日本不動産

皆様こんにちは。

昨晩、東京・日比谷の日本プレスセンターにて、

｢入居率・賃料が急上昇する外国人集客術セミナー｣

を行いました。

今回は、私が主宰する｢アジア太平洋大家の会｣と、｢吉祥アセットマネジメント社｣のコラボ企画で、

日本の賃貸業界では、まだ新しい｢外国人入居｣というテーマに的を絞った、ユニークなセミナーであったと自負しています。

師走の平日ということもあり、集客に苦労しましたが、

蓋を開けてみれば、大家さんと、不動産業界関係者あわせて、３０名近く集まり、会場もほぼ満席になり、集まってよかったです。そして、

セミナーの内容が、期待以上に良かったです。

同じ外国人入居というテーマでも、全く違う方法論、切り口で、ともに成功されている２人に講師をお願いしたことが、セミナーのクオリティを上げたと思います。

｢講師１｣：練馬区の専業大家さんで、外国人向けゲストハウス「サクラハウス」のシステムを利用した外国人入居で、収益を上げた加藤さん

｢講師２｣：高田馬場で、アジア系外国人向け不動産仲介会社を興し、その経験を活かして、「外国人身元保証サービス」を創設した上原さん

｢講師１｣の加藤さんは、都内のはずれ、立地にも恵まれていない、木造築古アパートを相続した後、なんとか収益を上げたいと、いろいろ試行錯誤した結果、行きついたのが、｢外国人専用ゲストハウス｣。

築古でも気にしない、短期滞在だが高い家賃を払ってくれる、滞納もしない、口コミでどんどん同国人を連れてくる･･･という、外国人の特性を生かしたマーケティングで、日本人の入居者を入れるのに比べて、はるかに高い収益を実現しています。

セミナーでは、良い話だけでなく、苦労話もいろいろと聞けました。特に、震災後、外国人の入居が一気に落ち込み、それをどうリカバーしたか？あとリフォームや家賃設定において、何に留意すべきか･･･といった点で、大変示唆のあるお話だったと思います。

一方、｢講師２｣の上原さんは、中国人や韓国人を中心とする、アジア系留学生向けの賃貸物件仲介での豊富な経験を生かした、パワーあふれる講義で、聴衆を魅了しました。

他ではなかなか聞けない、留学生の生態とか、良い外国人と不良外国人を見分ける方法とか、賃貸借契約における留意点とか、外国人を入居付けする際の大家の心構えやマーケティング方法など、かなりハードコアな話が聞けました。

私が特に印象に残った点、

・｢アジア系、特に中国人留学生の属性は、国の経済発展に比例して、年を追うごとに、目に見えて良くなっている｣

・｢東京に来る、台湾人、韓国人の留学生は、すでに、月７～８万円の物件に、一人住むのが当たり前になっている。中国人留学生は、まだそのレベルに達していないが、懐具合はどんどん良くなっている｣

・｢東南アジア、特にタイから来た留学生にお金持ちが多く。月４０万円の高級物件に入居した人もいる｣

・｢同じ外国人でも、留学生に比べ、就労者の属性は、はっきり言って良くない。｣

・｢外国人留学生と賃貸借契約を結ぶ重要事項説明では、日本語ではなく、母国語で説明して、母国語でサインさせると、彼らのプライドを満足させ、後々良い結果が出る｣

・｢日本人大家さんで、外国人入居相談OKであれば、物件情報に、外国人入居相談可と明記すべき。そのことで、問い合わせの数が違ってくる。｣

・｢日本人入居者を対象とする保証の仕組みは、外国人留学生には通用しない。そこで、外国人にもちゃんと機能する保証の仕組みを、NPOと一緒に作り上げた｣等々・・・

以上、これまでにないタイプのセミナーで、日本の不動産業界に、新たな価値を提案できたのではないかと思います。

特に上原さんの｢外国人保証サービス｣は、アジア太平洋大家の会員からも、「自分の物件でも使ってみたい」という、フィードバックをいただいています。

｢外国人｣という、日本の多くの大家さんによって手つかず、ノーマークの市場に果敢に切りこんでいって、収益をあげる方法論を開発することが、

グローバルな不動産経営で収益を上げる｢アジア太平洋大家の会｣の使命の一つでもあると、改めて認識できた、とても良い夜でした♪

皆様こんにちは。

昨晩、東京・日比谷の日本プレスセンターにて、

｢入居率・賃料が急上昇する外国人集客術セミナー｣

を行いました。

今回は、私が主宰する｢アジア太平洋大家の会｣と、｢吉祥アセットマネジメント社｣のコラボ企画で、

日本の賃貸業界では、まだ新しい｢外国人入居｣というテーマに的を絞った、ユニークなセミナーであったと自負しています。

師走の平日ということもあり、集客に苦労しましたが、

蓋を開けてみれば、大家さんと、不動産業界関係者あわせて、３０名近く集まり、会場もほぼ満席になり、集まってよかったです。そして、

セミナーの内容が、期待以上に良かったです。

同じ外国人入居というテーマでも、全く違う方法論、切り口で、ともに成功されている２人に講師をお願いしたことが、セミナーのクオリティを上げたと思います。

｢講師１｣：練馬区の専業大家さんで、外国人向けゲストハウス「サクラハウス」のシステムを利用した外国人入居で、収益を上げた加藤さん

｢講師２｣：高田馬場で、アジア系外国人向け不動産仲介会社を興し、その経験を活かして、「外国人身元保証サービス」を創設した上原さん

｢講師１｣の加藤さんは、都内のはずれ、立地にも恵まれていない、木造築古アパートを相続した後、なんとか収益を上げたいと、いろいろ試行錯誤した結果、行きついたのが、｢外国人専用ゲストハウス｣。

築古でも気にしない、短期滞在だが高い家賃を払ってくれる、滞納もしない、口コミでどんどん同国人を連れてくる･･･という、外国人の特性を生かしたマーケティングで、日本人の入居者を入れるのに比べて、はるかに高い収益を実現しています。

セミナーでは、良い話だけでなく、苦労話もいろいろと聞けました。特に、震災後、外国人の入居が一気に落ち込み、それをどうリカバーしたか？あとリフォームや家賃設定において、何に留意すべきか･･･といった点で、大変示唆のあるお話だったと思います。

一方、｢講師２｣の上原さんは、中国人や韓国人を中心とする、アジア系留学生向けの賃貸物件仲介での豊富な経験を生かした、パワーあふれる講義で、聴衆を魅了しました。

他ではなかなか聞けない、留学生の生態とか、良い外国人と不良外国人を見分ける方法とか、賃貸借契約における留意点とか、外国人を入居付けする際の大家の心構えやマーケティング方法など、かなりハードコアな話が聞けました。

私が特に印象に残った点、

・｢アジア系、特に中国人留学生の属性は、国の経済発展に比例して、年を追うごとに、目に見えて良くなっている｣

・｢東京に来る、台湾人、韓国人の留学生は、すでに、月７～８万円の物件に、一人住むのが当たり前になっている。中国人留学生は、まだそのレベルに達していないが、懐具合はどんどん良くなっている｣

・｢東南アジア、特にタイから来た留学生にお金持ちが多く。月４０万円の高級物件に入居した人もいる｣

・｢同じ外国人でも、留学生に比べ、就労者の属性は、はっきり言って良くない。｣

・｢外国人留学生と賃貸借契約を結ぶ重要事項説明では、日本語ではなく、母国語で説明して、母国語でサインさせると、彼らのプライドを満足させ、後々良い結果が出る｣

・｢日本人大家さんで、外国人入居相談OKであれば、物件情報に、外国人入居相談可と明記すべき。そのことで、問い合わせの数が違ってくる。｣

・｢日本人入居者を対象とする保証の仕組みは、外国人留学生には通用しない。そこで、外国人にもちゃんと機能する保証の仕組みを、NPOと一緒に作り上げた｣等々・・・

以上、これまでにないタイプのセミナーで、日本の不動産業界に、新たな価値を提案できたのではないかと思います。

特に上原さんの｢外国人保証サービス｣は、アジア太平洋大家の会員からも、「自分の物件でも使ってみたい」という、フィードバックをいただいています。

｢外国人｣という、日本の多くの大家さんによって手つかず、ノーマークの市場に果敢に切りこんでいって、収益をあげる方法論を開発することが、

グローバルな不動産経営で収益を上げる｢アジア太平洋大家の会｣の使命の一つでもあると、改めて認識できた、とても良い夜でした♪

前回の続きです。

不動産市場の歪みや価格差に着目して利ザヤをとる、｢不動産アービトラージ｣(以下、｢不動産アービ｣と略)。

これは先日、私が思いついた言葉で、

ウェブで、これまでの用例を調べても、ごく最近になって、金融に明るい不動産投資家の間で使われはじめたようです。

言葉としては、大変新しいのですが、

｢不動産アービ｣に類する取引は、以前から、広く行われてきました。たとえば、

１）宅建業者が、緊急に資金を必要とする大家さんから、物件を｢業者価格｣で買い取り、それをエンドユーザー向けに、利益を乗せた｢小売価格｣で売り出す。

２）個人の不動産投資家が、競売や任売で、物件を非常に安く仕入れ、リフォームを施して、賃貸に出したり、高い値段で売却する。

ですので、｢以前から、多くの人がやっている｣という意味で、別に新味はないと言われるかもしれません、

私の提唱する｢不動産アービ｣に、新しい内容があるとすれば、

個別に出てきた格安案件をバリューアップ＆売却するだけでなく、
各地の経済や、不動産市場を、マクロに俯瞰した上で、
特に歪みが大きい地域に、集中投資して収益を上げる。

｢歪みが大きい｣とは？

投資物件として出回る中古住宅と、実需用物件として出回る中古住宅の価格差が大きく、利ザヤが取りやすいという意味です。

そろそろ佳境に入ってきましたね。

私が初めて、｢不動産アービ｣を意識し始めたのは、2009年の半ば。その舞台は、

福岡市中央区

でした。

福岡市は、九州各地から人が集まる大都市で、特に中央区の｢天神｣地区は、商業の中心として、大きな吸引力を持ちます。

福岡市にいると、｢地球は、天神を中心に回っている｣と思ってしまうほど、ここには百貨店、個店、オフィス、教育施設、医療施設、歓楽街、バスターミナル、国際空港など･･･都会生活を楽しむためのあらゆる施設が、コンパクトにまとまっています。

かくも便利な土地なので、特に｢シニア層｣が、郊外の土地付き住宅を売って、天神の近くにマンションを買って、移住するニーズは大きい。

その一方で、これは不動産投資家に良く知られていることですが、福岡市は人口の伸びの割に、住居系の建物の供給過剰が著しく、家賃の値崩れも激しい。

それはもちろん、投資用不動産の価格を押し下げる効果を持ち、その結果、天神近くの便利な場所でさえも、投資用不動産が非常に割安で買えたりします。

そこで、私は考えました。

天神の徒歩圏・自転車圏で、シニア夫婦が住めそうな1LDKや2LDKが、投資用として500万円前後で出回っていたら、現金で仕入れて、実需用に850万円くらいで売れないだろうか？

これこそ、典型的な不動産アービの例で、福岡市中央区は、まさにその適地と言えるわけですが、
なぜ、このモデルが成り立つのか？その条件を考えてみました。

・投資不動産市場が成立し、物件数も多い（供給過剰で値崩れ気味だと、なお良い）
・不動産の実需(特に、シニア層や、DINKS層の買い替え需要)も豊富

福岡以外で、これに類した場所があるのか？私が真っ先に、思い浮かぶのは、

首都圏郊外ターミナル駅の徒歩圏

私が最近、不動産アービ狙いを兼ねて、柏の駅近に買った物件は、その典型例ですが、

柏駅の他にも、船橋駅、千葉駅、大宮駅、川越駅、所沢駅、吉祥寺駅、立川駅、町田駅、川崎駅、横浜駅など･･･首都圏には、郊外中核駅が数多く存在します。

こうした駅の徒歩圏は、福岡市の中心部とそっくり。都市生活に必要なものは、何でも揃っています。

かつ、首都圏で生まれ育った人間の多くは、｢地元｣に一生、住み続けたがりますから、
｢地元で便利な駅前｣である、郊外中核駅徒歩圏の物件は、世代を問わず、実需用に、非常に人気があります。

かつ、このエリアは投資用物件の供給も豊富で、福岡と同様、近年は供給過剰・値崩れ気味。

いくら首都圏とはいえ、東京の都心ではないので、国内外のファンド資金が大量に入るような土地ではなく、売主の個別事情で、市場価格より明らかに低価格で物件を手に入れられるチャンスが大きいのです。

だから、福岡中心部と同じように、投資用として安く仕入れ、実需用に高く売るディールができるのが、首都圏郊外ターミナル駅といえましょう。

首都圏、福岡圏以外にも、全国で、不動産アービの適地は、たくさんあるはずです。
たとえば以前、名古屋の｢熱田区｣で、それに類した話を聞きました。

名古屋全体でいえば、熱田区のイメージは決して高くない。だからこそ、投資物件が安く仕入れられる。でもその割に、熱田＆名古屋南部の地元民ニーズが非常に厚く、入居付けは簡単だと･･･であれば、実需向けの転売も簡単にできるはずですね。

最後になりますが、不動産アービは、低リスクでできる投資手法だと思います。

一棟ものを買えば、たとえフルローンが組めても、最低数百万円の諸費用がかかりますよね。プラス、何千万円～何億円もの借金を背負わなければなりません。

一方、不動産アービは、その｢諸費用｣の範囲でできてしまう現金商売。

例えば、５００万円で仕入れて、８００万円で売る。借金要らず。回収期間も短い。さらに、思うような値段で売れなければ、賃貸に出せばいい。仕入れ値が安ければ、年１５％くらいは平気で回るはず。

手持ち現金の範囲内でやるなら、一棟より断然低リスクで、かつ時代の変化にも即応しやすい手法だと思います。

問題があるとすれば･･･短期で転売したら、譲渡益が３９％も課税されること位ですかね？

その辺は、同じ年度で、別の物件でわざと売却損を出して相殺するか、費用を多く計上することによって、カバーするのが良いでしょうね。

おはようございます。

今日は、朝６時前に目が覚めました。まだ外は暗いし、出勤まで時間があるので、ブログ一本、書いてしまいます。

皆さんは、｢アービトラージ｣(Arbitrage)という言葉を、ご存じですか？

日本語訳は、｢裁定取引｣、あるいは｢サヤ取り｣･･･これで、ピンとくる方もいるかもしれません。

アービトラージで、一番分かりやすい例は、為替レートの違いを利用した｢サヤ取り｣でしょう。

例えば、直物為替レートがニューヨークで１ドル＝１１０円、東京で１ドル＝１０９．９０円であった場合、東京市場でドルを買ってニューヨーク市場で売れば、１ドルにつき１０銭（１１０－１０９．９０＝０．１）の差益が手に入ります。

あるいは、スポーツが好きな方には、地域による｢賭け率｣の違いを利用した、アービトラージもよく知られています。

例えば、今年の日本シリーズ。福岡の人は、ソフトバンク・ホークスの優勝に賭ける人が多く、名古屋では、中日ドラゴンズの優勝に賭ける人が多い。すると、福岡と名古屋のブックメーカー(賭け屋)で、オッズ(賭けの倍率)が違ってきます。

この賭けにおいては結果がどちらに転んでも、13,367円の元手に対して最低833円の利益が保証されているということになります。

このように、アービトラージは、地理的や時間的な違いによる｢市場の歪み｣に着目した、｢原理的に、絶対儲かる｣取引なわけですね。

しかし、私たち一般庶民が、為替やスポーツのアービトラージで、実際に儲けられるでしょうか？

絶対儲かる、損しない取引であるならば、誰もがやりたい。ライバルが無数にいるのです。

特にNYや東京の為替市場などは、巨額のお金を動かすプロの機関投資家が、大勢、参入しており、米ドル/日本円間の為替レートに歪みがあれば、それこそ瞬時に、調整されてしまいます。

その｢瞬時｣が、例えば0.2秒であるならば、｢0.2秒で絶対儲かる方法論｣を編み出した者だけが、儲けられる世界なわけです。

スポーツブックのアービトラージは、そこまで｢瞬時｣の世界ではないかもしれませんが、今や日本にも世界にも、この取引をやる人は大勢いて、ソフトウェアも、多く開発されています。その誰もが、サヤ抜こうとしてますから、

この世界で、絶対儲かる方法論の開発は、やはり簡単ではないわけです。途上国の安い労働力を大量に投入して、人海戦術で継続的な利益あげている会社もありますが、この方法、一般人にはなかなか難しい。

要するに、必ず儲かる取引なんだけど、儲けられる期間（時間差）が、どんどん短くなっている。それをどう克服するかが、ミソなわけですね。

私思うに、アービトラージで利益を出す、一番美味しい市場は、｢不動産｣だと思います。

不動産市場は、金融市場と違って、取引の個別性が強いし、取引主体がプロじゃなくてほとんど素人　だし、市場の歪みが瞬時に調整されるものではない･･･だから、今後末永く、利益をあげられる余地が大きいのです。

しかも、日本の不動産市場は、構造的に歪みがあります。｢実需用｣と｢投資用｣、全く違うマーケットが共存しており、一物一価ではありません。

・実需で、自分が住むために買う人は、高いお金を喜んで払う。利回りなど、考えない。

・したがって、実需用と投資用、二つのマーケットはいつまでも共存し、市場の歪みは、半永久的に温存される。

次回は、日本の不動産市場で、どの地域が、不動産アービトラージに最も適しているのかについて、書いていきます。お楽しみに。

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ･･･みたいなことを言うのは、決まって地方（首都圏外）出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは･･･東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り１２％を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北ｌ多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で１０もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか？

１）知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

３）しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り２０％以上で仕入れる
（※実需転換しやすい、１DK以上、３０平米以上の間取りに限る）

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築４０年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ･･･みたいなことを言うのは、決まって地方（首都圏外）出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは･･･東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り１２％を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北ｌ多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で１０もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか？

１）知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

３）しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り２０％以上で仕入れる
（※実需転換しやすい、１DK以上、３０平米以上の間取りに限る）

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築４０年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。

今日は、日曜日ですが、「絶対物件購入セミナー２０１１」で、朝から晩まで、不動産投資の勉強。

藤山さん、ジェービルさん、あかちゃん・・・豪華なカリスマ講師陣呼んで、ガツンと、とても中身の濃いセミナーでした。懇親会もとても楽しく、行ってよかったです。

今回はセミナーに来た参加者は、多くがサラリーマンとの兼業大家だと思いますが、セミナーの内容自体は、どちらかといえば、「プロの専業大家が、賃貸事業で安定収益を上げる」ための融資戦略とか、任売・競売を使った物件の仕込み方とか、上流の物件情報を得るために、どこに営業かけたら良いか・・・みたいな話が中心でした。

不動産投資に関しては、自分も日々、ものすごく勉強していると自負していますが、自分よりさらに先に進んだステージにいる方々の話を聞くことは、情報としても大変有益だし、モチベーション向上にも直結します。

懇親会で、モツ鍋や刺身を散々食ったあと、カロリーを消費するために、東陽町の自宅までチャリで帰る。

「今日も、ものすごく勉強したな～」と、満足感にひたりつつ、Facebookを開くと、友人からメッセージが、

「千葉県の松戸に、新築のマイホーム買おうと思ってるんだけど、アドバイスくれないかな？」

聞くと、松戸駅徒歩１０分、約８０平米の３ＬＤＫで、３０００万をちょっと切るくらいの価格とか・・・

ま、首都圏のサラリーマンが買う、ごくフツーのマイホームだと思いますが、今後の資産価値の推移を考えると・・・申し訳ないけど、ネガティブなことを言わざるを得ませんでした。

だって、松戸でしょう？普通に考えて、いま３０００万で買ったとしても、１０年後には２０００万いくかいかないか、２０年後には、１０００万円台前半に落ちてしまう運命（さだめ）･･･松戸だけが悪いのではなく、東京の郊外部ではどこも、ほぼ同じような曲線を描いて、物件の実勢価格も、担保価値も、下落していきます。

つまり、物件持ってるだけで、２０年間で１５００～２０００万円は、損するのです。さらに金利払い、管理費・修繕費が、これに加わります。

新築買って、２０年後も値が下がらないのは、東京都心の、ほんの一握りのエリアだけでしょうか･･･それは、平均的なサラリーマンの、決して手が届く価格帯ではないから、

どうしても、マイホーム買いたいのなら、できるだけ損しないように、郊外なら中古の１０年、１５年落ち。さらにいえば、競売や任売のシステムを覚えて、一般流通よりさらに安い価格で買うか･･･それしかないと思います。

私の例でいうと、今から１３年前、同じ千葉県、同じ常磐沿線の、柏駅前でマイホーム（３ＬＤＫ）買いました。実勢価格としては、松戸駅前とそう変わらないところです。

ただ、私があまり損しなかったのは、築１３年の中古で買ったからです。今より物件価格の高い時代でしたけど、２０００万しないで買えました。その後、１３年間ホールドして、築２６年の時点で売りましたが、値下がり幅は４００万円台で済みました。

もし、同じ柏駅前で、新築を３０００万円以上で買っていたなら、１３年間ホールドした時の値下がりは、確実に１０００万円を越えていたことでしょう。

１３年落ちの中古を買ったことで、傷が浅くて済んだことは、結果としては良かったです。ただ、あの時に、任売や競売で安く買う知恵をつけていたならば、おそらく、値下がりどころか、値上がり益さえ、出ていたことでしょう。

知っているのと、いないのとで、何百万、何千万円の差が出る・・・だから、不動産の学習はとても大事なのです。

君、新築マイホーム買うなかれ・・・買う前に、私に相談しといて、よかったね。

キャピタルゲイーンの出る方法を教えてあげて、成果が出たら、コンサル料いただけるかな？

今日は、日曜日ですが、「絶対物件購入セミナー２０１１」で、朝から晩まで、不動産投資の勉強。

藤山さん、ジェービルさん、あかちゃん・・・豪華なカリスマ講師陣呼んで、ガツンと、とても中身の濃いセミナーでした。懇親会もとても楽しく、行ってよかったです。

今回はセミナーに来た参加者は、多くがサラリーマンとの兼業大家だと思いますが、セミナーの内容自体は、どちらかといえば、「プロの専業大家が、賃貸事業で安定収益を上げる」ための融資戦略とか、任売・競売を使った物件の仕込み方とか、上流の物件情報を得るために、どこに営業かけたら良いか・・・みたいな話が中心でした。

不動産投資に関しては、自分も日々、ものすごく勉強していると自負していますが、自分よりさらに先に進んだステージにいる方々の話を聞くことは、情報としても大変有益だし、モチベーション向上にも直結します。

懇親会で、モツ鍋や刺身を散々食ったあと、カロリーを消費するために、東陽町の自宅までチャリで帰る。

「今日も、ものすごく勉強したな～」と、満足感にひたりつつ、Facebookを開くと、友人からメッセージが、

「千葉県の松戸に、新築のマイホーム買おうと思ってるんだけど、アドバイスくれないかな？」

聞くと、松戸駅徒歩１０分、約８０平米の３ＬＤＫで、３０００万をちょっと切るくらいの価格とか・・・

ま、首都圏のサラリーマンが買う、ごくフツーのマイホームだと思いますが、今後の資産価値の推移を考えると・・・申し訳ないけど、ネガティブなことを言わざるを得ませんでした。

だって、松戸でしょう？普通に考えて、いま３０００万で買ったとしても、１０年後には２０００万いくかいかないか、２０年後には、１０００万円台前半に落ちてしまう運命（さだめ）･･･松戸だけが悪いのではなく、東京の郊外部ではどこも、ほぼ同じような曲線を描いて、物件の実勢価格も、担保価値も、下落していきます。

つまり、物件持ってるだけで、２０年間で１５００～２０００万円は、損するのです。さらに金利払い、管理費・修繕費が、これに加わります。

新築買って、２０年後も値が下がらないのは、東京都心の、ほんの一握りのエリアだけでしょうか･･･それは、平均的なサラリーマンの、決して手が届く価格帯ではないから、

どうしても、マイホーム買いたいのなら、できるだけ損しないように、郊外なら中古の１０年、１５年落ち。さらにいえば、競売や任売のシステムを覚えて、一般流通よりさらに安い価格で買うか･･･それしかないと思います。

私の例でいうと、今から１３年前、同じ千葉県、同じ常磐沿線の、柏駅前でマイホーム（３ＬＤＫ）買いました。実勢価格としては、松戸駅前とそう変わらないところです。

ただ、私があまり損しなかったのは、築１３年の中古で買ったからです。今より物件価格の高い時代でしたけど、２０００万しないで買えました。その後、１３年間ホールドして、築２６年の時点で売りましたが、値下がり幅は４００万円台で済みました。

もし、同じ柏駅前で、新築を３０００万円以上で買っていたなら、１３年間ホールドした時の値下がりは、確実に１０００万円を越えていたことでしょう。

１３年落ちの中古を買ったことで、傷が浅くて済んだことは、結果としては良かったです。ただ、あの時に、任売や競売で安く買う知恵をつけていたならば、おそらく、値下がりどころか、値上がり益さえ、出ていたことでしょう。

知っているのと、いないのとで、何百万、何千万円の差が出る・・・だから、不動産の学習はとても大事なのです。

君、新築マイホーム買うなかれ・・・買う前に、私に相談しといて、よかったね。

キャピタルゲイーンの出る方法を教えてあげて、成果が出たら、コンサル料いただけるかな？

おはようございます。

私が、あの有名な「失業大家たくちゃん」と組んでプロデュースする、「アジア太平洋大家の会」にとって、１２月はセミナーの当たり月。

つい先日も、

12/17（土）　米国超高利回り物件セミナー＠東京

の案内をしたばかりですが、それに先立ち、

12/12（月）　外国人入居完璧セミナー＠東京

の開催も決定しました。詳細については、後日、正式にアナウンスしますが、

場所は、日比谷プレスセンター
時間は、１８：３０～２１：３０頃　（立食パーティー込）

というところまでは、ほぼ決定しています。

今回のセミナーですが、日本における「外国人入居というテーマ」で、これまでにないクオリティのものに仕上がりそうです。

いま日本で暮らす外国人といえば、アジア系、中南米系が中心で、一般の日本人大家さんの間では、どちらかといえば、敬遠される存在でした。家賃安くなる、部屋汚される、言葉通じない、滞納される・・・などのネガティブイメージが、どうしても付きまとっていました。

日本で大成功されているカリスマ大家さんの間でさえ、外国人入居を戦略的に位置づける人は、極端に少ない。「まず、日本人だけで満室にする」、「それが無理なら外国人を受け入れる」みたいな、消極的なスタンスがせいぜいでした。

私は、この世界に、パラダイムシフトを起こしたい。つまり、

「戦略的な外国人入居付け」による、「家賃大幅アップ」、「収益構造の大幅改善」を提案したい。そのために、大変有益なセミナーにするつもりです。

セミナーの構成ですが、主に二つの柱があります（詳細は、まだ詰まってない部分がありますが・・・）

１）東京都内において、「とあるシステム」を使った外国人入居で、家賃倍増以上を実現した大家さんのお話

２）日本ではじめて、「外国人入居者向け保証システム」を開発した業者さんのお話。

前者は、都内の一棟持ち大家さんが、「その気になれば、今すぐ実践できる収益アップ」を図る意味で大変有益。

また後者については、今後、都内のみならず、千葉埼玉神奈川、そして地方の物件にまで応用できる可能性のある、「外国人入居保証」の今後の方向性を知る上で、大変有益。

以上の内容を、比較的リーズナブルな値段で提供したいと考えています。

乞うご期待、というか、思い切り期待してくださいね♪