各国不動産事情

こんばんは、Manachanです。

8月4日から、フィリピンのセブ島に行くことになりました。

セブは、とても良いところだし、日本からも近くて行きやすいので、ほぼ毎年行ってます。今回の訪問目的は、もちろん不動産視察と、現地デベロッパーとの顔合わせ、意見交換　等々・・・。

中国、韓国、シンガポール等、アジア各国からの投資が入るセブ島で、日本の投資家のプレゼンスをもっと高めたいし、地元の有力デベの方々にも、もっと知っていただきたいですから・・・。

セブは、不動産投資対象としても、優れています。私も、「全国賃貸住宅新聞社」の雑誌「家主と地主」の連載記事のなかで、一度、「セブの不動産記事」を書いたことがあります。

数ヶ月前に書いた記事ですが、いま読み返しても、情報が古くなってないし、セブでの場所選び、物件選びのポイントが書いてあって実践的なので、ブログで紹介します。

セブは、「都会」と「リゾート」、二つの特色を兼ね備えた、魅力あふれる投資先です。

・都市圏人口２５０万人。マニラに次ぐ、フィリピン第二の大都市。
・ビーチリゾートとしても国際的な知名度を持つ。

【都会のセブ～ITパーク】

【リゾートのセブ～会員制ホテル】

言い換えれば、「都会で稼ぐ醍醐味」と、「ビーチでリラックスする喜び」を、両方味わえる、東南アジアでも稀有な都市なのです。つまり、

・純粋な投資先としても優れている上に、
・移住先、ロングステイ先としても優れている。

セブで、近代的なコンドミニアム建設が本格化したのが、2009年頃。それ以来、建設ラッシュが続いています。この都市で、不動産投資に適したエリアは、大きく分けて三つあります。

１）セブ市街地：ITパーク、ビジネスパーク、旧市街地(オスメニヤ・サークル)など
セブ都市圏の中心にあり、オフィスと商業施設が豊富。現時点でも法人、個人の賃貸需要が大きいエリア。

２）SRP新開発エリア
セブ市内南方の埋め立て地に広がる、大規模な都市開発が行われているエリア。将来的には、大化けする可能性あり。

３）マクタン島のビーチリゾートエリア
セブ市から橋一本隔てて隣接する「マクタン島」東岸に広がる、一流ホテルが連なるリゾートエリア。ロングステイヤーに人気。

どの地区も、それぞれ魅力があり、経済好調を背景に、今は「どこ買っても値上がる」状況ですが、貸すなら、賃貸需要の大きい「セブ市内」が優れています。

特に、「PEZA企業」とよばれる、外資大手企業が入居する建物であれば、米国人や日本人の駐在員に貸せる分、地元フィリピン人に貸すより高い賃料と、高い利回り（グロスで１２－１５％）が期待できるようです。そのような物件は、「ITパーク」、「ビジネスパーク」に、多く存在しています。

また、リゾートエリアの物件も、投資案件として魅力的です。リゾート地の宿命として、通年の賃貸需要が期待しにくいですが、ホテル経営も兼ねた物件であれば、「８％利回り保証」をつけるところもあります。

目下、建設ラッシュのセブですが、あと５年もすれば、建物も供給過剰になり、選別・淘汰が始まるでしょうから、立地やデザイン面で、際立った差別化要因のある物件を選ぶのがおすすめです。

セブには国際空港もあり、東京や大阪から直通便が就航し、片道４～５時間で行ける、その近さも大きな魅力といえます。

このセブ不動産投資に関して、東京と福岡で、近く、セミナーをやります。興味のある方はぜひ、

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こんにちは。Manachan＠ガーナ滞在三日目です。

明日の夜には、ここからコートジボワール経由で、トルコのイスタンブールまで飛んで、不動産物件見て、駆け足で東京に戻ります。成田着は、６月１５日の午前１０時半頃になります。

トルコ＆ガーナから帰ってきたら、すぐ、「シドニー、ゴールドコースト不動産投資セミナー＠東京」が始まります。

シドニー、ゴールドコースト、ブリスベンといった、オーストラリア東海岸の大都市の物件を紹介するセミナーは、アジア太平洋大家の会（APHOC）では初めての試み。このうち「シドニー」に関しては、

・不動産を２戸買ってるし、

・オーストラリアでの税務申告も、１０年ほど、やり続けている。

そうした経験から、有益な話ができる自信があります。

タイミング良いことに、今は、豪ドルの為替レートがずいぶん安くなりました。４月には１ドル＝１０５円を超えたのに、今はどんどん下がって、９１円前後。

今、豪ドルベースでの不動産価格も安値圏ですし、住宅ローンの金利も史上最低水準（５％台）。豪ドルの為替が、さらに下がって８０円台になれば、「絶好の買い時到来」ではないでしょうか・・・

「オーストラリア・シドニー」での不動産投資、これまで１０年以上やってきましたが、今のところ、非常に満足度が高いです。なぜなら、

・空室問題の心配がほぼない。

・固定資産税などの保有コストが安く、相続税もないので、「長期保有＆子孫に相続」に最適。

特に、シドニーで最初に買った不動産物件選びに失敗しなかったことが、後の投資に好影響を及ぼしたと思います。

いまの私が、世界６カ国、２２戸体制の「グローバル大家」になれたのも、シドニー一軒目の成功が大きい。私の買った場所が、

パラマッタ(Parramatta)

という街。ここは、「シドニーの都心から西へ２２ｋｍ離れた、郊外では一番大きな町。オフィスビルや官公庁、商業施設が軒を連ね、「シドニー副都心」(Sydney’s second CBD)と呼ばれています。

私が家買った頃（２００２年）の、パラマッタは、すでに大きな市街地を持っていましたが、全体としてはまだまだ建設途上で、駅ビル、バスターミナル、リバーサイド遊歩道など、いろんなものが未完成で、街中にクレーンがうなっていました。

今振り返ると、当時のパラマッタはダサい街でした。大きなショッピングセンターはあっても、垢抜けない、オシャレじゃない、魅力的なお店がない。

「シドニーの西部郊外」自体、昔から、イメージ悪かったですからね。治安悪い、貧乏人多い･･･そんなふうに語られることが多くシドニー在住の日本人で、「西部に一度も足を踏み入れたことがない」ことを自慢げに語る人も、少なからずいました（自慢するようなことじゃないのに･･･）。

しかし、シドニーの大きな地図をみて、私はこの街に魅せられました。

発展のポテンシャルが、とてつもなく大きいのです！

シドニーは、都市圏人口４５０万人を超える、オーストラリア最大の都市です。東側は、すぐ海です。北側と南側は、都心から３０ｋｍほどのところに大きな国立公園があって、なかなか開発できません。

でも西側には、関東平野のように広大な「カンバーランド平原」が広がっています。この都市が発展するなら、西に広がるしかない・・・

人口急増中の「西部郊外」を含めた、「シドニー都市圏」の地理的中心地が、このパラマッタなのです。

私が、ここに家買ってから、１０年。

シドニー都市圏は、大きく成長しました。そして、人口増加の大部分は、私の読み通り、「西部地区」で起こりました。

その中心地パラマッタも大きく発展し、駅ビル、バスターミナルから、最寄りのショッピングセンターにつながる空中回廊、地下回廊も完成し、

「街の顔」リバーサイドはきれいに整備され、世界中のグルメが楽しめる都市空間に変貌し、オシャレ度もアップし、この街が「シドニーで一番かっこいいカフェレストラン」みたいな特集に、取り上げられる頻度も増えました。

リバーサイドのオサレ系レストラン

そして、日本人の暮らしに欠かせない「美穂のパン」

そして、パラマッタは、海外不動産バイヤー向けの街だと思います。

ここは賃貸需要が、非常に強い。シドニー圏で２番目、オーストラリア全土でも６番目の規模を持つ中心市街地ですから、

とにかく地元に職場がたくさん
ある。持ち家率７割を超えるオーストラリアで、パラマッタはシドニー都心と同様、人口の７割以上が賃貸暮らしの珍しい地域。不動産価格がリーズナブルな割に、家賃が多めに取れるので、利回りも良いのです。

１０年間、発展を続けてここまできましたが、パラマッタも、シドニー西部も、まだまだ、伸びしろが大きいのが魅力。先進国オーストラリアながら、「三丁目の夕日」みたいな、「これから良くなる感」が味わえる地域です。

今回のセミナー講演者である、鶴美枝さんに、いま「パラマッタで買える物件」を探してもらっています。

（６／１２更新）パラマッタの物件を、セミナーで紹介できることになりました！！！

６月１５日は、東京のセミナー会場でお会いしましょう。

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Manachanです。こんばんは。

今日は土曜日、朝9時前から、東京都心入り。まず、雑誌｢週刊文春｣の取材を受けたあと、その足で、｢マレーシア・ジョホールバル戸建・商業物件セミナー｣の事前打ち合わせ。昼食後、午後からセミナー本番、その足で懇親会に突入、家に帰ったのは夜9時過ぎでした。

セミナーは大盛況！いくら人気の｢マレーシア｣とはいえ、首都でもない地方都市の｢ジョホールバル｣、しかも｢戸建・商業物件セミナー｣というマニアックなタイトルにもかかわらず、24名が参加。

折りしも、急激に円安が進み、1ドル=101円台に！ここまで円安が進めば、マレーシアの不動産も円換算で割高になるはずですが、海外不動産投資ブームの衰えは、今のところ、全くみられませんね。

マレーシア南端の街、ジョホールバル(Johor Bahru)といえば、同国で首都クアラルンプールに次ぐ第二の都市。Jリーグファンなら、名前だけは聞いたことあるでしょうね。不動産の文脈でいえば、｢シンガポールのすぐ隣り｣で、｢通勤圏内｣にあることで知られています。

この、マレーシア領ジョホールバルで、「シンガポールの3倍の面積」の土地を、海外投資を導入しながら、複合的に開発し、長い時間をかけて｢第二のシンガポール｣をつくろう。香港に隣接する中国領・深センのような巨大都市を創りあげよう・・・それが、｢イスカンダル計画｣です。

【マレーシア領イスカンダルは、島国シンガポールを取り囲むかたちで、存在する】

【宇宙戦艦ヤマトのイスカンダルじゃないよ！】

皆様もご存知のように、シンガポールは今や、アジアの金融・ビジネスの中心地になり、世界中のカネと頭脳が集まる都市になりました。その拡大の勢いは止まらず、すでに国境を超えたマレーシア領イスカンダルまで、シンガポールの通勤圏になりつつあります。

ですので、イスカンダル地域が、今より発展するのは、間違いないでしょうが、私の問いは、ここが本当に、第二の「深セン」になれるのか？

香港と深センの場合・・・中国政府が、香港に隣接する深センを、改革開放のシンボル、国のショーウインドウとして、1980年代から経済特区をつくって、大規模な資本投下を行って運営し、見事に成功させた例です。

1980年代の深センは、何もないところでしたが、今では香港さえ超える、人口1000万人以上の大都市に成長しました。これと同じことが、シンガポールに隣接する、イスカンダルでも起こるのでしょうか？

たぶん、そうなるだろう・・・というのが、現時点での私の考えです。

今から2～3年前は、イスカンダル地域の発展に、疑問を覚えていました。ポテンシャルは十分でも、この地域最大の利害関係者である、マレーシア政府とシンガポール政府に対して、いまいち｢本気度｣が、感じられなかったからです。

当時、シンガポール人の友人に、｢イスカンダルで不動産買う｣なんて言っても、「やめといた方がいい」、「マレーシア買うなら首都(KL)にしとけ」と、言われることの方が多かったです。

あれから2～3年。イスカンダルをとりまく状況は、大きく変わりました。

今では、シンガポール人の友人たちが、これまで散々馬鹿にしてきたイスカンダルの不動産を、競って買うようになっています。当然、価格もうなぎ上り。

10～20年後のイスカンダルが、深センみたいな大都市になる・・・というビジョンが、かなり現実味を帯びてきました。

なぜ、そうなったのか？私は、シンガポール側の変化が大きかったとみています。

リーマンショック以降の世界は、経済パワーの中心が欧米から東アジアにシフトした時代。アジア経済のハブであるシンガポールは、中国、インド、ASEANの経済発展の恩恵を受け、大きく発展しましたし、

富裕層向けの金融サービスの分野でも、スイスを抜いて、シンガポールが、世界一の地位を占めるようになりました。

今のシンガポールは、オカネが集まって仕方がない状態。東京23区程度の面積しかない島国ですから、当然、国内の不動産価格は高騰しますし、同国内でビジネスするコストも上がる一方。

今では切実な問題として、隣接するマレーシア領イスカンダルの土地を借りて活用しないと、シンガポール自体の発展が止まってしまいます。

たとえばの話、シンガポール人の大部分は、自らのサラリー収入と銀行融資だけで、シンガポール内でマイホームを買うのが、非常に難しくなってきていますし、

シンガポールのオフィス賃料も高騰し、アジアの主要都市のなかでも、ビジネスオペレーションのコストが割高な都市になってしまいました。

日本でいえば、かつて、東京が拡大する時に、隣接する神奈川県、埼玉県、千葉県の土地を借りて、さらなる発展を果たしたと同様に、

拡大するシンガポールは、今や地続きのマレーシア領イスカンダルを使わざるを得ない状況です。たとえばの話、イスカンダルの土地を、シンガポール人の新興住宅地にしなければならないし、

さらに言えば、シンガポールのビジネスのうち、大きな土地を必要としたり、労働集約的な部分は、土地代・労賃の安いイスカンダルに、戦略的に移転しなければならない。さもなければ、シンガポールがパンクしてしまいます。

そのためには、イスカンダルの各地を、シンガポール人が抵抗なく使えるレベルまで、整備・開発しなければなりません。

ジャングル、更地のままでは論外。インフラを整備し、街並みもキレイにしなくちゃならないし、治安も、シンガポールと遜色ないレベルまで上げなくては
なりません。教育機関も、小学校から高等教育まで、バラエティ豊富に揃えなければなりません。

【”シンガポール人が住めるレベル”の新興住宅地開発が、各地ですすむ】

「イスカンダルを第二のシンガポールにする」という、至極分かりやすい目標に向かって、今はシンガポール政府とマレーシア政府が、協力しあっている状況です。

だから、｢イスカンダルが第二の深センになる｣という未来像が、今では2～3年前よりも、ずっと見えやすい状況になってきたと思います。

私は、東京の郊外、千葉県柏市で生まれ育ちました。

私が生まれた頃、柏市の人口は10万人を少し超えた程度でしたが、今では40万人を超えています。

急ごしらえのプレハブ校舎、ネギ畑をつぶして進む戸建分譲地開発、そして新鉄道｢つくばエクスプレス｣の開通・・・拡大する｢大東京｣の要請に応え、地域は大きく変化しました。

それと同じことが、イスカンダルの各地で起こるのは、たぶん間違いないと、私は考えます。

追伸）イスカンダルで、コンド買うことに決めました！
これで、日本、米国、豪州、フィリピン、タイに続き、６カ国目進出です。
６カ国、２２戸保有体制になりますね。詳細は後日・・・

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こんばんは、Manachanです。

シンガポール・・・といえば、いまや押しも押されぬ、アジアのビジネスハブであり、金融センターであり、世界中のお金持ち、優秀な人材を集める都市ですね。

シンガポール観光といえば、昔はマーライオンと、動物園、屋台グルメくらいしかありませんでしたが、今では「セントーサ島のカジノ＆リゾート」、「ユニバーサルスタジオ」、ビルの屋上に客船を乗っけた「マリナ・ベイ・サンズ」で宿泊♪など、ド派手なアトラクションが増えてきました。

【金満シンガポールのシンボル！Marina Bay Sands】

平安時代の藤原道長よろしく、我が世の春を謳歌するシンガポール･･･繁栄は大変結構なんですが、オカネの有り余ってる国の通弊として、不動産がバブりすぎて超高い！という問題があります。

いま、シンガポールに赴任・移住する日本人は、まず、家賃の高さにぶったまげます。シンガポール全土が東京都港区状態、いやそれ以上の高騰ぶりで、

HDBとよばれる、都営住宅みたいなフツーの団地でも、平気で月25万円以上する世界。

【埼玉の松原団地チックなHDB借りたら、月25マソですぜ・・・絶句】

「借りれば高いのなら、思い切って、家買えばいいじゃん」･･･みたいな話は、あの「マリー・アントワネット」が、フランス革命直前に民衆が食料難に陥った際、「パンがなければお菓子を食べればいいじゃない？」と言ったのと同レベルの迷言ですぜ。

シンガポールで家買ったら、もっと高いんだよ！！！まともなコンドミニアムで、5億や7億は当たり前。こないだ、200億円の豪邸が売りに出たっていうんだから、ケタが違いますぜ。利回り２％の世界。借りた方がまだしも、お値打ちでしょう。

いま、シンガポールで会社勤めして、年収800マソとか、まあまあの給料もらっても、シンガポール内に家を買うのは、至難の業。たとえばWoodlandsという、シンガポールの北端、マレーシアとの国境イミグレがある辺で、しょぼい団地マンション買っても、5000マソとかしてしまう世界。一戸建てなんて夢のまた夢。

こないだ、シンガポーリアンの友人と話してて、私が「福岡市や千葉県松戸市で、6戸アパート新築して、土地代込みで5000マソ位だよ」と言ったら、むちゃ驚いてました。彼はこないだ、Woodlandsへんで、同じくらいの価格でマンション買いましたので･･･。

建国以来、わずか46年で、｢シンガポールの奇跡｣とよばれる、世界に冠たるサクセス･ストーリーをつむいだ都市国家ですが、今は繁栄しすぎて、シンガポール人が自分の国で家買えない状況になってきている。

彼らはいまや、国境を超えて、隣国マレーシアの都市「ジョホールバル」(Johor Bahru)に、住宅を求めねばならない状況になりつつあります。ここからシンガポール都心までは、場所にもよりますが30km程度ですから、東京～横浜間とほぼ同じ。交通網さえ整備されれば、十分、シンガポールへ通勤圏内になりますね。

そのジョホールバル・・・シンガポールと比べて、住宅価格が4分の1、みたいな世界。土地も有り余っていて、シンガポールでは叶わない「夢のマイホーム一戸建て｣も、ジョホールバルなら十分可能。

たとえば、ジョホールバルの｢ブキ・インダ｣(Bukit Indah)という住宅地は、このように、美しく整備されています。

しかも、シンガポールまで直通バスが出ており、渋滞さえなければ、30分で着くような世界です(ひどい渋滞だと2時間近くかかったりするけど･･･)。

【黄色いバスでシンガポール直行！】

この、マレーシア国内ながら、シンガポール通勤圏内の住宅が、いくらするかというと、

｢リンク・ハウス｣(Link House)とよばれる、土地付き集合住宅で、60万リンギット(1920万円)から･･･

｢セミ・デタッチ｣(Semi Detached)とよばれる、一戸建て感覚の住宅で、100万リンギット(3200万円)から･･･

シンガポーリアンなら、フツーのサラリーマンでも、手が出る価格帯、しかも土地付きなので、ものすごく人気があります。あと、この程度の価格帯なら、マレーシアの華人でも、どんどん買えますね。

日本人で、シンガポールの都市機能を利用できる場所に住みたい、という方にも最適ですね。ブキ･インダの近くには、インターの学校もあるし、子育てにも適した環境です。

資産価値的に有望なのは、もちろん、言うまでもないでしょう。

そんな、｢シンガポール通勤圏内の戸建物件｣を、今週土曜日、我々｢アジア太平洋大家の会｣のセミナーで紹介します。

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ジョホール･バル、特にブキ・インダみたいな良いエリアの一戸建ては、市場に出たら、家探し中のシンガポール人がピラニアのように買いさらってしまうため、極端に仕入れにくいのですが、

関係者のご尽力により、今回のセミナーで、いくつか、物件をご紹介することができるようになりました。

5月11日、土曜日。是非、話を聞きにきてみませんか？

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おはようございます。Manachanです。

この日曜日、「花とウルトラマン」を求めて、福島県まで、往復600km日帰りドライブ旅行をしてきて、ドライバーの私は、やや疲れがたまりました。月曜日に昼寝をして、体調回復。

子どもたちは、朝５時出発、夜９時過ぎ帰宅のハードスケジュールながら、次の日には元気に登校していきました。元気ですね。

今回は「福」つながりで、「福岡」での海外不動産投資セミナーのご案内をしますね。

「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力＋特選物件紹介セミナー＠福岡」

普段、マレーシア不動産関係のコラボ企画を中心に、良いお付き合いをさせていただいている「フォーランド社」主催のセミナーに、私が講演者として登壇するかたちになります。

このタイプの講演は、東京では何度かやっているのですが、九州では初開催になります。

私は３月から、この企画の内容や集客の仕組み等、初期段階から関わってきたので、今回、ブログでアナウンスできる「かたち」になって、嬉しいです。

また、この企画が「九州・福岡」で行われることは、私にとって、大変有難いことです。

･･･というのも、私が代表をつとめる、「アジア太平洋大家の会」では、福岡、佐賀、長崎をはじめ、九州在住の方にも、相当数、会員登録いただいております。

ですが、当会のセミナーの大部分が行われるのは、「東京」。

九州の方々からは、「東京が遠い、交通費・宿泊費がかかる！」ことを、以前から指摘されていました。

会の活動も、東京・首都圏の枠を超えて、大きく広がってきてますので、私も昨年より、「出張講演」をはじめましたが、

現時点では、やっても「大阪」どまり。関西地区なら、東京に次ぐ大きなマーケットなので集客も見込めるし、また一緒にコラボしてくれる地元の方もいるので、やりやすいのですが、

｢九州｣となると、「海外不動産投資」という、非常にニッチなマーケットで、どのくらい集客できるかが全く読めないし、また我々からみても遠いし（今は黒い九州男児「スターフライヤー」のおかげで安く飛べますが・・・）

福岡市には自分の一棟アパートがあるので、「物件訪問ついでに、福岡で講演やってこようかな・・・」と心の中で思いながら、ずっと後回しになってきました。

ところで、地方講演には、ひとつ、嬉しい例外があります･･･金沢市です。

金沢を中心とする北陸地方は、九州よりもさらに小さいマーケットですが、それでも、すでに２回、海外不動産の講演をやっています。

なぜかというと、金沢に「仕掛け人」がいるからです。その方は、北陸地方での不動産投資で大きな成功をおさめ、海外にもフィリピンを中心に物件をいくつか持ち、そのメリットを自分の言葉で語れる人間。しかも、ご自身で運営するセミナー会場を確保してくれて、集客までやってくれる♪

金沢で、海外不動産投資で集客しても、１０名に満たないのが通例ですが、彼がいるおかげで、私も講演しやすいわけです。

それと同じことを、九州でもやりたいな～、と思っていた頃に、フォーランド社の企画が立ち上がって、まさに「渡りに船！」でした。集客如何によってはで、単発ではなく、継続的なシリーズ企画になるとのこと・・・

そうした「動き」を仕掛けるなかで、九州のマーケットを開拓していきたい。可能なら、九州のキーパーソンが、自力で海外不動産セミナーを企画して、私が講演にお呼ばれする・・・みたいなかたちをつくりたい。

九州、特に博多は、太古の昔から、アジア大陸に開かれた土地ですね。アジア進出する九州の企業は、昔からとても多いし、

特に数年前、中国・大連にいた頃は、福岡県からの企業進出を、盛んに目にしました。女性創業者が、単身、大連に乗り込んだりして、すごいな～、元気だなあ～と思いました。

また福岡自体が、アジア大陸、特に韓国、中国の人々にとっては、親近感のある土地で、留学生も多いですね。

そういった意味で、「海外不動産投資」というテーマが、九州で受け入れられる土壌は大きいのではないかと、期待しています。

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「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力＋特選物件紹介セミナー＠福岡」
日程：5月26日（日）14：00～16：00
会場：アクア博多・３階Ｃ会議室　（地図）
住所：福岡市博多区中洲5-3-8
申し込みはこちら⇒リンク
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こんばんは、Manachanです。

今週土曜日（3/30）、我々アジア太平洋大家の会にとって、大変画期的なセミナー＆相談会が行われます。名づけて、

フィリピン賃貸付け相談会（リンク）

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このセミナーの、どこが画期的なのかというと、

・海外、特にアジア新興国では、普通、値上がり期待で不動産を買うものですが
・今回は、フィリピンの賃貸市場にフォーカスして、「高い値段で貸せる」物件・立地選びや、賃貸客付け戦略について学ぶセミナー

日本国内の不動産投資であれば、一部地域を除いて値上がりは期待しにくく、賃貸収益狙いが主流なので、地域の賃貸市場にフォーカスした調査は当たり前ですが、

それと同じことを、フィリピンという外国でやる･･･それが、画期的だと思います。おそらく日本では、滅多にない試みではないかと。

今のフィリピンは、不動産投資の面では非常に興味深いマーケットで、毎年、値上がるのはもちろん、賃貸に出しても、日本と遜色ない表面利回り１０～１２％が、マニラ、セブといった大都市の中心部でも、当たり前に稼ぎ出すことができます。

（注･･･とはいえ近年は、賃料の伸びより、物件価格の値上がりの方が早いので、利回りは下がる傾向にあります）

フィリピンの不動産から、ここ当面のベンチマークとなる「表面利回り１０％」以上を稼ぎだすには、それなりに知識が必要になります。たとえば、

・どの場所、どの物件を選べばいいのか？

・引き渡しまでに、絶対にしなくてはならないことは何か？

フィリピンという外国を舞台に、ここまで実践的な知識を学べる機会は、他では滅多につくれないはず・・・

フィリピンですでに物件を買った方はもちろん、これから物件を買いたい方にも、心からおすすめします。なぜなら、

フィリピンの物件を買う前に、最初から、「賃貸客の付きやすい物件選び」について学べるわけですから・・・投資の勝率も上がるはず

今週土曜日、東京の桜も満開だと思います、春を愛でるとともに、新宿で、セミナーに参加して、「東南アジアの成長株」フィリピンの賃貸市場を学んでみませんか？

お会いできるのを、楽しみにしています。

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こちらもどうぞ・・・

【アジア太平洋大家の会　対談「アベノミクス、円安時代の海外不動産投資」 】

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こんばんは、Manachanです。

今日は、つい先ほどまで、フィリピン・セブ島から来日した、不動産デベロッパーの皆様と、東京・汐留のホテルで、上空100メートルの高さから街を見下ろす、素敵なディナーを楽しんでました。しかも、

全員分のメシをごっつぉ♪

になってしまいました。さすが２１世紀アジアの昇り竜・フィリピン、経済力ありますね～。

ま、いまフィリピンペソ強いからなあ。去年の９月頃は、「１ペソ＝１．８円」くらいだったのに、今や「２．４円」に迫る勢い。わずか半年で、円に対して３０％価値アップ！

【ペソ強すぎ！】

同じ東南アジアの国、タイの通貨「バーツ」も、似たような動きをしており、昨年９月の「１バーツ＝２．５円」前後だったのが、いまや「３．３円」に迫る水準に。こちらも、対円で約３０％の価値アップ！

私は、タイ・バーツとフィリピン・ペソの現金を、手元に、結構たくさん持っています。次回、フィリピンやタイに行く時に、現地でそのまま使う予定なのですが、日本で寝かしているだけで、「１０万円」がいつの間に「１３万円」になってしまう。為替は面白いですね。

【左から人民元、バーツ、ペソ】

タイ・バーツとフィリピン・ペソといえば、今から２０数年前、大学１～２年生当時の海外旅行(放浪の旅)で、ずいぶんお世話になった通貨でもあります。１９８９年当時の為替レートは、

１バーツ＝５．５円
１ペソ＝６．２円

くらいだったと記憶しています。

当時、タイとフィリピンの経済力の差は、歴然としていました。もう断然、タイの方が上。フィリピンに比べて消費物資がはるかに豊富で、街も明るく、活気に満ちていました。

また、政治的な安定度も、断然、タイの方が上。もとい、比較する方が間違いかも･･･当時のフィリピンは、２～３年毎にクーデターが起きるような国でした。

私が滞在していた1989年12月にも、ホナサン大佐によるクーデターが起こって、マニラ市街地でも銃撃戦が発生しました。暴動が鎮圧されるまで、私はマニラで２週間も足止めを食らったのです。こんな状態では、経済発展など望むべくもなく･･･

タイの各地に、工業団地ができるのとは対照的に、フィリピンからは、進出した企業がどんどん撤退し、失業者が溢れ、「アジアの病人」と呼ばれていました。

しかし、アジアの病人であっても、当時の１ペソは１バーツより高かったので、物価もフィリピンの方が、高く感じられました。ざっくりした感じでいうと、

「当時のタイは物資が豊富で、良いモノが安い」
「当時のフィリピンは物資が乏しく、良いモノが少なく、しょーもないモノが結構高い」

という感じでした。消費生活なら、断然、タイの方が楽しめましたね。

あれから２０年・・・

タイもフィリピンも、伸び行くアジアのなかにあって、経済は長足の進歩を遂げました。今のレートは、

１バーツ＝３．３円
１ペソ＝２．４円

と、いつの間にか、バーツがペソを逆転しましたが、そのおかげか、

・今では、フィリピンとタイの物価が、ほぼ同じ位に感じる。
・タイと同様、フィリピンでも消費物資が豊富になり、都市部では物不足感が消えた。

現時点では、まだタイの方が経済発展度や、都市部のインフラ整備状況では勝っており、フィリピン側にしてみれば、「頑張って、タイに追いつけ、追い越せ～！」なんでしょうが、

両国の経済格差は、確実に狭まったと感じます。

もう、フィリピンを「アジアの病人」と呼ぶ人はいない。いろいろと、深刻な社会問題を抱えてはいますが(それはタイも同様･･･)、いまフィリピンの街を歩いても、「暗さ」や「閉塞感」は、微塵も感じられない。

それどころか、タイにはない、「アジアで抜群の英語力」、「英語力を武器に、移住先の欧米諸国で手にした富とビジネスノウハウ」という強力な武器を手にしているフィリピン、これからますます、活気づくと思います。

この辺の話、もっと詳しく聞きたい、深く学びたい方は、明日木曜日、柏へGO！

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『アベノミクス時代の海外資産づくりセミナー in 柏』

【日時】２０１３年３月２１日（木）　１８：００～２１：００
【会場】ブレインズ（BRAINZ）１０２会議室
千葉県柏市柏4-7-3　メゾン・ドゥ・シェーネ　（柏駅東口　徒歩３分）
柏駅から会場までの行き方→地図

【セミナー概要】
　１８：００～１９；１５　三歩目セミナー「通貨のお話」
　１９；３０～２０：４５　Manachanセミナー「海外不動産入門～地球の買い方」

【参加費用】
　２０００円
（但し、後援者の書籍を、会場にお持ちいただいた方と、会場でお買い求めになった方は、特別割引　１５００円）

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こんばんは、Manachanです。

アメリカ西海岸、南カリフォルニアの、パサデナ市(Pasadena)・・・といえば、ロサンゼルス近郊、サン・ガブリエル山脈の麓に広がる高級住宅街。

うちの奥さんが、以前、カンタス航空のスチュワーデスやってた頃、ロサンゼルス便に乗務する時、必ずパサデナのヒルトンホテルに泊まっていたので、昔から馴染みがあります。

「ロサンゼルスで、女性でも安心して街歩きできる場所は限られるけど、パサデナなら大丈夫。治安が良くて、街がキレイで最高の場所」だと、妻が絶賛していたのが、パサデナ。

そんな、憧れの地「パサデナ」で、不動産物件の取得が、確実になりました。

･･･といっても、私個人の名義で所有するのではありません。自分を含む、10名の投資家が集まって、今年2月に組成した「ロサンゼルス不動産投資プログラム」、第一号所有物件が、「パサデナの一戸建て」に決まったのです。

この「ロサンゼルス不動産投資プログラム」、私も商品企画の初期から関わってきました。基本コンセプトは、「競売、ショートセールなどで激安物件を仕入れて、新築同様にリフォームして、相場で売り抜けて、転売益を得る」というもの。

これを、個人でやるには、かなりの元手が必要になります。融資も一応、組めますが、ここは世界中から投資家が集まるロサンゼルス、融資審査をしている間に、アメリカ人、中国人、オーストラリア人などの現金バイヤーに物件取られてしまいますので、

まずは、日本の投資仲間が集まってお金を出し合って、スピード重視で現地業者に委託して、物件をどんどん取得していこうぜ・・という趣旨で、はじめました。

でもって、物件を仕入れるエリアとして、当初想定していたのが、「ロサンゼルス中心部の、庶民エリア」だったので、パサデナのような高級住宅街で、物件を取得することになるとは、思ってもいませんでした。

「鈴木さん。ついに物件が確実に取得できます！」という、嬉しいニュースがロサンゼルスから入ってきた時は、私も耳を疑いました。

ロス：「今度仕入れる物件は、まじで、立地が最高ですよ！」

ロス：「XX万ドルで仕入れて、再生して、数ヵ月後、YY万ドルで売り抜ける予定です」

皆から集めたお金を、この物件取得だけで、ほぼ使い果たしてしまう計算になりますけど・・・でも、このエリアなら、堅いですね。

物件の所在するZIP CODE(エリアの郵便番号)を聞き出して、調べたところ、パサデナ市の平均より、さらに世帯所得が高いエリアのようで、Google Street Viewでみる街並みもキレイだし、

純粋投資用として割り切るよりも・・・正直な話、自分で住みたいっす。

追伸）今回書いた、ロサンゼルス共同投資プロジェクトについて、「大阪」のセミナーで、中間報告いたします。関西在住の方、是非、ご参加ください。

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おはようございます。Manachanです。

アベ政権になってから、すごい勢いで、円安が進んでますね～。

海外の不動産・金融商品は、円換算すると、かなり値段が上がり、「海外不動産投資ブームも、下火になるのではないか？」と、懸念する人もいますが、

現場では、ブームの衰えは、全く感じられず、むしろ去年より、盛り上がっているように感じます。円安になったとはいっても、まだ１ドル＝９０円台だし、もっと円安になると予想する人が多いので、「海外資産、買うなら、今のうちに」と、考える人が多いのでしょうね。

今年３月、４月と、ものすごい勢いで、海外不動産セミナー企画が入ってます。GW明けまで、週末は、ほぼ休みなく、埋まってますね。こんな感じで・・・

【３月中のセミナー・講演会予定】

３／１５（金）１９：３０～　フィリピン・マニラ物件即売会＠東京渋谷（リンク）　
３／１７（日）１３：３０～　マレーシア・KLホテル投資セミナー　＠　東京神田（リンク）
３／２３（土）１５：００～　フィリピン・特選物件紹介会　＠　東京大手町（リンク）
３／３０（土）１３：００～　フィリピン物件賃貸客付け相談会　＠　東京新宿

【４月中のセミナー・講演会予定】

４／６（土）　午後　「アメリカ、ロサンゼルス＆ラスベガス不動産共同投資　説明会」＠大阪
４／１３（土）　午後　こじんまりと飲む大家の会「海外不動産投資」　＠東京渋谷
４／２７（土）　午後　アメリカ・サンディエゴ戸建投資セミナー　＠東京神田
５／１１（土）　マレーシア・ジョホール　戸建・商業投資セミナー　＠東京渋谷

今回のブログでは、３月１７日（土）のマレーシア・クアラルンプール（以下”KL”と略）のホテル投資セミナーについて、紹介いたします。

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ご案内するのは、マレーシアの首都KLの都心部に、２０１５年完成予定のホテル・コンドミニアム「メリディアン101」

これまで、業者サイトで非公開だった情報が、ようやく公開されました。詳しくはこちら、

http://www.foreland-realty.com/?post_type=fudo&p=6350

「マレーシアはいい国だけど、不動産市場は過熱しすぎ」、「参入するには遅すぎる」という声もあるなかで、投資家目線に立った、良い物件が見つかりました。

【物件の特徴】

○　物件価格の７０～８０％まで、融資が可能

今後、マレーシアに移住する予定のある方は別として、

日本に住みながら、遠隔地マレーシアの物件を「ほったらかし」にして、投資利益だけ手にしたい・・・という方には、やはり、ホテル・コンドミニアムが一番でしょう。

通常のコンドミニアムと違って、内装の手配、入退去の手続き、原状回復リフォーム・・・すべて、ホテル側がやってくれます。利回り保証がつくので、空室リスクも関係ありませんね。

これまで、私の見聞した限りでいうと、利回り保証１０年つくのは、マレーシア、いや東南アジア全体を見ても、滅多にない条件だと思います。５年とかなら、よく聞く話ですけどね・・

それに、普通にコンドミニアム買って、利回りが５％いけば良い方とされる、今日のクアラルンプールにおいて、コンスタントに、６－７％の利回りを保証してくれる案件も、今どき、決して多くありません。

この物件、立地選びも絶妙だと思います。クアラルンプールの中心といえば、「ツインタワー」（東京でいえば「丸の内」）、あるいは商業の中心地「ブキ・ビンタン」（東京でいえば「新宿」）あたりでしょうが、

そうした「超都心部」の物件だと、平米単価がとても高くなるので、６－７％利回り保証はまず無理。

一方、Meridian 101の建設予定地は、「ブキ・ビンタン」からモノレールで３駅。距離にして、１～２km離れた場所です。ツインタワーからも、ほぼ同距離。土地代は、やや安くなります。でも都心部（KLCC）であることには変わりなく、ホテル経営の適地でもあります。

【都心VIEW：ホテル屋上階のプールから、KLツインタワーが見える！！】

ベスト･ウェスタンは、豪華・ハイグレードなホテルではなく、もう少し、カジュアルなホテルです。ですので建築・内装コストも、抑え目になります。ビジネス客が好む中価格帯で、高稼働させるのに定評のあるホテルなので、今どきのクアラルンプールで、利回り６－７％を長期間、保障できるのでしょ
う。

投資家への還元も、至ってシンプル。ゴテゴテした、サービスは一切つけず、「年間で、無料宿泊５日まで」、ただそれだけ・・・でも、日本で働くビジネスマン、経営者にとっては、ま、５泊でも十分でしょう。

円安の折ですが、それでも、日本円にして１０００万円台中盤～後半から買える物件、その「買いやすさ」も魅力だと思います。

安いけど、現金買いはちょっと・・・という方には、７割程度は融資がききますし、２０年ローンを組んでも、今の利率なら、キャッシュフローがプラスになる。それもポイント高いですね。

コストを抑え、投資家の利益を最大化する・・・というスタンスに共感できる上、しかも、建つ場所が、今後１０～２０年間、更なる経済発展が期待できるマレーシアの首都・クアラルンプールの都心部。

着実な資産づくりという観点で、おすすめできる案件です。是非、お越しくださいね。

３月１７日（日）、東京・神田で会いましょう。

【マレーシア　KLホテル投資セミナー】

■申込はこちらから： https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=164859&touroku_name=undefined

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おはようございます。Manachanです。

初著書「不動産投資～地球の買い方」、なかなか出足好調です。Amazon不動産部門でNo.1です。

Amazonキャンペーン、有効期間があと１日ほど残ってますので、申込はお早めに・・・

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私は、今回だけにとどまらず、今後、どんどん著書を世に出していきたいと思います。

その気持ちは、だた一つ。「日本の投資家が、海外に安心して不動産投資できる環境・インフラづくりに貢献したい」からです。

書籍は、言うまでもなく、「知的インフラ」の一つですが、

「海外不動産に関わる、経営やサービスがしっかりした会社・業界の存在」というインフラも、絶対に必要です。

日本の先行き不透明感もあって、今のところ、海外不動産投資ブームが続いていますが、その足元は、かなり脆弱だと感じます。

不動産に限らず、日本人が海外に、株式、債券、金融商品など「紙の投資」をするにあたっての社会基盤がも脆弱なため、企業レベルはともかく、個人レベルでは、成長する海外から投資収益を得る「勝ちパターン」が、なかなか一般化していきません。

成熟した経済国である日本は、自国の経済成長に頼るのは限界があり、海外からの投資収益を増やしていかねばならない･･･これは自明でしょう。

海外の投資機会に活路を見出す行為を、日本国内からみれば「キャピタルフライト」(資本逃避)と見なされたりしますが、

国の経済政策「アベノミクス」の仕掛け人のひとり、竹中平蔵氏でさえ、「キャピタルフライトは自然な行為」と言わざるをえない、そんな状況です(リンク)。私も彼の意見に賛成です。

バブル期以降の日本では、投信ブームや、外銀主導の富裕層向け金融ブームなど、いくつかのムーブメントがありましたが、結果的には、いずれも「不発」に終わってきました。

何らかのきっかけで、海外投資ブームが起こっても、金融庁が規制強化したり、AIJみたいな事件が起こるたびに、「やはり海外は危ない」と考え、内にこもってしまう傾向がある。

その根本理由は、３つあると思っています。

　・日本の富裕層が、年配者に偏っている。
　・日本人全般に、グローバルな金融リテラシーが不足している。
　・日本人が安心して海外投資できる、各種「インフラ」が未整備である。

ここ数年、特に大震災以降、「キャピタルフライト」ブームと、それに付随する「海外不動産投資ブーム」が起こっています。私はその仕掛け人の一人を、自負しています。

とはいえ、「海外不動産投資ブーム」の足元は、極めて未成熟で、何かの大きなトラブルがあれば、いつでも瓦解するリスクをはらんでいると感じます。

特にトラブルの発火点になるリスクが高いのは、目下、日本人の投資・移住先として人気No.1のマレーシアだと考えます。

特に、零細な不動産エージェントが乱立するジョホール・バルの、数年後を危惧しています。

ジョホール・バルには、ものすごい勢いで、物件を扱う日本人業者が増えています。まさに乱立状態。

東南アジアの不動産は未完成物件（プレビルド）を扱うケースが多く、誰でも少しばかりの元手があれば始められる・・・その参入障壁の低さゆえ、いまこの瞬間にも、新しい業者が誕生しているような状況ですが、

多くの業者は零細、そして日本人客しか相手にできません。競争が激化して、少ないパイを奪い合うようになれば、自然、淘汰が進むわけで、

多くのエージェントが倒産・業態転換などでビジネス撤退した後、２０１５～１６年前後に、日本人が大量に買ったコンドミニアムが相次いで完成します。

その時点で、誰もまともに物件管理する人がいなくなり、数千戸が「放置プレイ」の憂き目にあったら、どうなるか・・・現地にも行けず、賃貸付けどころか内装手配もできず、途方に暮れる、多数の日本人投資家。

「２０１６ジョホール・ショック」が、マスコミに大々的に取り上げられ、海外不動産に対するイメージを一気に下げてしまったら・・・私はそれを、今から危惧しています。

マレーシアで、今後大量に発生する日本人向け不動産管理需要･･･その受け皿となる、経営とサービスのしっかりした日本の会社は、絶対に必要でしょう。

できれば、一社独占でなく、高いビジネス倫理を持った数社から構成される、まともな「業界」になっていることが望ましい。

それは、日本人が安心して海外投資するための「社会インフラ」として、是非とも必要だと、私は考えます。

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