各国不動産事情

おはようございます。Manachanです。

今日のケアンズは、曇り空。午後の便で、東京に帰ります。

帰国前に、ブログ一本書いていきますね。いま旬な話題といえば、東南アジア新興国不動産投資！

不動産ブログランキング、いま１８位。順位、順調に下降中(泣)。
ま、最近は、海外ねたばっかりだからねえ･･･でも懲りずに、今日も海外ねたで攻める私を応援してくださーい。
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昨日、｢地方プレミアム投資術｣で有名な伊藤ほうせい氏による、刺激的なブログ日記が出ましたね。

アジア不動産を買うバカ

私は、｢地方プレミアム投資術｣を買ってる人間だし（仙台、郡山、水戸の市況・土地選びとか、これで勉強しました♪）

上記の日記も、なかなか鋭い点をついてると思うので、応援ぽちも、しました。

わたくしは、東南アジア新興国の新築・未完成物件を、結構買っています。

現時点のポートフォリオは、日本１０戸、欧米先進国３戸、アジア新興国４戸です。国名でいうと、フィリピンとタイを買ってます。

ですので、｢アジア(新興国)不動産を買う人はバカ｣とまではいいませんが、

ただ、これらの国でも、不動産市場をちゃんと勉強して、｢投資の勝ちパターン｣を理解してから投資すべきだと思います。

業者セミナーに参加して、そのまま、現地視察ツアーに行って、精査せずに買っちゃう人に関しては、はたからみて、｢危なっかしいなあ｣と思ってしまう･･･

実際、現地相場からみて、割高なものをつかんでいるケースが多いし、キャピタルゲイン(値上がり益)狙いの割に、いつ、どのように、どのタイミングで転売するか、全くシナリオを描けていない人も多い。

それなりに、大きなお金をつぎ込むわけですから、事前勉強に時間とお金をかけるのは、MUST。

業者セミナーだけでなく、我々｢アジア太平洋大家の会｣などが主催する、大家・投資家目線のセミナーに出てみるのも、一つの方法だと思います。

ほうせいさんブログにも、マレーシアの話が出てきましたが、ちょうどタイムリーに、７月７日(土)、東京で、

アジア太平洋大家の会主催「マレーシアに学ぶ」不動産投資セミナー

というものを、開催します。もちろん、私も出てますので、皆さん、ふるってご参加ください。今なら、早期割引期間中なので、おトクですよー。

東南アジア新興国の一角を占める、マレーシア、という不動産マーケットを、個別に見ていくのも大事ですが、

同時に、よりグローバルな文脈から、この国での不動産投資を位置づけ、理解していくことも、大事だと思います。

グローバルな不動産投資の世界では、コア・マーケット(Core Market、中核市場)と、エマージング・マーケット(Emerging Market、新興市場)という言葉が、よく使われます。

コア・マーケットとは、一般に、米国や英国など、欧米先進国の成熟した不動産市場のことを指します。

特にニューヨークやロンドンは、コア・マーケットを象徴する存在です。これら｢世界都市｣の不動産は、非常に流動性が高く、それこそ全世界にバイヤーがいます。

ニューヨークのマンハッタン、ロンドンのメイフェアなど、有名どころは、世界中の投資家が買います。いい場所に物件が出たら、英米人だけでなく、アラブ人でも、中国人でも、ロシア人でも、インド人でも買います。

一方、エマージング・マーケットとは、一般に、外資を入れて発展しつつある新興国の不動産市場を指します。

マレーシアのクアラルンプールとか、タイのバンコクとか、もろ、エマージングマーケットという感じですね。

他にも、いろいろあります。ブラジルとか、ポーランドとか、トルコとか、最近出てきたスリランカとか、あとアフリカ大陸にも、続々出てきてますね。

不動産に回る投資マネーは、世界中をぐるぐる、回っています。

今は、欧米が不景気で、アジアの方が好景気なので、欧米の投資マネーが、収益を求めてアジアへ･･･という流れもあるし、

また、経済発展でリッチになった、アラブ、中国、インドなどの投資家が、｢俺もそろそろロンドン買うべ！｣と、コア･マーケットに資金を回帰させる動きも盛んです。だいいち、米ドルも英ポンドも、今は安いですからね。

一方、日本はというと････孤立気味の世界というか、ガラパゴス的というか、

東京も、一応｢先進国の世界都市｣で、本来、コア・マーケットと呼ばれるべきなんでしょうが、日本語の壁があるし(英語通じないし)、それ以上に、融資とかも使いにくいので、

東京都心で設定された不動産ファンドなどはあっても、現物の不動産を、全世界の投資家がこぞって買う、みたいな感じではないですねえ。東京買ってる外国人は、せいぜい、日本に馴染みのある台湾人や中国人くらいでしょうか･･･

海外不動産を、買う側の日本人にしても、やはり、情報の面で孤立している面が、否めません。英語読解力が乏しいのもあるし、まだまだ、海外不動産投資自体の経験が浅いですもんね。たとえば、

日本の国債がやばい、デフォルトのリスクもある。だから今のうち、海外不動産を買っておこう

みたいなセールストーク多いですが、世界的にみて、そんなロジックが使われているのは、日本だけでしょうね。

世界的にみれば、基軸通貨を持つ｢親分｣米国の経済状況や、南欧諸国のデフォルトリスク＆ユーロの先行き、中国をはじめとする新興国経済の勢いなどが、投資において大きな話題であり、

｢日本のデフォルトリスク｣ゆえ、｢日本人が近隣アジア新興国の不動産を買う｣みたいな極めてローカルな話題は、誰も口にしません。実際、売買のボリュームだって小さいですし･･･

伊藤ほうせいさんの話題に戻りますと･･･マレーシアのクアラルンプールは、エマージング･マーケットを代
表する存在ですね。

ここで、日本人が買っているのは、ローカル(現地人)向けじゃなく、外国人向けの都心高級物件が多い。このセクターは、マレーシア自体の経済発展よりは、世界のマネーの流れに左右される面が強い。

だからこそ、｢欧米マネー｣、｢チャイナマネー｣が、いま、どの程度、マレーシアを買っているのか？

あるいは逆に、マレーシアから、資金の引き揚げなどが、どの程度起こっているのか？

値上がり益狙いで投資するなら、その辺の、｢グローバルマネーの流れ｣を十分踏まえてから、判断をすべきだと思います。

この辺も、｢７月７日マレーシアセミナー＠東京｣に来ていただければ、いろいろ、有益な話が聞けると思います。

アジア太平洋大家の会主催「マレーシアに学ぶ」不動産投資セミナー

アジアに不動産買った馬鹿、と言われないためにも、しっかりした勉強を。

今日の日記、ためになったと、思ったら、応援のぽちくり、ありがとう！
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私が｢ケアンズで一棟建てましょう｣と、大風呂敷ぶち上げた、昨日のブログ日記、

ケアンズで一棟建てましょう
http://ameblo.jp/manachan2150/entry-11285891033.html

予想を上回る、反響をいただき、自分でもびっくりしています。
最近、日本の不動産投資家のパワーって本当にすごい！

不動産投資ブログランキング、いつも応援ありがとうございます。
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ケアンズに一棟建てる･･･というのは、遠大な話で、まだ海のものとも、山のものとも分かりませんが、

投資家同士の情報交換の場として、こんなものをつくりました。

Facebookページ｢オーストラリア不動産投資倶楽部(設立準備中)｣

http://www.facebook.com/AustPropertyClub

興味のある方は、誰でも参加可能なので、ふるってご参加くださいね。

（注．案件が固まってきたら、有料制の投資倶楽部にして、投資した者が経済的利益を得るようなスキームにしていくと思うので、オーストラリア投資情報得るなら、今がチャンスと思いますよ。）

【ケアンズ不動産の概況】

現在、観光の街ケアンズは、まだ不景気から脱していない感じで、市内を歩いても、空き店舗が少し見られます。

リーマンショックと、豪ドル高の影響を受け、これまで上得意だった日本人、ヨーロッパ人、アメリカ人の来訪者が大きく減ったことが、影響しています。

いま、ケアンズにとって頼みの綱は、中国人観光客と、まだ景気状態がマシなオーストラリア南部諸州(シドニー、メルボルン)の観光客。

あとは、資源ブームに沸く、パプアニューギニア(ケアンズから至近距離)へのゲートウェイとしての需要でしょうか。

ここ数年で、デベロッパーが続々と、倒産して、生き残った少数の会社も、金融機関も、ケアンズでの建設には慎重な姿勢を崩していません。

物件の相場も、感覚的に、ピーク時より２割くらい下がった感じ。たぶん、今が底に近いと思います。

今後は、上がる可能性の方が大きいでしょう。ケアンズの人口増加率は高く、空室率は極限近くまで下がり(→賃貸利回りUP)、オーストラリアの金利も、歴史上、かなりの低水準になりました(→資金コスト低下)。

投資家としては、「仕込みがいのある市況」だと思います。ブームで高い時に買っても、仕方ありませんから･･･

【日本に一番近く、全豪で一番安い都市】

実際ケアンズは、日本人にとって、利用価値がかなり大きい場所だと思います。

１）成田・関空からの、直行便が充実している。しかも、格安のジェットスター便

７）日本の食材も、結構手に入る

日本に一番近く、利用価値が高い街が、目下、オーストラリア最安値で買える･･･という意義は、決して小さくないと思います。

なぜ安いのか？不景気の影響もありますが、特に、「ちゃいなまねー」がまだ入ってないのが、大きいかと思います。

ケアンズは、おそらくオーストラリアで唯一、アジア系住民のなかで、日本人が多数を占めている街でしょうね。

他の都市だと、中国人、韓国人、ベトナム人の数が、日本人よりずっと多いのが常です。

「ちゃいなまねー」はもちろん、皆、不動産好きな民族が揃っています。結局、シドニー、メルボルン、ブリスベン、ゴールドコースト･･･あたりの不動産は、かなり高騰してしまいました。

しかしケアンズは、そこまで高騰していません。

特にシドニーから見ると、ケアンズの不動産、ウソみたいに安く感じますよ。東京都民が、北海道や九州に行って、「家安いねえ～」と思うのと、ほぼ同じ感覚。

しかも北海道や九州と違って、ケアンズは人口、かなり増えています。年３％を超える増加率なんです。

暖かい気候、安い住宅、渋滞もない、のんびりしたライフスタイルを求めて、南部諸州から移住してくる人も多い街なんです。

だから、将来楽しみなんです。ケアンズの不動産、一緒に研究していきましょう。

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今日の日記、面白かった、ためになったと思ったら、ぽちくり！
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こんばんは、Manachanです。

昨晩、本州を直撃した台風４号が、関東に接近する夜９時過ぎ、タッチの差で成田空港を離陸し、南半球は、オーストラリアのケアンズにやってきました。

ケアンズは熱帯の街ですが、寒波が来ているようで、今朝の最低気温１２度･･･地元民はパーカーを着こんで、震え上がってました。

でも、日中は太陽ぎらぎら、暑いくらい･･･一応、この地では｢真冬｣なんですけどね。

明日は、シドニーに飛びます。こちらは、一ケタの気温で｢本当に真冬｣らしいです。寒いのは慣れっこだけど、一応、コートとか持っていこう。

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南半球からの日記、応援してくださいねー。
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ところで、オーストラリア、まじで物価高いっすね。

日本とどっちが高いかを比べるのは、ライフスタイルが全然違うので、難しいけど、とりあえず、｢安く買えるものがほとんどない｣のが、こちらの消費生活。

たとえば、日本のスーパーで、９０円くらいで、缶コーヒーとか、抹茶ラテとか、売ってるわけですが、当地は、そういう価格帯のものがない。

飲料だと、たとえば、ミネラルウォーター６００ｃｃが２ドル（１６０円）が最低価格帯。コカコーラに至っては６００ｃｃで２．９８ドル（２４０円）、たけー！！

K-Martという、ディスカウントっぽい店で買っても、コーラは２．９８ドルなんです

食料品は、この国では比較的リーズナブルで買えるものですが、それでも、｢デカくて、高い｣もののオンパレード。今日行ったスーパー(Woolworths)では、

食パンだと、一番安くて３ドル（２４０円）･･･でも２斤くらいある。
卵だと、一番安くて３．８ドル（３０４円）･･･でも１６～１８個入り

一個あたり、グラムあたりの値段にすると、日本と大差ないと思いますが、それでも、｢小さくて、安い｣ものが皆無なので、気分的には、やはり割高感がある。

オーストラリアといえば、｢カプチーノ｣が美味しい国。強めに淹れたコーヒーを、カプチーノにしてもらって、ビーチに持っていって飲むと絶品なのですが、

今日行ったショッピングセンターで、一番安かったのが３．８ドル（３０４円）。ま、日本のスタバで飲めばもう少し高いですが、こちらのは安っぽいプラスチックカップに入れて持ち帰りなので（量も少ないし･･･）、日本ではせいぜい、２５０円くらいの感覚ですね。

帰りしな、妻が、クルマを運転しながら、私に聞いてきました。

｢久しぶりのオーストラリア、どう思う？｣

私の口から、思わず、

｢物価高いねー！｣

という言葉が、出てきてしまいました。

ケアンズ名物、巨大カジキマグロ！

明日は４時半起き、５時に家を出て、シドニーに飛びます。そろそろ寝なくちゃ･･･

次回、シドニーからの日記、楽しみにしていてくださいね。応援のクリックよろしく→　　　　

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昨晩、本州を直撃した台風４号が、関東に接近する夜９時過ぎ、タッチの差で成田空港を離陸し、南半球は、オーストラリアのケアンズにやってきました。

ケアンズは熱帯の街ですが、寒波が来ているようで、今朝の最低気温１２度･･･地元民はパーカーを着こんで、震え上がってました。

でも、日中は太陽ぎらぎら、暑いくらい･･･一応、この地では｢真冬｣なんですけどね。

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日本とどっちが高いかを比べるのは、ライフスタイルが全然違うので、難しいけど、とりあえず、｢安く買えるものがほとんどない｣のが、こちらの消費生活。

たとえば、日本のスーパーで、９０円くらいで、缶コーヒーとか、抹茶ラテとか、売ってるわけですが、当地は、そういう価格帯のものがない。

飲料だと、たとえば、ミネラルウォーター６００ｃｃが２ドル（１６０円）が最低価格帯。コカコーラに至っては６００ｃｃで２．９８ドル（２４０円）、たけー！！

K-Martという、ディスカウントっぽい店で買っても、コーラは２．９８ドルなんです

食料品は、この国では比較的リーズナブルで買えるものですが、それでも、｢デカくて、高い｣もののオンパレード。今日行ったスーパー(Woolworths)では、

食パンだと、一番安くて３ドル（２４０円）･･･でも２斤くらいある。
卵だと、一番安くて３．８ドル（３０４円）･･･でも１６～１８個入り

一個あたり、グラムあたりの値段にすると、日本と大差ないと思いますが、それでも、｢小さくて、安い｣ものが皆無なので、気分的には、やはり割高感がある。

オーストラリアといえば、｢カプチーノ｣が美味しい国。強めに淹れたコーヒーを、カプチーノにしてもらって、ビーチに持っていって飲むと絶品なのですが、

今日行ったショッピングセンターで、一番安かったのが３．８ドル（３０４円）。ま、日本のスタバで飲めばもう少し高いですが、こちらのは安っぽいプラスチックカップに入れて持ち帰りなので（量も少ないし･･･）、日本ではせいぜい、２５０円くらいの感覚ですね。

帰りしな、妻が、クルマを運転しながら、私に聞いてきました。

｢久しぶりのオーストラリア、どう思う？｣

私の口から、思わず、

｢物価高いねー！｣

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Manachanです、こんにちは。

再来週から、私は家族と、オーストラリアに行きます。
現地（シドニー）では、不動産セミナーに、ゲストスピーカーとして呼ばれています。

海外のことなので、これまで、あまり告知してきませんでしたが、

当ブログの読者に、シドニー在住の方が結構多いらしく、これまで、何度も問い合わせを受けてきたので、ブログの場で、告知しますね。

不動産特別セミナー：[不動産投資の魅力についてのディナーセミナー]

お越しいただく方の対象は、
－初めて不動産を購入される方
－投資家の方
－政府施策、とっておき情報、不動産に関する一般知識を知りたい方
どなたでも興味があればお越しいただいて結構です。

なお、補足ですが、

子連れ参加、OKのようです。この辺、さすがファミリーに優しいオーストラリア･･･って感じがしますね。

不動産人気ブログランキング、Manachanはいま何位？　清き１票を･･･
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Manachanです、こんばんは。

今日は、ちょっと知的に(？)、アジア新興国通貨の話でいきますね。

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私が代表をつとめる、｢アジア太平洋大家の会｣･･･昨年２月に発足して以来、会員数は増え続け（現在７５０名）、

折しも海外不動産投資ブームにも乗って、東南アジア新興国を中心に、ものすごい数の不動産物件を、(私を含めて)会員が買ってきました。

中でも人気ベスト３は、マレーシア、フィリピン、タイ。日本に近くて行きやすく、経済成長が続き、法制度もそれなりに整備された３カ国。すでに、海外不動産の定番ですね。

しかし、日本人投資家にとって、気になるのは、｢為替レート｣。

現地で不動産買って、順当に値上がったとしても、｢いま、円に換算したらいくらなの？｣･･･これがどうしても、気になってしまいます。

特に、今は円高の時代。いま、米ドルもユーロも、そして新興国通貨も、日本円に比べれば値を下げてしまっているのが常。

ここ１年、マレーシアリンギットも、タイバーツも、しっかり、円に対して下落しています。｢アジア太平洋大家の会｣発足時（昨年２月）現在を比べてみると、

マレーシアリンギット
　　２７．０円　→　２４．７円　（８．５％下落）

タイバーツ
　　２．７０円　→　２．５０円　（７．５％下落）
　　

ところが、フィリピンペソだけは、なぜか、あまり下がっていません。

フィリピンペソ
　　１．９０円　→　１．８４円　（３．１％下落）

対・米ドルで、東南アジア各国通貨の為替レートの、ここ３年間の推移をみると、傾向がさらにはっきりします。

・マレーシアとタイ、インドネシアは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げてきたが、ここ１年の間は対ドル下落傾向

・ところがフィリピンは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げた上に、ここ１年も対米ドル為替は安定

私はフィリピンでマンション３戸買っています。これはもちろん、フィリピンペソ建ての資産ですが、

米ドルに対しても、ましてや日本円に対しても、価値がほとんど毀損しない･･･ペソの安定感は抜群だと感じています。

フィリピンで物件を買った、他の多数の投資家さんたちも、同じ感想を抱いているのではないでしょうか？

なぜいま、｢フィリピンペソ｣が最強なのか？

非常に難しい問題ですが、一つの仮説として、私が考えるのは、

・フィリピンは、マレーシアやタイに比べて、海外からの直接投資(FDI)の割合が低い

・反面、世界経済が不調な時期になると、ペソはどの国の通貨よりも安定する

端的な例として、フィリピンとマレーシアを単純比較してみましょう。

現時点では、マレーシアの方が、国民経済としてみれば、フィリピンよりはるかに先進国に近く、所得も高い。人口はフィリピンが３倍以上多いですが、GDPはほとんど同水準です。

しかも面白いことに、マレーシアは海外直接投資（日本など海外各国から、工場・ビジネス移転などのかたちで投資）を大きく受け入れているのに対し、

フィリピンの場合、海外直接投資の割合が低く、代わりに、世界中に出稼ぎに行った自国民からの送金の占める割合が非常に大きい。

人口　　
マレーシア　　２７００万人　　フィリピン　９４００万人

海外送金
マレーシア　　GDPの０．５～１％　　フィリピン　GDPの１０％

ま、普通に考えれば、フィリピンよりマレーシアの方が、はるかに｢真っ当な経済成長｣を遂げているといえるでしょうね。

マレーシアは、海外投資を受け入れ国内に雇用をつくり、国民が海外に出稼ぎに行かずとも食えるのに対し、

フィリピンは、海外投資が少なく、国内の雇用も不足しているが故に、国民が海外に出稼ぎに行って、その送金に頼っているわけなので･･･。

ですがこのことが、世界経済がピンチな時における、｢フィリピンの不思議な強さ｣に結びついている面もあると思うのです。なぜか？

マレーシアの外国直接投資は、外国人が意思決定しています。

一方、フィリピンの外国送金は、出稼ぎに行ったフィリピン人が意思決定しています。

いま、なぜマレーシアリンギットの価値が下がるのか？今は、欧州をはじめ、世界経済・金融がピンチの局面ですので、

これまで、マレーシアに投資してきた欧米の金融機関や多国籍企業が、マレーシアから投資を引き揚げ、自国の損失補てんに充てる。だから、リンギットに対する需要が落ち、この通貨の価値は下がる。

１９９７年のアジア経済危機で、マレーシアが一気に苦境に陥ったのも、まさにこのパターンでしたね。

一方で、フィリピンの場合、そもそも海外直接投資の割合が高くないので、外資が引き揚げたところで、影響はたかが知れている。

むしろ、フィリピンにお金をもたらしているのは、海外に出稼ぎに行ったフィリピン人であり、彼らの本国の家族に対する思いは、変わらない。送金額は減らない･･･

だから、ペソは下がらない。この通貨は、世界不況に強いのです。

でも、よく考えれば･･･フィリピン人が一番多く出稼ぎに行ってる｢米国｣の景気が落ちたらどうなるのか？

リーマンショックの年、確かに、米国からフィリピンへの送金は減りました。

でも、出稼ぎフィリピン人は、年々、進化しています。サウジアラビア、日本、シンガポール･･･米ドル圏外にも、たくさん出稼ぎに出ていますし、しかも、出稼ぎ者の高学歴化、高収入化も進んでいます。

たとえ米国がコケても、世界中に散らばったフィリピン人の送金は、止まらない。これまで、一貫して増え続けています。

あと、世界経済が不況になったら、収益の落ちた先進国企業が、ビジネス機能を労賃の安いフィリピンに移すニーズが高まります。

フィリピン人は英語力が抜群に高いので、欧米企業アウトソーシングの受け皿になれるのです。

以上をまとめると、フィリピン経済は、世界経済が好調な時は、製造立国として成功しているマレーシアやタイに(インドネシア、ベトナムにさえ・・)、見劣りしてしまうけど、

世界経済が不調になったら、｢年々進化する、出稼ぎ者の海外送金｣と、｢英語を活かしたアウトソーシング｣の二本立てで、抜群の粘り腰を発揮する不思議な経済。

かくして、フィリピンペソは下がらない。世界不況に強い通貨なのです。

私思うに、東南アジア新興国で資産を持つなら、

｢世界好況に強いマレーシア｣と、｢世界不況に強いフィリピン｣の両方に投資して、通貨の面でリスクヘッジをするのが良いと思います。

新興国にも、いろんなタイプの経済・通貨がある。
｢おいしいとこ取り｣でいきたいものですネ。

今日の日記、｢面白かった｣、｢ためになった｣と思った方は、是非！
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Manachanです。こんばんは。

今日は、会社から帰って、子供寝かしつけた後、「やぬじぬ」(家主と地主)の海外不動産投資コラム書いて、その後、ブログタイム･･･忙しい日々が続きます。

なお、私の「やぬじぬ」コラムは、もちろん、ブログでは発表しないので、コラム読みたい人は、｢やぬじぬ｣購読してくださいね。

不動産ブログランキング、１１位をキープ。今日も、頑張っていこう。
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前回は、千葉県柏市の話題だったので、今回は、オーストラリアの話題でいきますね(関連が分からんぞ･･･)。

オーストラリア、大方の予想を裏切って、公定金利が、また下がりましたね。３．７５％だったのが、今では３．５％･･･リーマンショック後の最低水準（３．０％）に、どんどん近づいてきた。

同国の金利が下がると、他の欧米先進国との金利差が縮小して「うまみ」が亡くなるから、当然、豪ドルも売られて下がる。

つい最近まで、豪ドルは米ドルより高かったのに、今や米ドル以下。１豪ドル＝７８円前後。

豪州の物件価格も、地域差はありますが、感覚的には、だいたい、今が底で、大都市部では、すでに底入れしているような印象を受けます。

豪ドルは安い、金利は安い、不動産価格は安い！

真面目な話、豪州不動産買うなら、今が最高の買い場･･･という気がしますねえ。

その最高のタイミングで、私は、再来週、オーストラリアに行きます。

シドニーで、地中海料理のディナーに舌鼓を打ちながら、現地の不動産投資コミュニティにお呼ばれ･･･素敵な機会をいただきました。

【セミナーのお知らせ】

日時：　6月21日（木）18：30～
場所：　リトルイタリアンビレッジ,イースタンシドニー某所の地中海料理
日本より特別ゲスト！鈴木　学様　(アジア太平洋大家の会　会長)お見逃しなく！

シドニー在住の方、もし興味があれば、コメントかメッセージで、私にご連絡くださいね。

私が特別ゲストなんて、こっぱずかしいけど･･･日本で立ち上がりつつある、海外不動産投資のトレンドについて、だいたい１０分ほど、ミニ基調講演をしてきます。

私としては、シドニーで、投資家の皆様と交流できるのが、何よりも楽しみです。ディナーセミナーなんて、ロマンチックですよねえ♪

あと、シドニーでは、免許証を更新したり、税金の申告をしたりと、全然ロマンチックじゃない用事もやってきますが･･･これもお愛嬌ということで。

今日の日記、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング応援、夜露死苦っ！
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今日は、会社から帰って、子供寝かしつけた後、「やぬじぬ」(家主と地主)の海外不動産投資コラム書いて、その後、ブログタイム･･･忙しい日々が続きます。

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前回は、千葉県柏市の話題だったので、今回は、オーストラリアの話題でいきますね(関連が分からんぞ･･･)。

オーストラリア、大方の予想を裏切って、公定金利が、また下がりましたね。３．７５％だったのが、今では３．５％･･･リーマンショック後の最低水準（３．０％）に、どんどん近づいてきた。

同国の金利が下がると、他の欧米先進国との金利差が縮小して「うまみ」が亡くなるから、当然、豪ドルも売られて下がる。

つい最近まで、豪ドルは米ドルより高かったのに、今や米ドル以下。１豪ドル＝７８円前後。

豪州の物件価格も、地域差はありますが、感覚的には、だいたい、今が底で、大都市部では、すでに底入れしているような印象を受けます。

豪ドルは安い、金利は安い、不動産価格は安い！

真面目な話、豪州不動産買うなら、今が最高の買い場･･･という気がしますねえ。

その最高のタイミングで、私は、再来週、オーストラリアに行きます。

シドニーで、地中海料理のディナーに舌鼓を打ちながら、現地の不動産投資コミュニティにお呼ばれ･･･素敵な機会をいただきました。

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日時：　6月21日（木）18：30～
場所：　リトルイタリアンビレッジ,イースタンシドニー某所の地中海料理
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私が特別ゲストなんて、こっぱずかしいけど･･･日本で立ち上がりつつある、海外不動産投資のトレンドについて、だいたい１０分ほど、ミニ基調講演をしてきます。

私としては、シドニーで、投資家の皆様と交流できるのが、何よりも楽しみです。ディナーセミナーなんて、ロマンチックですよねえ♪

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昨日は、我々｢アジア太平洋大家の会｣主催の、｢アメリカ超高利回り不動産投資セミナー｣を東京で開催しました。定価１８，０００円(事前割引有り)の有料セミナーながら、参加者は３０名を超え、大変な盛況でした。

主催者として、いまセミナーの後処理(費用の集計、参加者アンケート・フィードバックの取りまとめ、参加者のフォローアップ)に追われて忙しい。いつまでも、ヒマにならない、我が身かな･･･

参加者アンケートは、かなり好意的でした。ただ、セミナー会場の分かりにくさは、数名から指摘されました。すみません、私の責任です(汗)･･･。

本当は、｢ちよだプラットフォームスクエア｣の会議室がとれれば、分かりやすかったんですけどねえ･･･実は｢アジア太平洋大家の会｣は、｢ちよだプラットフォームスクエア｣内のオフィスに入居しているので、とても安く会議室使えるんですが･･･

会議室、とれなかったんです･･･今は週末セミナー流行りらしく、特に土曜日午後の｢ゴールデンタイム｣に部屋を予約するのは、東京都心部では難しい。私も、３月下旬から予約したんですが、無理でした。

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セミナーは、とても、内容の濃いものでした。講演者には、デトロイト不動産投資のリスクも含めて、かなり正直ベースで、お話しいただきました。

セミナーでも言ってましたが、｢表面利回り３０％超｣が狙える不動産マーケットは、米国広しといえども滅多にない。しかし、

最大のリスクは、入居者です!

と、明言していたように、入居者の属性・ガラの悪さと、それに伴うトラブルの多さは、決して無視できないファクターではあります。

ま、普通考えて、２００～３００万円で買える一戸建がゴロゴロあるデトロイト圏で、皆さん、なぜ物件買わないのか？決して安くはない家賃を払い続けなければならないのか？

･･･といえば当然、｢お金がないから、買えない｣、｢融資も組めない｣人たちだからです。

そんな、属性最悪の人たちを相手にする投資だから、当然、滞納、盗難、家屋破損のリスクも、覚悟しなくてはなりません。

米国内で、高利回りが狙える上、もう少し、入居者のガラがよろしい案件はないのかな？

よく探せば、あるようです♪

昨日、セミナーに来た方々は、なかなか凄い面子揃いで、アメリカでの在住経験、不動産購入経験のある方が、何名含まれていました。

全米各地域の、不動産市況を聞くなかで、私が面白いと思ったのが

州立大学近くの賃貸物件

アメリカでは、どの州にも、州立の大学があります。

日本でも、各都道府県に、公立の大学があって、それが｢駅弁｣みたいなイメージだから、｢駅弁大学｣という言葉もある位ですが、

アメリカの州立大学は、ざっくり言うと｢駅弁大学｣にイメージ近いかもしれません。でも日本と比べて、際立つ特徴としては、

・とにかく、デカい。学生数、５万人超とか、珍しくない･･･
・大都市の真ん中ではなく、中小都市(田舎街)に、立地することが多い。
・大都市ではないので、物件価格は、かなり安い。
・アメリカの大学生は、学業が忙しいので、普通は、大学のすぐ近くに住む。
・ルームシェアにも抵抗ない人が多いので、家賃は、それなりに取れる。

一つの例として、米国太平洋岸、カリフォルニア州の北に隣接する、｢スタンド・バイ・ミー｣の舞台となった｢オレゴン州｣(Oregon)を、見てみましょう。

ここは、海と山の自然が美しく、でも産業はあまりないところで、州の人口は４００万人もいません。その半分強が、同州最大の都市・ポートランド(Portland)周辺に集まっています。

でも、｢オレゴン大学｣や、｢オレゴン州立大学｣が立地するのは、ポートランドではなく、それよりずっと小規模の地方都市である、ユージーン(Eugene)や、コーバリス(Corvalis)。

その人口といえば、ユージーンが１４万人、コーバリスに至っては５万人。一方、いずれの都市も、学生数だけで２万人を超えているので、実質、｢学生の街｣といえます。

これら二都市の、不動産価格を、ざっと調べてみましたが、かなり安い！個別にみると、数万米ドルで戸建が買えてしまいます(最低、５４００ドルというのもあった･･･ヤバそうだけど)。

そういう物件をキャッシュ買いして、学生に貸す･･･というパターンも、利回り次第では、ありかと。

少なくとも、デトロイトでワイルドなブルーカラー家庭相手に貸すよりは、属性も良く、問題も少なそう♪

ただ、現地で信頼できる管理会社を見つけられれば･･･という条件付きですね。

アメリカは広い！全米５０州あり、どの州にも最低１つは、｢巨大な州立大学｣があります。

その中で、日本人投資家に、比較的よく知られているのが、｢テキサス州オースティン｣(Austin, TX)。

ここも、５万人を超える学生を擁する｢テキサス大学｣の地元です。そして大学以外にも、多様な産業があり、人口も勢いよく増えていますので、面白いと思います。

現地の良きパートナーが見つかれば、アメリカで、いろんな不動産投資ができる、ということですね。

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