各国不動産事情

こんにちはManachanです。前回の日記に引き続き、国際不動産の業者として再スタートを切る上での、私の決意表明を書きます。まずは、前回書いた文章の引用から、

＞私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

その心は、

・今は日本にいても、良質な海外不動産情報は余り入ってこない。

・そのため、日本人は海外不動産に関して「情報弱者」の地位に甘んじている。

私は、日本の個人投資家のなかでは最も、世界各地の不動産情報に広く深く接している一人だという自負がありますが、その立場から言うと、いま日本に入ってくる海外不動産情報の少なさと、クオリティの乏しさを日々痛感します。良い情報がないから、多くの人が海外のショボい物件を、ショボい業者からショボい判断基準で買ってしまっている状況を見るにつけ、ちょっとオーバーな言い方ですが「憂国の念」さえ覚えるほどです。

いま東京で、海外不動産を銘打った投資フェアに集まる情報といえば、

・一昔前（２０１１～１５年）だと、東南アジアのプレビルド（青田買い物件）ばっかり。

・今（２０１５～１７年）だと、上記に加えて、先進国の「利回り保証物件」、「償却＆節税物件」ばっかり。

上記は、「今の日本人客に売りやすい」という基準で取扱業者にチョイスされているわけですが、でも本当の意味で日本人の海外投資・資産形成ニーズに応えているわけではないでしょう。その証拠に、いつの時点でフェアに行っても出典業者の顔ぶれや商品ラインアップはほぼ同じ、客の顔ぶれも大差なく、まだ新しい業界なのに閉塞感さえ漂います。

言葉を換えれば、今まさに、新機軸が求められています。すなわち「日本人の海外資産形成ニーズに応える、質量ともに充実した海外不動産の情報」および、「各国・各都市の不動産マーケットを俯瞰的にみる視座と投資方法論」が求められています。私はそれを新たな価値として打ち出し、日本の海外不動産投資界隈に新風を巻き起こしたい。

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海外の利回り保証物件に注意

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リーマンショック後の１０年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか？

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

そのヒントとなるのが、日本のすぐ近くにある「中国」の存在です。北京、上海など中国の大都市には、質量ともに日本の比ではないボリュームの海外不動産情報が集まります。現時点で最も、世界中の不動産を買ってる客が中国人なので、彼らに物件売るために、アジア、欧州、北米、大洋州はもとより、中南米、アフリカ、地中海やカリブ海の小国からも、デベロッパーやセールスマンが訪れ、情報を持ち寄って来ます。

私の住む東京から、中国主要都市まで飛行機でわずか３時間の距離。幸い中国語での意思疎通は問題ないので、私はパートナー市川とともに、２０１６年４月からは約３か月に１度のペースで、海外不動産情報を取りに北京、上海、香港などに通いました。いま、多くの日本人が買っているドイツや米国フロリダ州の収益物件も、元はといえば、私たちが中国で引っ掛けてきた話です。日本で口開けて待っているだけでは、決してこういう情報にアクセスできなかったでしょう。

で、中国という舞台で、私がどのようにして海外不動産の情報を取ってきたのか？それには「購買力」を見せつけなくてはなりません。

日本でも海外でも、不動産セールスマンの大多数は、自分が儲かるために客に話を持っていきます。要は、売れる（＝自分が儲かる）見込みがあるからこそ、客に情報を提供するのです。

そんなカルチャーですので、私が中国で海外業者と名刺交換しただけで大した情報はくれません。でも、私の背後に総勢２５００名を数えるアジア太平洋大家の会の投資家会員がいると知った途端、相手の目の色が変わります。こちらが黙っていても、せっせと情報をくれるようになるのです。

また私と市川には、「来月には俺が現地見に行くよ！」と言って、即アポを取り、ヨーロッパでも中近東でも北米でも中米でも、どこへも飛んで行くフットワークの軽さがあります。そういうことを２年近く愚直に続け、２４か国６５都市の不動産を視察しまくったおかげで、いま我々は、日本の海外不動産フェア等で得られるものとは質量ともに比較にならない、膨大な知見（KnowledgeとIntelligence）を手にしています。

その知見やノウハウを、私は日本のため、投資家のために有効に使いたい。そして近い将来、日本に居ながらにして、いまの北京や上海に匹敵する質・量の海外不動産情報が入手できる状態をつくりたい。海外不動産の情報弱者と呼ばれない日本をこの世に現出させたい。

そのために、私と市川は国際不動産エージェント（IPA）という会社をつくり、この業界で影響力ある、尊敬される存在になろうとしています。また、国家的に影響力のある公益団体とのタイアップにより、非営利ベースでの海外不動産学習カリキュラムや、海外の不動産業者が東京に集まって良質な情報を持ち寄る仕組みづくりを画策しています。何だかんだ言って日本は、世界第三位の経済大国。グローバルなマインドやインテリジェンスを持った投資家が育てば、世界中の業者が情報を持ってくるはずと思います。

具体的なイメージとしては、こんな海外不動産の情報が増えればいいなと思っています。

「マーケットサイクル的に今後の値上がりが期待できる先進国の都市」で、「購入・賃貸需要に裏付けられた元本価値がしっかりした物件」。資産ポートフォリオのなかで「本命」になりうる物件。

私は、アメリカのロサンゼルス、カナダのトロント、オーストラリアのシドニーやメルボルン等、世界都市機能のある街の都心近くで、表面利回りが５％近く出る新築・築浅の住居物件なら積極的に買い進んでいます。投資家としての経験上、そういう物件は値上がりやすいし、少なくとも元本価値を毀損するリスクが非常に少ないのです。運よく買えれば私のなかで「本命」物件と位置づけ、長期間ホールドします。

これらは今の日本で決して売りやすい商品ではありません。「本命」に相応しい物件はどんなに安くても３０００万円以上するし、購入時の表面利回りがせいぜい４～５％台で見栄えがしないからです。また、いま流行りの「利回り保証」や「減価償却・節税」というアピールポイントもありません。

こういう「一見地味な物件」がきちんと評価されるようになるには、「投資教育」の積み重ねが必要だし、そういう教育を受けた経験ある投資家なら、数字や立地をみて買うか買わないか、即決できるようになります。経験豊富な中国人バイヤーに買い負けなくなるのです。

数年後、海外不動産の世界で、日本人が情報弱者の汚名を返上できるよう、私は身を粉にして働きたいです。

最後に、先月ドバイに不動産視察に行った際、現地の不動産業者（アラブ人）がとても良いことを言ってたので、紹介します。

今は誰も彼もが、中国へ物件を売りにいく。人口や経済力を考えれば、当然そうなると思うが、でも俺は「日本」という名前がどうしても気になる。日本人は只者ではない。一旦目覚めれば、凄いことになると皆が知っているから…

こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。

早速、ご報告になりますが、私は今年１１月１日から、盟友・市川隆久氏とともに、「（株）国際不動産エージェント」という会社を立ち上げました。英語名称はIPA(International Property Agent Inc.)、本社は東京千代田区一番町。創立時は総勢３名で小さなスタートを切りましたが、年明けには４名、４月には５名体制になる予定。

日々、ものすごいスピードで物事が展開し、今の自分は数か月前よりはるかにレベルアップしている…まさに「超・高度成長期」にある会社を運営している、エキサイティングな幸せを日々かみしめています。

弊社の事業目的は次の通りです。

・日本の個人投資家や企業様に対し、世界中の不動産投資•事業機会をプロの目で精選して紹介し、パートナーとして共に利益を追求します（コンサルタント・エージェント機能）。

・また、世界の不動産市場や投資手法を研究、知見を情報発信することにより、日本全体の国際不動産投資リテラシー向上に寄与します（研究所・情報発信機能）。

他社と比べた時、弊社の特徴が際立つのは、次の３点です

（１）場所を決めずに、世界中、どこでもやるスタンス

世の中、特定の国・都市に特化した業者はたくさんいますが、「アメリカにもドイツにもオーストラリアにもASEAN圏にも中国にも南欧にも、世界中オールラウンドに詳しい業者」や、「全世界を俯瞰した上で、各国・各都市の不動産事情をマクロもミクロも詳しく語れて、お客様のニーズに最適化した物件を提案できる業者」は日本にほとんどいません。

いま日本の海外不動産業界でそれができる人材は非常に少なく、もしかしたら私と市川、この二人しか居ないのかもしれません。その二人がタッグを組んで事業化することで、名実ともに、「日本でオンリーワンの海外不動産事業者」になっていきます。

現在、弊社で不動産販売を取り扱いできる国は、約２０か国あり、かつ増加傾向にあります。

（２）物件売ることを目的としない会社

不動産物件とオーナーとは、当然、相性の良し悪しがあります。全く同じ物件でも、それ買ってハッピーになる方と、不安に苛まれる方と、両方います。海外の不動産オーナーになることがそもそも向かない性格の方もいます。

弊社の強みは、世界中どこの物件も取り扱えるので、「必ずしも、目先の物件販売に走らなくても良い」ことです。実際、私たちはお客様が買って幸せになれそうだと思う物件しか紹介しませんし、場合によっては「買わない方が良い」とアドバイスすることさえあります。それで一時的な売上が減っても構わないと考えています。

私たちは不動産の世界で長年過ごしたので、お客様の性格に会わない物件を無理やり売ってしまうと、後が大変になることをよく知っています。逆に、お客様がハッピーになれる物件を紹介して、愚直にしっかりサポートすれば、リピーターになってくれることも知っています。弊社は長期視野に立ち、リピーターになってくれたお客様とお互いにWin-Winの関係を築きたいです。

（３）購入後の運営・売却のお手伝いなら欧米先進国中心

不動産は、買ってから後が長い商品です。５年、１０年、それ以上のお付き合いになることもしばしば。その間には、入退去、修繕、納税、賃貸トラブル、不慮の出費…いろんなことが起こります。また物件が海外にあると、管理会社など相手先とのやり取りも大変です。日本とは言葉や商習慣、法律の違いが少なからずあるからです。それでも、日本のお客様に海外の不動産を売った以上、そこは業者として長期的視野でサポートすべき領域だと考えます。

で、弊社がマンパワーの少ないなか、お客様に対して長期的に責任を果たしていく上で、どの国に経営資源を注力すべきかを考えると、現時点ではどうしても「欧米先進国」中心になります。不動産権利関係が安定し、収益不動産データが豊富に存在し、中古物件の売買市場が確立し、現地にプロフェッショナルな管理会社が複数存在するところでないと、業者視点でみて「お客様に損させてしまうリスク」が高すぎるからです。

なお、弊社では東南アジアや中国、中近東など、新興国の物件ラインアップも豊富にありますが、こちらは「不確実性というリスクをとれるお客様」に対してのみ、「販売サポート」や「管理業者の紹介」をしています。

最後に、個人投資家として、「アジア太平洋大家の会」を中心に、海外不動産投資家コミュニティづくりに長年取り組んできた私が、なぜ自ら業者になろうと思ったのかを書きます。

・私(アジア太平洋大家の会)から情報や支援を得て、海外不動産のオーナーになった何百、何千名の方々が、今後、投資利益を手にするためには、私自身が業者となり、持続可能な組織的仕組みをつくることで、長期的に責任を負わなければならないと考えました。

・私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

日本人を海外不動産情弱にさせない決意

「アジア太平洋大家の会」は今後どうなるのか？もちろん続けていきます。人々が海外不動産投資を学ぶ、非営利ベースのコミュニティは今の日本に必要なので、セミナーも引き続き継続し、同好の士が出会う場にしていきます。

（株）国際不動産エージェント関連情報はこちら

ウェブサイト→http://ipag.jp

Twitter→https://twitter.com/ipag2017

国際不動産ビデオ教材→https://gigasta.jp/

お問い合わせ→http://kokusaifudosan.jp/contact/

特選ビデオ教材（2017/12/22　現在）

海外不動産、買った後どうなるの？～管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の１０年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか？

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

こんにちはManachanです。アメリカ東海岸の真ん中らへんにある「ノースカロライナ州ローリー」(Raleigh, North Carolina)に来ています。

この地には、今から12年前に、3ヶ月ほど住んでいました。久々に来訪の機会を得て嬉しかったです。

ノースカロライナは日本では無名ですが、本当に、良いところです。

気候が、日本(関東)に似ていて暮らしやすい。緯度は東京と同じ北緯35度。四季があって適度な湿度もあり、服装も日本と同じで良いので馴染みやすいです。

気候が近いので、植物の感じも日本によく似ています。特に千葉県に似ていて、当地のハイウェイを走っていると、東関道の大栄IC近辺と見紛うような「千葉〜な景色」が広がり、外国に居るという事実を忘れてしまいます。

私は千葉県出身で、いま世界中を飛び回っていますが、こんな奴は珍しいです。普通は、千葉で生まれ育つと、他の土地に行きたがりません。気候は温暖、大雪も水不足もない、東京に近くて生活便利、土地も広く、海があって魚も美味しい、農業工業商業すべてがバランス良く揃い仕事に困らない、国際空港とディズニーがあり他県の奴らに自慢できる…千葉に居れば何一つ不自由なく、満ち足りてしまうのです。

それは、ノースカロライナでも同じです。気候に恵まれ、生活コストの安い同州には、寒さの厳しいアメリカ北部から、人と産業がどんどん移ってきています。人口1000万人を突破し、増加率はテキサス、フロリダ、アリゾナと並んで全米屈指。人口もGDPも全米50州中9位の堂々たる実力。しかも10年後は全米7位にランクアップしそうな勢い。

千葉県は日本47都道府県のなかで、人口もGDPも6位ですから、ノースカロライナはまさに、アメリカにおける千葉県のような存在なのです。

千葉県民と同じく、ノースカロライナで生まれた人も、他州に出たがりません。だって出る理由ないですもん。気候良い、仕事に困らない、良い学校たくさん、安い値段で土地の広い家に住める…住宅価格が3倍もする大都市に住みたい奴はかなり少ないし、逆にニューヨークやシカゴから、暖かい気候と安い生活費を求めてどんどん人がやって来ます。

ノースカロライナの人種構成は、白人60%、黒人40%、アジア人ごく少数…人種間の貧富格差は確かにあって、プロフェッショナルな職場はほぼ白人で占められ、都市内の高級住宅街も白人の世界。黒人はたいてい郊外の小さな街で暮らし、マクドナルドやスーパーで働く人が多い。

CaryやChapel Hillに住む白人は年収が米ドル6桁(100,000USD以上)の高級取りの方々が多く、恵まれた暮らしをしています。黒人の多くは収入はそれなりでも、物価安く暮らせるので「地元密着マイルドヤンキー」になります。千葉と一緒ですね。

アメリカ名物「カントリーソング」は、お隣りテネシー州ナッシュビルが本場ですが、実はカロライナ、ミシシッピー、アラバマ…いろんな地方のカントリーソングがあって、マイルドヤンキー達の愛郷心を穏やかに歌いあげています。

ヤッピーも大学教授もロボットエンジニアもいて、マイルドヤンキーも多い、千葉県っぽいノースカロライナ州は、前回訪問から12年を経過し、大きく進化してました。

– ローリーの中心街のビルが増えて、少しは都会っぽくなった。
– ローリー•ダーラム国際空港の第2ターミナルができて立派になった。
– Route540(第2環状線)が開通して、ローリー都市圏の東西移動がしやすくなった。
– 市内路線バスが整備され、以前は低所得者ばかりだったけど、今は普通に乗りやすくなった。
– 森しかなかったCrabtreeに立派なショッピングモールと高級住宅地ができた。
– 数ヶ月後には、地元念願のIKEAが来る予定。

あと、いつの間に日本企業の進出が進み、ローリー周辺の邦人数は3000名いるようです。日本食レストランや食材店が増え、日本人向け不動産、通訳、弁護士サービスも現れ、日本語補習校には200名を超える生徒が通い、「夏祭り」も行われるようになったとか。私が居た頃とは隔世の感がありますね。

有名な大都市ではないけれど、人が集まり、力強い経済成長とインフラ整備が続くノースカロライナ。不動産投資はどうなのか？

私と一緒に現地視察した市川隆久氏のメモを引用して、締めくくりとさせていただきます。

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アメリカ人の通常都市での住宅家賃の負担率は年収の40%らしく、年収500万円だとすれば毎月の家賃は16.6万円（1500ドル）になりますね。

日本での家賃負担率はせいぜい年収の25%程度ですが、日本と違って近くの居酒屋で飲んで帰る人も少なく基本的に家族と家で暮らす生活であり、家賃の負担率を優先することと、治安や学区の悪くないエリアに住むことが必須なアメリカ人はそのくらいの家賃を支払うことを良しとしているのではないか、と思われます。

今回は現地での大手管理会社支店と日本人エージェントの案内での視察でしたが、アメリカ軍人などのターゲットに家賃1500ドル以上2500ドル以内の戸建を視察しましたが、販売価格は30万ドル前後で築年数25年くらいの物件でした。

建物の程度も良く利回りは表面8%ネット6%程度です（物による差はあります）が、不動産の持つ価値には安心感を感じましたね。

日本だと緑豊かな環境では戸建を所有する感覚になりますが、アメリカはそもそも頭金を貯めない国民でもあり戸建を借りて生活する人も多いので、信頼出来る管理会社と日本人サポートがあれば、手堅い賃貸経営が出来る、と実感出来ました。

日本人には馴染みの薄いノースカロライナですが、日本人もこのエリアで3000人暮らしているらしく、マーケットが基本的に実需マーケットなので安心感あるな、と感じました。単に知らないだけだなと。

また新築のタウンハウスも増えています。工事中の現場に寄りましたが、20万ドルくらいから35万ドルくらいまでの価格ですが、すでに売れている様子です。

海外不動産開発事業もありかな、と。

こんにちはManachanです。今回は海外不動産、特に「東南アジアのプレビルド（青田買い）物件」に関して、かなり辛口の意見を書きます。

先日、マレーシアの不動産で困ってる友人（物件オーナー）の相談に乗りました。マレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア…東南アジア不動産購入後の問題で私が相談に乗った回数はすでに１ダースを超えました。

私を頼ってきた十数名の相談者が困惑し、憤っているポイントは、ほぼ共通しています。

『まだ完成前なのに、販売業者がろくにサポートしてくれない！』

なぜ満足なサポートが受けられないのか？これは、「プレビルド物件販売」という商売の構造的な問題と関わっています。プレビルド（Pre build）とは、東南アジアなど新興国に多い不動産販売の形態で、まだ更地の（多くは建築許可も取れてない）段階で、数年後の完成・引き渡しを条件に、現地デベロッパーが客に「青田売り」する物件を指します。

プレビルド自体は新興国だけでなく、イギリス、カナダ、オーストラリアといった先進国にもあります（こちらはOff the planと呼ばれます）が、先進国での販売時期は通常、完成１～２年前であるのに対し、東南アジア等では完成３～５年前という早期から売り出されることが多いです。なぜなら、

・東南アジア新興国の金利水準は概して高い（調達金利１０％/年以上も多い）。

・現地デベロッパーの工程管理スキルが乏しく、許認可面でも不透明さが多いため、工期が予定より半年～２年ほど遅れるのが当たり前。

・デベロッパーとしては、工期遅れで有利子負債を抱えるよりは、完成前のできるだけ早い段階で客に売って、資金回収したい。

・その販売インセンティブとして、完成前の段階で販売価格を徐々に値上げして、「早く買った方が得する」状態をつくって売る。

例えばの話、４年後の完成時に１０００万フィリピン・ペソ（約２２００万円）で売値を設定する物件なら、完成４年前に７５０万ペソ、３年半前に８００万ペソ、３年前に８５０万ペソ…みたいに、徐々に売値を上げていくのです。

通常、この手の物件を一番早いタイミングで安く買えるのは、「デベロッパーの関係者・縁故者」。彼らは完成前に転売して利ざやを抜きます。次に地元のエージェントが扱う。時が経ち、販売ペースが鈍ってきたな～と思った頃に、日本人を含む外国の販売会社に声がかかります。日本の販売会社は、その値段に３％とかのサポート料を乗せて、日本でセミナーやって客に売るのです。

時系列でいうと、だいたい、こんな感じになります。

２０１３年　　デベロッパーが現地国で販売開始。

２０１４年　　日本の販売会社が日本でセミナーやって客に売り、サポート料を回収。

２０１７年　　物件完成・引き渡し

ここで問題は、「販売会社の利益確定（サポート料回収）」と、「物件引き渡し」との間に、３年ものタイムラグがあることです。

販売会社からすれば、２０１４年の時点でサポート料を回収しちゃえば、とりあえず「一丁あがり、次の客に売ろうぜ」モードになる。その後、２０１５年、１６年、１７年と、忘れた頃に客から質問やリクエストが来ても、すでにお金を回収しているからやる気にならないし、売った責任上、時間かけて真面目に対応したところで、経営視点からはどうしても「金食い虫」に見えてしまう。

でも客の立場からすれば、２０１４年時点では「購入の権利を得る」だけの話で、不動産のかたちになるのは２０１７年。それに先立ち、不動産登記やら保険加入やら鍵受け渡しやら、いろんなメールや郵送物が英語で来るので、ここで、販売業者にしっかりサポートしてほしいわけですが、

すでにその時点で、販売業者はサポート業務を他社にアウトソースしたり、もっと儲かる国に「国替え」してたり、酷い場合は転業・廃業してたりするわけで、買った客が期待するようなサポートができなくなっている…

その結果、東南アジア各国で、満足なサポートを受けられず、放置プレイされた大量の完成物件が出る。オーナーは困惑し、私みたいな人間に助けを求めてくるのです。

私の意見…問題の本質は、「販売業者の利益確定タイミング」と「客がサポートを必要とするタイミング」が何年もずれていることにある。そのタイミングを一致させる方法を考えないと、業者と客がWin-Winの関係にならないし、海外不動産の評判も悪いままでマーケットが広がらない。

そこで、私は下記を提唱します。たとえば、今から３年後の２０２０年に完成予定の東南アジアのプレビルド物件を売る場合、

・２０１７年の販売時（売買契約サイン時）に、業者がサポート料の５０％を回収

・２０２０年の引き渡し時に、業者がサポート料の５０％を回収

こうすれば、売り側買い側、お互いにとってフェアだと思いますし、販売業者も長期的視点に立って客にサービスする経営姿勢になるでしょう。また、業者が引き渡し前にしっかりサポートして客の心をつかめば、人情として「次の物件買いたい」となるので、海外不動産のマーケットが健全に発展することにもつながると思います。いかがでしょう？

そもそも、「完成の数年前にサポート料とって後は知らん」みたいな業者は、不動産の仕事しているとは到底言えない。そんな業者が自然に淘汰されるような、真っ当な海外不動産マーケットをつくりたいです。

こんばんはManachanです。今回は、海外物件買った後の、「管理、アフターサポート」の難しさについて書いてみます。

私は、2011年に投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来、200以上の海外不動産セミナーをこなしてきました。もともとは、「業者と投資家をセミナーで結びつける」という「場の提供」をやっていましたが、活動の内容が進化するうちに、場の提供だけでは会員・オーナーに対して無責任だと痛感するようになりました。なぜなら、

我々が企画したセミナーで海外物件を買った多くの日本人投資家が、業者に適切な管理をやってもらえず（＝放置プレイ）、入居付けも売却もできずに泣き寝入りしているケース

を、目の当たりにしたからです。特に東南アジアで深刻な問題が起こっており、今の私はマレーシア・タイを中心に、会員の要請に応じて「入居付け出張レスキューオペレーション」を毎年やっています。また、会を一緒に立ち上げた相棒の坂口は、フィリピンに移住し現地で管理会社を立ち上げています。結局、会員・オーナーに本当の意味で責任を取るためには、どこかのタイミングで「業者成り」して、長年真面目にやり続けなければならない…それが不動産の宿命なのだと思います。

ところで、東南アジアなど発展途上の新興国で、立地やクオリティに劣る物件の入居付け、修繕手配、クレーム処理、管理費光熱費の支払や税金関係のお世話を含めて、日本の管理会社が通常やるレベルのサービスを自社でやることは、並大抵の努力ではつとまりません。マンパワーかかる割に儲からない、それに何より、新興国では日本では考えられないレベルの問題が頻発するので、不謹慎ながら、放置プレイしたくなる業者の気持ちもよ～く分かります。

現時点では特に、人の問題が大きいですね。新興国では、不動産管理のプロフェッショナルがまだ育っていないのです。マレーシアを例にとると、優秀な人間は物件管理の仕事など、まずやりません。ベストではない人間（＝日本人の基準からすると相当、出来の悪い人間）が、少し仕事やってはすぐ辞めていき、さらに経験のない新人が担当になる、そいつに一から説明してもすぐ辞めていく…給料安い上に、多くの物件で「毎日、罵声が飛んでくるストレスフルな仕事」のため、長続きしないのです。物件の施工レベルがいまいちで、ドアや窓の建て付け、漏水、コンクリ剥離…築浅なのに様々な問題が起こるため作業量がなかなか減りません。

私はいま、次のような立ち位置で海外不動産の活動をしています。

１）自分が買って保有するような、「自信のある海外本命物件」に関しては、業者として、管理まで責任持ってサポートする（注．先進国物件に限る）。

２）上記以外に関しては、業者から開催料金をいただいてセミナー企画（＝場の提供）するが、成約報酬は一切いただかない。

１）に関しては、主にドイツ、アメリカ、オーストラリアのいくつかの地域で実施しています。その対象を先進国に限っているのは、「新興国の物件管理を頼まれても、現時点では業者としてリスクを負う自信がない」からです。新興国で私にやれることは、上述「レスキューサポート」か、マレーシアやタイ、フィリピンなどで比較的信頼できる日系管理会社につなぐこと位ですね。東南アジアの管理会社セミナーも時々企画しています（例．「ジョホールバル物件管理・入居付け相談会」2017/11/21東京）。

先進国であれば、法制度がしっかりしてるし、不動産管理のプロも豊富に居るので、地元の信頼おける管理会社に日常的なオペレーションしてもらった上で、ある程度のマンパワーをかければ、日本人オーナーに説明責任取れるレベルで管理サポートが可能だと考えています。

ですが、それでもいろんな問題は起こりますし、事態の解明・解決に結構なパワーが必要となります。時には先方とドンパチ、派手に喧嘩する場面も出てきます。例えば、我々が手掛けるドイツやアメリカの中古物件でよく起こる問題は、

・家賃や諸経費の支払の過程で、意味不明な入出金が起こる

・入退去があっても管理会社からの報告がない

・予告なしにリフォーム工事の工期が大幅に遅れる。

・予告なしに残金支払の期日が前倒しになってしまう。

等々…

これらは、現地管理スタッフの経験・能力が足りないとか不真面目というよりは、むしろ「仕事の丁寧さや報告・情報共有の仕方が日本と大きく違う」がゆえに起こる問題だと思います。暗黙の了解や、日本式の「ほうれんそう（報告・連絡・相談）」が全く通じない世界。担当者が長期休暇を取れば、結果的にいろんな物事がストップしてしまいます。定期的にSkype会議をして、何度も何度も、繰り返し注意して、こちらの期待値を伝えれば、なんとか意図通りに動いてくれますが、そうなるまでに、かなりの時間とエネルギーを使います。

世界中見渡しても、おそらく日本人ほど、客の要求に対して主体的かつ真摯に対応し、こまめに連絡・報告してくれる国民は、他に居ないと思います（中にはもちろん、そうじゃない方もいますが、全体的な印象として、日本人は圧倒的に素晴らしく真面目ですね）。決められたことしかやらない。いや、それさえやらないで言い訳だけは天才的な国民が多いなか、多様な問題が起こる中古不動産の管理において、日本人オーナーが何とか満足できるレベルで任せられる外国の管理会社は、私の経験上、皆無に近い。

日本人オーナーが所有する海外物件の管理を彼らに丸投げすると、文化慣習や法律の違い、コミュニケーションに関する感覚の違いゆえ、たくさんのトラブルが起こる。オーナーを怒らせたり、不安にさせる前に介入した方が得策だが、結局、相当な手間暇をかけなければならない。相手が真面目で信頼できる人なら、将来時点で、何とか自動的に回るようにできるかもしれないが、それには、こちら側も様々なトラブルを経験し、対応力を高めておく必要がある。

日々是、問題発生、バトル（？）の日々ですが、それもまた、楽しいです。不動産が好きだから、賃貸経営を長年やってるから、「まじかよ！勘弁してくれよ～！」と呆れるレベルの問題が起こっても理解はできるし、こちらに問題解決のパワーがあって、相手が真面目でありさえすれば、解決できない問題はないと思っています。海外中古物件に関わるリアルな問題・トラブルの対応は、不動産投資家として、業者として、私を成長させてくれる最高の題材だと思います。

逆にいえば、そうした物件周りのリアルな問題に直面せず、プレビルド（予約販売物件）ばっかり売ってる業者は、不動産としての仕事してないも同然だと思います。リアルな実物不動産を業務で扱った経験がないんだから、実際いくらで貸せるか、どんな問題が起こると想定され、どんな対策が取りうるのか…分かるわけがないよね。

人間の住まいやオフィス・商店として活用されるリアルな不動産、特に中古物件の管理は何かと大変で、国をまたぐと難易度も増しますが、それをやらないと結局、業者として一人前になれないのだと思います。

おはようございます、Manachanです。

昨年の前半から、海外不動産の取得に政策金融公庫の融資を使う事例が増えてきました。2016年3月期に、公庫の融資のなかに、「賃貸事業の海外展開」という新カテゴリーができたことがきっかけです。条件さえあえば、審査がシンプルで早く、サラリーマン以外の自営業者や女性にも使いやすく、コストも安い…ということで、融資事例が大きく伸びました。

（余談ですが、上記の公庫融資スキームを、後日、民間のいくつかの銀行が真似して商品化しました。今日の日本では、官製金融機関の方が民間よりもアクション早いという「ねじれ現象」が散見されます。逆にいえば、民間銀行何やってんだよと思う。）

昨年中盤には、公庫融資コンサルタントと組んだ、海外不動産セミナーが激増しました。東南アジアを中心に、海外不動産が思うように売れなくなっていた時期、公庫融資の登場は業者にとって、まさに「干天の慈雨」でした。

でも、余りに「売らんかな」スタンスの粗雑なセミナーが目についたので、昨年8月のブログで批判したこともあります。タイ、フィリピン、マレーシア、カンボジアなど、同じASEAN新興国でも客観条件も不動産マーケットも投資スタイルも全然違う数か国の物件を、短い時間で一挙に紹介して、公庫融資受けて買おうぜ！みたいなセミナーは、分かりやすく言うと「アパート建築ありきの土地活用セミナー」みたいなもので、一定以上の投資リテラシーをつけてから参加すべきだと思います。

業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

年が明けて、2017年3月頃から、海外不動産に対する公庫融資の審査が厳しくなったという声が巷に上がるようになりました。調べてみると、「キャッシュフローを厳しめにみる」ようになったようで、ある意味、融資本来のあるべき姿に戻ったともいえます。

図が見にくくて恐縮ですが、公庫などに出す典型的なキャッシュフロー表は、こんな構成になります。

・初期投資額―融資と自己資金

・今後１０年の家賃収入　（赤枠で囲んだ場所）

・今後１０年の諸費用・諸税と銀行返済

要は、国内のアパート経営等における融資審査と同じく、

・「家賃収入―費用＆返済」（キャッシュフロー）が恒常的にプラスになることが、一番大事。

・給与収入や、国内の担保物件も大事な審査項目だが、副次的な意味しか持たない。

その、赤枠で囲んだ場所（家賃収入）に果たしてどれだけ信頼性があるのか、公庫の融資担当も学んだのだと思います。最近、下記のような物件は、どんどん融資に通らなくなったようです。

・新興国によくある、一般ピープルの収入水準では借りられない高額賃料の物件に、外国人や駐在員を住まわせて利回りを出すような案件。

・新興国・先進国を問わず、最初の数年間は家賃保証がつくが、その後の賃貸経営に疑問符がつく案件。

上記のような案件に、公庫が融資出さなくて私は当然だと思うし、借りる側もお金なんか借りずに、身銭切って全額現金で投資した方が良いと思います。賃貸経営のリスク高くて、想定された家賃で入居つくのか、家賃がいつ入るのかさえあやふやな物件に、金借りて投資するもんじゃない。

逆に、次のような海外物件であれば、公庫融資借りて投資しても、為替以外のリスクは低いと思います。

・賃貸住宅の需給バランスが良く、かつ賃料に関する客観的データが豊富にある国・地域で、一般ピープルの収入水準で普通に借りられる賃貸物件。

・一般ピープルの賃料収入からかけ離れた、駐在員や外国人に貸すビジネスモデルでも、ライバル物件に対する優位性が長期にわたって持続すると思われるオンリーワン物件。

最後に一言、海外不動産投資で公庫融資ひく場合は、物件の収益性や賃貸マーケットをよく吟味しましょう。その努力をせずに海外物件買いたいなら、お金借りずに、全額現金で投資しましょう。

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今日は「正論を吐く」というテーマで一つ書いてみます。

『知に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ、とかく人の世は住みにくい』

夏目漱石の「草枕」に出てくる有名なくだりですね。この「知に働けば角が立つ」を現代語訳すると、「理詰めの方向に突き進んでゆくと、他人と摩擦を起こす」という意味だと思います。これは、私の人生における主要なテーマでもあります。

私は、世の多くの人が関心を持つであろう物事には無関心、自分の身なりや外見に関してさえ無頓着な男ですが、三度の飯より大好きな「不動産投資」に関しては一家言持っているし、自分が正しいと信じる方向で「正論」を吐く機会も結構多いです。

不動産投資において、何が正しいと考えるか？私の場合、自分が大家なので、「不動産オーナーの立場に立った利益最大化」と、「その目的に資する正確な知識情報や判断基準の提供」を軸に善悪判断をします。なお、私は仲介業者のポジションも持っていますが、「客（不動産オーナー）の利益にならない仕事はしない」と決めており、そこはポリシーを持ってこだわっています。

要するに、「客を騙して損させる業者」が嫌い。それこそ、蛇蝎の如く嫌悪しています。なお、自分が業者やってると分かりますが、この業界は本当に、「客に損させても自分が儲かる話」ばかり持ってくる奴らが多いし、「自分が両手取るために情報を囲い込む業者」も多い（大手ほど酷い）。「新築建売アパートを高く売るために、想定賃料を思い切り水増ししてプレゼンする業者」も後を絶たず（融資金融機関もグル）、そういう「客を不幸にする」行為を正すべき協会もアナログで旧態依然。

海外不動産に関しても状況は似たようなもの。職業倫理云々以前に、この世界は異業種からの参入が多い、まだ未成熟な業界。別に異業種から参入しても良いけど、結局不動産業者としてのスキルや経験が足りないが故に、客に損させるケースが多い。特によくある話が、不動産投資は現物を運営する「実業」なのに、その理解が足りず、ペーパーアセットみたいなノリで取り扱っている業者。彼らはよく、「年利８％の賃料保障が５年間ついた海外不動産案件」等に飛びつきますが、それが往々にして賃貸需要のない糞田舎にあったり、周辺相場やコスト構造からみて異常に割高だったりします。つまり彼らは、不動産の「モノ」としての価値や運営には無関心で目利きもできないのに平気で客に売っているのです。

また、そういう業者ほど、「投資は自己責任」みたいな言葉を軽々しく使います。自己責任それ自体に異論はありませんが、問題は彼らが、「一口何十万円で分散投資できる金融商品」じゃなくて、「何千万円もする高額な不動産」を売っていること…当然、「売った者の説明責任」は値段の分だけ重いはずですが、何十万円の金融商品みたいな「耐えられない軽さ」で自己責任論をのたまったりすると、さすがに、そりゃ違うんじゃないのと思う。

上のようなことは、不動産オーナーの立場からすれば「正論」だと私は思っているし、「正論すぎて、業界的には皆、たぶん見てみぬふりをするんだろうな」とも思います。

日本社会は、誰かが「正論」を吐いて、その方向で物事が動く社会ではありません。ここは、本音と建前が分離している社会。「お前の言うことはもっともだけど、実際のところは…」という風になるし、また、いくら言ってる内容が正しくても、立場をわきまえない発言や、事前に関係者に根回ししない発言は、物凄く嫌われます。

「知に働けば角が立つ」とはよく言ったもので、今も昔も、TPOや相手の感情をわきまえず正論だけ言っていると、周りとの摩擦が絶えなくなるのです。私も４０数年生きているので、さすがにそれは分かります。

正論を吐くべき時に、どのようなタイミングで、どんな言葉を選んで言うか？私の発言が原因で誰かが気分を害するケース、人間関係が切れるリスクをどのように予測して、地雷を踏まずに注意深くコメントしていくか？事前に誰にどのような根回しをしていくか…その辺が上手にできれば、日本社会では「大人」なんでしょうが、

悲しいかな、私はそれが得意ではありません。自分でも自覚ありますが、不器用でバランス感覚が良くないのです。心のなかである種のセンサーが欠落しているために、「攻撃モード」になる時、やたらと「思い切りが良い」のです。「喧嘩上等メンタリティ」といいますか、

自分が正論を吐いた結果、誰かと衝突することを、こわいと思う感覚がほとんどない。

その「地」を出しちゃうと、たぶん皆に嫌われるし、商売上もいろいろ支障が出てくるのだと思います。だから「正論を吐きたくなった時」は、私よりバランス感覚に優れた友人に前もって相談したりします。例えば、

「〇〇さんに対してがっつり言いたいんですけど・・・思い切りキレていいですか？」

その結果、「キレてよし！」となるか、「ごめん、キレるのは待ってくれ！」となるのか・・・いずれにせよ、私が自分の頭で判断するより良いのは分かってます。

こんにちは、Manachanです。今回は、10日前に訪れた「ロシアの首都モスクワ」と、現地不動産事情について書きます。

2017年9月9日・・帝都モスクワへは初めての訪問。日本からヨーロッパ方面への行き帰りに、モスクワ・シェレメチェボ空港での乗り継ぎは何度もやってますが、入国審査やって街に出るのは今回が初めてです（日本パスポート持っていれば大抵の国にノービザで入国できますが、ロシアは事前に大使館でのビザ申請が必要なので他国に比べて面倒臭い面はあります）。

シェレメチェボ空港に降り立つと、最近は「中国旅客大歓迎」モードになっており、ロシアのキリル文字、アルファベットに加えて中国語の広告をかなりの頻度で見かけます。空港を降りて、ウーバーで市内に向かっても、至るところに中国語が…

市内に向かって走ると、まず最初に、モスクワ近郊のベッドタウン・ヒムキ（Himki）の街が現れます。写真のような中高層の集合住宅と、郊外型店舗が並ぶ風景が延々と続きます。

冬が寒いロシアでは、集合住宅を建ててセントラルヒーティングするのが効率的…ということもあって、モスクワ市内のほとんどの住居が集合住宅。ミティノ（Mitino）という、中産階級ファミリーが好んで住むベッドタウンでは、写真のような風景が広がります。

さらに市内に近づくと、都心（クレムリン）から西5㎞、モスクワ川に面した下町の一角を再開発した金融ビジネス街区「モスクワ・シティ」(Moscow City)の高層ビル群が広がります。現時点で、ここがロシア最大のビジネス地区です。2000年前後から建設が始まり、その後、経済状況によって加速したり停滞したり…現在も拡張中です。

写真では黒い煙が見えますが、これはなんと、私が内見したコンドミニアムの敷地内で、木製の看板等が燃えていたものです。幸い、ショールームから距離が離れていたので無事内見はできました。

今回はモスクワシティ内のホテルに泊まりましたが、地上から眺めるとこんな感じです。新宿新都心レベルの高層オフィスビルが4棟。そのうち、1棟はテナントで埋まっているようでしたが、他の3棟はまだ空きが多い感じでしたね。あと数本、高層ビル建てるようですが、見た目、時間かかりそうです。

モスクワシティ内には、立派なショッピングモールがあります。まあまあな数の客で賑わっていましたが、客単価の高い店では閑古鳥が鳴き、安い店だけ人だかりができていました。

写真のレストランは、客単価が80USドル位するらしく、誰も客がいませんでしたが、向かい側のファストフード店は超満員でした。余談ですが、モスクワっ子はファストフード大好きなようで、KFCとかマクドナルド、バーガーキング等がどこにでもありました。

モスクワでは、地上よりも地下に大勢の人がいると聞きました。地下鉄網もご覧の通り四通八達しており、市民の足として定着しています。冬が寒く渋滞も酷いので、市内勤めなら地下鉄駅の近くに住むのが鉄則のようです。

地下鉄駅の構内は、一見の価値ありますね。どの駅も、まるで美術館のようでした。名画、名彫刻が並び、商業広告などほぼありません。これはこれで、凄いな。

モスクワの人々の暮らしは、一言でいうと、質素。物件たくさん見ましたが、４人家族が５０㎡程度の、昔の公団住宅みたいな間取りに住むパターンが多いようでした。日本の都市部のマンションよりさらに居住空間が狭い感じ。モスクワの一般的な収入水準に比べて、家賃や不動産価格が高いのが原因なのでしょう。

モスクワの人口は、約1200万人。ヨーロッパ有数の大都市です。ロシア全体の人口は増えていませんが、地方から職とチャンスを求めて人々が集まるので、モスクワやその周辺の人口は増え、都市が拡大しています。

ぱっと見の印象になりますが、モスクワ・シティ内の外国人駐在員向けの一部特殊住戸を除いて、モスクワの集合住宅はどこも生活感が感じられ、空室も少なそうです。海外の投資マネーもあまり入らないマーケットゆえ（逆に、ロシア富裕層による資産の外出しが目立つ）、賃貸利回りはどこもグロス４~６％位で、ある意味健全なマーケットだと思いました。

モスクワの都心近くは、通勤には便利ですが古い建物が多く、買物環境も大して便利でないので、モスクワの給与生活者は、家庭を持つと郊外の集合住宅に移るようです。だから、住宅の坪単価も都心部と郊外部でそう大きく変わりません。ある意味、３０年前の東京圏に似た風景ですね。あの頃、東京都心は不便で人口が減り、埼玉や千葉など郊外に人が集まる「ドーナツ化現象」だったので、東京も埼玉も坪単価大して変わらなったのです。今でこそ大差がついてますが…

ロシアの経済は、基本、エネルギー輸出頼み。２０１３年までは高い原油価格に支えられて羽振り良かったのですが、２０１４年にエネルギー暴落＆ルーブルショックが起こってから、経済の伸びが止まっています。一部回復の兆しもみられるようですが、基本、雰囲気はどんよりして、金回りは良くなさそう。

逆に、２０１３年以前はとっても高かったモスクワの不動産が今は比較的安く買えるので、ロシアに用事がある方、ルーブル資産で良いと考える方には、購入のチャンスかと思います。たとえば都心部の築３０年アパート、リフォーム済５０㎡前後が２５００万円とかで買えて、グロス利回り５~６％という感じですね。

最後に、私は世界中いろいろ回ってますが、他国と比較した、ロシア・モスクワの印象を一言でいうと、次のようになります。

・モスクワに一番似ている他国の都市は、「中国・北京」。地下鉄発達した首都、四角形のでかい建物が多い、環状道路と放射道路が織りなす都市構造も似ている。

・北京に比べると、モスクワは全体的に高層のオフィスビルが少なく、人通りも少ない（北京が人多すぎなのかも…）

・モスクワの金回りは、北京よりは大分悪いと感じる。足元の景気は見た目、あまり良くない。

・モスクワは都心部を中心にヨーロッパ調の旧い建物が多く残され、ソビエト時代の集合住宅も多い。全体的に建物デザインは中国よりおしゃれで、基本的にヨーロッパ文化圏なのだと感じる。

2017年9月22日（金）19時~、モスクワを含めて「ヨーロッパ視察報告会」をやります。興味あれば是非、東京・半蔵門のセミナー会場にお越しください。

http://kokusaifudosan.jp/category/seminar/

こんばんはManachanです。４日間の中国上海出張から帰ってきました。

今回は中国人富裕層&投資家向けの不動産イベントに参戦してきましたが、いつ来ても凄いと思うのが、彼らの出国意欲の高さ。欧米諸国の居住ビザつき海外不動産商品が、相変わらず多いですね。

以前から人気だったアメリカ、カナダ、オーストラリア等のビザは条件が厳しくなったので、今は南欧〜東欧の後発EU加盟国ビザとセットの商品が多い。どの国も金に困っているらしく、「30万ユーロ以上の不動産買ってくれたらビザ取れるよ」、「我が国では25万ユーロでok」みたいな安売り競争をやっています。また、米国ビザを取るための近道として「カリブ海諸国のパスポート」とのセット商品も結構な数あります。いずれも、日本人には想像し難い、中国ならではの商品ラインアップですね。

経済成長の続く中国、大都市は近代的に整備され、なかなか快適で便利な環境になりました。まだ突っ込みどころは多いとはいえ、それでも私からみて、「いま上海に住めるんなら十分恵まれてるじゃん」、「日本や欧米に移住したって、ぶっちゃけ、上海とそう変わらんぞ」と思うんですが、ま、違う考えもあるのでしょう。

彼らが海外で暮らしたいのとは逆に、私は中国に来たら中国人のように便利に暮らしたい。特にやってみたいのは、「モバイル決済でキャッシュレス生活」。

今や世界一のモバイル決済先進国となった中国。この国では、たとえばこんなことができます。

– レストランからスーパーから、街の安食堂に至るまで、何でもスマホでバーコード読み込んでピッと、即時支払い。

– 同僚と2人で食事して、お勘定が80元だとしたら、まずスマホでピッとお店に80元払い、すかさず40元を同僚の口座にピッとスマホで送金。小銭要らずのモバイル割り勘。

Only in Chinaな究極キャッシュレス生活、何だか近未来のデジタルライフみたいで楽しそう〜。俺もやってみたい〜。日本でも欧米でもまだ実現してないことが中国では当たり前にできるのです。

これらはアリペイ(支付宝)やWechatペイ(微信支付)と呼ばれる、中国の銀行口座と連動した即時決済サービス。バーコードを読み込んだらデビットカードみたいに、銀行口座から代金が引かれ、同時にお店の口座に代金が入る仕組み。日本や欧米と違ってクレジットカードがベースとなっておらず、カード使用料や年会費、銀行手数料もかからないため、いま中国で爆発的に広まっています。

この超便利なアリペイやWechatペイ、中国に住む中国人なら使いやすいですが、出張に来た外国人にはかなり敷居が高いです。最低限、次の二つの関門をクリアしなければなりません。

第一関門:「中国の携帯電話番号」が必要。それには中国内の住所が必要。

外国人にはいきなり難題ですね〜。さすがに滞在先ホテルの住所と部屋番号だけで携帯SIM買えないので、中国在住の友人に頼んでSIMゲットしました。

面倒ですが、でも中国の携帯電話番号があるとないのでは、利便性が大違い。たとえば、街中のスターバックスやマクドナルドのWiFiを使いたくても、今はどこも「中国携帯番号に認証コード飛ばす」システムになってて、外国携帯番号やメールアドレスは使用不可なんです。

そして、中国のスマホユーザーが皆使ってる便利なアプリ、「滴滴出行」（タクシー配車アプリ）、「モバイク」（レンタル自転車アプリ）、「高鉄票務」(中国新幹線予約アプリ）、「航旅縦横」（航空券予約アプリ）、「花生地鉄WiFi」（中国6大都市の地下鉄WiFiアプリ)などは、いずれも初期設定で中国携帯番号を使った認証が必要なのです。

中国のアプリでレンタルバイク使って新幹線予約できればかなり便利

実際問題、これらの国産アプリ使えないとかなり不便です。ある意味中国は世界最大のガラパゴスで、FacebookもLineもGmailも使えない国。タクシー呼びたくてもUber使えないから滴滴出行使うしかないし、中国人が皆、滴滴出行を使ってタクシー呼ぶから、今や街中で流しのタクシーなんて拾えないのです。新幹線乗るのだって、高鉄票務でオンライン予約できないと、駅で大行列に並んで人民元現金で買わざるを得ないのです。

私は今回、中国携帯番号を得たことで上記のアプリを全て使えるようになり、中国ライフがとても便利に楽しくなりました。

今回導入した中国製アプリの数々

しかし、これだけではまだ、「中国人並みのモバイル環境」を手にしたとはいえません。まだ、アリペイやWechatペイの「スマホでピッと支払い」、「割り勘した金を即時送金」が実現できてないからです。中国でオンライン決済するには当然、

第二関門:「中国の銀行口座」が必要。

これ、出張者にはなかなかの難題です。中国には銀行たくさんありますが、中国銀行（バンクオブチャイナ）みたいなお堅い銀行だと、中国の居留証がないと口座つくれません。地方銀行（華夏銀行や天津銀行）ならその点緩いですけど、英語や日本語が全然通じませんから、口座開設に中国語能力が必要です。

今回の出張で、とりあえず天津銀行で口座開設に成功しました。今アリペイ、wechatペイの設定をしていますが、いくつかの問題に直面しています。たとえば、

アリペイの銀行口座登録には、身分証番号が必要ですが、スマホアプリで登録するとシステムの制約上、中国人民の18桁の身分証番号が必須項目になっており、私の日本パスポート番号では通りません。次にアリペイのPCサイトで本人認証という手も試しましたが、天津銀行の口座はまだ登録できないよう（いずれもヘルプデスクに問い合わせ中）。

Wechatペイも含めて、これからマニアックな試行錯誤を続け、近いうちに必ず、中国人のように「何でもスマホでピッと即時決済」ライフを実現しますっ‼︎