豪州不動産

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業者の値付け間違いでお値打ち物件GET(豪州編)

おはようございます、Manachanです。いまブリスベンのホテルに滞在中。当地は今日もいい天気♪

昨日で、ブリスベン各地の不動産視察で明け暮れました。いろいろ物件みた後、私が昨年10月に買ったブリスベン西郊の戸建建設用地を見に行きました。

その場所は、ブリスベン都心から南西方向へ30㎞、副都心として発達中のスプリングフィールドからはわずか5㎞、Redbank Plainsという人口急増地帯。現地は、多摩ニュータウンの開発当初よろしく、道路インフラと住宅、商業施設が絶賛開発中でした。右の写真は、来年オープン予定のスーパー「ウールワース」。

 

そのスーパーから一番近い(徒歩1分!)分譲区画、Lot737を、私は買っております。現在は更地ですが、251平米の長方形の土地は、想像以上に大きく見えました。

lot737

 

あと3~4週間後に、この土地に「戸建2戸」の建設が始まる予定です。完成すれば写真のように、「前方に1部屋の戸建」と「後方に3部屋の戸建」が誕生します。標準的な工期は14週間(3か月半)との話。

dualkey

 

2つの戸建は住宅として独立しており、2家族が住みます。したがって、2家族から賃貸収入が得られます。ほとんど空室リスクのないエリアで、2戸とも賃貸できた場合の表面利回りは想定7.0%。これオーストラリアでは破格の高さになります。

dualkey2

 

この区画を、土地建物込みで、私は39万9900ドル(約3100万円)で買っております。この価格は「ブリスベンのマーケットから考えてちょっと安すぎる…」と、誰もが言いますし、私も同感です。地域属性や賃料、地価水準から考えて、44~45万ドルくらいする物件だと思います。

どうしてこの価格で買えたのか、現地を歩いて、理由がようやく分かりました。一言でいえば、

 

業者の値付け間違い!

 

だったようです…この価格は、住宅分譲地デベロッパーであるDevine社がつけたもの。同社は、北米のウォルトン社と同様、広大な土地を安く仕入れて開発許可を取って、ビルダー(住宅デベロッパー)に転売する会社です。逆にいえば、建物をつくることを専門とする会社ではありません。

Devine社は広大な分譲地にMountviewという名前をつけ、住宅開発に乗り出しましたが、経験・ノウハウに乏しいため赤字を出し途中で撤退、現在は住宅専門デベロッパー二社に土地を売って引き継いでいます(Devineは土地の転売で利益あげてるからいいんだけどね…)。

 

もし、住宅専門デベロッパーが、この住宅地に値づけしていたら、当然、地域相場を熟知してますから、2戸つきなら相場の44万ドル近辺で売り出していたはずです。でも、住宅相場をよく知らないDevine社が値付けしたおかげで、40万ドルを切る激安価格で分譲してしまった…

でも、これ買えた投資家にとってはラッキーですよね。昨年、私もこの価格をみて、「まじで…この価格で買えるの?」と驚きましたもん。もちろん、速攻で買付入れて、現地を見に行きました。今振り返っても、良い買い物だったと思います。

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オーストラリア・ベトナムの、中古不動産マーケットを知ろう!

こんにちは、Manachanです。ブログ更新、しばらくお休みしてしまいました。今日は久々の「オーストラリア不動産投資」ねたでいきますね(ベトナムも少々…)。

 

ケアンズ在住の友人から報告…今年2月27日付の地元の新聞・ケアンズポストは、調査機関CoreLogicの2015年11月の調査で、ケアンズにあるサバーブ(地区)がユニット賃貸リターン率の高さオーストラリアトップであることを伝えています。

このサバーブは市内中心から車で南に約10分のWoree(ウォーリー)、それから市内までも徒歩圏内のBungalow(バンガロー)で、購入額に対する賃貸収入から計算する収益率は共に8.5%。次はManunda(マナンダ)8.4%、Westcourt(ウエストコート)8%、Edge hill(エッジヒル)7.9%、Manoora (マヌーラ)7.8%と全国上位10位のうちケアンズのサバーブが6つランクインしています(この値には管理組合費は含まれない・・要はグロス利回り。)

woreetops

 

オーストラリアの賃貸利回りは、国平均でせいぜい4~5%。シドニー等大都市では価格高騰ゆえ、さらに低くて当たり前。その国にあって、8.5%というのは結構な数字です。面白いことに、トップ10のうち6つがケアンズにあります。

実は、トップになったWoreeというのは、うちの娘ソフィアが通っていた小学校のある場所ですよ

【5~7歳まで、Woree State Primary Schoolの生徒でした…】

woreestate

 

ケアンズは、日本人には人気のリゾート地ですが、都市圏人口15万。日本でいう、「県庁所在地のなかで一番小さい都市」位のサイズしかありません。

でも、山口市や佐賀市にも、住宅地としていろんな地区があるように、ケアンズにも、いろいろあります。Woreeというのはケアンズのなかで、「ごくフツーの住宅地」。市内から車で10分ほどで不便はありませんが、皆が憧れて住みたがる地域ではありません。そういう地味な地区は、日本でも、賃貸利回り高くなりがちですよね。

とはいえ、ケアンズのなかで比較的高級感のあるエリアEdge Hillも、全豪で賃貸利回り5位(7.9%)にランクインしているので、ケアンズ全体の利回りが高いのは間違いないと思いますし、私もその意味で注目しています。オーストラリアは住宅不足の国、空室率は全国的に非常に低く、ケアンズでも空室リスクはほとんどありません。でも残念ながら…

 

・一般の日本人投資家が、ケアンズで、7~8%で投資できるわけではありません。

・豪州永住権のない者は、オーストラリアでは原則として新築しか買えません。

・7~8%というのは、中古の区分アパートを安く買えた時に実現する数字。昨今は建築コストが上がっている関係で、新築で買うと、ケアンズでも通常5%程度になります。

 

私は豪州永住権を持っており、ケアンズで高利回り投資ができる立場にありますが、それを日本のセミナーでお伝えすることはできないのです(だって、中古買えないんだもんね…)。

 

といいつつも、私は思うのです。

・日本人はオーストラリアで新築しか買えないからといって、この国の中古住宅市場を知らないで良いわけはない。

なぜなら、

・新築物件を買っても、数年後(数十年後?)に売却する時は、「中古物件」として売却するわけだから…

 

ケアンズで新築を5%で買っても、売却時に7~8%でしか売れないマーケットであるならキャピタルゲインは望み薄、という見方をする方もいるでしょう。ただ、ケアンズに20数回行ってる者の視点からいうと、ケアンズでも立地・企画次第でキャピタルゲインは期待できると思います。

また、国際的に知名度の高い観光地ゆえ、Airbnbを活用した「収益型別荘」として運用する可能性もあると思います。

・・・といった感じで、ローカルの中古不動産マーケットの知識があれば、数年後~数十年後の出口まで想定した不動産投資が視野に入ってくるわけですね。

 

あと、「新築しか買えない国でも、中古市場を知る必要がある」という意味では、いま人気上昇中の国「ベトナム」も同じだと思います。

この国では、昨年7月に外国人の不動産所有が事実上解禁(正確にいえば、大幅に自由化)されたわけですが、その時点で、外国人への分譲を含めて販売されている物件なら買えるけど、それ以前に販売されてベトナム人がオーナーとなっている物件を我々が買うことは不可能に近い。

オーストラリアとはニュアンスが多少違いますが、「日本人投資家にとって、事実上、新築しか買えないマーケット」という意味では似たようなものでしょう。

ベトナムの場合、現時点では現地人と外国人の所得水準も隔絶している上、言葉の壁もある(ベトナム人ローカル向けの不動産情報は、果てしなくベトナム語オンリーの世界)ため、外国人投資家も「外国人向け物件の情報」しか知らないケースが多いですが、

そんなベトナムでも、不動産を一定期間以上保有する想定があるなら、「ベトナム人ローカルの不動産市場」を知っておく必要性は高いと思います。

 

そんな情報が、いま、日本にあるのか・・・というと、「正直、ありません」。

だから、いま私がいろいろ調べて、データ整理しているところです。ベトナム人ローカルの不動産マーケット調査には、ベトナム語知識ゼロだとできないから、私はいま、お金と時間かけて、ベトナム語を習ってますし、実地調査も何度かしています(3月末にも、現地入りします)。

 

【ベトナム不動産ポータルサイトのメニュー…英語との対照表も作成中】

betonam

 

調査の成果は、4月下旬から、オウチーノ社の有料セミナー等の場を使って、順次発表できると思います。お楽しみに。

 

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理想の豪州不動産投資

こんばんは、Manachanです。18日間のオーストラリア滞在を終えて、日本に帰ってきました。

今回の滞在中、大事なミッション(ブリスベン物件の購入&ローン借り換え交渉)がありましたが、無事成功をおさめ、充実感を胸に帰国の途につきました。

☆今回、購入した物件に関しては、私のブログ「ピュアホワイト高利回り物件@ブリスベン
☆豪州ローン借り換えに関しては、Home’s不動産コラム「オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話」をご参照ください。

滞在地ケアンズから成田まで、7時間のフライト中、不動産投資雑誌”Australian Property Investors“を、じっくり、隅から隅まで読んでいました。

私はこの雑誌を、2003年頃からずっと愛読しています。毎年1~2回、渡豪する毎に買って読んできましたので、最近10年以上にわたる同国不動産マーケットの状況や、投資トレンド、脚光を浴びたエリアなどを、よく覚えています。

☆「1998~2003年 オリンピックブーム期」

2000年にシドニーオリンピック開催。その前後の数年間は、豪州全土で不動産価格が勢いよく上がった時期です。当時は「バリューアップ」すれば高く売れた時代なので、「700平米以上の土地区画を買って二戸建てる」とか、「ボロ家を買って大規模レノベ―ション」などが流行っていました。確か、当時の住宅ローンの金利は6~7%台でした。

☆「2004~08年 リーマン前の金利上昇期」

豪州不動産マーケットは2003年にピークを打ったあと、04~05年にかけて低迷期を迎えます。場所によっては、不動産価格が10%以上下がりました。2006年頃から再び上昇をはじめ、08年にリーマンショックの余波で冷や水…といったように、不動産マーケットが一進一退していた時期です。

但しローン金利だけは、リーマンの直前まで一貫して上がり続け、ピーク時には9%に達しました。融資を受けて不動産買っても、このような金利水準で、インカムゲインを出すのは難しいこともあって、当時は「ネガティブギアリング」(Negative Geering)という節税法が流行っていました。投資不動産で出した赤字(=賃貸収入―ローン金利―諸経費)をサラリー所得と合算すれば、かなりの節税効果が生まれるので、多くの人が実践していました。

☆「2009~11年 リーマン後リカバリーブーム期」

欧米先進国のなかで、リーマンショック後、経済をいち早く回復軌道に乗せた豪州。この時期に政府が行った経済刺激策で一番効果が高かったのは、「公定金利の大幅な引下げ」(7%⇒3%)。住宅ローン金利も、それまで9%だったのがいきなり5%になり、金利負担が大いに軽くなったので、皆が、住宅取得に走りました。その結果、豪州全土で不動産価格が数十パーセント上昇。特に資源産出州の中心都市、パースやダーウィンの値上り幅が際立ちました。

☆「2012~13年 スローダウン期」

2009~11年に不動産価格が上がりすぎた反動で、パース、ダーウィンを中心に価格上昇トレンドが沈静化。公定金利はさらに下がり、住宅ローン金利も豪州歴史始まって以来の4%台に突入。金利水準がここまで低くなれば、融資受けて不動産買った人でもインカムゲインを得やすくなることから、いまの日本に似た「利回り&キャッシュフロー型の不動産投資」(賃料の割に取得価格が比較的安く、賃貸に出して黒字が出るような収益不動産)が流行りました。

☆「2014年~ シドニー中心の不動産ブーム期」

2014年に入る頃から、豪州最大都市シドニーが空前の不動産ブームを迎えます。シドニー圏全域で、直近2年間で30%ほど上昇。「いま買わないと一生買えない」と焦る人々による実需購入と、値上がりを当て込んだ「キャピタルゲイン狙い投資」が目立ちました。金利水準は相変わらず4%台と低く、賃料は高止まりなのでキャッシュフロー型の投資は可能ですが、そもそもシドニー不動産が高すぎて取得が難しいので、多くの投資家が州境を超え、割安なメルボルンやブリスベンで収益物件を物色する動きが目立ってきました。

ここ10数年だけでも、マーケットの変化とともに、不動産投資のスタイルも移り変わってきたことがよく分かりますね。その時々の流行りはともあれ、自分の投資哲学だけは常にブレないようにしたいと思います。オーストラリアで不動産投資する際の私のポリシーは、

・長期投資 (最低でも10年は保有)
・インカムゲイン重視 (グロス利回り6%以上、賃貸に出して余裕で黒字が出るものだけ買う)
・売却より買い増し (1軒目の値上がりを利用して、2軒目、3軒目と買い足していく)

今回、私がブリスベン物件を購入するシナリオは、

・2002年に買ったシドニー物件の値上がり(39万⇒80万ドル)を自己資金算入して、現金手出しなしでフルローンで取得
・ブリスベンでグロス7.2%の高収益物件をゲット

という意味で、我が投資哲学にぴったりくるモデル。とても気に入っています。

今回読んだ雑誌Australian Property Investorsに、「投資家列伝」みたいなコーナーがあります。そこに出てきた若き投資家Peter Toma氏の行った不動産投資が、まさに私の理想形とぴったりなので、驚きました。

Peterは若干27歳。建築技師として働き、額面の年収は6万6千~8万ドル(600~730万円)と、20代にしては比較的恵まれています。不動産も、すでに3戸取得しています。

・2013年1月に、シドニー西郊Fairfieldで、2ベッドのアパートを2戸同時取得。価格は29万2千ドルと28万8千ドル、合計で58万ドル。家賃収入は週あたり380ドルと400ドル、計780ドル。自己資金20%を用意して80%は融資で調達。
・2013~14年から始まったシドニー不動産ブームの恩恵を受け、2戸合算の担保価値が79万ドルと、2年足らずで約35%上昇。
・2014年10月に、ブリスベン西郊Ipswichで3ベッドの戸建を19万5千ドルで取得。家賃収入は週270ドル。シドニー2戸の値上がり分を自己資金算入して、現金手出しなしで購入。

彼の場合、驚くべきことに、

・取得物件全てを、表面利回り7%前後で買っている(6.7~7.2%)
・投資エリア選定とタイミングが絶妙。シドニーの不動産ブームが起こる前に、値上がり幅の一番大きい西部郊外で仕込んでいる。
・しかも2014年後半に、今後、値上がり幅が大きいと見込まれるブリスベン西部郊外で物件を仕込んでいる。

私からみて、非常に見通しが明るく、かつ低リスクの投資だと思います。彼の所有物件ポートフォリオからみて、シドニー西郊はまだ値上がり余地を残し、ブリスベン西郊はこれから値上がる。仮に不動産市場が暗転しても、賃料しっかり取れているので破綻しない。今後、金利が2%くらい上がってもまだ黒字が出る…

投資エリア・物件選定も非常に理にかなっていて、地域の人口動態、平均所得、空室率、価格トレンドのデータでまず絞り込み、「市場価格より割安」かつ「賃貸需要にマッチした」物件ならすぐ買う、というスタンス。

彼は4軒目、5軒目と買い足していく意向ですが、5軒目取得をする頃にはサラリーマンを卒業できそうですね。

奇しくも、私が今回買ったブリスベン物件は、Peterが去年10月に買った物件とほぼ同エリア、価格は2倍、賃貸収入も2倍…という内容。ということは、Peterが成功できるなら、私も成功できるはず♪

私のほか、5名ほどの日本人投資家が購入意向を示していますが、首尾よく買えたなら、売って出口を考えるよりも、ある程度(30~50%)値上がったタイミングでオーストラリア2軒目取得を目指して欲しいです。

私の計算上、オーストラリアでちゃんと回る収益物件を3~4軒買って運用できたら、老後資金の心配はほぼなくなりますので…40代とか50代前半くらいでスタートできれば、十分、実現可能と思いますよ。

私の買った「デュアルキー物件」(一区画の土地に戸建2戸、ダブルで賃貸収益を得るタイプ)の広告が、雑誌裏面を飾ってました!

オーストラリア不動産で年金づくりに興味ある方、詳細を知りたい方は、「アジア太平洋大家の会」事務局までメールを下さいね。

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シドニー値上がればブリスベン値上がる理由

こんばんは、Manachanです。

私が買付入れたブリスベンMountviewの「土地+ダブル戸建」物件(ブログ記事)。融資審査も、これまで二転三転しましたが、ようやく佳境に入りそうです。

私はオーストラリア不動産投資13年ありますが、今回の物件は久々に「テンションの上がる」エキサイティングな案件。正直、むちゃくちゃ買いたいです。

想定利回(表面) 7.2%
融資条件     年利4.65%、利子のみ償還プラン

表面的な数字だけみると大した好条件には見えません(カナダとか行くと、表面8%超で融資の年利2.9%とかもある!)。それでも、オーストラリアで物件買い増したい理由はただ一つ、

13年前に買ったシドニー物件の値上がり分を、そのまま担保として使えて、現金手出しほとんどなしで投資できる!

少し解説しますね。

・2002年に買ったシドニー(Parramatta)物件の担保評価が、13年経って倍増した(39.4万ドル→78万ドル)
・残債はあまり減ってないが、値上がり分のおかげで45~50万ドルの空き担保ができている。
・今回、ブリスベンで買う物件価格は40万ドルなので、シドニー物件と共同担保にすれば、極端な話、現金手出しなしでも融資が引ける。

シドニーの空き担保を、控えめに見積もって45万ドルとしても、

物件の担保価値  シドニー 78万 + ブリスベン 40万 = 118万
空き担保     シドニー 45万

ですので、

1)ブリスベン物件、自己資金ゼロの場合
45万÷118万=自己資本38%、融資62%

2)ブリスベン物件に自己資金10%(4万ドル)入れた場合
(45万+4万)÷118万=自己資本42%、融資58%

私、さすがに海外物件のフルローンには抵抗あるので、ブリスベン物件に10%の自己資金入れる予定ですが、それでも、「海外不動産を90%融資で買える」のは破格の条件。シドニー物件が値上がってくれたおかげですね♪

もし、90%融資が引けて、ブリスベン物件を予定通り2戸とも賃貸に出せたとすると、


現金手出し    自己資金40,000 + 印紙税・司法書士費用等16,000 = 56,000ドル

家賃収入(2戸分)  550ドル x 52週 = 28,600ドル/年
ローン償還     1395ドル x 12月 = 16,740ドル/年
諸経費       市税1,500 水道600 賃貸管理 2,000 => 4,100ドル/年  
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
キャッシュフロー  28,600 – 16,740 – 4,100 = 7,760ドル/年 (650ドル/月)

つまり、

1)56,000ドルの現金出して、年間7,760ドル入るから、約7年で投下資金を回収できる。
2)毎年家賃を上げられる可能性も大きいので、回収期間はさらに短くなりそう。
3)しかも7年後にキャピタルゲインを手にする可能性も大きい。

7年で投下資金回収できる不動産投資案件は、日本国内にもたくさんありますが、プラス「毎年、家賃上げられて」かつ「7年後のキャピタルゲインも堅い」となると滅多にない。また、本業の不動産仲介収入が毎月変動するなか、月6万円の収入で「生活費下支え」も有難い上に、日本円以外の通貨で家賃収入が得られるのは精神衛生上も良い。

もっとも、AirBnBとか使って、さらに高収益を狙う手法もありますが、それはオーストラリア以外の国でじっくり取り組んでいきたいと思います。

で、もう少し掘り下げて考えてみましょう。

シドニー在住の不動産オーナーで、私と同じこと考えている人は多いはずと思いませんか?

【バブリーなシドニー…ここ数年で不動産価格は急騰】

・シドニーに持ってる物件の価値は、急速に値上がっている。
・しかし、家を買い替えようにも、あるいは値上がり分を担保に使って物件買い増すにも、シドニーで買う限りどこも値上がっているから、決して買いやすくはない。

そこで、

・シドニーより値上がりの遅い他都市の物件に投資する。

という選択肢が出てくるわけです。いまオーストラリアの都市どこでも、シドニーと比べれば安い。特にブリスベン、ケアンズ、アデレードなどは夢みたいに安いと感じるはず。

【ケアンズの不動産広告…40万ドルで海辺の広い土地付きの家が買える!シドニーの5分の1!】

いまシドニーでは、こんな話題で賑わっています。

・ブリスベンの不動産は、シドニーの半額で買える。
・シドニー20㎞圏内で80万ドル以下の土地付き一戸建を買うのはほぼ無理。でもブリスベンでは結構良いエリアで、広い土地付きの家が50万ドルで買える。あるいはブリスベン都心部、川の眺望のある2ベッドの高級コンドミニアムが50万ドルで買える。

実際、値上がったシドニー物件の担保を使えば、ほとんど現金手出しなしでブリスベンの不動産が買えるのです。私は数日前、ブリスベン、ゴールドコースト、サンシャインコーストを回りましたが、皆、異口同音にシドニーから投資家が押し寄せてきていると言ってました。

また、シドニーでは北部の副都心Chatswoodの不動産店に行きました。店頭広告をみるとChatswood近辺の売り物件はほとんどなく、なんと、ブリスベンの投資物件を前面に押し出していました。都心部の高級コンドミニアムなので60万ドルとかしますが、シドニーの同等物件に比べれば約半額なので、買いたい人は多いでしょうね。

私見ですが、シドニーの物件価格、これまでは12~3年間で倍増しましたが、今後は同じスピードで値上がり続けるとは思えません。移民流入が多く、先進国のなかでは比較的元気なオーストラリア経済と
はいえ、長い時間軸でみれば確実に成熟化・高齢化しており、4%→3%→2%というふうに公定金利を下げないと、経済成長率が保てなくなりつつあります。

公定金利を下げると、当然、住宅ローン組みやすくなるので、不動産市場にマネーが流入しやすくなります。今それで、シドニーの不動産価格が高騰しています。かつての日本や今の韓国台湾もそうですが、実体経済が元気とは言い難いのに不動産価格が高騰する現象を、シドニーも経験しています。

今の上昇トレンドがどこまで続くかは、分かりません。すぐには下がらないでしょうが、上り幅は緩やかになっていくでしょう。但し、確実にいえると思うのが、

・今後、シドニーとブリスベンの価格差が調整される。つまり、シドニーに引っ張られて、ブリスベンの不動産が値上がっていく

ブリスベン不動産は家賃取れるだけでなく、向こう5~10年のキャピタルゲインという意味でも極めて魅力的だと思います。

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シドニー物件、資産価値上昇のチャンス

おはようございますManachanです。シドニー滞在3日目の朝を迎えています。

私は今から13年前、2002年にシドニーの衛星都市パラマタ(Parramatta)でマイホームを買いました。これは私が日本以外で買った初めての物件、今も保有中で賃貸に出しています。

この物件は、D&D Real Estateという、レバノン人が経営する不動産屋を通じて買いました。当時のセールス担当は「ハッサン」というシリア出身の男性社員でした。

この会社、なかなか立派なもので、13年の歳月が経っても、ちゃんと元の場所で営業していました。私が行った時、彼らはちょうど創業17年のお祝い準備中で、オフィスの飾り付けをしていました。そこで、ハッサンに似た男性を見かけたので、声をかけてみました。

私「すみません、もしかしてハッサンですか?」

男性「いえ、違いますが、どなたですか?」

私「私、13年前に御社からBroughton Streetのタウンハウスを買った、鈴木という者です。当時の担当がハッサンでした」

男性「ああ、ハッサンですか。彼は私たちと、4年半、働いてくれましたが、今は別のところで働いています」

そのあと、社長が出てきました。何となく、見覚えのある顔。私は、社長の応接室に呼ばれて、大いに歓待を受けました。

社長「私たちは、ここパラマタを中心に、17年間、こつこつと管理物件を増やしてきました。今では、東はAshfield、西はPenrith、南はCronulla、北はNewcastleに至るまで、300物件以上を管理しています。」

私「そうなんですか。社業ご発展のようで、私も嬉しいです。」

社長「イスラムの聖典コーランの教えに従い、私たちは信義誠実を旨に、オーナー様の資産価値を最大化するべく務めてきました。数百名のオーナー様には、ご満足いただいています。」

この社長から、パラマタの街の近況と、私の物件を取り巻く状況をヒアリングしました。シドニーの西の副都心として発展するパラマタは、いま、開発ラッシュの時代を迎えています。

1)駅前中心市街地の再開発 (オフィスビル、大学キャンパス、マンション等)

2)リバーサイドで中高層分譲マンション建設

が、同時に行われ、街中でクレーンがうなりをあげていました。私、昨日はシドニー圏内のいろんな街を回りましたが、Parramattaほど活気を感じる街は他にほとんどありません。

【Parramatta市街地のマスタープラン。ここに出てくる高層ビルの3~5割はこれから建設予定だから、伸びしろ十分ですね】

【市街地に隣接するリバーサイドは安らぎの空間】

しかも面白いことに、私の物件の周辺が、リバーサイドマンション開発の中心地のひとつなのです。我が家からパラマタ河に至るまで、Morton Street両側の空き地という空き地が開発され、中高層レジデンス建設が進んでいました。

JQZ社のRiver Vistas(リンク

―現状―

―完成予想図―

Starryland社のPromenade Parramatta(リンク

―現状―

―完成予想図―

どちらのホームページも、英語と中国語でつくられています。世界中どこでも、チャイニーズバイヤーのパワーはすごい。

私の家のあるBroughton Streetはこの辺で一番静かなストリートでしたが、今では建設工事のため、進入車両も増えて騒々しい状態になっています。そのためか、ここ2年ほど、家賃を上げるのに苦労してきましたが、

マンションが完成すれば、川に至る道が綺麗に整備され、商業施設やカフェが併設されて、環境が良くなりますので、更なる資産価値向上につながると期待しています。周囲でマンション暮らしが普及すれば、庭つきの一戸建て感覚の家に住み替えたいニーズは必ず出てきますから…

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あの時、買っとけばよかった…

おはようございます。Manachanです。シドニー滞在、最終日を迎えました。

当地シドニーの不動産価格、ここ20~30年ほどは右肩上がりで、いまやフツーの戸建でも「億超え」が当たり前のバブリー驚愕価格。これ以上あがるようだと、まじで誰も買えなくなるから勘弁してくれ~!と、現地在住の友人は異口同音に言います。

私はシドニーで2002年にマイホームを買い、13年を経過して価格が約2倍になりました。1豪ドル=90円で計算すると、私が買った当時は邦貨換算3500万円だったのが、今では7000万円になっている計算。私がそういう話をすると、「13年前にタイムマシンで戻って買いたいねえ」と友人は言います。

とはいえ、私が家買った当時も、全く同じことを考えていました。当時でさえ十年前の価格と比べれば2~3倍にはなってますから、正直、バブルだと思ってましたし、いつかバブル弾けて安く買えることを期待していました。当時は今と違ってローン金利も6~7%と高くて負担感大きかったし…

でも蓋を開けてみれば、バブルだと思ってた当時よりも、シドニーの不動産価格はさらに倍になりました。いま振り返れば、13年前に買うという決断をした私自身のファインプレーでしたが、

いつの時代でも、不動産というものは買う側にとってみれば決して安い買い物ではありません。長期にわたるローン返済に縛られることでもあるので、相当大きな勇気と決断が必要。不動産価格高騰のシドニーでいまマイホーム買うのは、間違いなく勇気が要りますが、13年前に今の約半額で買った私が出した勇気も、決して小さなものではなかったのです。

私と同時期にシドニーに移住し、私と同様、安定した収入を得ていた日本人のなかでも、マイホーム買えなかった人は多いです。彼らは、いつか不動産バブルが弾けることを夢みながら、十何年も賃貸暮らしを続けています。

私はいち早く家買って、それが倍に値上がりしたので、空き担保ができて2軒目、3軒目の取得を、非常に少ない現金手出しで進めています。家買えなかった友人たちは、「あの時、買っておけば良かった」と後悔しつつも、最初の一軒が未だに買えないのです。シドニーはすでに倍に値上がってるから難易度もアップしています。

彼らが、なぜ家を買えなかったのか?私の観察によると、

1) 居住地のこだわりが強すぎた

昔も今も、在シドニー日本人の居住地は、シドニー湾北岸の閑静な住宅地「ノースショア」に集中しています。詳しくいうとChatswoodを中心とする半径5~6km圏内。Artarmon、Lane Cove、Neutral Bay、Willoughby、ファミリーならLindfield、Killaraあたりに集中しています。日本人学校や補習校、日本食材スーパーやレストランもこの地域に多く、日本人コミュニティが形成されています。富裕層の住地ゆえ環境も良く、東京でいう「城南地域」「東急沿線」みたいなカラーの地域です。

一方、私は日本人としてはちょっと変わっていて、ノースショア地域にマイホームを持つことに、全く興味ありませんでした。私は千葉県柏市生まれ、柏Loveな「首都圏の田舎者」なので、東急沿線みたいなハイソエリアは肌に合わない。シドニーでも柏みたいな便利で気取らない郊外の街に住みたいと思っていました。私が選んだのは、シドニー西方の衛星都市パラマタ(Parramatta)。日本人ほとんどいない地域ですが、街が発達して買い物も学校も病院も何でも便利。柏みたいに「都心に出なくても地元で一通り揃う」ライフスタイルが実現できました。

そして、今も昔も、ノースショアに比べてパラマタは不動産が安い。13年前のマイホーム購入時、私の出せる金額は40万ドル程度でしたが、ノースショアでは一部屋のアパート位しか買えません。でもパラマタなら、3部屋の土地つきタウンハウスが買えたのです(注、今ではいずれも70~80万ドルコース)。

一方、ノースショアに住んでた友人たちの多くは、ノースショアでの暮らし、マイホーム購入を望んでいました。それは当時でさえ、難しいことでした。ノースショアでまともな一戸建て、最低でも80万ドルはしました。必要な頭金は16万ドル、諸経費や印紙税込みで20万ドルは用意しなければなりません。さすがに、それを捻出できる日本人は少なかった。

であれば、住む地域を変えるか、どうしてもノースショアに住みたければ狭いアパートを買うしか選択肢がないわけです。でも、その踏ん切りもつかなかった人が多い。私がパラマタの我が家に日本人の友人を招待して、バーベキューやりながら「ここ住みやすいよ、40万ドルで土地付き買えるよ~」と話したりしましたが、当時の日本人コミュニティはパラマタを含むシドニー西部地域への偏見が強く、治安だの環境だの、いろんな不安要因を挙げて食わず嫌いをする人が多かった。「西部に住むと、他の日本人から馬鹿にされる」みたいな頭もあったのでしょう。地元オージーには人気の高い街なのにね…

2) 資産の置き場所と、居住地を別々にする発想がなかった

また、ノースショア在住か否かに関わらず、シドニーに住む日本人の多くに帰国願望があるようで、「シドニーは仮住まい、いつか日本へ帰る」と考える人が多く、それが不動産購入をためらわせる要因にもなっていたようです。

私は、「仮住まいであれば尚更、シドニーで場所こだわらずに、自分の財力で買える地域に家買って、誰かに貸せばいいじゃん」と思うのですが…将来、日本に帰国してしまえば、家がノースショアにあろうとパラマタにあろうと、結局同じような海外物件になるのですから。

そうした、居住地と不動産所在地を別々にする発想が、当時の日本人の仲間には乏しかった。だから、いつまで経っても家買えなかったのだと思います。

素敵な場所にマイホーム持ちたくても…

最初の物件は、それ以外の場所に持つことも視野に入れて考えよう

もし、あなたがいまシドニーに住んで、最初の不動産取得に苦しんでおられるのなら、思い切って、最初の不動産はブリスベンで買い、自分はシドニーで賃貸住まい
…という選択肢も十分検討に値するのではないでしょうか?

今、ブリスベンの不動産価格は、ざっくり、シドニーの半額の感があります。私が13年前、シドニーで不動産買った頃と、今のブリスベンの値段は大差ない。つまり、シドニーからブリスベンへ、都市を変えるだけで、実質上「13年前にタイムスリップして不動産購入、資産形成」ができる。

いまシドニーの人が大挙して、ブリスベンで投資物件買いに来てます。いまブリスベンで家買って、その不動産価格がシドニーに追いついてくるなら、その頃に相当な空き担保が生まれているはず。それを使ってリファイナンスして、ノースショアで一戸建て取得を狙うのも、一考に値すると思いますよ。

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ピュアホワイト高利回り物件@ブリスベン

おはようございますManachanです。4か月ぶりにオーストラリアの土を踏みました。昨日はゴールドコースト、今日からシドニーにいます。

昨日は多忙な一日でした。成田からの夜行到着直後の朝7時、ゴールドコースト空港でレンタカーを借り、まず、45㎞北上したサウスポート市で日本語堪能な現地弁護士と意見交換。次に、87㎞北西方に走り、ブリスベン西郊の新興住宅地Mountviewで物件視察。軽い昼食のあと、北へ長躯170㎞のドライブ、サンシャインコースト市での物件視察。休む間もなく、南へ222㎞離れたゴールドコースト空港まで移動、19時過ぎに車を返却した後、20時半のジェットスター便でシドニーに飛びました。なんと、525kmもドライブしてしまった…オーストラリアの移動距離は半端ないぜ。でも、是非見たかった物件を全部視察できて、とても有意義な一日でした。

今回の日記では、Mountviewの物件について紹介いたします。この物件はなんと、

私が先月、現地を見ずに買付入れた物件!(現在、融資審査中)
(※買付入れたのは写真の物件ではなく、同地域、同タイプで今年後半に建設予定の物件です)

国内、海外を問わず、現地を見ずに物件購入することを、私は自分自身に堅く禁じています。でも現実問題、なかなかそうも言ってられない。欲しい海外物件はどんどん出てくる上に、日本での仕事が忙しくなかなかタイムリーに出国できない。それに、今のオーストラリアは不動産マーケット過熱状態で、私が欲しくなるような優良物件はすぐ売り切れてしまうことも分かっています。

幸か不幸か、私は13年前からオーストラリアで不動産を買ってきています。馴染みのあるマーケットなので、今回「えいや!」で買付を入れてしまいました。その物件をいま、後付けで現地視察しているわけですが、

思ったより、良かった!ポジティブサプライズ♪

何が良いかというと、とにかく場所が良い。Mountviewは、ダイヤの原石のような、筋の良さそうな新興住宅地でした!

Mountviewはブリスベン中心地から西へ26㎞離れた新興住宅地。現在、鉄道駅、ショッピングセンター、学校(小中高)、病院が一体となった、ニュータウン型の街づくりをしている最中でした。5年も経てば立派な街に変貌を遂げるでしょう。

Mountviewは、利便性が良い。ブリスベン西方の2つの中堅都市、SpringfieldとIpswichに挟まれた位置にあり、どちらへも10~15分のドライブで到達できます。ブリスベンからの通勤鉄道がSpringfield(21㎞地点)まで開通しており、あと2駅、距離にして5㎞延伸されればMountview駅に到達します。2018年頃の開通予定だそうで、その暁には、乗車時間約45分でブリスベン中心地に到達できます。東京でいえば、吉祥寺と立川に挟まれた国分寺や小金井に相当するポジションですかね。

私が買付入れた物件は、Mountview駅予定地から徒歩で5分ほど、ショッピングセンターや小中学校にも歩いて10分かからず、生活者・通勤者視点でとても便利です。

駅前を数年かけて総合的に開発する計画

看板のあるあたりが、ショッピングセンター出店予定地、その左隣が新駅予定地

既存の戸建住宅と区画整理された空き地が入り混じる風景。浦和美園駅みたいだ…

また、この物件は間取りがユニークです。約270㎡の土地に、3ベッドルームのファミリー向けの戸建と、1ベッドルームの単身・カップル向けの戸建が建つ。その2戸から家賃収入を得ることにより、通常の戸建賃貸を超える利回りを出す…というコンセプトの物件。

Mountview周辺はここ5年ほど、年率10%近い人口増加が続いており、非常に賃貸需要の強いエリア。2戸貸すと、550~570ドルの週家賃が期待できる。土地+2戸あわせた分譲価格は399,900ドルなので、低い方の家賃で見積もっても、

550ドル x 52週 ÷ 399,900 = グロス利回り7.15%

この数字、全物件の平均利回りが4%程度のオーストラリアでは破格です。この国ではグロス5.5%を超えれば相当高い印象ですが、7%超えはあり得ない数字。

日本で7%台というのは珍しくないでしょうが、オーストラリアは「国全体の空室率2%以下」、「オーナー権限が強く家賃を年々上げられる」、「保有時の税金が安い」、「値上がり期待が大きくキャピタルゲイン税もほぼかからない」ことを考えると、感覚的には首都圏で12%以上の新築お宝物件をゲットするのに近い。

また、私がこの場所を「筋が良い」と感じる理由は、「属性の良い白人(ピュアホワイト)ファミリーがたくさん住みそう」だからです。

オーストラリアで10年以上、大家をやって、自分の家を白人にも中国人にも、インド人にもアラブ人にも貸したことのある私の経験からいうと、

属性の良い白人は、賃借人としては最高のブランド

です。とにかく、彼らは家と街を大事にする、修理スキルが高く家の不具合をチョコチョコ直してしまう、時には、庭を素晴らしいガーデンに変えて資産価値をアップしてくれる!

同じ白人でも貧乏で粗暴なとんでもない連中もいますが、ちゃんとした教育を受けて安定した仕事のある、英語ネイティブのアングロサクソン白人は、お世辞ではなく本当の文明人だと思うし、賃借人としては最高水準。

私も大家として本音をいうと、賃借人の優先順位は「アングロ白人」、「日本人&韓国人&台湾人」、「中国大陸人」、「インド人」、「アラブ人」の順になります。

経験上、オーストラリアの街で比較的裕福なピュアホワイト(白人)がたくさん住む場合、景観が美しく保たれる確率が高い。

また、彼らは概して、異民族がたくさん住んでいるコミュニティを敬遠します。アラビア文字の看板が出るなど、エスニック色が強すぎて白人が敬遠する地域は、構造的に不動産価格が上がりにくい。

その点、Mountviewの場合、これから開発される地域だし、周辺のサバーブを見渡しても見渡す限り白人の世界。私がここ買っても、賃借人層として想定されるのが「まともな白人」なので、これはオーストラリアの不動産投資として、私の大変好むパターンになります。

この物件を紹介するセミナーを、今年後半に企画したいと思います。それ以前に詳細情報を知りたい方は、アジア太平洋大家の会のお問い合わせフォームでご連絡ください。

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金持ちオーストラリアとの付き合い方

おはようございます。Manachanです。オーストラリア3泊(うち機中2泊)の弾丸出張から帰り、いま、成田空港にいます(家に帰るんじゃなくて、これから福岡に飛ぶんだよなあ…ああ忙しい)。

久しぶりのオーストラリア・シドニーでのセミナー講演は、とても楽しかったです。セミナーでたくさんの方との良いご縁ができましたし、また、シドニー在住の昔からの友人とも、旧交を温めることができました。8月には家族の里帰りで渡豪するので、またセミナーやりたいな。

私、オーストラリア(シドニー)で2000年から05年まで暮らしました。同国を離れてから、すでに10年経ったわけですが、この間、オーストラリアでも日本でも、いろんなことがありました。
一番、分かりやすい変化は、両国の経済的な立場が逆転したことですね。

私がいた頃(約10~15年前)は、物価や給料水準は日本の方が高かったのに、今では、オーストラリアの方が高くなっている。

私、2000年に移住した時点では、オーストラリアは「安月給で、物価も安い」印象でした。移住当時の為替レートは、今でも覚えてますけど、1ドル=63円。その数か月後、シドニーオリンピックが終わると豪ドル安がガツンと来て、1ドル=56円くらいの時代になりました。

当時の私は、シドニーのIBMで、IT技術者(ロータスノーツ開発者)として働いていましたが、日本と比べた時の安月給が悩みの種でした。年俸は6万5千ドル、税金は約33%もっていかれるので、手取りが4万4千ドル前後。日本円に換算して270万円前後。しかも会社までの交通費は自腹。

私、移住前は東京で働いて、残業代含めて年収600万円を超えてましたし、税率も安かったですから、オーストラリアの手取り給料安すぎ!と思いました。その安い給料から、毎年、日本への里帰り費用を捻出してましたから、やりくりが大変でした。日本の友達と居酒屋に行って、飲み食いして6000円くらいかかると、「100ドルも散財してしまった!」と、ちょっと暗い気持ちになったほどです。

その代わり、現地物価は安く感じましたね。チャイナタウンのフードコートで麺料理を食べると、5.5ドル位。円換算330円でそれなりに美味しいですし、自宅から会社の最寄り駅(Penant Hills)まで、28㎞を移動した電車賃も片道2.9ドル、約170円なので、現地物価で生活する分には不自由は感じませんでした…

そんな時代を、「遠い目」で思い出します…歳月が経ち、日本からみると今のオーストラリアは、状況が劇的に変わってしまいました。

あれから日本は、デフレが続き物価が上がらない状況が続く。一方、オーストラリアは好景気とインフレが続き、毎年、物価が上がる通貨も切りあがる。今では完全に立場逆転。

今の為替レートが1ドル=92円、日本からみると現地物価の上昇も著しく、スーパーで買うミネラルウォーターが3ドル(276円)、フードコートで中華めし食べても12ドル(1100円)以上、IBMまで片道の電車賃が8ドル(730円)以上、シドニーでホテル泊まると軒並み200ドル(18400円)以上、シドニー郊外で一軒家を買うと安くても60万ドル(5500万円)…という世界になっています。駅の自販機でポテトチップスやペットボトル飲料売ってますが、軒並み300円超えなので買う気が失せてしまいます。

【シドニーのスーパー、食べ物は昔は安かったけど、今は安くない】

物価高だから当然ですが、賃金水準も大いに上がりました。今では、私と同じレベルのITエンジニアの仕事すれば、年俸10万ドル(920万円)以上はいくでしょう。オーストラリアは今や、日本より給料も物価も高い国になったのです。

統計データでも、「日豪逆転」が、裏付けられています
(一人あたりの名目GDP、USドル)

そんなオーストラリアと、どうやって付き合っていくか?

日本の年金もらってオーストラリアで悠悠自適に過ごすとか、日本の給料稼いでホリデーでオーストラリア行くとかは、もう割に合わないですね。現地物価高すぎて…でも逆に、

・オーストラリアで稼いで、日本で使えば安く感じる。
・オーストラリア在住者を相手にビジネスすれば割が良いかもしれない!

なにしろ、日本の1.5倍くらいの物価で暮らしている人たちです。オーストラリアから日本に来れば何でも安く感じる上に、品質やサービスのクオリティはたいてい日本の方が高いから、ものすごいコスパの良さを感じるはずです。不動産でいえば、「億」が当たり前の国ですから、東京の不動産でさえ「すげー安い」と感じるはずです。

そうした物価格差を、上手にビジネスに結びつけたい…それが私の、「古巣オーストラリアとの新しい付き合い方」。

普段、物価の安くてクオリティの高い日本で暮らし、金持ちオーストラリアのお客様を相手に商売して、豪ドルを稼ぎたい。だから、今後も「オーストラリア詣で」を定期的に続けるつもりです。

そして何より、日本を経済的に豊かにしていく上で、私らしいの貢献をしたいと思います。私は普段、世界中の国々を回っています。どの国も素敵なところがたくさんあり、嫌いな国は一つもありません。

でも、自分にとって一番大事な国は「日本」、これは生涯変わりません。私は日本のメシを食って大きくなり、日本の教育を受けてきた人間なのですから…日本のために、何ができるのか?私の得意とする「海外」「不動産」「ビジネス」をキーワードに、日本に海外のマネーパワーを引き込んで、もっと元気で活発な国にしていきたいと思います。

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ブリスベン・ゴールドコースト不動産を一押しする理由

おはようございます、Manachanです。いまオーストラリア・ケアンズの妻の実家に来てます。

昨日は忙しい一日でした。成田発の夜行便で、早朝、ゴールドコースト空港に入り、午前中は地元デベロッパーSunland社の物件を3件視察。お昼を食べて、電車でブリスベン市内に移動、都心コンドミニアムと郊外タウンハウスを見学して、ブリスベン空港からケアンズまで飛んできました。

私は、10年以上前からオーストラリアの不動産に投資してきました。この国の不動産、決して安いとはいえませんが、おすすめです。とにかく資産としての安定感が抜群だと思うので。

1)中古不動産市場が発達し、築年数が経っても価値が下がらない

2)築古の物件を大事にメンテして住む文化があり、築100年以上の物件も珍しくない。

3)住宅供給数もコントロールされ、空室率は非常に低く、賃料が下がらない

4)不動産大家の権利を守る法律的・政策的な仕組みが先進的。

5)金融も先進的で、外国人でも融資が引きやすい。

6)建物の質も先進国水準。

7)人口も増え経済も伸び、カントリーリスクも低く、将来展望が明るい。

8)相続税、贈与税も低く、子孫に資産を残すにも好都合。

これだけの好条件が揃っているので、大きな値崩れのリスクは非常に低いと思います。なにしろ、オーストラリア不動産市場は、リーマンショックから1年経たずに回復軌道に乗せたのですから、その力強さは大したもの(※アメリカは回復に4~5年かかりました)。

そうしたオーストラリア不動産の良さを、日本に伝えたいという気持ちから、これまで、不動産セミナーを何度か企画してきました。ですが、いま日本は東南アジア不動産全盛の時代。それらの国と比べて、オーストラリア不動産は価格の高さから敬遠され、セミナーやっても、なかなか成約に結び付きません。

私思うに、まだまだ日本で海外不動産の情報が質・量ともに足りないから、オーストラリア不動産の良さが十分伝わらないのだと思います。いまの日本では海外不動産が金融的なアプローチで紹介されることが多いのも、問題の一因だと思います。

たとえば、

☆東南アジア物件 1000万円 表面利回り想定8%
☆オーストラリア物件 4000万円 表面利回り想定6% 

※)いずれもプレビルド(未完成予約販売)のコンドミニアム販売

その数字だけみれば、普通は、東南アジアの方が選ばれるでしょう。でも、不動産としての内容や、長期保有資産としての安定感を考えれば、両者には雲泥の差があります

東南アジア不動産の「公称」利回り8%は、達成できるかどうか、全くもって未知数なのです。同地域新興国のコンドミニアムに典型的な問題として、

・中古不動産の賃貸市場が未発達であり、貸したい時にすぐには貸せない。

・中古不動産の売買市場も未発達であり、売りたい時にすぐには売れない。

・同じ場所で一度に何千戸単位の大量の戸数が供給されるケースが多く、需給バランスが崩れてしまうと、貸すのも売るのも大変苦労する。

・建物の品質が担保されず、かつ管理も未発達で、築5~10年経ったら劣化が目立つ。

・新築の供給数が半端ないので、築5~10年経った時点で、周りと比べて著しく陳腐化する。

上記の問題が全てクリアされてはじめて、8%の利回りで安定運用できるかもしれない…そんなレベルの話です。想定利回りいくら高くても、賃貸がつかなければ利回りは0%、諸費用払うから実質はマイナスですよね(注.東南アジアでもサービスアパートや投資用ホテルなら、プロの管理人が参画する分、まだ利回りは読みやすいです。)

一方、オーストラリアの場合、上記の問題がほぼ存在しません。すぐ賃貸がつく、すぐ売却できる、需給バランス良い、建物管理も良好、陳腐化の問題もほぼない。だから、「公称6%」の利回りが、かなりの確率で、そのまま実現するのです。

不動産を6%の賃貸利回りで安定運用できて、かつ値上がり益も期待でき、豪ドルという国際通貨で資産を保有できるのなら、かなり良い投資といえるのではないでしょうか。そうした良さを、伝えていきたいのです。

ただ、オーストラリア不動産「値段が高い」という問題がどうしてもある。そこで、この国のどの都市にフォーカスして、日本人投資家に紹介するかを、考えました。

私は、現時点では「ブリスベン&ゴールドコースト都市圏」が一番紹介しやすいと考えます。

・シドニーは、同国最大の都市でマーケット強いが、不動産価格が高すぎる。

・パースとダーウィンは、資源バブルの影響で価格がシドニーに近い水準まで高騰。

・メルボルンは、シドニーに次ぐ第二の都市で、不動産価格も2割ほど安いが、日本から遠いし、気候寒いし、いまにち紹介しにくい

・ケアンズは、日本から一番近く、観光客・ロングステイ客に人気があり、不動産価格も安い。だが、人口15万に満たない小都市でマーケットが小さく、不動産相場も観光業の景況の影響を受けやすい。

・アデレードとホバート(タスマニア島)も不動産価格安いが、経済や人口動態が弱く、日本人に馴染みもない。


その点、ブリスベン・ゴールドコースト都市圏は、好条件が揃っています。

・シドニー、メルボルンに次ぐ、同国3位の都市で、経済も人口動態も強い。

・不動産価格が、現時点でシドニーより3~4割安く、買いやすい。

・気候が良く、定住、ロングステイにも好適。

・ケアンズに次いで、日本から近くて行きやすい。

全国平均より安いブリスベン地域の不動産価格

そのように考えた私は、同地域の不動産を扱う日本人エージェント、鶴美枝さんに声をかけ、ブリスベン・ゴールドコースト地域の不動産視察を
企画しました。とても良かったですよ。

次回以降、詳しくレポートしていきます。

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ケアンズで、生きていくには?

おはようございます。Manachanです。

40代半ばになると、自分の身体は元気でも、年老いた親の健康が気になるものです。

私の場合、自分の両親はどちらも健在で日本(千葉県)に在住、妻は父親が他界し、母親だけオーストラリア(ケアンズ)で一人暮らし。

親が、いよいよ、やばい・・・ということになれば、近くに住んで、最後まで看取る、というのが「人類のさだめ」かと思います。

我が家の場合、自分の親と妻の親、居住地がそれぞれ別の国で、6000キロ近く離れているという事情があります。

どの国でも、人間、年とればとるほど、移動しにくくなります。若い者が移動するしかない。もし、妻の親が先に、やばくなれば、我が家もオーストラリアに行かざるを得なくなります。

かつて、こんなことがありました。2010年の後半、妻の父親がガンと診断され、闘病生活に入った後、2年近くの間、私が日本、妻と子供がオーストラリアと、二重生活をすることになりました。当時、私は日本で会社勤めをしており、動けませんでした。

家族、離れ離れの期間が長くなると、子育てにも、家庭の親睦にも、悪影響が出てきます。我が家も、いろいろ苦労しています。だから離れ離れはやめよう、今度オーストラリア行くなら、家族一緒にと、決めています。

私、もう日本でサラリーマン勤めしてないので、海外でもどこでも、いつでも行けます。

ですが問題は、「生活」しなきゃなりません。義母の医療費はもちろん、子育て中の家族を養うだけのお金を稼がなくちゃなりません。しかもケアンズという、雇用機会の乏しい小都市で・・・

ケアンズは、オーストラリア領内なので、現地物価はやたら高い。マレーシアやフィリピンみたいに、安い現地物価で、日本円あればリッチだぜ!・・・みたいな美味しい話は全く期待できません。

豪ドルでキャッシュフローを得なければ、日本円、米ドル・・・どの国の通貨を持ち込んでも目減りしてしまうのです。

【海と、犬のある、ケアンズ暮らし】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

我が家の場合、一番現実的なのは、

私が、不動産ビジネス
妻が、補助教員(Assistant Teacher)

と、思っています。

ケアンズは、小さな街で、職業の選択肢が限られるので(※ITの職場とか、非常に少ない)。良くいえばシンプル・・・いろいろ悩まなくていいですね。

ケアンズの不動産ビジネスは、これから盛り上がると思います。今は静かな街ですが、香港資本による巨大リゾート開発、中国との直行便就航で、数年後は、マーケット拡大しますね。間違いなく・・・

自分のスキルと、ネットワークで、日本人や中国人を相手に、既存の不動産紹介、一棟もののプロデュース・販売などで、とりあえず食っていくことはできると思っています。

ま、必要に迫られたら・・・ってことですけどね。

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