Manachanです、おはようございます。
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次に、私の手がけている、記事をいくつか、
健美屋コラム『国境を超える不動産投資』 （連載中。次号は１１月２９日刊行予定）⇒今回は｢オーストラリア不動産事情｣
http://www.kenbiya.com/column/theworld
無料レポート『オーストラリアで家を買って、低金利の日本円ローンに借り換えた方法』。
http://xam.jp/get.php?R=16353
メルマガ｢目指せ、グローバルIT技術者｣
http://www.mag2.com/m/0001003000.html
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今日も、私のメルマガをお読みいただきまして、ありがとうございます。
メルマガは２週間ほど、ご沙汰してしまいました。この間、私は九州へ物件探しに行ったりして、なかなか多忙でした。
九州、特に福岡市は、日本各地の不動産投資家に、馴染みのある場所だと思います。
数年前、ファンドバブルの頃は、福岡は札幌、仙台などと並んで、ワンルーム、1K中心の一棟マンションが続々と建設され、
それらを、フルローンで買った投資家もきっと多かったことでしょう。
2007年頃、福岡の不動産屋には、東京でボーナスをもらった高給取りのサラリーマンが、区分物件を現金買いするために、続々と来ていた時期もあったようです。
私自身も、以前、福岡市中心部で、区分(1K)を現金買いした時期がありました。もうすでに売却済みですが･･･。
札幌や仙台と同様、福岡市で、単身者向けのワンルームや1Kは、すでに供給過剰になっており、空室や賃料下落が深刻化しています。
福岡都心部の人気ある立地であれば、傷は少なくて済みますが、少し郊外だと、確実に苦戦すると思います。
その代わり、２ＬＤＫあたりのファミリータイプがアツいと、個人的には思います。ここ数年かけて、福岡市の物件価格を調べてきましたが、
福岡市中央区では、ファミリータイプの売却価格が、築が古くなっても下がらない！！！
ことを発見しました。これはもちろん、福岡(九州)地元民の実需が期待できるからです。
築が多少古くても、天神(福岡市の中心街)に自転車で出られるような場所であれば、多少の費用が嵩んでも買いたい！という層が、確実に存在するのです。
郊外の一戸建てを売り払って、コンパクトな福岡市内の２ＬＤＫに移り住み、天神ライフを満喫したい、というシニア層も多いようです。
東京では考えられませんが、福岡市では、天神から至近のファミリータイプでも、築２０～３０年なら７００～８００万円で買えます。
だから、シニア層が郊外の土地家屋を売っても、無理なく移り住めますし、
地元の若いカップルでも、｢この程度の金額で買えるんなら、買っちゃえ！｣と、思う人が多いようです。
都心近くの中古マンションを買って、リフォームして、自分の好きなスタイルで住みたい･･･と考える若い世代が、全国的に増えているようです。
とても堅実で合理的な考え方だと思います。
福岡市中央区では、ファミリータイプのマンションが、賃貸人付きで売りに出されているケースが多いですが、面白いのは、
賃貸人付きでマンション買うと、安い！
空室の状態でマンション買うと、高い！
これは、実需マーケットだからこその、面白い現象です。であれば、
賃貸人付きで安くマンション仕入れて、家賃収入を得る！
売る時は空室にして、地元の実需層に売れば、キャピタルゲインも期待できるかもしれない！
という戦略が成り立つのではないかと思い、注目しています。
また、福岡市は日本人だけでなく、中国・韓国など、アジア近隣諸国の人に間で知名度が高く、
福岡限定で投資物件を買いたい、という人も結構いるようです。
私も今回、中国人投資家の友人を連れて、福岡で一緒に物件を見てまわりました。
あと、福岡の郊外で一戸建て投資、というのも、面白いと思いました。
今回見たのは、福岡都心から電車で１５分程度の距離にある、二日市(福岡県筑紫野市)ですが、西鉄・ＪＲ両方を使えて、高速道路網も充実した、交通が非常に便利なところです。
福岡市内だけでなく、鳥栖方面の工場・倉庫などにも無理なく通えるので、賃貸需要も強そう。
その二日市で、一戸建てが、５００～７００万円台からあるようです。利回りも１２～１３％。
東京に暮らす私からみると、とにかく、福岡郊外は羨ましいほど住宅事情良いですね。
一戸建ての敷地面積が、７０坪とか８０坪が当たり前。値段も安く、中古なら１０００万円台前半で、福岡１５分圏内で便利な場所の戸建てが買えるようです。
首都圏で、同じような物件を買ったら、一体いくらするんだろう？
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