各国不動産事情

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日本はこれから伸びる国!

こんにちはManachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。

拙文は、日本語で書かれております。1999年8月にホームページを立ち上げて以来、20年間の長きにわたり書き続けてきました。ここまで長続きした理由の一つは、日本の言論空間に、微力ながら一石を投じていきたいと、常に思ってきたからです。

 

ブロガーとして私が常に、何とかしたいと思ってきたのは、こんな言葉。

 

・日本もうダメぽ。

・将来の日本は人口も減り、経済力も落ちて、老人だらけの衰退国家になる。

 

「必ずしも、そうじゃないんだよ」、「君たちがそう考えるのは、日本の秘める可能性が見えてないからじゃないの?」…事あるごとに私は、それを言い続けてきました。

少なくとも、私が日々見ている世界は、上記の将来像とは真逆です。私が理解する日本とはずばり、「ポテンシャルに満ちた、これからの国、伸びしろのある国」

それが実感できる場所に、私は身を置いて日々を生きています。より正確にいうと、日本で誰もやってないことをやり続け、道なき道を切り開いてきた結果、(ある意味)右肩上がりの日本を感じながら暮らせる場所に到達したのです。それは、

 

個人投資家向け国際不動産ビジネス

 

それは、

・ここ10年で急成長してきた、新しいビジネス領域。

・国を超えた不動産取引や関連サービス(移住ビザ手配、資産コンサル等)を行う。

・物件の購入者は、4大国に集中(中国、ロシア、アラブ圏、インド)。「独裁(に近い)政権」、「貧富の差が激しい」、「金持ちが海外に出たがっている」という共通点がある。

・物件の供給業者は、世界5大陸にくまなく分布。上記4大国の富裕層が移住したい「英語圏先進国」や永住ビザを出してくれる「南欧・地中海諸国」の人気が高い。

・このビジネスで使われる言語は、英語が支配的だが、次いで「中国語」の重要度が高い。客の多い「ロシア語」や「アラビア語」の地位も高い。

・アジア太平洋地域では、最も客数の多い「中華圏」にビジネスが集中。販売エージェントも中国人が圧倒的多数。

・東南アジアもシンガポール、マレーシア、タイなどでビジネスが盛ん。いずれも中華系の買い客を背景にしている。

・この世界では日本は後発で、現時点では売り側・買い側とも存在感がない。英語を使える不動産プロフェッショナルが少ないのが主な理由。

 

数年前、国際不動産ビジネスの世界に入った私、「今は日本にとって、ものすごいチャンス」だと感じました。このビジネスに関わる誰もが、「日本は世界第3位の経済大国」で「オリンピックも万博もG7サミットも開催できる先進国」であることを知ってるのに、日本から収益物件を持ってきたり、日本人の買い客を連れてくる人が、まだ誰もいない(居るかもしれないが認知されていない)のです。

 

「だったら、その役目を俺がやればいいんだよね!」

「もう気兼ねなく、俺のセンスで日本を思う存分売り込ませていただきます!」

 

私の場合はLeadingReという、国際不動産の業界団体を舞台にしてますが、2017~18年は、にわか民間外交官になった気持ちで、ほぼ全てのイベントに参加し、講演やパネルディスカッションで露出機会を増やし、会場ではまだ誰も知らない「日本人バイヤーのニーズ」や「日本の不動産投資機会」について、話しまくりました。名刺交換もしまくりましたし、イベントで知り合った業者を訪ねて、ヨーロッパ、北米、アジア、大洋州…どこへでも出かけて行きました。

とにかく、日本というテーマで、生身の情報を発する人間が私ひとりしか居ないんですから、当然、「日本のことならManabuに聞け!」となる。私は英語も中国語もできるからやりとりに不自由もない。

皆さん日本に関して興味が高いですし、イメージも良い。特に今は、「頼みの中国人客が、外貨規制で以前のように爆買いできなくなったから、アジアの他の国で売りたい」ニーズが高まっています。香港、台湾、シンガポールなどの中華系マーケットはすでに相当開拓されてますので、当然、中国と目と鼻の先にあり、個人富裕層も多そうだけどまだ未開拓なマーケット「日本」に大きな期待がかかる…そんな相談案件は当然、私に来るわけです。

 

私がいま、仕掛けようとしているのは、

「中国プラスワン」で「日本」を選んでいただく戦略。

 

中国の主要都市には、世界中の不動産業者から生きた情報が集まります。販売エージェントも星の数ほど居て、毎月のように国際不動産イベント・セミナーが行われます。

例えば英国の収益物件を中国で売る場合、デベロッパーや事業会社の人間が、英国から北京なり上海なりに来て販売セミナーやイベントをやります。でも、外貨規制と競争激化のため、数年前ほどは売れなくなってきています。

「だったら、ついでに東京に来てみませんか?北京や上海から3時間で来れますよ」

「御社の物件が日本の投資家にメリットあるのか、その見極めができたら、私の方で日本人の客集めてセミナーやって、通訳もアフタ―フォローもやります!」

「私の会社は直近でドイツ物件を日本人向けに40戸、アメリカ物件を20戸売った実績があります。物件が日本人の嗜好に合うものであれば、中国人より売れる可能性もあります」

 

ここ1年余り、そんな感じでプロモーションし続けた甲斐あって、今年後半(9~10月)には、「私が提案した東京での不動産フェア」に「香港、北京、シンガポールの三都市が相乗りする」という、前代未聞の事態にまでなっています。新たな歴史がつくられています。

 

つまり、英国や米国、オーストラリア等から「東京に物件売りにくる」出張ついでに、「北京か香港でも売る」という動きができるようになったのです。これまでになかった東アジアの国際コラボモデル。イベントコストも削減できますし、中国人とは違う日本人のニーズにあわせた商品開発もやっていけるようになるのです。

加えて、日本はアジアに数少ない先進国のひとつですので、香港や北京、シンガポールで「欧米の他に日本の物件も紹介して欲しい」ニーズもあります。私はいま、日本らしさを全面に出した和モダンの高級レジデンスや、ゲストハウス運営ができる投資物件を推していますが、そこから、外国マーケットに向けた不動産商品開発という新産業分野が生まれてくるのです。

 

国際不動産ビジネスの領域において、日本のプレゼンスはこれから高まると思います。伸びしろは明らかに大きい。

今は「中国に追いつけ、追い越せ」でいいじゃないですか。かつて日本が強かった産業分野みたいに「いつか中国に追い抜かれるのではないか?」と戦々恐々とする必要のない新分野。そう、挑戦者でいいんです。追われるよりも追う方が明らかに前向きで気分良いですし。

 

日本は成熟経済と呼ばれますが、伸びるポテンシャルが十分あるのに誰も手をつけず、放置されている産業分野って、山ほどありますよ。私は海外で長年暮らした分、それに気がつきやすいポジションにいます。

そういう分野をみつけて、自分を適切にポジショニングすることで、日本の意外な可能性が見えてくるのです。

 

私は日本が衰退していくという俗説を信じない。

この国は、まだまだいける。チャレンジする価値は十分ある。

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世界経済不安だと円が世界最強の安全通貨になる理由

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。いま子供とスキーに来てまして、越後湯沢のホテルでブログ書いてます。今回のテーマは「為替」、特に「日本円」に焦点をあてて書きます。

いま、世界経済関連のニュースとても多いですね。背景には米中経済戦争の懸念があるのでしょう。こういう先行不透明なご時世になると、ちょっとのニュースで世界中の株価や為替が大きく動いたりします。

特にクリスマス時期のアメリカ、NYダウの乱高下が凄かったですね。日本を含めアジア各国の株価も基本は「アメリカさん次第」なので、日経も一気に2万円割ったり2万円回復したりと、慌ただしい展開。

【2018-12-24クリスマスイブ大暴落】

 

【2018-12-26ボクシングデイ大回復】

 

ダウはじめ世界の株価は12月26~27日に大幅回復しましたが、これで来年の株価は安泰だと予測する人は誰もいないでしょう。資本主義の総本山アメリカ自体が、これまで余りにも長期間、順調に伸び続けた株価の大幅調整を迫られている最中で、ダウも今年1月につけた史上最高値から5000ポイント近く下がっており、今なお下げ止まったと確信できる材料がありません。

2019年、さらに世界の株価が不安定ないし下向きに推移するなら、世界経済はどうなってしまうのか?もちろん人知を超えることですが、私の知る限り、一番確度の高そうな出来事は、

・たぶん円高になる

 

その心は、

・日本円は目下、世界最強の「安全避難通貨」(Safe Heaven Currency)と思われているから…

 

世界経済が不安な状態、特にアメリカ経済に深刻な下振れ懸念が出た場合、株や金融商品で安心して買えそうなものがなくなります。そんな時、世界の市場関係者は伝統的な安全資産だけが妥当なヘッジ先と考えます。どこに向かうかというと、典型的には

1)金(ゴールド)

2)アメリカ国債

3)ロンドンの不動産

4)リスクオフ3通貨(USドル、円、スイスフラン)

※)リスクオフ通貨=世界経済のリスクが高まった際に、人々が安全資産を求める局面で買われる通貨

 

このうち4)についていえば、USドルはリスクオフ三兄弟からすでに脱落しています。以前は「有事のドル買い」なる言葉がありましたが、今は状況が変わりました。世界の先進国のなかで、欧州や日本が軒並みマイナス~ゼロ金利なのにアメリカは金利を上げてきたため、USドルはすでに、市場関係者がリスクを取る局面で積極的に買いにいく「リスクオン通貨」の側面を持ってきたのです。

そうなると残るは、「日本円とスイスフラン」だけとなります。日本とスイス、この二か国は国民経済の面でとてもよく似ています。

・ともに世界有数の経常黒字国=債権国。

・ともに変動相場制を採用している(但しスイスフランは2011年から限定的なユーロペッグ採用)

・どちらも成長率が低く、マイナス金利政策を採用してする

・どちらも政治が安定している。

・日本円、スイスフランとも、通貨の流動性が確保されている。
【日本とスイスは、経常黒字が40年近く続いている】

 

でもって、この二通貨を現時点で比べると、リスクオフ通貨としての適性は、今や「日本円>スイスフラン」なのです。それを分かりやすく書いたのがこの記事です。

リスクオフ時に購入するなら円、安全通貨としてフラン抜く-シティ

 

 

なぜ安全通貨として「円>スイスフラン」なのか、簡単にいうと、

1)日本円の為替が、購買力平価からみて割安である(→経済の理屈からみて円高になりやすい)

2)日本人の海外資産がスイスを上回って増えており、世界経済不安の局面で海外資産を日本に還流させるから日本円が買われやすい。

 

【購買力平価から長期トレンドをみると、円は米ドルに対して割安】

 

【円はスイスフランに対しても割安】

 

スイスに本拠を置くUBS銀行は、投資家に向けて次のようにアドバイスしています。

・世界経済不安(リスクオフ)になれば、迷わず円を買うべし。
(※円はリスクオフ通貨として最強である上、歴史的にみて割安水準なので為替ゲインを得る意味でも資金の置き場として使うべし)

・スイスフランは、キャリートレードに使うべし
(※スイスフランの安い金利で資金調達して、利回りの高い通貨や金融商品を買う。歴史的にみて割高なスイスフランは今後下がる可能性の方が高いので借金に向く。)

 

不動産ブログの割には、小難しい為替理論の話になってしまいますが、結局私が何を言いたいのかというと、

・2019年、世界経済不安が高まる年になれば、日本の投資家にとってチャンス到来かも

・特に海外資産を購入するなら、「強い日本円」を使って有利な戦いができる可能性がある。

 

来年1月7日、「投資家成功塾」セミナーで、「本当に円高になるのか?円高ならどんな海外不動産投資戦略でいくべきか?」というテーマで講演することになりました。20年近い国際不動産投資経験で、為替に泣いたり笑ったり、その都度、知見を豊かにしてきました。その経験をお伝えしたいと思います。

単発参加なら1万円の高額セミナーになりますが、投資家成功塾(月額1万円、特典たくさん!)に入れば無料で参加できます。動画配信もしますので遠方の方もハンディなく参加できますので是非ともご検討ください。

投資家成功塾リンク

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海外不動産投資は参入タイミング命!

おはようございます。Manachanです。

私は日本と海外各国で同時並行で不動産投資してますが、自分が日本国内(東京)に住んでいる前提でいうと、海外不動産投資は非常にシンプルで分かりやすいと感じています。

 

なぜシンプルなのか?それは「物件が遠くにあるため、自分でやれることが少ない」からです。「遠隔ゆえシンプルにならざるを得ない」と言った方が正確かな。

逆に物件が自分の近くにあれば、地域の情報が入る上に、いろんなことが自分でできてしまいます。私は国内大家さんの知り合いが多数いますが、彼らが収益アップのために取り組んでいることは、大きくいうと下記の6つに集約されます。

1.安いタイミングで買って値上がり益を取る。
2.賃貸に出して利回りを得る。
3.難あり物件をバリューアップして収益性を上げる。
4.民泊・シェアハウス、時間貸しなど運営方法を変えて収益性を上げる。
5.土地から仕込んで建物を企画・建設する。
6.自主管理、セルフリフォーム等で運営コストを下げる。

 

上記の選択肢を一つ一つ検討すると、

・5,6は、自分が物件の近くに居ないとほぼ無理。
・3,4は、アウトソースできれば遠隔地でも運営可能だが、結構高度な知識とスキルが要る。
・1,2は、アウトソースできる上に、お金と投資リテラシーがあれば比較的簡単に実施できる。

したがって、「究極の遠隔地投資」である海外不動産の場合、我々バイヤーが現実的にできることはぶっちゃけ1,2だけです(厳密にいえば3,4もできますが、外国人パートナーとやり合うことを含め、高度な知識・スキルが必要になります)。

逆にいえば1,2しかできないからこそ、シンプルなのです。「地域の人口が増える」、「経済・所得が伸びる」といったマクロ要因と、「交通アクセスが改善される」、「他地域に比べて割安に買える」、「5年以上経っても人気が落ちそうにない」といったミクロ要因、あと基本的な権利関係だけしっかりウォッチしていれば、そんなに間違いませんし、かなりの確率で投資利益は手にできます。

 

シンプルなゲームですが、ここで注意しなくてはいけないポイントは、タイミングの見極め。つまり「今が買い時か?売り時か?」ということです。ここは「不動産価格ライフサイクル」という分かりやすい図を使えば理解しやすいと思います。

 

「不動産ライフサイクル」とは?

・世界中どの都市でも、不動産価格トレンドは「成長局面→ピーク→調整局面→ボトム」という段階を繰り返す。
・「時計」を使って分かりやすく表現すると、こうなる
6;00 ボトム(最も割安に買えるが、この段階で買うのは相当な度胸が要る)
9;00 成長局面(いま、まさに値上がり中)
12:00 ピーク(最も割高な時期。初心者ほどこの局面で物件を高値掴みしやすい)
3:00 調整局面(購入マインドが下がり、価格が下がっている局面)
・上記1サイクル回るのに、約7~10年の年数を要する。

 

日本国内の事例で分かりやすくいうと、

・2009~11年頃のリーマンショック直後は、まさにボトム(6:00)。この時期は融資が難しく、相当な現金を持っているか、或いは相当な高給取りサラリーマンでないと収益物件買えませんでした。その代わり、いま考えると相当安い値段で買えた時期といえる。

・2012~15年頃は、アベノミクスが登場して融資も緩くなり、地価や建築コストも上がったために国内主要都市の収益不動産価格が目に見えて上がった。つまり上昇局面(9:00)。

・2016~17年頃は、地銀を中心とする積極的な貸出の時代。フルローン出やすいので収益物件が非常に高値で取引された、価格ピーク局面(12:00)。「かぼちゃの馬車」事件に象徴されるように、この時期に物件を高値掴みしちゃった人が多い。

・2018年~、スルガショックが起こり、融資が厳しくなり、収益不動産価格も調整局面に入った感あり(3:00)

 

私が何言いたいのか、もうお分かりですね。投資家としては、「安い時期に買って高く売りたい」。具体的には「6;00~9:00の段階で仕入れて、12:00近くで売り抜けたい」のです。

2011~14年、日本国内物件がまだ安く買えた時期に、私は東京や千葉、福岡で収益不動産を仕込んで、2017年のピーク時に売り抜けて値上がり益に手にしました。それと同じことを、海外でも常に実践しようとしています。

 

ライフサイクルを決める要因は、主に下記の3つに集約されます。

・Population Growth(人口増加)
・Economic outlook/Unemployment(経済状態や失業率)
・Affordability/Interest Rate(不動産の買いやすさ、融資環境)

 

人口増加、経済状況についてはここで説明するまでもないでしょうが、Affordability(買いやすさ)については、よく「不動産の年収倍率」という指標が用いられます。つまり、都市内の平均的な不動産が、住民の平均額面所得の何倍で買えるかという指標。

世界中の都市をみると、2017年時点で香港、シドニー、ロサンゼルス、ロンドンなどは不動産価格が上がりすぎ「危険水域」に達しています。東京・横浜はまだそこまで行っておらず、アトランタなどは特に割安に買えるので、人口増加と経済成長が伴えば上がり目は大きいと言えそうです。

 

下記は、上記を総合した上で、オーストラリア各都市のライフサイクルを示した図です。それによると、

・シドニーは調整局面入り(1:30)
・パース・ダーウィンはボトム(6:00)
・ケアンズは上昇局面がはじまったばかり(7:30)
・ブリスベン・アデレードは上昇中(9:00)
・メルボルンは上昇中だがピークに近い(10:30)

 

ここで皆様に考えていただきたいポイントは、「海外不動産セミナーで、講師が紹介する物件が”いま割安であるか?”を、ロジカルに説明できているか?」です。単に人口が増えている、経済が伸びていると言うだけでは不十分。不動産ライフサイクル上すでにピーク局面に近かったり、あるいは近隣の類似物件と比べて割高だったり、変な業者利益が乗っかって投資利益を毀損するようなものを紹介してたら意味がないのです。

海外不動産はシンプルに考えましょう。価格安い局面で、賃貸需要や中古売買需要のあるまともな物件を普通に市場価格で買えればたいてい「勝てる」のだから…

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首都圏の「出遅れ地域」に着目する不動産投資法

こんにちは、Manachanです。今日は久々に日本不動産ねたで書きます。

海外不動産セミナーやると、講師がよく「日本は不動産価値が上がらないけど〇〇国は普通に上がる」みたいに言い切りますけど、一般論はともかく個別性の強い不動産のこと、日本中いろんな都市で、しっかり、キャピタルゲインを手にしてきた私に言わせれば、「この人、分かってねえなあ…日本国内だって攻め方いくらでもあるんだよ」と思います。

 

私が日本でキャピタルゲインを手にする方法は、非常にシンプルで、セオリー通りです。

・安い時期に買う。あるいは、「周囲に比べて出遅れて、かつポテンシャルの高い地域」で買う。

・保有期間は5~10年を想定し、その期間内で高く売れる時期にさくっと売り抜ける。

 

安い時期とは…分かりやすくいえば、2008年リーマンショックみたいな大型のバブル崩壊現象、あるいは2018年スルガ・ショックみたいなプチバブル崩壊現象の直後か1~2年後、まだマーケットが弱気で融資のつきにくい時期に、良い立地を安く仕込むのです。

たとえば、私が福岡市の西鉄高宮駅近くで45坪土地付きの6戸アパートを仕入れたのが2011年4月・まだ世の中はリーマンショックの傷が癒えておらず、かつ東日本大震災と原発事故で自粛ムード漂っていた時期だったので、土地はとっても安く買えました(今の半額くらいかな…)。

 

次に、出遅れた立地を安く仕込むとは…分かりやすい例が、2013年5月に、千葉県の東松戸駅前で仕入れた40坪土地付き6戸アパート。当時、東松戸駅周辺は再開発に伴う換地処分が終わったばかりの状態で、商業施設もまばら。JR武蔵野線と成田アクセス線の連絡駅という交通便の良さを持ちながら、都心から遠い私鉄交差駅の新鎌ヶ谷駅に大きく水をあけられていました。

要は東松戸に「現状いけてない」要素があるがゆえに、いま考えるととても安い値段で買えたのです。さらに言うと、換地処分直後ゆえ前面道路の路線価さえ決まっておらず、結果的に固定資産税がかなり安くなりました。その後、5年経ちますが東松戸駅前は大発展し、実勢地価も購入当時の1.7倍くらいにはなりました。いつでも余裕で利益確定可能姉妹…要は、安く仕入れられれば投資として勝ったも同然なのです。

 

そろそろ本題に移ります、いま不動産価格が高騰している東京周辺で、何を買えばいいのか?タイミング的には値段高い時期ですから、必然的に「出遅れた」地域に注目することになります。

東京都心至近でオリンピック効果も期待できる立地にもかかわらず、周辺に比べてすごく安く物件が買える面白い駅を紹介します。それは、私の住まいから歩いて10数分、「JR京葉線の潮見…東京駅から本当に近くて、「3駅7分」の距離です。東京駅に向かう通勤電車も便利で、平日8時台は17本もあります。

 

潮見駅の所在する「江東区」は、駅近であれば新築、中古問わず、軒並みマンション価格が上がっています。ATHOMEサイトで、「70平米以上、3LDK~4DK、駅歩5分以内、築20年以内」で売出価格を検索すると、次の結果になりました。すべて、潮見駅とほぼ同等の都心距離(4~6km)の駅で比べています。

 

◎メトロ東西線「木場」駅

クレアシティ木場8階(駅歩4分、2004年9月築)、76.88平米、5650万円 ⇒ 73.49万/平米 (坪@243万)
クレアシティ木場10階(駅歩4分、2004年9月築)、87.49平米、6990万円 ⇒ 79.89万/平米 (坪@264万)

 

◎メトロ東西線「東陽町」駅

オーベル東陽町8階(駅歩2分、2003年2月築、3LDK)、80.48平米、6180万円 ⇒ 76.79万/平米 (坪@254万)
ナイスグランソレイユ東陽町2階(駅歩2分、2005年2月築、3LDK)、76.84平米、5280万円 ⇒ 68.71万/平米 (坪@227万)
プレミスト東陽町5階(駅歩5分、2012年3月築、3LDK)、80.14平米、5850万円 ⇒ 73.00万/平米 (坪@242万)
ガーデンフラッグシティ4階(駅歩2分、2002年9月築、3LDK)、82.53平米、6480万円 ⇒ 78.51万/平米 (坪@259万)

 

◎メトロ東西線「南砂町」駅

グランエスタ7階(駅歩2分、2006年3月築、3SLDK)、81.59平米、5880万円 ⇒ 72.06万/平米 (坪@238万)
ニューライズシティ東京ベイハイライズ9階(駅歩4分、2006年2月築、3LDK)、71.25平米、4550万円 ⇒ 63.86万/平米 (坪@211万)

 

◎メトロ半蔵門線「清澄白河」駅

イーストコモンズ清澄白河フロントタワー11階(駅歩5分、2005年2月築、3LDK)、74.59平米、6480万円 ⇒ 86.87万/平米 (坪@287万)
ハイシティ清澄白河ステーションプラザ3階(駅歩1分、1999年10月築、3SLDK)、83.82平米、6798万円 ⇒ 81.10万/平米 (坪@268万)
ハイシティ清澄白河ステーションプラザ11階(駅歩1分、1999年10月築、3LDK)、76.89平米、6250万円 ⇒ 81.28万/平米 (坪@269万)

 

◎都営新宿線「森下」駅

グランシティ新大橋4階(駅歩5分、2000年9月築、3LDK)、70.20平米、5280万円 ⇒ 75.21万/平米 (坪@249万)
新大橋一丁目マンション2階(駅歩5分、2002年10月築、3LDK)、70.64平米、4580万円 ⇒ 64.84万/平米 (坪@215万)

 

◎メトロ有楽町「豊洲」駅

プライヴブルー東京8階(駅歩5分、2005年2月築、3LDK)、80.73平米、5990万円 ⇒ 74.20万/平米 (坪@246万)
THE TOYOSU TOWE29階(駅歩5分、2008年10月築、3LDK)、84.12平米、8000万円 ⇒ 95.10万/平米 (坪@317万)
スターコート豊洲12階(駅歩4分、2007年2月築、3LDK)、80.42平米、6180万円 ⇒ 76.85万/平米 (坪@254万)
東京フロントコート12階(駅歩4分、2005年10月築、3LDK)、90.31平米、6850万円 ⇒ 75.85万/平米 (坪@251万)

 

◎りんかい線「東雲」駅

ザ湾岸タワーレックスガーデン13階(駅歩3分、2012年9月築、3LDK)、76.50平米、5580万円 ⇒ 72.94万/平米 (坪@241万)
東京ベイ・リベロシティ13階(駅歩2分、2003年2月築、3SLDK)、75.61平米、4480万円 ⇒ 59.25万/平米 (坪@196万)

 

上にみるように、江東区の3部屋ファミリーマンションは、築20年近く経っていても、駅徒歩5分圏内で坪200万を切る物件はほぼ皆無。東西線最弱駅とよばれる「南砂町」や、そもそも都心に直結していない「りんかい線東雲」でさえ、駅近の中古は200万を超えてくるのです。

そんな江東区のなかで、JR京葉線「潮見」駅だけが、まだ非常に安いのです。すでに買付の入った物件も含めて載せますと、

 

◎JR京葉線「潮見」駅

ルネ・グランマリーナ潮見7階(駅歩1分、1999年11月築、3LDK)、74.36平米、3700万円 ⇒ 49.76万/平米 (坪@165万)
ルネ・グランマリーナ潮見3階(駅歩1分、1999年11月築、3LDK)、77.00平米、3780万円 ⇒ 49.09万/平米 (坪@162万)
クレストフォルム東京ビューフォート3階(駅歩3分、2002年2月築、3LDK)、91.50平米、5230万円 ⇒ 57.16万/平米 (坪@189万)

 

なぜ潮見だけ安いのか?私は「地元民」なので事情をよく知っています。

・一時期「潮見地区まちづくり計画」が立ち上がり、居住系のまちを再開発する予定だったがとん挫した。

・とん挫した理由の一つは学校の問題。周囲に小学生を収容できるスペースがない。隣接する豊洲の再開発が急速に進んだため、玉突きで潮見地区からいくべき学校がパンパンになっている。

潮見駅に隣接する南西部に地区計画があり、その地区計画内での用途が印刷関係事業に限定されており、居住系の用途変更が出来ない。駅東側には西濃運輸の物流拠点があり、こちらもすぐ移転する予定がない。

 

上記の理由があって、今後すぐ潮見駅周辺の住環境が整備されない、現時点ではお店も少なく不便…それが潮見周辺の区マンション価格を押し下げている理由だと思います。

特に学校問題が大きいですね。潮見地区の児童が行くのは、隣り島の枝川小・中学校になりますが、いずれも校舎増築して間もないのに生徒で満員、他地区からの受け入れストップ。潮見にさらにマンションが増えれば、近隣に新設校をつくらざるを得ないですが、隣の豊洲地区が数倍凄い勢いで人口爆発しているため、そちらの整備を優先せざるを得ない。

少子高齢化する日本とは真逆で、「多子高齢化にガチで悩んでいるのが江東区なのです。

 

逆にいえば、いま安く潮見の駅近マンションが買えれば、長い目でみて投資のチャンスということです。私の感触では、潮見一帯は今がボトムで、これから良くなる一方だと思います。

潮見駅の至近に600室を超えるプリンスホテルが来月着工、2020年夏オープン予定。

潮見で営業する既存印刷会社のうち数社が土地をデべに売却すればマンションに用途が変わり、住環境が整備されて商店も増えるはず。

 

また、潮見においては新築マンションが建たない限り過剰供給問題が当面起こらない、というのもポイント高いと思います。

そして賃貸利回りも高い。いま3700万円くらいで3LDK75平米くらいのマンションを買えば月16~17万円で貸せますので、グロス利回り5.2~5.5%出るのです。

東京駅5キロ圏内で、築20年経ってない駅前大規模開発マンションを普通に買って利回り5%超える地区は、私の知る限り潮見だけです。こういう地域で今の安い値段で物件買えれば、資産価値の面で勝てる可能性が高いと思います。

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イギリス~この国と文化のかたち

おはようございます。Manachanです。私は数日前まで、英国ロンドン近郊のセントアルバンス(St Albans)という美しい街にいました。驚くべきことに、この街は古代ローマ時代以来の2000年の歴史を持ち、当時は英国(グレートブリテン島)のなかでロンドンに次ぐ第二の都市だったそぅです。

現在、英国の主力民族であるアングロ・サクソン族が、欧州大陸からグレートブリテン島に渡ってくるはるか以前、先住民(ケルト民族)が支配者ローマ人に抵抗して戦った地が、ここセントアルバンス。

あれから2000年経って、大都市ロンドンの通勤圏ベッドタウンになった今も、街中いたるところに、ローマ時代の大聖堂や石積みの橋などの遺構が残っています。それだけでなく中世、近代、現代の建築物や道標、エンブレム、郵便ポスト等が街中に存在し、今なお現役で頑張っています。

 

 

海の向こうから訪れる私たちにとって、英国が今日みせる景色は、とても魅力的です。

この国では、古い街は古い街らしい落ち着いた佇まいをみせ、大都会ロンドン内にある各地域でさえ個性豊かな歴史と風情に溢れています。そして、真っ白な羊が草を食む緑の田園風景は他のどの国よりも美しい。

大陸欧州と違って戦災や自然災害による破壊が少なかった分、昔のものがよく残っています。その点は島国・日本にも近いのかもしれませんが、日本の農村によくある新建材の家みたいなものは少なく、荘園(マナーハウス)や茅葺き屋根の家とか水車小屋など、昔ながらの良さが残っています。

 

一方で、英国・アングロサクソンの文化は、「新しもの好き」で、情報発信能力に優れています。今なお、ビートルズとかハリーポッターとかマンチェスター・ユナイテッド等、世界中に影響力あるコンテンツを生み出し続けています。

それ以前の時代も、議会制度、郵便、鉄道、金融システム、株式会社と近代企業経営、サッカー、ラグビー、クリケット、ポップミュージック…英国人が始めた様々な仕組みが、世界中に広まって、人々の暮らしを楽しく豊かにしています。

なぜ、英国は古いものを多く残しながら、新しい仕組みやトレンドを生み出す力を持っているのか?英国文化を源流にもつ国・オーストラリアで暮らしていた私の仮説はこうです。

 
「アングロ・サクソンほど、親と子の関係や成人同士の関係が対等な社会は他に類例を見ない。多分それが、独自の文化創造力につながっている」

 

オーストラリアで暮らして驚いたのですが、この社会では、長幼の序とか、先輩・後輩みたいな感覚が皆無に近く、成人すれば、たとえ20歳と50歳であろうと対等、という雰囲気でした。

親子の関係にせよ、誤解を恐れずにいうと「お互いにため口をききあう」みたいなフラットな関係で、特に子供が成人すれば、その意志は個人として尊重され、親の意向を押し付けることは少ない。

こんな社会だからこそ、「親の世代はともかく、俺は俺の好きなようにやるよ」となる。その結果、世代ごとにトレンドが生まれる。それが、事実上の世界共通語(リンガフランカ)になった英語とともに世界中に広まる…

 

一方で、「なぜ、英国では古いものがよく残るのか?」というと、それも、アングロサクソンのフラットな親子関係が影響していると思います。

この社会では、子供世代は自分の好きなことをやる。でもって、親の世代が残したものは、良い意味で「放っておかれる」のです。

親世代が子供世代に対して、古い価値観を強圧的に押し付けるような社会では、力関係が逆転した時に、親世代の残したものを全否定したり破壊したり、みたいな負のパワーが生まれがちですが、

アングロサクソンでは、(少なくとも近現代においては)その押し付け自体が少なく、基本「自分の好きなことをやりなさい」という社会だから、親世代が残したものをあえて破壊したいという気持ちも生まれない。

下の写真にみるように、100年以上は経っていると思われるレンガ造りの住宅にモダンな店舗ができたり、隣の古い家に高さを揃えるかたちでモダンな近代集合住宅が建ったりするのは、英国ではありふれた風景です。

 

そういう歴史を繰り返してきたからこそ、今日の英国では、古い時代から遺されたものが、重層的に存在して、モダンなものと自然に共存していると思います。

日本はアジアのなかでは、奇跡的に、英国と似ている面の多い社会だと思いますが(島国、古いものがよく残る、実は新しもの好き…)、でも日本と大きく違うのは、英国は万事、「あまり無理しない」ことだと思います。インフラ整備も、ライフスタイルも、日本の都市部ほどせかせか急がず、ゆっくり、無理せず…そんな緩い空気の溢れた国。

英国のそんなところが、世界中の旅人を魅了するのだと思います。

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旧西独vs旧東独の経済格差

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回はいま私が出張で来ている「ドイツ」の話題でいきますね。

ドイツの首都にして、最大の都市は「ベルリン」ですが、この街は世界の大都市のなかても数奇な現代史を経験しました。

1945年にヒトラー率いるナチスドイツ敗戦により、ドイツ国は東西に二分されました。アメリカ主導で資本主義国として再出発した西ドイツ(ドイツ連邦共和国)は、「ライン川の奇跡」と呼ばれる経済復興を遂げ、わずか数十年で世界有数の経済大国に躍進。一方の東ドイツ(ドイツ民主共和国)は、ソ連主導で計画経済を運営してきましたが、経済力や所得水準、産業技術や企業経営の面では西側から大きく立ち遅れてしまいました。

その頃、首都ベルリンがどんな状態だったかというと、地図を見れば分かりますが、東ドイツ領のなかに囲まれていました。とはいえベルリン自体は、資本主義体制の西ベルリンと、社会主義体制の東ベルリンに二分され、その境界に「ベルリンの壁」が建設され、人々の行き来は厳しく制限されていました。

当時は、「東ベルリンが東ドイツの首都」。「西ベルリンは、西ドイツのなかで最大都市(でも地理的に孤立)」という位置づけでした。

 

資本主義と社会主義の違いによる、東西経済格差が誰の目にも明らかになった1989年に、「ベルリンの壁」が崩壊。翌年、事実上西ドイツが東ドイツを吸収する形で、ドイツ統一が成就、首都はベルリンに定められました。それから30年近く経ち、東西ドイツの経済格差がどうなったかいうお話をしますね。

マクロでみれば、東西ドイツ間の格差は縮小しつつありますが、現時点で格差はまだあります。見にくい表で恐縮ですが、2015年時点で

・旧東独地域の一人あたりGDPは、旧西独の71%
・旧東独地域の一人あたり可処分所得は、旧西独の82%

 

もっとも統一直後は、GDPも可処分所得も、東独地域は西独地域の40%以下でしたから、そこから見れば徐々に改善してきてはいます。今日でも、旧西独地域の住民は連帯税(Solidaritätszuschlag)という税金を連邦政府に払い、それが旧東独地域のインフラ整備や失業者の年金原資に充てられており、「西が東の経済を支援する」状態は変わっていません。

ドイツ統一は西側の住民には「税負担」というかたちで、一方で東側の住民には「人口流出」というかたちで、それぞれ大きな負担になりました。経済格差を大きく残した状態で国家統一、住民の移動が自由になった結果、東側の住民が良い給料、良い暮らしを求めて、大挙、西側に移住し続けたのです。その結果、

・旧西独地域の人口、統一時から4%増加
・旧東独地域の人口、統一時から14%減少

 

とはいえ、統一後20数年経って、「東から西への人口流動」の時代はようやく終わりました。2014年は、統一後はじめて、「西から東」への人口流動が「東から西へ」を上回りました。主な原因は、旧西独地域から首都ベルリンおよび周辺地域への大規模な移住です。ベルリンは首都なので仕事が豊富にある上、かつ旧西独地域より家賃はじめ生活費が安いのです。

つまり、(ベルリン全体を旧東独という前提で言うなら)ベルリンが東側で独り勝ちして、今や西側の人口を惹きつける程の発展を遂げているのです。その他の旧東独地域で、人口が増えているのは第二の都市ライプチヒ、ドレスデン位で、その他の地域は人口流出が止まっていません。

 

日本に例えていえば、「九州全体の人口は減少」、「でも福岡市やその周辺だけは人口増加率全国一で、首都圏からも移住してくる」のと似ていますね。

私は首都圏出身で福岡市に住んだことがありますが、福岡暮らしの魅力のひとつは「(首都圏と比べた時の)家賃や物価の安さ」でした。これは旧西独地域の人間にとってのベルリンの位置づけと似ています。ベルリンは、半分が旧東側だった歴史を引きずっている関係で、ミュンヘンやフランクフルト、ハンブルクなど旧西独地域の大都市より所得水準が20~30%低く、その関係で生活費も安めなのです。

 

次に、都市力という意味で東西を比較すると、ドイツの経済を引っ張るトップ7都市(Major 7)のうち、6つを旧西独の都市が占めています。東側でランクインしているのはベルリンのみ。

旧西独:ハンブルク、デュッセルドルフ、ケルン、フランクフルト、シュツットガルト、ミュンヘン

旧東独:ベルリン

 

航空網をみても一目瞭然で、ドイツの3大空港は、フランクフルト、ミュンヘン、デュッセルドルフと、全て旧西独にあります。いずれも都市周辺の経済力が高く、ビジネス需要が旺盛なのです。一方でベルリンは、テーゲルにしろシェ―ネフェルトにせよ、まだ空港が小さくて、フランクフルト辺りからみると田舎空港の趣きです。2020年にベルリン・ブランデンブルク国際空港が完成すれば、また状況も変わってくるのでしょうが…

 

なお、旧東独地域の都市からみると、ベルリンは「仰ぎ見るよな大都会」、「全てにおいて別格」の都市という位置づけになるようです。第二の都市ライプチヒも人口60万人いて、「ネクストベルリン」と呼ばれる程、発展が期待される都市ですが、そこに住む友人がこう言ってました。

「ベルリンは旧東独とはいえないよ。だって、半分がもともと西側なんでしょ?」

「デュッセルドルフとかミュンヘンとか、旧西側の都市は、お父さんやお爺さんの世代からずっと裕福だったんだよ。でも我々東側の人間は、社会主義で財産全部取られた状態で出発してるでしょう?格差あるのは当然だよ!」

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3000万円以上の海外本命物件を買おう!

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

前回は、「予算1000万円で海外不動産買うなら何が良いか?」について私見を書きました(記事リンク)。結論を一言でいえば、「この予算帯なら先進国(ドイツ、アメリカ等)地方都市の、ネット8%くらい回る戸建や区分が一番おススメ」です。

海外の先進国で1000万円の実物不動産というのは、「外国人投資家が宇都宮や高崎で物件探しする」位、かなりニッチな話ではありますが、その地域内でちゃんと賃貸需要と実需購入需要があり、可処分所得からみて無理しない賃料で8%回る、資産価値もたぶん毀損せず出口も取れる…という意味で、金融商品チックな投資案件や、賃貸・実需マーケットが未成熟な新興国の物件を買うよりはずっと手堅くて安心度高いだろう、というのが私の考えです。

それを名づけて、「ニッチな地方都市利回り物件」と呼びますね。地方都市ゆえ経済発展のスピードは緩やかで、値上がりもあまりしないだろうけど、その代わり安い価格で買えて、賃料収入を得る意味でのフローの資金効率は良いのです。

 

しかしながら、「予算3000万円以上」あれば、話は別です。それだけあれば、先進国の大都市(人口100万人以上)のちゃんとした立地で、賃料と値上がり益を両方狙える「本命物件」取得が視野に入ってきます。

本命物件とは何か?それは、私たちの資産形成の主役になりうる高い戦闘力を持った、資産価値のしっかりした物件です。

不動産の場合、立地が一番モノを言います。「大都市で、それなりに良い立地にある物件」なら、買って住みたい人、借りて住みたい人は相当数いますし、都市の発展や利便性の向上に伴って今後価値を上げることも、十分考えられるのです。

 

日本国内(関東)に例えれば、こんなイメージです。

「ニッチな地方都市利回り物件」…北関東の地方中核都市とか、あるいは千葉県の新京成線や東武野田線沿線のように、東京都心に行くのに乗換が必要な片道1時間圏郊外にある物件をイメージしてください。

「大都市本命物件」…東京23区の大田区とか江東区とか練馬区のように、都心まで至近距離にあり、購入も賃貸も需要旺盛な地域にある物件をイメージしてください。近郊でも、たとえば三鷹とか新百合ヶ丘、青葉台みたいな人気の高い駅の徒歩7分圏内みたいな場所をイメージしてください。

 

東京の大田区内や、新百合の駅近みたいな場所で、実需層もターゲットにできるファミリータイプのマンションを買おうとすれば、中古でも3000万円は軽く超えてきますよね。海外でも事情は同じで、先進国都市部で良い立地の物件というのは、どんな安くとも3000万円(30万USドル)スタートというイメージです。

なお、3~4000万円くらいの予算では、都心狙いはまず無理です。また、ロンドンやニューヨークみたいな世界トップレベル都市も狙えませんし、シドニーやバンクーバーのような、世界都市としては二線級でも不動産価格が高騰してしまった都市もターゲットから外れます。

そうなると必然的に、「まだ、物件価格が上がりきっていない、先進国の大都市(首都ではない、第二、第三の都市)」を狙うことになります。たとえば、

 

アメリカなら、テキサス州のダラスやヒューストン等

オーストラリアなら、ブリスベン・ゴールドコーストやメルボルン等

カナダなら、モントリオールやオタワ、カルガリー等

イギリスなら、マンチェスターやバーミンガム等

ドイツなら、デュッセルドルフやケルン等

 

これらの都市なら、現時点で3~4000万円で不動産マーケットに参入でき、かつ、賃貸経営上も出口の面でもリスクの少ない好立地の物件を買えるチャンスが残されています。

なお、3~4000万円を不動産で手堅く運用しようとすれば、上記の海外都市の方が、いま日本の首都圏で買うよりは良いと思います。なぜなら、「都市が拡大中で人口増加があり、住宅需給バランスも良く、賃料や不動産価値が上がる見込みがある」からです。

 

たとえば、アメリカのダラス・フォートワース都市圏は700万人超の人口が、年間15万人以上のペースで増えています。オーストラリアのメルボルン都市圏は450万人超の人口規模で、年間10万人の増加。いずれも年率2%超です。

一方、日本の人口を吸い寄せる首都圏一都三県は、3500万人超の人口規模で年間15万人増ですから、年率0.4%と、かなり見劣りします。しかも、日本・アジア地域に特有の弊害「過剰供給リスク」を抱えています。一方でダラスとかメルボルン、ブリスベン等では、住宅供給以上のペースで人口が増えていますので、一部の特殊地域を除いて過剰供給はありませんし、賃料も不動産価値も年々伸び続けています。

 

海外(先進国)の本命物件購入を検討される方に一言、申し上げたいことがあります。

・利回り星人になってはいけません。

・たとえ見た目の利回りが低くみえても、本命物件としての戦闘力があれば、値上がり含めて、最終的にはより多くのお金が残る可能性が高いです。

 

たとえば、上述の「3~4000万円で買える先進国大都市」で、好立地にある住宅物件の賃貸利回りは、ざっくり言うと「表面5%、実質4%」いけば良いほうです(アメリカだと、固定資産税が高い分、表面7%、実質4%みたいな数字になることが多い)。

日本の投資家によくあるのは「利回り8%以上ないと買わない」みたいな反応ですが、「8%」みたいな表面的な数字にこだわる余り、立地含めた物件の収益力を評価できず、結果的に高リスクな金融商品的な海外案件購入に流れてしまう方が多いです(記事リンク:不動産の顔をした事業投資をお勧めできない理由)。

 

私の経験上、「大都市好立地で5%回る物件」の方が、「地方都市や郊外の8%回る物件」より、投資期間全体でみれば、より多くのお金が残ります。それは「賃料上昇や不動産価値上昇」が期待できるからです。

先進国第二位、第三位くらいの大都市の好立地物件を、不動産価格の上昇局面で「グロス利回り5%」で買えれば、私の感覚では「割安」ですね。購入後、さらに値上がりして、5~6年後くらいにグロス利回り4%くらいで売り抜けられることが、経験上かなりあるのです。

 

たとえば、カナダのトロント、オーストラリアのメルボルン位のレベルの都市で、「グロス5%」物件を購入し、その後の家賃上昇が年平均2%、6年後にグロス4%で売り抜けられたとすると、

初年度 価格4000万円 年間家賃200万円 (グロス5%) 
2年目 年間家賃204万円
3年目 年間家賃208万円
4年目 年間家賃212万円
5年目 年間家賃216万円
6年目 年間家賃220万円 グロス4%で売却 ⇒ 5500万円で売れる。

つまり、税前の値上がり益1500万円、期間通算の家賃が1260万円で、合計2760万円。投資額4000万円に対して69%のお金が増えることになるのです。

4000万円の物件が6年間で5500万円になるということは、年平均6%近くのペースで不動産価格が上がり続けることを意味しますが、日本を除く各先進国の不動産価格推移をみる限り、それは全く不自然な数字ではありません。普通に経済成長している国なら不動産価格も普通に上がるんですから、大都市や成長都市の好立地を狙って、値上がりを取りにいくのが投資のセオリーです。

 

一方で、地方都市の安い物件を1000万円、グロス8%で買ったとします。その後の家賃上昇プラスマイナスゼロ、6年後の売却も購入時と同じ1000万円で売れるというのが現実的な想定ですので、その場合は、値上がり益ゼロ、期間通算の家賃480万円。投資額1000万円に対して増えるお金48%という計算になり、「大都市本命物件」の69%と比べて見劣りしてしまいます。

 

以上はざっくりシミュレーションの数字ではありますが、海外の不動産を低リスクで運用しながら価値を増やしたい方には、「先進国大都市の好立地でグロス5%位の数字が出れば買い!」だという投資判断センスを養っていただきたいと思います。

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1000万円の予算で海外不動産買うなら何が良いか?

こんにちはManachanです。今アメリカ北部、インディアナ州サウスベンド(South Bend, Indiana)という地方都市に滞在しています。本当に小さな街で、中心街を歩いても商業施設は3ブロック位で終わってしまい、その先は住宅地だったり森だったり…

私は北海道の千歳市にも物件持ってるんですが、街のサイズ的には同じくらいですね(人口:サウスベンド107,000人、千歳市97,000人)。気候も似たようなもので、今の季節はとにかく寒いし、積雪で歩きにくいので、ホテルの部屋でブログ書いてます。

あ、そうそう。どちらの街も国際空港があるんですね。新千歳ほどの大空港ではないけれど、サウスベンドにも国際空港があります。あとは教育環境も似てますね。サウスベンドは名門ノートルダム大学や、インディアナ大学サウスベンド校を擁する教育都市。一方、千歳市には科学技術大とかリハビリテーション大学とかありますよね。

 

ところで、私がなぜ、遠い異国の酷寒の地くんだりまで来てるかというと、実は不動産物件を仕入れに来ています。

私はいろんなテーマを持って、海外各国で物件を探しています。時には10億円単位の大金を投じたい企業様のために投資案件を探すこともあれば、1億円を2都市に分散して手堅く投資したい方の物件探しもやります。

今回、雪に埋もれながらサウスベンドの物件を見に来た理由は、「1000万円程度の低予算で海外不動産投資をスタートしたい方のための提案ねたづくり」です。

 

誤解を恐れずに言いますね。不動産投資は本質的に、「お金や信用力ある人のための資産形成手段」だと思います。株式など金融商品と比べて、不動産はどうしても金額が張ります。高額ゆえ参入できるのは現金のある方か、銀行融資を引っ張ってこれる方になります。

金額が張る分、不動産は多くの人にとって「分散投資」に馴染みません。例えば3000万円を金融商品に投資する場合、300万円x10口の分散投資すれば良いでしょうが、不動産の場合は、300万円の物件を10戸買うのはナンセンスです。それどころか、1000万円を3戸に分散するのもよろしくない。むしろ、都市部の好立地で3000万円の本命物件を1つ買うことに集中すべきです。

海外不動産投資でも結局は同じこと。3000万円ある方には、ニューヨークやロンドン、ロサンゼルスやシドニーは無理でも、ダラスとかブリスベンとかマンチェスターとかデュッセルドルフみたいな、まだ比較的安く買える先進国都市で、3000万円をまるまる投じて「普通に貸せて、いつでも売れる、損しない」物件を選ぶことになります。

 

あと、考えなければならないのは、「1000万円しか予算がないけど、海外の不動産欲しい方に対する提案」です。世の中、3000万円持ってる人より、1000万円持ってる人の方がずっと多いわけですから…

1000万円というと、不動産の世界ではかなりの低予算になります。日本国内の物件なら属性次第で90%融資とか引いて1億円程度の物件取得も視野に入ってくるでしょうが、海外の場合、融資が難しいので、どうしても大都市やメジャー立地を外した「ニッチな投資適地」を狙うことになります。

海外で「ニッチ」探すって、結構難しいんですよ。アメリカでいうと、NYやLAみたいな、誰でも知ってる有名大都市じゃなくて、無名な地方都市をリサーチして探さなきゃならない。そういう土地には、日本人も滅多に居ないし日本語なんて通じないから、現地の人間と対等にやり合うだけの英語力が必要。そして、地元しか知らない田舎者のアメリカ人とつきあう根性(ストレス耐性?)も求められる。

 

こういう仕事がちゃんとできる日本人って少ないから、結局、日本で紹介されてる海外不動産商品のうち、「1000万円クラス」が最も、投資観点からいうと微妙な商品のオンパレードになっています。例えば、

「介護施設」「学生寮」「業者借り上げ民泊」「不動産担保つきレンディング」等、「何年間、利回り何%保証」をうたう金融商品チックな投資案件

 

まともな運営業者も居るので、確定利回り商品の全てを否定はしませんが、私の知る限り、多くは「不動産賃貸業としては微妙な立地に、高い建築費で建ててる」非効率な投資案件。もとい、業者利益がたくさん乗ってるので、オーナー視点では非効率になってしまう「かぼちゃの馬車」的な案件です。

その非効率(利益乗せすぎ?)を挽回するため、運営リスクを伴う事業を行って利回りを上げるという話にしてますが、そのプロセスを業者に丸投げするため、オーナーは非効率な所有部分だけを担い、おいしい運営部分だけを他人に明け渡すことになります。

運営中はもとより、一番困るのは出口でしょう。土地・建物本来の価値より大幅に割高な価格で買ってしまえば、売却時に損切りしなければなりません。収益構造を見る限り、最初から不動産投資として失敗が確定してるようなものです。

 

「1000万円しか出せない人」が海外不動産を買って、それなりにハッピーな結末を迎えるにはどんな物件を紹介すればいいのか?私はそれを常に考え、世界中を飛び回っています。そのほとんどは徒労に終わりますが、これまで知りえたなかでの私の結論は、

 

1000万円の予算なら、「ドイツ地方都市の区分マンション」か「アメリカ地方都市の戸建」を、私の目で厳選した上でおすすめしています。

 

なぜかというと、「賃貸経営が成り立つ上に、資産価値的に安定感あるから」です。

・ドイツ、アメリカ等先進国はカントリーリスクが少なく、法制度も整備されている。

・家賃水準に無理がなく、その家賃を前提にネット8%程度の数字が出るので、投資として成り立つ。

・日本と違って賃貸住宅つくり過ぎず、需給バランスがとれており、今後しばらく崩れそうにない。

・中古住宅が当たり前に市場流通し、その値段で売買するので、売る時にも大きな損はしそうにない。

 

なお、地方都市の経済成長は大都市ほどの爆発力はないので、値上がり益はそれほど期待できないでしょう。その代わり、普段は家賃収入を得られて、売却時に元本価値を毀損するリスクが少ないので、大きな失敗をしにくい投資といえましょう。

いま日本ではASEAN新興国の物件紹介セミナーが多いですが、先進国で1000万円以下でちゃんとした収益物件が買えるのなら、賃貸市場も二次売買市場も未成熟な新興国の物件を、投資目的で買う必然性はないと個人的には思います。いま新興国の首都中心部の物件をすごく安く買えて、将来大化けする可能性があるなら話は別ですけど、そういう話って日本のセミナーには出てこないよね。

 

開催決定!3/14(水) 米国インディアナ激安収益戸建セミナー@東京

不動産価格上昇が続くアメリカ。治安が悪くない場所としては、全米最安値水準6~8万ドル台で購入でき、かつネット利回り8%以上出る収益戸建を紹介します。シカゴの東に隣接し、全米屈指の名門ノートルダム大学と国際空港を抱える北インディアナ地方、日本でまだ誰も知らない不動産投資機会を学ぼう(リンク)。

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「不動産の顔をした事業投資」をお勧めできない理由

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

不動産投資界隈は、「かぼちゃの馬車&スルガ銀ショック」かまびすしい世の中ですね。大家業界で情報発信している方々には、不動産投資に失敗して困ってるオーナーからレスキュー依頼が続々と来ていることかと思います。私のところにも、しっかり相談来てますよ~。

「かぼちゃの馬車」では、「シェアハウスの賃料収入」のほか、「派遣ビジネス収入」もあるから破綻しないというセールストークだったそうですが、蓋を開けてみれば、どちらも大した収益上がってなかったようですね。かぼちゃに限らず、「サ高住」や「アプリ収益付き民泊」など、通常の賃貸収入以外の事業収入をアテにして、たっぷり利益乗せた高値で融資つけて売るスキームが、ここのところ一気に行き詰っている印象を受けます。

私は昔から、不動産が好きでたまらない「不動産愛好家」だからこそ、疑問に思います。「サ高住」とか「派遣付きかぼちゃスキーム」って、果たして不動産投資と言えるんだろうかと?

むしろ、不動産権利をつけた「事業投資」と呼んだ方が良いのではないかと思います。日本に限らず海外でも、似たような話が沢山ありますね。英国によくある「学生寮」や「介護施設」とか、アジア新興国によくある「ホテル・コンドミ二アム」や「不動産を担保に取った貸金業(レンディング)」等々。

事業運営を入れて不動産利回りをつくるのは、ある意味、世界の潮流なのかもしれません。今は日本に限らず、世界的に金余りの世。マネーが不動産に向かい、売買価格が高騰。でも賃料はそんなに上がらないから、利回りは下がる。そんななか、投資物件らしい利回りをつくるためには、不動産を使って収益事業をして、通常賃貸を上回る数字を出したい…至極自然な考えだと思います。

私だって、国内外の観光地で物件を買って、「民泊」とか「バケーションレンタル」とか、やってますもんね。ハワイでもパタヤでも、バリ島でもやってるし、これから金沢市でもやろうとしています。自分が民泊オーナーとしていろんな経験しているから、この分野に関しては、企画、オペレーション含めて、それなりに「目利き」できる自信があります。

問題は、自分が目利きできない「事業」付き不動産物件を、投資仲間やお客様に勧められるかどうか…です。たとえば、サ高住とか介護施設の運営に関して、私は完全な門外漢です。事業計画を見せられても、その妥当性をジャッジする自信は全くありません。

そういう、「自分がよく分からない商売」が収益の源泉になっている不動産案件を、私は一般的におススメしていません。もちろん、土地・建物の価値については目利きできるので、その価値に見合った額で買えて、かつ事業収益が「オマケ」としてついてくるなら良いと思いますが、そういう案件に限って、土地・建物の積算価値の数倍みたいな高い値段で売られていることが多い。結局、「1.5億くらいの価値しかない物件を、3億で売ってるかぼちゃシェアハウス」と同じことなのですね。

そういうものを買って、もし事業が失敗した場合、不動産としての出口がありません。本来の価値より高く買っちゃってるんですから、相当な損切りしないと売れませんよね。私は、そんな物件を売って恨まれたくないし、それ以前に不動産のプロとして、「不動産を一生懸命目利きして失敗するなら納得する」けど、「不動産とは全く関係ないところで失敗する案件」に対しては、私ごときが説明責任を負えません。

そもそも、世にあまたある投資のなかで、なぜ不動産に投資する意味があるのでしょう?不動産には、金融商品のような流動性がありませんし、昨年の仮想通貨のような爆発力もありません。試しに買ってみたコインが2年で100倍以上になって「億り人」が続出してますが、不動産の場合、価値が2年で2倍になるものは極めて稀です。

その代わり、不動産には「リスクの低さ」という、他のアセットにはない良さがあります。ペーパーと違って現物だから価値がゼロにならないし、都市部でちゃんと需要がある場所なら、たとえバブルがはじけても半分以下に値下がることも滅多にない。

それに不動産って、個人の経営能力にそう依存しなくてもいい。誰かがそこに住んでくれたり、商売してくれるだけで収益を生むのです。そこまでリスク低くて再現性があるからこそ、銀行もお金貸すわけだし、レバレッジを活かした投資ができるわけですね。

そうした「リスクの低さ」が不動産を選ぶ積極的な理由だとすれば、「事業で収益上げないと利回りが出ない」物件って一体何なの?という気がします。そこには本質的に、「低リスク」という不動産本来の良さがありません。むしろ「リアルな事業」という、プロでも勝てるとは限らない高リスクな投資になってしまうこともあります。

本質的に「高リスクな事業投資」を、あたかも「低リスクな不動産投資」に見せかけて売ってる業者を、私は信頼しません。ハッキリ言うと、私の愛する「不動産」に対する冒涜という感じもしますね。

世にあまたある「不動産の顔をした事業投資」のなかで唯一、私が目利き・投資判断できるのは、自分が実際に事業をやってる領域、つまり「民泊」だけです。それ以外に関しては、アドバイスを求められても「事業投資」だから「正直分からない」
と言います。事業投資であることを承知で投資するなら良いと思います。

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不動産投資やるなら先進国だと思う理由

こんにちは、Manachanです。

東京ビッグサイトで行われた資産運用Expo(1月25~27日)に出展し、怒涛のように忙しい3日間が終わりました。私たちは「ドイツ不動産投資」ブースを出しましたが、来場者からの反応は大変好意的なものでした。日本でほとんど知られていないドイツ不動産、皆さん「初めて聞く話」ながら、きちんと説明すれば、皆さん目を輝かせて「こんな話を待っていた!」という…

「先進国の都市部なのに安く買える」、「長期間にわたって8%のネット利回りが取れる」、「値下がりリスクも少ない」「国際通貨ユーロで資産形成できる」…私と市川が2016年にドイツ現地に渡航して発掘してきた収益物件が、いま日本人の投資ニーズにぴったり合うのだと実感しました。

 

ところで、日本で紹介される海外不動産といえば、現時点で「東南アジア新興国の不動産物件」がメインでセミナーも多数行われていますが、私の知る限り、世界の趨勢は日本とは逆です。

 

普通は、どの国でも、海外の収益不動産といえば、先進国の物件が中心になります。

 

たとえば、質量ともに日本よりはるかに海外各国不動産の情報が集まる「中国」のイベントに行くと、どこもアメリカ、カナダ、オーストラリアや欧州各国の先進国物件の占める割合が多いです(日本の人気も高い)。もちろん、地理的に近いタイやマレーシア、ベトナム等の物件も紹介されていますが、先進国物件と比べると「脇役」の扱い。

中国と並んで、海外不動産イベントのメッカといわれる「ロシア」と「ドバイ」でも同様に、欧米先進国物件の占める割合が多いです。

その意味で、世界の趨勢とは違う日本の海外不動産事情。今でこそ海外不動産といえば「東南アジア新興国」のシェアが大きいですが、数年後には形成逆転して、「先進国中心」のマーケットになると私は予想しています。なぜなら、

 

・日本人は海外移住ニーズが少ないため、海外不動産は「投資」「資産形成」「資産保全」目的の購入になる。

・投資、資産形成・保全の手段として不動産をみた場合、他のアセットと比べて「一気に値上がりはしないけど、その代わりゼロにもならない」堅い資産として選ばれるため、「収益性」とともに「リスクの低さ」も大事ファクターになる。

・「収益性」「リスクの低さ」を数値化してフェアに比べると、遠い将来はともかく、現時点ではどうしても、先進国有利といわざるを得ない。

 

上記を数値化するため、私は独自に「あんぜん+もうかる」指標を考案しました。


リスクの低さを診断する「6つのあんぜん指標」

・権利を保障する法制度・運用 (不動産権利が政治変動に影響されない)
・市場データの充実(客観的に判断できる)
・建物の品質保証・診断システム (購入段階で、問題の多い建物をつかまない)
・管理サービスの成熟、プロの存在 (保有段階で、収入を確実に手にする)
・自然災害・地政学リスク (保有段階で、不動産価値を棄損しない。)
・中古流通市場、金融システム (売却段階で、値上り益を確実に手にする)

 

収益性を診断する「5つのもうかる指標」

・経済成長と人口増加
・物件の将来性 (資産価値=キャピタルゲイン期待)
・物件の収益性(賃貸ニーズ=インカムゲイン期待)
・参入タイミング、仕入れルート (今のタイミングで、物件本来の価値に比べて割安に買えるか?) ・購入、保有、売却時コストの安さ(購入時印紙税、固定資産税、管理費修繕費、仲介手数料など)

 

上記指標で、私の渡航・視察経験のある「先進国7か国、新興国6か国」をスコア付けしてみたとこっろ、

「あんぜん指標」に関しては、明らかに、先進国優位の数字が出ました。

(先進国平均=45点、新興国平均=21点)

 

次に、私の渡航・視察経験のある「先進国17都市、新興国11都市」に関して、収益性を評価してみると

「もうかる指標」に関しては、先進国と新興国とで、有意な差が出ませんでした。
(先進国平均=28点、新興国平均=29点)

 

最後に、上記スコアを合計してみると、

「あんぜん+もうかる指標」では、先進国が明らかに優位という結果になりました。

(先進国平均=73点、新興国平均=50点)

 

上記は、よく考えてみれば当たり前のことですね。不動産の投資・賃貸経営は、それを支える経済と社会・法律システムを前提に成り立つものです。

日本を含めて先進国では、「不動産所有や賃貸の権利が法律によって守られ」かつ「政権が変わってもそれが維持されるという連想が成り立つ」上に、「人々がネットや不動産屋を通じて物件を売買、賃貸して」、「自分の収入のなかから家賃や税金を払って」、「地元の管理会社が家賃を収納し修繕手配して」、「滞納トラブル等の際に裁判や異議申し立ての仕組みを利用して解決する」…そうした社会システムが一通り整備され、かつそれぞれの分野に専門家がいるわけですが、新興国ではそれら全てが形成・整備途上にあり、専門家も十分に育っていません。

そう考えると、先進国の収益物件では「想定利回りの数字が、だいたいそのまま実現する」ことが多いのに対し、新興国では社会システム未整備や専門家の不足により「現実が数字の通りにならない」ことが多くなるのも、理屈で考えて納得できますね。

 

私自身は、「手堅い先進国物件」に投資しつつも、「やんちゃな新興国物件」も値上がり目当てで複数国で持ってますが、全体としては投資ポートフォリオを「先進国にシフト」しています。また、日本人投資家のニーズを考えても、フェアにみて先進国物件の方が相性が良く、数年後には「海外不動産といえば欧米先進国」が当たり前の世の中になると思います。

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