豪州不動産

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41度熱波の夏

おはようございます。Manachanです。

いまオーストラリアにいるので、実感わきませんが、日本はいま、連日、最高気温の記録が塗り替えられるような、とても暑い夏のようですね。

このトピックで、連日、よく出てくる地名が、

高知県四万十市

かの地では、毎日40℃超え、そしてついに、8月12日に、41℃の日本記録樹立したそうで・・・・「日本一暑い街」として有名な埼玉県熊谷の記録を塗り替えてしまいました。

よく見ると、四万十市でも、内陸奥深くにある「江川崎」(えかわさき)での高温記録のようですね。清流・四万十川をずっと上流にさかのぼった先、愛媛県との県境近く、山に囲まれた小集落。

この辺は、15年ほど前、家族旅行でドライブしたので、よく覚えてます。ものすごく山が深くて、国道なのに、自家用車がすれ違うのがやっと、みたいな狭い山道も多く、通過にかなり時間がかかりました。

【美しい森と水に恵まれた、江川崎の駅】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

当時、高知県南部の道路事情は悪く、

「国道、県道、私道」  じゃなくて、

酷道、険道、死道」  と呼ばれてました。

四万十市の山奥や、もっと先の宿毛市あたりから、県都・高知市に出るまで、片道3時間はゆうにかかる・・・ここが日本と呼べるのか?、みたいな社説も、読んだことあります。今では、道路事情、少しは改善されてると思いますが。

辺鄙な地域ゆえ、山と川は、本当にきれいなところでしたね。そして、めしがうまい!ドライブの途中、「窪川」という土地で食べた焼肉は、私の人生で食ったなかでも、五本の指に入るくらい、うまかった。

この自然あふれる地域が、日本最高気温記録の舞台になったことは、感慨深いものがありますね・・・それにしても41℃は暑いぞ!

四万十市に、日本最高気温記録の座を奪われた「熊谷市」の反応は、どうなんでしょうか?八木橋百貨店の「暑いぞ熊谷グッズ!」は、売れてるんだろうか?

【暑いぞ熊谷!温度計】

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熱波は、日本だけの専売特許ではありません。今年の夏は、北半球の中緯度地帯の、広い地域で、異常な高温が記録されています。

中国の熱波も凄いし、欧州の中部でも、北海道の稚内よりもっと北にあるハンガリーで40℃みたいな世界で、熱中症の被害も相次いでいるそうです。

世界的にみれば、高温が記録されるのは、低緯度よりも、中緯度地帯に多い。私が滞在中のオーストラリアでも、ケアンズ、ダーウィンみたいな熱帯の街よりも、中緯度のシドニーやメルボルンの方が、夏の気温は高くなることが多い。

シドニーに住んでいた時、気温43℃を、2度ほど体験しました。もう、外を2分と歩いていられないほどの暑さでした。庭の芝生が熱風で焦げました。2階に上がっただけで、暑くてたまらず、ずっと1階で、大人しくしてました。

あの日は、シドニー内陸で一番暑い「ペンリス」(Penrith)まで行く用事があったので、最悪でした。ショッピングセンターは、「避暑」に来る地域住民の車で満杯。仕方なく、屋外に車を止めて、用事を済ませて戻ってくると、もう、車内が暑くて暑くて、炎天下のなか、10分ほど車内に入れませんでした。


40℃超えのなか、ラグビーの試合は、あまりに過酷だ・・・

どの国にいても、クソ暑いときは、無理しないに限りますね。皆様もご自愛ください。

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豪ドル安と不動産セミナー

こんにちは。Manachan@ガーナ滞在三日目です。

明日の夜には、ここからコートジボワール経由で、トルコのイスタンブールまで飛んで、不動産物件見て、駆け足で東京に戻ります。成田着は、6月15日の午前10時半頃になります。

トルコ&ガーナから帰ってきたら、すぐ、「シドニー、ゴールドコースト不動産投資セミナー@東京」が始まります。

シドニー、ゴールドコースト、ブリスベンといった、オーストラリア東海岸の大都市の物件を紹介するセミナーは、アジア太平洋大家の会(APHOC)では初めての試み。このうち「シドニー」に関しては、

・不動産を2戸買ってるし、

・シドニー各地で数百戸の家を見てきたし、

・シドニー在留邦人向けメディアに、不動産コラムも連載したことあるし、

・これまで10年も、シドニーで物件を賃貸に出して、「大家」として経験を積んできたし、

・複数の銀行から、豪ドルローン、円ローンの融資を受けて、12年の経験

・オーストラリアでの税務申告も、10年ほど、やり続けている。

そうした経験から、有益な話ができる自信があります。

タイミング良いことに、今は、豪ドルの為替レートがずいぶん安くなりました。4月には1ドル=105円を超えたのに、今はどんどん下がって、91円前後。

今、豪ドルベースでの不動産価格も安値圏ですし、住宅ローンの金利も史上最低水準(5%台)。豪ドルの為替が、さらに下がって80円台になれば、「絶好の買い時到来」ではないでしょうか・・・

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「オーストラリア・シドニー」での不動産投資、これまで10年以上やってきましたが、今のところ、非常に満足度が高いです。なぜなら、

・空室問題の心配がほぼない。

・家賃を、毎年上げ続けている。

・築年数が経っても、不動産価値が上がり続けており、いつでも「利益確定」ができる。

・固定資産税などの保有コストが安く、相続税もないので、「長期保有&子孫に相続」に最適。

特に、シドニーで最初に買った不動産物件選びに失敗しなかったことが、後の投資に好影響を及ぼしたと思います。

いまの私が、世界6カ国、22戸体制の「グローバル大家」になれたのも、シドニー一軒目の成功が大きい。私の買った場所が、

パラマッタ(Parramatta)

という街。ここは、「シドニーの都心から西へ22km離れた、郊外では一番大きな町。オフィスビルや官公庁、商業施設が軒を連ね、「シドニー副都心」(Sydney’s second CBD)と呼ばれています。

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私が家買った頃(2002年)の、パラマッタは、すでに大きな市街地を持っていましたが、全体としてはまだまだ建設途上で、駅ビル、バスターミナル、リバーサイド遊歩道など、いろんなものが未完成で、街中にクレーンがうなっていました。

今振り返ると、当時のパラマッタはダサい街でした。大きなショッピングセンターはあっても、垢抜けない、オシャレじゃない、魅力的なお店がない。

「シドニーの西部郊外」自体、昔から、イメージ悪かったですからね。治安悪い、貧乏人多い・・・そんなふうに語られることが多くシドニー在住の日本人で、「西部に一度も足を踏み入れたことがない」ことを自慢げに語る人も、少なからずいました(自慢するようなことじゃないのに・・・)。

しかし、シドニーの大きな地図をみて、私はこの街に魅せられました。

発展のポテンシャルが、とてつもなく大きいのです!

シドニーは、都市圏人口450万人を超える、オーストラリア最大の都市です。東側は、すぐ海です。北側と南側は、都心から30kmほどのところに大きな国立公園があって、なかなか開発できません。

でも西側には、関東平野のように広大な「カンバーランド平原」が広がっています。この都市が発展するなら、西に広がるしかない・・・

人口急増中の「西部郊外」を含めた、「シドニー都市圏」の地理的中心地が、このパラマッタなのです。

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私が、ここに家買ってから、10年。

シドニー都市圏は、大きく成長しました。そして、人口増加の大部分は、私の読み通り、「西部地区」で起こりました。

その中心地パラマッタも大きく発展し、駅ビル、バスターミナルから、最寄りのショッピングセンターにつながる空中回廊、地下回廊も完成し、

「街の顔」リバーサイドはきれいに整備され、世界中のグルメが楽しめる都市空間に変貌し、オシャレ度もアップし、この街が「シドニーで一番かっこいいカフェレストラン」みたいな特集に、取り上げられる頻度も増えました。

リバーサイドのオサレ系レストラン

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そして、日本人の暮らしに欠かせない「美穂のパン」

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そして、パラマッタは、海外不動産バイヤー向けの街だと思います。

ここは賃貸需要が、非常に強い。シドニー圏で2番目、オーストラリア全土でも6番目の規模を持つ中心市街地ですから、

とにかく地元に職場がたくさん
ある。持ち家率7割を超えるオーストラリアで、パラマッタはシドニー都心と同様、人口の7割以上が賃貸暮らしの珍しい地域。不動産価格がリーズナブルな割に、家賃が多めに取れるので、利回りも良いのです。

10年間、発展を続けてここまできましたが、パラマッタも、シドニー西部も、まだまだ、伸びしろが大きいのが魅力。先進国オーストラリアながら、「三丁目の夕日」みたいな、「これから良くなる感」が味わえる地域です。

今回のセミナー講演者である、鶴美枝さんに、いま「パラマッタで買える物件」を探してもらっています。

(6/12更新)パラマッタの物件を、セミナーで紹介できることになりました!!!

6月15日は、東京のセミナー会場でお会いしましょう。

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<6/15(土)シドニー&ゴールドコースト不動産セミナー>

不動産価格、金利とも、底値といわれる今のタイミングで、世界中が憧れる「オーストラリア不動産」が買えるかも・・・着実な経済発展を続けるオーストラリア。金融機関の安定度、不動産市場の確実性、伝統的な投資としての安定度などを皆様にご紹介し、絶大な人気を誇るオーストラリア不動産投資を、主にシドニー、ゴールドコースト、ブリスベンを中心に紹介します。参加費用:3,000円。

セミナー説明&申し込みリンク→ http://bit.ly/132EquD

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ケアンズ不動産セミナー、実現!

こんばんは、Manachanです。

今日、東京は、すごい雪で・・・子供たちは、大喜びでしたが、出社する人や、成人式に出る人は、かなり難儀したことと思います。電車も、地下鉄以外は軒並み運休でしたもんね。

我が家は、年末年始は、常夏のケアンズで過ごし、連日、30℃を超える陽気だったので、東京との温度差が身体にこたえます。

今回は、アジア太平洋大家の会で、初の試みとなる、
「オーストラリア・ケアンズ不動産セミナー」のご案内になります。

ケアンズといえば、世界最長の珊瑚礁(グレートバリアリーフ)のお膝元、南半球のビーチリゾート地として知られています。私は、妻の実家がケアンズにあるため、すでに20回以上、この街を訪れています。

はっきり言って、田舎です。自然が豊かで、のんびりして、とっても良いところです。

ケアンズの街から、北へ、車で15分ほど行けば、ゴミ一つ落ちてない、澄み切った浜辺があり、アサリ拾いにいくと、信じられないほど、たくさんとれます。

海へ!Trinity Beach

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

ケアンズ街から、西へ、車で15分ほど、山の方にいけば、ジャングルの渓谷に、露天風呂みたいな大きなプールがあり、思う存分、泳げます。

山へ!Crystal Cascade

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

英語圏のなかでは、政治社会が安定し、治安も比較的良いオーストラリア。なかでもケアンズは、日本に一番近い街で、東京と大阪に、直行便が飛んでいます。リタイア、そして別荘を持つには、うってつけの街ですね。住宅価格も、なかなかお手頃ですよ。

そのケアンズの不動産を紹介するセミナーを、2月9日に、東京で開催します。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

『オーストラリア・ケアンズ不動産セミナー@東京』

APHOC初開催となる、オーストラリア不動産セミナー。まずはリゾート都市・ケアンズからお届けします。

■日程
2013年2月9日(土)
15:30~18:00(開場15:15~)

■場所
〒104-0061 東京都渋谷区桜丘町15 -18 北沢ビル3階
最寄駅: JR 渋谷駅 西口 徒歩3分

会場までの地図
http://www.ginza-plus.net/pdf/map/customer_kitazawa_map02.pdf

■参加料金:3000円

■Facebookイベント
http://www.facebook.com/manabu.suzuki.9235?ref=tn_tnmn#!/events/156167704531753/

■申込リンク
http://www.asia-pacific.tv/pp/button.php?id=35&skin

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆


【セミナーの紹介】

ケアンズといえば、オーストラリアを代表する、熱帯ビーチリゾート地。日本の各都市から、わずか7時間で行ける上(ハワイまでの距離とほぼ同じ)。時差に悩まされることもありません。

ケアンズでは、戸建でもマンションでも、プール付きが当たり前・・・気候と住環境の良さから、日本人も多く暮らしています。人口わずか10数万人の小さな街なので、シドニー、メルボルンといった大都市よりも、安い価格で住宅を手にできるので、セカンドホームの候補地としても人気があります。

日本、中国から直行便が就航し、観光地としての発展も期待されています。そのケアンズで、とっておきの物件を紹介するセミナーです。

☆プレゼンター:熊谷美保さん

福岡県出身。2003年に渡豪。2007年から11年までケアンズ大手不動産会社の社長兼秘書兼日本向けマーケティング業務担当。

2011年4月オーストラリア人のパートナーと共に不動産会社DJスミス・プロパティ設立。取扱い物件は居住物件から商業物件、ビジネス売買と幅広く、多くの日本人顧客を持つ。

熊谷さんは、ケアンズ在住なので、Skypeでつないでセミナーを行います。約2時間のセミナーでは、下記について、ご紹介していきたいと思います。

【紹介する物件】

オーストラリアの永住権を持たない外国人が購入でき、融資も可能なケアンズ特選物件。

Manachanミニセミナーもつけます!!

なお、熊谷さんのメインスピーチの前に、20分ほど、私が前座として、「オーストラリア・ケアンズ不動産の魅力」と題した「ミニセミナー」を行います。

オーストラリアでの不動産投資10年、ケアンズ来訪20回以上(※ケアンズのことなら、隅々まで分かります)の経験を活かして、有意義なお話にします。

これだけの内容、3000円で聞けるなんて、安い!ふるってご参加ください。

■申込リンク(こちらからお申込みください)
http://www.asia-pacific.tv/pp/button.php?id=35&skin

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ケアンズ不動産セミナー、実現!

こんばんは、Manachanです。

今日、東京は、すごい雪で・・・子供たちは、大喜びでしたが、出社する人や、成人式に出る人は、かなり難儀したことと思います。電車も、地下鉄以外は軒並み運休でしたもんね。

我が家は、年末年始は、常夏のケアンズで過ごし、連日、30℃を超える陽気だったので、東京との温度差が身体にこたえます。

今回は、アジア太平洋大家の会で、初の試みとなる、
「オーストラリア・ケアンズ不動産セミナー」のご案内になります。

ケアンズといえば、世界最長の珊瑚礁(グレートバリアリーフ)のお膝元、南半球のビーチリゾート地として知られています。私は、妻の実家がケアンズにあるため、すでに20回以上、この街を訪れています。

はっきり言って、田舎です。自然が豊かで、のんびりして、とっても良いところです。

ケアンズの街から、北へ、車で15分ほど行けば、ゴミ一つ落ちてない、澄み切った浜辺があり、アサリ拾いにいくと、信じられないほど、たくさんとれます。

海へ!Trinity Beach

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ケアンズ街から、西へ、車で15分ほど、山の方にいけば、ジャングルの渓谷に、露天風呂みたいな大きなプールがあり、思う存分、泳げます。

山へ!Crystal Cascade

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英語圏のなかでは、政治社会が安定し、治安も比較的良いオーストラリア。なかでもケアンズは、日本に一番近い街で、東京と大阪に、直行便が飛んでいます。リタイア、そして別荘を持つには、うってつけの街ですね。住宅価格も、なかなかお手頃ですよ。

そのケアンズの不動産を紹介するセミナーを、2月9日に、東京で開催します。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

『オーストラリア・ケアンズ不動産セミナー@東京』

APHOC初開催となる、オーストラリア不動産セミナー。まずはリゾート都市・ケアンズからお届けします。

■日程
2013年2月9日(土)
15:30~18:00(開場15:15~)

■場所
〒104-0061 東京都渋谷区桜丘町15 -18 北沢ビル3階
最寄駅: JR 渋谷駅 西口 徒歩3分

会場までの地図
http://www.ginza-plus.net/pdf/map/customer_kitazawa_map02.pdf

■参加料金:3000円

■Facebookイベント
http://www.facebook.com/manabu.suzuki.9235?ref=tn_tnmn#!/events/156167704531753/

■申込リンク
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【セミナーの紹介】

ケアンズといえば、オーストラリアを代表する、熱帯ビーチリゾート地。日本の各都市から、わずか7時間で行ける上(ハワイまでの距離とほぼ同じ)。時差に悩まされることもありません。

ケアンズでは、戸建でもマンションでも、プール付きが当たり前・・・気候と住環境の良さから、日本人も多く暮らしています。人口わずか10数万人の小さな街なので、シドニー、メルボルンといった大都市よりも、安い価格で住宅を手にできるので、セカンドホームの候補地としても人気があります。

日本、中国から直行便が就航し、観光地としての発展も期待されています。そのケアンズで、とっておきの物件を紹介するセミナーです。

☆プレゼンター:熊谷美保さん

福岡県出身。2003年に渡豪。2007年から11年までケアンズ大手不動産会社の社長兼秘書兼日本向けマーケティング業務担当。

2011年4月オーストラリア人のパートナーと共に不動産会社DJスミス・プロパティ設立。取扱い物件は居住物件から商業物件、ビジネス売買と幅広く、多くの日本人顧客を持つ。

熊谷さんは、ケアンズ在住なので、Skypeでつないでセミナーを行います。約2時間のセミナーでは、下記について、ご紹介していきたいと思います。

【紹介する物件】

オーストラリアの永住権を持たない外国人が購入でき、融資も可能なケアンズ特選物件。

Manachanミニセミナーもつけます!!

なお、熊谷さんのメインスピーチの前に、20分ほど、私が前座として、「オーストラリア・ケアンズ不動産の魅力」と題した「ミニセミナー」を行います。

オーストラリアでの不動産投資10年、ケアンズ来訪20回以上(※ケアンズのことなら、隅々まで分かります)の経験を活かして、有意義なお話にします。

これだけの内容、3000円で聞けるなんて、安い!ふるってご参加ください。

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オージー、米国不動産を買う

おはようございます、Manachanです。

この年末年始、オーストラリアにある妻の実家を訪れましたが、その時に買った不動産雑誌がとても面白いので、紹介します。

Australian Property Investor (略して”API”)

APIは、オーストラリアを代表する、不動産投資の専門誌。発行元はブリスベンにあるAustralian Commercial Publishing Pty Ltdで、日本の「家主と地主」(やぬじぬ)と同様、月刊誌として発行されています。豪州各地の書店やNewsAgencyで、誰でも、簡単に買えます。

表紙は、こんな感じ・・・

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中身は、非常に濃いです。

これから良くなる、おすすめの地域-全豪40選
(私が買った、シドニーのSummer Hillという地域も、ランクインしています。)

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成功した大家さん体験記
メルボルンで、戸建を中心に7戸保有する、インド人夫婦の体験談。レバレッジきかせまくって、毎年買ってます。

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全豪各地区別、平均住宅価格、賃料、価格トレンドの統計
むちゃくちゃ詳細です。

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参考までに、私がかつて購入を検討した、シドニー郊外地区の統計は、こんな感じで出ます。

Hornsby-UNIT(マンション)
・平均価格 430,000ドル
・平均賃料 420ドル/週
・平均利回り 5.7%
・最近十年の平均価格変動 +2.1%/年

Parramatta-UNIT(マンション)
・平均価格 370,000ドル
・平均賃料 400ドル/週
・平均利回り 5.9%
・最近十年の平均価格変動 +3.0%/年

参考までに、私が2002年にタウンハウス買ったParramattaという地域では、当時、UNITの平均価格が27万ドルだったと記憶しています。今では37万ドル平均ですか・・・10年間でずいぶん上がったものですね。

しかし、さらに私の目をひいたのが、これ。

米国不動産に投資しようぜ!
これも、マニアックな位、詳細。米国各州の、不動産統計が鬼のように・・・

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なぜ、オーストラリア人(オージー)がいま、米国不動産に注目するかというと、

・とにかく安い!豪州ではありえない「10万ドル前後」の物件が、米国にはわんさかある。
・賃貸利回りが良い!豪州ではありえない「表面利回り15%以上」の物件が、米国にはわんさかある。

それに、同じ英語圏で言葉の壁もないですから、オージー投資家の目が米国に向くのは当然といえましょう。

融資の条件は、リーマンショック後の米国ではまだ厳しい面がありますが、「10万ドル」程度の価格帯なら、キャッシュで買う投資家も多いし、

それにオーストラリア人投資家は、「共同投資(ファンド)形式」で、仲間の投資家と、お金を出し合って買うのがとても上手で、経験豊富なのです。

皆さんは、北海道のニセコで、オーストラリア人向けのリゾートマンション、いくつか建ってるのご存知ですか?

ニセコは、オーストラリアやニュージーランドのスキー愛好者にとっては、「神」。南半球が夏の時期に、理想的なパウダースノーが楽しめ、かつ、カナダやヨーロッパに行くより半分の距離で行ける、時差もない。かつ西洋文化にない「日本の温泉や食文化」が楽しめる地・・・ということで、人気を集めています。

ニセコに人気が集まると、オーストラリアの会社が、リゾートマンション建設を手掛けるわけですが、北海道にしては、結構いい値段します(2000万台から等・・・)。

こうした物件、オーストラリアの投資家は、「友達と、お金を出し合って」買うことが多い。一人一人が、リスクを取って、言葉も通じない異国「日本」の物件を個別に買うよりも、仲間と力を合わせて、共同投資スキームを組み、情報共有しながらリスクを分散するのです。

そうした、投資上手なオーストラリア人、英国人などが、いま、アメリカ各地で、不動産をたくさん買っています。

雑誌APIによると、いまアメリカでおすすめなのは「西部諸州」。特に、

・アリゾナ州 (フェニックス等がある)
・ネバダ州 (ラスベガス等がある)
・アイダホ州
・ノースダコタ州

などらしい・・・その理由は、

西部諸州は、リーマンショック後に積みあがった競売不動産在庫を、迅速かつシステマティックに処理する方式を取っている。そのため、ここ1~2年は、在庫が明らかに減っており、不動産市場も平常時(リーマン前)に戻りつつある。それゆえ価格上昇が期待できる・・・からだそうです。

日本人も、彼らを見習って、多くの人が、海外不動産投資を楽しむようになりたいものです。私も、そういう文化を日本に根付かせるべく、日々、頑張っています。

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みんな悪徳業者!

今日、赤井親分の健美家コラム、面白かったですね。

悪質なコンサルタントに騙される人たち

ここでは、売主から成約報酬をもらっているコンサルタントから紹介された物件のトラブルが、紹介されています。親分曰く、

物件を売却したら利益を得る立場も兼ねている人に、多額のお金を支払い判断を仰ぐことは絶対に間違っている!!!

これを読んで、私の頭に去来したのは、オーストラリアで初めて家を買った時のことです。

日本と違い、オーストラリアなど英米圏では、原則として、不動産仲介業者は売主からしか、お金をとりません。

これを、買主の側からみれば、

・仲介手数料を払わなくて良い、反面、
・仲介業者に、高く売りつけられるリスク、を感じたものです。

洋の東西を問わず、業者は、自分にお金を払ってくれる側に立って、仕事をするものです。

売り手と買い手から「両手とれる」日本の仲介業者と違い、英米圏の仲介業者は、売主側から、売買代金の2~3%の仲介手数料しか、とれません。高く売れば売るほど、自分の収入も上がるわけですから、

売値を吊り上げるテクニックが凄い!!!

ま、毎日、毎日、値段を吊り上げてますもんねえ。トークもすっかり、板についてます。

真偽のほどを、確かめる術はありませんが、とにかく、何人もの買い手を競わせるのが常套手段。例えば、「ミスター陳は、39万2千ドルでオファー出しましたよ。鈴木さん、39万3千出さないと、手に入りませんよ」

煽るわ、煽る・・・ま、それが商売なんだから、仕方ないけど、「露骨に、売主側の代弁者」、という気がしました。

要は、ゲームのルールが、そうなってるんです。これを悪徳といえるかどうか? 「買手の立場に立って動くのが善」という前提に立てば、彼らは全員、思い切り、悪徳でしょうね。

でもまあ、よく考えれば、成約しても、買い手側は彼らに一銭も払わないんですから、利益相反して当然かと・・・最初からそのように割り切れば良いだけの話しで。

不動産取引で圧倒的な知識を持つ仲介業者と、マイホーム初めて買うような素人の買主が、お互いの利益が反する立場で、まともに価格交渉しても、後者に勝ち目はないですので、

英米圏では、買主側の立場で交渉する「バイヤーズエージェント」を雇うことが、広く行われています。

バイヤーズエージェントは、日本にもありますが、通常は売主側から一切お金を取らず、買主側の立場に立って働き、成約したら、売買代金の何%かを報酬として得るという、成功報酬型のビジネスモデルです。

私自身は、バイヤーズエージェント使ったことありませんが、英米圏で、それなりに高額な不動産買うなら、使うのはアリだと思います。買い手の立場で動いてくれるし、成約報酬取られるといっても、日本で不動産買った時に取られる仲介手数料と、そう大差ないですから・・・(売買代金の2%前後)。

日本だと、どうなんでしょう?不動産買うのに、どっちみち、仲介手数料取られて、その上に、バイヤーズエージェントにお金払うかと言われれば・・・

ただ、売主からお金貰っているコンサルを頼むよりは、曲がりなりにも、買い手の立場で仕事してくれる、バイヤーズエージェントに頼んだ方が良いかもしれませんね。あるいは、自分で一生懸命勉強して独力で買うか・・・

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今日、赤井親分の健美家コラム、面白かったですね。

悪質なコンサルタントに騙される人たち

ここでは、売主から成約報酬をもらっているコンサルタントから紹介された物件のトラブルが、紹介されています。親分曰く、

物件を売却したら利益を得る立場も兼ねている人に、多額のお金を支払い判断を仰ぐことは絶対に間違っている!!!

これを読んで、私の頭に去来したのは、オーストラリアで初めて家を買った時のことです。

日本と違い、オーストラリアなど英米圏では、原則として、不動産仲介業者は売主からしか、お金をとりません。

これを、買主の側からみれば、

・仲介手数料を払わなくて良い、反面、
・仲介業者に、高く売りつけられるリスク、を感じたものです。

洋の東西を問わず、業者は、自分にお金を払ってくれる側に立って、仕事をするものです。

売り手と買い手から「両手とれる」日本の仲介業者と違い、英米圏の仲介業者は、売主側から、売買代金の2~3%の仲介手数料しか、とれません。高く売れば売るほど、自分の収入も上がるわけですから、

売値を吊り上げるテクニックが凄い!!!

ま、毎日、毎日、値段を吊り上げてますもんねえ。トークもすっかり、板についてます。

真偽のほどを、確かめる術はありませんが、とにかく、何人もの買い手を競わせるのが常套手段。例えば、「ミスター陳は、39万2千ドルでオファー出しましたよ。鈴木さん、39万3千出さないと、手に入りませんよ」

煽るわ、煽る・・・ま、それが商売なんだから、仕方ないけど、「露骨に、売主側の代弁者」、という気がしました。

要は、ゲームのルールが、そうなってるんです。これを悪徳といえるかどうか? 「買手の立場に立って動くのが善」という前提に立てば、彼らは全員、思い切り、悪徳でしょうね。

でもまあ、よく考えれば、成約しても、買い手側は彼らに一銭も払わないんですから、利益相反して当然かと・・・最初からそのように割り切れば良いだけの話しで。

不動産取引で圧倒的な知識を持つ仲介業者と、マイホーム初めて買うような素人の買主が、お互いの利益が反する立場で、まともに価格交渉しても、後者に勝ち目はないですので、

英米圏では、買主側の立場で交渉する「バイヤーズエージェント」を雇うことが、広く行われています。

バイヤーズエージェントは、日本にもありますが、通常は売主側から一切お金を取らず、買主側の立場に立って働き、成約したら、売買代金の何%かを報酬として得るという、成功報酬型のビジネスモデルです。

私自身は、バイヤーズエージェント使ったことありませんが、英米圏で、それなりに高額な不動産買うなら、使うのはアリだと思います。買い手の立場で動いてくれるし、成約報酬取られるといっても、日本で不動産買った時に取られる仲介手数料と、そう大差ないですから・・・(売買代金の2%前後)。

日本だと、どうなんでしょう?不動産買うのに、どっちみち、仲介手数料取られて、その上に、バイヤーズエージェントにお金払うかと言われれば・・・

ただ、売主からお金貰っているコンサルを頼むよりは、曲がりなりにも、買い手の立場で仕事してくれる、バイヤーズエージェントに頼んだ方が良いかもしれませんね。あるいは、自分で一生懸命勉強して独力で買うか・・・

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ケアンズ一棟続報!

私が「ケアンズで一棟建てましょう」と、大風呂敷ぶち上げた、昨日のブログ日記、

ケアンズで一棟建てましょう
http://ameblo.jp/manachan2150/entry-11285891033.html

予想を上回る、反響をいただき、自分でもびっくりしています。
最近、日本の不動産投資家のパワーって本当にすごい!

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ケアンズに一棟建てる・・・というのは、遠大な話で、まだ海のものとも、山のものとも分かりませんが、

投資家同士の情報交換の場として、こんなものをつくりました。

Facebookページ「オーストラリア不動産投資倶楽部(設立準備中)」

http://www.facebook.com/AustPropertyClub

興味のある方は、誰でも参加可能なので、ふるってご参加くださいね。

(注.案件が固まってきたら、有料制の投資倶楽部にして、投資した者が経済的利益を得るようなスキームにしていくと思うので、オーストラリア投資情報得るなら、今がチャンスと思いますよ。)

【ケアンズ不動産の概況】

現在、観光の街ケアンズは、まだ不景気から脱していない感じで、市内を歩いても、空き店舗が少し見られます。

リーマンショックと、豪ドル高の影響を受け、これまで上得意だった日本人、ヨーロッパ人、アメリカ人の来訪者が大きく減ったことが、影響しています。

いま、ケアンズにとって頼みの綱は、中国人観光客と、まだ景気状態がマシなオーストラリア南部諸州(シドニー、メルボルン)の観光客。

あとは、資源ブームに沸く、パプアニューギニア(ケアンズから至近距離)へのゲートウェイとしての需要でしょうか。

ここ数年で、デベロッパーが続々と、倒産して、生き残った少数の会社も、金融機関も、ケアンズでの建設には慎重な姿勢を崩していません。

物件の相場も、感覚的に、ピーク時より2割くらい下がった感じ。たぶん、今が底に近いと思います。

今後は、上がる可能性の方が大きいでしょう。ケアンズの人口増加率は高く、空室率は極限近くまで下がり(→賃貸利回りUP)、オーストラリアの金利も、歴史上、かなりの低水準になりました(→資金コスト低下)。

投資家としては、「仕込みがいのある市況」だと思います。ブームで高い時に買っても、仕方ありませんから・・・

【日本に一番近く、全豪で一番安い都市】

実際ケアンズは、日本人にとって、利用価値がかなり大きい場所だと思います。

1)成田・関空からの、直行便が充実している。しかも、格安のジェットスター便

2)オーストラリアの都市のなかで、日本に一番近く(片道7時間・・・ハワイより近い)、時差もわずか1時間

3)リゾート地としての価値が高い(海も、山も、UNESCO世界自然遺産)

4)物価高のオーストラリアのなかで、生活コスト(賃料)が比較的安い

5)英語留学、リタイア後の移住など、いろいろな用途に活用でいる

6)市街地では日本語でなんとか生活できる

7)日本の食材も、結構手に入る

日本に一番近く、利用価値が高い街が、目下、オーストラリア最安値で買える・・・という意義は、決して小さくないと思います。

なぜ安いのか?不景気の影響もありますが、特に、「ちゃいなまねー」がまだ入ってないのが、大きいかと思います。

ケアンズは、おそらくオーストラリアで唯一、アジア系住民のなかで、日本人が多数を占めている街でしょうね。

他の都市だと、中国人、韓国人、ベトナム人の数が、日本人よりずっと多いのが常です。

「ちゃいなまねー」はもちろん、皆、不動産好きな民族が揃っています。結局、シドニー、メルボルン、ブリスベン、ゴールドコースト・・・あたりの不動産は、かなり高騰してしまいました。

しかしケアンズは、そこまで高騰していません。

特にシドニーから見ると、ケアンズの不動産、ウソみたいに安く感じますよ。東京都民が、北海道や九州に行って、「家安いねえ~」と思うのと、ほぼ同じ感覚。

しかも北海道や九州と違って、ケアンズは人口、かなり増えています。年3%を超える増加率なんです。

暖かい気候、安い住宅、渋滞もない、のんびりしたライフスタイルを求めて、南部諸州から移住してくる人も多い街なんです。

だから、将来楽しみなんです。ケアンズの不動産、一緒に研究していきましょう。

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コカコーラ240円の国で

こんばんは、Manachanです。

昨晩、本州を直撃した台風4号が、関東に接近する夜9時過ぎ、タッチの差で成田空港を離陸し、南半球は、オーストラリアのケアンズにやってきました。

ケアンズは熱帯の街ですが、寒波が来ているようで、今朝の最低気温12度・・・地元民はパーカーを着こんで、震え上がってました。

でも、日中は太陽ぎらぎら、暑いくらい・・・一応、この地では「真冬」なんですけどね。

明日は、シドニーに飛びます。こちらは、一ケタの気温で「本当に真冬」らしいです。寒いのは慣れっこだけど、一応、コートとか持っていこう。

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ところで、オーストラリア、まじで物価高いっすね。

日本とどっちが高いかを比べるのは、ライフスタイルが全然違うので、難しいけど、とりあえず、「安く買えるものがほとんどない」のが、こちらの消費生活。

たとえば、日本のスーパーで、90円くらいで、缶コーヒーとか、抹茶ラテとか、売ってるわけですが、当地は、そういう価格帯のものがない。

飲料だと、たとえば、ミネラルウォーター600ccが2ドル(160円)が最低価格帯。コカコーラに至っては600ccで2.98ドル(240円)、たけー!!

K-Martという、ディスカウントっぽい店で買っても、コーラは2.98ドルなんです

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

食料品は、この国では比較的リーズナブルで買えるものですが、それでも、「デカくて、高い」もののオンパレード。今日行ったスーパー(Woolworths)では、

食パンだと、一番安くて3ドル(240円)・・・でも2斤くらいある。
卵だと、一番安くて3.8ドル(304円)・・・でも16~18個入り

一個あたり、グラムあたりの値段にすると、日本と大差ないと思いますが、それでも、「小さくて、安い」ものが皆無なので、気分的には、やはり割高感がある。

オーストラリアといえば、「カプチーノ」が美味しい国。強めに淹れたコーヒーを、カプチーノにしてもらって、ビーチに持っていって飲むと絶品なのですが、

今日行ったショッピングセンターで、一番安かったのが3.8ドル(304円)。ま、日本のスタバで飲めばもう少し高いですが、こちらのは安っぽいプラスチックカップに入れて持ち帰りなので(量も少ないし・・・)、日本ではせいぜい、250円くらいの感覚ですね。

帰りしな、妻が、クルマを運転しながら、私に聞いてきました。

「久しぶりのオーストラリア、どう思う?」

私の口から、思わず、

「物価高いねー!」

という言葉が、出てきてしまいました。

ケアンズ名物、巨大カジキマグロ!

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明日は4時半起き、5時に家を出て、シドニーに飛びます。そろそろ寝なくちゃ・・・

次回、シドニーからの日記、楽しみにしていてくださいね。応援のクリックよろしく→    

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ケアンズは熱帯の街ですが、寒波が来ているようで、今朝の最低気温12度・・・地元民はパーカーを着こんで、震え上がってました。

でも、日中は太陽ぎらぎら、暑いくらい・・・一応、この地では「真冬」なんですけどね。

明日は、シドニーに飛びます。こちらは、一ケタの気温で「本当に真冬」らしいです。寒いのは慣れっこだけど、一応、コートとか持っていこう。

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日本とどっちが高いかを比べるのは、ライフスタイルが全然違うので、難しいけど、とりあえず、「安く買えるものがほとんどない」のが、こちらの消費生活。

たとえば、日本のスーパーで、90円くらいで、缶コーヒーとか、抹茶ラテとか、売ってるわけですが、当地は、そういう価格帯のものがない。

飲料だと、たとえば、ミネラルウォーター600ccが2ドル(160円)が最低価格帯。コカコーラに至っては600ccで2.98ドル(240円)、たけー!!

K-Martという、ディスカウントっぽい店で買っても、コーラは2.98ドルなんです

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食料品は、この国では比較的リーズナブルで買えるものですが、それでも、「デカくて、高い」もののオンパレード。今日行ったスーパー(Woolworths)では、

食パンだと、一番安くて3ドル(240円)・・・でも2斤くらいある。
卵だと、一番安くて3.8ドル(304円)・・・でも16~18個入り

一個あたり、グラムあたりの値段にすると、日本と大差ないと思いますが、それでも、「小さくて、安い」ものが皆無なので、気分的には、やはり割高感がある。

オーストラリアといえば、「カプチーノ」が美味しい国。強めに淹れたコーヒーを、カプチーノにしてもらって、ビーチに持っていって飲むと絶品なのですが、

今日行ったショッピングセンターで、一番安かったのが3.8ドル(304円)。ま、日本のスタバで飲めばもう少し高いですが、こちらのは安っぽいプラスチックカップに入れて持ち帰りなので(量も少ないし・・・)、日本ではせいぜい、250円くらいの感覚ですね。

帰りしな、妻が、クルマを運転しながら、私に聞いてきました。

「久しぶりのオーストラリア、どう思う?」

私の口から、思わず、

「物価高いねー!」

という言葉が、出てきてしまいました。

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