2015年 3月 の投稿一覧

成田1000円バスと、3000円リムジンバスの存在意義

こんにちは、Manachanです。ベトナム、カンボジア、タイを回る、「3泊中2泊は機中泊」という弾丸ツアーから無事帰ってきました。

朝8時前の成田空港到着ロビーでは、京成の「東京駅行き1000円バス」カウンターに長蛇の列ができる一方で、隣の「東京空港交通リムジンバス」のカウンターは閑古鳥が鳴いていました。職員を配置していないブースもあった位だから、やる気が感じられないっすね。

ま、それもそのはず。成田に到着した旅客のほとんどは東京に向かいます。この区間をバスで移動する場合、「東京駅まで1000円のバス」と、「都内各地(新宿、渋谷、著名ホテル等)まで3000円のバス」があります。同じ高速バスなので所要時間は変わりません。ではどちらを選びますか?という話。

そりゃ、日本語が読めて普通に電車に乗れる人なら、前者を選ぶでしょう。1000円使って東京駅に出れば、あとは山手線や地下鉄で都内どこでも行けるし、追加でかかる交通費も200円程度でしょう?私は、重い荷物を抱えて都内のホテルに直行する用事でもない限り、3000円のシャトルバスを使う理由を全く見出せませんし、多くの人も同じように考えるでしょう。

あと、最近は日本人だけでなく、外国人旅行者も1000円バスを使って都内に出る者が多いようです。1000円バスのモニター画面には、東京駅から銀座、秋葉原、六本木、スカイツリーなど、都内著名観光地への行き方が、日本語と英語で表示されるようになりました。これに中国語、韓国語、タイ語などが加われば、個人旅行者の多くは、1000円バスに流れるでしょう。実際、私がバスチケット買う時、前に並んでいたのは台湾人の女性二人組でした。

勢いあふれる1000円バスと、すっかり元気を失った3000円リムジンバス…このままいけば、東京空港交通シャトルバスは成田~都内主要エリア路線を全部捨てて、町田や八王子、大宮みたいな郊外ターミナルや、北関東各都市と成田を結ぶ路線でしか生き残れないのではないかと思います。

3000円の運賃をいきなり1000円に下げるのは、コスト構造上、無理でしょう。3000円の運賃取って存続したいのなら、プレミア路線に特化する以外にないと思います。たとえば、

・ウッディ調の高級感ある車内空間
・ゆったりした3列シート
・フリーWiFi
・各席にコンセントとUSBポート
・ウェルカムドリンクサービス(日本茶がベスト)
・子供用にiPad貸出サービス

高級プレミアバスって、こんなイメージかな?

ここまでやってくれるなら、私も3000円払ってもいいかなという気になる。子供連れて成田から海外行く時、「今回は、お父さんちょっと奮発して、シャトルバス乗せてあげるぞ」、「わーい♪」みたいなノリで。

そんなこと考えていたら…リムジンバス、ちゃっかり「スーパーキャビン」なる新車両を導入してました。全席シート電源が、我々ビジネスパーソンの心をくすぐりますね。

これに乗れるなら、成田まで3000円払ってもいい!

加えて、各座席に「ビデオ・オン・デマンド」をつけてくれれば、都心~成田間を3500円に値上げしても良いのでは…特に北関東や町田・八王子から成田へのバス移動は2時間以上かかり、映画一本くらい見れちゃうわけだから、ビデオ・オン・デマンドを標準装備すれば皆に喜ばれるでしょう。

いずれにせよ「夢を売る」ような付加価値をつけられるかどうかが、相対的に割高なリムジンバスが生き残る道だと思います。

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ベトナム~カンボジア陸路国境越え

こんばんは、Manachanです。バンコク・ドンムアン空港から、夜行便で成田に飛ぶところです。

私の海外出張は、いつも時間との戦い。短い時間に過密なスケジュールを詰め込みます。仕事柄、たくさんの国・都市で不動産視察をこなさねばならない一方、家庭の事情で、あまり家を空けられないから、そうならざるを得ない。本当はもう少しゆっくりしたいんだけど…

時間を節約しようとすれば、自然、空港から視察先への単純ピストン輸送、ピンポイントな訪問になってしまいます。

私は、そういう視察をいつも不本意に思ってきました。海外不動産を扱う以上、陸路をくまなく歩いて、見て、感じて、それぞれの国同士の関係、首都と地方の関係、首都のなかで各地域の関係…それらを自分の言葉で語れないと良い仕事ができないと思う。

ですので、時間の許す限り、陸路での都市間移動を旅程に入れたいと思っています。幸い東南アジアでは、それぞれの国が陸続きになっていて、べトナム~カンボジア間、カンボジア~タイ間、タイ~ラオス間、タイ~ミャンマー間を、バスなどで陸路移動する人も多い。

バスは飛行機乗るより格安で行けるし、それに、国境を超えた瞬間、人々の行き来や経済的な力関係なども体感できるのがメリット。

昨年3月には、ラオス(ビエンチャン)で不動産視察の後、タイ(ウドンタニ)への陸路移動を決行。この区間は60㎞くらいの短距離なので、国境超えのイミグレを含めても2時間余りで行けるのでラクでした。

今回の出張では、ホーチミン(ベトナム)とプノンペン(カンボジア)の不動産視察を予定していたので、この区間はバスで陸路移動を思い立ちました。両都市間の距離は240㎞。イミグレ含めても6時間という話だったので、ま、その程度ならいいかなと思っていましたが…

道中トラブル続きで、とても6時間では着きませんでした。

3月3日、午後3時30分、ホーチミン市のファングーラオ通りでバスに搭乗(出発したのが3時50分)

出発してみると、ホーチミン市内の渋滞と信号待ちはかなりのものでした。30分かかっても3~4㎞しか移動できない。途中のバスターミナルで、なぜか乗り換え(意味不明)。

バス乗り換え地点(ホーチミン10区)

その後も渋滞のホーチミン市街地を北西へ移動。ようやくクルマが流れてきて、快調に飛ばす。出発して2時間余り、約60㎞移動して、カンボジア国境近くで夕食休憩。ベトナム語しか通じない食堂でしたが、メシは旨かった。ライスペーパーに肉と野菜を包んで美味しくヘルシーにいただく。

夕食休憩場所(ベトナム領タイニン省)

その後、私の道程に、にわかに暗雲が立ち込めました。私、カンボジア入国にあたって電子ビザを取ってきました。これはカンボジア政府が公認している歴としたビザなのですが、バス乗務員の一人としてこのビザを見たことないようで、方々に電話かけまくって途方に暮れてました。私は、無事カンボジアに入国できるのでしょうか?

問題の電子ビザ

約10分後、ついに国境のイミグレに到着。ベトナム出国はまだしも、カンボジア入国で大変時間がかかりました。クメール語のできる女性職員に付き添ってもらって、役所のいろんな部屋を回って…20分くらいかかって、ようやく、カンボジア入国が認められました。

カンボジア領に入ると、ネオンが煌々ときらめく『カジノの街』がありました。ベトナムではカジノが禁止されているので、賭けで遊びたいベトナム人が国境を超えて遊びに来るのです。

カンボジア領バベット「カジノ特区」

その後は、片側一車線とはいえ、交通量の少ないカンボジアの国道1号を快調に飛ばす。しかし、約1時間後に予期せぬトラブルが・・・

タイヤがパンクして走行不能に…(カンボジア領プレイベン県)

あたりは真っ暗。とんでもない田舎で、なにもない場所…ここで夜風に当たりながら、無為に1時間以上の時間を過ごしました。本当にプノンペンに着けるんだろうか?

そこに、救いの神が現れました。代替バスが現場に到着してくれたのです。そこに乗り換えて、プノンペンに向けて走行開始。間もなく、メコン河をわたる渡河ポイントに到着。

バスごとフェリーに乗って渡河(カンボジア領ネアックルン)


的地、プノンペンに着いたのは、翌3月4日の午前1時近く。約9時間にわたるトラブル続きの旅もようやく終わりました。

真夜中のプノンペン…でも都会っていいなあ。

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再びカンボジア散髪

こんにちは、Manachanです。カンボジア・プノンペンでの不動産土地視察を終え、これからバンコクへ飛びます。

昭和30~40年代の日本を思わせる活気溢れるプノンペンで、散髪してきました。これまで、世界各国での散髪日記はこちら(海外散髪フェチ)。

約2年ぶりに、プノンペンで散髪屋を探してみて思ったこと、

女性向けヘアスタイリストがやたら増えている!

こういう店では当然、男の髪を切ってくれるわけはなく、炎天下のなか、さらにさがし歩きました。

ようやく見つけた!男女共用ユニセックス散髪!

この店の料金体系はシンプル、

散髪のみ  2ドル
顔そり   プラス1ドル
シャンプー&頭皮マッサージ プラス1ドル

全コースやって4ドルはなかなか安い!おかげでサッパリしました。

使用前

使用後

散髪屋のお兄ちゃんと

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ベトナム、コンドミニアム買い時の考察

こんばんはManachanです。いまカンボジアのプノンペンにいます。今日の朝から午後まで、ベトナム最大の都市ホーチミン市で不動産視察した後、陸路国境超えバスでカンボジアにやってきました。

なかなかハードな旅でした、道中、ビザの問題でイミグレで私一人で待たされたり、バスの車輪パンクトラブルでカンボジア領内の農村地帯で足止めを食らったりと、トラブル続きでしたが、無事プノンペンに着けて嬉しいです。

今回、ベトナムで不動産視察に来た理由は、

・ベトナムでは今年7月から、外国人個人名義の不動産所有が認められる予定。
・その直前のタイミングで、日本人投資家に紹介できる物件があるかどうかを見極めたかった

ホーチミンは、都市圏人口800万人超。隣国の首都プノンペンやビエンチャンに比べて段違いに大きく、堂々たる街でした。都市景観も近代的でとにかく「栄えてる」の一言!

特に今回、陸路でカンボジア入りしたので、ホーチミンの都市化地域のサイズを実感できました。とにかくデカい!市の中心(一区や三区)から北西方向、国際空港や12区、アンスオン地区を超えて、郊外のホックモン県に至るまで20~30㎞は切れ目なく商店や住宅が続き、田畑の類もみえません。東京都心から千葉県の船橋あたりまで、ずっと都市が続くのと似た感じですね。

ホーチミン都心近く

都心から北西12㎞地点(12区の外れ)

都心から北西25㎞地点(ホックモン県)

ホックモン県を超えるとさすがに田園が見えてきますが、クチ県、タイニン省…カンボジア国境に至るまで、約70㎞にわたって中小の町が切れ目なく続き、まるで日本の首都圏や香港~広州間を彷彿とさせます。この一帯の人口密度は世界有数ではないでしょうか?

東南アジア最大の近代都市バンコクと比べると、ホーチミンは高速道路や都市鉄道などの近代インフラが未整備な分、やや田舎っぽい印象は受けますが、都市サイズや人口ではバンコクと全く遜色ないように見えます。

かくも巨大な都市である、という認識からいけば、今回、内見した物件は、十分「都心近く」と称して良いでしょう。

ホーチミン二区…都心「一区」から、サイゴン河を東にわたった対岸。距離は3㎞前後。
ホーチミン七区…「一区」から南へ、いくつか河を渡って到達する近郊住宅地エリア。距離は4㎞程度。

いずれの地区も、現時点では公共交通がありませんが、車やバイクで、都心へ15~20分で出られるエリア。東京にたとえればいずれも23区内。二区が江東区、七区が品川区といった感じでしょうか。

私が良いと思ったのは七区のほう。ここは戸建の高級住宅地や、おしゃれな雰囲気の商店街、英米系インターナショナルスクールや日本人学校などが点在するエリア。ご飯も美味しく、「ここなら、自分が住んでも良い」と思いました。

この七区エリアで、私が日本人に紹介可能だと思ったコンドミニアムが一つあります。

・ベトナムのデベロッパーが開発

・19階建ての2棟を建てる。うち1棟は竣工・完売済。二棟目は建設中で、2015年12月完成予定

・一番小さい間取りが2DK、54㎡で、売り出し価格が6万5千米ドル。日本のファミリー(夫婦+小さい子供一人)の生活実感に近いサイズと間取り。

・その他には、67㎡、8万2千米ドルの部屋があり、夫婦+子供二人の暮らしのイメージ。

・完成時に引き渡されるものは、キッチン、トイレ、フローリング等、ベーシックなもの。家具等はオーナーが調達。

・貸す場合、入居者ターゲットはベトナム人中流層ファミリーが中心。想定家賃は月間350~380ドル位、表面利回りは6~7%台。日本人に貸す場合はもっと家賃とれそう。

・共用部は一階に集中、プール、24時間営業の商店など、シンプル。

・管理費は月25ドル程度

不動産視察の様子

私、今回ホーチミンで不動産視察した実感、「2年前のトルコ・イスタンブールの状況とそっくり」だと思いました。

当時のイスタンブールは、外国人に不動産市場を開放したばかりのタイミングでした。郊外のEssenyurtという新興住宅地で、50~60㎡のコンドミニアムが約6~7万米ドルから売り出されていました。価格帯や間取りは、今のホーチミン7区とそっくり。

また、トルコは人口7500万人もいて、国内顧客が十分いるからか、モデルルームの案内表示やウェブサイトもトルコ語が圧倒的に多く、英語を話すセールスマン自体が少なかった記憶があります。その点も、今のホーチミンとそっくりですね。人口9000万人もいるベトナム、現時点では自国顧客さえ相手にしていれば十分なようで、英語の資料も少ない上に、価格表もベトナムドン表示ばかり。

でもって、トルコ不動産が2013年以来、外国人に開放されてから、どうなった
か?私が視察したイスタンブール郊外のコンドミニアムは、だいたい、年率20%位で値上がりしているようです。トルコ人に加えて、アラブ圏や欧州諸国の投資客が、自国の不動産よりお買い得と考えてガンガン買ってきました。

ベトナムでも同じことが起こるのかどうかは分かりませんが、個人的にその可能性は高いと思っています。中国人投資家が食指を伸ばすでしょうから・・・

ですので、少なくともいえることは、

ベトナムの不動産、いまが買い時であることは、間違いない。

とはいえ、逆に難しさも感じました。たとえ買い時でも、駄目な物件を掴んで損したら元も子もありませんので…

・ホーチミンは、プノンペンやビエンチャンと違って、すでにコンドミニアムがガンガン建ってしまったので、「勝つ物件と負ける物件が二極化」する局面に来そうな気がする。「確かに勝つ物件を選ぶ」選球眼が必要。

・7月以降、外国人の不動産所有権利がどこまでクリアになるのかも不明。

・入居づけや転売がどこまでできるかも、まだ未知数。

その点は、ホーチミンの不動産マーケットをもっと研究して、慎重に取組みたいと思っています。

ベトナムは中流層が住宅ローンを使って買う時代に突入したようです

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ベトナム語学習ノート

こんばんはManachanです。羽田空港なう、これから夜行便でベトナムに向けて飛びます。今回の出張は、機中泊を含む3日間でベトナム、カンボジア、タイを回るという強行軍。主な目的は、

ベトナム・ホーチミンでのコンドミニアム視察
カンボジア・プノンペンでの土地視察

あと、「タイ・バンコクでの中古一棟物件視察」という話もあったけど今回は流れました。旅の直前なのでシンプルに一本書きますね。

私は10年以上前、オーストラリア・シドニーのコミュニティカレッジで、ベトナム語を少しだけ習ったことがあります。

なぜ、英語圏のオーストラリアでベトナム語?日本から考えると不思議な感じもしますが、現地で暮らしていれば特に不思議なことはなく、

・近所に、ベトナム人がむちゃくちゃ大勢住んでいる。
・ベトナム語しか通じないベトナム料理屋が少なからずある。
・そういう店に限って安くて美味い!

当時、私がどんな環境で暮らしていたかといえば、この文章を読めば大体わかります。

シドニー西部のサバイバル言語術(2004/7/28)

世界中あらゆる国・地域から、オーストラリアを目指して、人々が移住してきます。私が住んでいたシドニー西部エリアは、日々、新移民がやって来て居を構えるエリアでした。オーストラリアの公用語は英語ですが、移民の皆が英語できるとは限りません。特に、ベトナム、中国、アラブ圏の出身者は、英語力限りなくゼロのままで来る人も少なくありませんでした(ま、流暢な人も多いけどね…)

そんな土地柄ですので、移民出身国の言語をコミュニティカレッジで教えてたりするんです。私の住んでたエリアでは、中国語(北京語、広東語)、アラビア語、ベトナム語…のラインアップが多かったですね。

なにしろ、先生には事欠きません。街を歩けば、アラビア語やベトナム語を教えられる人、いくらでもいるんですから。

それに需要も多い。中国語はご近所さんや得意先が使う言葉だから覚えるとか、ベトナム人の彼女彼氏が出来たとか、移住後長年経って母国語を忘れかけたので学びたいとか…あと嬉しいのは学費の安さ。一学期(3ヶ月)行って2万円くらいでしたね。

私の場合は、アラビア語とベトナム語を履修しました。

アラビア語を学んだ理由…隣りのおじさんがアラビア語しか通じないので、少しでも覚えれば便利かなと思った。
ベトナム語を学んだ理由…近所の美味しいベトナム食堂のメニューを解読したかった。

二つ、とにかくやってみて、アラビア語は難しい、とっつきにくいと思いました。
ベトナム語は、アラビア語に比べれば断然覚えやすいと思いました。

ベトナム語はアルファベット表記なんです。そのまま文字を読めます。アラビア語やタイ語みたいに、知らない文字を一から覚える必要はありません。

それに、ベトナムは漢字文化圏なんです。日本語みたいに、漢字由来の語彙が多いんです

「ベトナム」は、「ビェトナム(越南)」
「現代ベトナム語」は、「クォックグウ(国語)」
「春夏秋冬」は、「トゥンハツードン(春夏秋冬)」
「ありがとう」は、「カムオン(感恩)」
「注意」は、そのまま「チュウイ」

みたいに、漢字表記しようとすればできてしまうのです。

そろそろフライトの出発時間が迫ってきました。次回はベトナムからの更新になります。お楽しみに。

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千葉、八王子、平塚~都心40~50㎞圏の憂鬱と希望~

こんばんはManachanです。

先日、アパート用地の売買仲介の仕事で、神奈川県の平塚市に行きました。平塚は「湘南」エリアということで、内陸で育った私は「海と太陽」を期待してしまいますが、天気は生憎の冷たい雨…それでも、JR平塚駅の南北をくまなく歩いて、楽しかったですよ。

そこで感じたこと、

・駅北口(山側)のアーケード商店街が寂れて、痛々しかった。
・駅南口(海側)住宅街のハイカラな雰囲気と開放感は、さすが「湘南」。

平塚の街を歩いて、私の脳裏に去来した首都圏の都市が二つありました。それが「千葉」と「八王子」。この三都市、人口規模は違えど、いろんな面で似ているのです。

・東京都心から40~50㎞圏に位置し、ベッドタウンとしては遠い部類に入る。
(※平塚は東京からの距離が約60㎞あるが、「JR東海道線」と「大都市・横浜」の存在があるため、実質40~50㎞圏相当になる)

・人口密度が、いずれも3000人/㎢台。

・いずれも長い歴史を持ち、地域の中心地として栄えてきた。

・高度経済成長期に、東京圏の拡大に伴い、人口が急増した。

・かつて「商都」として、周辺地域からの買い物客を集め、大いに賑わった時期があった。

・現在は、中心市街地に以前ほどの活気はなく、活性化が課題となっている。

・東京寄りの近隣都市に、活気を奪われている感もある。
(※千葉⇒船橋、津田沼に流出、八王子⇒立川に流出、平塚⇒藤沢に流出)

・同じ市内で、中心市街地のほか、ロードサイドや副都心と、都心開発の焦点が分散している。
(※千葉⇒幕張ベイタウン、蘇我 八王子⇒南大沢  平塚⇒R129沿い)

・人口増加が止まり、横ばい局面に入っている
(※千葉市=微増 八王子市=横ばい 平塚市=微減)

これら3市は、首都圏にあって東京の都市機能に依存できる面がありますが、「東京通勤圏としてはやや遠い」こともあり、周辺地域の中心地という「地方都市的な側面」も併せ持っています。

たとえば、千葉市の昼夜間人口比率は97.5%。東京圏ベッドタウン各市では平均80~90%位ですが、千葉市はさいたま市や横浜市と比べて都心に遠いこともあり東京流出が比較的少なく、周辺市から千葉市に働きに来る人もいるので、結果的に100%近い数字になっています。八王子市や平塚市にも同様な傾向がみられます。

(※千葉市から東京特別区部への通勤率20.8%、八王子市14.9%、平塚市18.1%…これは千葉県内東京近接部の市川市46.4%、船橋市35.7%、松戸市37.3%、柏市29.8%より低い数字で、東京ベッドタウンのなかでは自立性が高い。平成22年度国勢調査による)

これら三都市は、都市の舵取りとしては難しい局面に来ていると思います。

・日本が人口減少局面に入り、首都圏でも都心回帰が進む中、ベッドタウンとしての発展はもう期待できない。

・後背地の人口が減っているため、商業発展も難しくなっている。

・首都圏の都市間競争のなかで「東京への距離」がネックとなり、若い世代や子育て世代が、より都心寄りの地域に流出しやすい。

・市勢全体は現状維持傾向とはいえ、中心市街地が衰退傾向にあり、停滞イメージにつながってしまう。

私は不動産業者として、アパート用地仕入れの仕事も手がけていますが、千葉、八王子、平塚のような都市こそ、駅前の中心市街地に人口を定着させる意味で、良質な賃貸・分譲住宅の供給は、社会的意義が大きいと考えます。

駅前中心市街地は「市の顔」です。この場所が賑わって、商業地として充実してこそ、「活気ある都市イメージ」を市の内外に打ち出すことができます。

たとえば首都圏郊外において、「立川市」が隣接する昭島市や日野市より知名度が高いのはなぜか?「柏市」が我孫子市や流山市より知られているのはなぜか?それは「駅前中心市街地の力」に他ならないわけです。

千葉市、八王子市、平塚市…各市の勢いは、おおむね維持されていますが、後背地人口は減っています。たとえば千葉市商圏の後背地で、人口が増加傾向にあるのは四街道市くらいで、他は佐倉市、八街市、市原市、大網白里市、茂原市…人口が減る自治体の方が多い。そういう場所ほど、ロードサイド商圏に購買力が流れますので、流入人口によって千葉駅前商業を栄えさせるのは難しい。

となると、千葉駅や周辺2~3駅の徒歩圏に集合住宅を集中させて、人口密度を増やすしかないわけです。いわゆる「コンパクトシティ化」…それが、東京40~50㎞圏都市の衰退を防ぐ決め手になるはずです。

行政が手掛ける「中心市街地活性化」は、往々にして再開発とか、大規模商業施設誘致とか、大きな話になりがちですが、今後はそういうことにおカネをかける余裕も乏しくなっていきます。これからは、

・容積率緩和とか、駐車場附置義務の緩和など、ソフトな施策

の重要性が増してくると思います。特に後者は、市の条例レベルでできるので、今すぐにでもやるべきだと思います。そして、

駅徒歩圏におけるスタイリッシュな賃貸アパートの充実

は、人口増加施策としては一見地味ですが、若い住民を誘致する上でじわじわと力を発揮するはずです。彼らが単身時代、カップル時代、子供1人時代くらいまで対応できるような、賃貸アパートのラインアップを増やせば、人口の再生産にもつながっていくはず。

特に「海と太陽」のイメージに恵まれた「湘南平塚」でそれをやれば、どんどん、若い世代が住みついてくると思います。これぞ町興し!

スカスカ感の目立つ街に…

かっこいい賃貸アパ
ートを増やしたいですね

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