日本不動産

おはようございます。

私が、あの有名な「失業大家たくちゃん」と組んでプロデュースする、「アジア太平洋大家の会」にとって、１２月はセミナーの当たり月。

つい先日も、

12/17（土）　米国超高利回り物件セミナー＠東京

の案内をしたばかりですが、それに先立ち、

12/12（月）　外国人入居完璧セミナー＠東京

の開催も決定しました。詳細については、後日、正式にアナウンスしますが、

場所は、日比谷プレスセンター
時間は、１８：３０～２１：３０頃　（立食パーティー込）

というところまでは、ほぼ決定しています。

今回のセミナーですが、日本における「外国人入居というテーマ」で、これまでにないクオリティのものに仕上がりそうです。

いま日本で暮らす外国人といえば、アジア系、中南米系が中心で、一般の日本人大家さんの間では、どちらかといえば、敬遠される存在でした。家賃安くなる、部屋汚される、言葉通じない、滞納される・・・などのネガティブイメージが、どうしても付きまとっていました。

日本で大成功されているカリスマ大家さんの間でさえ、外国人入居を戦略的に位置づける人は、極端に少ない。「まず、日本人だけで満室にする」、「それが無理なら外国人を受け入れる」みたいな、消極的なスタンスがせいぜいでした。

私は、この世界に、パラダイムシフトを起こしたい。つまり、

「戦略的な外国人入居付け」による、「家賃大幅アップ」、「収益構造の大幅改善」を提案したい。そのために、大変有益なセミナーにするつもりです。

セミナーの構成ですが、主に二つの柱があります（詳細は、まだ詰まってない部分がありますが・・・）

１）東京都内において、「とあるシステム」を使った外国人入居で、家賃倍増以上を実現した大家さんのお話

２）日本ではじめて、「外国人入居者向け保証システム」を開発した業者さんのお話。

前者は、都内の一棟持ち大家さんが、「その気になれば、今すぐ実践できる収益アップ」を図る意味で大変有益。

また後者については、今後、都内のみならず、千葉埼玉神奈川、そして地方の物件にまで応用できる可能性のある、「外国人入居保証」の今後の方向性を知る上で、大変有益。

以上の内容を、比較的リーズナブルな値段で提供したいと考えています。

乞うご期待、というか、思い切り期待してくださいね♪

今日は、柏に行きます。
柏駅前の、某SMBC銀行で、抵当権の抹消手続きの申請をするためです。つまり、

柏のマンション、売却したのです！！

この3LDKマンション、1998年、築13年の時点で自己居住用（マイホーム）に買いまして、自分で2年くらい住んだ後、豪州に移住することになって、2000年からずっと、人に貸し続けていました。今は築26年。

柏駅西口、徒歩5分という立地の良さなので、賃貸づけには苦労しませんでしたが、2000年大不況の時には夜逃げ、2009年のリーマンショック後には6カ月滞納されて、法的手段で強制退去させるなど、数々のドラマがありました。

いま、なぜこの物件を売るのかというと･･･自分で不動産投資をやって、収益面をシビアにみるようになると、｢マイホームで買った｣物件の収益構造が、とてもトロくさく見えるからです。

この物件は、すでに築２６年。場所はいいけど、この先、伸びることはない。

良いタイミングで売却して、もっとキャッシュを生む物件、築浅で伸びしろのある物件、土地付きで出口が取りやすい物件などに組み替えたい･･･という気持ちは、昨年あたりから持っていました。

で、今回、１１月１０日付で、テナントさんが退去したのを機に、知り合いの業者さんに、売却したいと申し出ました。

で、そこからが、信じ難いほどのスピード決着！！

１１月１０日　退去
１１月１１日　内見で即決
１１月１４日　購入申込
１１月１５日　価格交渉で合意

なんと、売りに出してからわずか４日間で、売れてしまったのです。
しかも、私の希望価格で・・・

ま、柏駅前、徒歩５分の立地なので、売るには苦労しないだろうと思っていました。
しかし柏といえば、昨今、マスコミの放射線報道で叩かれまくり、人気が落ちてきたという･･･

でも、その懸念など、今回の超スピード売却で、どこかに吹っ飛んでしまいました。
凄すぎる･･･なんという、強い立地！！強い需要！！

柏駅前って、｢神｣の立地ですね・・・

ここは、千葉県東葛地域１４０万人と、茨城県南地域１００万人の、あわせて２４０万人が、誰でも住みたがるところ。

しかも、柏駅徒歩５分圏内は、東口、西口問わず、中古のファミリー物件が極端に出ない場所。マーケットに出たら、ピラニアのように、すぐ買い手が食いつくという･･･

昨年の今頃も、築４２年で、薄暗くて、間取りも古くて、自分ではちょっと住めないなあ・・・と思っていた３部屋のファミリーマンションが出たのですが、柏駅東口４分なので、１０００万円で売れてしまったという。

そんな条件物件でも売れたのだから、私のところも、ま、大丈夫だろうと思ったら、案の定。いや、期待値をはるかに上回る、スピード売却ができてしまった。

柏駅の力って、すごい･･･

もちろん、都心ターミナル駅とか、郊外でもメジャーリーグ扱いされる吉祥寺や横浜の駅前には及びませんが、町田駅とか、立川駅、船橋駅などの郊外ターミナル駅、ほぼ匹敵する立地と言って良いのではないでしょうか？

だって、どんなに古くても、ボロくても、事故物件でも、立地が町田駅徒歩５分圏内だったら･･･町田、相模原、大和、座間の市民がみんな買いたがるでしょ？それと同じですよね？

とはいえ、ここは｢神の立地｣ゆえに、出口は取りやすくても、高利回りの物件が仕入れにくいのも事実です。

柏駅徒歩圏と、名がつくだけで、土地付き中古マンション12%超えを仕込むのは至難の業、築古のファミリーマンションだって、10%を超えたらすぐ売れてしまう。

私が今回売った物件だって、利回り計算すれば、8%を切る位ですから。築26年なのに･･･ここは都心か？

だから、利回り系の投資家であれば、柏駅や、松戸駅みたいな人気駅を外して、その間にある、鈍行停車駅を狙うのです。馬橋とか北松戸とか･･･

だから私も、今回の売却を機に、もっとキャッシュの回るよう、できれば国を分けて、分散投資していきたいと思います。できれば融資組まずに、表面で２０％、３０％は欲しいな･･･

そして、今回の売却で、｢投資を考えずに、実需用にマイホームとして買った物件｣は、日本には一つもなくなりました。

バイバイ、マイホーム！！

ハロー、収益物件！！

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

私の本業はサラリーマンです。会社の同僚は、なぜか、私が不動産投資やっていることを、知っているみたいです。

もちろん、職場なので、大っぴらに公開したりはしてないのですが、

皆さん私のブログを見てたり、FacebookやTwitterをフォローしてたりするようで、

今では同じフロアにいる同僚のほぼ全員、いや上司までもが、公然の秘密(？)を知っている始末。

ま、それでも、会社クビになるわけじゃないし、誰にも、文句言われてないから、ヨカヨカ。

ですので、最近は不動産がらみの相談を、同僚から受けることが多くなっています。

マイホーム買う？　⇒　Manachanに相談しよう♪
部屋をリフォームする？　⇒　Manachanに相談しよう♪
ワンルームマンションの投資を検討している？　⇒　Manachanに相談しよう♪

でもって、こないだも、業者から、ワンルームマンション投資をすすめられている同僚が、私のところに相談しに来ました。

なんだか、社内で公然と、不動産屋を開業しているみたいな気分だよねえ。

そりゃもちろん、仲介手数料は、とってないけどね。

でもって、そのワンルームマンション、業者の収支計画を見せてもらったんだけど、

ま～、ひどいの一言。

場所は、都内の結構いい場所なんですが、価格が高すぎる！新築ワンルームで、利回りは５％ちょっと（普通はそれでアウト）、

しかも恐ろしいことに、

☆３５年ローン組ませて、３５年間、ほとんどキャッシュフローが出ない（年間３～８万円しかない！）

☆しかも、新築時と３５年後時点で、想定家賃が全然下がらない！！

こんな収支計画、絶対に破綻するよね？

というか、こんな物件売って、超お花畑な収支計画出してくること自体、ほとんど詐欺じゃないのか？

ローンが無事終わっても、３５年経った築古の区分ワンルームマンションが、果たして、財産だと言えるのでしょうか？

いくら仕事とはいえ、こんなシロモノ売って、心が痛まないのかなあ？

そこで私は、同僚に優しく言ってあげました。

｢こんなもの、買っちゃだめだよ。大きな買い物なんだから、まずは、不動産の勉強からはじめなきゃ。｣

そして、良さげな不動産セミナーみつけて、紹介してあげました。

その同僚ですけど、もし私に相談しなかったら、セールスマンの言われるままに、あの物件買ってたのかもしれない。

そう思うと正直、ゾッとします。

でも、人助けができたような気がして、ちょっとだけいい気分っ♪

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございます。

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☆発行責任者：manachan
☆公式サイト：http://plaza.rakuten.co.jp/manachan2150
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皆さんこんばんは、グローバル不動産投資家Manachanです。

早速ですが、私の友人で、グローバル不動産投資家の｢青井大洋さん｣(英語名 Blue Ocean)が、次の無料レポートを発行しました。

☆『住宅ローン返済地獄で家庭崩壊寸然だった私が幸せを取り戻し、毎日エッチできるようになった方法』
http://mrrp.net/request_ebook.html?r=4767

いいですねえ。夫婦円満、毎日エッチなんて････

かたや私は、徳永アダム氏に怒られるような、性生活しか送れておりませんし。

ま、シモの話しはともかくとして、

青井大洋氏は無料レポートのなかで、現代日本に生きる私たちに、重要な問題提起をしていると思います。それは、

｢新築マイホームを買うと、なぜ生活破綻しやすいのか？｣

私は、次の３点が重要なポイントだと思います。

１）日本で新築を買うと、買ったそばから、物件価値が下がってしまう。
２）日本の銀行は、リコースローンでお金を貸すから、家を売っても債務が残るリスクがある。
３）投資物件としてみても、利回りが全然回らない。

たとえば、東京の地下鉄の駅で、ふと手に取った住宅情報誌で、こんな特集がありました。

｢２６歳で始める、賢い住宅ローン｣

それを読み進めると、我々投資家からみると、実に恐ろしいことが、書いてある・・・

・Kさんは、２６歳で新築マイホームを買いました。
・３０年ローンを組むので、満５６歳で完済できます。
・つまり、子供が大学に行く、一番お金がかかる時期に、ほぼ、ローンが完済できている状態になります。

確かに、同じ新築マイホーム買うのであれば、２０代で買った方が、３０代、４０代で買うよりも、後々ラクになりそうですね。

しかし問題は、２６歳の彼が買った新築マイホーム。これが、

・新築での売買価格が３５００万円
・賃貸に出したら、月９万７千円で貸せる

なんだそうです。利回りを計算すると、なんと３．３％。

何これ？不動産バブってる中国・香港じゃあるまいし、日本でたった３．３％！！

私はこんなもの、絶対に買いません。

だって、買ったそばから、値下がりするじゃないですか？もちろん場所にもよりますけど、

東京の郊外だったら、３５００万円で買った家の価値は、築１０年経ったら、２０００万円強に、築２０年時点で、下手したら１０００万強まで、下落するでしょう。

返済の最中に、会社リストラされたりして、ローン払えなくなったら、悲惨の一言。

家屋敷売っても、残債が残る。安い賃貸に移って、マイホームを賃貸に出しても、月９万７千円の家賃しか取れない･･･本当に、身動きが取れなくなります。

しかしこれが、日本で売ってる、新築マイホームの、平均的な姿なんでしょうね。

青井大洋さんは、新築マイホームでドツボにはまった後、高利回りの築古戸建の投資でキャッシュフローを改善し、何とか挽回することができました。

彼は、経済的安定を手にしたことにより、家庭の平和と、性生活を取り戻すことができたのです。

ロバート・キヨサキさんの言葉を借りれば、債務でしかない｢マイホーム｣よりも、キャッシュを生み出す資産としての｢投資物件｣を買うべき、ということですね。

要は、日本で新築マイホームなんか買わずに、最初から高利回りの築古物件を買うか、賃貸併用住宅を建てて住むべきなんでしょうね。

何事も、最初が肝心ということですな。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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おはようございます。会長Manachanです。
今日は涼しい日ですね。東京湾に近い我が家は海風も入り、クーラーどころか扇風機も要らず。
でも、つい最近まで猛暑だったので、急激な気温の変化に、適応するのが一苦労ですね。

ところで、来週土曜日、７月３０日に、
東京池袋で、不動産フェアが開催されます。

http://japansoufun.com/modules/ccenter/?form=14#g_wp

見ての通り、講師陣は、よく知られたメジャーな方ばかり、
内容も、耐震基準、相続対策、地価動向、競売、マンション経営・・・王道を行ってますね。

この不動産フェアのユニークな点は、
「日本温州総商会」という、在日華人の団体が主催している点です。
ですので、日本人だけでなく、日本に住む中国人が、多く参加するはずです。

実は私、ここのポータルサイトで会員登録したのですが、
「国籍＝日本」と答えたにも関わらず、「日本語レベル」を聞かれました。
要は、主に中国人が登録するサイトなわけですね。

首都圏だけで、約７５万人いるといわれる、中国系人口。
３月の大震災で、帰国した人も一定数いるでしょうが、総数は大きく変わっていないようです。

日本の総人口が減るなか、中国系をはじめとする、アジア系外国人の入居者獲得を意識して、
賃貸経営しておられる日本人大家さんが、徐々に増えていると聞きます。

私自身は、中国や台湾での生活経験があり、中国語もできますし、
日本で中国人とルームシェアしたこともあれば、入居させたこともあるので、
この分野に関しては、それなりに経験を積んできています。

一言で在日中国人といっても、その経済力・属性はピンキリです。
日本人以上に、貧富格差激しいんじゃないかな・・・たぶん。

その中で、あまり属性の高くない方々に家を貸して、
多人数で住まれたり、騒がれたり、ゴミを散乱させられたり、
あるいは、今回の大震災でドロンされたりして・・・
辟易している大家さんもおられると聞きます。

一方で、教育や所得水準、属性の高い中国人の方も、確実に存在します。
私は、そういう方々を、入居者のターゲットとして考えています。

彼らに家を貸しても、経験上、問題は少ないですし、
仮に問題があっても、中国語を武器に、早期の問題解決、顧客満足をはかっていける。

「レッドオーシャン」と呼ばれる、激戦区の多い日本賃貸市場において、
中国人の心をつかみ、賃貸経営に活かしていければ、状況は変えられる。
しかも、特殊なスキルを使うので、真似できる人は少ないはず。
まさに「ブルーオーシャン」。美味しい経営ができるかもしれない！

私はいま、主に東京と福岡で、中国人のファンを増やしたいと考えています。
ファン層が厚くなれば、彼らを通じて、入居者獲得も期待できる。

Manachanの物件なら、安心だよ、親切にサポートしてくれるよ、という評判が彼らの間に広がれば、
物件の安定経営にもつながっていくし、さらに、
彼らと協力して、中国ビジネスにも発展させていける・・・夢は広がりますね。

ですので、今度の不動産フェアは、「中国人のお友達を増やす場」として考えています。
名刺配りまくります。もちろん、「アジア太平洋大家の会」の宣伝も忘れません。

最後に一言、

「アジア太平洋大家の会」は、日本人の不動産投資に、グローバルな視野を持ち込む活動を展開しており、そこには、

１）日本人が海外物件に投資して、収益を得る　（アウトバウンド）
２）日本人が国内物件を外国人に貸して、収益を得る　（インバウンド）

二つの方向性があると思います。

私は少なくとも、アウトバウンドも、インバウンドも、どちらも頑張っていきたいと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

福岡から、東京の自宅に帰ってきました。

金曜日の仕事終わってから、飛行機飛び乗って、１泊２日の強行軍。自宅に着いたのが夜１２時前後だったので、さすがに身体きついな。今日はゆっくり寝よう。

ところで、私が今回福岡に行った目的は、福岡市の高宮というところに、土地から仕込んで新築した一棟アパートの引き渡し手続きでした。ついでに、福岡現地の不動産投資家仲間とも会って情報交換できたので、とても楽しい旅でした。

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ところで、私が今の日本で、しかも福岡で、借金してまで、なぜ一棟アパートを仕込むのか？不思議に思う方もいるかもしれません。

私だって、我ながら不思議な選択をしたものです。全世界を見渡した時、一般論としては、日本の新築アパートは｢買い｣ではないでしょう。日本の今後、どうなるか分かりませんが、少なくとも予見できる将来、不動産の経営環境はさらに厳しくなると予想されます。若年人口減少、空室率増加、賃料低下、増税･･･残念な話ですが、あまり明るくない未来が、すでに見えています。

しかも日本の主要都市のなかで、空室率が高く、家賃下落が深刻といわれる福岡･･･私も、かつて福岡の区分物件に投資し、マーケットの厳しさは身にしみているので、今回は、慎重に慎重を期しました。

私が今回、新築に手を出したのは、まず、｢物件ポートフォリオの若返り｣を図りたかったことがあります。いま日本各地に持っている、５つの区分マンションの平均築年数が２３年ですから、今回、６戸の新築マンションを仕込むことにより、平均１０年強に下げることができ、バランスが取れます。

また、｢最近買ったフィリピン物件の月々の支払い｣に、充てるだけのキャッシュフローを稼いでくれる物件が欲しかったという事情もあります。

ですが、福岡の厳しいマーケットのこと。借金のリスクを負ってまで、この街で新築を買える条件としては、｢今回１０～２０年間、勝ち続ける物件である｣ことが絶対に必要です。具体的には、

１）立地に、圧倒的な優位性があること
２）物件や間取りで、他の物件と差別化が図れること
３）１０年後に、ローン残債が土地値以下に下がり、物件売却、最悪でも土地売却による出口が取れること。

こうした厳しい条件を全て満たす、数少ない選択肢が、今回買った、｢高宮駅、徒歩２分｣の立地と、｢床下収納＆ロフト付き、3層構造アパート｣でした。

今日、物件の内覧に行ったのですが･･･この高宮という街が、想像以上に素晴らしくて驚きました。本当に、自分が住みたい位です。

私は今から１０年前、高宮のすぐ隣の平尾という、人気の住宅街に住んでいました。

平尾は、ものすごく住みやすかったですよ。福岡の中心・天神まで西鉄電車で２駅。自転車でも行ける距離。駅の近くに、サニー、アントレー・ド・ポムといったスーパーも充実。都心近くにも関わらず、緑が多く閑静な環境で、教育機関のレベルも高い地域。おおよそ、福岡に暮らす誰もが住みたい街です。

だから、物件を仕入れるなら、平尾みたいな街が良いと思って、目をつけたのが、隣駅の高宮でした。ここも、平尾に負けず劣らず、環境が良く、住宅地や小中学校のグレードも高い。かつ、平尾ほど土地値が高くないので(福岡市内の平均よりはずっと高いけど･･･)、土地から仕込んでも、それなりに収益が出そうなので、決心しました。

そんな高宮の魅力を、写真でお伝えしますね。

１）こじんまりとした、高宮の駅

２）駅前の街路樹、初夏の緑がまぶしい

３）福岡で｢ボンラパス｣(高級スーパー)がある街は、なんとなくハイソっぽい

４）福岡で一番美味しいと評判の珈琲店はじめ、カフェバーの類が多い

５）物件のすぐ前が、公園。ファミリーには良い環境ですね

６）物件から見る、借景。駅歩２分なのにこんなに緑が多い！

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。
早速ですが、まずは、海外不動産セミナーの紹介から、

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４月２３日（土）１３：３０～　MSJ社主催、　フィリピン不動産購入セミナー＠東京・六本木ヒルズ
私が講師をつとめます。今回はチャリティセミナーで、収益は日本の被災地復興と、フィリピン・ネグロス島のマングローブ植林に使われます
詳しくはこちら　⇒　http://www.s-msj.co.jp/seminar.html
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４月１６日（土）１４：００～　　ステージアキャピタル社主催、　海外不動産投資セミナー＠東京・大手町
トピックは未定ですが、マレーシア、英国、スペインの不動産投資をはじめ、
楽しくてためになる話が聞けると思います。
詳しくはこちら　⇒　http://www.stasiacapital.net/セミナー/合計5回開催-海外不動産投資セミナー/
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大地震から３週間近くが経ちました。皆さん、いかがお過ごしでしょうか？

私の暮らす東京では、相変わらず、不安たっぷりの、落ち着かない日々が続きます。一番気になる福島原発の事故も、たとえ破局は免れるにしても、長期にわたって放射性物質を出し続けそうで、食べ物や水の安全も脅かされています。

あと、暑い夏に向けて、電力不足も予想されています。もはや節電の心がけだけでは足りず、サマータイム導入、企業の勤務地・勤務時間の調整など、抜本的な対策が求められています。

とはいえ、私自身は、このまま東京に住み続けることがリスキーだとは、あまり感じていません。
つい最近も、海外の友人との間で、こんなやり取りがありました、

友人「東京は放射能で大変だって聞くけど、お前大丈夫か？」
私「全然大丈夫だよ。安心しなって。俺は殺しても死なない男だからさ。」
友人「まあ、そうだな。放射能まみれのもの食べても、お前とゴキブリは生き残るだろうな。」

ま、私は、身体が丈夫とはいっても、放射能に対する耐性を、他人以上に備えているわけじゃありません。でも、不安に駆られて、ガイガーカウンターとか買って、毎食チェックする人々よりも、自分の方が絶対、健康で長生きするはずと、根拠もなく信じています。

「汚染されたほうれん草を、一年間、食べ続けたら、１万人に１人は、ガンのリスクが高まる可能性がある」と言われても、私は全然怖くない。そんなリスクなど、交通事故で死ぬリスクに比べれば、微々たるものだと思うし、それ以前に、放射能を気にしすぎて精神を病むリスクの方が、ずっと大きいと思う。食べたいものをガンガン食べて、ガハハと笑って、日々、楽しく過ごした方が、絶対に健康で長生きできるはずと、私は根拠もなく思っています。

ところで、日々リスクと向き合う不動産投資家にとって、放射能よりも怖くて切実なのは、投資で損するリスク。巨大地震で、RC一棟物件の壁面にクラックが入り、水回りが壊れて、数百万単位の出費がかかった大家さんは多いでしょうし、地震保険に入っていなかったこと、特約事項を十分理解していなかったことを、悔やんだ大家さんもきっと多いはずです。

地震という、ドラスティックな出来事でなくても、賃料や入居率の低下により、収益率がじわじわ下がるリスクもありますね。RCをフルローンで買った後、２～３年目くらいで退去が続出、賃料を下げて募集してもなかなか埋まらない･･･という状況は、かなり怖い。その怖さに比べたら、首都圏の環境放射能レベルなんて、実は恐るるに足りないと、感じている大家さんも多いでしょう。

私は、山梨県に区分ワンルームを一つ持っているのですが、先日、そこの管理総会に行ってきました。
修羅場でした･･･大家から怒号が飛び交い、壇上にいる管理会社の社員も、終始、苦虫を噛み潰した顔でした。

話の経緯はこうです。このマンションは築２０年ほどで、当初は、賃貸専門の大手業者による「サブリース」（家賃保障）が中心だったので、オーナーによる管理組合は結成されませんでした。ところが、日本の景気が悪くなり、賃料低下や空室に悩むようになると、業者もサブリースを維持できなくなって、オーナーに解約を依頼してきました。今では、サブリースをやっている部屋など、一つも残っていません。

ところが、サブリースが消滅した時点で、オーナーによる管理組合は結成されず、相変わらず、賃貸業者が管理総会を仕切る構図は変わりませんでした。さらに悪いことに、その賃貸業者は、配下の管理会社を、総会へ出席させて、自分たちは一人も出てこない･･･それが何年も続きました（全然儲かりませんもんね）。一方で、オーナーたちは賃料低下と空室に悩み、経営の合理化と管理費値下げを、切に希望していましたが、管理費は一向に下がらない。総会を牛耳る、賃貸業者に対する不満が、徐々に高まっていきます。

かくして、今回の臨時総会。例の賃貸業者は、二つの議案を出してきました。

第一号議案「管理組合を法人化して、理事に賃貸業者の社員を任命する。」
第二号議案「法人化した管理組合が、物件隣接の空き地を買う。仲介は、例の賃貸業者が行う」

これを読んで、一部のオーナーたちは、烈火のごとく怒りました。

「結局、管理組合を私物化して、てめえの仲介手数料稼ぎしたいだけじゃないか？」
「あいつら、俺たちをいつまで食い物にすれば気が済むんだ！」
「こんなひどい議案は、初めて見た。裁判起こすしかない！」

かくして、２時間の管理総会は、怒号うずまく修羅場と化し、出席した管理会社の２人は、サンドバッグのように叩かれました。しかし、本当に怒りの矛先を向けるべき、賃貸業者は欠席しているので、フラストレーションはさらに溜まります。２つの議案は、結局、否決されました。しかし、話はさらに続きます。結局、

「オーナーによる、管理組合をつくるしかない」
「必要な賛同を集めて、臨時総会を開いて、賃貸業者を引きずり下ろす」

という話になりました。いま、オーナー名簿を作っている最中です。さて、どうなるか？乞うご期待。

昔、景気が良かった頃は、業者とオーナーとで、美しいWin-Winの関係ができたのですが、今はどちらも損するLose-Loseの時代だから、損の押し付け合いになっちゃいますよね。

賃貸業者だって、今のご時勢、食っていくのに必死でしょうから、管理組合を法人化して、売買手がけて、手数料の一つも稼ぎたいでしょうね。でも、今回のやり方はあまりに露骨で、スマートじゃないと思いますよ。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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皆さんおはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

言葉にならないほど、大きな惨禍を残した大震災と、原発事故。余りのショックの大きさに茫然自失する世の中にあって、
私たち表現者としては、「いつ、不動産の話すればいいのか？」、判断の難しいところでもあります。
西日本はともかく、ここ東京では、不動産セミナーなども、大っぴらに開ける状況では、まだありませんし、世の中が落ち着くまで、冬眠するしかないのかな？

･･･というのは表向きの話で、背後では、私は思い切り活動しています。
特に、物件探しについては、これまでにないスピードで、進めていますし、昨年興した会社の、創業融資の件も、猛スピードで取り組んでいます。
世の中が落ち着くのは、４月か、５月か、あるいはもっと後でしょうか？いずれにせよ、その時にスタートダッシュを切れるように、準備しているのです。

震災から１０日経ちましたが、東京では、震度３前後の余震が、毎日続く。場所によっては停電もあり、ガソリンも不足。
原発事故による放射能騒ぎで、東京の富裕層や、関西方面に実家のある人たちは、新幹線に乗って、西へ逃げていきました。
海外の企業は、東京事業所を大阪や海外に次々と移転、外国人は次々と逃げ、東京に住むフランス人などは震災前の半分以下になりました。
これだけみると、「東京、お先真っ暗」だと思ってしまいます。停電で街も暗いですしね。

しかし、北に目を向けてみれば、東京の人間なんかより、ずっと大変な思いをしておられる方が、大勢います。
東北、北関東を中心に、避難生活をしている方が、なんと４７万人もいるとか。仮設住宅を３万棟建てるそうですが、全然足りません。
この人たちの生活再建は、今後、どうなるのか？

私はいま、日本で住宅仕入れるなら、首都圏で決まりだと思っています。なぜなら、

・原発事故と、「東京は危ない」というイメージの先行から、首都圏～北関東で投げ売り物件が出つつある　

　⇒お値打ち物件を安くつかむチャンス到来ですかね～。

一方で、「震災復興需要」という、新たな要素も出てきており、その焦点も首都圏と思われます。

・東北地方を中心に、被災された方々が、主に首都圏に逃げてきている。
・今後、インフラが復旧し、世の中が落ち着くと、彼らの大部分は故郷に帰り、一部は首都圏に留まると思われる。
・北関東も被災地を多く抱えており、彼らの生活再建の舞台も、結局、北関東or首都圏になる。
・いずれにせよ首都圏では、大量の復興住宅需要が見込まれる。

　⇒彼らの需要にマッチする物件を仕込めれば、安定収益が期待できるかも。

東北人、北関東人の心情として、今後、仮に故郷に戻れなくても、首都圏より西には行きたがらないはず。多くは、首都圏に定着するでしょう。
いくら被害が少ないといっても、彼らにとって西日本は、故郷から遠いし、文化も言葉も違うし、心理的な距離が遠いのです。

特に、首都圏北部(埼玉県や千葉県東葛地区)が狙い目かと思います。なぜなら、被災地の人々にとって、故郷と東京都心を結ぶルート上にあるからです。
たとえば、私の出身地である柏市は、首都圏北部にあり、同じ常磐沿線の、茨城県や、福島県浜通り出身の人々が好んで定着する都市です。
柏からは、東京に出勤できるうえ、故郷に帰るにも、東京都心を通らず、常磐高速道ですぐ行けるから、人気が高いのです。
また柏自体が、都会と田舎の要素を、両方兼ね備えた都市で、｢田舎は嫌だけど、大都会が怖い｣人々に、ぴったりマッチするので、満足度も概して高い。

｢地方出身者は、東京都心と故郷のルート上にある、郊外中核都市に好んで住む｣、これは鉄則だと思います。

復興需要のボリュームゾーンとしては、やっぱり埼玉県ですかね。被災地も、東北新幹線や東北道沿線の割合が高いですから。沿線にある大宮・浦和など中核都市の、地政学的価値は非常に高いと思います。
あと、首都圏北部は、南部よりも、不動産価格がお値打ちなので、仕入れやすいのもメリットですね。

最後の一言、この文章を読んで、｢Manachanは、被災者を食い物にして、儲けようとしている｣なんて、言わないでね。今どきの日本で、そんなケチな料簡持たんでくださいな。

商売は、相手を満足させてナンボ。首都圏で生活再建を目指す人々が、心から気に行ってくれる住居やサービスを提供できて、それで初めて家賃収入が成り立ちます。
その家賃収入の期待から、オーナーは管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等を自腹で払い、その一部は国庫に入り、被災者支援の原資となります。

被災者のために、良い場所で安心できる住まいを提供する。また、経済活動を通じて内需を創りだし、国庫を潤す。結果的に、世の中のためになる事業だと思います。
慈善は素晴らしいし、それに対して、私も支援を惜しまないけれど、経済活動の第一線で生きる者としては、やはりビジネスベースで、ちゃんと回る仕組み・事業を考えたい。それが自分の責務だと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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昨晩は、不動産コラムや物件探しで、いつもお世話になっている｢健美家｣さんの、オフィス移転パーティーに行ってまいりました。
東京・表参道のお洒落なエリアにある、真新しいオフィスでは、不動産投資経営の世界で、今をときめく投資家、起業家、コラムニストの方々が続々と･･･凄い豪華メンツ！
おかげさまで、とても楽しい時間になりました。食べ物も美味しかったし。格好良いプレゼントもいただいたし♪

今回のパーティーには、北は北海道から、南(西？)は大阪まで、物件所在地でいえば、南は長崎まで、日本全国からの参加者が来ていました。
特に、北海道からは３名も来ていた他、東京在住で札幌に投資している方も何名かおられたので、今回は北海道ネタでいきたいと思います。

国内・国外を問わず、どの土地で不動産投資をするにせよ、その土地に固有なローカルな事情を、ある程度知っておく必要があります。
特に重要なのは、賃貸不動産市場の動向、交通網や重要施設（職場、学校、医療施設）、人々の動き(通勤・通学)、そして人々の住まい方、暮らし方等々･･･。
特に日本は南北に細長く、たとえば東京と札幌では気候風土も著しく違いますので、札幌人の暮らし方について、東京の常識では推し量れない部分が、多々あります。
今回のパーティーで、札幌の方々とお話ししたことにより、ますます｢東京の常識で考えてはいかんなあ｣ということを、痛感しました。

以前、札幌の住宅雑誌を読んでいた時、

｢札幌に住むということは、雪と付き合うということ｣
｢１年のうち、３分の１は、雪に閉ざされる札幌の暮らし｣

という一文が、とても印象に残っています。

私は日本のなかでも比較的暖かく、雪も年に数回しか降らない千葉県の出身ですので、札幌の、特に冬季のライフスタイルを理解するのは難しい。
以前、中国東北地方の大連で過ごしたので、｢零下１０度以下になる寒い冬｣の経験はあります。但し、大連は気温が低くても、降雪量は少ないので、
｢年に４～５カ月が降雪期間｣といわれる札幌の暮らしが、なかなか肌で理解できません。

その札幌で、不動産投資をするうえで、知っておくべきことがいくつかあるそうです。

１）地下鉄の駅徒歩５分圏内が望ましい

んだそうです。東京など本州の都会で１０分圏内までＯＫだとしても、札幌は５分以内だと・・・
その理由は、｢冬場、積雪のある時、５分以上歩くのはつらいですから･･･｣。なるほどねえ。

でもって、ＪＲの駅近より、地下鉄の駅近の方が望ましいそうです。
その理由は、｢どんなに雪が降っても、地下鉄なら止まらないから･･･｣

２）狭い３点ユニットの物件は避けるべき

広くて人口の少ない北海道。道民は、東京人よりずっと余裕のある居住空間で暮らしています。
学生の住むワンルームでも、３０平米、４０平米が当たり前。東京では、１６平米でも場所が良ければ平気で入居者が入ると言うと、ビックリされることも。

札幌では、どんなに立地が良くても、東京並みに狭くて、かつ３点ユニットだと、賃貸がつかないか、家賃下落が激しいそうです。
｢そんなもん、北海道では誰も住みたがりませんよ･･･｣とのこと。

３）一棟なら、公道に面した物件が望ましい

北海道のどこに住んでも、冬場は雪かき、雪おろしの必要があります。
場所によっては、降雪量も半端ないので、その労力・費用も膨大なものになります。
札幌で、土地付き一棟物件を買う場合、できれば公道に面している方が望ましいんだそうです。その理由は、

｢公道なら、税金で除雪してくれるでしょ？｣
｢私道だと、地元の町内会で除雪やったりするから、費用も結構かかるんですよ｣

あと、普段本州に暮らし、時々北海道の別荘で過ごす方も、シニア層を含め結構多いですが、
滞在中にシャワー使った後の水抜きは、絶対にやらなきゃいけないんだそうです。なぜなら、

｢パイプが凍ってしまいますから･･･｣

以上、本州や九州の常識では推し量れない、北の大地の暮らしでした。不動産投資には欠かせない知識ですね。

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今日も、私のメルマガをお読みいただきまして、ありがとうございます。
メルマガは２週間ほど、ご沙汰してしまいました。この間、私は九州へ物件探しに行ったりして、なかなか多忙でした。

九州、特に福岡市は、日本各地の不動産投資家に、馴染みのある場所だと思います。
数年前、ファンドバブルの頃は、福岡は札幌、仙台などと並んで、ワンルーム、1K中心の一棟マンションが続々と建設され、
それらを、フルローンで買った投資家もきっと多かったことでしょう。
2007年頃、福岡の不動産屋には、東京でボーナスをもらった高給取りのサラリーマンが、区分物件を現金買いするために、続々と来ていた時期もあったようです。

私自身も、以前、福岡市中心部で、区分(1K)を現金買いした時期がありました。もうすでに売却済みですが･･･。
札幌や仙台と同様、福岡市で、単身者向けのワンルームや1Kは、すでに供給過剰になっており、空室や賃料下落が深刻化しています。
福岡都心部の人気ある立地であれば、傷は少なくて済みますが、少し郊外だと、確実に苦戦すると思います。

その代わり、２ＬＤＫあたりのファミリータイプがアツいと、個人的には思います。ここ数年かけて、福岡市の物件価格を調べてきましたが、

福岡市中央区では、ファミリータイプの売却価格が、築が古くなっても下がらない！！！

ことを発見しました。これはもちろん、福岡(九州)地元民の実需が期待できるからです。
築が多少古くても、天神(福岡市の中心街)に自転車で出られるような場所であれば、多少の費用が嵩んでも買いたい！という層が、確実に存在するのです。
郊外の一戸建てを売り払って、コンパクトな福岡市内の２ＬＤＫに移り住み、天神ライフを満喫したい、というシニア層も多いようです。

東京では考えられませんが、福岡市では、天神から至近のファミリータイプでも、築２０～３０年なら７００～８００万円で買えます。
だから、シニア層が郊外の土地家屋を売っても、無理なく移り住めますし、
地元の若いカップルでも、｢この程度の金額で買えるんなら、買っちゃえ！｣と、思う人が多いようです。
都心近くの中古マンションを買って、リフォームして、自分の好きなスタイルで住みたい･･･と考える若い世代が、全国的に増えているようです。
とても堅実で合理的な考え方だと思います。

福岡市中央区では、ファミリータイプのマンションが、賃貸人付きで売りに出されているケースが多いですが、面白いのは、

賃貸人付きでマンション買うと、安い！
空室の状態でマンション買うと、高い！

これは、実需マーケットだからこその、面白い現象です。であれば、

賃貸人付きで安くマンション仕入れて、家賃収入を得る！
売る時は空室にして、地元の実需層に売れば、キャピタルゲインも期待できるかもしれない！

という戦略が成り立つのではないかと思い、注目しています。

また、福岡市は日本人だけでなく、中国・韓国など、アジア近隣諸国の人に間で知名度が高く、
福岡限定で投資物件を買いたい、という人も結構いるようです。
私も今回、中国人投資家の友人を連れて、福岡で一緒に物件を見てまわりました。

あと、福岡の郊外で一戸建て投資、というのも、面白いと思いました。
今回見たのは、福岡都心から電車で１５分程度の距離にある、二日市(福岡県筑紫野市)ですが、西鉄・ＪＲ両方を使えて、高速道路網も充実した、交通が非常に便利なところです。
福岡市内だけでなく、鳥栖方面の工場・倉庫などにも無理なく通えるので、賃貸需要も強そう。
その二日市で、一戸建てが、５００～７００万円台からあるようです。利回りも１２～１３％。

東京に暮らす私からみると、とにかく、福岡郊外は羨ましいほど住宅事情良いですね。
一戸建ての敷地面積が、７０坪とか８０坪が当たり前。値段も安く、中古なら１０００万円台前半で、福岡１５分圏内で便利な場所の戸建てが買えるようです。
首都圏で、同じような物件を買ったら、一体いくらするんだろう？

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