各国不動産事情

こんばんは、Manachanです。前回のブログでは、日本の人口減を緩和するため、政府が実質的な移民受け入れをした結果、東京周辺がコスモポリタン化して人口増加している事実を書きましたが、今回は日本とよく似た西欧の国、少子高齢化と人口減少に悩む「ドイツ」について書きます。

とはいえ、ドイツが人口減少に悩んだのは、過去の話になりました。今では、ヨーロッパ全域や中近東から押し寄せる移民・難民の処遇がメインの社会問題になっています。ドイツの総人口は、外国人流入のおかげで増加が続いています。直近（２０１６年）のデータでは、

ドイツでの出生　約７４万人
― ドイツ国内で死亡　約９３万人
+ 海外からの純流入　約８２万人
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合計　　６３万人増　（８２１７万人⇒８２８０万人）

もし海外からの移民流入がなければ、ドイツの人口は年間１９万人減っていたはずなのですが、それを大きく上回る８２万人の移民純流入があったため、総人口が６０万人以上増えたのです。

前年の２０１５年は移民流入の勢いがもっと凄くて、１１０万人余りの純流入があり、その結果、総人口が９７．８万人も増えました。今のドイツは、一般的なイメージはよりもずっと、移民受け入れ大国なのですね。

ドイツに来る移民が多い理由の一つとして、「シェンゲン協定によりEU圏内の入出国が自由である」ことが挙げられます。そのため、EUの最貧国ルーマニアやブルガリア等から、職と給与を求めて人々がフリーパスで入国しますし、失業率の高い南欧のギリシャ、イタリア、スペイン等からドイツを目指す人も多いのです。

また、非EU圏であるトルコからは数十年の移民受け入れの歴史があるため、ドイツ・トルコ間の人の往来は非常に盛んですし、2011年以降はシリア内戦による難民も多く来ています。今のドイツは人口減少に悩むどころか、「ドイツ語をしゃべらない外国人の流入」の方が悩ましい問題です。

さて、年間１００万人近くも来る移民が、ドイツのどこに行くのか？結論からいうと、各方面に散ります。来独した外国人は連邦内の１６の州（ブンデスラント）に予算とともに割り当てられるので、首都ベルリンにも、裕福な都市ミュンヘンやシュツットガルトにも、金融の街フランクフルトにも、港町ハンブルクにも、ルール工業地帯にも旧東独の各州にも、もれなく移民が住みつきます。日本や英仏と違ってドイツには突出した大都市がないため、どこか一つの地域に集中する傾向はあまり見られません。

そろそろ不動産の話をしましょう。私がドイツで不動産を紹介（イチオシ）している地域は、ノルトライン・ヴェストファーレン(NRW)州という、国内で人口・GDPとも最大規模の州です。ドイツの西部、オランダやベルギーとの国境に近い場所にあり、州都は「デュッセルドルフ」、最大都市は大聖堂のある「ケルン」。あと、社会科の授業で習った「ルール工業地帯」に所在する「エッセン」、「ドルトムント」、「デュイスブルク」。旧西独の首都だった「ボン」など、数多くの都市を擁する欧州屈指の人口密集地帯です。

不動産投資視点からみた、NRW州の良い点は、

・ものすごく安い値段で、それなりに良質な物件が買える（区分マンションで３００万円～）
・家賃水準はそれなりだが、価格が安いので利回りが高い（ネット利回り８％台、グロス１１～１２％）
・賃貸物件の需給がタイトで、空室率が低い（場所にもよるが２～３％台が多い）

なぜ価格が安いのか？ひとつの理由は、NRW州、特に「ルール工業地帯」エリアが、１９８０年以降、地域基幹産業（石炭鉄鋼業）の衰退により、長い構造不況を経験したことです。同州の人口はピーク時よりも減り、失業率も改善したとはいえ、ドイツ平均よりはまだ高い状態が続いています。

逆に、そういう問題を抱えたエリアだからこそ、物件が激安価格で買えるのですね。景気が良く裕福なミュンヘンやフランクフルトで、ネット８％なんて利回りは到底期待できません。それどころか、NRW州都デュッセルドルフも国際ビジネスや金持ちが集まる場所になったため仕入れ値が高く、頑張ってもネット５％出ない状態。

したがって、高利回り物件が良く出る「狙い目エリア」は、デュッセルドルフ以北。ルール工業地帯に属する大都市「デュイスブルク」や「エッセン」、その近隣にある「ゲルゼンキルヘン」や「ボーフム」等の中堅都市、あるいはデュッセルドルフを挟んで東西にある「ウッパータール」、「メンヒェングラートバッハ」等が中心になります。

(上記の数字は各都市の人口です)

NRW州の人口は、移民流入の影響を受け、ここ５年ほど増加基調が続いています。１９７０年代の人口ピーク時には及ばないとはいえ、どの都市も人口が増えるか、最悪でも下げ止まっています。

デュッセルドルフの人口推移

エッセンの人口推移

デュイスブルクの人口推移

私は昨年１０月から今年１日にかけて、NRW州内で３回、物件視察をしました。一回の視察で東へ西へ、北へ南へ、200㎞近く移動するのですが、凄いと思ったのは、「見渡す限り、新築建てている現場がない」こと…アウトバーンも一般道も、いろんな道を走って、一度たりとも新築現場を見かけないのです。

ということは…移民含めて、増えた人口が、もれなく中古物件の賃貸客になるということです。私、３０戸以上は物件見てますが、どの街に行っても、部屋の空きがほとんどないですね。

あと、ドイツは概して街の雰囲気が良いし、部屋をきれいに使って住んでいる人が多い印象でした。建物も築年が１９５０年代以降になると設備内容が良くなり、堅牢なつくりで安心感のある物件が多い。ドイツなら長期的に安定した賃貸経営できそうだと思い、私はメンヒェングラートバッハという街で３ベッドの区分をひとつ、オーナーチェンジで買って、いまユーロで家賃いただいてます。

昨年後半から、物件の立地や価格や利回りをずっとウォッチし続けてきて、思ったこと…NRW州内でも、仕入れ価格が徐々に上がってきているようで、「区分でネット8％台以上」の利回りを求める場合、今年初めまではエッセン、デュイスブルクなどの大都市でもたくさんありましたが、最近ではゲルゼンキルヘン、ヘルネ等の中堅都市が中心になってきました。仕入れ部隊も安い物件が乏しくなって苦労しているんだと思います。

どの地域の、どの価格帯の物件でも、不動産はできれば早いタイミングで買った方が、良い立地の物件が安く手に入っておいしいのだと思います。

人口増と需給バランスの良さを兼ね備えた「ドイツ激安収益不動産」。興味ある方は、５月９日に東京でセミナーやりますので、是非来てみてくださいね。

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セミナー「ドイツ不動産～収益性と投資のポイント徹底解説」

■日程　 ２０１７年５月９日（火） １９：００～２１：００

■会場　パズル一番町　セミナールーム2
千代田区一番町10-8一番町ウエストビル5階（東京メトロ「半蔵門」、「麹町」より徒歩３分）

■参加料金：2000円　 (※APHOC有料会員は無料招待いたします。)

■紹介ページと申込リンク：goo.gl/zI50AX

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おはようございます。Manachanです。昨日の午後北京に着いて、ホテルで10時間ぐっすり快眠、寝不足解消できました。

昨日は思わぬ長旅になりました。北京空港混雑のため、飛行機は１時間半遅れ、入国審査や通関でも行列に並び、相変わらず人、人、人…で快適度の欠けた状態はいつもの中国だなと。

ただ、インフラの近代化はすごいペースで進んでますね。近未来鉄道のような地下鉄空港線と、今や市内のどの路線もホームドア当たり前の状態に。

飲料の空き缶、空き瓶の回収機なども出てきてるし…ここで回収してバーコード読み取るとポイントが付与されるシステム。相変わらず日進月歩の中国です。

そして、ついにこの場所に帰ってきました。

北京展覧館　（北京動物園の隣り）

我が日本のブースも、超一等地に東証１部上場が２社並び、壮観になりました。他国に負けてないぞ！

一年前の４月に来た時には、日本からの出店は「東京の新築ワンルーム業者」と「千葉県の仲介転売業者」の二社だけ。人通りの少ない場所でひっそり出店して客もあまり来ませんでした。我々はあれから１年かけて、いろいろ試行錯誤を重ねた結果、人通りの一番多い場所に一部上場ブースを二社持ってきて、日本のプレゼンスを高めることに成功。実に感慨深いです。

 
中国の、ガサツでサバサバしたところが、大好きなんだよなあ。
 
どうして、中国と相性がいいんだろう。私の血液型がＢ型だからなのか？

私、中国でなら、元気で長生きできると思う。

こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。

治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。

私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか？」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます（フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね…）。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q＆Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。

治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。

・地域住民の目線に立って、

・分かりやすく統一的な指標（昼間や夜間に出歩いて安全と感じるか？財産や車を盗まれる危険を感じるか？暴力的に攻撃されるリスクを感じるか？）を使い、

・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。

こうして集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。一番治安の良い部類は「緑色」、次いで「薄緑」、「薄黄色」、「濃黄色」、「オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。

世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。

次いで「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。

ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多少の「赤」もありますが、全体的には「緑」と「薄緑」、「黄色」が多く、治安はまあまあという印象。

北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。

治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。

Numbeo.com/crimeで、２０以上の回答データが集まった都市は、３７８。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト２０都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。

逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア（安全指数８１．２６、危険指数１８．７４）は３７８都市中ベスト１６位。

Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、４か国１１都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本＆台湾」の良いところ。

あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります（安全指数デュッセルドルフ７４．０８、リスボン６７．７３、バルセロナ６１．０６）。

非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。

東京（安全指数８１．２６）

カリフォルニア州アーバイン（安全指数７９．４４）

テキサス州プレーノ（安全指数７９．４２）

この二都市は、２０１６年「アメリカの人口２０万以上で最も安全な都市ベスト１０」にいずれもランクインしています。特にアーバインは、二年連続１位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。

アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。

また、治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。例えばアーバインは、Newport Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。さらに、治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。

海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ２０万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。

こんばんはManachanです。今回は、前回の北米出張で出会った「フロリダ州ケープコーラル」(Cape Coral, FL)という素晴らしい街と、不動産事情について書きます。

フロリダ州は米国本土のなかで日本から一番遠いこともあり、ハワイやカリフォルニアと比べて知名度はありませんが、アメリカやカナダの、特に冬の寒い地方に住んでいる人々にとっては極上のトロピカル・リゾート。ロングステイや老後の移住先として大変人気の高い場所です。またヨーロッパからも実は近くて、大勢のドイツ人やイギリス人が暖かいフロリダにやって来ます。

一方、中南米諸国の人々にとって、フロリダは「アメリカ生活の第一歩」あるいは「米ドル資産形成の場」として人気があります。特にマイアミはスペイン語が広く通じ、ベネズエラ、メキシコ、アルゼンチン等、ラテンアメリカの富裕層が、母国より安定度の高い米国で資産を置く場所になっています。

このように、米国の大西洋側では北からも南からも人気の高いフロリダ州は、人口急増中。２０１４年にニューヨーク州を抜いて、全米５１州のうち３番目に人口の多い州になり、今なお年間３０万人のペースで増加中。

そのフロリダ州南西岸にある中堅都市ケープコーラル(Cape Coral)は、実に興味深い場所で、住宅地として異彩を放っています。Google Mapで検索してみると、メキシコ湾に突き出た半島状の土地に、運河が四方八方に張り巡らされているのが分かります。さらに拡大すると、運河に面した住宅地がことごとく、自家用船舶を係留できる「マリーナ」付きになっています。まるで豪州ゴールドコーストの、大橋巨泉さん宅みたい。

ケープコーラルの運河は、何と1950年代から造成されています。一方、ゴールドコーストのマリーナ付き住宅が建設されたのは1980年代…ゴールドコーストはケープコーラルの真似をしたのかもしれませんね。

ケープコーラルのなかでも人気の高いSouthWest地区の一角。広々とした運河にマリーナ住宅が並び、ちょっと西へ船を走らせれば大海に出れます。優雅ですね～。

今年２月末、ケープコーラル滞在中に、マリーナ付き住宅の売り物件を内見しました。プールに、人口砂浜付きのマリーナが目に優しい、暮らしやすそうな家でした。３ベッドルーム、３台用ガレージ付きで、お値段は４４万ドル（約５０００万円）。この値段でマリーナ付き住宅に住めるなら良いですね。

運河を少し離れれば、価格が安くて利回りの高い、収益物件もあります。土地１０００平米、建坪２００平米強、４ベッドルーム２バスルーム２台ガレージ、内装シンプルでメンテしやすい、ファミリー賃貸に最適化されたCALIという物件。価格２２万ドル台、想定家賃１６００～１７００ドル/月、諸経費諸税ひいたネットの手取り約１２５０ドル/月。利回りはグロス９％、ネット６．６％くらい…すでに十分な建築・運営実績があり、地元アメリカの他、イスラエル、ドイツ、オーストラリアの投資家が買っています。

賃貸収益の他、値上がりの期待も大きいのが今のケープコーラル。直近では年率８～１２％のペースで値上がりしています。現時点での賃貸利回りが高い上に、家賃水準も上昇基調にあるので、今後当面、物件価格は自然に上がっていくと思われます。

なぜ、ケープコーラルの住宅がいま安く買えて、利回りも良くて値上がり期待もあるのか…主な理由は３つ。

１）全米トップレベルの、急速な人口増加
２）賃貸住宅不足からくる、家賃上昇
３）２００８年前後、リーマンショックで物件価格が大幅に下がり、今は復活途上のタイミング

ケープコーラル一帯の人口増加は凄いの一言！近隣のFort Myers, Lehigh Acres等を含めたLee Countyの人口は７０万人弱。２０１０～１４年における人口増加率は、全米の５０～１００万人規模の都市のなかでトップ（年率平均２．７５％、出展>America’s Mid-Sized Metropolitan Areas ）。

なぜ、人口がここまで増えるのか？米国には、テキサス州のダラスやヒューストンのように、大きな産業が移転してくることで都市が大きくなるパターンもありますが、ケープコーラルの場合は逆に、「住みやすいから人が引っ越してくる」、「人口増加を狙って各種産業が参入してくる」というパターンであるようです。

ケープコーラルは米国の大都市圏と違って、今なお「白人が９割を占める」コミュニティ。フロリダにありながら、「ヒスパニック系が約１割しかいない」という珍しい土地柄（出展：neighborhoodscout）。

英語を話す、働き盛りの白人ファミリーが、全米各地から子供を伴ってケープコーラルに越してくるようです。リタイアした老人が多いイメージのあるフロリダ州ですが、ケープコーラルの場合は、「３５～５４歳の大人」と「１７歳以下の子供」が占める割合が高い。

ケープコーラルが選ばれる理由の一つは、「治安の良さ」。暴力的犯罪の発生率が、人口比でフロリダ州の４分の１、全米の３分の１という低さ（人口１０００人あたりの発生数、ケープコーラル１．１６件、フロリダ州４．６２件、全米３．８件）…私もこの街を歩いていて、夜のひとり歩きでも危険な目にあいそうな気がしませんでした。

あと、ケープコーラルの不動産価格が、上昇中とはいえ大都市圏や同じ州のマイアミと比べればまだ断然安いのも大きな魅力でしょうね。約２０万ドルで広い庭付きの家に住める、ちょっと頑張れば４０万ドル台でマリーナ付き住宅も夢ではない、というのは大きな魅力でしょう。

さらに、今のケープコーラルでは家を買って住む人の他、賃借人も相当多い状況で、賃貸需要に対して住宅供給が足りないので家賃水準も上がり続けています。上に紹介した賃貸経営向き物件CALIの場合、２０１２年頃は約１６万ドルで買えたけど月額家賃も９５０ドル程度、それが今では２２万ドルに値上がったけど家賃も１６００ドル以上とれるので、利回りはむしろ上がっている（グロス７％から９％へ）ようです。

ここまで書いたことは、良いことづくめのようですが、さすがに海外にある物件のこと、これからいろんな問題・チャレンジが出てくるのでしょう。それでも、今のタイミングでケープコーラル不動産を仕込める魅力には抗えず、私も一つ買ってみることにしました。

いま私のチャレンジは、「現地金融機関から物件価格の７割以上の融資をひくこと」です。具体的には「物件価格の７０％、年利４．６８％（金利据置５年）、３０年融資、元利均等返済」を目指して、審査を受けています。最大で物件価格の８０％融資を受けることもできますし、利子のみ返済も可能なようです。

私が融資付けが成功すれば、日本人投資家にとって、素晴らしい第一歩になると思います。なぜなら、現時点で多くの日本人が海外不動産に手を出せない理由は次の二つだから…

１）海外物件は、賃貸収益よりも値上がり益狙いが多く、後者の実現は市場環境次第だからリスクが大きい。
２）海外物件は、日本人が融資を引きにくく、相当額のキャッシュ手出しが必要になる。

でも、私を含めて日本人投資家が、「今のケープコーラル」で、「７～８割の融資を引いて」買うことができれば、上記１）２）のデメリットが一気に解消されることになります。

１）ケープコーラルには、日本国内のどこにも類例を見ない持続的人口拡大と、住宅の需給ギャップが存在するためインカムゲインは堅いし、数字的も新築住宅としては日本の都市部よりさらに良い。

２）現地金融機関から７～８割融資が出ることになれば、約２５００万円の住宅を、自己資金２～３割で投資できることになるため、多くの日本人投資家にとって無理なく手を出せるレンジになる。

つまり、日本円の他に米ドル資産を持つというリスク分散のみならず、純粋投資的にみて今のフロリダ（ケープコーラル）が優れているから素直に買う…という有力な選択肢になります。

また、アメリカの金融機関から融資の道が開ければ、個信や空き担保に頼って日本の金融機関からフリーローンみたいな融資をひかなくても良いわけだし、物件価値が値上がれば、それはアメリカの金融機関からエクイティとして認められ、次のアメリカ物件取得もつながっていきます。

とにかく、ケープコーラルの不動産…私がこれまで見た海外収益物件のなかでも、最高に上質なものでした。収益構造も、街そのものも素晴らしいので、皆さまにも是非知っていただきたいです。そこで、セミナーと現地視察ツアーを企画しました。

ケープコーラル不動産セミナー＠東京・半蔵門

４月２６日（水）１９：００～　（セミナー案内、参加申込リンク）

４月２９日（土祝）１４：００～　（セミナー案内、参加申込リンク）

ケープコーラル不動産視察ツアー

５月２９日（月）～３０日（火）

ツアー内容：物件視察、管理会社訪問、購入手続の説明、現地口座開設　等

※５月２８日（日）までに、現地入りしていただきます。
（例.　アメリカン航空で5/28成田10:40発⇒ダラス乗継⇒フォートマイヤーズ14:38着）

※５月３０日の夕方解散して、その後は自由行動。ディズニーワールドまで車で３～４時間、ヘミングウェイで有名なKey Westまで船で３時間。

お知らせ…

ツアーに参加したい方、ご質問のある方は、私Manachanまでご連絡ください（メール）。

３月２０日現在、収益戸建CALIモデルを、数か月前の販売価格で買えるチャンスがあります（３戸限定）。興味ある方は私Manachanまでご連絡ください。（メール）

こんにちはManachanです。北米出張もいよいよ終盤、今はカリフォルニアにいます。今回のブログは、数日前に訪れた「カナダ•トロント」の不動産について書きます。

トロントは、カナダで最大、北米でも3位4位を争う大都市です。都市圏人口は600万人台、公用語は英語。世界中からやってきた移民が暮らすコスモポリタンな街で、トロントの小学校で両親の出身国をプロットしただけで世界地図ができてしまうでしょう。

トロントに似た街として、真っ先に思い浮かぶのが「オーストラリアのシドニー」。同じ英連邦の国で最大の都市、街の規模も雰囲気も、移民が多いところも似通っています。トロントのピアソン国際空港から市内に出る電車に乗ると、驚くほど、シドニーのWestern Line沿線に瓜二つな車窓風景が広がります。

トロント市内の風景。寒い気候以外は「シドニーと瓜二つ」にみえる

以前シドニー市民だった私が、トロントに来て感じることは、「全てがシドニーに良く似てるけど、都市としてはトロントの方が少し格上だな」と…例えば、トロント圏の人口はシドニー圏より2割くらい多いし、トロントには3つの空港があるけどシドニーには1つしかない、フリーウェイもトロントの方がシドニーより整備されている、トロントのユニオン駅はシドニーのセントラル駅より都会的でかっこいい等々。

何より、立地条件に圧倒的な差がある。ニューヨークやシカゴに1時間強で出られるトロントの地の利は、シドニーが逆立ちしても真似できない。シドニーは世界の主要都市から余りにも遠いし、おまけに言葉も少し訛ってる。「トロントと比べれば、俺たちは英語圏の田舎者だよなあ」というのが偽らざる感覚。

そんなシドニーが、トロントよりも勝っている(?)ことは２つかな。「気温がトロントより高い」、「不動産価格がトロントより高い」。後者は自慢できることなのかどうか知りませんが、今のシドニーは世界でも10指に入るほど、不動産価格が高騰した街となりました。ライバルは奇しくも、カナダのバンクーバー。同国第三の都市なのに不動産価格は最大都市トロントを上回ります。

しかしトロントも、バンクーバーやシドニーの後を追って、不動産価格が急速に上がる局面を迎えています。

今のトロントの不動産、とにかくホット、ものすごい売手市場になってて、売り物件が出れば即完売、買い上がりが当たり前で、49万ドルで売りに出たアパートが59万ドルで成約するみたいな話はザラ。私が内見したタウンハウスも、もとの売値が119万ドルだったのが改訂されて145万で案内されてました。

いくらなんでも過熱しすぎだろと思いますが、よく考えたら今トロントで起っていることは、2013〜15年にシドニーで起こったことと瓜二つですね。中国人、インド人をはじめ、大量に入り込んできた移民が不動産をどんどん高値で買う、現金を積んで即買いする。地元の人も、いま買わないと一生マイホーム持てないと思うから血相変えて買う。そんなゲームに皆が躍った結果、年率20%みたいなスピードで相場が上がり続けたのです。

シドニーの不動産価格は、2016年に入る頃には鎮静化をはじめました。融資も引き締められ、特に外国人非居住者に対する融資はほぼ不可能になり、購入にあたって高額な印紙税が課せられるようになりました。

かつてシドニーがたどった道を、2〜3年の時差をもって、いまトロントがトレースしているように感じます。

トロントの物件を視察すると、仲介業者の名刺が何ダースも。うち８割は中華系エージェント。

トロント不動産の、えげつないまでの活況ぶり。ブームが今後ずっと続くとは思わないけど、「あと２年はいける」というのが私の感想。なぜそう思うのか？

・移民による、旺盛な人口流入。

・都心近くは建てても建てても人口に追いつかない、圧倒的な供給不足。

・賃料水準も年々上がっている。

・売買価格は賃料水準以上に上がるとはいえ、それでも都心近くのマンションでグロス利回り４％以上は出る。

かつてのシドニーがそうであったように、グロス利回りが３％そこそこにまで低下してしまえば、不動産価格は頭打ちになる想定が成り立ちますが、トロントはまだ４％以上回るので、ざっとみて価格に３０％くらいの伸びしろがあるのではないかと愚考します。

あと、客観的状況から考えて、「シドニーが値上がって、トロントが値上がらない理由が、本当に見つからない」のです。カナダにおけるトロントは、オーストラリアにおけるシドニー以上に、国内の人口を引き寄せる条件を備えています。

・新移民の多くは、カナダではトロント、オーストラリアではシドニーを目指す。

・オーストラリアの場合、シドニーの生活コストが高くなれば、第二の都市メルボルン、第三の都市ブリスベンに行くことは可能。

・一方カナダの場合、トロントの生活コストが高くなって、第二の都市モントリオールに行こうにも、そこはフランス語圏。カナダ生まれ英仏マルチリンガルならともかく、インド人や中国人の移民でフランス語圏に行ける人は少ない。カナダ第三の都市バンクーバーは、トロントよりも住居費含め生活コストが高いし、第四位以降は都市レベルが大きく落ちてしまう。

・したがって、一旦トロントに住み着いてしまえば、他都市に行かずトロント圏内を移動することになる。

トロントに多くの人口が集まり、他都市になかなか逃げられない構造・・必然的に人口が増え、彼らが住宅を求め、値段を上げ続ける。

今が、まさに値上がりの旬のタイミング。トロント不動産でキャピタルゲインを取りにいくなら、「今すぐ動くこと」が肝要だと思います。

私も「短期的な値上がりを取りにいく」お行儀の悪い投資が実は大好きなので、すでに行動を起こました。でも、経験者や度胸ある人以外は真似しないでね。

こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。

冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。

フロリダ州内のマイアミ、オーランド、ジャクソンビルなど主要都市はもちろん、南西部の地方都市ケープコーラル(Cape Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。

そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。人口増加率は全米屈指、住宅供給不足で家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超…今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。

ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。まるで大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。

住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス…みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。

投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。

資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。 確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ‼︎

ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。

逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。

経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。例えば、私が過去10数年、オーストラリアで実践してきたのは、

– まずシドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。

– それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。つまり、投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。

これと同じことが、日本でできるのか？例えば、「東京と名古屋の、不動産市況における数年〜十数年の時間差を利用した、タイムマシン不動産投資」ができるのかと言うと、答えはNO! 難しい。

東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。例えばの話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。

そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か…でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。

言い換えれば、日本の不動産は大手デベロッパーをはじめとする供給側が価格決定力を握り、かつ同じ会社が東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。そういう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。

その点、アメリカ、カナダ、オーストラリア…広大な面積を持つ新大陸英語圏先進国が日本と違うのは、

– 全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。

– 地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。

– 国全体の人口が増えている上、人口移動も農村から都市への一辺倒ではなく、だいとしからより生活コストの安い地方へ移り住む流れもあり、国内各地域に人口拡大、不動産価格上昇のチャンスがある。

そういう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。

合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」…米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。

こんにちはManachanです。今回は「海外不動産セミナー」ねたで書きますね。

２０１１年２月に「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて、早いもので６年が経ちました。「大家・投資家の側に立つ、海外不動産に特化したコミュニティ」の看板のもと、頑張って運営してきましたが、いま振り返ると、実現できたことと、まだ実現できてないものと、両方あります。

さすがに最近ではオペレーションも安定してきたので、大家の会として本来やるべきことや、私のやりたい活動を、一つひとつ実現していきたいと思います。

特に、「業者を呼んで物件販売セミナー」以外の活動を強化したいですね。創立後３～４年間、我々は海外不動産を扱う業者さんに依存して情報とらなければなりませんでした。業者さんは当然、我々のコミュニティに向けて物件売りたいわけだし、また会員の間でも「海外の物件、とりあえずひとつ買ってみたい」ニーズが高かった。その背景の中で、我々の主催するセミナーの多くが「物件販売セミナー」になるのは自然の流れでした。

しかし今では、状況が変わりました。

・会員の間で、「すでに買った海外物件を上手に運営したい」とか、「マーケットを見極めて賢く買いたい」といったニーズが高まってきた。

・物件販売セミナーをやりたい業者の側で、アジア太平洋大家の会以外の、他のいくつかの企業や団体に集客を依頼できるようになってきた。

だから今は、我々の主催するセミナーが、必ずしも「物件販売セミナー」でなくても良いわけです。物件数のバラエティも増え、ニーズも多様化してきたわけですから、

「物件ありき、売る目的のセミナー」だけでなく、「会員の資産形成ニーズを深堀りして、その目的にあった海外物件を紹介していく」セミナーをやっても良いのではないかと考えるわけです。

言葉を換えれば、「物件売らなくても良い」、「場合によっては、物件購入をおすすめしない」セミナーでもあります。私も日々、たくさんの方と面談しますが、そのうちの３割くらいは「不動産投資に向かない気質」とか、「資産形成の目的と手段が一致しない」状況ゆえ、今は海外不動産買わない方が良いとアドバイスしているのが実情です。

だって、本来買うべきじゃない人に物件おすすめして、後でトラブルになっても嫌だし、本人のためにもならないじゃないですか。

これまでと違う、新しいスタイルの海外不動産セミナーをやりたい気持ちから、今回トライアルで取り組んだのが、「講演なし、業者なし、タイ不動産勉強会」という企画でした。これ、どういうものかというと、

・少人数制（８名まで）

・講演なし

・スライドや配布資料もなし

・机の配置は対面ディスカッション形式

・講師でなく、ファシリテーター（仕切り役）が議事進行する

その形式で、通常の講義形式セミナーと同じ２時間を、どのように使ったのかというと、

・参加者各人の自己紹介、タイの国や不動産に関する思いを語る。ファシリテーターが黒板にポイントを書く（３０分）

・参加者全員分のポイントについて、フリーディスカッション（８０分）

・最後に、今回の勉強会で学べたことを、各人が語る（１０分）

…本当にそれだけなんですが、所定の２時間過ぎても参加者がまだ議論したいようで、数名はずっと会場に残った…それほど盛り上がりました。特に、参加者からのこんな言葉が嬉しかった。

・これからタイ物件購入を検討するにあたって、物件個別の優位性を見極めて判断したいと思いました。

・これまで、将来タイに住みたいという視点で物件選びを考えていたけど、タイの不動産に詳しくなるまで、当面は賃貸で良いと考えるようになりました。

参加者各人が、勉強会を通じて自分の意思決定に直結する「何か」を持ち帰っていただけたようで、主催者として確かな手ごたえを感じました。タイに限らず、英国、マレーシア、オーストラリアなど、いろんな国の不動産について、このスタイルの「勉強会」を仕掛けていきたいと思いました。

この勉強会フォーマット、他の団体に真似されたらどうする？大丈夫です。スタイルだけ真似することは簡単ですが、クオリティを真似するのは相当大変ですので。今回、ファシリテーターを務めた市川隆久氏と私Manachanは、業界のプロあるいは投資家として不動産に長年携わった上に、毎月２回ペースで出国して世界１０数か国の不動産を常にみているし、タイ不動産についても相当研究を重ねてきました（研究するためにタイ語まで覚えたし…）、

参加者からどんな議論が飛び出すのか予測できない状況のなか、「どんな議論が来ても受け止める」だけのスキル・知識がないと成り立たないフォーマットの勉強会だと思います。

最後に、今回のファシリテーター、市川氏と私は、「国際不動産.jp」サイトで情報発信しています。

kokusaifudosan.jp

最近はポッドキャストの音声配信に力を入れており、

市川氏のポッドキャスト（日本語）
http://kokusaifudosan.jp/category/podcast/

私のポッドキャスト（中国語）
http://kokusaifudosan.jp/category/podcast-c/

今後、同サイトは英語含めて多国語での情報発信をすすめ、「世界の人々に、世界の不動産に関する情報提供」していくサイトとして成長していきます。お楽しみに。

こんにちはManachanです。タイ出張もいよいよ最終日、日本へ帰国する同行者を横目に、私ひとり、重要なミッションのためバンコクを離れ、バスに乗ってパタヤに向かいました。そこで、

•  私の買ったコンドミニアムの引き渡し
• 「リゾート民泊」運用に向けて業者との打ち合わせ

を全て終え、充実感で心を満たしてバンコクに戻ったところです。

リゾート運営会社代表（インド出身A氏）とツーショット

コンドミニアムCity Center Resiences全景

部屋の引き渡し。北朝鮮出身ロシア人M嬢が笑顔でサポート

私の買ったCity Center Residenceという物件は、地元パタヤの中堅デベロッパーMatrix社が建てたものです。同社はパタヤに特化して15棟ほど建ててますが、そのほとんどを郊外のジョムティエン海岸やプラタムナック地区で建てており、

セントラルパタヤと呼ばれる市の中心地に建てたのは同社にとって初めてのこと、喜び余ってCity Centerという名をつけたようです。

だけど良く考えたら、「一応セントラルパタヤだけど、少し奥まった住宅地っぽい場所」で建てており、Base Condoみたいな本物の中心地に建つコンドミニアムと比べると立地が落ちるのは否めず、大通り(3rd Road)からの入り口も分かりにくいため、建つ前には、「こんな場所で、果たして賃貸運用や転売できるんだろうか？」と、正直不安でした。

パタヤに先だち、私はバンコクで所有するコンドミニアムを、日系の不動産業者に民泊運用してもらっていました(今では民泊できなくなり普通賃貸に切り替え)。しかしパタヤという場所では日系業者のプレゼンスがないため、完成数ヶ月前は、「パタヤで欧米人経営の民泊管理業者を早く探さないと、引き渡し受けても塩漬けになってしまう」と焦ったものです。

でも、救いの神は意外な国から現れました。その名は、「インド」。

きっかけは、2015年。インド人の富豪S氏が、City Centerを40戸まとめ買いして(すげー‼︎)、その運用方法を、バンコクで営業するインド系のホテル業者と旅行会社に打診したことに発します。

6ヶ月間のプランニングの末、ホテル業者が撤退し、旅行会社が残りました。同社代表A氏の提案は、「コンドミニアム総戸数3棟668戸のうち、半分以上の部屋を借り上げて、スケールメリットを生かした旅行者向け短期貸し」と 、「コンドミニアム付設のプールバー、レストランの運営」、「パタヤで各種ツアーの運営」…それにいたく感動した富豪S氏は、さらに40戸買い増して、全80戸のオーナーになりました(何という財力‼︎)。

私もA氏と何度か意見交換しましたが、彼の事業構想は、単なる「部屋をAirBnBに出して短期貸し」とは根本的に違う、旅行会社のノウハウを生かした統合リゾート運営であり、収益性も桁違いに良い。さらに、タイの法律上、違法にならない工夫も当然している。

あと試算を見ましたが、どんなに保守的にみても私の部屋の場合ネット15%は回りそうです。パタヤという立地と、旅行会社によるリゾート運営はCity Center Residencesの資産価値向上につながると期待でき、私は大いに賛同しています。

いま、City Center Residenceの引き渡しが続々と進み、A氏は日々、物件オーナーから借り上げ契約を取るため、パタヤにほぼ常駐している状態。かつ、リゾート運営に必要な物資の大量仕入れはバンコクで行うので、両地を行ったり来たりで大忙し。

彼が急ぐ理由は、リゾート民泊稼働を4月の「ソンクラーン休暇」に間に合わせ、利益を最大化する為です。それは当然、我々オーナーの金銭的利益にも直結します。

A氏に散々ケツを叩かれ、建築現場もこれまでのノンビリペースとはうって変わって、急ピッチで作業を進めています。タイ人は一見怠け者に見えても、やる気になればちゃんと帳尻合わせられる人たちなんだと実感。

これから民泊稼働すれば、いろいろなことが起こるでしょう。備品の破損紛失や近隣トラブル、最悪、法律が変わって、リゾート民泊運営ができなくなる事態も想定されますが、それもまあ、よかよか。タイ不動産オーナーを楽しんできます。

パタヤでリゾート民泊のオーナーになってみたい方、興味ある方は、私にご連絡下さい。

おはようございます。Manachanです。タイ・バンコク出張、最終日の静かな朝を迎えました。

東南アジア新興国のなかで、タイは日本人のビジネス進出、駐在、旅行、ロングステイ・移住において、根強い人気を誇る国。首都バンコクは、東南アジアで（先進国シンガポールを含めて）、日本人の在住者が最も多い都市でもあります。

私は国際不動産ビジネスに関わっています。他の東南アジアの国では、不動産人気の浮き沈みが激しく、不動産投資先として人気の国はここ数年、マレーシア→フィリピン・カンボジア→ベトナムと、常に移り変わってきましたが、ひとりタイだけは分厚いファン層がいるため、他国ほど大きな浮き沈みはないという印象です。

東南アジアのなかで、日本から一番近いわけでもなく、英語圏でもないタイという国に、多くの日本人が魅力を覚えるのはなぜなのか？

タイに魅力を覚えるのは欧米人も一緒。白い肌をした人たちが、大勢、タイ各地に暮らしています。英語が通じやすい国とはいえないのに、なぜか？その理由として、彼らがよく言うのは、「暖かい気候、安い物価、生活利便性や医療水準の高さ、食の魅力」等々。要は「物価が安い割に、便利な近代生活ができて、メシもうまい」のが良いのだと…

日本人にとっては、これに加えて、「タイ人の国民性や、宗教観」も大きな魅力であり、文化的な親近感を感じさせる要素なのだと思います。

私もタイ（特にバンコク）が大好きで、この３年間で１０回ほど来てます。仕事柄、いろんな国・都市に行きますが、行き先はやはりバンコクが一番多いかな。

不動産投資の面でも、いま基本的なスタンスは「新興国の物件は手じまいして、先進国の物件にシフト」ですが、新興国のなかでタイだけは、物件を増やしています。今日も午後から、パタヤで買ったコンドミニアム引き渡し、エアビー業者との詳細打ち合わせを予定しています。

タイは東南アジアのなかで、賃貸利回りがそう高いわけではないし、値上がり幅もベストではない、法制度面でも問題はまだ多く、近隣諸国と同様、住宅過剰供給の問題を抱え、人口も停滞し高齢化しつつある国ですが、それでも物件増やしているのは、単純に、タイが好きだからです。

フィリピンやマレーシアと同様、タイで不動産持っていると、日本ではありえないレベルのいろんな問題は起こります。でも、他の国で起こったら腹が立つのに、タイで起こると不思議と腹が立たないのです。その意味で、「海外の実物不動産投資は好きな国を選ぶのが大事」なんだなあと実感します。

また、「すでに都会でありながら、まだ開発・発展の余地が多いバンコク」に、不動産投資家として魅力を感じる面も大きいです。

タイ国内、特にバンコクで収益不動産買いたい日本人の方は、常に一定数以上います。でも海外なので、日本国内と比べて「情報の非対称性」が非常に大きいです。バンコクで暮らし不動産に興味ある方にとっての「常識」が、日本にはなかなか伝わらない、ないしは「大変歪んだ形で伝わってしまっている」ことが多い。

日本国内における、バンコク不動産に対する一番大きな誤解は、「バンコクの不動産はすでに高すぎる」…

いま日本のセミナーで販売されているのは、バンコク都心部、㎡単価15万バーツ以上の物件が多い。例えば、日本で誰もが知ってる財閥系不動産大手が、タイの不動産大手と組んで手がける物件の多くがその価格帯です。いま為替が１バーツ＝約3.3円ですから、㎡単価15万バーツは、円換算して50万円/㎡。坪単価にすると170万円ですね。

最近販売開始された、バンコク一等地（トンロー、プロンポン、アソーク等）の高級コンドミニアムは㎡単価30万バーツ超えも珍しくありませんので、そうなると坪単価340万円超。東京都内の便利な場所とそう変わらない値段。

「バンコクで物件買うと、日本人駐在員を入居ターゲットにできますよ～」、これをセールストークにする物件も多い。駐在員が賃貸する物件は、どんなに狭くとも最低20坪は必要ですので、

「㎡単価15万バーツ→坪単価170万円ｘ20坪＝3400万円」…これがバンコク不動産の実質的な最低ラインだと思い込んでる日本人が多い。でも、それは大きな誤解です。

バンコクは、東京とよく似て、同じエリアにごちゃごちゃと雑多な要素が入り乱れる都市です。貧富の差は大きいけれど、お金持ちと庶民の居住エリアがそう明確に分かれているわけではありません。例えば、東京の麻布・三田界隈に何億円もする高級マンションがあって、そのすぐ隣に老朽化した木造家屋や賃貸アパートもあって混在している…それと同じことが、バンコク都心近くの各地区でも起こっています。

それに加えて、バンコクは「暑い国で人々が歩かない文化」、「都心近くでもクルマ社会、渋滞もひどい」、「住民の収入格差が非常に大きい」、「都心部は東京以上に国際社会」、「日本以上に、人々がブランド好き」など、いろんな要因が重なるため、同じエリア、同じ最寄り駅でも住宅の売買・賃貸価格に大きな価格差があります。例えば、

・BTSの鉄道駅近くで、平米単価30万バーツで売り出し中の大手デベロッパーのコンドミニアムのすぐそばに、築2年の比較的キレイな中古住宅が、平米10万バーツで取引されている。

・鉄道駅からの距離が同じ徒歩5分でも、北側では平米20万バーツ以上の高額物件が即日完売するのに、南側では10万バーツ以下でも全然売れない。

・同じコンドミニアム、同じ棟でも、30平米のワンルームなら坪単価15万バーツで売れるのに、55平米の2ベッドルームは坪12万バーツ以下でも売れない。

・都心近くで大きな瑕疵もないのに、平米単価5万バーツを割るような激安物件も、市場に出回っている。

個別の物件や間取りによって、なぜそこまで大きな格差が出るのか？駅距離、クルマの利便、デベロッパーのブランド価値、ターゲット住民の収入属性、共用施設、グロスの価格帯、ローカルな需給状況…様々な理由があります。投資家として押さえておくべきポイントは、

・バンコクでは、3000万円以上の物件もあれば、300万円以下の物件もたくさんありますよ～。

・1000万円以下の物件は、手数料取れないから、日本人の業者はまず紹介しませんよ～。

・でも、1000万円以下でも、都心近くで良質な投資物件も探せばたくさんありますよ～。

・タイにも不動産相場があって、それより割安だと思えばタイの皆さんがすぐ買ってしまいますよ～。

バンコクは、都心部を中心に不動産価格が上がり、賃貸相場の伸びはそれなりなので、結果、利回りがどんどん下がっています（都心近くでグロス３～６％）。特に、平米30万バーツ超みたいな高額な物件を買う場合、それ以上の価格の伸びが期待できるかどうかは一般論として疑問です。「いま買えばどこ買っても値上がる」段階ではなく、勝つエリア、負けるエリアの二極化も進んでいるため、物件選びで間違えないためには、見極め能力が大事になってきています。

そんなバンコクで、良い投資物件を買うには、どうすればよいか？私の意見は、「需給バランスと商品特性と購入ターゲット」を考えつつ、「エリアを絞って定点観測」すること。「いろんな物件、売買事例を見た上で、相場より割安だと思えば素早く飛びつくこと」だと思います。要は、洗練された不動産投資家が、日本国内の収益物件探しの際にやると同じ行動を、バンコクでやればよいのです。

どのエリアに絞って定点観測すればよいか…それは、予算で決めればよいと思います。

・3000万円以上出せるなら、都心一等地（アソーク～エカマイ、シーロム～サトーン等）

・予算が1000万円台なら、都心近くで次の勝ち組になれそうな場所（オンヌット～ウドムスック、ラマ９等）

・予算が数百万円台なら、タイ人ローカルに需要のある地味な場所（ラムカムヘン、シーナカリン、ノンタブリー等）

加えて、大事なポイントは、

・相場より割安な物件は、収益物件として優れているけど、タイ人がすぐ買ってしまう。

・それを外国人が買うには、ハンディがある。逆にいえば、外国人が買いにくい物件ほど、良い物件である可能性が高い。

近い将来、「アジア太平洋大家の会」で、こんなセミナーを企画できればいいなと思っています。

バンコク「買えない」良質物件セミナー　

その心は、

相場より割安ゆえタイ人がすぐ買ってしまい、日本人に今すぐは販売はできないけど、近い将来、転売が出た時に買えるかもしれないお値打ちな収益物件を集めて、紹介するセミナー。幸運にもお値打ち物件のオーナーになれた方には、日本語で管理もばっちりできますよ～。

そういうセミナー、興味ありますか？「すごく興味ある、是非企画して欲しい！」という方は、その旨、私までお知らせくださいね。

最後に、ポッドキャストで、タイ・バンコクの不動産事情について音声で解説しましたので、興味ある方は是非、聞いてください（無料です）。

タイの不動産事情についてーその１

goo.gl/cDw8UQ
タイの不動産事情についてーその２（私も登場します）

goo.gl/Z1nMZs