未分類

Share on Facebook

日本黄金時代のとば口に立ち…

こんばんはManachanです。今日の日本時間お昼過ぎに成田からアエロフロート便に乗り、7700km、約10時間の空の旅、モスクワまで飛んできました。

今回のブログは、私が「いまの時代をどう解釈するか?」という、大きなテーマで書いてみます。

私と家族が暮らす日本の首都、東京。この巨大都市ではいま、統計数字には現れない「不思議な明るさと、安心感と、前向きな雰囲気」を感じます。

バブル崩壊以降、真綿で締められるような重苦しい「失われた20数年」がようやく終わり、日本なりの文脈で新しい、安定と発展の時代を迎えつつある…それが私の肌感覚です。そういえば「失われた○○年」という言葉、最近聞かなくなりましたね。

「新しい発展の時代」を想起させるキーワードを、いくつか挙げてみます。

1)長期安定政権

第二次安倍内閣は歴代でも稀にみる長期安定政権になり、「自民一強の時代」と呼ばれる昨今。

野党が自民に対するまともな対抗勢力として機能していない現状は、正直いかがなものかと思うけれど、お隣の韓国や、欧州や南米諸国にみる政治の混乱、リーダーシップ不在の状況をみるにつけ、いま日本の内政が安定しているのは非常に有難いことだと感じます。政治安定すれば国がやるべき仕事も推進しやすいし、民間事業者にとってもビジネスやりやすいですから…

日本戦後史を振り返ると、経済が大きく伸びた時代は、たいてい、政治も自民一強の状態でした。神武景気、岩戸景気、イザナギ景気と呼ばれた高度成長期もそうだし、バブル景気の頃も自民(中曽根さん)強かったですし…

それらの時代に比べて、今は景気が必ずしも良いとは言えないのに、なぜ自民一強なのか?それは日本人が2009〜12年にかけて「民主党政権時代」と「東日本大震災&原発事故」を経験して、ある意味、吹っ切れた、人心が一新した…いま思えば、不安定な民主党治下の3年間が、バブル後の「停滞と低迷の20年」の最後の時代だった。その後、日本人は安定感ある自民党に政権を託し、そこから新たな時代が始まったように思います。

民主党政権以前の自民党はリーダー不在、派閥闘争と政権交替だらけで、自浄作用も乏しかった。そう考えると、民主党政権と自民党の下野が、結果的に日本の歴史を前に進めたといえるでしょう。年表ふうにまとめると、こんな感じになるかな

1945〜55 戦後の混乱期
1955〜91 「ジャパンアズナンバーワン」経済発展期
1991〜2012 「失われた20年」低迷期
2012〜 いまの時代(復活期?)

アベノミクスとかは、日本の経済社会にとっては副次的な意味しかないと思います。歴史的視野でみたとき、物事の本質は「2012年に日本人が自ら長期安定政権を選び、その安定の配当を手にしつつあること」だと思います。安倍政権も内憂外患、いろいろと難問山積ですが、今なお支持率が安定しているのは、多くの人々の本音に近い政治が行われることによる安心感と、「民主党やそれ以前の時代に戻りたくない」強い気持ちがあるのでしょう。

2)雇用の改善

安倍政権になって、日本の経済が良くなったかどうかは諸説分かれます。アベノミクスを打ち出した時に数値目標とした「実質インフレ年率2%」は実現できていませんし、経済成長率も高いとはいえません。

しかしその裏で、「雇用者数が大きく増え」、「失業率が下がって完全雇用に近い数字になっている」意義は、決して小さくはないでしょう。若年層の正規雇用数もここ数年増え続けています。少子化の影響もあるのでしょうが、一言で言うと「給料上がらないけど仕事は十分ある」のが今の時代。私の身の回りでも、育児で仕事を辞めたママたちの職場復帰が相次いでいるし、人手不足に悩む同業者も多い昨今。

人手不足や、株価上昇による企業のバランスシート改善は、給与水準を上げる強い動機になります。デフレが20年以上続いた日本で、企業経営者のマインドがすぐに改善するわけはないけど、幸い、今の日本は長期安定政権なので、現政権のうちに、

「勤労者給与上昇→消費拡大→財サービスの生産拡大」

という、通常の経済拡大スパイラルが実現する可能性は十分あると思うし、もし人手不足が生産側のボトルネックになるなら、人工知能やロボット等、省力化技術への投資を今こそ強化すべきでしょう。

3)自殺者数の減少

日本の自殺者数は1997〜98年に急増して年間3万人を超え、国際的にみても自殺率の高さが問題になってきました。

その自殺者数が、ここ数年、大幅に下がっており、2016年は2万3千人程度になる見込み。ピーク時の2003年(3万4千人)と比べて1万人以上減ったことになります。

それでも、まだOECDの平均よりは自殺率高く、改善の余地は大きいですが、自殺が大幅に減ること自体は、ひとつの社会が苦難を克服し再生しつつあることの証左でもあります。プーチン治下でロシア経済が回復した時代に自殺率の低下が見られたように…

4)海外でチャレンジする日本企業の活躍

戦後日本の経済発展の裏には、世界の隅々まで果敢に進出して、必死に働いた「ジャパニーズビジネスマン」の大きな貢献がありました。

バブル崩壊後、日本人はにわかに内向きになり、海外各地ではジャパニーズに代わってコリアンビジネスマン、チャイニーズビジネスマンの進出が目立つようになりました。海外生活の長い私は、日本企業のプレゼンス低下に危機感を覚え、ブログでも懸念を表明してきましたが、2010年頃までは鳴かず飛ばず、日系大手ほどリスクを怖がって進出できない状況が続きました。

その流れが変わってきたのが、ここ数年ですね。今では日本企業も各分野で海外進出に本気になり、インドや東南アジア、北米で高速鉄道の受注を中国と争うとか、クールジャパン戦略に乗って日本の食文化や大衆文化が海外に輸出される、そんなニュースに満ちています。「君の名は」や「ポケモンGo」も世界中で大人気ですし。

私が携わる不動産の世界でも、これまで日本国内でしか商売してこなかった大手、中堅デベロッパーの東南アジア進出が目立ちます。財閥系、電鉄系、独立系、地方の中堅デベ…多様なプレイヤーがタイやベトナム、ミャンマー、インドネシアなどに進出中。私もその水先案内人のひとりとして、いろいろ困難はあっても成長の場を海外に求めていこうとする日本企業の姿に、新たな時代の息吹を感じます。株高も大いに海外進出を後押ししてますよね。

派手さはなく、変化に気づかない人も多いけど、よ〜く観察すれば徐々に明るさとやる気、自信を取り戻しつつある日本の姿が見えます。復活の足どりはまだ脆弱だし、少子高齢化や財政赤字など、将来的な不安も大きいけれど、この社会の底流では本質的な変化が起こりつつあるように思います。

これからエキサイティングな、楽しい時代が始まるのかもしれませんね。

2017年1月8日 モスクワにて

Share on Facebook

グローバル大家、欧米先進国を目指す

おはようございます、Manachanです。今は九州新幹線で移動中。

昨日、オーストラリアより嬉しいニュースが入りました。同国第三の都市ブリスベンで仕込み中の「デュアルキー」(土地1区画に戸建2戸⇒2世帯から家賃とれる収益物件)、願ってもない条件で銀行融資が通りました。同国では海外居住者に対する不動産ローンが非常に厳しくなった現在、永住権を持つ私でさえも、「物件価格の70%まで出れば御の字かな」と思っていたところ、意外にも「80%」の融資承認がおりたのです。

これにより、手元に多少の余裕資金ができそうなので、来年早々に「ドイツの区分マンション」でも買ってみようかと画策中。昨日すでに購入予約をしました。先進国にしては非常に安く(数百万円で)購入でき、値上がり期待は乏しいですが賃貸収入がとにかく堅く、ネット利回り9%とか回るタイプの物件です。

「価格数百万円、ネット9%」の収益物件は、地方都市や首都圏郊外等、日本各地に多数ありますので、「なんでわざわざ、ドイツくんだりまで…」と思われる方もいるでしょうが、ま、単なる趣味です。私はマニアック路線で攻める派、それにユーロでお小遣い欲しいし…

最近海外で仕込んだ物件を振りかえってみると、2015年9月にタイ・バンコクで買って以来、新興国は打ち止め。その後は、ハワイ、オーストラリア、そしてドイツ。先進国ばかり買っています。

アジア太平洋大家の会のセミナーでは、新興国も先進国もバランス良く取り組んでますし、それぞれ良さがあるから紹介してるわけですけども、私の不動産投資家としての行動は、いま、明らかに先進国を志向しています。

なぜそうなるのか?たぶん、私が根っからの大家で、不動産の賃貸経営が大好きだからでしょう。日本でも海外でも、「物件オーナーが居住やビジネスの空間を提供して、対価を得る」という、賃貸経営の基本は変わりません。つまり、物件買った後の「運営」で収益を上げるモデルです。

その視点で考えた場合、私が仕入れ段階で大変重視している要素は、2つ。「賃貸の需給バランス」と「売買の二次マーケット」です。いずれも、ミクロ(物件を中心に半径せいぜい数㎞の範囲内)な指標です。

逆に、国の人口増加率や人口ピラミッド等マクロな指標は重視しません。もちろん参考程度にはしますけど、不動産の賃貸経営には直接関係ないんじゃないかなあと思います。

なぜそう考えるのか?不動産は文字通り「動かせない」土地建物を扱うものだからです。モノが動かない以上、誰かがその場所に来て使ってもらうしかないわけですよね?となると必然的に、その場所にある建物の使用に対しておカネを払う人がどれだけいるのか?近くに似たような建物(ライバル)がどれだけ存在し、何にいくら払われているのか?…といったミクロな賃貸市場の分析・考察が必要になるはず。

売買に対しても、考え方は同じ。不動産はたとえ新築で買っても、経年すれば、必ず中古になります。売って現金化したければ、中古物件としてマーケットに出す以外にありません。となると必然的に、その場所付近にある、どんなスペック・コンディション・築年の物件がいくらで取引されているか?…といったミクロな二次売買マーケットの分析・考察が必要になるはず。

もう少し分かりやすく説明します。いま新興国不動産ではたぶんベトナムが一番アツいし、私も同国の経済成長に関しては大変ポジティブです。人口動態、地の利、産業構造、国民性…どれをとっても、将来の成長に大きな期待が持てる国であることに、異論はほぼありません。

もし不動産が、ホーチミンからハノイ、ダナン、ニャチャン、フーコック島へと、自由に動かせるものであるなら、広い(細長い)ベトナム国土で、一番おカネになるところに建物や設備を移動して、成長の果実を存分に手にすることができるでしょう。

でも不動産は動かせないのがネック。もし自分の物件所在地の近辺に、いきなり何千戸、何万戸という凄い数の物件が供給されたら、逃げられません。余程の特色や優位性がない限り、短期的には空室地獄、損切りしないと貸せない、売れないレッドオーシャン状態になるのは必然。ま、これはたぶん時間が解決してくれるでしょう。10年も経てばベトナムの経済成長が追いついて窮状を救ってくれる可能性はありますが、それまで待てるかどうかは人によるでしょう。

アジア、いや新興国全体にいえることですが、建物の過剰供給が起こりやすいのは、賃貸経営の大きなリスクだと思います。それ以前の根本的な問題として、新興国では地域の賃貸空室率や中古マーケットに関する客観データがまだ整備途上ゆえ、賃貸経営の投資判断自体がやりにくい。

日本も過剰供給の国ですが、それでも賃貸経営関連のデータが豊富に揃っているので、まだ投資判断はできます。でも日本から飛行機で南へ数時間飛ぶと、そのデータがほぼ存在しない世界になります。要は分からないから、必然的に都心部や強力なリゾート地の、競争に負けない物件を選ぶことが「投資で失敗しない秘訣」になる。そういう優良物件は確かに安心だけど、価格も安くありません。

新興国不動産で美味しいのは、まだ注目されてない段階でタイミング良く物件仕込んで、値上がったタイミングで売り逃げるか、或いは我々投資家がデベロッパーとして事業側に回り、先進国では考えられない事業利益を手にすることでしょう。いずれも収益チャンスは大きいですが、賃貸経営モデルとは異なります。

これが欧米先進国に行くと、賃貸経営や二次マーケットに関するデータが日本以上に揃っている上に、多くの国で「社会構造的に建物の過剰供給が起こりにくい⇒まともな物件なら空室になりにくい」ので、賃貸経営やりやすいのが正直な実感。現地で良い管理会社見つけて、自動的に回る仕組みさえ構築してしまえば、たぶん日本以上に賃貸経営やりやすいんじゃないかな。

「空室問題がない⇒賃料上げても入居がつく⇒物件価値も上がる」という、好循環が期待できる物件が欧米には豊富にあるし、投資家としては、そういう物件を安く仕込みたいものです。

Share on Facebook

「報酬は平等に分配」の法則

こんにちは、Manachanです。いま仕事で九州の佐賀県に来てます。佐賀空港使うのは初体験。成田から春秋航空利用5170円で飛んできました。

佐賀平野の広大な田園をバックに、今回の日記は、「ビジネスで稼いだ報酬を、関係者にどう分配するか?」というテーマで書きます。

自ら事業を営んでいると、「ビジネスパートナー」の存在が欠かせません。

サラリーマンと比べると、我々自営業主は個人プレーが多いですが、とはいえ仕事において、自分ひとりの力では大したことはできません。

自分は所詮、1馬力。しかも、仕事を成就するための能力を全て持ち合わせているわけではありません(しかも私は能力の偏りが著しいし…)。

そこで、仕事に必要な、かつ、自分にないスキルを持つ人と一緒に動くことになります。スタッフを雇えればいいけど、私ども起業して間もない段階では業務が定型化しないためサラリーマン雇用が馴染まないことが多く、必然的に、「中小企業の社長同士で協業」というかたちが増えます。その相手が「ビジネスパートナー」と呼ばれます。

相性の合うビジネスパートナーと楽しく仕事できれば、お互いのスキルやネットワークを補い合うかたちでシナジー(相乗効果)が働き、各人は1馬力でも、二人合わせれば4馬力、5馬力の仕事を成し遂げることも多いです。

ビジネスパートナーと協業する際、必ず合意しなければならないのが、「報酬分配のルール」。つまり、仕事の成果として売上が発生した場合、どのようなルールで分け前を取るか…

私の場合は、そのルールを極端にシンプルにすることが多いです。たとえば、

– 2人の共同作業により売上が実現したら、半分づつに分ける。

– 3人の共同作業であれば、各人が3分の1ずつとる。

もっとも、仕事や局面によっては、「自分の方がたくさん貢献したのに、半分づつだと不公平感がある」と感じることも無きにしもあらずですが、

それでも文句言わず、笑って半分だけ受け取るのが私のスタイルです。次の仕事ではビジネスパートナーの尽力で金が入るかもしれないわけですし、何事もお互い様だと思うから…

言い換えると、お互いが信頼するパートナー同士で協業する場合、「報酬分配ルールはシンプルなのがベスト」だと思っているわけです。

七面倒くさい分配ルールにしたり、あるいは欲を出して報酬を独り占めしようと考えたりすると、往々にして、協業関係が崩れるのです。そして、本来味方であるべき人が敵に回ったりするのです。

金にがめつい人間になりたくない。

短期的な儲け話にこだわって、長期的な利益を失うようなことはしたくない。

 

私は、大好きな不動産ビジネスを、末長く続けたい。そのためには「ビジネスパートナー」や「彼らからみた私の評判」がすごく大事だと思っています。だからこそ、短期的な利益にとらわれない状況をつくりたい。

もっとも、私たち社長は商売で食っていかなきゃなりません。決算で黒字を出す、借入を返す、自社物件の購入資金を確保する等々のタイミングで、時には短期的な利益を追求することも必要になります。

でも目先の金のために、ビジネスパートナーに対して不義理したくないですから、そんな状況に追い込まれないように常に気をつけています。

– 固定費は極力かけないスリムな運営
– 見栄を張るためのコストをかけない
– 自分の出張交通費は、常に最安値を追求(名古屋や大阪から激安夜行バスで帰るのはさずがにやり過ぎかもしれんが…)

最後に、日本とアメリカの架け橋としてこれまで約20年活躍している弁護士、デビッド・シンデル(David Sindell)氏の言葉を引用します。私の座右の銘です。

http://www.myeyestokyo.jp/5363

もし皆さんが「お金がほしい!」と思ったら、お金は得られません。

皆さんが自分の好きなことをし、人のお手伝いをし、ポジティブな空気を醸し出し、自分の仕事を好きでいられたなら、お金は自然に皆さんの方に流れてきます。

お金を無理矢理動かす方法なんて存在しない。なぜなら、皆さんの大好きなこと、大好きなものからでしか最高の満足感は得られないからです。

Share on Facebook

投資なんて、もったいない

おはようございます、Manachanです。不思議な縁で、私はいま、トルコ南部の地中海リゾート都市アランヤ(Alanya)という街にいます

 

アランヤの場所は、この辺です。

image

 

私みたいな奴が、地中海のリゾート満喫なんて、柄にもないことしてますが、

でも、百聞は一見にしかず。まじで悶絶するくらい、素晴らしい場所でした。

 

ハワイのワイキキに、ヨーロッパテイストを加えたような、活気あるメインストリート

image

image

 

アランヤに居て、何が素晴らしいのか。とにかく、風がものすごく気持ち良いのです。穏やかな地中海から吹き寄せる、適度な湿気を含んだ涼しい風が、天国のように心地良い。Wind here is simply heavenly!

この風、日本から東南アジアにかけての、ベトベト多湿な世界では味わえません、乾燥した地中海性気候だからこその、独特の涼しさを適切な湿度を併せ持ち、この風に包まれているだけで全身リラックスできます。

ここまで心地良い風、地球上では「ハワイ」でしか体験したことないです。ここ地中海アランヤの風は、ハワイと比べても勝るとも劣らない素晴らしさです。
ハワイと違って、アランヤには2000年を超える都市としての歴史があり、その遺構も多数残され、観光地として奥深い魅力になっています。アランヤは紀元前2世紀、この街がアライエと呼ばれた頃から、都市としての長い歴史があります。

太古の昔から文明の十字路であった地中海に突き出した絶好の要害。アランヤの岬の上に建てられた城は、古代ギリシャ、ローマ帝国、セルジューク朝トルコ、オスマン朝トルコと、その主を変えてきましたが、この城から見下ろす地中海の風景はいつも変わらなかった。

image

image

 

素晴らしい気候に恵まれたアランヤは、歴代王朝の保養地であり続けました。言い換えれば歴代の王様や家来たちによって、遊び方、楽しみ方が開発されてきました。
アランヤでは、一年で9〜10ヶ月、遠浅の海で泳げるのはもちろん

image

image

image

 

海岸から車で20分も内陸に行けば、こんなに山深い景色も広がり、

涼しげな渓流を活かした「川床レストラン」も多数あり、京都貴船にもありますがそれよりずっと安い値段で、トルコの誇る肉料理が楽しめます。飛び込み、水遊びも可能。

 

1999年に発見された洞窟には地底湖もあり、幻想的な景色が眼前に広がります。

 

image

image

image

image

 

とにかく素晴らしい場所でした。ここに来るなら最低1週間は過ごしたいですね。もとい、住みたいですね。

アランヤに魅せられたヨーロッパ人は数多く、ドイツ人、ロシア人を中心に、外国人3万人がアランヤに家を購入し、自らのホリデーハウス、終の棲家として使っています。アランヤの人口30万人に占める外国人の割合は多く、トルコ語の他、英語、ドイツ語、ロシア語などが、当たり前に通じる国際都市になっています。

アランヤには年間300万人の観光客が訪れます。この街だけでトルコ全体の観光外貨収入
の1割近くを稼ぎ出し、また同国の外国人による不動産購入の3分の1はアランヤで起こっています。

1980年代から観光開発が始まったアランヤは、すでに観光地として完成されていますが、今なお、さらなる拡大を遂げています。
約120km離れた隣町のアンタルヤ国際空港では、欧州主要空港への直航便がすでに就航していますが、アランヤから35km最寄りのガジパシャ空港からも来年から欧州各地への直航便が出る予定で、アクセスがさらに改善します。また、アンタルヤ〜アランヤ間の高速鉄道も計画されています。

「日本人にとってのハワイ」が特別なリゾート地であるように、「欧州人にとってのアランヤ」も特別な存在のひとつになりつつある感があります。地中海には他にもスペイン、イタリア、ギリシャなどにリゾートが多数ありますが、そうしたメジャーリーグの一つにアランヤがなっていくのでしょうね。

 

アランヤの地で、不動産はまだ安く、すでに建築済の優良物件で、地中海から歩いて5分くらいの海の見える場所で1ベッドルーム900万円位から。

1500〜2000万円出せば、家族で住める2ベッドルームが視野に入ってきます。1ベッドで60〜70平米、2ベッドで100平米超と、面積もゆったりつくってあり、ハワイはもちろん、タイやフィリピンのリゾート物件に比べても割安感を感じます。

 

ホリデイハウス(バケーションレンタル)や、ホテル運用もできなくはないですが、アランヤの素晴らしさを体感したら、正直、この地で投資なんてやりたくない。

要は、人に貸すのがもったいないです。自分や家族、友人たちで使うために、この地の一角を持ちたいと思います。

 

豪華絢爛な共用施設、賃貸に出すなんてもったいなさすぎる

image

image

image

image

地中海にしずむ夕陽もまた、格別でした。

image

 

Share on Facebook

投資不動産選びはマクロ2割、ミクロ8割

こんにちはManachanです。成田から11時間半の空の旅を終え、トルコはイスタンブールにやってきました。この空港で乗り換えてドイツに向かいます。

今回は、「海外不動産投資における間違えない物件選び」というテーマで持論を書きます。今回は結論から先に言いますね。

命題1)国選びより個別物件の見極めが大事
命題2)現地不動産投資家の真似をしよう

 

【命題1】なぜ、個別物件の見極めが大事なのか?

2010年頃から日本で始まった「個人投資家向け海外不動産セミナー」。その大部分は「国選び」、つまり「なぜ◯◯国に投資するのか?」というフォーマットで行われます。典型的には、

– 日本と違って人口増えてる国だから
– 日本と違って経済成長とインフレしてる国だから
– 日本と違って伸びしろの大きい国だから

 

そんな論法で「◯◯国の不動産をオススメ」するわけですが、こういうセミナーは早晩、時代遅れになると私は思います。なぜなら、「◯◯国のなかで、なぜこの物件を選ぶべきなのか?」というミクロな個別論がない、或いは極めて貧弱だからです。

今のところ、良くあるパターンは

– 現地の大手デベロッパーが手掛けるプロジェクトだから安心
– 現地の、信頼のおけるパートナーと一緒にやっているから安心

つまり、「海外では何を買うかより、誰から買うかが大事」だと言っているわけです。確かに、海外での実物投資なので現地パートナーは欠かせませんが、それだけでは「不動産投資」セミナーとして意味ある内容になりません。特に大事なポイントが、

– 現地パートナーが、不動産投資家として確かな物件選球眼を持っているかどうか不明

 

もしその人物が、当該国における不動産投資で実績をあげ、資産を増やしてきたならば、たぶん信頼できるでしょう。

或いは、その人物が物件の所在エリアの特性、賃貸需要、想定賃料、中古の売買マーケットがあるのか?地域相場と比べて割高か割安か?といったミクロな個別論を客観データの裏付けと説得力をもって語れるなら、たぶん信頼して良いでしょう。

もし、その視点が希薄、貧弱であるならば、「リテラシーの低い客相手に投資価値のない物件を販売するセミナー」と、内容的に差別化できなくなってしまいます。

 

【命題2】なぜ、現地不動産投資家の真似をすべきなのか?

先ほど言った「リテラシーの低い客相手に投資価値のない物件を販売するセミナー」。日本の場合は「サラリーマン向けの都内新築ワンルームセミナー」や「地主向けの土地活用アパート新築セミナー」が典型的なコンテンツになります。

私自身を含め、日本国内の不動産投資で資産を増やしている投資家は、上記のような物件には、まず手を出しません。そんなもの買っても、おカネにならない、資産が増えないと、知っているからです。

しかし、その「不動産投資家としての常識」がない者が講師になって、知識リテラシーの低い者に対してレクチャーする時、(我々からみて)驚くべき珍説、奇説が登場します。例えば、

-日本の人口は減っても、東京の人口は減らない。世帯数はむしろ増える。

-東京の不動産相場は、ロンドンやニューヨーク、シンガポールといった海外都市に比べてまだ割安で、上がり目がある。

-マイナス金利時代で、資金調達コストが安くなった分、物件価格は上がる。

そんなもっともらしいマクロな話をした挙句、売りものが例えば「グロス利回り3%台、3000万円超の都内新築ワンルーム」だったりすると、どうなる?

余程きちんと説明しない限り、結果的に多くの人の懐具合を傷つけ、最悪、人生を狂わすのではないかと、老婆心ながら心配してしまいます。投資はもちろん自己責任ですけど、不動産的にもっとまともな情報が出回って、よりマシな判断ができる日本になって欲しいです。

海外の不動産でも、全く同じことが言えます。

-現地の不動産投資家が全く見向きもしないような投資価値の低い物件を、事情を知らない日本人に売ってませんか?

-現地マーケット視点でみて投資価値が低いことを自分でも良く理解しないまま、売ってませんか?

 

海外、どの国でも、現地の不動産投資で利益をあげている投資家がいるはずです。

バングラデシュとかミャンマー、カンボジアのような後発の新興国では、土地の値上がり益を取る、あるいはデベロップメントして成功するパターンが多いでしょうが、

タイのバンコク位、成熟した都市になれば、土地投資の他、コンドミニアムや戸建を良いタイミングで安く買って、保有して高く売り抜けるみたいな、日本での不動産投資に似たパターンの話も増えてくるでしょう。

例えば、日本の関東地方を拠点とする不動産投資家なら、「埼玉県の川口駅の駅力が、周辺の赤羽や蕨、鳩ヶ谷と比べてどれだけ高いのか低いのか?」とか、「川口駅徒歩圏の築10年のRCマンションがグロス利回り8%で出てたら’買い’なのか?その判断基準は何か?」みたいなことが瞬時に判断できるし、

それと同じように、バンコクの不動産で成功しているタイ人投資家も、似たようなレベルの会話ができるはずなのです。

これからの海外不動産セミナー、「なぜタイに投資すべきなのか?」なマクロ論にとどまらず、「オンヌット駅とバンチャーク駅の駅力や収益性の違い」、「ペチャブリー駅周辺の賃貸客層や想定賃料、近隣のコンドミニアム供給戸数と需給バランス、弊社販売物件が勝てる理由」といったミクロな不動産話をできる会社や講師が、リテラシーの高い投資家に選ばれていくと思います。

不動産投資はマクロより、ミクロの方がずっと大事なのだから…

Share on Facebook

真夏のオリンピックに日本の創意工夫を…

こんばんはManachanです。オーストラリア約1ヶ月の滞在を終え、日本に帰ってきました。明日から子供の学校が始まり、私も連日のセミナー、商談に泊りがけ出張と、普段の忙しい東京の生活に戻っていきます。

忙しいって、ありがたいことですね。予定表が埋まるほど、人々に必要とされてるわけですから。

東京では、2020年夏季五輪まで、残すところあと4年。

リオオリンピック閉会式での東京のプレゼンテーション楽しかった。あの「安倍マリオ」…首相がスーパーマリオの格好で土管から出てくるパフォーマンスは驚き。好みは分かれるでしょうが、我が家には大好評。とにかく分かりやすい。

あれをみた世界中の人々が、「是非トーキョウに行ってみたい」と思うような、ポップでハイテクでクールな、日本オリジナルな魅力と迫力に溢れた会心のショーだったと思います。

 

【オーストラリアのTVでリオ閉会式をみる子供たち】

image

image

 

日本って大した国だな、と改めて思いました。マリオ、ドラえもん、キャプテン翼、ハローキティ…あえてポケモンとジブリ出さなくても、世界中が知ってるキャラクターが豊富。桜、寿司、着物、マウント富士、渋谷ストリートカルチャーだって、すでに世界的知名度。

さらに凄味を感じるのは、「日本発の文化コンテンツを世界中の人が知ってるのを前提に、ショーに仕上げてしまった」こと…オリンピック最終日、何億人がみているTVで、改まって日本文化の紹介なんてもはや必要ない。すでに五大陸のTV視聴者がマリオやポケモンで遊んでいて、それを日本人が知ってるからこそ、あのショーが成り立つわけです。

 

4年後の東京オリンピックが、凄く楽しみになってきました。世界に例をみないユニークで楽しい大会になりそうで…開会式セレモニーは、目くるめくロボットとハイテクのオンパレードで世界をビックリさせるのか?シンゴジラが登場して聖火台に点灯するのか?あるいは「わび、さび」を前面に押し出すシンプルでクールな式典になるのか?

一体何が出てくるのか、予想できないほど、日本の文化コンテンツは豊富で、懐が深い。

日本人が日本の国土で、日本語でいろいろ考えながら創り上げるモノは、とにかくユニーク。世界中の人が「日本にビックリされたい」と期待してきて、その期待値を常に上回ろうと努力するのが、日本人の文化なのだと思います。

ところで、2020年東京五輪は、7月24日から8月9日まで、日本列島が真夏の一番暑い時期に行われます。

1964年、前回の東京五輪みたいに、10月に行われていれば、快適な気候のもとで競技できて良いのですが、アメリカのTV放映権など大人の事情で、7月下旬〜8月上旬に決まってしまいました。この時期の東京はとにかく蒸し暑く、日本人にとっても厳しい時期。冷涼な気候の国から来た選手には過酷な環境でしょうね(逆に高温多湿な東南アジア出身の選手が活躍したりして…)。

もっとも、各国の選手団もコーチも、真夏の東京の気候を想定して、勝つために万全な準備をしてくるでしょう。でも、観客など一般ピープルはその限りでないので、運営側は熱中症などの健康被害を最小限にとどめるべく、知恵を絞らなければなりません。

でも、ベストでない時期のオリンピック開催は、逆に日本人の創意工夫を発揮するチャンスだとも思います。

 

– 競技会場から最寄駅の間で、適切な場所に緑陰やクーリングステーションの設置。地域住民に「打ち水」協力呼びかけ。

みたいな地道な方策はもちろん、

 

– タイのソンクラーン祭りみたいに、皆で水をぶっかけあうイベントの企画

をやっても良いでしょう。あるいはテクノロジーを使ったソリューションも面白い。

 

– 競技場内で、人感センサーを使って、観客に向けて集中的に涼風を送り込むシステムの開発
– 「太陽光パネル&顔面向け簡易扇風機」つき帽子の提供
– 体内計測データ等 から熱中症アラートを出すスマホアプリの開発

運営側や企業がいろいろ知恵をしぼった結果、たとえば最高気温が35℃を超える日でも熱中症被害がゼロ、みたいな成果が得らたならば、将来、タイとかシンガポールで「熱帯オリンピック」やる際の貴重なノウハウになるでしょうし、

あるいは、世界的に温暖化傾向の近年、東京オリンピックがきっかけで、日本発の暑さ対策グッズやテクノロジー、ファッションが世界中で売れて、新たな産業に育つかもしれません。

今からとても楽しみですね。私は五輪のお膝元、江東区在住で、オリンピックのボランティア(外国人向けの案内ガイド等)をやるつもりです。連日、真っ黒に陽焼けしながら、世界中の皆様が東京で快適にオリンピック観戦できるよう、微力ながら貢献したいです。

Share on Facebook

【英国不動産便り】3)スコットランドvsイングランド、EU離脱の空気感

こんにちはManachanです。英国からお届けする不動産便り、第三回は、皆様も関心のある「EU離脱」(Brexit)の影響について、現地の空気感をお伝えします。ここで出てくる主人公は、

イングランド(England)
スコットランド(Scotland)

 

という、グレートブリテン島に存在する二つの「王国」と人々です。

 

英国の正式名称は、UK (United Kingdom,連合王国)ですよね。なぜ、アメリカのような合衆国(United States)じゃなくて連合王国なのでしょうか?それは、

「イングランド」、「ウェールズ」、「スコットランド」、「アイルランド」という、それぞれ長い歴史をもつ王国が対等合併してできた国だからです。つまり、王家同士の合併です。

特に決定的なのは、1707年の「イングランドとスコットランドの合併」で、それによって今日のUK(英国)の原型ができたと言って良いでしょう。この二つの国は、もともと民族も言語も違う上に、1000年以上も、戦争に次ぐ戦争を続けてきました。

 

彼らが合併してから、まだ300年しか経っていません。英国の歴史から言うと長いとはいえません。今日でもスコットランドはイングランドと別の議会と法体系を持ち、「国民」の多くは、パスポート上は「英国人」だけれど、自分たちのアイデンティティは「スコットランド人」だと考えているようです。

スポーツだって、オリンピックを除けば、サッカーやラグビーの国際試合は「イングランド」「スコットランド」代表が出てくるわけですもんね…
人口や経済規模でみると、ロンドン、マンチェスター、バーミンガムなど大都市を擁するイングランド(5300万人)が、エジンバラを都とするスコットランド(550万人)の約10倍と圧倒しています。特に首都ロンドンの影響は巨大ですが、

エジンバラの空港には今でも、ScotsmanとかScottish Daily Mailなどスコットランドの新聞ばかりが置いてあります。それは「英国の地方紙」の域を超えて、「英国を構成するスコットランド王国の新聞」の趣きがあります。

image

image

 

イングランドから、陸路でスコットランドに入ると、私のような異邦人にも、違いが一目で分かります。鉄道会社がNationalRailからScotsRailに変わり、駅名表示も英語の他、ゲール語が併記されてくる。

イングランドは、平地と丘の世界。起伏が乏しく、大部分は農地になっており、森が少ない。大小の都市が満遍なく存在し、基本、どこでも人家がある。 日本でいえば「千葉、茨城」の感覚に近い。

一方、スコットランドは山岳と森林、湖水の世界。平地が少なく、松や杉の緑が濃い。斜面で牛や羊が草を食み、「ロッホ」(Loch)と呼ばれる美しい湖と、古城が織りなす風土が広がります。グラスゴー、エジンバラ、アバディーン以外は人口希薄。日本でいえば「北海道」のイメージですね。実際、スコットランドの面積と人口は北海道とほぼ同じです。

言葉について…ロンドンから、マンチェスター、リーズと、北上するにつれて独特のアクセントが出て(ロンドン基準にすれば訛って)きますが、スコットランドの田舎まで行くと訛りが強烈になり、同じ英語ではありますがイングランドの人も聞き取りに苦労するようです。

 

イングランドとスコットランドの土地柄についてここまで書いたところで、いま話題の「EU離脱」について、私の感じた現地の空気感を率直に書きます。

私の見方はどうしても不動産という視点に偏ってしまうので、その辺を割り引いて考えていただきたいのですが、イングランド、スコットランドとも、人々の将来に対する見方は概して楽観的で、大陸ヨーロッパに依存しなくても、英国だけで十分やっていける自信があると、多くの人が考えているようでした。

むしろ、大陸ヨーロッパという「重荷」が取れる方向になってホッと一息、という空気を感じました。

 

無論、地域による温度差があって、経済規模の大きいイングランドの方が、離脱派が多く、スコットランドやウェールズは、EU残留派が多いわけですが、

それは、スコットランド人が、大陸欧州に依存しないと生きていけないみたいな悲愴な考え方というよりは、むしろ、EUとのつながりを活かして、スコットランドとして飛躍したい、そして、イングランドの鼻をあかしてやりたい、といった気持ちを強く感じました。

 

ヨーロッパのなかでは、しっかりした産業と経済基盤、法律システム、ビジネス共通語としての英語の地位、そして、大英帝国から引き継いだ、世界を引っ張ってきた自負…この辺が、英国でEU離脱派が勝った理由でしょうか。

この選択は、英国にとって、長い目でみてプラスになりそうな気がしました。

Share on Facebook

【英国不動産便り】2)住宅をつくり過ぎない国の安定感

こんにちは、Manachanです。イギリス不動産視察2日目は、ロンドンのど真ん中Kings Cross駅目の前の宿に泊まりました。

ここ数日間、ロンドンは日中34℃にもなり、東京の真夏と変わらない酷暑。英国人は暑さに慣れてないらしく、道行く人々、老若男女問わず、皆バテてましたね。

滅多に30℃を超えないロンドン、地下鉄にもホテルにも、冷房なんてない。だから、日中に地下鉄など乗ろうものなら、暑さに燻されて誰もが無言の仮死状態、ホテルも扇風機位しかないから、夜も暑くて寝苦しい限り。

涼しいはずの英国で、暑さに悩まされるとは、思ってもみなかった。
いま英国といえば、EU離脱を決めたばかりで皆さん関心があるかと思いますが、不動産マーケットへの影響はどうなのか?現地の英国人パートナーに聞いたところ、

 

1. 高額の住居系物件(3〜4億円以上)には影響が出ており、価格下落もみられる。

2. 通常の住居系物件では、買い控えの動きが出ているが、同時に売り控えもあるので価格下落には至っていない。それ以前に英国の住居系マーケットは需要に比べて明らかに供給不足なので、構造的に価格下落はしにくい。

3. 学生寮やケアホームなどは需要が非常に強いため全く影響なし。

私の皮膚感覚でいうと、「英国不動産、すごく安定感がある」印象。

なぜなら、英国の不動産マーケットを支える法制度や社会の価値観が、不動産価格を長期にわたって維持するようにできていると感じるから…

 

英国人の住宅に関する価値観は、日本と全然違うので、不動産ゲームのルールを理解するには飛躍が必要ですが、分かりやすく言うと、

 

1) 新築を建てたがらない。古い建物を何百年も大事にメンテしながら使うのが当たり前。

2)古くて使い勝手の悪くなった建物に対して、建て替えよりも、増改築、リフォームを優先する。旧い建物を活かして快適に暮らす技術と産業が高度に発達している。

3)したがって古い建物でも価値が下がらない。

4) 住宅需要に比べて供給が構造的に少ない社会なので、英国の多くのエリアで慢性的な需要>供給、したがって賃料も、不動産価値も下がりにくい。

 

新築が尊ばれ、需要を超えた過剰供給をしてしまう日本(+東アジア、東南アジア)とは全く状況が異なり、不動産投資•ビジネスにおけるゲームのルールも違うのです。英国で不動産投資するなら、EU離脱の影響云々よりも、まず同国の不動産市場の構造(価格がどのように形成されるのか?)踏まえる方が大事だと思います。

最後に、井形慶子さんの著作で有名な、ロンドン北郊の高級住宅地ハムステッド(Hampstead)の重厚な佇まいをお楽しみ下さい。ハムステッドに限らず英国では築100年前以上の、丁寧にメンテされた住宅が尊ばれ、良い立地であれば高値で取引されます。

image

image

image

image

井形慶子「ハムステッドの小路を歩けば」

http://kitanomori-hacci.seesaa.net/s/article/403155931.html

 

Share on Facebook

いま英国に行く理由

こんにちは、Manachanです。羽田空港から12時間余りの長い空の旅を経て、英国はロンドン•ヒースロー空港にやってきました。

 

英国…6月23日に行われた「あの国民投票」以来、いま世界で一番、話題を集めている国の一つでしょうね。

日本の国際経済ニュースでも、これまでにない頻度で、英国のことが取り上げられている今日この頃、

「あの国はいま、どうなっているんだろう?」…これから数日、現地からレポートしますので、お楽しみにして下さいね。

image

 
不動産投資の観点でいえば、いま英国の収益不動産を仕込んでおくには、大変良いタイミングかもしれません。

– EU離脱のあと、1ポンド=160円近辺だったのが、一気に、130円に暴落(今は戻して140円近辺ですが)

– ロンドンなど、外国マネーが大量に入り込んだ地域で、EU離脱のあと投資資金の引き上げや投げ売りで、バーゲンセールの可能性がある

そういう「絶妙なタイミングと時代性」もあって、今回の不動産視察ツアー、日本から9名も参加するんです。ASEANみたいな近場でなく、相当距離のある英国のツアーに9名ですから、皆さん相当、関心があるわけですね。

 

image
私がいま英国に行く理由は、自分の物件仕込みだけでなく、他にもあります。

大きな話になりますが、英国で「金融と不動産投資の融合」のヒントを得たい。具体的には、「投資家みんなで、 大きなお金をグローバルに動かして、不動産融資引いたり運用して、皆で豊かになる仕組み」をイメージしたい。

これ、日本にいると何のヒントも得られないから、外に出たい。どうせ行くなら、グローバル金融発祥の地、不動産ファイナンス先進地、英国に行っておく必要があると思ったのです。

今回のツアーはファイナンスの専門家が、全部アレンジしてくれて、全行程ついてきてくれるんですから、がっつり学べると思います。

これから、首都ロンドンだけでなく、イングランド中北部(リーズ、マンチェスター等)、さらに北、スコットランドまで行きます。ブログも頑張って書きますので、楽しみにして下さいね。

Share on Facebook

海外都市の治安と日本人バイアス

こんにちは、Manachanです。

普段、不動産という、人々の住まいに関わる仕事をしていると、当然、「治安」に関する人々の疑問や懸念に、答えていかねばなりません。たとえば、

 

「東京都○○区の治安はどうですか?」

「神奈川県の○○駅近くに引っ越すことになりましたが、関東は初めてなので、治安や住環境が心配です」

 

等々の質問について、自分はどう考えるか、また人々はどう考えているのか、答えていく必要があります。

 

また、私は海外不動産投資に関する活動も5〜6年やってきており、海外都市の治安に関する質問も日常的に受けています。

聞かれれば当然、私なりの視点でお答えはいたしますが、でも本心を言うと、「俺の言うことなんかアテにしないで、自分で答え探してね…

 

かくいう私も、これから訪れる土地の治安について、人の言うことをあまり参考にしません。治安に関心がないわけじゃないけど、でも「治安に関して、他人の感じ方と俺の感じ方と、当然違うわけだから、聞いたところで自分にとって意味のある情報にならない」と思うからです。つまり、自分で現地を歩いて、体感したことだけが、意味を持つと考えているのです。

 

そういえば、過去にこんなブログを書きました。

「治安」を聞いて何になる?

 

ところで、海外都市に関する治安情報は、日本人に聞く場合は、日本国内以上に割り引いて考えなければならないと思います。なぜなら、

 

– 海外都市に居住する日本人が、その都市全体の土地柄を俯瞰できるとは限らない。むしろ、日本人が多く居住するエリアに偏った発想をすることが多い。

 

以前住んでいた、オーストラリアのシドニーでも、こんなことがありました。

シドニーは、都心の東側が海、北側と南側が国立公園に囲まれた地形をしており、住宅地は西の方に、延々と広がっています。ざっくり言うと、シドニーセントラル駅から西側の広大な地域に、シドニー全体の4分の3位の人口が集まっています。私も地元民に混じって西の方に住んでいました。

一方で、シドニー在住の日本人は、都心から北側や東側に集まって住んでおり、西の方に住む日本人は相対的に少なかった。

そんな状況で、シドニーの日本人に治安を聞いたら、当然、「日本人バイアス」のかかった情報が多くなります。例えば、

 

– シドニーに住むなら、北か東がいいよ。日本人も多くて治安も良い、

-西の方は治安悪いからやめた方が良い…

 

シドニー在住の日本人の中には、日本人相手の商売(飲食や不動産)をする方々も少なくないし、これから移住してくる日本人を、自らの居住区に誘導した方が商売上も望ましいので、さらにバイアスがかかる。

 

でも、当時の私が疑問に思ったことは、「北や東が安全」、「西は危険」と言ってる日本人の多くが、西部にほとんど足を踏み入れたことがないんです。

西のこと、ロクに知らないのに適当なこと言ってミスリードするんじゃないよ」と、憤っていたものです。

 

西部でも、広大な地域に危ないエリアがぽつぽつ点在するだけで、大部分は暮らす上で問題ないし、シドニーで保険会社の掛け金が最も安い(盗難犯罪リスクが最も低い)地域も西部に多いのですから…

また、日本人向けのシドニー情報で、「治安が悪い」と名指しされた地域ほど、私の目から見てエキサイティングで素晴らしい場所が多いのです。

 

とはいえ不動産価値を考える上で「地域イメージ」は大事です。大した客観的根拠もないのに人々の「なんとなくのイメージ」が、1戸あたり何百万〜何千万円の差になることもあり、それは決して馬鹿にはできませんが、

 

自分や家族が転勤する、移住する、不動産を買う…といった大事な決断をする上では、人々の言うことを鵜呑みにせず、自分の頭で考え、自分の足で歩き、体感することが大事だと思います。

Share on Facebook