んで、新しい入居者を募集します。
すでに、募集家賃について打診しましたが、私の予想よりも高額な家賃で募集できることが分かりました。良かった!!
場所はいいし、そもそも空室率が非常に低い国なので、入居付けについては、あまり心配していません。

私が、シドニー郊外にある、この家を買ったのが、2002年8月のこと。
それから8年経ちましたが、不動産価格も、家賃も、ゆるやかに値上がりしています。
面白いことに、売買価格よりも、家賃の値上がりの方が大きくて、2002年比だと、売買価格は約20%アップなのに対し、家賃は約35%アップ。

ということは、利回りが改善してきているということです。
オーストラリアは物件価格が高止まりしているので、日本と比べると、どうしても低い利回りになってしまいますが、私の購入した物件の場合、表面で、

4.5%(2002)→5.1%(2010)

と、推移しています。同じシドニーでも、都心部になれば、表面利回り7~8%いく物件が増えてきます。
私が、シドニーでもう一軒持っている都心型マンションの利回りは、現在7.9%(表面)。

アジア太平洋地域のなかでは、まあ悪くない利回りですね。日本よりは低いけど、中国、台湾、シンガポール等よりは高めかと。
住宅ローンはノンリコース(非遡及型)だし、物件の値下がりリスクは低いし、豪ドルは強く安定しているし、投資対象としては、そう悪くない国ですね。

ただし、問題もあります、住宅ローンの利率が高く(現在、6%台後半)、余程自己資金を入れないと、キャッシュフローが出ないこと。
そもそも物件価格が高い国なので、周辺各国に比べて、多額の初期投資を必要とすること。
そして、豪州永住権がない外国人は、原則、新築物件しか買えないこと、等々・・・。

でも、将来オーストラリアに住むつもりであれば、真面目な話、いま買った方が良いと思います。
もし興味あれば、アドバイスしますので、メールくださいね → suzuki_manabu@hotmail.com

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

話の舞台を日本に移します。先月買った、甲府市の激安マンションの件。
私の物件は、全て、外国人入居OK(というより、歓迎)なので、山梨県在住の中国人にも、募集対象を広げようと思って、
在日華人の友人に紹介してもらった、「小春網」というウェブサイトに、物件広告を出しました。
http://www.xiaochuncnjp.com/

私の出した物件広告(中国語)は、山梨県で第一号でした♪
http://www.xiaochuncnjp.com/house-view-tid-20.html

で、広告を出した翌日に、いきなり問い合わせが!!!
広告を見たという中国人男性から、私の携帯に電話がかかってきました。
「さっそく、内見したい!」とのこと。

しかし、話しているうちに、問題が・・・・
「この中国人男性は、山梨県甲府市の位置を知らない!!!」

彼は、東京・池袋の語学学校に通っていて、いま家探しをしているのですが、
「中央本線 甲府駅」という広告を見て、私に電話してきたようでしう。
おそらく、甲府から池袋まで、毎日、通学できると思ったのでしょう。
確かに、中央本線で間違いはないですが・・・甲府と東京は、130kmも離れており、通学はとても無理。私は彼に、正直に話しました。

私「甲府が東京から、どれくらい離れているか、あなたは知ってますか?」
相手「いや、知りませんけど・・・」
私「電車で、片道2時間かかるんですよ。正直言って、通学は無理だと思います。池袋の近辺で、下宿を探された方が良いかと・・・」
相手「えっ、2時間(しばし絶句)・・・分かりました。池袋の近くで探します」

というわけで、この話はお流れに・・・鳥もつ煮でも食いながら、甲府で、じっくり入居者探します。
もしあなたが、池袋の近くで、入居者を募集していて、外国人入居OKであれば、私までメールください。紹介しますよ
→suzuki_manabu@hotmail.com

そして、もしあなたが、中国語ができる(或いは、中国語のできる友人をお持ち)のであれば、上記、「小春網」への物件広告掲載を、激しくオススメします。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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【不動産】家賃値上げ交渉

Manachanです。こんばんは。

今日は連休の中日、千葉県のマザー牧場へ、子供たち連れて行ってきました。
雲ひとつない、快晴。広い園内を、動物たちに囲まれて、子供たちは大喜びだけど、親は大変。
大泣きするし、ウンコするし、吐くし、迷子になるし、処理の仕方をめぐって夫婦喧嘩になるし。
ニンゲンの子供の世話は、家畜の世話より大変かも・・・疲労困憊で、家に帰ってきました。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

ところで、今日のメルマガタイトルは、「家賃値上げ交渉」。
もちろん、日本の話ではありません。オーストラリアでの話です。

いまの日本で、家賃改訂といえば、たいてい、値下げを意味します。
値上げが視野に入るのは、需要の高い地域(都心部など)で、リフォーム、リノベーションを行って、明らかにバリューアップした時くらいでしょうか。
それにしたって、投資額に見合った分を、家賃から回収するのは、大変なことです。
DIYやって、工賃を一生懸命浮かす。リフォームが済んで、さあ、これから回収するぞと思っても、周辺相場が下がっている状況で、家賃をそうそう上げられない。
いま、日本の大家業は大変なのです。収益をあげるのがかなり難しい。

しかし、世界には、お金かけてバリューアップなんか、全然やらなくても、大家が当然の権利として、家賃値上げを要求できる国がたくさんあります。
オーストラリアも、その一つです。
同国では、移民受け入れもあって人口が増え続けており、その割に住宅供給は少ないから、慢性的に住宅不足。
完全に、「需要>供給」だから、貸し手市場。つまり、大家が強気に出られるのです。日本とは、状況が全く逆です。

オーストラリアで、大家が家賃値上げを要求する一番の理由は、ローン金利の上昇です。
政府が、公定金利を上げると、当然、各銀行は住宅ローンの貸し出し金利を上げてきますから、
借金して家を建てた(買った)大家にとって、当然、負担増要因になる。
その一部(強気な大家なら、全部か大部分)を、入居者に転嫁させる・・・それが、家賃値上げの典型的な構図です。

実際、オーストラリアの公定金利は、ここ1年で、3.0%から4.5%へ、1.5ポイント上昇しました。
住宅ローン金利も、多くの場合、5%台前半から、6%台後半へ、上がっているはずです。
同国住宅オーナーの、平均的な借金額が、約30万豪ドル(2400万円)ですから、
ローン金利が1.5%上がった場合、単純計算で

300,000x0.015÷12=月額375豪ドル(3万円)の、負担増になります。

日本のいまの経済状況だと、家賃上げられないので、多くの場合、大家が泣きをみるわけですが、
オーストラリアの場合、この3万円のうち、たとえば2万円(場合によっては3万円まるまる)を、入居者に負担増というかたちで転嫁するのが、当たり前です。

逆にいえば、これは同国の経済が拡大している証座に他なりません。
「供給者側のコスト増→製品価格に転嫁(値上げ)→それに見合うだけの賃上げ」のサイクルが機能し、経済が拡大しているからこそ、
入居者にメリットがないのに、大家が一方的に家賃値上げを行うことが、社会的に容認されているのです。

じゃ、入居者が家賃値上げを拒否したら、どうなるか?
答えは簡単。今の入居者に退去してもらって、次の入居者を見つければいいのです。
いま、オーストラリアの空室率は非常に低く、全国平均が1%とか2%とかの世界ですから、入居者は、簡単に見つかる。
一方、入居者は、今の家を出ていったところで、地域の貸家の相場が高くなっているのを十分承知だから、つまり、安く住めないことを知っているから、
多くの場合、家賃値上げをしぶしぶ承知する・・・大家は、強気に出られるのです。

高い空室率と、家賃の下落傾向に悩む日本の大家さんにとって、夢のような話だと思いませんか?
実際、オーストラリアで大家をやれば、日本では考えられない、おいしい話が、結構あります。
ですが問題は、オーストラリア都市部の住宅価格が、いま非常に高く、投資用物件として考えると、日本の数倍の値段することです。
オーストラリアのボロ家を買うお金があれば、日本の都市部で一棟マンションを買えるかもしれません。
取得価格が高いから、当然のことながら、利回りは低くなる・・・。

しかも、同国の永住権がなければ、新築物件しか買えないですし、
かつ、当然のことながら、文書類も、コミュニケーションはすべて英語。確定申告もきちんとやる国だから、
かなり大量の英文(領収書や証明書類)と、格闘しなくてはなりません。私は、これを毎年やっています。
この辺の事務を、現地の、日本語のできる業者にお願いする手もありますが、結構なコストがかかり、ただでさえ低い利回りを圧迫します。

賃貸住宅経営市場として、オーストラリアと日本とを比べたとき、
空室問題、家賃下落問題、長期的な経済停滞などを承知しつつも、私は今のところ、日本の高利回り物件の方に魅力を覚えます。
だからこそ、ここ1年は、オーストラリアではなく、日本で物件を増やしてきているわけで・・・。

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中国進出と起業準備(2010/6/22)

Manachanです。こんばんは。

中国人投資家を、日本の不動産市場に呼び込む活動の一環として、中国を代表する不動産サイト「捜房」(Sou Fang)に、中国語のブログとTwitterを立ち上げました。ハンドルネームは「鈴木房産」、ないしは「Suzuki Property」

中国語ブログ
http://blog.soufun.com/28857152/10133280/articledetail.htm

中国語Twitter
http://t.soufun.com/28857152

でもって、ブログに文章を投稿したところ、いきなり、物凄い数のアクセスが・・・・

これまで日本で、10年かけて、ホームページとブログをコツコツやってきて、いま得ているアクセス数を、一晩で、いや数時間で、軽々と超えてしまいました。

恐るべし・・・これが、世界最大の13億不動産市場なのか・・・私は唸りました。
中国の地に、世界最大のビジネスチャンスがある。

いずれにせよ、中国人の投資家に信頼されるよう、頑張ってブログつくっていきます。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

今日の晩御飯の時、妻に、「起業したい」という話をしました。

日本の不動産市場に、中国マネーがこれからどんどん入ってくる。今はまたとないチャンス。自分はこの領域で第一人者になりたい。
グローバルな不動産ビジネスをこの手で立ち上げたいんだ・・・などと、熱く語りました。

妻の反応はというと、さすがに、華僑の娘ですねえ。家族や親戚郎党の誰もが、世界のいろんな国で起業する環境で育っているから、あっけらかんとしたもの。反対などしない。注文は、「悪い人に気をつけてね」、「一家4人が暮らせるだけの収入は確保してね」・・・たったそれだけ。

私も負けていません。祖父は学園ビジネスと貸衣装ビジネスを興して成功し、千葉県柏市の商工会議所会頭まで上り詰めましたし、父も44歳で脱サラ起業しました。私はいま、41歳・・・歴史は繰り返す。商都・柏の起業スピリットが、私の体内にもちゃんと流れていたようです。

最後にお願い!!!
このメルマガを、お友達にどんどん紹介してください。
もっとたくさんの人に読んでいただくために、頑張って書いていきますので。

登録はこちらから・・
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あと、Twitterで、つぶやき始めました。興味があればFollowをお願いします。
https://twitter.com/mana33chan

次回に続く。

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【豪州不動産】第6回 買い時はやってくるのか?

Manachanです。こんにちは。
ずいぶんご無沙汰してしまいました。約2ヶ月ぶりの発行です。

この2ヶ月の間にも、世界ではいろんなことが起こりました。一番ニュースが多かったのが欧州で、まずアイスランドの火山噴火と、航空網の混乱、
最近ではギリシャ財政危機に端を発する、ユーロ圏経済の混乱により、世界各国の株価が暴落しました。欧州は踏んだり蹴ったりのようです。
特に後者は、日本にも大きな影響を及ぼすと考えられます。リーマンショック後の試練に耐え、ようやく上向きかけた経済が、
また二番底に沈むのではないかと、戦々恐々としている人もきっと多いことでしょう。

南半球オーストラリアに目を転じると、同国の経済はこれまで堅調に推移し、政策金利も、豪ドルの価値も、着実に上がってきました。
オーストラリア連邦銀行は、昨年10月以来、7ヶ月間で6回も利上げを行い、3.0%だった政策金利が今は4.5%に、

【豪ドル金利の推移】
http://www.gaitame.com/market/aus.html

連邦銀行が政策金利を上げたがる理由のひとつに、オーストラリア不動産市場の過熱(ミニバブル)があります。
下にみるように、同国主要都市では、昨年から、不動産価格が軒並み20%近く、上昇しています。

【シドニー都市圏】
http://www.myrp.com.au/sydney_house_prices.do
一戸建て平均価格:約50万ドル(2009/3)→約60万ドル(2010/3)

【メルボルン都市圏】
http://www.myrp.com.au/melbourne_house_prices.do
一戸建て平均価格:約40万ドル(2009/3)→約48万ドル(2010/3)

【ブリスベン都市圏】
http://www.myrp.com.au/brisbane_house_prices.do
一戸建て平均価格:約43万ドル(2009/3)→約47万ドル(2010/3)

なぜ人々が不動産市場に殺到したのか?それは、今がオーストラリアの歴史上、金利が非常に低い時期にあるからです。
ここ20年、同国の政策金利はおおむね5~6%で推移してきましたが、昨年9月までは、たった3%だったのです。
ということは、住宅ローンを組んでも、人々の期待値より2~3%も金利が低く済むわけです。

たとえばの話、昨年シドニーで、平均的な価格の一戸建て(50万ドル)を買って、8割(40万ドル)のローンを組んだ場合、
金利2%違うだけで、月々の負担が670ドル(今のレートで5万5千円)ほど軽減されるわけなので、そりゃあ、皆さん家買いますわな。
でもって案の定、住宅市場がミニバブル状態になったので、それを沈静化させようと、連邦銀行は躍起になって金利を上げ続けたのです。
その結果、今では政策金利が4.5%まで上がり、同国の「フツーの状態」まで、あと一歩のところまで来ています。

一方で、欧米先進国の金利は低いままなので、高金利通貨・豪ドルは確実に買われ、
米ドルやユーロ、日本円に対しても、じわじわと価値を上げてきました。
対円では、昨年の今頃が1豪ドル74~78円程度だったのが、今では84~88円前後です。

結局、何が言いたいのか?
いま日本人がオーストラリアで家を買うと、割高に感じるってことです。だって、

・オーストラリアの不動産価格は、高くなっている
・豪ドルの為替レートは、円に対して高くなっている
・(住宅ローンを組む場合)金利も、高くなっている

全てが、「高い」、「高い」、「高い」・・・これから物件を仕入れる人にとっては、まさに三重苦ですね。
私自身も、折角このメルマガ始めたのはいいけど、これだけ値段が高くなると、なかなか人様におすすめできず、心苦しく感じます。
少なくとも、豪州不動産、マクロに見て今は買い時ではない。これだけははっきり言えます。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

しかし、5月6日以来、風向きが変わりました。
この日は言うまでもなく、ギリシャ危機によって、ニューヨーク株式市場が暴落した日ですね。

これまで着実に買い進まれてきた豪ドルは、一気に売られ、対日本円では、それまで88円だったのが、一気に80円割れまで下がりました。
今後の情勢次第ですが、さすがの豪連邦銀行も、世界金融市場のここまでの変調を目の当たりにして、今後も利上げを続けるのは難しいと思われます。
そして、同国不動産市場も、相次ぐ利上げの効果がようやく出て、これまでの上昇トレンドに歯止めがかかりそうです。

今後当面は、こう予想されます。

【不動産価格】 → 上がらない。せいぜい横ばい。
【豪州の金利】 → 世界金融市場の混乱が続く限り、上がらない。せいぜい据え置き。
【豪ドルの為替レート】 → 世界金融市場の混乱が続くと、安くなる

これは、本当に起こって欲しくないことですが・・・仮にギリシャ政府がデフォルトに追い込まれ、ユーロ圏諸国がこれを支えきれず、
危機が南欧諸国に次々と飛び火し、通貨ユーロ自体が危機に追い込まれた場合、そのインパクトは・・・・
想像もつきませんが、確実にリーマンショックを上回るでしょう。全世界の株価、実体経済が二番底に向かって沈むでしょう。

仮にそこまでの事態にならなくても、ユーロ圏破綻シナリオを、多くの市場参加者が信じた場合、
やはり、リーマンショックの二の舞程度には、少なくともなるでしょう。そうなると、為替レートは確実に、

超円高・超豪ドル安になります!!!!

下の図を見ていただければ分かるように、リーマンショック後の2008年8~10月、豪ドルの対円レートは、107円から55円に、
一気に半額になったのです!!それも、ひどい時には、1日で10円以上も下がる超暴落ぶりでした。

【豪ドル対円レートの推移】(2年間のチャート)
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/rate/chart_aud.htm

その理由は、世界経済が順調で、多くの市場参加者がリスクを取れる状況になれば、資源国でかつ高金利通貨の豪ドルが買い込まれる。
但し、逆の状況(危機)になると、豪ドルのような通貨は売り込まれ、緊急避難的に、日本円や米ドルが買い込まれるからです。
豪ドルが下がる局面では、NZドル、英ポンド、韓国ウォンといった、比較的高金利でかつ市場流通が比較的少ない通貨は、全て下落しますし、
また今回の場合、震源地が欧州ですから、ユーロは当然買えない。自然、日本円、米ドルや、金(Gold)にお金が集まるでしょう。

欧州発の金融恐慌、世界同時不況・・・
本当に起こって欲しくないですが、
それでも自分の仕事が安泰だったり、不動産を仕入れるキャッシュが十分ある場合は、

オーストラリア不動産購入をおすすめします♪♪♪

たとえばの話、いま80円前後まで下がった豪ドルが、60円台前半くらいまで暴落したとすれば、
これはお買い得ですね。世界恐慌のおかげで、一気に買い時到来!!!

私なら日本円の力を使って、ケアンズあたりでリタイアメント用の家を仕入れるでしょう。

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【豪州不動産】第1回:活況に沸くオーストラリア(2010/1/26発表)

今回私が紹介するのは、オーストラリアという国。

もちろん、多くの日本人にとって、馴染みのある国だし、実際に訪れたことのある方も多いことでしょう。
南半球にある、広大な面積を持つ国。英語圏にして、移民国。コアラやカンガルーの国。美しいビーチとサーフィン文化の国。
お国柄のイメージは、「のんびり」、「リラックス」だろうと思います。

ところが、「のんびり」、「リラックス」のはずだったこの国が、最近にわかに、新たな魅力を帯びてきました。
「経済好調、不況知らずの、活気に溢れる国」という魅力です。

ここ20年近く、オーストラリアの経済は、大きく伸び、世界の中で存在感を増してきました。
アメリカンドリームじゃないけど、お金持ちになりたい、成功したい、と願う人たちにとって、格好の渡航先となったのです。
実際、経済成長の波に乗って、大金持ちになった人々も少なくありません。

私は、西暦2000年にオーストラリア最大の都市・シドニーに移住し、2005年まで滞在しました。
そこで私が見たものは、おおよそ、今の日本とは対照的なこの国の姿でした。

・多くの人が、「暮らしはこれから良くなる、豊かになる」と信じている。
・実際に、年々、人々が豊かになっていく。給料も増え、それ以上に財産の価値が上がっていく。
・皆、積極的に不動産投資したり、ビジネスを始めたりしている。

マクロ指標を見ると、当面は寂れようがない、活気のある、この国の姿が、読み取れるでしょう。

【着実な人口増加】

総人口2200万人強
人口増加率は、年率2.1%、先進国では上位
毎年40万人余り増加。うち、自然増加によるものが12万人、移民流入によるものが何と28万人!
人口1000人あたりの出生率も、過去最高を更新中
合計特殊出生率も、ここ数年で急速な回復(1.73→1.97)

【順調な経済成長】

直近20年の経済成長率が、年率平均3.3%で、先進国で上位。
リーマンショック後の2009年の成長率が、先進国中でトップ。
日本やシンガポールを抑え、目下、アジア太平洋地域で最も高所得の国。
政府の財政も黒字が基調。
気がかりなのは、構造的な貿易赤字くらい。

【不動産市場の活況】

欧米各国が、軒並みマイナスを尻目に、2009年に、全国平均3.6%上昇。
現時点で、先進国で最も強靭な市場と言える。
流通物件は中古が大半。築年数が経っても価値は下がらない。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

経済不振にあえぐ日本と、長い繁栄を謳歌するオーストラリア。この差はどこから来るのか?

確かに不思議です。オーストラリアに住んで、たまの休みに日本に帰ると、いろんな意味で、日本の方が凄いと感じます。
日本は、超ハイテクの国。電車も分刻みで正確に来るし、モノが溢れている。品質も段違いに良い。
そんな素晴らしい産業力を持つ国なのに、経済はずっと不振で、人々が閉塞感に苛まれている。
逆に、資源や食糧以外に、これといった輸出産業を持たないオーストラリアの方が、経済黄金時代を迎えているのです。なぜか?

私思うに、社会の「敷居の低さ」や「生きやすさ」、「外に開かれたオープンな社会」であることが、豪州パワーの源泉だと思います。

日本の社会で、「人並み、世間並み」に暮らすのって、かなり大変だと思います。
日本人でさえ、大変なのだから、外国人にとっては、言わずもがな。敷居がものすごく高い。

その点オーストラリアでは、比較的簡単に生きられます。「人並み、世間並み」を要求しない社会だから、外国人でも素直に入っていける。
英語圏であることも、大いにプラスしているのでしょう。世界中で、英語を話す人は、数十億人いますから。
なおかつ、米国やカナダと並ぶ、世界屈指の「多文化社会」、「人種の坩堝」でもあります。

そしてオーストラリアには、移民の力を取り込んで、社会・経済発展に生かしていく風土があります。
海外からの投資も柔軟に受け入れます。

だから、この国に移住を希望する人はものすごく多い。オーストラリアも、若くて優秀な移民なら喜んで受け入れる。
人が人を呼び、どんどん人が増えていく。
そして、お金がお金を呼び、国も人も、どんどん裕福になっていく・・・。

そんな好循環が、オーストラリアでは、ここ20年近く続いてきましたし、今後もしばらく続くでしょう。
次回以降、詳しく紹介していきますが、この国では不動産の価格も、家賃も、上がるのが当たり前。
人口増加に住宅の供給が追いつかない状態だから、空室の問題もほとんどありません。

活況に沸くオーストラリアを、たくさんの日本人に知ってもらいたい。
そして、あわよくばオーストラリアの不動産市場に参入して、経済成長の果実を手にして欲しい。
生活を豊かにするために、オーストラリアを使って欲しい・・・。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

但し、一つ知っておくべきことがあります。

【不動産投資規制】
http://www.realestate.com.au/review/may06/article3.html

日本人が、オーストラリアのどんな不動産でも買えるわけではありません。
この国の永住権を取れば、どんな物件でも購入可能ですが、そうでなければ、制限が課せられます。

・新築マンション
・リゾートマンション

であれば、関係機関(FIRB)の承認なしで買えますが、その他の「中古物件」、「一戸建て」などの購入には、承認が必要になってしまいます。

それでも、世界中のお金持ちは、オーストラリアの投資物件をどんどん買って、利益を上げています。
ニュージーランド人、英国人、そして中国人の進出が著しく、日本人は彼らに比べて、大きく出遅れている感があります。

5000万円~1億円の資産があれば、この国の永住権を簡単に取れるので、
お金持ちのなかには、永住権をとって、中古物件や一戸建て市場に参入している人も大勢います。

世界中のプレイヤーが入り乱れる、オーストラリアの不動産市場、知らないのは勿体無さ過ぎる!
基本的に、日本人しかいない、日本の不動産市場とは、全く違う景色が広がっています。

「英語が苦手」、「豪州永住権がない」、「新築しか買えない」と、できない理由を列挙するのは特に勿体ない。

特に、日本の不動産で成功した方には、オーストラリアの不動産市場を知ってもらいたい。
きっと、利益を上げるネタが、たくさん転がっているはずです。

【お役立ちサイト】
http://www.realestate.com.au/
  豪州を代表する不動産情報サイト-1
http://www.domain.com.au/
    豪州を代表する不動産情報サイト-2  
http://www.homepriceguide.com.au/
  各地区の平均不動産価格や、住民構成などが
http://www.myrp.com.au/
  物件の航空写真と、過去の取引履歴などを表示。価格鑑定もできる

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