米国不動産

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(中編)

前回の続きです。

今回は、ノースカロライナ(NC)州について、より詳しく、紹介していきたいと思います。

まず何より、この州、米国でも屈指の、住みやすい地域と評判ですが、日本人には知名度が高くありません。そこで、まずは皆様の注目を喚起していきたいと思います。

【マイケル・ジョーダンの故郷です】

マイケル・「エア」・ジョーダン。そう、10年ほど前、NBAのシカゴ・ブルズで活躍し、「神」とまでいわれた、バスケットボールの天才・・・この男は、ノースカロライナ州の海岸の街、ウィルミントン(Wilmington)の出身です。

彼は、地元のノースカロライナ大学(UNC)で学び、同大学の学生バスケットで頭角をあらわし、一気に全米代表としてロサンゼルス・オリンピックに選抜されたのです。その後、シカゴ・ブルズでの活躍については、皆さんもよくご存じでしょう・・・

ところで、米国の大学バスケットは、もはやプロ・スポーツと呼んでも良いほどの観客動員数を誇ります。決勝戦になると10万人の観客を集めるので、半端じゃありません。

UNCは、米国のなかでも、大学バスケの強豪として知られ、優勝すると、地元民何十万人が街に繰り出して、祝います。記念写真集が飛ぶように売れます。

【タバコ「セーラム・ライト」の故郷です】

私はタバコ吸いませんが、米国産「セーラム・ライト」を愛好するスモーカーは、昔から、日本にも多いですね。

ノースカロライナは、古くから、タバコの産地として知られています。この州の中部に、「ウィンストン・セーラム」(Winston Salem)という、中規模都市がありますが、この街こそ、あの「R.J.レイノルズ・タバコ・カンパニー」が立地し、「セーラム・ライト」や、「ウィンストン」などの銘柄を生みだしました。

【緯度・気候とも、東京とほぼ同じです】

ノースカロライナ州は、北緯35~36度に位置し、東京(北緯35.7度)、名古屋(35.1度)とほぼ同じ。同じ大陸東岸に位置するため、気候が非常によく似ています。日本人にとって、極めて住みやすい土地です。

当地の1月から12月までの気温も、東京とほとんど変わりません。四季がはっきりしており、夏は蒸し暑く、冬は多少寒いが穏やかで、雪はあまり降りません。

4月初旬になれば、ノースカロライナでも、桜やモクレンが咲き、地面に、春の野草が芽を吹きます。11月には、アパラチアの山々から紅葉が降りてきます。四季のめぐりは、東京とほぼ同じ。

ただ日本と違うのは、ノースカロライナは、地震がほぼなく、梅雨もなく、台風の来襲も少ないこと。米国のなかでも、自然災害が、比較的少ない州として知られ、居住地として、人々に好まれています。


次に、「これだけは知っておきたいノースカロライナ」

【主要エリアは、3つ・・・山、海、ピードモント台地】

ノースカロライナ州は、西側に「山地エリア」、東側に「海岸エリア」を擁し、その間に、広い「ピードモン
ト台地」が広がっています。

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「山地」・・・米国東部に連なる、長大なアパラチア山脈の一部です。とても風光明媚な場所で、全米一の来訪者数を誇る「グレート・スモーキー・マウンテンズ国立公園」も、この地域にあります。ドライブ、オートキャンプ、マス釣り、何でもできます。主な都市はアシュビル(Asheville)。

「海岸」・・・大西洋に沿って、長大な海岸線が広がり、美しいビーチもたくさんあります。気候が良いので、別荘地としても人気。主な都市はウィルミントン。

「ピードモント台地」・・・山から海に向かって、緩やかに傾斜していく広大な台地で、昔から農業が盛ん。ノースカロライナの主要都市が、全てここに位置しています。

【2大都市・・・シャーロットと、ローリー】

ノースカロライナ州は、都市圏人口100万を超える大都市、日本でいう政令指定都市を2つ持っています。

最大の都市は、シャーロット(Charlotte)。都市圏人口200万。金融業を中心に、ここ数十年、大発展を遂げています。市街地(アップタウン)は大きく、郊外は、お隣サウスカロライナ州まで広がっています。

大都市だけに、プロスポーツも一通り揃い、バスケットの「シャーロット・ボブキャッツ」、アメリカンフットボールの「カロライナ・パンサーズ」、野球(マイナーリーグ)の「シャーロット・ナイツ」があります。

そして、改造車(ストック・カー)のレース、NASCAR(National Association of Stock Car Auto Racing)の本拠地としても、知られています。

発展続くシャーロット都心部

一方、ノースカロライナ州第二の都市で、州都でもあるローリー(Raleigh)。シャーロットのような大きな市街地はありませんが、40km圏内に、ローリー、ダーラム(Durham)、チャペルヒル(Chapel Hill)という3都市が存在し、地図上で結ぶと三角形になるので、「トライアングル」と呼ばれています。

ここの産業の目玉は、1950年代から開発が進んだ、RTP(Research Triangle Park)。今ではIT、ライフサイエンス、高等教育など、多様な企業が存在し、世界の人材を集めています(特にインド系多い)。

都市圏人口は、約150万人。近年は、「トライアングル」内に、ケーリー(Cary)、エイペックス(Apex)など、新興都市が続々とできて、活気にあふれています。産業の多様性や、国際性は、シャーロットをしのぐといえます。

【中規模都市・・・グリーンズボロ、ウィンストンセーラム、ファイエットビル】

前述、二大都市の他、ピードモント台地の上には、人口20~50万人程度の、中規模都市がいくつか存在します。

ノースカロライナ州、
第3の都市グリーンズボロ(Greensboro)と、第4位のウィンストン・セーラム(Winston Salem)は、いずれも二大都市「シャーロット」、「ローリー」の間にあり、ともに製造業の街。お互い、車で30~40分ほどの距離なので、同一都市圏といって良いかもしれません。また、グリーンズボロからローリー・RTPまでの通勤も可能です(ガソリン代高いけど・・・)。

一方、ノースカロライナ州南部にある、ファイエットビル(Fayetteville)は「軍人の街」。米本土で屈指の規模を誇り、空挺団が立地する、フォートブラッグ基地のお膝元です。

【海岸のウィルミントンも忘れちゃいけない!】

海岸部にある、マイケル・ジョーダンの故郷ウィルミントンは、小さな都市ですが、とても風光明媚で、住宅地として人気があります。最近は、おしゃれなカフェ、神戸モザイクみたいな商業・観光複合施設もできています。「ノースカロライナの湘南」と呼んで良いかも。

後編(最終回)では、ノースカロライナでの不動産投資を中心に書いていきます。お楽しみに。

前編に戻る
後編(最終回)に続く

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(中編)

前回の続きです。

今回は、ノースカロライナ(NC)州について、より詳しく、紹介していきたいと思います。

まず何より、この州、米国でも屈指の、住みやすい地域と評判ですが、日本人には知名度が高くありません。そこで、まずは皆様の注目を喚起していきたいと思います。

【マイケル・ジョーダンの故郷です】

マイケル・「エア」・ジョーダン。そう、10年ほど前、NBAのシカゴ・ブルズで活躍し、「神」とまでいわれた、バスケットボールの天才・・・この男は、ノースカロライナ州の海岸の街、ウィルミントン(Wilmington)の出身です。

彼は、地元のノースカロライナ大学(UNC)で学び、同大学の学生バスケットで頭角をあらわし、一気に全米代表としてロサンゼルス・オリンピックに選抜されたのです。その後、シカゴ・ブルズでの活躍については、皆さんもよくご存じでしょう・・・

ところで、米国の大学バスケットは、もはやプロ・スポーツと呼んでも良いほどの観客動員数を誇ります。決勝戦になると10万人の観客を集めるので、半端じゃありません。

UNCは、米国のなかでも、大学バスケの強豪として知られ、優勝すると、地元民何十万人が街に繰り出して、祝います。記念写真集が飛ぶように売れます。

【タバコ「セーラム・ライト」の故郷です】

私はタバコ吸いませんが、米国産「セーラム・ライト」を愛好するスモーカーは、昔から、日本にも多いですね。

ノースカロライナは、古くから、タバコの産地として知られています。この州の中部に、「ウィンストン・セーラム」(Winston Salem)という、中規模都市がありますが、この街こそ、あの「R.J.レイノルズ・タバコ・カンパニー」が立地し、「セーラム・ライト」や、「ウィンストン」などの銘柄を生みだしました。

【緯度・気候とも、東京とほぼ同じです】

ノースカロライナ州は、北緯35~36度に位置し、東京(北緯35.7度)、名古屋(35.1度)とほぼ同じ。同じ大陸東岸に位置するため、気候が非常によく似ています。日本人にとって、極めて住みやすい土地です。

当地の1月から12月までの気温も、東京とほとんど変わりません。四季がはっきりしており、夏は蒸し暑く、冬は多少寒いが穏やかで、雪はあまり降りません。

4月初旬になれば、ノースカロライナでも、桜やモクレンが咲き、地面に、春の野草が芽を吹きます。11月には、アパラチアの山々から紅葉が降りてきます。四季のめぐりは、東京とほぼ同じ。

ただ日本と違うのは、ノースカロライナは、地震がほぼなく、梅雨もなく、台風の来襲も少ないこと。米国のなかでも、自然災害が、比較的少ない州として知られ、居住地として、人々に好まれています。


次に、「これだけは知っておきたいノースカロライナ」

【主要エリアは、3つ・・・山、海、ピードモント台地】

ノースカロライナ州は、西側に「山地エリア」、東側に「海岸エリア」を擁し、その間に、広い「ピードモン
ト台地」が広がっています。

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「山地」・・・米国東部に連なる、長大なアパラチア山脈の一部です。とても風光明媚な場所で、全米一の来訪者数を誇る「グレート・スモーキー・マウンテンズ国立公園」も、この地域にあります。ドライブ、オートキャンプ、マス釣り、何でもできます。主な都市はアシュビル(Asheville)。

「海岸」・・・大西洋に沿って、長大な海岸線が広がり、美しいビーチもたくさんあります。気候が良いので、別荘地としても人気。主な都市はウィルミントン。

「ピードモント台地」・・・山から海に向かって、緩やかに傾斜していく広大な台地で、昔から農業が盛ん。ノースカロライナの主要都市が、全てここに位置しています。

【2大都市・・・シャーロットと、ローリー】

ノースカロライナ州は、都市圏人口100万を超える大都市、日本でいう政令指定都市を2つ持っています。

最大の都市は、シャーロット(Charlotte)。都市圏人口200万。金融業を中心に、ここ数十年、大発展を遂げています。市街地(アップタウン)は大きく、郊外は、お隣サウスカロライナ州まで広がっています。

大都市だけに、プロスポーツも一通り揃い、バスケットの「シャーロット・ボブキャッツ」、アメリカンフットボールの「カロライナ・パンサーズ」、野球(マイナーリーグ)の「シャーロット・ナイツ」があります。

そして、改造車(ストック・カー)のレース、NASCAR(National Association of Stock Car Auto Racing)の本拠地としても、知られています。

発展続くシャーロット都心部

一方、ノースカロライナ州第二の都市で、州都でもあるローリー(Raleigh)。シャーロットのような大きな市街地はありませんが、40km圏内に、ローリー、ダーラム(Durham)、チャペルヒル(Chapel Hill)という3都市が存在し、地図上で結ぶと三角形になるので、「トライアングル」と呼ばれています。

ここの産業の目玉は、1950年代から開発が進んだ、RTP(Research Triangle Park)。今ではIT、ライフサイエンス、高等教育など、多様な企業が存在し、世界の人材を集めています(特にインド系多い)。

都市圏人口は、約150万人。近年は、「トライアングル」内に、ケーリー(Cary)、エイペックス(Apex)など、新興都市が続々とできて、活気にあふれています。産業の多様性や、国際性は、シャーロットをしのぐといえます。

【中規模都市・・・グリーンズボロ、ウィンストンセーラム、ファイエットビル】

前述、二大都市の他、ピードモント台地の上には、人口20~50万人程度の、中規模都市がいくつか存在します。

ノースカロライナ州、
第3の都市グリーンズボロ(Greensboro)と、第4位のウィンストン・セーラム(Winston Salem)は、いずれも二大都市「シャーロット」、「ローリー」の間にあり、ともに製造業の街。お互い、車で30~40分ほどの距離なので、同一都市圏といって良いかもしれません。また、グリーンズボロからローリー・RTPまでの通勤も可能です(ガソリン代高いけど・・・)。

一方、ノースカロライナ州南部にある、ファイエットビル(Fayetteville)は「軍人の街」。米本土で屈指の規模を誇り、空挺団が立地する、フォートブラッグ基地のお膝元です。

【海岸のウィルミントンも忘れちゃいけない!】

海岸部にある、マイケル・ジョーダンの故郷ウィルミントンは、小さな都市ですが、とても風光明媚で、住宅地として人気があります。最近は、おしゃれなカフェ、神戸モザイクみたいな商業・観光複合施設もできています。「ノースカロライナの湘南」と呼んで良いかも。

後編(最終回)では、ノースカロライナでの不動産投資を中心に書いていきます。お楽しみに。

前編に戻る
後編(最終回)に続く

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(前編)

5月12日(土)に東京で予定されている、「米国超高利回り物件セミナー」が、予想を大幅に上回る申し込みで、賑わっています。

このセミナーは、ミシガン州、デトロイトの不動産を扱うものです。賃貸利回りという意味では、間違いなく全米トップの土地でしょう。


アメリカは、3億人以上が暮らす、巨大な国。不動産マーケットとしても、ダントツで、世界最大の規模を誇ります。

一言でアメリカといっても、北はカナダ国境から、南はフロリダ、テキサスまで、西はハワイ、グアムまで、実に多様な地域があり、

それぞれの地域経済にあった、不動産投資の「最適解」があります。

デトロイトとは、また違った魅力を持つ地域として、私が以前暮らした、「ノースカロライナ州」を、紹介したいと思います。

「ノースカロライナって、どこ?」・・・すぐイメージの湧く人は、少ないでしょう。

首都ワシントンD.Cの、すぐ南にある州です。州都はローリー(Raleigh)、ワシントンから、車で4~5時間、南下すれば着きます。

地味なイメージの州ですが、温暖な気候と、海と山の自然に恵まれ、力強い産業を持ち、人口も大いに増え、不動産投資としても、全米屈指の適地だと、私は考えています。

【ノースカロライナは、「南部」の州です】

米国人にとって、「南部」(South)とは、何を意味するか、ご存じですか?

ずばり、19世紀の「アメリカ南北戦争」で、「南軍」に属し、4年間の激戦の末、「北軍」に敗れ去った南部11州のことです。

リンカーン大統領が率いていたのが「北軍」、名将リー将軍が率いていたのが「南軍」・・・といえば、分かりやすいかな?

「風とともに去りぬ」の主人公、スカーレット・オハラがいたのも「南部」ですね(ジョージア州)。

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ノースカロライナ州は、米国東海岸の、どちらかといえば、真ん中らへんに位置していますが、

南軍に属したという、歴史的経緯があるため、「南部」の州として、認識されています。

(注.テキサス州も、「南軍」に属していましたが、特殊な文化風土と、メキシコから割譲されたという、特別な歴史的経緯があるために、一般に「南部」には分類されません。)

【「南部」の一般的イメージは、田舎州】

南北戦争は、全体で62万人もの死者を出した、アメリカ史上例をみない、大規模な戦役で、

特に経済的基盤の脆弱だった南部は、戦争のあと、多くの人材を失い、荒廃し、経済的に復興するのに、長い年月を要しました。

20世紀初頭・中盤までのアメリカは、常に、「北部の先進地域」がリードする構造。

ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ボストン、デトロイト・・・主要な大都市は、すべて「北」にあり、

南部地域は長らく、都市らしい都市もなく、後進的な農業州、田舎州のイメージに甘んじていました。

今でも、農業以外に大した産業を持たない州は、南部にいくつか存在します。概して信心深く(もちろんキリスト教)、保守的な土地柄は、まだ残っています。

【サンベルト勃興、そしてアトランタ・オリンピック】

長らく、冷や飯を食わされていた南部。しかしここには、「太陽」という強力な味方がいました。

日照時間の長い、温暖な気候、そこに、石油・航空機・電子などの近代産業が発展し、

寒さの厳しい北部から、人々がどんどん移り住み、この地はいつしか、「サンベルト」(Sun Belt)と呼ばれる、新興経済地域になりました。

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人が増え、経済力を増す「南部」。その首都ともいえる「アトランタ」で、1996年オリンピックが行われた時、南部の人々が狂喜したのは、言うまでもありません。

彼らにとって、南北戦争終結から130年経って、ついに手にした「南部復興のシンボル」以外に他ならなかったでしょう。

【第二、第三のアトランタが、続出】

ここ20年ほど、「南部」の人口増加・経済成長は、さらに進展しています。

特に、発展目覚ましいのが、ノースカロライナ州。

同州最大の都市、シャーロット(Charlotte)は、「第二のアトランタ」と呼ばれるほどの大都会に成長しました。

特に金融産業に強く、今や、「ニューヨークに次ぐ、全米第二位の金融都市」。

そして、シャーロットにあるダグラス空港は、全米屈指の巨大空港です。

第三のアトランタは?・・・といえば、これもノースカロライナ州にある、「ローリー・ダーラム都市圏」(Raleigh-Durham)でしょう。

IT産業、高等教育産業の拠点として、インド人を中心に、世界中の人材を集めており、人口規模も、先行するシャーロットに肉薄しています。

ノースカロライナ州立大学、デューク大学など、全米トップクラスのMBAコースを要する教育機関が、この地域に存在することも、世界の優秀な人材をひきつける上で、大きな強みになっています。

シャーロット、ローリー・ダーラム・・・急成長中の、二つの都市圏が引っ張るかたちで、ノースカロライナ州の人口増加率は、全米有数。

経済の先行きの明るさは、南部でもピカ一でしょう。

次回は、もっと詳しく、ノースカロライナの魅力に触れていきます。お楽しみに。

中編に続く

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米国南部不動産投資-ノースカロライナ州(前編)

5月12日(土)に東京で予定されている、「米国超高利回り物件セミナー」が、予想を大幅に上回る申し込みで、賑わっています。

このセミナーは、ミシガン州、デトロイトの不動産を扱うものです。賃貸利回りという意味では、間違いなく全米トップの土地でしょう。


アメリカは、3億人以上が暮らす、巨大な国。不動産マーケットとしても、ダントツで、世界最大の規模を誇ります。

一言でアメリカといっても、北はカナダ国境から、南はフロリダ、テキサスまで、西はハワイ、グアムまで、実に多様な地域があり、

それぞれの地域経済にあった、不動産投資の「最適解」があります。

デトロイトとは、また違った魅力を持つ地域として、私が以前暮らした、「ノースカロライナ州」を、紹介したいと思います。

「ノースカロライナって、どこ?」・・・すぐイメージの湧く人は、少ないでしょう。

首都ワシントンD.Cの、すぐ南にある州です。州都はローリー(Raleigh)、ワシントンから、車で4~5時間、南下すれば着きます。

地味なイメージの州ですが、温暖な気候と、海と山の自然に恵まれ、力強い産業を持ち、人口も大いに増え、不動産投資としても、全米屈指の適地だと、私は考えています。

【ノースカロライナは、「南部」の州です】

米国人にとって、「南部」(South)とは、何を意味するか、ご存じですか?

ずばり、19世紀の「アメリカ南北戦争」で、「南軍」に属し、4年間の激戦の末、「北軍」に敗れ去った南部11州のことです。

リンカーン大統領が率いていたのが「北軍」、名将リー将軍が率いていたのが「南軍」・・・といえば、分かりやすいかな?

「風とともに去りぬ」の主人公、スカーレット・オハラがいたのも「南部」ですね(ジョージア州)。

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ノースカロライナ州は、米国東海岸の、どちらかといえば、真ん中らへんに位置していますが、

南軍に属したという、歴史的経緯があるため、「南部」の州として、認識されています。

(注.テキサス州も、「南軍」に属していましたが、特殊な文化風土と、メキシコから割譲されたという、特別な歴史的経緯があるために、一般に「南部」には分類されません。)

【「南部」の一般的イメージは、田舎州】

南北戦争は、全体で62万人もの死者を出した、アメリカ史上例をみない、大規模な戦役で、

特に経済的基盤の脆弱だった南部は、戦争のあと、多くの人材を失い、荒廃し、経済的に復興するのに、長い年月を要しました。

20世紀初頭・中盤までのアメリカは、常に、「北部の先進地域」がリードする構造。

ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ボストン、デトロイト・・・主要な大都市は、すべて「北」にあり、

南部地域は長らく、都市らしい都市もなく、後進的な農業州、田舎州のイメージに甘んじていました。

今でも、農業以外に大した産業を持たない州は、南部にいくつか存在します。概して信心深く(もちろんキリスト教)、保守的な土地柄は、まだ残っています。

【サンベルト勃興、そしてアトランタ・オリンピック】

長らく、冷や飯を食わされていた南部。しかしここには、「太陽」という強力な味方がいました。

日照時間の長い、温暖な気候、そこに、石油・航空機・電子などの近代産業が発展し、

寒さの厳しい北部から、人々がどんどん移り住み、この地はいつしか、「サンベルト」(Sun Belt)と呼ばれる、新興経済地域になりました。

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人が増え、経済力を増す「南部」。その首都ともいえる「アトランタ」で、1996年オリンピックが行われた時、南部の人々が狂喜したのは、言うまでもありません。

彼らにとって、南北戦争終結から130年経って、ついに手にした「南部復興のシンボル」以外に他ならなかったでしょう。

【第二、第三のアトランタが、続出】

ここ20年ほど、「南部」の人口増加・経済成長は、さらに進展しています。

特に、発展目覚ましいのが、ノースカロライナ州。

同州最大の都市、シャーロット(Charlotte)は、「第二のアトランタ」と呼ばれるほどの大都会に成長しました。

特に金融産業に強く、今や、「ニューヨークに次ぐ、全米第二位の金融都市」。

そして、シャーロットにあるダグラス空港は、全米屈指の巨大空港です。

第三のアトランタは?・・・といえば、これもノースカロライナ州にある、「ローリー・ダーラム都市圏」(Raleigh-Durham)でしょう。

IT産業、高等教育産業の拠点として、インド人を中心に、世界中の人材を集めており、人口規模も、先行するシャーロットに肉薄しています。

ノースカロライナ州立大学、デューク大学など、全米トップクラスのMBAコースを要する教育機関が、この地域に存在することも、世界の優秀な人材をひきつける上で、大きな強みになっています。

シャーロット、ローリー・ダーラム・・・急成長中の、二つの都市圏が引っ張るかたちで、ノースカロライナ州の人口増加率は、全米有数。

経済の先行きの明るさは、南部でもピカ一でしょう。

次回は、もっと詳しく、ノースカロライナの魅力に触れていきます。お楽しみに。

中編に続く

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米国ミシガン州の家探し(欧米不動産:人種と属性の話-後編)

前回の続きです。

本来、「欧米不動産:人種と属性の話-後編」というタイトルになるところ、「米国ミシガン州の家探し」に変更しました。

まず、前回のおさらいから・・・オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、「人種と階層」が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、「20世紀型の自動車製造業」に頼る産業構造ゆえ、21世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や200~500万円。

投資家目線でいえば、「利回り30%超、超おいしいじゃん!」と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して30%で回すぜ・・・という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界・・・当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。(第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない)。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、「第三階層」の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん!

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに10戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が「現金買い」できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから・・・

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、10数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが・・・・ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは・・・10年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き!彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで・・・)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、「ミシガン州でトップの不動産チェーン」といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、「もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ~」とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

「デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・」

「デトロイトの都心より、郊外の方が、人々が仕事に就いてるという意味で、確かにマシではある」

「ただ、給料の良い仕事があるというわけじゃない。安月給の職ばかりだよ」

「不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね」

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います・・・デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、70%以上であること
・世帯当たりの平均年収が、3万5千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、「公園」とか「教育」の記事が多く、「生活保護」関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、5月12日(土)「アメリカ超高利回り不動産セミナー」の「ネタ殺し」になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

1)アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
2012年5月12日(土) 
14:00 会場、14:30 開演、17:30 終了

会場:安田コミュニティプラザ 竹橋大手町貸会議室A
101-0054 東京都千代田区神田錦町2-9 コンフォール安田ビルB1F TEL:03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

2)懇親会
同日 18:00 スタート、20:30 終了 TEL:03-5259-0851 

会場:ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら ⇒ http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
(申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。)

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

前編に戻る。

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米国ミシガン州の家探し(欧米不動産:人種と属性の話-後編)

前回の続きです。

本来、「欧米不動産:人種と属性の話-後編」というタイトルになるところ、「米国ミシガン州の家探し」に変更しました。

まず、前回のおさらいから・・・オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、「人種と階層」が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、「20世紀型の自動車製造業」に頼る産業構造ゆえ、21世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や200~500万円。

投資家目線でいえば、「利回り30%超、超おいしいじゃん!」と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して30%で回すぜ・・・という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界・・・当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。(第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない)。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、「第三階層」の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん!

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに10戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が「現金買い」できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから・・・

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、10数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが・・・・ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは・・・10年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き!彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで・・・)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、「ミシガン州でトップの不動産チェーン」といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、「もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ~」とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

「デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・」

「デトロイトの都心より、郊外の方が、人々が仕事に就いてるという意味で、確かにマシではある」

「ただ、給料の良い仕事があるというわけじゃない。安月給の職ばかりだよ」

「不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね」

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います・・・デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、70%以上であること
・世帯当たりの平均年収が、3万5千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、「公園」とか「教育」の記事が多く、「生活保護」関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、5月12日(土)「アメリカ超高利回り不動産セミナー」の「ネタ殺し」になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

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1)アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
2012年5月12日(土) 
14:00 会場、14:30 開演、17:30 終了

会場:安田コミュニティプラザ 竹橋大手町貸会議室A
101-0054 東京都千代田区神田錦町2-9 コンフォール安田ビルB1F TEL:03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

2)懇親会
同日 18:00 スタート、20:30 終了 TEL:03-5259-0851 

会場:ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら ⇒ http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
(申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。)

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