各国不動産事情

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海外中古物件の管理、やって初めて一人前

こんばんはManachanです。今回は、海外物件買った後の、「管理、アフターサポート」の難しさについて書いてみます。

私は、2011年に投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来、200以上の海外不動産セミナーをこなしてきました。もともとは、「業者と投資家をセミナーで結びつける」という「場の提供」をやっていましたが、活動の内容が進化するうちに、場の提供だけでは会員・オーナーに対して無責任だと痛感するようになりました。なぜなら、

我々が企画したセミナーで海外物件を買った多くの日本人投資家が、業者に適切な管理をやってもらえず(=放置プレイ)、入居付けも売却もできずに泣き寝入りしているケース

を、目の当たりにしたからです。特に東南アジアで深刻な問題が起こっており、今の私はマレーシア・タイを中心に、会員の要請に応じて「入居付け出張レスキューオペレーション」を毎年やっています。また、会を一緒に立ち上げた相棒の坂口は、フィリピンに移住し現地で管理会社を立ち上げています。結局、会員・オーナーに本当の意味で責任を取るためには、どこかのタイミングで「業者成り」して、長年真面目にやり続けなければならない…それが不動産の宿命なのだと思います。

 

ところで、東南アジアなど発展途上の新興国で、立地やクオリティに劣る物件の入居付け、修繕手配、クレーム処理、管理費光熱費の支払や税金関係のお世話を含めて、日本の管理会社が通常やるレベルのサービスを自社でやることは、並大抵の努力ではつとまりません。マンパワーかかる割に儲からない、それに何より、新興国では日本では考えられないレベルの問題が頻発するので、不謹慎ながら、放置プレイしたくなる業者の気持ちもよ~く分かります。

現時点では特に、人の問題が大きいですね。新興国では、不動産管理のプロフェッショナルがまだ育っていないのです。マレーシアを例にとると、優秀な人間は物件管理の仕事など、まずやりません。ベストではない人間(=日本人の基準からすると相当、出来の悪い人間)が、少し仕事やってはすぐ辞めていき、さらに経験のない新人が担当になる、そいつに一から説明してもすぐ辞めていく…給料安い上に、多くの物件で「毎日、罵声が飛んでくるストレスフルな仕事」のため、長続きしないのです。物件の施工レベルがいまいちで、ドアや窓の建て付け、漏水、コンクリ剥離…築浅なのに様々な問題が起こるため作業量がなかなか減りません。

 

私はいま、次のような立ち位置で海外不動産の活動をしています。

1)自分が買って保有するような、「自信のある海外本命物件」に関しては、業者として、管理まで責任持ってサポートする(注.先進国物件に限る)。

2)上記以外に関しては、業者から開催料金をいただいてセミナー企画(=場の提供)するが、成約報酬は一切いただかない。

1)に関しては、主にドイツ、アメリカ、オーストラリアのいくつかの地域で実施しています。その対象を先進国に限っているのは、「新興国の物件管理を頼まれても、現時点では業者としてリスクを負う自信がない」からです。新興国で私にやれることは、上述「レスキューサポート」か、マレーシアやタイ、フィリピンなどで比較的信頼できる日系管理会社につなぐこと位ですね。東南アジアの管理会社セミナーも時々企画しています(例.「ジョホールバル物件管理・入居付け相談会」2017/11/21東京)。

先進国であれば、法制度がしっかりしてるし、不動産管理のプロも豊富に居るので、地元の信頼おける管理会社に日常的なオペレーションしてもらった上で、ある程度のマンパワーをかければ、日本人オーナーに説明責任取れるレベルで管理サポートが可能だと考えています。

 

ですが、それでもいろんな問題は起こりますし、事態の解明・解決に結構なパワーが必要となります。時には先方とドンパチ、派手に喧嘩する場面も出てきます。例えば、我々が手掛けるドイツやアメリカの中古物件でよく起こる問題は、

家賃や諸経費の支払の過程で、意味不明な入出金が起こる

・入退去があっても管理会社からの報告がない

・予告なしにリフォーム工事の工期が大幅に遅れる。

・予告なしに残金支払の期日が前倒しになってしまう。

等々…

 

これらは、現地管理スタッフの経験・能力が足りないとか不真面目というよりは、むしろ「仕事の丁寧さや報告・情報共有の仕方が日本と大きく違う」がゆえに起こる問題だと思います。暗黙の了解や、日本式の「ほうれんそう(報告・連絡・相談)」が全く通じない世界。担当者が長期休暇を取れば、結果的にいろんな物事がストップしてしまいます。定期的にSkype会議をして、何度も何度も、繰り返し注意して、こちらの期待値を伝えれば、なんとか意図通りに動いてくれますが、そうなるまでに、かなりの時間とエネルギーを使います。

世界中見渡しても、おそらく日本人ほど、客の要求に対して主体的かつ真摯に対応し、こまめに連絡・報告してくれる国民は、他に居ないと思います(中にはもちろん、そうじゃない方もいますが、全体的な印象として、日本人は圧倒的に素晴らしく真面目ですね)。決められたことしかやらない。いや、それさえやらないで言い訳だけは天才的な国民が多いなか、多様な問題が起こる中古不動産の管理において、日本人オーナーが何とか満足できるレベルで任せられる外国の管理会社は、私の経験上、皆無に近い。

日本人オーナーが所有する海外物件の管理を彼らに丸投げすると、文化慣習や法律の違い、コミュニケーションに関する感覚の違いゆえ、たくさんのトラブルが起こる。オーナーを怒らせたり、不安にさせる前に介入した方が得策だが、結局、相当な手間暇をかけなければならない。相手が真面目で信頼できる人なら、将来時点で、何とか自動的に回るようにできるかもしれないが、それには、こちら側も様々なトラブルを経験し、対応力を高めておく必要がある。

 

日々是、問題発生、バトル(?)の日々ですが、それもまた、楽しいです。不動産が好きだから、賃貸経営を長年やってるから、「まじかよ!勘弁してくれよ~!」と呆れるレベルの問題が起こっても理解はできるし、こちらに問題解決のパワーがあって、相手が真面目でありさえすれば、解決できない問題はないと思っています。海外中古物件に関わるリアルな問題・トラブルの対応は、不動産投資家として、業者として、私を成長させてくれる最高の題材だと思います。

逆にいえば、そうした物件周りのリアルな問題に直面せず、プレビルド(予約販売物件)ばっかり売ってる業者は、不動産としての仕事してないも同だと思います。リアルな実物不動産を業務で扱った経験がないんだから、実際いくらで貸せるか、どんな問題が起こると想定され、どんな対策が取りうるのか…分かるわけがないよね。

人間の住まいやオフィス・商店として活用されるリアルな不動産、特に中古物件の管理は何かと大変で、国をまたぐと難易度も増しますが、それをやらないと結局、業者として一人前になれないのだと思います。

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公庫融資受けて買ってはいけない海外不動産とは?

おはようございます、Manachanです。

昨年の前半から、海外不動産の取得に政策金融公庫の融資を使う事例が増えてきました。2016年3月期に、公庫の融資のなかに、「賃貸事業の海外展開」という新カテゴリーができたことがきっかけです。条件さえあえば、審査がシンプルで早く、サラリーマン以外の自営業者や女性にも使いやすく、コストも安い…ということで、融資事例が大きく伸びました。

(余談ですが、上記の公庫融資スキームを、後日、民間のいくつかの銀行が真似して商品化しました。今日の日本では、官製金融機関の方が民間よりもアクション早いという「ねじれ現象」が散見されます。逆にいえば、民間銀行何やってんだよと思う。)

 

昨年中盤には、公庫融資コンサルタントと組んだ、海外不動産セミナーが激増しました。東南アジアを中心に、海外不動産が思うように売れなくなっていた時期、公庫融資の登場は業者にとって、まさに「干天の慈雨」でした。

でも、余りに「売らんかな」スタンスの粗雑なセミナーが目についたので、昨年8月のブログで批判したこともあります。タイ、フィリピン、マレーシア、カンボジアなど、同じASEAN新興国でも客観条件も不動産マーケットも投資スタイルも全然違う数か国の物件を、短い時間で一挙に紹介して、公庫融資受けて買おうぜ!みたいなセミナーは、分かりやすく言うと「アパート建築ありきの土地活用セミナー」みたいなもので、一定以上の投資リテラシーをつけてから参加すべきだと思います。

業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

 

年が明けて、2017年3月頃から、海外不動産に対する公庫融資の審査が厳しくなったという声が巷に上がるようになりました。調べてみると、「キャッシュフローを厳しめにみる」ようになったようで、ある意味、融資本来のあるべき姿に戻ったともいえます。

図が見にくくて恐縮ですが、公庫などに出す典型的なキャッシュフロー表は、こんな構成になります。

・初期投資額―融資と自己資金

・今後10年の家賃収入 (赤枠で囲んだ場所)

・今後10年の諸費用・諸税と銀行返済

 

要は、国内のアパート経営等における融資審査と同じく、

・「家賃収入―費用&返済」(キャッシュフロー)が恒常的にプラスになることが、一番大事。

・給与収入や、国内の担保物件も大事な審査項目だが、副次的な意味しか持たない。

 

その、赤枠で囲んだ場所(家賃収入)に果たしてどれだけ信頼性があるのか、公庫の融資担当も学んだのだと思います。最近、下記のような物件は、どんどん融資に通らなくなったようです。

・新興国によくある、一般ピープルの収入水準では借りられない高額賃料の物件に、外国人や駐在員を住まわせて利回りを出すような案件。

・新興国・先進国を問わず、最初の数年間は家賃保証がつくが、その後の賃貸経営に疑問符がつく案件。

 

上記のような案件に、公庫が融資出さなくて私は当然だと思うし、借りる側もお金なんか借りずに、身銭切って全額現金で投資した方が良いと思います。賃貸経営のリスク高くて、想定された家賃で入居つくのか、家賃がいつ入るのかさえあやふやな物件に、金借りて投資するもんじゃない。

 

逆に、次のような海外物件であれば、公庫融資借りて投資しても、為替以外のリスクは低いと思います。

・賃貸住宅の需給バランスが良く、かつ賃料に関する客観的データが豊富にある国・地域で、一般ピープルの収入水準で普通に借りられる賃貸物件。

・一般ピープルの賃料収入からかけ離れた、駐在員や外国人に貸すビジネスモデルでも、ライバル物件に対する優位性が長期にわたって持続すると思われるオンリーワン物件。

 

最後に一言、海外不動産投資で公庫融資ひく場合は、物件の収益性や賃貸マーケットをよく吟味しましょう。その努力をせずに海外物件買いたいなら、お金借りずに、全額現金で投資しましょう。

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正論を吐く男の胸の内

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今日は「正論を吐く」というテーマで一つ書いてみます。

知に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ、とかく人の世は住みにくい

夏目漱石の「草枕」に出てくる有名なくだりですね。この「知に働けば角が立つ」を現代語訳すると、「理詰めの方向に突き進んでゆくと、他人と摩擦を起こす」という意味だと思います。これは、私の人生における主要なテーマでもあります。

私は、世の多くの人が関心を持つであろう物事には無関心、自分の身なりや外見に関してさえ無頓着な男ですが、三度の飯より大好きな「不動産投資」に関しては一家言持っているし、自分が正しいと信じる方向で「正論」を吐く機会も結構多いです。

不動産投資において、何が正しいと考えるか?私の場合、自分が大家なので、「不動産オーナーの立場に立った利益最大化」と、「その目的に資する正確な知識情報や判断基準の提供」を軸に善悪判断をします。なお、私は仲介業者のポジションも持っていますが、「客(不動産オーナー)の利益にならない仕事はしない」と決めており、そこはポリシーを持ってこだわっています。

要するに、「客を騙して損させる業者」が嫌い。それこそ、蛇蝎の如く嫌悪しています。なお、自分が業者やってると分かりますが、この業界は本当に、「客に損させても自分が儲かる話」ばかり持ってくる奴らが多いし、「自分が両手取るために情報を囲い込む業者」も多い(大手ほど酷い)。「新築建売アパートを高く売るために、想定賃料を思い切り水増ししてプレゼンする業者」も後を絶たず(融資金融機関もグル)、そういう「客を不幸にする」行為を正すべき協会もアナログで旧態依然。

海外不動産に関しても状況は似たようなもの。職業倫理云々以前に、この世界は異業種からの参入が多い、まだ未成熟な業界。別に異業種から参入しても良いけど、結局不動産業者としてのスキルや経験が足りないが故に、客に損させるケースが多い。特によくある話が、不動産投資は現物を運営する「実業」なのに、その理解が足りず、ペーパーアセットみたいなノリで取り扱っている業者。彼らはよく、「年利8%の賃料保障が5年間ついた海外不動産案件」等に飛びつきますが、それが往々にして賃貸需要のない糞田舎にあったり、周辺相場やコスト構造からみて異常に割高だったりします。つまり彼らは、不動産の「モノ」としての価値や運営には無関心で目利きもできないのに平気で客に売っているのです。

また、そういう業者ほど、「投資は自己責任」みたいな言葉を軽々しく使います。自己責任それ自体に異論はありませんが、問題は彼らが、「一口何十万円で分散投資できる金融商品」じゃなくて、「何千万円もする高額な不動産」を売っていること…当然、「売った者の説明責任」は値段の分だけ重いはずですが、何十万円の金融商品みたいな「耐えられない軽さ」で自己責任論をのたまったりすると、さすがに、そりゃ違うんじゃないのと思う。

上のようなことは、不動産オーナーの立場からすれば「正論」だと私は思っているし、「正論すぎて、業界的には皆、たぶん見てみぬふりをするんだろうな」とも思います。

日本社会は、誰かが「正論」を吐いて、その方向で物事が動く社会ではありません。ここは、本音と建前が分離している社会。「お前の言うことはもっともだけど、実際のところは…」という風になるし、また、いくら言ってる内容が正しくても、立場をわきまえない発言や、事前に関係者に根回ししない発言は、物凄く嫌われます。

「知に働けば角が立つ」とはよく言ったもので、今も昔も、TPOや相手の感情をわきまえず正論だけ言っていると、周りとの摩擦が絶えなくなるのです。私も40数年生きているので、さすがにそれは分かります。

正論を吐くべき時に、どのようなタイミングで、どんな言葉を選んで言うか?私の発言が原因で誰かが気分を害するケース、人間関係が切れるリスクをどのように予測して、地雷を踏まずに注意深くコメントしていくか?事前に誰にどのような根回しをしていくか…その辺が上手にできれば、日本社会では「大人」なんでしょうが、

悲しいかな、私はそれが得意ではありません。自分でも自覚ありますが、不器用でバランス感覚が良くないのです。心のなかである種のセンサーが欠落しているために、「攻撃モード」になる時、やたらと「思い切りが良い」のです。「喧嘩上等メンタリティ」といいますか、

自分が正論を吐いた結果、誰かと衝突することを、こわいと思う感覚がほとんどない。

その「地」を出しちゃうと、たぶん皆に嫌われるし、商売上もいろいろ支障が出てくるのだと思います。だから「正論を吐きたくなった時」は、私よりバランス感覚に優れた友人に前もって相談したりします。例えば、

「〇〇さんに対してがっつり言いたいんですけど・・・思い切りキレていいですか?」

その結果、「キレてよし!」となるか、「ごめん、キレるのは待ってくれ!」となるのか・・・いずれにせよ、私が自分の頭で判断するより良いのは分かってます。

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モスクワの第一印象と不動産事情

こんにちは、Manachanです。今回は、10日前に訪れた「ロシアの首都モスクワ」と、現地不動産事情について書きます。

2017年9月9日・・帝都モスクワへは初めての訪問。日本からヨーロッパ方面への行き帰りに、モスクワ・シェレメチェボ空港での乗り継ぎは何度もやってますが、入国審査やって街に出るのは今回が初めてです(日本パスポート持っていれば大抵の国にノービザで入国できますが、ロシアは事前に大使館でのビザ申請が必要なので他国に比べて面倒臭い面はあります)。

 

シェレメチェボ空港に降り立つと、最近は「中国旅客大歓迎」モードになっており、ロシアのキリル文字、アルファベットに加えて中国語の広告をかなりの頻度で見かけます。空港を降りて、ウーバーで市内に向かっても、至るところに中国語が…

 

市内に向かって走ると、まず最初に、モスクワ近郊のベッドタウン・ヒムキ(Himki)の街が現れます。写真のような中高層の集合住宅と、郊外型店舗が並ぶ風景が延々と続きます。

 

冬が寒いロシアでは、集合住宅を建ててセントラルヒーティングするのが効率的…ということもあって、モスクワ市内のほとんどの住居が集合住宅。ミティノ(Mitino)という、中産階級ファミリーが好んで住むベッドタウンでは、写真のような風景が広がります。

 

さらに市内に近づくと、都心(クレムリン)から西5㎞、モスクワ川に面した下町の一角を再開発した金融ビジネス街区「モスクワ・シティ」(Moscow City)の高層ビル群が広がります。現時点で、ここがロシア最大のビジネス地区です。2000年前後から建設が始まり、その後、経済状況によって加速したり停滞したり…現在も拡張中です。

写真では黒い煙が見えますが、これはなんと、私が内見したコンドミニアムの敷地内で、木製の看板等が燃えていたものです。幸い、ショールームから距離が離れていたので無事内見はできました。

 

今回はモスクワシティ内のホテルに泊まりましたが、地上から眺めるとこんな感じです。新宿新都心レベルの高層オフィスビルが4棟。そのうち、1棟はテナントで埋まっているようでしたが、他の3棟はまだ空きが多い感じでしたね。あと数本、高層ビル建てるようですが、見た目、時間かかりそうです。

 

モスクワシティ内には、立派なショッピングモールがあります。まあまあな数の客で賑わっていましたが、客単価の高い店では閑古鳥が鳴き、安い店だけ人だかりができていました。

写真のレストランは、客単価が80USドル位するらしく、誰も客がいませんでしたが、向かい側のファストフード店は超満員でした。余談ですが、モスクワっ子はファストフード大好きなようで、KFCとかマクドナルド、バーガーキング等がどこにでもありました。

 

モスクワでは、地上よりも地下に大勢の人がいると聞きました。地下鉄網もご覧の通り四通八達しており、市民の足として定着しています。冬が寒く渋滞も酷いので、市内勤めなら地下鉄駅の近くに住むのが鉄則のようです。

 

地下鉄駅の構内は、一見の価値ありますね。どの駅も、まるで美術館のようでした。名画、名彫刻が並び、商業広告などほぼありません。これはこれで、凄いな。

 

モスクワの人々の暮らしは、一言でいうと、質素。物件たくさん見ましたが、4人家族が50㎡程度の、昔の公団住宅みたいな間取りに住むパターンが多いようでした。日本の都市部のマンションよりさらに居住空間が狭い感じ。モスクワの一般的な収入水準に比べて、家賃や不動産価格が高いのが原因なのでしょう。

 

モスクワの人口は、約1200万人。ヨーロッパ有数の大都市です。ロシア全体の人口は増えていませんが、地方から職とチャンスを求めて人々が集まるので、モスクワやその周辺の人口は増え、都市が拡大しています。

ぱっと見の印象になりますが、モスクワ・シティ内の外国人駐在員向けの一部特殊住戸を除いて、モスクワの集合住宅はどこも生活感が感じられ、空室も少なそうです。海外の投資マネーもあまり入らないマーケットゆえ(逆に、ロシア富裕層による資産の外出しが目立つ)、賃貸利回りはどこもグロス4~6%位で、ある意味健全なマーケットだと思いました。

モスクワの都心近くは、通勤には便利ですが古い建物が多く、買物環境も大して便利でないので、モスクワの給与生活者は、家庭を持つと郊外の集合住宅に移るようです。だから、住宅の坪単価も都心部と郊外部でそう大きく変わりません。ある意味、30年前の東京圏に似た風景ですね。あの頃、東京都心は不便で人口が減り、埼玉や千葉など郊外に人が集まる「ドーナツ化現象」だったので、東京も埼玉も坪単価大して変わらなったのです。今でこそ大差がついてますが…

 

ロシアの経済は、基本、エネルギー輸出頼み。2013年までは高い原油価格に支えられて羽振り良かったのですが、2014年にエネルギー暴落&ルーブルショックが起こってから、経済の伸びが止まっています。一部回復の兆しもみられるようですが、基本、雰囲気はどんよりして、金回りは良くなさそう。

逆に、2013年以前はとっても高かったモスクワの不動産が今は比較的安く買えるので、ロシアに用事がある方、ルーブル資産で良いと考える方には、購入のチャンスかと思います。たとえば都心部の築30年アパート、リフォーム済50㎡前後が2500万円とかで買えて、グロス利回り5~6%という感じですね。

 

最後に、私は世界中いろいろ回ってますが、他国と比較した、ロシア・モスクワの印象を一言でいうと、次のようになります。

・モスクワに一番似ている他国の都市は、「中国・北京」。地下鉄発達した首都、四角形のでかい建物が多い、環状道路と放射道路が織りなす都市構造も似ている。

・北京に比べると、モスクワは全体的に高層のオフィスビルが少なく、人通りも少ない(北京が人多すぎなのかも…)

・モスクワの金回りは、北京よりは大分悪いと感じる。足元の景気は見た目、あまり良くない。

・モスクワは都心部を中心にヨーロッパ調の旧い建物が多く残され、ソビエト時代の集合住宅も多い。全体的に建物デザインは中国よりおしゃれで、基本的にヨーロッパ文化圏なのだと感じる。

 

2017年9月22日(金)19時~、モスクワを含めて「ヨーロッパ視察報告会」をやります。興味あれば是非、東京・半蔵門のセミナー会場にお越しください。

http://kokusaifudosan.jp/category/seminar/

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中国短期出張で現地アプリを使う方法

こんばんはManachanです。4日間の中国上海出張から帰ってきました。

今回は中国人富裕層&投資家向けの不動産イベントに参戦してきましたが、いつ来ても凄いと思うのが、彼らの出国意欲の高さ。欧米諸国の居住ビザつき海外不動産商品が、相変わらず多いですね。

以前から人気だったアメリカ、カナダ、オーストラリア等のビザは条件が厳しくなったので、今は南欧〜東欧の後発EU加盟国ビザとセットの商品が多い。どの国も金に困っているらしく、「30万ユーロ以上の不動産買ってくれたらビザ取れるよ」、「我が国では25万ユーロでok」みたいな安売り競争をやっています。また、米国ビザを取るための近道として「カリブ海諸国のパスポート」とのセット商品も結構な数あります。いずれも、日本人には想像し難い、中国ならではの商品ラインアップですね。

経済成長の続く中国、大都市は近代的に整備され、なかなか快適で便利な環境になりました。まだ突っ込みどころは多いとはいえ、それでも私からみて、「いま上海に住めるんなら十分恵まれてるじゃん」、「日本や欧米に移住したって、ぶっちゃけ、上海とそう変わらんぞ」と思うんですが、ま、違う考えもあるのでしょう。

彼らが海外で暮らしたいのとは逆に、私は中国に来たら中国人のように便利に暮らしたい。特にやってみたいのは、「モバイル決済でキャッシュレス生活」。

今や世界一のモバイル決済先進国となった中国。この国では、たとえばこんなことができます。

– レストランからスーパーから、街の安食堂に至るまで、何でもスマホでバーコード読み込んでピッと、即時支払い。

– 同僚と2人で食事して、お勘定が80元だとしたら、まずスマホでピッとお店に80元払い、すかさず40元を同僚の口座にピッとスマホで送金。小銭要らずのモバイル割り勘。

Only in Chinaな究極キャッシュレス生活、何だか近未来のデジタルライフみたいで楽しそう〜。俺もやってみたい〜。日本でも欧米でもまだ実現してないことが中国では当たり前にできるのです。

これらはアリペイ(支付宝)やWechatペイ(微信支付)と呼ばれる、中国の銀行口座と連動した即時決済サービス。バーコードを読み込んだらデビットカードみたいに、銀行口座から代金が引かれ、同時にお店の口座に代金が入る仕組み。日本や欧米と違ってクレジットカードがベースとなっておらず、カード使用料や年会費、銀行手数料もかからないため、いま中国で爆発的に広まっています。

この超便利なアリペイやWechatペイ、中国に住む中国人なら使いやすいですが、出張に来た外国人にはかなり敷居が高いです。最低限、次の二つの関門をクリアしなければなりません。

第一関門:「中国の携帯電話番号」が必要。それには中国内の住所が必要。

外国人にはいきなり難題ですね〜。さすがに滞在先ホテルの住所と部屋番号だけで携帯SIM買えないので、中国在住の友人に頼んでSIMゲットしました。

面倒ですが、でも中国の携帯電話番号があるとないのでは、利便性が大違い。たとえば、街中のスターバックスやマクドナルドのWiFiを使いたくても、今はどこも「中国携帯番号に認証コード飛ばす」システムになってて、外国携帯番号やメールアドレスは使用不可なんです。

そして、中国のスマホユーザーが皆使ってる便利なアプリ、「滴滴出行」(タクシー配車アプリ)、「モバイク」(レンタル自転車アプリ)、「高鉄票務」(中国新幹線予約アプリ)、「航旅縦横」(航空券予約アプリ)、「花生地鉄WiFi」(中国6大都市の地下鉄WiFiアプリ)などは、いずれも初期設定で中国携帯番号を使った認証が必要なのです。

 

中国のアプリでレンタルバイク使って新幹線予約できればかなり便利

実際問題、これらの国産アプリ使えないとかなり不便です。ある意味中国は世界最大のガラパゴスで、FacebookもLineもGmailも使えない国。タクシー呼びたくてもUber使えないから滴滴出行使うしかないし、中国人が皆、滴滴出行を使ってタクシー呼ぶから、今や街中で流しのタクシーなんて拾えないのです。新幹線乗るのだって、高鉄票務でオンライン予約できないと、駅で大行列に並んで人民元現金で買わざるを得ないのです。

私は今回、中国携帯番号を得たことで上記のアプリを全て使えるようになり、中国ライフがとても便利に楽しくなりました。

今回導入した中国製アプリの数々

しかし、これだけではまだ、「中国人並みのモバイル環境」を手にしたとはいえません。まだ、アリペイやWechatペイの「スマホでピッと支払い」、「割り勘した金を即時送金」が実現できてないからです。中国でオンライン決済するには当然、

第二関門:「中国の銀行口座」が必要。

これ、出張者にはなかなかの難題です。中国には銀行たくさんありますが、中国銀行(バンクオブチャイナ)みたいなお堅い銀行だと、中国の居留証がないと口座つくれません。地方銀行(華夏銀行や天津銀行)ならその点緩いですけど、英語や日本語が全然通じませんから、口座開設に中国語能力が必要です。

今回の出張で、とりあえず天津銀行で口座開設に成功しました。今アリペイ、wechatペイの設定をしていますが、いくつかの問題に直面しています。たとえば、

アリペイの銀行口座登録には、身分証番号が必要ですが、スマホアプリで登録するとシステムの制約上、中国人民の18桁の身分証番号が必須項目になっており、私の日本パスポート番号では通りません。次にアリペイのPCサイトで本人認証という手も試しましたが、天津銀行の口座はまだ登録できないよう(いずれもヘルプデスクに問い合わせ中)。

Wechatペイも含めて、これからマニアックな試行錯誤を続け、近いうちに必ず、中国人のように「何でもスマホでピッと即時決済」ライフを実現しますっ‼︎

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惜しい!ギリシャ ~アテネ不動産探訪記~

 こんにちはManachanです。ギリシャ、ドイツ、ロシア三ヶ国を回る8泊9日の欧州出張から帰国しました。今回は「ギリシャ」について私独自の視点で書きますね。

海外訪問客の視点で、今のギリシャを一言で表現すると、

「おしい!」

惜しい、というのは、素晴らしいポテンシャルを持っていて、もう少し頑張れば素敵になれるのに、現状ではそうなっていないことを意味します。

皆様は、5年ほど前に、広島県の地域プロモーションのキャッチコピーで、「おしい!広島県」というのがあったのを覚えておられますか?

 

その心は、日本三大銘醸地の「西条」、「レモン生産量が全国シェア57%」など、広島県には自慢できるものが沢山あるのに、全国的に知られていないがゆえにいまいちメジャーになれないでいる。それが「惜しい!」と…

(他県と比べると、カープや宮島のある広島県は十分メジャーだと思いますが、それはさておき…)

「おしい」のもう一つの意味は、もう少し頑張れば「おいしい」になれると…実際、広島県は「おしい」キャンペーンの一年後に「おいしい、広島県」キャンペーンを始めています。

 

広島はさておき、ギリシャ…この国は、世界オンリーワンの素晴らしい観光資源を沢山持っています。

首都アテネは、「アクロポリスの丘」「パルテノン神殿」に代表される古代遺跡の宝庫。それも、ただの遺跡ではなく、「世界中の歴史教科書に出てくる」超メジャーな逸材。世界中の観光客がこの地を目指して、30ユーロの入場料を払って入山します。

また、沖合にはヨーロッパ他国に類例をみない多島海「エーゲ海」があり、無数の島々が、すべて温暖快適な地中海性気候に恵まれています。かつエーゲ海の島々は、世界中に良く知られた神話や歴史故事の舞台でもあります。

 

アテネ、アクロポリスの丘は、夜のとばりが下りるとパルテノン神殿のみならず丘全体が綺麗にライトアップされて、何とも幻想的な景色が広がります。私たち一行は、ホテルの屋上レストランから絶景をながめつつ、つぶやきます。

「この国は、どえらい観光資源を持ってるなあ」

「この観光資源を世界中の人に見せるだけで、国民が子孫末代まで食っていけそうだ」

で、ここからがギリシャの「惜しい」話になるのですが、アクロポリスの素晴らしい絶景と、夏場はほぼ雨の降らない気候に恵まれるにもかかわらず、それを堪能できる屋上レストランが数えるほどしかないのです。

私たちが泊まった「ティタニアホテル」から眺めると、近くに同じくらいの高さの建物と良い屋上スペースが沢山あるのに、それが有効活用されていない。しかも、その多くが入居企業のない幽霊オフィスビルで、夜は真っ暗で荒れ果てた姿を見せています。

 

ああいう暗い建物が市の中心地にたくさんあると、街全体の景色が暗く、治安悪く見えてしまいます。ホテルチェーンや旅行会社がああいうビルを安く買い取ってホテルに改装して、屋上部分をレストランにすれば雰囲気良くなるし、お金と雇用を産むと思うんですが…やれない理由があるんでしょうかね。あれは本当に惜しい!

また、大観光地アテネでは旅行客がレストランや土産屋でたくさんお金を落としますが、同市内の商業店舗はエリアによる差が激しいです。シンタグマ広場やモナスティラキ界隈は賑わっていますが、

 

そこから1km弱離れたオモニア広場周辺では空き店舗が目立ちシャッター通り状態、落書きも酷い。オモニア広場はアテネでも重要な交通の要衝で、広場内の飲食店や地元民向けの商店は賑わっていますが、土産屋がふるわないのは、経済危機後にこの近辺でドラッグの密売が行われた時期があり、観光客が敬遠しているからのようです。数年前よりは多少改善されたようですが、この地の観光ポテンシャルを考えると実に惜しい!

 

いまアテネを歩くと、惜しいと思うことの連続。偉大な先人たちが素晴らしい財産を遺してくれたのに、その末裔がいまいち有効活用できていない面がある。

余談ですが、ギリシャ神話の神々のなかで、美の女神や戦いの神はいても、商売の神は居なかったようで、それが経済運営の下手さにつながっているのかもしれませんが、それはさておき…

 

不動産の面からいうと、今のギリシャが「惜しい」状態にあるおかげで、欧州の他国と比べて断然安い値段で物件が買えるこれは投資家として知っておいて良いと思います。いまアテネでは

-中心地の古い建物だと平米単価1000ユーロ前後(坪単価40万円)

-海に近い郊外の高級住宅地は平米単価2000ユーロ前後(坪単価80万円)

欧州の首都としては最安値。日本の都市圏と比べて非常に安く感じますが、地元のギリシャ人に貸す場合は賃料も安いので、賃貸利回りが高いわけではありません。例えば現地の友人は70平米の古アパートを月額280ユーロ(約36000円)で賃貸しており、この物件を相場通り7万ユーロで買ったとしてもグロス利回りは5%弱。

でも観光価値の高さを活かして、「市内の安い部屋を買い、リノベして家具家電揃えて民泊なら投資する価値はあると思います。机上のざっくり計算ではありますが、上述の部屋を7万ユーロで買い、購入経費1万ユーロ、内装や家具家電に2万ユーロかけて、1泊平均80ユーロで民泊に出して、稼働率70%、運営経費40%(オーナー手取り60%)で運営できれば、12.3%のネット利回りが出る計算になります。

もし2~3億円の資金があれば、アテネ市内の建物を一棟ごと買って、全室民泊用に改装して、レセプションつけて現地旅行会社に運営を任せればさらに競争力、収益力アップが期待できます(なお、民泊事業者には近い将来、観光税の支払義務が発生する可能性があります)。

今後しばらく不況が続きそうなギリシャ、売却で出口を取るには時間がかかりますが、逆にいえば不況の今に乗じて物件を安く買い、観光価値を活かして運営し、将来、経済回復した時に高く売るモデルは十分アリだと思います。

将来、ギリシャが「おしい」を克服し、「おいしい」状態になったら、不動産価格はたぶん今のイタリアやスペインのような値段になって、首都中心部で坪数十万円みたいなバーゲンは期待できなくなると思います。不動産投資はタイミングが大事ですね。

補足)9/22(金)19時より、東京·半蔵門で「ギリシャ、ドイツ、ロシア~ヨーロッパ視察報告会」をやることになりました(セミナー紹介ページ)

補足)いまアテネ中心部で、改装中の部屋(1LDK, 45~50平米)を民泊運営前提で、「3部屋まとめて27万ユーロ前後」で買えるプランがあります。興味ある方は連絡ください(問い合わせフォーム)

 

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ラオス・カンボジア・豪州・バングラ~不動産セミナーのポイント解説

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今回は、私の主宰する海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」で8~9月に開催するセミナーのポイント解説になります。紹介する案件の所在国は、

 

・ラオス
・カンボジア
・オーストラリア
・バングラデシュ

 

カンボジアとラオスが国境を接している以外は、何の脈絡もなく4つの国名が並んでるようにみえますが…実は私、この4か国全てで不動産みてます。日本のセミナー主催者で、東南アジアも南アジアもオセアニアにも出かけて不動産見に行く人間は少ないと思うので、その経験をシェアする意味もこめて…

 

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■2017/8/31(木) 19:00~ ラオス特選物件セミナー@東京

 
東南アジア最後のビジネス・フロンティアとよばれる国ラオス。
首都ビエンチャンでさえ近代住宅の建設が始まったばかり。賃貸需要は旺盛で、
近隣のベトナム、カンボジアと違い過剰供給の問題がまだなく、
まだ安く買える今こそ絶好の参入タイミングといえます。
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/pXz7aT
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(解説)ラオスといえば、仏教文化。国のシンボルも寝仏像(ビエンチャンのVat That Khaoの寝仏でしょうか?国中にたくさんあるけど)。あと、世界遺産のルアンパバーンが観光地として有名ですね。

 

ラオス、4回ほど行きました。人口700万しかいない内陸国、近隣のタイやベトナムと比べると田舎な国で、本当に何もなくて、落ち着くんですね。人々も穏やかで、ヒーリング効果抜群の場所。公用語はラオス語。日本語はもちろん、観光地以外では英語もあまり通じませんが、タイ語は広く通じます。TV番組もタイとほぼ一緒、カラオケ行ってもたいていタイの曲が流れてます。

 

田舎な国、と言いましたが、首都ビエンチャンだけは別格です。急速に都会化して、車も爆発的に増え、交通渋滞さえ起こっています(3年前からみると信じられない変化)。高層ビルが建ちはじめ、外国駐在員向けサービスアパートメントもいくつかあります。とはいえ、私たちの投資対象となる「コンドミニアム」は、まだこれから。建ったのがまだ1棟です。

 

ラオスの近隣、タイ、ベトナム、カンボジアでは、首都はすでに多数のコンドミニアムが建ち、「物件の見極め、選定」が必要な段階になりましたが、ラオス・ビエンチャンはまだ初期段階。分譲価格も坪単価70~100万円程度と、隣国と比べて比較的安く、その値段で都心立地が買えるので、「今の段階で参入」は面白いかと思います。まともな近代的物件の供給が非常に少ないため、早い段階で完成すれば、当面は比較的高い賃料で貸せる期待ももてます。

 

リスク…まだ集合住宅の歴史の浅い国で、外国(特にタイ、ベトナム)のノウハウと資金を入れて建てている段階。権利関係、建設施工、物件管理、売買・賃貸マーケット、全てが未成熟で、想定通りに進まないことも多いです。

 

伸びしろは大きいですので、長い目でみて、ラオスの発展に付き合って、大きく育てたい人向けです。

 

ラオスセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/pXz7aT

 

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■9/13~19 カンボジア高原学園都市投資セミナー@福岡、大阪、東京
カンボジアの首都プノンペンから2時間余、国王別荘もある高原リゾート
「キリロム」に、最先端のIT技術を学ぶ工科大学がオープンしました。
「カンボジアの軽井沢に筑波のような学園都市をつくる」壮大な構想のもと、
学生や教職員の宿舎、富裕層向けリゾート住宅等を、日本の個人投資家の
資金を入れて建設する計画がスタート。44,000USドル(480万円)から投資可能、
利回り最大9%、10年間保証あり。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
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カンボジアといえば、やはり「アンコールワット」。「人類の至宝」とよばれる大観光地が、カンボジアのシンボルであり、 主要な外貨収入源でもあります。東南アジアで唯一、「米ドル」が使用通貨になっている国という意味でも有名。

 

カンボジアには、仕事や視察で5回ほど行きました。行き先は首都プノンペンばかりで、セミナーで紹介する「キリロム国立公園」方面に行ったことはありませんが、カンボジア不動産の概況と合わせて簡単にいうと、

 

・首都プノンペンのコンドミニアムの供給が増えすぎて、一般論として投資が難しくなってきています。
・今回の案件は、「首都コンドミニアム」とは別タイプの「カンボジア不動産」のご紹介になります。
 
 (注.首都コンドミニアムでも、立地と物件、価格と賃貸需要を見極めて買えば成功のチャンスはあります。)
物件の概要は、「高原リゾート地に建設中の学園都市」内にある、「学生寮」、「教職員宿舎」、「コンドミニアム」、「富裕層向けリゾート別荘」等にあります。いずれも土地付きの建物で、権利形態は、「カンボジア政府を地主とする50年借地権(延長可)」です。

 

メリットとしては、比較的安く買える(44000USドル~)のと、大学・リゾート事業からの保証賃料が米ドルで得られること、需要に合わせて建設されるので過剰供給の問題が当面起こらないと想定されること、等々です。

 

リスク…「大学・リゾート事業が所定の収益を上げられない可能性がある」ことと、「現時点では出口がまだない」こと。とはいえ、今のカンボジアは超速で変わる国ですので、3年後、5年後には、現在と全く違った発展をみせている可能性もあります。今後、学生寮やリゾート別荘を使う人が増え、バリ島やニセコみたいに、不動産が市場流通するようになれば、出口リスクがなくなり、大きなキャピタルが期待できるかもしれません。

 

ラオスと同様、「長い目でみて、カンボジア学園都市の発展に付き合っていきたい」人向けといえますね。参加申し込みはこちら。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

 

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9/20(水) 19:00~ オーストラリア駅近特選物件セミナー@東京

オーストラリアにも電車時代到来!シドニー、メルボルンに次ぐ第三の都市
「ブリスベン&ゴールドコースト」では、両都市間をつなぐ通勤鉄道の利便性が向上し、
「駅近」を住まい選びの基準とする人が増えてきました。
今回のセミナーは「駅近・便利」にこだわり、
「4000万円以下で今ならまだ手に入る、手堅い優良物件」を紹介します。

 

参加費用:2000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/159e2K
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カンボジアやラオスとは違い、「成熟した先進国」の「手堅い」投資案件になります。英国の流れをひくオーストラリアは不動産取引や権利保全の仕組みが完備し、かつ、慢性的な住宅不足により賃貸空室率が非常に低い(全国平均2%台)というのも大家にとっては魅力。賃貸管理も比較的しっかりして信頼度高いです。

 

オーストラリアは日本より平均所得が高い国ゆえ、不動産価格も家賃水準も概して高め。シドニーで一戸建を買うと「平均1億円超」マンションでも「平均6000万円」の世界。そこで、第三の都市「ブリスベン~ゴールドコースト」に着目し、3000万円台で買えて投資価値の高い物件を集めて紹介します。キーワードとしては、「駅近」がポイントになります。

 

今回紹介する4か国のなかで、オーストラリアは唯一、私(Manachan)が講師として登壇するセミナーになります。同国で不動産投資を15年ほど続けてきた経験を活かし、「オーストラリア不動産マーケットの構造と投資のポイント」、「場所・物件選びの要諦」、「物件管理」、「維持コストと税金」、「売却方法」等について解説します。

 

オーストラリアセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/159e2K

 

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■9/29(金)19:00~バングラデシュ土地投資セミナー@東京
人口密度世界一!日本の1/3、狭い国土に1億6千万人が暮らす国バングラデシュ。
平均年齢22歳、経済規模はミャンマーの3倍、年率7%の経済急成長が続き、伸びしろは巨大。
アジア最後発の国ゆえ、「比較的少額で自ら開発側に回って、大きな利益を得る」ことが可能。
海外コンドミニアムを買うのではなく、つくる側に回って大きな利益を手にしよう
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)

 

紹介ページ&申込リンク:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ…昨年5月に首都ダッカに行きました。とにかく、人が多い!雨の日のショッピングセンター前なんて、新宿駅をはるかに超える密度で、人が鈴なりになっていました。ダッカの都心部(グルシャン、ボナニ等)はかなり発展し、高層ビルの建ち並ぶエリアも広く、「さすが1億6000万人の国の首都」だと思いました。

 

この国は、アジアで最後発な国の一つですが近年は経済発展著しく、人口が半端なく多い分富裕層の数も多い。ラオス、カンボジアと違い人口密度が凄いのでダッカは昔から集合住宅が多く、最近の富裕層はダッカ市内で200平米以上の真新しいコンドミニアムに家族や使用人と一緒に住むようです。建築用の土地も盛んに売買され、値段も上がり続けています。場所によっては「3年で2倍」の値上がりも珍しくありません。

 

このセミナーは、ダッカ市内、モノレール建設予定地近くの、値上がり期待の大きい土地に、共同で投資するという案件になります。共同投資ゆえ、比較的少額で始められるのがポイントですね。

 

バングラデシュセミナー、参加申し込みはこちら:goo.gl/fGfSxN
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これからシドニーで家を買う方へ…

こんばんはManachanです。1ヶ月以上にわたる海外滞在を終え、日本に帰る機上でブログ書いてます。

私が海外(オーストラリア•シドニー)で初めて不動産を買ったのが2002年8月27日。記念すべきあの日から、もう15年が経ちました。

その物件は、シドニーの第二都心(Sydney’s 2nd CBD)として目覚ましい発展を遂げるパラマタ(Parramatta)にある、庭つき2階建て、3部屋の築浅タウンハウス。向かって右側の隣家と共有壁で接する集合住宅ですが、庭の大きさ、間取り的には日本の都市郊外の一戸建感覚で住めます。夏も涼しい二重レンガ造り。バスルーム3つ、カースペース2つ付き。シドニーでファミリーが都市生活するには標準的なサイズ。

この家、2002年に買って3年間住んだ後、賃貸に出して12年、これまで空室や修繕のトラブルなく順調に稼働して今なお保有中。安定した家賃収入かつ購入時の2倍以上に値上がり、まだ伸びしろを残す親孝行物件。我ながら良い買い物をしたと思います。今回は、この家を買った2002年当時、私が33歳だった頃の話を書きますね。

【2002年冬、シドニーで家探し】

私はシドニー都心にある、妻の住むマンション23階の部屋に居候しながら、平日はIT企業に出社していました。職場は郊外West Pennant Hillsにあり、電車とバスを乗り継いで、片道1時間以上の通勤をする毎日。

この会社に勤めて、2年。最初の1年は職場での英語のやりとりに苦労し、余裕ありませんでしたが、2年目になると慣れてきて、同僚を誘って食事したり、ラグビーの試合を見に行ったり、不動産談義する位の余裕が出てきました。住まいに関して、当時の私が願っていたことは、

– 高層マンション暮らしが苦痛になってきたので、地べたに張り付いた庭つきの一戸建てかタウンハウスに住みたい。
– もっと職場の近くに住んで、楽なクルマ通勤したい。

当時シドニーは、オリンピックを終えて2年が経過。好景気が続き、不動産価格も勢い良く上がっていました。「そろそろマイホームが欲しい」けれど、頭金を貯めるよりずっと早いスピードで家の値段が上がるので、じっくり何年もかけて「住みたい街選び」をする余裕は全くありませんでした。

–ここから、シドニーのローカルな地名がどんどん出てきますので、ご容赦ください–

当時、私と妻の合算年収、頭金から考えて、買える家の値段は「上限44万ドル」でした。この予算で庭のある家を買うには、シドニー都心から10km圏内では無理、職場に近い「北郊」は人気も値段も高く、都心距離25km以上離れたHornsbyやAsquithまで離れないと買えませんでした。

最初はそのエリアで家探しましたが、いずれも駅や商店街から遠く、道路が一方通行で不便だったり、家が古くてメンテが大変そうだったりと、良い家になかなかめぐり会えません。当時、Hornsbyエリアで40万ドル台前半の戸建は相当安い部類に入り、皆が欲しいスペックの家は50万ドル台が相場だったのです。

そこで、職場からみて南方向、都心からみて西20km余の距離にあるParramatta方面に転戦しました。Parramattaはシドニー郊外で一番大きく発達した街、生活も交通も便利ですが、当時はいまいち垢抜けない雰囲気。都心から西方向は昔から人気がなく、家の値段が安め…この場所なら、40万ドル以内で良さげな家、よりどりみどりだったので、面白くなって、毎週末、オープンハウスに行って内見しました。

当時のParramatta、同僚の間でも好き嫌いが分かれる状況でしたが、私は一目みて、ピンときました。

「ここは、私が生まれ育った柏の街にそっくりだ…」

大都市郊外の、大きくて賑やかな街。お店がたくさん、職場も学校も病院も多い、鉄道と道路交通の要衝。そして何より、地元に愛されるブロスポーツチームがある。柏にはレイソルが、ParramattaにはEels(ラグビーチーム)があり、奇しくも、ユニフォームの色までほぼ一緒!

オーストラリア人は伝統的に、静かな郊外の一戸建て暮らしを好むので、Parramattaみたいに賑やかな環境は住まいとして余り好まれません。でも私は柏で育ち、「徒歩圏内で何でも揃う充実した街」の暮らしが良いという感覚。クルマ運転しないと買い物ひとつ満足にできない場所に住むより余程良いと思いました。

Parramattaでのマイホーム探し、まず私がはじめ、3週目からは妻も一緒に見て、翌週には即決で買い付けを入れました。

駅や繁華街から徒歩15分くらい離れた、川を見下ろす、落ちついた雰囲気の住宅地で、3ベッドの築2年タウンハウスが39万7千ドルで売りに出ました。オーナーは中国人の年配夫婦。息子たちと一緒に住むので、2つ先の駅Wentworthvilleで大きな家を買い、このタウンハウスは手放すという…すでに4週間内見を重ね、「この地区で3部屋40万ドル以下なら買い」だと思った私は、妻と協議して、「39万ドル」でオファー。

私の他に、「ベトナム人のMr.ニュン」も買い付けを入れており、彼が39万2千まで買い上がったので、すかさず39万3千で応戦。結局39万4千でオーナーと合意できました。

その3週間後には頭金2割準備し、8割融資をひいて無事、決済完了。引っ越し直前に中古車屋で三年落ちのカローラを買い、そのまま新居のガレージに納車。翌日から職場へクルマ通勤開始。所要時間は「電車バス乗り継ぎ75分」から「クルマで17分」へ大幅短縮されました。

シドニーに来て2年余。晴れて家のオーナーになり、クルマもゲットして行動範囲が広がる…本当の意味でこの街の住人になった気がしました。

【あれから15年経って…】

2002年当時、私の職場で、ほぼ同時期にマイホームを買った仲間が数名いました。

一人は、香港から幼い頃移住してきた中国系の男。彼は都心から8km、誰もが好む「北郊」のSt Leonards 駅前に、1ベッドルームの新築マンションを、38万6千ドルで買いました。私が買った3ベッドルーム土地付き(39万4千)とほぼ同額でしたね。

もう一人は、イタリア系と英国系の両親を持つ、シドニー生まれの白人男。彼は親の援助も得て、私のマイホームより少し高めの44万4千ドルで、同じような間取りの3部屋タウンハウスを、北西郊外の雰囲気の良い街Eastwoodで買いました。駅からは結構な距離がありますが私のParramattaの家から近く、クルマで10分位。

15年経って振り返ると、どの家も、買った値段の2〜2.5倍の価値にはなっています。あの時代にシドニー圏で家買っていれば、基本的に誰でも、資産倍増できたのです。

でも不動産投資は息の長い話で、「これまで」と「これから」のストーリーは違います。この3物件を比べて、今後15年間の伸びが一番期待できるのは、たぶん私の買ったかだけ周辺環境が大きく変わり、かつ、今後も良い意味で変化が期待できるからです。

15年前、私が家買った頃のParramattaは、「シドニー西郊の垢抜けない大きな街」でした。この街をシドニー第二の都心に育てるという話が当時からありましたが、まだ形になっていませんでした。

「第二都心Parramattaの勃興」が誰の目にも明らかになってきたのは、ここ5年ほどの集中的な大開発。クレーンがうなり、高層オフィスビル、新築マンションやホテルが林立、大企業本社が移転して来て給料の良い仕事がどんどん増える。ライトレールも近く開通し我が家の近くに新駅ができそう♪

いまシドニー都心の20km圏内で80万ドル以下で一戸建が買える地域はほぼ皆無になりましたが、Parramattaを第二都心とみなせば、そこからさらに西方20km圏で60万ドル以内の一戸建が建つ地域はまだ残っています。その方角に西シドニー空港が8年後に開港し、インフラ整備と住宅開発で地域人口はさらに増える…後背地に200万の大人口を抱え、彼らに雇用機会を提供する西の都心Parramattaの拡大は今後も続くし、この地に物件持ってる私も、あと20年くらいはワクワクしながら時を過ごせそうです。

 

【これからシドニーで家を買うなら…】

この数十年でシドニーは大きく変わりました。特に不動産価格は激変し、「40万ドルで土地つき3部屋マイホームが買える時代」は、もう永遠に戻って来ないでしょう。

なぜか?オーストラリアはアジアに一番近い西洋文化圏の国で、シドニーはメルボルンと並び、今も昔も将来も、アジア系移民の受け皿になり続ける大都市だからです。

たとえば、人口14億の中国には、子供に西洋の教育を受けさせたい親、一家で移住したい人がたくさんいます。中国からみて、オーストラリアはアメリカ、イギリスよりも近く、時差の問題もありません。富裕層中国人がオーストラリア移住する時、最初に根を下ろす場所はシドニーかメルボルンになります。同様の理由で、東南アジアやインドからも、この二大都市に人口が流入します。

シドニー、メルボルンとも、2050年までに人口が300万人以上増えると予想されるなか、住宅価格を下げるには新築の供給を大きく増やさなければなりません。実際、業界は努力していますが、それでも人口増加のペースに追いつきません。

そんなシドニーで暮らし、賃貸しながら、これから初めて家を買う方もいらっしゃることでしょう。彼らに、私からアドバイスするなら、

– いまシドニーで、住みたい場所に家を買える人は少ない。だから、「住む場所」と「不動産買う場所」は分けて考えよう。

– まず投資物件を先に買い、自宅は将来買うのもアリ。最初の投資物件は、シドニー以外の都市(例.ブリスベン)でもok。

– シドニー圏内で、60万ドル以内の印紙税免除を使って初回購入するなら、「将来性の西部」と「駅近」にこだわって選ぼう。それが値上がりと資産形成の近道。

– 具体的にはParramatta – Blacktown – PenrithのWestern Line沿線と、Parramatta – Liverpool – LeppingtonのCumberland Line/Southwest沿線が、「60万ドル予算で買える成長センター」なので、この一帯がイチオシ。駅徒歩圏ならマンションで良く、それ以外なら土地付きが望ましいが、「2ベッドルーム以上」にはこだわるべき。

(※もし100万ドル以上の予算をお持ちなら、もっと都心近くを狙えます。できれば10km圏内が良いですね。)

あえてひとつ挙げるなら、Merrylands駅周辺が、将来性ではピカイチだと思います。「Parramattaまで3分、シティまで直通30分」、「駅前がきれい」、「住環境、買い物、医療環境全てが良い」、「もともと大区画の戸建が多いところに中高層の新築が増え、土地利用の高度化が進んできたので価値が上がりやすい」「Parramatta以南は過小評価されてるので本来の価値より安く買えるチャンスあり」。

シドニーで不動産やるなら、Merrylandsで集中投資したい位、私はこの地域に惚れ込んでいます。あと20年くらいワクワクできそうな場所ですね。

(2017/8/22追伸) Merrylandsの不動産物件良いの入りました。永住権なくても買えます。興味ある方は私までご連絡下さい。

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オージードリーム諦めた~マンションの街シドニーのいま

おはようございます、Manachanです。オーストラリア滞在も、残すところあと2日。

私がいま居る場所は、ケアンズ。ここから南へ、直線距離で2000kmも離れたところに、オーストラリア最大、人口500万を超える大都市「シドニー」があります。

都会シドニーの暮らしは、人口15万しかいない小都市ケアンズとは大きく違います。ケアンズは中心地を除き、見渡す限り、戸建住宅しかない世界。敷地面積は1000平米(300坪)が標準サイズ。子供は広い庭で遊んで育ち、お父さんは毎週末、庭の芝刈りや外壁のブラッシングに追われる(当地は熱帯気候ゆえ、雑草や藻の育ちが異常に早く、作業大変なんです…)。これこそ一般的なオーストラリア人が思い浮かべる「戸建、ファミリーの暮らし」でしょう。

大都市シドニーも昔はそうでした。1975年頃までは、赤レンガ屋根の戸建住宅ばかりだったようです。でも今日のシドニーは都市化が著しく進み、地価も高騰。2017年のいま、シドニーは「オーストラリア史上初、マンションの供給戸数が戸建を上回る」集合住宅都市になったそうです。ここケアンズにいると、同じ国の話とは思えません。

 
いまシドニーで、ケアンズ民のように「土地1000平米の戸建を買って住む」のは、平均的な市民にはもはや実現不可能。お金を山のように積まないと買えなくなりました。

シドニー都市圏の一戸建価格(中央値)は、ここ5年間、「年間10万ドルづつ上がる」異常な高騰ぶりでした。2012年は64万6千ドルだったのが、17年には115万ドルに急騰。現地給与水準との関連でいうと、今やシドニーは、「香港に次いで世界で2番目に家が買いにくい都市」(World’s 2nd least affordable city)になってしまいました。

日本の感覚でいうと、東京圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の戸建平均価格が、もともと6000万円だったのが翌年7000万、次の年には8000万に上がる状況に等しく(今や1億1千万!)、これでは共稼ぎ夫婦がどんなに一生懸命頭金を溜めても、不動産価格上昇に追いつけません。

不動産価格急騰は、家を持てる者(House Owners)と持たざる者(Perennial Rentars)の間に深刻な資産格差をもたらし、しかもそれは「世代間格差」とほぼ同義になっています。

いまシドニーで成人し、社会人になる世代にインタビューした記事を読みましたが、「私は一生、賃貸暮らしするしかないと思う」とか、「若い世代がマイホームの頭金を貯められるように基金をつくるべき」「賃貸暮らしだとオーナー都合でいつでも追い出されるので、安心して長年賃貸できる仕組みをつくって欲しい」など、半ば悲痛な叫びが聞こえてきます。

土地面積1000平米の戸建住宅が「ささやかなオーストラリアン•ドリーム」だとするならば、いまシドニーに暮らす若者は、オーストラリアの歴史上初めて出現する「ドリームを諦めた世代」になるかと思います。

不動産価格がここまで高騰すると、シドニーの都市構造、人口構造さえ変わります。ここ数年で際立つ変化といえば、

– 戸建住まいからマンション住まいへの急激なシフト。
-若者賃貸人口の「近郊20km圏」への移動(注.都心近いエリアでは若い世代が賃料さえ払えないので、25~34歳の世代が、都心から15~20km西に離れた郊外のRyde~Parramattaエリアに流入しています)。
-どうしても戸建に住みたい人々に向けた、都心40~60km圏遠郊での住宅開発。

ところで、シドニーは地形的要因から、住宅開発が西の方向にしか広がっていけません。都心からみて東側はすぐ海、北と南は30km地点から先は広大な国立公園にぶつかります。土地の稀少性からして東、北、南は値段が高止まりするので、普通の人々が買える価格帯で大規模宅地開発の余地があるのは「西」しかありません。

ここ数十年間ずっと、シドニー都市圏の人口は若年層を中心に西へのシフトが続いており、ここ数年の不動産価格高騰をうけて更に加速しています。逆に、不動産価格の高い東や北の郊外では若者の流入が少なく、高齢化が進んでいます。

「西」に人口が集まるのが分かってるなら、いっそのこと、「西」に都市機能を移転してしまおう。そうすれば、「西」に住む数百万人の住民が、自宅近くで通勤通学できるし、「西」の広大な土地を開発して、皆が買える値段で住宅供給も進められる。

そういう考えのもと、これまで進められてきたのが、「西の中心地Parramattaでの副都心建設」であり、数年後に予定されている「西シドニー空港の開港」なのでしょう。

シドニー都市圏の未来像をデザインするグループGreater Sydney Commissionでは、昨年「シドニー三都構想」が打ち出されました。これは、シドニー都市圏全体を東、中央、西の3つの都市圏域を軸に構成しようとするもので、

-Eastern City(既存のシドニー市街地を中心とする都市圏域)
-Central City(シドニー都心から西20km、Parramatta副都心を中心とする都市圏域)
-Western City(シドニー都心から西40km、新空港を中心とする都市圏域)

2050年までに、シドニー圏の人口はさらに300万人増えて、800万人に達する「南半球のメガロポリス」になると予想されています。それだけの大人口を、地理的制約のあるなかで収容することを考えると、解決策は「既存都市の高層化」と「都市圏域の拡大(西への展開)」になります。鉄道、道路インフラ整備も加速しなければなりません。

これからのシドニーは、オーストラリアンドリームとはかけ離れますが、「駅近、マンション暮らし」がさらに増えると思います。

最後に、不動産投資家の視点からいうと、シドニーの人口動態は、どう考えても「西部、Parramattaを中心に動いていく」と思うので、長期投資するなら「Parramattaに近くてまだ割安な地区」が鉄板だと思います。特にMerrylands, Fairfield, Granvilleあたりは素敵ですね。

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中国の内陸都市で不動産持つという発想

おはようございます。Manachanです。オーストラリア・ケアンズ滞在も残すところ一週間足らず、徐々に帰国モード。いま東京は涼しい(雨ばかり)ようですね、コンビニのおにぎりとか食べたいな。

今日は、「新興国のキャピタルゲイン狙い不動産投資」というテーマで、「中国内陸都市」の可能性について書いてみます。

 

数年前から、日本で新興国不動産の販売セミナー多いですが、ほとんどの業者が、フィリピン、タイ、ベトナム、カンボジア、マレーシア等、ASEAN圏内の不動産を紹介しています。

不動産投資のかたちとしては、「長期的な経済成長期待に乗った、キャピタルゲイン(値上がり益)狙い」、本質的にはそれ以外の何者でもありません。要は、それぞれの国の所得水準が上がるし、人口も増えるし、平均年齢もまだ若いから伸びしろあるし、そういう場所の不動産価格は長期的にみて上がるはずだから、5年、10年と、彼らの成長に付き合って資産形成しようぜ、要はそんな話です。

反面、まだ発展途上の新興国ゆえ、そこに不動産持つと日本や先進国とは違うリスクがあります。法律・権利面の未整備、供給過剰リスク、中古マーケットが未発達、建物のクオリティがベストでない、不動産業界にプロフェッショナルが少ない等…その辺は、国が経済発展すればマシになっていくから、現時点で細かいこといちいち言わんと、長い目で付き合おうぜという話…メリットもデメリットも分かりやすいです。

 

そこで私、思うんです。

・経済成長期待でキャピタルゲイン狙う不動産投資はアリだけど、なぜ、誰もがASEANばかりやるんだろう。

・日本からもっと近くて、同じタイプの不動産投資ができる場所があるでしょうに。

 

すぐ思い浮かぶのが「中国の内陸都市」です。上海や北京みたいな中国トップのスター都市じゃなくて、内陸に遠く離れた四川省とか重慶とか、雲南省とか、まだ経済レベルが低く、かつ高度成長している地域です。

そもそも中国自体が、ASEAN10か国全部が束になっても叶わないサイズを持つ巨大国家。中国一国で人口がASEAN全体の2倍強」、「GDPはASEAN全体の約4倍」という超絶スケール!

中国には27の省・自治区と、4の直轄市がありますが、ASEN10か国のそれぞれと比べると、「中国の一省がASEAN一国に匹敵する規模」を持ちます。しかも、中国の所得水準はASEANでも上位に位置します。例えばASEANでシンガポール、ブルネイに次ぐ所得水準を誇る「マレーシア」より、さらに上を行く中国の省・直轄市が7つあります。そして中国のほとんどの地域の所得水準は、「タイ」を上回ります。

一人当たりGDPでマレーシア($US10,739)を上回る地域…天津市($17,334)、北京市($17,099)、上海市($16,665)、江蘇省($14,128)、浙江省($12,466)、内蒙古自治区($11,416)、福建省($10,912)

中国の各省は人口規模も大きい。ASEAN各国の人口順でいくとインドネシア(2.5億人)、フィリピン(1億人)、ベトナム(9200万人)、タイ(6900万人)の順ですが、中国の広東省(1.08億人)だけでフィリピンの総人口を上回り、山東省(9800万人)、湖南省(9500万人)はベトナムの総人口を上回ります。そして、中国のほとんどの省が「マレーシア」(3100万人)以上の人口規模を持ちます。

中国各省の人口多くて所得水準もASEANだと上位だから、それらをかけあわせたGDP(国内総生産)となると凄い話になります。ASEAN各国をGDP順に並べると、「インドネシア」、「タイ」、「マレーシア」の順になりますが、ASEAN最大規模のインドネシアのさらに上を行く中国の省が3つあります

GDPでインドネシア($US8611億)を上回る地域…広東省($11690億)、江蘇省($11260億)、山東省($10120億)

経済成長率でいっても、中国内の各地はASEANと遜色ないどころか上回っています。2015年にASEAN10か国で最速の経済成長を遂げたミャンマー(7.3%)を、さらに上回る経済成長を遂げた中国の省・直轄市が約半分あります。しかも、そのうち3省は10%以上の超・高成長を記録しました。

2015年に10%以上GDPが伸びた中国の地域…重慶市(11.0%)、西蔵チベット自治区(11.0%)、貴州省(10.7%)

 

これだけ客観的条件が揃っているにも関わらず、日系の業者が中国不動産に手を出さない理由はいくつか考えられます。

1)上海や北京などを見ると、中国の不動産価格はすでに高すぎて、バブル崩壊しそうなイメージがある。
2)外資規制が厳しく、業者としてビジネスしにくい。
3)中国の不動産は外国人がなかなか買えない。
4)よしんば物件買えて、売却益が出ても、中国人民元を国外に持ち出すのが難しい。
5)英語、日本語がほとんど通じない。
6)日本人客が中国の家をセカンドハウスとして利用するイメージがわかない。

 

等々…中国の面倒くさい事情はよく分かります。それを踏まえて、私が個人投資家として自らのリスクで中国不動産市場に参入するにあたっては、

・中国のなかで、まだ不動産価格が安く、値上がりが期待できそうなエリアで、物件選定から管理、売却サポートまでやってくれる現地パートナーを見つける。
・自分の個人名義で不動産買えるよう、一時的に中国滞在してビザをとる。
・人民元を中国内に塩漬けは嫌なので、売却益を海外に持ち出しやすい手頃な価格帯(1000万円程度?)の投資からはじめる。

 

その視点で、ネットで情報収集していると、とても面白い場所がみつかりました。

 

中国南西部の「貴州省」、省都の「貴陽市」

 

貴州といえば、中国を代表する銘酒「茅台酒」のふるさと。内陸の交通不便な場所で、山がちな地形ゆえ産業発展が遅れ、長らく「中国最貧省」と呼ばれてきました。人口は3500万人余り、うち3割以上を少数民族が占めることでも知られています。

その貴州省が、ここ数年、中国トップレベルの年10%以上の経済成長を続けています。2015年、ついに中国最貧省の汚名を返上しました(現在、所得最下位は甘粛省。貴州省は下から3番目)。

中国自体の経済レベルが上がり、交通インフラが整備されるに伴い、これまでデメリットでしかなかった貴州省の「内陸、山がちな地形」が、意外なかたちでメリットになりつつあります。

 

・標高が高く、夏でも涼しい(平均23℃くらい)ので、避暑地として脚光を浴びている。冬も暖かく滅多に氷点下にならない。

・水と緑あふれる美しい自然、少数民族の暮らしがつくりだすエキゾチックな風景が観光地としての価値をさらに高める。

 

「夏でも涼しい」気候のおかげで、新たなIT産業がこの地で立ち上がりつつあります。データセンターは冷房用に膨大な電力を消費しますが、場所が貴州省にあればその冷房コストが不要なのです。その特性を生かして、同省は早くから「ビッグデータで経済発展戦略」を掲げてきました。ここ数年、その努力が実り、アップル、アリババなど、国内外ITビッグビジネスが続々と省内にデータセンター、クラウド拠点を建設中。

 

東洋経済「内陸の貴州省が面目一新」

日本経済新聞「アップル、中国(貴州省)にクラウド拠点」

陳言ブログ「中国最貧だった貴州省がビッグデータ先進地になれた理由」

 

特に省都の貴陽市(人口450万人)は、3年前に上海とつなぐ高速鉄道が開通、今年中には市内に地下鉄2路線が初めて開通するなど、インフラ整備が進んでいます。その割に、住宅価格がまだ安いことは注目に値しますね。

 

住宅㎡単価、北京66,250元、貴陽7,021元。同じ国とは思えない!

 

貴陽市内の、比較的地区の新しい住宅をいくつか見てますが、軒並み平米単価5000~7000元、安く感じますねえ。10年以上前の大連の住宅価格みたいだ。

 

当然、住宅価格は上昇基調。下のグラフは「年次」ではなく「月次」の変化グラフで、半年で約1割(年に20%)上がってますから、日本の感覚からすると、いかに急速に上昇中なのかが分かります。早く参入したいな。

 

賃貸相場も調べてみました。中国は概して賃貸利回り低い(1~4%)ですが、一般に不動産価格が高い都市ほど利回りが低い傾向があり、北京や上海は1%台、それに続く2線級都市が2%台。それに比べて貴陽クラスの都市は売買価格がまだ安い分、数字上は3.5~4%出るようです。中国の不動産投資は純粋キャピタルゲイン狙いが多く賃貸経営は一般的ではないようですが(空室のまま放置するオーナー多し)、日本人としては賃貸収入欲しいところですね。

これなんか値段上がりそうですね。「中天会展城」。市役所・公園そばの良環境、今年開通するライトレール乗り換え駅から5分。2012年分譲開始。ホテル、商業施設、スケート場、映画館、学校との複合施設。

 

個別の売り物件をみると、65~105万元。写真の2ベッドは室内住みやすそうなので載せました。築1年、75万元だから1200万円。北京の10分の1くらいの感覚かな。この「中天会展城」、中古リセール価格が新築価格を常に上回っているようで、売却・利益確定しやすそうですね。

 

市内から少し離れると、23万元(370万円)みたいな、超安い物件もたくさんあります(新車の値段かと思った…)。中国で手軽に不動産買ってみたい方に良いのではないでしょうか・

 

Webで調べられるのはこの位で、あとは貴陽現地に行って可能性確かめたいと思います。

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