豪州不動産

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【豪州不動産】第1回:活況に沸くオーストラリア(2010/1/26発表)

今回私が紹介するのは、オーストラリアという国。

もちろん、多くの日本人にとって、馴染みのある国だし、実際に訪れたことのある方も多いことでしょう。
南半球にある、広大な面積を持つ国。英語圏にして、移民国。コアラやカンガルーの国。美しいビーチとサーフィン文化の国。
お国柄のイメージは、「のんびり」、「リラックス」だろうと思います。

ところが、「のんびり」、「リラックス」のはずだったこの国が、最近にわかに、新たな魅力を帯びてきました。
「経済好調、不況知らずの、活気に溢れる国」という魅力です。

ここ20年近く、オーストラリアの経済は、大きく伸び、世界の中で存在感を増してきました。
アメリカンドリームじゃないけど、お金持ちになりたい、成功したい、と願う人たちにとって、格好の渡航先となったのです。
実際、経済成長の波に乗って、大金持ちになった人々も少なくありません。

私は、西暦2000年にオーストラリア最大の都市・シドニーに移住し、2005年まで滞在しました。
そこで私が見たものは、おおよそ、今の日本とは対照的なこの国の姿でした。

・多くの人が、「暮らしはこれから良くなる、豊かになる」と信じている。
・実際に、年々、人々が豊かになっていく。給料も増え、それ以上に財産の価値が上がっていく。
・皆、積極的に不動産投資したり、ビジネスを始めたりしている。

マクロ指標を見ると、当面は寂れようがない、活気のある、この国の姿が、読み取れるでしょう。

【着実な人口増加】

総人口2200万人強
人口増加率は、年率2.1%、先進国では上位
毎年40万人余り増加。うち、自然増加によるものが12万人、移民流入によるものが何と28万人!
人口1000人あたりの出生率も、過去最高を更新中
合計特殊出生率も、ここ数年で急速な回復(1.73→1.97)

【順調な経済成長】

直近20年の経済成長率が、年率平均3.3%で、先進国で上位。
リーマンショック後の2009年の成長率が、先進国中でトップ。
日本やシンガポールを抑え、目下、アジア太平洋地域で最も高所得の国。
政府の財政も黒字が基調。
気がかりなのは、構造的な貿易赤字くらい。

【不動産市場の活況】

欧米各国が、軒並みマイナスを尻目に、2009年に、全国平均3.6%上昇。
現時点で、先進国で最も強靭な市場と言える。
流通物件は中古が大半。築年数が経っても価値は下がらない。

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経済不振にあえぐ日本と、長い繁栄を謳歌するオーストラリア。この差はどこから来るのか?

確かに不思議です。オーストラリアに住んで、たまの休みに日本に帰ると、いろんな意味で、日本の方が凄いと感じます。
日本は、超ハイテクの国。電車も分刻みで正確に来るし、モノが溢れている。品質も段違いに良い。
そんな素晴らしい産業力を持つ国なのに、経済はずっと不振で、人々が閉塞感に苛まれている。
逆に、資源や食糧以外に、これといった輸出産業を持たないオーストラリアの方が、経済黄金時代を迎えているのです。なぜか?

私思うに、社会の「敷居の低さ」や「生きやすさ」、「外に開かれたオープンな社会」であることが、豪州パワーの源泉だと思います。

日本の社会で、「人並み、世間並み」に暮らすのって、かなり大変だと思います。
日本人でさえ、大変なのだから、外国人にとっては、言わずもがな。敷居がものすごく高い。

その点オーストラリアでは、比較的簡単に生きられます。「人並み、世間並み」を要求しない社会だから、外国人でも素直に入っていける。
英語圏であることも、大いにプラスしているのでしょう。世界中で、英語を話す人は、数十億人いますから。
なおかつ、米国やカナダと並ぶ、世界屈指の「多文化社会」、「人種の坩堝」でもあります。

そしてオーストラリアには、移民の力を取り込んで、社会・経済発展に生かしていく風土があります。
海外からの投資も柔軟に受け入れます。

だから、この国に移住を希望する人はものすごく多い。オーストラリアも、若くて優秀な移民なら喜んで受け入れる。
人が人を呼び、どんどん人が増えていく。
そして、お金がお金を呼び、国も人も、どんどん裕福になっていく・・・。

そんな好循環が、オーストラリアでは、ここ20年近く続いてきましたし、今後もしばらく続くでしょう。
次回以降、詳しく紹介していきますが、この国では不動産の価格も、家賃も、上がるのが当たり前。
人口増加に住宅の供給が追いつかない状態だから、空室の問題もほとんどありません。

活況に沸くオーストラリアを、たくさんの日本人に知ってもらいたい。
そして、あわよくばオーストラリアの不動産市場に参入して、経済成長の果実を手にして欲しい。
生活を豊かにするために、オーストラリアを使って欲しい・・・。

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但し、一つ知っておくべきことがあります。

【不動産投資規制】
http://www.realestate.com.au/review/may06/article3.html

日本人が、オーストラリアのどんな不動産でも買えるわけではありません。
この国の永住権を取れば、どんな物件でも購入可能ですが、そうでなければ、制限が課せられます。

・新築マンション
・リゾートマンション

であれば、関係機関(FIRB)の承認なしで買えますが、その他の「中古物件」、「一戸建て」などの購入には、承認が必要になってしまいます。

それでも、世界中のお金持ちは、オーストラリアの投資物件をどんどん買って、利益を上げています。
ニュージーランド人、英国人、そして中国人の進出が著しく、日本人は彼らに比べて、大きく出遅れている感があります。

5000万円~1億円の資産があれば、この国の永住権を簡単に取れるので、
お金持ちのなかには、永住権をとって、中古物件や一戸建て市場に参入している人も大勢います。

世界中のプレイヤーが入り乱れる、オーストラリアの不動産市場、知らないのは勿体無さ過ぎる!
基本的に、日本人しかいない、日本の不動産市場とは、全く違う景色が広がっています。

「英語が苦手」、「豪州永住権がない」、「新築しか買えない」と、できない理由を列挙するのは特に勿体ない。

特に、日本の不動産で成功した方には、オーストラリアの不動産市場を知ってもらいたい。
きっと、利益を上げるネタが、たくさん転がっているはずです。

【お役立ちサイト】
http://www.realestate.com.au/
  豪州を代表する不動産情報サイト-1
http://www.domain.com.au/
    豪州を代表する不動産情報サイト-2  
http://www.homepriceguide.com.au/
  各地区の平均不動産価格や、住民構成などが
http://www.myrp.com.au/
  物件の航空写真と、過去の取引履歴などを表示。価格鑑定もできる

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【豪州不動産】第2回・豪州不動産市場の入門(2010/2/2発表)

皆さんこんにちは。Manachanです。
今日の東京は寒く、小雪が舞っています。
私は寒いの好きなんですが、小さい子供がいると、やはり暖かい方がラクですね。
寒いと、何枚も重ね着させなくちゃ外に出られないし、室内に入ると脱がせなくちゃならない。子供二人もいると、かなり大変!
ふと、先月まで滞在した、常夏の街・ケアンズのことを、思い出しました。
屋外でも室内でも、半袖短パンで済むから、ものすごくラクでしたね♪
そのケアンズで、リタイア後に住むマンションを買うのが、今年の目標です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は、豪州不動産市場の、入門的な話です。
すでに、豪州に住んで、物件を買ったり売ったりしている人には、やや基本的な話かもしれませんが、ご容赦ください。
逆に、豪州の話は全く初めて、という方々に分かりやすいように、書いてみますね。
【商用物件と居住用物件】
日本の21倍、豪州の広大な国土の上では、バラエティ豊かな物件が、日々売買されています。
珍しいところでは、関東平野が全部入るサイズの広大な放牧地とか、小屋付きの農場とか、田舎町の酒場とか、バックパッカーホステルとか・・・
一方で、日本の都市部と同じく、マンションの一棟販売や区分販売とか、土地のみ、土地付き一戸建ての売買も、盛んに行われています。
大きく分ければ、商用物件(Business property)と、居住用物件(Residential property)に分かれるでしょうか。
私がこれから、メルマガで取り上げるのは、居住用物件の話が中心になります。その理由は、
商用物件は、基本的に、それを使ってビジネスをしないと、収益が上がらないものです。
一方、居住用物件であれば、誰かに間貸ししたり、転売することにより、利益を得ることができる。
うまくやれば、日本に住んで不在地主をやりながら、投資収益を上げることも可能だからです。
【ハウスとユニット】
日本でいう、土地付一戸建ては、豪州では「ハウス」(House)と呼ばれます。
豪州は国土が大きく、その割に人口が少ないため、一戸建ての土地面積も日本よりずっと広い。
全豪で最も過密とされるシドニー都市圏でさえ、一戸あたりの土地が平均で520平米(160坪)あるとか!
シドニー、メルボルンなどの大都市郊外では、1000平米超の土地があれば、「まあ広いかな」という感覚です。
一方、集合住宅は、「ユニット」(Unit)と呼ばれます。
ユニットには、日本でいうマンション、アパート、コンドミニアムのほか、
「土地付きの集合住宅」とも言うべき、「タウンハウス」(Townhouse)や「ヴィラ」(Villa))等も含まれます。
タウンハウスやヴィラは、日本ではあまり見ない住宅形態ですが、
土地と建物が一体となった区画を輪切りにして、販売するものです。
そのうち、2階建て以上がタウンハウス、平屋がヴィラと呼ばれます。
その土地面積は、一戸あたり150~300平米が普通で、日本の都市部の「一戸建て」と似たような感覚で住めます。
【中古と新築】
豪州では日本と違って、住宅情報が「新築」と「中古」に大別されることはまずありません。
この国では、市場に出回るほとんど全ての居住用物件が、「中古」だからです。
感覚的に言うと、全部で100軒あれば、うち99軒は中古と思われます。
大都市圏の場合、新築の物件は、ほとんどがマンションで、建物ができあがる前から売り出されて、かなりの短期間で全室完売します。
間取り図(Plan)だけ見て買うので、「オフ・ザ・プラン」(Off the plan)と呼ばれます。
前回のメルマガで書いたように、外国人が豪州の物件を買うにはいろいろな制限が課せられるので、
永住権を持たない外国人が買う物件は、「オフ・ザ・プラン」であるのが普通です。
外国人でも、豪州の永住権を取れば、中古市場に堂々と参入できます。
この国では、中古物件だからといって、新築と比べて値が落ちることは、基本的にありません。
築何年、何十年経っているかなんて、誰も気にしない、お国柄だからです。
現に私は、シドニーで、1886年に建った建物(の一部)を買ったことがあります。築120年以上!
それでも、4年後に転売した時には、売値が2割以上、上がっていました。日本と違って、住宅の価値が目減りしない国なのです♪
【住宅価格の構造】
日本や東アジアでは普通、土地の値段は「坪単価x面積」、建物の値段は「平米単価x面積」で算出されるものですが、
豪州では、そのような計算は普通、しません。
あくまで、土地と建物セットにした時、世の中の人はどれだけ払いたいか?・・・という市場ベースで、価格が決まっていきます。
特に、土地単価という概念が、この国にはありません。
土地があるかないか?あれば、大体どの位の広さか?・・・そんな程度しか、人々は気にしません。
大都市を除けば、住宅広告に土地面積が書かれることも、多くありません。土地を測量しないで売り出すことも、しばしば。
土地が広くて人口が少ない国の、恵まれた一面ではあります。
【トレンスとストラタ】
豪州でも日本と同様、住宅を買ったら役所に登記しますが、
一戸建て住宅(ハウス)を買う場合は、「トレンス・タイトル」(Torrens Title)、
集合住宅(ユニットやタウンハウス)を買う場合は、「ストラタ・タイトル」(Strata Title)の称号が付けられます。
両者の実質的な違いは、「管理組合があるかないか?」、「管理費等が発生するか否か?」です。
集合住宅のストラタ・タイトルであれば、例外なく、管理組合が必要になります。
たとえ、わずか2~3戸しかない区画でも、物件を所有していれば、管理組合のメンバーになる義務と、
管理費(Strata Levy)、修繕積立金(Sinking fund)の支払い義務が生じます。
その代わり、共用部分のメンテは、所有者でなく、管理組合が面倒みてくれます。
要は、日本でマンションを買うのと、ほぼ同じような感覚です。
日本と違うのは、豪州の集合住宅は、プール付きが非常に多いことかな。
一方、トレンス・タイトルの場合、上記の義務は一切発生しません。
その代わり、家のメンテナンスにかかる全ての費用は、所有者が全て支払わなければなりません。
要は、日本で一戸建てを買うのと、ほぼ同じ感覚ですが、
豪州で広い土地付きの家に住むと、プールのメンテ、庭の手入れ、フェンスのペンキ塗り・・・半端じゃないお金がかかります。
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まだまだ、書きたいことはたくさんありますが、今回はこの辺で・・・。
次回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
最後になりますが、
私が昨年8月から執筆しているメルマガ「目指せ!グローバルIT技術者」も紹介いたします。一言でいえば、
「オーストラリア、中国、インド、米国、そして日本・・・世界中の現場で働き、
IT技術者・マネジャーとして成功を収めてきた筆者が贈る、グローバルに活躍したいビジネスマンのための指南書」。
不動産とは全く別の話になりますが、グローバルビジネスやIT業界に興味のある方はもちろん、
日本での職業生活を実り多いものにしたい方には、絶対にお勧めできる内容ですので、ふるってご購読ください。もちろん無料です。
読者登録はこちら   http://www.mag2.com/m/0001003000.html
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