各国不動産事情

Share on Facebook

アメリカ大統領選、投票率上昇と票差が謎すぎる!

ワシントンDCのホワイトハウスから、一人の男が、約2か月余後に退去を迫られています。

その競争相手は、昨日(米国時間11月7日)、270名以上の選挙人を獲得したとのマスコミ報道を受けて、勝利宣言をしました。

 

現大統領は、史上最多となる7100万以上の得票を得たにもかかわらず、大手マスコミや大手SNSから村八分にされた格好で、バージニア州のゴルフ場に出かけていきました。彼は敗北宣言をしていません。今なお、勝利を確信しているかのようです。

 

その情景は、ワシントンから10,000km離れた東京下町から見てても、釈然としません。残尿感というのか、いかにも後味悪い、すっきりしない選挙…誰がみても、将来に禍根を残しそうです。

違和感の根源を探るべく、今回の大統領選に関するデータを集めて整理してみると、さらに疑問が深まりました。

 

疑問は、いわゆる保革伯仲の「激戦州」のうち、つぎの7州で起こっています、

ウィスコンシン、ミシガン、ペンシルバニア、ノースカロライナ、ジョージア、ネバダ、アリゾナ

 

上記いずれの州も、開票の結果、バイデンがすでに勝ったか、あるいは勝つと見込まれている州なのですが、私が気になるのは、3点。

・票差が不自然に少なすぎること(7州中、4州がゼロ%台)

・他の激戦州に比べて、投票率が不自然に高すぎること

・7州中、5州の知事が民主党であること

簡単化のため、これらの州を、「激戦7州」と呼びます。

 

同じ激戦州でも、トランプが勝利した3州(フロリダ、オハイオ、アイオワ)は、様相が違っています。

・いずれも、僅差の勝利ではない。3~8%台の差でトランプ勝利

・いずれも、知事が共和党

簡単化のため、これらの州を、「トランプ3州」と呼びます。

 

州の選び方は、恣意的ではないです。大統領選前の10月21日時点で、世論調査ポータルRealClearPoliticsで「接戦」(Toss Up)とされていた11州のうち、明らかに共和党地盤であり激戦州とは呼べないテキサス州を除き、残りの10州、「正真正銘の激戦州」だけ取り上げて比較しています。

 

次に、バイデンが勝利しそうな「激戦7州」と、トランプが勝利した「トランプ3州」について、2000年以降の大統領選の投票率を、加重平均で出してみました。投票率の分母は、各州で発表されているVEP(Voting-Eligible Population)の、選挙前で最新の数字を使っています。

 

「激戦7州」で、2016年と比べて、投票率が12.08%上昇
「トランプ3州」で、同様の指標で、投票率が8.19%上昇

これを、先ほどの「激戦7州における、不自然に僅かすぎる票差」と見比べてみると、さらに、疑問が深まります。

あまりに、話がうまくできすぎてませんか?

陰謀論だと一蹴され、お前Qアノンだとレッテル貼りされるのを承知で言いますが、論理的に考えて、次の仮説が成り立つのではないでしょうか?

・バイデンを勝利させたい何者かが、激戦7州の全部または一部の集計ソフトに、「トランプがリードした場合、未開票数と票差から計算し、郵便投票の集計中に、自然にバイデンが追い付き・追い越す」ようなプログラムを入れていた。

・それを露骨にやるとバレてしまうので、人々に怪しまれないような僅差で勝利する筋書きにしていた。

・バイデンに票を入れなくてはならないので、上記の操作は、総投票数・投票率の上昇というかたちであらわれる。

 

上記が本当に可能でしょうか?シミュレーションしてみました。

 

【仮定】
・開票70%時点で、トランプが5%リード (トランプ52.5% vs バイデン 47.5%)していると仮定
・上記をひっくり返して、「開票99%時点で、バイデンが0.6%リード(トランプ49.7% vs バイデン50.3%)して当確出す」ために、
・ 開票70~99%で、トランプが同じ比率で得票し続けるとして、バイデン票を追加するオペレーションを施す。

 

ミシガン州を例にとってやってみました。同州の得票率を4%増やすだけで、「開票率70%でトランプ5%リードを、開票99%でひっくり返して当確を出す」ことは、単純なバイデン票投入シナリオだけで実現可能でした。

 

2020年大統領選で、ミシガン州の投票率が史上最高の73.79%。これが、もともと69.77%だったのが、4.02%水増しされて73.79%になったのだとすれば、すべて辻褄が合います。

 

すでに、同州で使われていたDominionという集計ソフトに疑惑がかかっていますが、アメリカが世界各国への選挙介入の過程で、そのようなプログラムを作成・運用する能力を高めてきたことは、世界中の誰もが知っています。それをアメリカ本国に適用することは、技術的には不可能ではないでしょう。

これがもし事実だとすれば、アメリカ史上最凶の選挙不正事件になりますね…私には分かりません。事実は、神のみぞ知る。

 

アメリカで1人しかなれない大統領職で2人が勝利宣言している不思議な状況。12月8日の選挙人確定までに調査が進んで、事実が明らかになり、納得感あるかたちで決まることを願っています。

誰が大統領になっても良い。投票は民主主義政治制度の根幹ですから、不正があるなら厳しく糺されなければなりません。

 

出典)Ballotpedia、ElectionProject、Wiki 等

Share on Facebook

最近、Youtuberになってます(笑)

皆様こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。皆様お元気でしょうか?

新型コロナで、私のライフスタイルも大きく変わりました。今年3月中旬まで、年間のうち3分の1は海外の出張先で過ごすライフスタイルを送っていましたが、今や海外渡航がほぼ無理になり、その結果、自由時間のほとんどを、東京の自宅で過ごすようになりました。

東京はつい最近まで緊急事態宣言下にありました。私の運営する会社は全面テレワークに切り替え、プライベートでも都内で用事を済ます以外は余り外出せず、自宅で仕事場所を確保して、連日Zoomミーティング等に明け暮れました。

コロナで嬉しい誤算もありました。これまでと違って「移動」しないと、自由に使える時間がたくさんできるものですね。自宅テレワークに慣れれば、労働生産性がこれまでより上がる面もあると感じます。

当面、海外出張に出られないので、これまで海外各地で撮りためた動画コンテンツや、過去に行ったセミナーなども、すべてYoutubeで無料公開することにしました。

最近の私は、週2回行うYoutube対談番組収録や、同じく週2回開催する海外不動産オンラインセミナーのYoutube編集・公開などの仕事が多く、時間の使い方としては「にわかYoutuber」になった気分です。

上記コンテンツは、私の運営する(株)国際不動産エージェントのYoutubeチャンネルにまとめています。内容かなり充実してきました。

是非チャンネル登録をお願いいたします!⇒ https://bit.ly/2GpvXy8

いくつか、目玉コンテンツがあります。

1)「海外不動産セミナーの動画」
もとは参加費5000円の有料セミナー、かなり時間とお金かけてつくったものです。クオリティには自信あり。

https://www.youtube.com/channel/UCZD_NMLqOjyYZLHNgc1R3WA/playlists

バックナンバー一覧…興味のあるものを、何でも試聴してみてくださいね。

「2020年」
2月:アメリカ地方都市不動産投資のおすすめ
1月ポートランドへようこそ

「2019年」
12月:旧ソ連圏の不動産事情
11月:アトランタ勉強会
10月:メルボルン不動産投資と暮らし方
9月:カナダ不動産投資
7月:米国不動産免税ゾーン(オポチュニティゾーン)
5月:最悪アメリカ不動m産物件(海外クソ物件)
4月:埼玉&ダラス、テキサス不動産投資
3月:イギリス地方都市の不動産投資
2月:世界の大家さん成功物語と考察
1月:ハワイ視察報告

「2018年」
12月:インド・デリー視察報告
11月:世界からみた東京不動産

2)「世界の街角から」シリーズ
私が数年間にわたり、GoPro片手に、世界中で不動産視察・仕入れに行ってた時に撮ったビデオ動画を無料公開しました。

https://www.youtube.com/watch?v=MaygGu3ftO4&list=PLk7D8mNtYcuc_61AzN7-s2SapLM7Vvjro

掲載都市一覧(私がちゃっかり買ってる物件も時々出てきます)。
・英国(ロンドン)
・米国(ニューヨーク、ハワイ、デトロイト、アリゾナ、フロリダ
・オランダ(アムステルダム)
・ドイツ(マーブルク)
・スペイン(バルセロナ)
・ロシア(モスクワ)
・エストニア(タリン)
・インド(デリー
・ウズベキスタン(タシケント)

3)「Youtube対談番組」(週2回更新)

今年5月5日から、コロナを含むタイムリーな不動産トピックを、対談形式で語ります。
https://www.youtube.com/channel/UCZD_NMLqOjyYZLHNgc1R3WA/featured

バックナンバー一覧

Vol.1 「コロナ時代の心構え 」
https://www.youtube.com/watch?v=Ajzhsf8hfDA

Vol.2 「 コロナ時代の海外不動産事情 」
https://www.youtube.com/watch?v=x9LX9ofsU3s&t=602s

第3回 「Withコロナ時代の不動産事情その1・・・大打撃!地方の民泊ゲストハウスはどうなる?転んでもただではおきない不動産の実力 」
https://www.youtube.com/watch?v=sDpVkBvH-ec&t=226s

第4回 「Withコロナ時代の不動産事情その2・・・コロナで東京の不動産はどうなる?東京でこれから人気の出る不動産とは?富裕層の投資行動の影響は?」
https://www.youtube.com/watch?v=ZQHVUPYXLf0&t=420s

第5回 「個人投資家が語る!海外不動産投資の成功と失敗ー前編」
https://www.youtube.com/watch?v=Kbnf59gtcH4&t=948s

第6回「個人投資家が語る!海外不動産投資の成功と失敗ー後編」
https://www.youtube.com/watch?v=hsdvHuC6Viw&t=38s

第7回「コロナ課題解決のカギ!世界を魅了する白馬ー前編」
https://www.youtube.com/watch?v=0wlmZpNp0oQ&t=10s

第8回「コロナ課題解決のカギ!世界を魅了する白馬ー後編」
https://www.youtube.com/watch?v=oE-6iYtmZmE&t=1198s

今後の予告ですが、

第9回「海外不動産業者のアフターサポートについて」(6/2 配信予定)
第10回「海外不動産紹介において、弊社が国選びから始めるのはなぜか?」(6/5 配信予定)

ますます内容充実していきます。繰り返しになりますが、
是非チャンネル登録をお願いいたします!⇒ https://bit.ly/2GpvXy8

Share on Facebook

海外行けない時代に、皆様のお役に立つために…

皆様こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

西暦2020年は、新型コロナウィルス(COVID-19)感染症パンデミックで全世界が同時不況に陥った年として、歴史に記憶されることでしょう。今や、国をまたぐ移動はほとんど不可能になり、世界の各都市が封鎖、外出禁止令の発令で、数十億人が自宅に引きこもる時代になりました。

 

これにより、弊社のビジネスモデルと、私の動き方も、激変を迫られています。もともと弊社は「共同経営者2人(市川、鈴木)が海外各地に行きまくって、現地から鮮度の高い不動産情報を発信する」モデルで成長してきました。私自身も2015~19年は、すべての年で海外滞在日数が年間100日を超え、世界50カ国、100都市以上の不動産現場を見てきましたが、今年3月以降、そういう動きが一切できなくなりました。

それで私は日本国内で大人しくしてるわけですが、今や都内ではセミナー・懇親会の開催さえ難しいご時世。弊社主催のセミナーで新型コロナウィルス感染者が出たらえらいことになりますし、それ以前に、感染懸念のためお客も多くは集まりません。弊社セミナーでは海外から講師を呼ぶことが多いですが、彼らも今や日本入国が不可能。現時点(4月6日)で日本は緊急事態宣言が出ていませんが、もし発令された場合、私が東京から地方拠点(名古屋、大阪、福岡)に移動してのセミナーにも支障が出るかもしれません。

 

また、弊社の主な収益源はこれまで海外不動産販売とアフターサービスに対する手数料(サポート料)でしたが、新型コロナで世界中の経済が止まり、入居者から家賃減額請求や建設ストップが各国で相次いでいる現在、「お客様の投資利益を考えた場合、いま海外不動産を本当に売っていいのか?」と自問自答せざるを得ません。いや真面目に考えるほど、「一般論として、今や様子見した方が良いと言うべき」です。もちろん例外はあって(お金がある人、どうしても買いたい人、買う理由がある人、リスクを理解する人等)、彼らの購入をお手伝いすることは継続していきますが、会社として今後当面は、「海外不動産販売」を収益の柱にすることは現実的にできません。

 

幸いにして、弊社は海外不動産のサポート料収入ゼロが続いても、会社として存続はできます。社員数も減りません。パンデミック時代の辛い時期は、「新しいビジネスモデルに転換する」ことに尽力していきたいと思います。大きな柱が二つあります。

 

1)新規販売から、既存顧客のお手伝いにシフト

弊社がいま何をすべきなのかというと、「すでに海外不動産お持ちのオーナー様のお役に立つ」ことだと思っています。たとえば、

・海外不動産にまつわる、面倒な作業をサポートする(外国語の手紙やメールを解読・説明する、海外の担当者とやりとりする、現地のプロを紹介する等)

・海外物件での賃料不払いや減額請求でお悩みの方に、適切な対応方法をアドバイスする

・海外での保有資産を棚卸し、今後の投資方針アドバイス

・日本での確定申告のやり方をアドバイス  等々…

 

私は海外物件オーナーとして20年の経験があります。現地管理会社とのやり取り、税務申告、諸経費の支払い、海外口座開設とオンラインバンキング、海外ローンの借り換え、管理会社の変更、アポスティーユ公印認証、現地国から送られてくる多様な書類読みこなしなど、実務を9ヶ国で経験したので、見ればすぐに勘所が分かります。処理能力やスピードにも自信があります。しかも今は私ひとりではなく、社員がいます。組織として対応ができます。

一言でいうと、海外不動産の「めんどくさいことをやってあげる」、「お困りごとを解決してあげる」新サービス。1~2週間後、弊社サイトやYoutubeでアナウンスしますので、お楽しみにお待ちください。

 

2)リアルセミナーから、オンラインセミナーにシフト

弊社は3月27日から、オンラインセミナーをはじめました。やってみるとかなりの好評で、しかも、これまでリアルセミナーに来れなかった地域在住の方々(西日本の地方都市や、東南アジアやオセアニア、アメリカ在住者)も参加してくれました。時間の制約を超えられるオンラインの可能性を目の当たりにしました。セミナー後の個別面談アポもたくさん入り、私は家に引きこもりつつも仕事では大忙しです。

 

これまで開催した、オンラインセミナーと実績 (※画像がリンクになっており、クリックで詳細確認できます。)

2020/3/27 「いま激安為替で買える先進国優良物件-オーストラリア編」 (参加申込57名、オンライン接続45名)

 

2020/4/3 「いま激安為替で買える先進国優良物件-カナダ編」 (参加申込45名、オンライン接続41名)

 

4/3 カナダのオンラインセミナーは、下記リンクから映像で試聴できます。是非きいてみてください。

https://onedrive.live.com/?cid=6587a393e31ab3c0&id=6587A393E31AB3C0!14845&authkey=!AKbN9n70qVySQ_I&fbclid=IwAR2dg2QL0q9tdfaMbXQ-gp0lmhJuL4zu3r_31-XEOp5hKlgkiDtTfvUIMYU

 

今後も、4月だけでオンラインセミナー5回企画しております。すべて無料で参加できます。

2020/4/10 オンラインセミナー「いま激安為替で買える先進国優良物件-イギリス編」

2020/4/16 オンラインセミナー「激安為替&政府家賃保証!オーストラリア・パース不動産」

2020/04/21 オンラインセミナー「カリフォルニア地方都市で満室経営」(火曜の部)

2020/04/24 オンラインセミナー「カリフォルニア地方都市で満室経営セミナー」(金曜の部)

2020/04/28 オンラインセミナー「アイダホ不動産の知られざる魅力」

 

弊社は、ビジネスとして本気で生まれ変わります。そして、「バイヤー様・オーナー様の立場に立つ」価値観はこれからも大事にしていきます。

私たちの思いは、情熱は、変わりません。今後とも、ご愛顧のほどよろしくお願いいたします。

 

 

Share on Facebook

海外不動産でお客様を不幸にしないビジネスモデル

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

クリスマス&年越しの時期は、静かでいいですね。日本も欧米圏も仕事がスローになり、メールの受信数も普段の3分の1程度。おかげさまでブログを書く余裕もできます。願わくば、年末年始以外も著作に十分な時間かけられるようになりたいですが、多忙なスタートアップ経営者の身、それは少なくとも数年先でしょうね。

 

今年、海外不動産業界のトップニュースといえば、何といっても、海外中古不動産に対する減価償却ルールが変わったこと

「2021年以降、個人が海外で得た不動産所得の計算上において損失が生じた場合、簡便法によって導き出した耐用年数で計算した減価償却費は生じなかったものとみなされ、その部分を他の所得と損益通算できなくなる」

 

それでいま、業界に激震が走っています。特にアメリカの中古木造住宅を日本向けに売る多くの業者は、「最初の4年間、減価償却で節税できまっせ」セールストークで売ってきましたが、今回の税制改正で、その種の商売は封じられたも同然。特に、テキサスやハワイで日本販売用に大量の戸建を買い取り保有していた日系業者も少なくなく、よほど安く仕入れてない限り、間違いなく不良在庫になるでしょう。

加えて、多くの不動産オーナーから「もう節税できなくなるなら売って欲しい」依頼が予想されますが、市場流通価格に業者利益(20~30%か、それ以上)を乗った価格で買ってしまった場合、今のタイミングで売っても損切りにならざるを得ない。それが明るみになる時、「おたくの会社そんなに利益とって客に売ってたの?」「なぜ全然説明しなかった?」みたいなクレームの嵐になることが、容易に想像されます。

節税ありきで商売していた日系業者にとって、2020年は間違いなく厳しい年になるでしょう。

 

税制が変わっただけで、なぜこんな結果になってしまうのか?私からみて、業者側のビジネスモデルに根本的な問題があるように思います。

1) お客様に売る物件(国、都市)が決まっている。

2) お客様が様々な動機で相談に来るにもかかわらず、「弊社物件を買いに来た客」という前提でセールスマンが応対する。

3) 比較的良心的な業者でさえ、現行ビジネスプロセスは「物件選定→契約→融資→管理→売却」。つまり「物件選定」が最初に来る。

これでは、国内ワンルーム販売業者等と同様、「はめ込み営業」(=自社都合で売りたい物件を客にあてがう)が横行してしまいますね。

 

これは私の個人的意見ですが、「物件選定」の前にやるべきことが最低2つあるはずと考えます。

Step1 : 適性相談(お客様のニーズ、財務目標、資産背景、気質や外国耐性を踏まえつつ、海外不動産のオーナーになって幸せになれそうかをプロの目で見極める)

Yesの場合、次のステップに進む

Step2: 国選び、都市選び(お客様の予算、期待する収益、投資安全度やリスク選考を踏まえつつ、世界にあまたある国、都市のなかから、不動産価格サイクルも見ながら、どこを選ぶべきか考える。

Step2までやって初めて、「物件選定」プロセスに入るのが本筋だと思います。税制改正で安易な節税売りが封じられた今、Step1と2をプロのレベルでやるかどうかが、海外不動産の販売会社とコンサルタントを分ける境界線になるのでしょう。それを可能にするために、私は場所を決めず、世界各国各地の不動産事情に、誰よりも通じた人間になりたい。

 

さらに、海外不動産は販売だけで終わりではありませんので、「売却したい」「悩みを相談したい」というリクエストにも応えていきます。どこから、どんな経緯で買ったかは不問。皆様の課題解決に私の能力を尽くしたい。それにより私は業界で、世界不動産のコンサルタントとして名誉ある地位を確立していきたいです。

Share on Facebook

海外不動産は「保有耐性」+「外国耐性」

こんにちは、Manachanこと鈴木学です。いつもブログご愛読ありがとうございます。今回は、「海外不動産とオーナーとの相性」というテーマでひとつ書いてみます。

私は世界の不動産を日本向けに紹介・仲介する業者です(自身が投資家でもあります)。この仕事をやる上で、「お客様と海外不動産とが幸せな関係を結べること」を何よりも大切にしています。ある意味、「海外の物件」と「日本在住オーナー様」の良きご縁を取り持つ、結婚紹介所に近い仕事をしているのかもしれません。

でもって、お客様が幸せになる要因を突き詰めて考えると、次に二つに集約されると思っています。

保有耐性」と「外国耐性」

保有耐性、少し分かりにくい言葉ですが簡単にいうと、「購入後、何年~何十年と負担感なく持ち続けられる物件を選んでいるかどうか?」です。

負担感なく持ち続けられる…たとえば、家賃収入が安定的に入ってきて、ローンを払ってもまだ手残りがあるとか、物件の価値が上がり、いつの時点で売ることになっても損しない等々。あるい多少の現金手出しが発生しても、手元の現金で十分対応できるとか…そういう状態なら安心ですよね。

特に物件が遠い海外にある場合、日本から現金を注入しなければ維持できない状態は悲しいので是非避けたいもの。私の場合、オーストラリアやアメリカの物件は大抵ローン組んで買ってますが、家賃収入から諸費用諸税、ローン返済を差し引いてもキャッシュフローが無理なくプラスになるよう、借入比率を抑え目(50~70%)にしています。

あと、海外保有物件のなかには民泊運用していたり、或いは東南アジア新興国のコンドミニアム等、家賃収入の安定感にやや劣るものがありますが、そういう物件は原則、現金で買ってます。収入が変動してもローン返済がなければストレスなく持ち続けられますから…このように私は、保有耐性が常に高い状態を保つよう配慮して、Happy Investingを続けています。

逆にお客様が不動産を買って不幸になるケースの多くは、保有耐性が低いことから起こります

例えば、年収700万円のサラリーマンが1億円の地方中古RCマンションとかをフルローンで買って、手元の現金が数百万円しかない、みたいな状態は非常にリスキー。空室や修繕で少しお金が出ていけば破綻まっしぐら、売り逃げたくても買った値段では売れない。

私はそんな状態を知ってて物件購入を薦めることは絶対に無いですが、世の中にはそれを平気でやる業者やコンサルが少なからず居て、彼らの養分になっちゃう人も多いのが事実。バブル崩壊、スルガショック、アメリカのサブプライム危機、ユーロ危機…「保有耐性の低い客に、身の丈にあわない物件を売りつける」ことによる悲劇は、国内外の不動産の歴史でずっと繰り返されてきました。

幸い(?)にして、日本人が海外不動産を買う場合は、国内不動産みたいな過剰融資が起こりにくい分、救われてますが、それでも下記のケースでは保有耐性の問題が起こりがちですので注意しましょう。

・日本国内の融資(政策金融公庫やインハウスローン)を引いて海外不動産を買う場合、海外で予定通りに家賃収入が入らなくても日本円で毎月返済しなくちゃならないので要注意。特に「海外学生寮」とか「海外民泊」みたいな「事業ありきの家賃保証案件」を日本のローン組んで買ったのに、業者が保証家賃を払ってくれなかったら悲惨。そういう物件は大抵、元本価値より割高に買わされてますから売り逃げもできません(私そういうものおススメしませんが、どうしても買いたいなら、せめて現金買いすべきだと思います)。

上記の「保有耐性」は国内外の不動産に通じる普遍的な原則だと思いますが、海外不動産の場合は、それに加えて「外国耐性」というテーマも出てきます。

外国耐性とは何か?一言でいうと、「日本と違う外国の流儀に、お客様がどれだけ馴染めるか?」ということ。

これは、向き不向きの差がはっきり分かれます。「外国在住経験」があったり、「国際結婚」してたり、「海外旅行好き」だったりする方は大抵問題ないですが、

逆に、そういう原体験がなく、日本の流儀しか知らず、外国ではそれが通用しないことを理解できていない方は、せっかく収益性や資産価値に優れた海外不動産のオーナーになれても、結果的に不幸になってしまう。たとえば、

・海外に物件持つことが「不安 」で仕方ないと言う人( 独白: 海外という不確定要素をデータや知識で克服できるなら喜んでお手伝いしますが、「海外だから何となく不安」という気持ちだと私では解決できません。)

日本の不動産売買と同じ書類を、海外の不動産売買でも出せという人(独白:無理です!何十億円の大型物件お買いになるならしっかりデューデリレポート出ますけど、数千万円規模のフツーの物件なら現地の流儀に従うしかないです。)

私は、外国耐性のないお客様に対しては、大抵「無理して海外買わなくても良いんじゃないですか?」とアドバイスしています。そういう方が海外物件のオーナーになっても、ちょっとしたことで不安や怒りに苛まれるのが目に見えているから…

一つ補足しますと、外国耐性はマインドセットの問題で、(英語など)外国語スキルとは、あまり関連がありません。英語からきしダメという人でも、外国耐性を見事に備えている方もいれば、流暢な英語を話しても外国耐性に著しく欠ける人もいます。これは「良い、悪い」の問題ではなく「向き、不向き」の問題でして、シンプルに「自分に不向きな資産は持たない方が吉」ということです。

以上まとめると

・私は、海外不動産とお客様の幸せなご縁を取り結ぶ仕事をしたい。

その際に私が必ずチェックするのが、「保有耐性」と「外国耐性」が両方揃っているかどうか?

・どちらかが決定的に欠けている場合、私は海外不動産購入をおススメしない。

上記の原則を踏まえつつ、海外不動産と日本在住オーナー様との、良いご縁を結び続けたいと常に思っています。

Share on Facebook

カリブ海唯一の先進国「ケイマン島」の奇跡

こんにちは、Manachanです。いま、カリブ海に浮かぶ島「英領ケイマン諸島」に来てます。諸島といっても島は3つだけで、主島のグランドケイマン島に人口と産業、インフラが集中しています。人口わずか6万人、交通渋滞も滅多にない、長閑で静かな熱帯の島です。

このグランドケイマン島、日本では「タックスヘイブン」(租税回避地)として知られています。同国には所得税も固定資産税も法人税も相続税もありません。6万人しか居ない島民から税金とってもたかが知れてるので、それよりは、外国からお金を落としてもらって経済を回した方が合理的なのです。ケイマンで法人設立すれば事業活動で利益が出ても事実上免税になるということで、世界中の多国籍企業や富裕層が、本国での租税回避目的でこの島を使っています。

だから、グランドケイマン島の中心地「ジョージタウン」は、KPMGとかEYとかDeloitteみたいな、世界を代表するグローバル会計事務所のオフィスが集結しています。英国やカナダをはじめ海外の銀行も支店を設けています。でもニューヨークや香港の金融センターと違って、ケイマンは高層建物が滅多にないこともあり、オフィス街といっても長閑でリラックスした雰囲気が漂います。

で、なぜ私がいま、ケイマンに居るのか?資産隠しや租税回避の指南をしたいわけではありません(今そんな時代でもないし…)。私がここに来るきっかけは、今年2月、米国ラスベガスでの国際不動産フォーラムで、ケイマン地場の不動産業者のプレゼンを聞いて、こりゃ見に行くしかないと思いました。特に私の興味をひいたのが、意外にも、「ケイマンの一人あたりGDP」でした。

ケイマンはカリブ海地域で、唯一、先進国レベルの所得水準を達成しています。

ケイマンは独立国ではなく、英国の海外領土(米国の信託統治領グアムみたいなもの)なので、経済データの入手が簡単ではありませんが、詳しく調べると中進国~途上国が圧倒的多数を占めるカリブ海諸国のなかで、ケイマンの数字が際立ちます。

一人あたり名目GDPランキング (2017~18、世界銀行)
英領ケイマン諸島 64,258ドル
(参考)アメリカ 59,532ドル
(参考)カナダ 45,032ドル
バハマ 35,861ドル
英領バージン諸島 32,000ドル
米領プエルトリコ 30,516ドル
セントクリストファーネイビス 18,789ドル
バルバドス 18,451ドル
トリニダード・トバゴ  17,491ドル
アンティグア・バーブーダ 17,476ドル
(参考)パナマ 17,117ドル

ドミニカ共和国 8,267ドル
ジャマイカ 5,475ドル
ハイチ 894ドル

驚くべきことに、ケイマンはカリブ海地域のなかでダントツの所得水準を誇るだけでなく、平均的にはアメリカ人よりも裕福なのです。

カリブ海地域は16~19世紀にスペイン、イギリス、フランス、オランダの列強の草刈り場になって、多くの国が独立した今日でも公用語が宗主国の言葉だったりしますが、同地域で経済的に成功している国は、ほぼ例外なく「英語が公用語 」です。

ケイマン、バルバドス、トリニダードトバゴ、(カリブ海ではないが大西洋上の)バミューダなど高所得な島国は、いずれも「英語 」 を公用語として、かつ「観光」と「金融」を経済の二大看板にしています。言葉を換えれば、いずれもロンドン・シティを総元締めとする「大英帝国タックスヘブン戦略」の一翼を担うことと、アメリカ人・カナダ人観光客の落とすドルを得ることで、高所得を実現しています。

世界中見て回って思うのですが、製造業を主体に経済成長をはかる国が、先進国になれる例は決して多くないし、ましてやドイツや日本の所得水準を超えるのは至難の業。どんなに優れたハイテクがあっても輸出競争を考えると、自国民の給料水準をそう上げるわけにもいかないからです。一方、グローバル経済のなかで「金融」「ビジネスオペレーション」をメインにして成功した国は、ドイツ・日本のレベルを軽々と超えていくことがあります。

それには二つ条件があって、「英語が公用語か、それに近い英語力を持つ国民であること」と「人口規模が少ないこと」。いま世界で高所得の先進国といえば、欧州ではルクセンブルグやスイス、アイルランド。アジアだとシンガポールや香港、ドバイ等がありますが、いずれも「英語ができて、人口規模が少ない、金融センター」という共通点があります。

カリブ海においては「ケイマン」がその役割を果たしており、 人口6万人と非常に少ないので、金融・観光セクターが生み出す富が国民にいきわたって、アメリカ以上の数字になったのだと思います。

実際にケイマンの景色は、島の隅々まで、「まさに先進国そのもの」です。アメリカフロリダ州に近い景色ですが、生活水準はそれ以上に高いと感じました。

・汚い場所が全くない。スラムや落書きの類が皆無
・道端で物売りとかが出てくることもない。
・建物がしっかり建っており、ボロ家、老朽家屋が見当たらない。
・道路はどこもきれいに舗装されている。
・海岸線はどこもきれいに整備され、環境保護意識の高さがうかがわれる。
・治安が本当に良い。荒れてる場所が全く見当たらない。

特に海の美しさは素晴らしく、一度みたら生涯忘れられないほどのインパクトがありました。このレベルで環境が保全されるためには経済力や教育水準の高さが必要で、貧困に苦しむジャマイカ、ハイチ、ドミニカなど隣国では実現不可能でしょう。

グランドケイマン島Seven Mile Beach

グランドケイマン島Rum Point

なお、ケイマンでも人種の近いによる貧富格差が、無いとはいえません。金融オフィス街を闊歩したり、高級ホテルに泊まりにくるのは欧米系白人が多く、清掃員やウェイターとして肉体労働しているのはアフリカ系黒人が多いです。ただ、後者といえども生活水準が低そうには見れない。それなりに給料をもらって、持ち家に住んで車くらいは持って、先進国の庶民レベルの生活はしているようです。いつもニコニコして、フレンドリーで気持ちの良い人たちです。

なぜ、カリブ海で珍しくケイマンが先進国になれたかというと、歴史的な幸運が重なったのだと思います。同地域の多くの国が今でも苦しんでいるのは、歴史的に少数の白人農園主が多数の黒人奴隷を酷使する歴史を経て、今でも大土地所有や富の極端な偏在があるからです。

隣国のジャマイカとの対比が分かりやすいですが、ジャマイカもケイマン諸島ももともと英国の植民地でした。国土が広くプランテーション農園が多かったジャマイカでは黒人奴隷の子孫が多数を占める社会ですが、農園になる土地が乏しいケイマンでは、大量の奴隷をアフリカから導入する必要がなく、白人自由民と黒人奴隷(のちに開放されて自由民化)が、支配・被支配の関係なく共存する社会が19世紀からできていました。

1962年にジャマイカが独立した時、ケイマンは独立せず、英領にとどまることを選択しました。ケイマンで英系金融を主とした経済発展がはじまるのは1970年代のことで、21世紀に入る前にすでに先進国レベルの所得水準を実現していました。

ケイマンは英国の伝統を受け継ぐ島だからでしょうか、極端な貧富の差をつくらず、極端な商業主義に走らず、社会全体の調和を重視するスタンスを感じました。比較的オーストラリアやカナダに近いと思いますが、海岸線にプライベートビーチをつくらず、万人がアクセスできるようにしたり、木立のなかにバーベキューができる憩いの場をつくったりしていて、そこにも好感を持ちました。

ケイマンでは、ビーチは、みんなのもの

そんなケイマンに来てみて、思ったことを箇条書きすると、

・海も一流、生活水準も一流、治安も一流…こんなに環境が良ければ当然、金持ちに選ばれるよなあ。
・いま、ニューヨークとかサンフランシスコみたいな良い都市で仕事している金融マンがケイマン配属になっても、この環境なら誰も文句いわないだろう。

お金持ちにも、金融マンにも選ばれる場所の不動産価値が、上がらないわけがないと思う。

私、ケイマンを誉めすぎな位、べた 誉めしてますけど、本心です。素晴らしい場所だと思ったから、その気持ちを正直に書いています。タックスヘイブンだからといって金欲ガツガツな街は私嫌いだし、ケイマンはそうではなく、心身とも豊かな環境で、のびのびと子育てしながら人生を過ごすに値する場所だと思うので、このように書いています。

そんなケイマンを、日本の方々に、一人でも多く知って欲しいと思います。最後に、「海が燃える」(Seafire)と呼ばれる、ケイマン名物の夕陽をご堪能ください。

Share on Facebook

「北欧のラストランナー」伸びゆくエストニアと不動産

こんにちはManachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。今回は先週出張で行った「エストニア」について書きます。同国訪問は昨年9月に続いて2回目です。

エストニアは、九州程度の国土面積に人口わずか140万人という小国。バルト三国の一番北に位置し、首都タリンから狭い海(80km)を挟んだ対岸がフィンランドの首都ヘルシンキという、「ほぼ北欧」な位置にあります。またエストニア人は文化言語的にもフィンランド人と非常に近い「兄弟民族」であることもあり、彼らの地域アイデンティティは完全に「北欧」であるといえます。

エストニアはいま、「電子政府」や「IT大国」という文脈で日本に紹介される機会が増えていますが(ITどうなんでしょうねえ。タリンの街中でWIFIあんまりつながりませんし・・・)、私の視点からいうと、むしろこの国が、「スウェーデン、ノルウェー、デンマーク、フィンランド、アイスランド」と同一カテゴリーに属する「6番目の北欧の国」であり、その6ヶ国のなかで一番、経済的に出遅れたおかげでポテンシャルが大きい、そこに魅力を感じます。

また、エストニアはバルト三国で唯一、自明な「北欧」ブランドを持っている意味も大きいでしょう。日本では知られていませんが、ヨーロッパ人にとってエストニアは、誰がみてもNordic Country(北欧の国)で、そこはヨーロッパのなかで、生活文化のクオリティが一番高いブランドイメージがあります。東アジアのなかで日本のブランドイメージが高いのと似て、ヨーロッパでブランド価値のある「北欧」の名を、エストニアは堂々と名乗れるポジションに居るのです。

昔から名実ともに北欧の一員だったエストニアですが、ソ連•共産主義陣営に組み込まれたことで、西側だった他の北欧5か国と経済的にかなり差をつけられました。1991年にソ連•ロシアから独立を果たした後、エストニア人は北欧とくにフィンランドの産業•生活水準に追いつくべく、地道な努力を続けてきました。また、北欧諸国もエストニアの産業やインフラのレベルを上げるために支援を続けてきました。

2004年にEU加盟、2011年ユーロ採用・・・独立から30年近く経って、エストニアがフィンランドに追いついたのかというと、たぶん「3分の2くらいは実現した」のだと思います。私は旧共産圏の国によく行きますが、エストニアはチェコ等と共に、経済的に一番成功したグループに入る印象です。バルト三国でいえば、ラトビア、リトアニアに結構な差をつけたトップランナーというイメージ。その差はたぶん、「北欧先進国からの投資・援助の差」という気がします。

エストニアが面白いのは、概して社会民主主義的、大きな政府を好む北欧文化圏にあって、唯一、「小さい政府」「自由放任的」な国であることです。税率が低いので起業や会社設立しやすいし、また、資産を置く場所としてもよく使われます。

また、エストニアの首都タリンは中世の面影を残す旧市街地が大観光地となっており、ヨーロッパやロシアからたくさんの人が訪れ宿泊需要も旺盛ですが、現時点でAirBnBに対する規制がまだありません。ヨーロッパの多くの都市が規制しているなか、ここにも自由放任的なエストニアの特徴がよく表れています。

あとエストニアが面白いのは、奇抜で斬新な建築デザインが目立つこと。他のヨーロッパ諸国と比べてもかなり「勝負した」 デザインの建物が、私たちの目を楽しませます。建築意匠に関する規制が緩く、新しいものに挑戦しやすいのかもしれませんね。とはいえ、北欧文化を受け継ぐ国だからか、とにかく「かっこいい」。どの風景を切り取っても「ダサさ」が全くありません。

不動産投資という意味でもエストニア面白いと思います。タリンは都心部コンドミニアムでも㎡単価が2000ユーロ台前半で、西欧主要国の首都の半額以下、旧共産圏のワルシャワ、プラハ、ブダペストに比べても安い。タリンより安く買えるEU・ユーロ圏の首都は、ラトビアのリガ、リトアニアのビリニュス位しかないと思います。

例えば、私が2019年3月に視察した、タリン中心地に建設中のKadrioru Plaza。内容的にも投資視点でも、なかなか素晴らしい物件と思いました。

1〜4階は商業施設とオフィス
– 5〜9階は住居
– 100m先にバス停と電停があり、都心と空港に直行
– 住居部分は向きによって海か首相官邸か旧市街のViewあり
– 1〜4階部分は各国料理レストランが入り、外に出ずに食事ができる
– 物件の隣が大規模スーパーSeiver。普段使いの買い物はそこででき

建物デザインが円形を基調にしており、断熱も完璧(ウレタン外断熱45cm +内断熱15cmは凄い!)、全室床下暖房だし、施工費用かかってると思いますが、価格はまだ安くて平米2400ユーロ。坪単価@99万円。

投資には65平米(1ベッド+リビング)タイプが良いと思います。お値段は€155,000。長期賃貸に出す場合は家賃€650/月なのでグロス利回り5%くらいですが、 現地の知り合いがエアビーの管理会社をやってて、清掃リネン予約管理含めて家賃の20%でやってくれるので、そこにお任せした場合、今の稼働率と単価ならネット7〜8%も狙えそう。

バルト海の眺望・・・

Kadrioru Plaza完成予想図

タリンの中心地でエリア良いし、これからフィンランドへ行く海底トンネルや、ドイツへ直行する高速鉄道などインフラ整備が進みそうなので、長期保有すればキャピタルゲイン期待も出てくると思います。

対岸、フィンランド・ヘルシンキの平均㎡単価が4962€なので、タリン側Kadrioru Plazaの2400€はざっと半額。ヘルシンキとの経済一体化が進めば、価格差も縮まってくることでしょう。

スタイリッシュで生活の質にこだわる北欧文化圏にありながら、まだ安い価格で不動産投資に参入できて、エアビーで運用しながら価格伸びしろも期待できるという意味では、エストニア・タリンはおすすめです。

 

Share on Facebook

不動産屋と地域偏見

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます、

今回のテーマ「地域偏見」…私が本業にしている不動産屋という職業は、地域偏見とガチで付き合う仕事といえます。

地域偏見とは何か?

どの地域にも他者の主観的評価に基づく「評判」がありますが、そのうち良くないもの…例えば「治安が悪い」、「住民属性が低い」、「実はB地区」等々、その地域に有形無形の不利益を与える可能性のあるものを地域偏見と呼びます。

不動産屋はたぶん、世間一般の人々よりも、自分の担当する地域のミクロな偏見には詳しいでしょう。売買するなら職務として、土地や住民の来歴を知らなければなりませんし、所謂ヤバイ地域を避けたいお客様のために、先回りしてそれを知っておかなきゃいけない面もあります。

そうした、仕事で得られた知識を使って、特定地域に対する偏見を助長することもできてしまうのが不動産屋なのです。

例えば、私はサラリーマン時代、転勤で西日本の都市に移る際に、客として地元不動産屋に物件紹介してもらった経験がありますが、

こちらが頼んでもないのに、「あの地域はヤバイです、一見普通に見えますが実はB地区ですよ」みたいなことを平気で言ってました。たぶん親切心で教えてくれるんでしょうが、その地域にお住まいの方々の心情を考えると「微妙だなあ…」感は拭えず、

その都市に初めて住む者としていえば、ある地域に治安面の懸念があるならば当然教えて欲しいです(とはいえ日本国内だと、私が警戒するようなレベルの治安問題はほぼ存在しません。せいぜい「ガラが悪い」「自転車泥棒が多い」程度の可愛い話で…)。あとは自然災害リスクも知りたいですが今はたいていどの都市にもハザードマップがあるので見れば良いですし、

そんななか、B地区云々は首都圏出身の私にとって正直どうでも良い話です。首都圏にも当然、地域偏見はありますが、それを無意味にする程の凄い数の人口流入が毎年ある場所なので、賃貸で住む程度なら土地や住民の来歴など普通は気にしないのです。

近年は日本でも外国出身住民が増え、諸外国と同様、エスニック構成が地域イメージを形成しそうです。外国人はB地区云々よりは一目で分かりやすく、これからは、「駅の西側は◯◯人が多いから避けましょう」みたいなこと言う不動産屋が増えるでしょう。

私も国内外のいろんな地域の不動産を紹介するにあたって、そこの「外国人比率」について(多くはリスク回避の文脈で)聞かれる機会が増えてますので、当然、実感値も含めて知識を得てはおります。

でも、その知識をどう使うかについては、お客様の要望に添いつつも、自らの良心にも従いたいと思います。

外国人•移民は、大抵どの国でもセンシティブな問題。お金を落としてくれたり雇用をつくってくれる外国人も居れば、自国民の仕事を奪い厄介事を持ち込む外国人も居る。偏見含めていろんな考えや思いがあるなかで、私が常に心がけたいのが、

「(社会における)多数派の立場から少数者をレッテル貼りしたくない

なぜなら、私が海外いくつかの国でマイノリティ(少数者)として長年暮らした経験があり、今なお、日本において妻が外国人というマイノリティな立場で日々暮らしているからです。

もっとも、日本という比較的裕福で対外イメージの良い国に生まれたおかげで、マイノリティとはいえ比較的恵まれた立場ではありました。それでも、お客さんが無邪気に「鈴木さんご紹介物件のエリアは外国人多いんですか?」「治安の問題ありませんか?」みたいに聞いてくると、警戒レベルが1つ上がります。

面と向かって言いませんけど、「外国人•移民で何が悪い?」という心の叫びが…かつて海外に移住し、生きるために英語や中国語を覚え、マイノリティとして地元の連中に伍して働き、社会生活を築き上げていく上で経験したもろもろが、衝動的にフラッシュバックするのです。

お客様に外国人•移民比率云々について聞かれれば正直にコメントしますけど、同時に、(その方が望むなら)不動産オーナーとして、外国人•移民とよりよく付き合うマインドセットを身につけるお手伝いをしたいです。

私は日本で数少ない、海外移住を経験した不動産屋。マイノリティの立場を経験したからこそ、地域や移民に対する偏見を助長するような方向で自らの知識を使いたくないです。

Share on Facebook

相場の2割増しで海外物件買っていく日本人

こんにちはManachanこと鈴木学です。前回に引き続き、今回も「日本人のイケてない海外不動産買い」に関して、がっつり辛口のコラムを書きます。

 

本題に入る前にまず、一つ喜ばしい出来事がありました。数年前からアメリカ不動産を日本人で紹介していたある業者が、「当社はこれまで買取転売をやってきましたが、お客様の投資利益を考えて仲介にシフトしました」との報告をくれたのです。

その会社がアメリカで買取転売やっていた2014~15年頃の状況を、私は知っています。「競売やショートセール(任売)で安く出た中古物件を、現地のパートナー業者を使って再生して、自社保有して賃貸に出す。それを日本の客向けに投資物件として販売し、日本語で管理サービスもやる」というビジネスモデルでした。

販売する際、当然ながら、売値に自社利益を乗せるわけですが、その利幅は業界標準からみて、控えめなものでした。「リスク取って手金出して物件を再生」 して、「言うこときかないアメリカ人業者の仕事を監修 」 して、「販売経費かけて、決断が遅くてその割に細かい注文の多い日本人客を相手に」売り、「契約書の説明や送金サポート、税務申告の手配などまでお手伝いする」 という業務の手間と苦労を考えた時、約15%という利幅は極めて穏当だと私は思いました。同じモデルの商売なら普通は20%以上乗せるのが当たり前だし、50%近い利幅を乗せて涼しい顔で売る業者が居るのも知ってましたから…

 

でもその業者は、買取転売の商売を数年やるうちに、悟りました。「たとえ15%でも、利益を乗せてお客様に売ってしまうと、投資として成功するのが難しくなります」。

それでどうしたか?「商売の難易度は格段に上がりますけど、仲介として、数%の手数料をいただくモデルに変えました。これだと収益物件を市場価格で買えるので、弊社から買ったお客様が損するリスクは少なくなります」…なんて素晴らしい決断!心の底から賛同したのは言うまでもありません。

テキサス州戸建(償却節税向き物件)

ところで、2016年に入ったあたりから、日本の不動産業者が、テキサス州を中心に大量参入する動きが始まりました。折しも、アメリカ国内は経済も不動産市況も好調で、ほぼ全国的に物件価格が上昇基調。こんな時代に、競売や任売で安く仕入れるなんて普通はできません。日本人に売るネタ(≒快速減価償却ができる築22年以上の木造戸建)を仕入れたければ、通常のマーケット価格で仕入れるしかありません。

通常のマーケット価格で仕入れる…具体的にいえば、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる戸建を、日系業者が30万ドルで仕入れるということです。ま、業者は現金持って実弾買いができますので、運とタイミングが良ければ27~28万ドル位で仕入れられることもあるでしょうが、逆にテキサスあたりでは、複数の日系業者が、「築22年を少し超えた木造戸建」という、アメリカ人が普通狙わないニッチな物件を同時期に仕入れまくってますから、仮に同じ物件をめぐって競合したら、当然、安い値段では仕入れられなくなります。

その後、どうなるか?各社とも商売ですから、ほぼ市場価格で仕入れた物件に、自社利益を上乗せして日本人客に売るわけです。乗せる幅は、会社や都市によっても違いますが、私が見聞する限り、20%前後が標準的なようです。

 

20%の利益が乗ったものを買う。つまり、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる物件を36万ドルで買うということです。高く買ってる代わりに、売買契約に日本語サポートがつき、日本語で管理してくれて保証家賃も支払われる、何より、日本で節税メリットが受けられるということで、実際たくさんの方が買っています。

私は投資家なので、相場よりも値段が乗った物件は絶対に買いません。ただ、世の中こういう商売はあって良いと思います。普通の日本人が手も足も出ない海の向こうの物件を買いやすくしてくれて、日本語で付加サービスをしてくれる…多少高買いしても、サービスの対価としてお客様が納得できるものであるなら、この商売も持続発展していくのでしょう。

 

ただ、次の点は気になります。

現地の人が買うより高い値段で売っていることを、業者がきちんと説明しているのか?

 

ま、100%間違いなく、説明してないでしょうね。その場合、客として気をつけねばならないのは、「元本価値毀損リスク」。つまり、数年先に物件売りたくなった時に、買った値段より安い値段でしか売れないリスクです。

 

分かりやすくするために、テキサス州ダラスの不動産価格指数(ケース・シラー指数)を使って説明します。

・2016年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「160 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「192」で買うことになる。

・2017年初に日系業者経由で 買った場合、価格指数(=相場)が「170 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「204」で買うことになる。

・2018年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「180 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「216」で買うことになる。

 

ダラスの不動産価格指数が、2013年以来、年率5~10%で上がってきているのは事実です。それでも、20%上乗せ分を価格上昇で吸収するのは、少なくとも3年以上はかかります。

なお、2018年以降、価格上昇のペースが目にみえて鈍ってきていること、直近ではほぼ上昇していないことも、図からみて取れると思います。一番面白くないのは、2018年に「216」で買っちゃってる人でしょうね。直近の価格指数は「187.93 」 。前月比プラス0.03%とほとんど上がってませんから、現時点で売ったら元本割れは確実だし、あと何年待てば損しない価格で売れるのか、予想もつきません。

 

少なくとも、海外物件買う側が知っておくべきことは、

・海外不動産を扱う日本の業者は、売値に利益乗せてるケースが多いこと。

・現地相場からみて、適正価格で売っているかどうかを気にすべきだし、その際、業者の言うことを鵜呑みにしないこと。

もっとも、自分で判断するのは難しいかもしれません。個別相談枠を使ってセカンドオピニオンを得ることはできますので、必要ならいつでもご相談くださいね。

 

Share on Facebook

日本人にくっついて海外不動産買うのは賢いか?

こんにちはManachanです。今回は少し辛口のコラムを書きます。

私は2011年に、海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来8年間、日本人の不動産投資リテラシー向上に尽力してきた自負があります。でも現時点では道半ばどころか端緒についたばかり。私が良いと思うレベルに達するまでは、まだ気の遠くなるような時間と継続的努力が必要な気がします。

なぜそう思うのか?多くの日本人は、これまで、不動産投資を通じて資産を殖やす勉強をしてきませんでした。資産家層でも一部を除いて、投資・資産形成の知恵を十分身につける機会がないまま今日に至っています。そんな環境下で 私は 、海外不動産投資で勝てる日本人を量産すべく孤軍奮闘してきたわけですが、日本全体からすれば私の知名度・影響力は微々たるもの(悲)。恥ずかしながら「砂漠の一滴」くらいの仕事しかできてないのです。

国民の投資リテラシーが相変わらず低いなかで、起こることは、「歴史の繰り返し」…金融緩和で不動産価格が上がれば、不動産投資の素人にオーバーローン組ませてカス物件を売りつけたり、「かぼちゃの馬車」のように不動産業者と金融機関が結託してサブリースつけて売りまくり、挙句の果てに保証家賃の入金ができなくなって社会問題化したり…

似たようなことは以前の時代でも、何度も繰り返されていました。まじでデジャブ感が凄い!マクロでいうなら、日本人は過去の失敗からほとんど学んでないということです。

しかも、投資の舞台が日本というホームグラウンドを離れた海外の話になると難易度が増します。法律や商習慣が違う、言葉が違う、人々の住まい方暮らし方が違う、不動産マーケットの性質も違うとなれば、

多くの人は、「よく分からないから、とりあえず、日本人がたくさん買ってる海外の物件を追随買いしてみよう」となる。そうしたい気持ちはよく分かるのですが、投資・資産保全の視点からすると、これは一番やっちゃいけないことだと思います。

なぜなら、一般的な日本人は海外経験が少なく不動産投資のリテラシーも足りない上に、仲介する業者からして、そもそも不勉強で分かってないケースが多い。お客様にどんな物件を買ってもらえば投資利益が出るのかも分からず、とりあえず売りやすいもの、手っ取り早く儲かるものの販売に走る。

キツイ言い方で恐縮ですが、要は「分かってない人」が「分かってない業者」から「曖昧な判断基準 」 で海外物件を買い、それが積み重なるとどうなるのか?…その帰結は、「海外の一角で、日本人だけの特殊マーケットが形成されtて、身動きとれなくなる」。その典型的な例をいくつか挙げます。

1)日本人の節税買いで暴騰したハワイ某コンドミニアム

ハワイのワイキキエリアは、鉄筋コンクリート(RC)のホテルとコンドミニアムで埋め尽くされています。この構造の建物は、日本の税法上は47年償却になりますので、築47年を超えた建物を個人名義で買えば、9年(47×0.2=9.4、小数点以下切り捨て)で全額快速償却が認められ、所得税の節税・繰延に使えます。実際、築47年を超えた建物に、日本人買いの人気が集まります。

私がみた物件は、築50年余りのRC造ホテル運営中コンドミニアム。オーナーの3分の1は日本人で、その比率が急速に増えています。私の記憶では、3年前は2ベッドルームの売値が50万ドル台だったと記憶していますが、今では80万ドル近辺で売買されているとのこと。現地の相場観ではもはや説明できない価格水準で、この値段で買うのは日本人だけだそうです

もしこの物件を80万ドルで買い、5~6年後に売りたくなった場合に損切りせずに売るのは、まず不可能でしょう。

 

2)戸建ばかりのテキサス地方都市で木造アパート区分という特殊商品

テキサス州は、究極のクルマ社会。広大な土地に、見渡す限り平屋~二階建の戸建住宅地が並びます。人口が増えて都市が拡大しても宅地開発できる土地がそれ以上に広いため、アパート・マンションといった集合住宅が、都心部の一角以外では成立していません。

そんな「戸建だらけの街」で、果たして何を考えたのか、日本人の不動産業者が節税したい日本人客向けに「木造アパートの区分売り」なる珍商売を始めました。確かに土地が安く建物比率が高いので、日本の税法上の償却は取れるのかもしれませんが、現地視点からみれば「こんなもん不動産じゃない!」シロモノで、アメリカ人に売るのはまず不可能だし、日本人を半ば騙して売り抜ける以外にありません。

しかも、管理組合(HOA)もつくらずに区分売りする悪質なケースもあり、共用部分で入居者が怪我でもしたら、訴訟リスクバリバリでしょう。

投資家視点でいうと、日本人が群がってる買ってる物件には、私はまず手を出しません。元本価値の毀損リスクが怖いからです。

口悪くてすみませんが、「不動産マーケット分かってない人たちが投資目的で持ってる物件」ほど、「いざという時に狼狽売りが殺到して値崩れするリスク 」が大きいのです。

これは日本人だけの現象ではありません。数年前、フィリピンのマニラで、韓国人オーナーがまとめ買いしているコンドミニアムで、北朝鮮がらみの危機が起こった際に投げ売りで相場が崩れたことがありますし、

いま世界中で不動産買いまくってる中国人も一般的な投資リテラシーが高いとはいえず、彼らがまとめ買いしている集合住宅ほど、融資条件やビザ発給条件が変わった際に一気に相場が崩れてしまうリスクがあります。これはオーストラリアやカナダの大都市で、実際に起こってることです。

上記の理由から、海外不動産投資で損しないためには、「他の日本人に追随して買う」のは極力避けるべきだと思います。下手したら「海外版かぼちゃのKUSO物件」をつかまされてしまうことにもなりかねないからです。

残念ながら現時点では、一般的な日本人や、販売業者の投資リテラシーを信頼しない方が良い。それよりも、弊社ホームページ投資家成功塾を使って不動産投資をきちんと勉強して判断力をつけたうえで、筋の通ったことを言ってる人をメンターにした方が数百倍良いでしょう。

Share on Facebook