米国不動産

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アメリカ大統領選、投票率上昇と票差が謎すぎる!

ワシントンDCのホワイトハウスから、一人の男が、約2か月余後に退去を迫られています。

その競争相手は、昨日(米国時間11月7日)、270名以上の選挙人を獲得したとのマスコミ報道を受けて、勝利宣言をしました。

 

現大統領は、史上最多となる7100万以上の得票を得たにもかかわらず、大手マスコミや大手SNSから村八分にされた格好で、バージニア州のゴルフ場に出かけていきました。彼は敗北宣言をしていません。今なお、勝利を確信しているかのようです。

 

その情景は、ワシントンから10,000km離れた東京下町から見てても、釈然としません。残尿感というのか、いかにも後味悪い、すっきりしない選挙…誰がみても、将来に禍根を残しそうです。

違和感の根源を探るべく、今回の大統領選に関するデータを集めて整理してみると、さらに疑問が深まりました。

 

疑問は、いわゆる保革伯仲の「激戦州」のうち、つぎの7州で起こっています、

ウィスコンシン、ミシガン、ペンシルバニア、ノースカロライナ、ジョージア、ネバダ、アリゾナ

 

上記いずれの州も、開票の結果、バイデンがすでに勝ったか、あるいは勝つと見込まれている州なのですが、私が気になるのは、3点。

・票差が不自然に少なすぎること(7州中、4州がゼロ%台)

・他の激戦州に比べて、投票率が不自然に高すぎること

・7州中、5州の知事が民主党であること

簡単化のため、これらの州を、「激戦7州」と呼びます。

 

同じ激戦州でも、トランプが勝利した3州(フロリダ、オハイオ、アイオワ)は、様相が違っています。

・いずれも、僅差の勝利ではない。3~8%台の差でトランプ勝利

・いずれも、知事が共和党

簡単化のため、これらの州を、「トランプ3州」と呼びます。

 

州の選び方は、恣意的ではないです。大統領選前の10月21日時点で、世論調査ポータルRealClearPoliticsで「接戦」(Toss Up)とされていた11州のうち、明らかに共和党地盤であり激戦州とは呼べないテキサス州を除き、残りの10州、「正真正銘の激戦州」だけ取り上げて比較しています。

 

次に、バイデンが勝利しそうな「激戦7州」と、トランプが勝利した「トランプ3州」について、2000年以降の大統領選の投票率を、加重平均で出してみました。投票率の分母は、各州で発表されているVEP(Voting-Eligible Population)の、選挙前で最新の数字を使っています。

 

「激戦7州」で、2016年と比べて、投票率が12.08%上昇
「トランプ3州」で、同様の指標で、投票率が8.19%上昇

これを、先ほどの「激戦7州における、不自然に僅かすぎる票差」と見比べてみると、さらに、疑問が深まります。

あまりに、話がうまくできすぎてませんか?

陰謀論だと一蹴され、お前Qアノンだとレッテル貼りされるのを承知で言いますが、論理的に考えて、次の仮説が成り立つのではないでしょうか?

・バイデンを勝利させたい何者かが、激戦7州の全部または一部の集計ソフトに、「トランプがリードした場合、未開票数と票差から計算し、郵便投票の集計中に、自然にバイデンが追い付き・追い越す」ようなプログラムを入れていた。

・それを露骨にやるとバレてしまうので、人々に怪しまれないような僅差で勝利する筋書きにしていた。

・バイデンに票を入れなくてはならないので、上記の操作は、総投票数・投票率の上昇というかたちであらわれる。

 

上記が本当に可能でしょうか?シミュレーションしてみました。

 

【仮定】
・開票70%時点で、トランプが5%リード (トランプ52.5% vs バイデン 47.5%)していると仮定
・上記をひっくり返して、「開票99%時点で、バイデンが0.6%リード(トランプ49.7% vs バイデン50.3%)して当確出す」ために、
・ 開票70~99%で、トランプが同じ比率で得票し続けるとして、バイデン票を追加するオペレーションを施す。

 

ミシガン州を例にとってやってみました。同州の得票率を4%増やすだけで、「開票率70%でトランプ5%リードを、開票99%でひっくり返して当確を出す」ことは、単純なバイデン票投入シナリオだけで実現可能でした。

 

2020年大統領選で、ミシガン州の投票率が史上最高の73.79%。これが、もともと69.77%だったのが、4.02%水増しされて73.79%になったのだとすれば、すべて辻褄が合います。

 

すでに、同州で使われていたDominionという集計ソフトに疑惑がかかっていますが、アメリカが世界各国への選挙介入の過程で、そのようなプログラムを作成・運用する能力を高めてきたことは、世界中の誰もが知っています。それをアメリカ本国に適用することは、技術的には不可能ではないでしょう。

これがもし事実だとすれば、アメリカ史上最凶の選挙不正事件になりますね…私には分かりません。事実は、神のみぞ知る。

 

アメリカで1人しかなれない大統領職で2人が勝利宣言している不思議な状況。12月8日の選挙人確定までに調査が進んで、事実が明らかになり、納得感あるかたちで決まることを願っています。

誰が大統領になっても良い。投票は民主主義政治制度の根幹ですから、不正があるなら厳しく糺されなければなりません。

 

出典)Ballotpedia、ElectionProject、Wiki 等

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海外行けない時代に、皆様のお役に立つために…

皆様こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

西暦2020年は、新型コロナウィルス(COVID-19)感染症パンデミックで全世界が同時不況に陥った年として、歴史に記憶されることでしょう。今や、国をまたぐ移動はほとんど不可能になり、世界の各都市が封鎖、外出禁止令の発令で、数十億人が自宅に引きこもる時代になりました。

 

これにより、弊社のビジネスモデルと、私の動き方も、激変を迫られています。もともと弊社は「共同経営者2人(市川、鈴木)が海外各地に行きまくって、現地から鮮度の高い不動産情報を発信する」モデルで成長してきました。私自身も2015~19年は、すべての年で海外滞在日数が年間100日を超え、世界50カ国、100都市以上の不動産現場を見てきましたが、今年3月以降、そういう動きが一切できなくなりました。

それで私は日本国内で大人しくしてるわけですが、今や都内ではセミナー・懇親会の開催さえ難しいご時世。弊社主催のセミナーで新型コロナウィルス感染者が出たらえらいことになりますし、それ以前に、感染懸念のためお客も多くは集まりません。弊社セミナーでは海外から講師を呼ぶことが多いですが、彼らも今や日本入国が不可能。現時点(4月6日)で日本は緊急事態宣言が出ていませんが、もし発令された場合、私が東京から地方拠点(名古屋、大阪、福岡)に移動してのセミナーにも支障が出るかもしれません。

 

また、弊社の主な収益源はこれまで海外不動産販売とアフターサービスに対する手数料(サポート料)でしたが、新型コロナで世界中の経済が止まり、入居者から家賃減額請求や建設ストップが各国で相次いでいる現在、「お客様の投資利益を考えた場合、いま海外不動産を本当に売っていいのか?」と自問自答せざるを得ません。いや真面目に考えるほど、「一般論として、今や様子見した方が良いと言うべき」です。もちろん例外はあって(お金がある人、どうしても買いたい人、買う理由がある人、リスクを理解する人等)、彼らの購入をお手伝いすることは継続していきますが、会社として今後当面は、「海外不動産販売」を収益の柱にすることは現実的にできません。

 

幸いにして、弊社は海外不動産のサポート料収入ゼロが続いても、会社として存続はできます。社員数も減りません。パンデミック時代の辛い時期は、「新しいビジネスモデルに転換する」ことに尽力していきたいと思います。大きな柱が二つあります。

 

1)新規販売から、既存顧客のお手伝いにシフト

弊社がいま何をすべきなのかというと、「すでに海外不動産お持ちのオーナー様のお役に立つ」ことだと思っています。たとえば、

・海外不動産にまつわる、面倒な作業をサポートする(外国語の手紙やメールを解読・説明する、海外の担当者とやりとりする、現地のプロを紹介する等)

・海外物件での賃料不払いや減額請求でお悩みの方に、適切な対応方法をアドバイスする

・海外での保有資産を棚卸し、今後の投資方針アドバイス

・日本での確定申告のやり方をアドバイス  等々…

 

私は海外物件オーナーとして20年の経験があります。現地管理会社とのやり取り、税務申告、諸経費の支払い、海外口座開設とオンラインバンキング、海外ローンの借り換え、管理会社の変更、アポスティーユ公印認証、現地国から送られてくる多様な書類読みこなしなど、実務を9ヶ国で経験したので、見ればすぐに勘所が分かります。処理能力やスピードにも自信があります。しかも今は私ひとりではなく、社員がいます。組織として対応ができます。

一言でいうと、海外不動産の「めんどくさいことをやってあげる」、「お困りごとを解決してあげる」新サービス。1~2週間後、弊社サイトやYoutubeでアナウンスしますので、お楽しみにお待ちください。

 

2)リアルセミナーから、オンラインセミナーにシフト

弊社は3月27日から、オンラインセミナーをはじめました。やってみるとかなりの好評で、しかも、これまでリアルセミナーに来れなかった地域在住の方々(西日本の地方都市や、東南アジアやオセアニア、アメリカ在住者)も参加してくれました。時間の制約を超えられるオンラインの可能性を目の当たりにしました。セミナー後の個別面談アポもたくさん入り、私は家に引きこもりつつも仕事では大忙しです。

 

これまで開催した、オンラインセミナーと実績 (※画像がリンクになっており、クリックで詳細確認できます。)

2020/3/27 「いま激安為替で買える先進国優良物件-オーストラリア編」 (参加申込57名、オンライン接続45名)

 

2020/4/3 「いま激安為替で買える先進国優良物件-カナダ編」 (参加申込45名、オンライン接続41名)

 

4/3 カナダのオンラインセミナーは、下記リンクから映像で試聴できます。是非きいてみてください。

https://onedrive.live.com/?cid=6587a393e31ab3c0&id=6587A393E31AB3C0!14845&authkey=!AKbN9n70qVySQ_I&fbclid=IwAR2dg2QL0q9tdfaMbXQ-gp0lmhJuL4zu3r_31-XEOp5hKlgkiDtTfvUIMYU

 

今後も、4月だけでオンラインセミナー5回企画しております。すべて無料で参加できます。

2020/4/10 オンラインセミナー「いま激安為替で買える先進国優良物件-イギリス編」

2020/4/16 オンラインセミナー「激安為替&政府家賃保証!オーストラリア・パース不動産」

2020/04/21 オンラインセミナー「カリフォルニア地方都市で満室経営」(火曜の部)

2020/04/24 オンラインセミナー「カリフォルニア地方都市で満室経営セミナー」(金曜の部)

2020/04/28 オンラインセミナー「アイダホ不動産の知られざる魅力」

 

弊社は、ビジネスとして本気で生まれ変わります。そして、「バイヤー様・オーナー様の立場に立つ」価値観はこれからも大事にしていきます。

私たちの思いは、情熱は、変わりません。今後とも、ご愛顧のほどよろしくお願いいたします。

 

 

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海外不動産でお客様を不幸にしないビジネスモデル

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

クリスマス&年越しの時期は、静かでいいですね。日本も欧米圏も仕事がスローになり、メールの受信数も普段の3分の1程度。おかげさまでブログを書く余裕もできます。願わくば、年末年始以外も著作に十分な時間かけられるようになりたいですが、多忙なスタートアップ経営者の身、それは少なくとも数年先でしょうね。

 

今年、海外不動産業界のトップニュースといえば、何といっても、海外中古不動産に対する減価償却ルールが変わったこと

「2021年以降、個人が海外で得た不動産所得の計算上において損失が生じた場合、簡便法によって導き出した耐用年数で計算した減価償却費は生じなかったものとみなされ、その部分を他の所得と損益通算できなくなる」

 

それでいま、業界に激震が走っています。特にアメリカの中古木造住宅を日本向けに売る多くの業者は、「最初の4年間、減価償却で節税できまっせ」セールストークで売ってきましたが、今回の税制改正で、その種の商売は封じられたも同然。特に、テキサスやハワイで日本販売用に大量の戸建を買い取り保有していた日系業者も少なくなく、よほど安く仕入れてない限り、間違いなく不良在庫になるでしょう。

加えて、多くの不動産オーナーから「もう節税できなくなるなら売って欲しい」依頼が予想されますが、市場流通価格に業者利益(20~30%か、それ以上)を乗った価格で買ってしまった場合、今のタイミングで売っても損切りにならざるを得ない。それが明るみになる時、「おたくの会社そんなに利益とって客に売ってたの?」「なぜ全然説明しなかった?」みたいなクレームの嵐になることが、容易に想像されます。

節税ありきで商売していた日系業者にとって、2020年は間違いなく厳しい年になるでしょう。

 

税制が変わっただけで、なぜこんな結果になってしまうのか?私からみて、業者側のビジネスモデルに根本的な問題があるように思います。

1) お客様に売る物件(国、都市)が決まっている。

2) お客様が様々な動機で相談に来るにもかかわらず、「弊社物件を買いに来た客」という前提でセールスマンが応対する。

3) 比較的良心的な業者でさえ、現行ビジネスプロセスは「物件選定→契約→融資→管理→売却」。つまり「物件選定」が最初に来る。

これでは、国内ワンルーム販売業者等と同様、「はめ込み営業」(=自社都合で売りたい物件を客にあてがう)が横行してしまいますね。

 

これは私の個人的意見ですが、「物件選定」の前にやるべきことが最低2つあるはずと考えます。

Step1 : 適性相談(お客様のニーズ、財務目標、資産背景、気質や外国耐性を踏まえつつ、海外不動産のオーナーになって幸せになれそうかをプロの目で見極める)

Yesの場合、次のステップに進む

Step2: 国選び、都市選び(お客様の予算、期待する収益、投資安全度やリスク選考を踏まえつつ、世界にあまたある国、都市のなかから、不動産価格サイクルも見ながら、どこを選ぶべきか考える。

Step2までやって初めて、「物件選定」プロセスに入るのが本筋だと思います。税制改正で安易な節税売りが封じられた今、Step1と2をプロのレベルでやるかどうかが、海外不動産の販売会社とコンサルタントを分ける境界線になるのでしょう。それを可能にするために、私は場所を決めず、世界各国各地の不動産事情に、誰よりも通じた人間になりたい。

 

さらに、海外不動産は販売だけで終わりではありませんので、「売却したい」「悩みを相談したい」というリクエストにも応えていきます。どこから、どんな経緯で買ったかは不問。皆様の課題解決に私の能力を尽くしたい。それにより私は業界で、世界不動産のコンサルタントとして名誉ある地位を確立していきたいです。

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相場の2割増しで海外物件買っていく日本人

こんにちはManachanこと鈴木学です。前回に引き続き、今回も「日本人のイケてない海外不動産買い」に関して、がっつり辛口のコラムを書きます。

 

本題に入る前にまず、一つ喜ばしい出来事がありました。数年前からアメリカ不動産を日本人で紹介していたある業者が、「当社はこれまで買取転売をやってきましたが、お客様の投資利益を考えて仲介にシフトしました」との報告をくれたのです。

その会社がアメリカで買取転売やっていた2014~15年頃の状況を、私は知っています。「競売やショートセール(任売)で安く出た中古物件を、現地のパートナー業者を使って再生して、自社保有して賃貸に出す。それを日本の客向けに投資物件として販売し、日本語で管理サービスもやる」というビジネスモデルでした。

販売する際、当然ながら、売値に自社利益を乗せるわけですが、その利幅は業界標準からみて、控えめなものでした。「リスク取って手金出して物件を再生」 して、「言うこときかないアメリカ人業者の仕事を監修 」 して、「販売経費かけて、決断が遅くてその割に細かい注文の多い日本人客を相手に」売り、「契約書の説明や送金サポート、税務申告の手配などまでお手伝いする」 という業務の手間と苦労を考えた時、約15%という利幅は極めて穏当だと私は思いました。同じモデルの商売なら普通は20%以上乗せるのが当たり前だし、50%近い利幅を乗せて涼しい顔で売る業者が居るのも知ってましたから…

 

でもその業者は、買取転売の商売を数年やるうちに、悟りました。「たとえ15%でも、利益を乗せてお客様に売ってしまうと、投資として成功するのが難しくなります」。

それでどうしたか?「商売の難易度は格段に上がりますけど、仲介として、数%の手数料をいただくモデルに変えました。これだと収益物件を市場価格で買えるので、弊社から買ったお客様が損するリスクは少なくなります」…なんて素晴らしい決断!心の底から賛同したのは言うまでもありません。

テキサス州戸建(償却節税向き物件)

ところで、2016年に入ったあたりから、日本の不動産業者が、テキサス州を中心に大量参入する動きが始まりました。折しも、アメリカ国内は経済も不動産市況も好調で、ほぼ全国的に物件価格が上昇基調。こんな時代に、競売や任売で安く仕入れるなんて普通はできません。日本人に売るネタ(≒快速減価償却ができる築22年以上の木造戸建)を仕入れたければ、通常のマーケット価格で仕入れるしかありません。

通常のマーケット価格で仕入れる…具体的にいえば、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる戸建を、日系業者が30万ドルで仕入れるということです。ま、業者は現金持って実弾買いができますので、運とタイミングが良ければ27~28万ドル位で仕入れられることもあるでしょうが、逆にテキサスあたりでは、複数の日系業者が、「築22年を少し超えた木造戸建」という、アメリカ人が普通狙わないニッチな物件を同時期に仕入れまくってますから、仮に同じ物件をめぐって競合したら、当然、安い値段では仕入れられなくなります。

その後、どうなるか?各社とも商売ですから、ほぼ市場価格で仕入れた物件に、自社利益を上乗せして日本人客に売るわけです。乗せる幅は、会社や都市によっても違いますが、私が見聞する限り、20%前後が標準的なようです。

 

20%の利益が乗ったものを買う。つまり、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる物件を36万ドルで買うということです。高く買ってる代わりに、売買契約に日本語サポートがつき、日本語で管理してくれて保証家賃も支払われる、何より、日本で節税メリットが受けられるということで、実際たくさんの方が買っています。

私は投資家なので、相場よりも値段が乗った物件は絶対に買いません。ただ、世の中こういう商売はあって良いと思います。普通の日本人が手も足も出ない海の向こうの物件を買いやすくしてくれて、日本語で付加サービスをしてくれる…多少高買いしても、サービスの対価としてお客様が納得できるものであるなら、この商売も持続発展していくのでしょう。

 

ただ、次の点は気になります。

現地の人が買うより高い値段で売っていることを、業者がきちんと説明しているのか?

 

ま、100%間違いなく、説明してないでしょうね。その場合、客として気をつけねばならないのは、「元本価値毀損リスク」。つまり、数年先に物件売りたくなった時に、買った値段より安い値段でしか売れないリスクです。

 

分かりやすくするために、テキサス州ダラスの不動産価格指数(ケース・シラー指数)を使って説明します。

・2016年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「160 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「192」で買うことになる。

・2017年初に日系業者経由で 買った場合、価格指数(=相場)が「170 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「204」で買うことになる。

・2018年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「180 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「216」で買うことになる。

 

ダラスの不動産価格指数が、2013年以来、年率5~10%で上がってきているのは事実です。それでも、20%上乗せ分を価格上昇で吸収するのは、少なくとも3年以上はかかります。

なお、2018年以降、価格上昇のペースが目にみえて鈍ってきていること、直近ではほぼ上昇していないことも、図からみて取れると思います。一番面白くないのは、2018年に「216」で買っちゃってる人でしょうね。直近の価格指数は「187.93 」 。前月比プラス0.03%とほとんど上がってませんから、現時点で売ったら元本割れは確実だし、あと何年待てば損しない価格で売れるのか、予想もつきません。

 

少なくとも、海外物件買う側が知っておくべきことは、

・海外不動産を扱う日本の業者は、売値に利益乗せてるケースが多いこと。

・現地相場からみて、適正価格で売っているかどうかを気にすべきだし、その際、業者の言うことを鵜呑みにしないこと。

もっとも、自分で判断するのは難しいかもしれません。個別相談枠を使ってセカンドオピニオンを得ることはできますので、必要ならいつでもご相談くださいね。

 

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3000万円以上の海外本命物件を買おう!

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

前回は、「予算1000万円で海外不動産買うなら何が良いか?」について私見を書きました(記事リンク)。結論を一言でいえば、「この予算帯なら先進国(ドイツ、アメリカ等)地方都市の、ネット8%くらい回る戸建や区分が一番おススメ」です。

海外の先進国で1000万円の実物不動産というのは、「外国人投資家が宇都宮や高崎で物件探しする」位、かなりニッチな話ではありますが、その地域内でちゃんと賃貸需要と実需購入需要があり、可処分所得からみて無理しない賃料で8%回る、資産価値もたぶん毀損せず出口も取れる…という意味で、金融商品チックな投資案件や、賃貸・実需マーケットが未成熟な新興国の物件を買うよりはずっと手堅くて安心度高いだろう、というのが私の考えです。

それを名づけて、「ニッチな地方都市利回り物件」と呼びますね。地方都市ゆえ経済発展のスピードは緩やかで、値上がりもあまりしないだろうけど、その代わり安い価格で買えて、賃料収入を得る意味でのフローの資金効率は良いのです。

 

しかしながら、「予算3000万円以上」あれば、話は別です。それだけあれば、先進国の大都市(人口100万人以上)のちゃんとした立地で、賃料と値上がり益を両方狙える「本命物件」取得が視野に入ってきます。

本命物件とは何か?それは、私たちの資産形成の主役になりうる高い戦闘力を持った、資産価値のしっかりした物件です。

不動産の場合、立地が一番モノを言います。「大都市で、それなりに良い立地にある物件」なら、買って住みたい人、借りて住みたい人は相当数いますし、都市の発展や利便性の向上に伴って今後価値を上げることも、十分考えられるのです。

 

日本国内(関東)に例えれば、こんなイメージです。

「ニッチな地方都市利回り物件」…北関東の地方中核都市とか、あるいは千葉県の新京成線や東武野田線沿線のように、東京都心に行くのに乗換が必要な片道1時間圏郊外にある物件をイメージしてください。

「大都市本命物件」…東京23区の大田区とか江東区とか練馬区のように、都心まで至近距離にあり、購入も賃貸も需要旺盛な地域にある物件をイメージしてください。近郊でも、たとえば三鷹とか新百合ヶ丘、青葉台みたいな人気の高い駅の徒歩7分圏内みたいな場所をイメージしてください。

 

東京の大田区内や、新百合の駅近みたいな場所で、実需層もターゲットにできるファミリータイプのマンションを買おうとすれば、中古でも3000万円は軽く超えてきますよね。海外でも事情は同じで、先進国都市部で良い立地の物件というのは、どんな安くとも3000万円(30万USドル)スタートというイメージです。

なお、3~4000万円くらいの予算では、都心狙いはまず無理です。また、ロンドンやニューヨークみたいな世界トップレベル都市も狙えませんし、シドニーやバンクーバーのような、世界都市としては二線級でも不動産価格が高騰してしまった都市もターゲットから外れます。

そうなると必然的に、「まだ、物件価格が上がりきっていない、先進国の大都市(首都ではない、第二、第三の都市)」を狙うことになります。たとえば、

 

アメリカなら、テキサス州のダラスやヒューストン等

オーストラリアなら、ブリスベン・ゴールドコーストやメルボルン等

カナダなら、モントリオールやオタワ、カルガリー等

イギリスなら、マンチェスターやバーミンガム等

ドイツなら、デュッセルドルフやケルン等

 

これらの都市なら、現時点で3~4000万円で不動産マーケットに参入でき、かつ、賃貸経営上も出口の面でもリスクの少ない好立地の物件を買えるチャンスが残されています。

なお、3~4000万円を不動産で手堅く運用しようとすれば、上記の海外都市の方が、いま日本の首都圏で買うよりは良いと思います。なぜなら、「都市が拡大中で人口増加があり、住宅需給バランスも良く、賃料や不動産価値が上がる見込みがある」からです。

 

たとえば、アメリカのダラス・フォートワース都市圏は700万人超の人口が、年間15万人以上のペースで増えています。オーストラリアのメルボルン都市圏は450万人超の人口規模で、年間10万人の増加。いずれも年率2%超です。

一方、日本の人口を吸い寄せる首都圏一都三県は、3500万人超の人口規模で年間15万人増ですから、年率0.4%と、かなり見劣りします。しかも、日本・アジア地域に特有の弊害「過剰供給リスク」を抱えています。一方でダラスとかメルボルン、ブリスベン等では、住宅供給以上のペースで人口が増えていますので、一部の特殊地域を除いて過剰供給はありませんし、賃料も不動産価値も年々伸び続けています。

 

海外(先進国)の本命物件購入を検討される方に一言、申し上げたいことがあります。

・利回り星人になってはいけません。

・たとえ見た目の利回りが低くみえても、本命物件としての戦闘力があれば、値上がり含めて、最終的にはより多くのお金が残る可能性が高いです。

 

たとえば、上述の「3~4000万円で買える先進国大都市」で、好立地にある住宅物件の賃貸利回りは、ざっくり言うと「表面5%、実質4%」いけば良いほうです(アメリカだと、固定資産税が高い分、表面7%、実質4%みたいな数字になることが多い)。

日本の投資家によくあるのは「利回り8%以上ないと買わない」みたいな反応ですが、「8%」みたいな表面的な数字にこだわる余り、立地含めた物件の収益力を評価できず、結果的に高リスクな金融商品的な海外案件購入に流れてしまう方が多いです(記事リンク:不動産の顔をした事業投資をお勧めできない理由)。

 

私の経験上、「大都市好立地で5%回る物件」の方が、「地方都市や郊外の8%回る物件」より、投資期間全体でみれば、より多くのお金が残ります。それは「賃料上昇や不動産価値上昇」が期待できるからです。

先進国第二位、第三位くらいの大都市の好立地物件を、不動産価格の上昇局面で「グロス利回り5%」で買えれば、私の感覚では「割安」ですね。購入後、さらに値上がりして、5~6年後くらいにグロス利回り4%くらいで売り抜けられることが、経験上かなりあるのです。

 

たとえば、カナダのトロント、オーストラリアのメルボルン位のレベルの都市で、「グロス5%」物件を購入し、その後の家賃上昇が年平均2%、6年後にグロス4%で売り抜けられたとすると、

初年度 価格4000万円 年間家賃200万円 (グロス5%) 
2年目 年間家賃204万円
3年目 年間家賃208万円
4年目 年間家賃212万円
5年目 年間家賃216万円
6年目 年間家賃220万円 グロス4%で売却 ⇒ 5500万円で売れる。

つまり、税前の値上がり益1500万円、期間通算の家賃が1260万円で、合計2760万円。投資額4000万円に対して69%のお金が増えることになるのです。

4000万円の物件が6年間で5500万円になるということは、年平均6%近くのペースで不動産価格が上がり続けることを意味しますが、日本を除く各先進国の不動産価格推移をみる限り、それは全く不自然な数字ではありません。普通に経済成長している国なら不動産価格も普通に上がるんですから、大都市や成長都市の好立地を狙って、値上がりを取りにいくのが投資のセオリーです。

 

一方で、地方都市の安い物件を1000万円、グロス8%で買ったとします。その後の家賃上昇プラスマイナスゼロ、6年後の売却も購入時と同じ1000万円で売れるというのが現実的な想定ですので、その場合は、値上がり益ゼロ、期間通算の家賃480万円。投資額1000万円に対して増えるお金48%という計算になり、「大都市本命物件」の69%と比べて見劣りしてしまいます。

 

以上はざっくりシミュレーションの数字ではありますが、海外の不動産を低リスクで運用しながら価値を増やしたい方には、「先進国大都市の好立地でグロス5%位の数字が出れば買い!」だという投資判断センスを養っていただきたいと思います。

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1000万円の予算で海外不動産買うなら何が良いか?

こんにちはManachanです。今アメリカ北部、インディアナ州サウスベンド(South Bend, Indiana)という地方都市に滞在しています。本当に小さな街で、中心街を歩いても商業施設は3ブロック位で終わってしまい、その先は住宅地だったり森だったり…

私は北海道の千歳市にも物件持ってるんですが、街のサイズ的には同じくらいですね(人口:サウスベンド107,000人、千歳市97,000人)。気候も似たようなもので、今の季節はとにかく寒いし、積雪で歩きにくいので、ホテルの部屋でブログ書いてます。

あ、そうそう。どちらの街も国際空港があるんですね。新千歳ほどの大空港ではないけれど、サウスベンドにも国際空港があります。あとは教育環境も似てますね。サウスベンドは名門ノートルダム大学や、インディアナ大学サウスベンド校を擁する教育都市。一方、千歳市には科学技術大とかリハビリテーション大学とかありますよね。

 

ところで、私がなぜ、遠い異国の酷寒の地くんだりまで来てるかというと、実は不動産物件を仕入れに来ています。

私はいろんなテーマを持って、海外各国で物件を探しています。時には10億円単位の大金を投じたい企業様のために投資案件を探すこともあれば、1億円を2都市に分散して手堅く投資したい方の物件探しもやります。

今回、雪に埋もれながらサウスベンドの物件を見に来た理由は、「1000万円程度の低予算で海外不動産投資をスタートしたい方のための提案ねたづくり」です。

 

誤解を恐れずに言いますね。不動産投資は本質的に、「お金や信用力ある人のための資産形成手段」だと思います。株式など金融商品と比べて、不動産はどうしても金額が張ります。高額ゆえ参入できるのは現金のある方か、銀行融資を引っ張ってこれる方になります。

金額が張る分、不動産は多くの人にとって「分散投資」に馴染みません。例えば3000万円を金融商品に投資する場合、300万円x10口の分散投資すれば良いでしょうが、不動産の場合は、300万円の物件を10戸買うのはナンセンスです。それどころか、1000万円を3戸に分散するのもよろしくない。むしろ、都市部の好立地で3000万円の本命物件を1つ買うことに集中すべきです。

海外不動産投資でも結局は同じこと。3000万円ある方には、ニューヨークやロンドン、ロサンゼルスやシドニーは無理でも、ダラスとかブリスベンとかマンチェスターとかデュッセルドルフみたいな、まだ比較的安く買える先進国都市で、3000万円をまるまる投じて「普通に貸せて、いつでも売れる、損しない」物件を選ぶことになります。

 

あと、考えなければならないのは、「1000万円しか予算がないけど、海外の不動産欲しい方に対する提案」です。世の中、3000万円持ってる人より、1000万円持ってる人の方がずっと多いわけですから…

1000万円というと、不動産の世界ではかなりの低予算になります。日本国内の物件なら属性次第で90%融資とか引いて1億円程度の物件取得も視野に入ってくるでしょうが、海外の場合、融資が難しいので、どうしても大都市やメジャー立地を外した「ニッチな投資適地」を狙うことになります。

海外で「ニッチ」探すって、結構難しいんですよ。アメリカでいうと、NYやLAみたいな、誰でも知ってる有名大都市じゃなくて、無名な地方都市をリサーチして探さなきゃならない。そういう土地には、日本人も滅多に居ないし日本語なんて通じないから、現地の人間と対等にやり合うだけの英語力が必要。そして、地元しか知らない田舎者のアメリカ人とつきあう根性(ストレス耐性?)も求められる。

 

こういう仕事がちゃんとできる日本人って少ないから、結局、日本で紹介されてる海外不動産商品のうち、「1000万円クラス」が最も、投資観点からいうと微妙な商品のオンパレードになっています。例えば、

「介護施設」「学生寮」「業者借り上げ民泊」「不動産担保つきレンディング」等、「何年間、利回り何%保証」をうたう金融商品チックな投資案件

 

まともな運営業者も居るので、確定利回り商品の全てを否定はしませんが、私の知る限り、多くは「不動産賃貸業としては微妙な立地に、高い建築費で建ててる」非効率な投資案件。もとい、業者利益がたくさん乗ってるので、オーナー視点では非効率になってしまう「かぼちゃの馬車」的な案件です。

その非効率(利益乗せすぎ?)を挽回するため、運営リスクを伴う事業を行って利回りを上げるという話にしてますが、そのプロセスを業者に丸投げするため、オーナーは非効率な所有部分だけを担い、おいしい運営部分だけを他人に明け渡すことになります。

運営中はもとより、一番困るのは出口でしょう。土地・建物本来の価値より大幅に割高な価格で買ってしまえば、売却時に損切りしなければなりません。収益構造を見る限り、最初から不動産投資として失敗が確定してるようなものです。

 

「1000万円しか出せない人」が海外不動産を買って、それなりにハッピーな結末を迎えるにはどんな物件を紹介すればいいのか?私はそれを常に考え、世界中を飛び回っています。そのほとんどは徒労に終わりますが、これまで知りえたなかでの私の結論は、

 

1000万円の予算なら、「ドイツ地方都市の区分マンション」か「アメリカ地方都市の戸建」を、私の目で厳選した上でおすすめしています。

 

なぜかというと、「賃貸経営が成り立つ上に、資産価値的に安定感あるから」です。

・ドイツ、アメリカ等先進国はカントリーリスクが少なく、法制度も整備されている。

・家賃水準に無理がなく、その家賃を前提にネット8%程度の数字が出るので、投資として成り立つ。

・日本と違って賃貸住宅つくり過ぎず、需給バランスがとれており、今後しばらく崩れそうにない。

・中古住宅が当たり前に市場流通し、その値段で売買するので、売る時にも大きな損はしそうにない。

 

なお、地方都市の経済成長は大都市ほどの爆発力はないので、値上がり益はそれほど期待できないでしょう。その代わり、普段は家賃収入を得られて、売却時に元本価値を毀損するリスクが少ないので、大きな失敗をしにくい投資といえましょう。

いま日本ではASEAN新興国の物件紹介セミナーが多いですが、先進国で1000万円以下でちゃんとした収益物件が買えるのなら、賃貸市場も二次売買市場も未成熟な新興国の物件を、投資目的で買う必然性はないと個人的には思います。いま新興国の首都中心部の物件をすごく安く買えて、将来大化けする可能性があるなら話は別ですけど、そういう話って日本のセミナーには出てこないよね。

 

開催決定!3/14(水) 米国インディアナ激安収益戸建セミナー@東京

不動産価格上昇が続くアメリカ。治安が悪くない場所としては、全米最安値水準6~8万ドル台で購入でき、かつネット利回り8%以上出る収益戸建を紹介します。シカゴの東に隣接し、全米屈指の名門ノートルダム大学と国際空港を抱える北インディアナ地方、日本でまだ誰も知らない不動産投資機会を学ぼう(リンク)。

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不動産投資やるなら先進国だと思う理由

こんにちは、Manachanです。

東京ビッグサイトで行われた資産運用Expo(1月25~27日)に出展し、怒涛のように忙しい3日間が終わりました。私たちは「ドイツ不動産投資」ブースを出しましたが、来場者からの反応は大変好意的なものでした。日本でほとんど知られていないドイツ不動産、皆さん「初めて聞く話」ながら、きちんと説明すれば、皆さん目を輝かせて「こんな話を待っていた!」という…

「先進国の都市部なのに安く買える」、「長期間にわたって8%のネット利回りが取れる」、「値下がりリスクも少ない」「国際通貨ユーロで資産形成できる」…私と市川が2016年にドイツ現地に渡航して発掘してきた収益物件が、いま日本人の投資ニーズにぴったり合うのだと実感しました。

 

ところで、日本で紹介される海外不動産といえば、現時点で「東南アジア新興国の不動産物件」がメインでセミナーも多数行われていますが、私の知る限り、世界の趨勢は日本とは逆です。

 

普通は、どの国でも、海外の収益不動産といえば、先進国の物件が中心になります。

 

たとえば、質量ともに日本よりはるかに海外各国不動産の情報が集まる「中国」のイベントに行くと、どこもアメリカ、カナダ、オーストラリアや欧州各国の先進国物件の占める割合が多いです(日本の人気も高い)。もちろん、地理的に近いタイやマレーシア、ベトナム等の物件も紹介されていますが、先進国物件と比べると「脇役」の扱い。

中国と並んで、海外不動産イベントのメッカといわれる「ロシア」と「ドバイ」でも同様に、欧米先進国物件の占める割合が多いです。

その意味で、世界の趨勢とは違う日本の海外不動産事情。今でこそ海外不動産といえば「東南アジア新興国」のシェアが大きいですが、数年後には形成逆転して、「先進国中心」のマーケットになると私は予想しています。なぜなら、

 

・日本人は海外移住ニーズが少ないため、海外不動産は「投資」「資産形成」「資産保全」目的の購入になる。

・投資、資産形成・保全の手段として不動産をみた場合、他のアセットと比べて「一気に値上がりはしないけど、その代わりゼロにもならない」堅い資産として選ばれるため、「収益性」とともに「リスクの低さ」も大事ファクターになる。

・「収益性」「リスクの低さ」を数値化してフェアに比べると、遠い将来はともかく、現時点ではどうしても、先進国有利といわざるを得ない。

 

上記を数値化するため、私は独自に「あんぜん+もうかる」指標を考案しました。


リスクの低さを診断する「6つのあんぜん指標」

・権利を保障する法制度・運用 (不動産権利が政治変動に影響されない)
・市場データの充実(客観的に判断できる)
・建物の品質保証・診断システム (購入段階で、問題の多い建物をつかまない)
・管理サービスの成熟、プロの存在 (保有段階で、収入を確実に手にする)
・自然災害・地政学リスク (保有段階で、不動産価値を棄損しない。)
・中古流通市場、金融システム (売却段階で、値上り益を確実に手にする)

 

収益性を診断する「5つのもうかる指標」

・経済成長と人口増加
・物件の将来性 (資産価値=キャピタルゲイン期待)
・物件の収益性(賃貸ニーズ=インカムゲイン期待)
・参入タイミング、仕入れルート (今のタイミングで、物件本来の価値に比べて割安に買えるか?) ・購入、保有、売却時コストの安さ(購入時印紙税、固定資産税、管理費修繕費、仲介手数料など)

 

上記指標で、私の渡航・視察経験のある「先進国7か国、新興国6か国」をスコア付けしてみたとこっろ、

「あんぜん指標」に関しては、明らかに、先進国優位の数字が出ました。

(先進国平均=45点、新興国平均=21点)

 

次に、私の渡航・視察経験のある「先進国17都市、新興国11都市」に関して、収益性を評価してみると

「もうかる指標」に関しては、先進国と新興国とで、有意な差が出ませんでした。
(先進国平均=28点、新興国平均=29点)

 

最後に、上記スコアを合計してみると、

「あんぜん+もうかる指標」では、先進国が明らかに優位という結果になりました。

(先進国平均=73点、新興国平均=50点)

 

上記は、よく考えてみれば当たり前のことですね。不動産の投資・賃貸経営は、それを支える経済と社会・法律システムを前提に成り立つものです。

日本を含めて先進国では、「不動産所有や賃貸の権利が法律によって守られ」かつ「政権が変わってもそれが維持されるという連想が成り立つ」上に、「人々がネットや不動産屋を通じて物件を売買、賃貸して」、「自分の収入のなかから家賃や税金を払って」、「地元の管理会社が家賃を収納し修繕手配して」、「滞納トラブル等の際に裁判や異議申し立ての仕組みを利用して解決する」…そうした社会システムが一通り整備され、かつそれぞれの分野に専門家がいるわけですが、新興国ではそれら全てが形成・整備途上にあり、専門家も十分に育っていません。

そう考えると、先進国の収益物件では「想定利回りの数字が、だいたいそのまま実現する」ことが多いのに対し、新興国では社会システム未整備や専門家の不足により「現実が数字の通りにならない」ことが多くなるのも、理屈で考えて納得できますね。

 

私自身は、「手堅い先進国物件」に投資しつつも、「やんちゃな新興国物件」も値上がり目当てで複数国で持ってますが、全体としては投資ポートフォリオを「先進国にシフト」しています。また、日本人投資家のニーズを考えても、フェアにみて先進国物件の方が相性が良く、数年後には「海外不動産といえば欧米先進国」が当たり前の世の中になると思います。

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北緯35度の風、進化するノースカロライナ

こんにちはManachanです。アメリカ東海岸の真ん中らへんにある「ノースカロライナ州ローリー」(Raleigh, North Carolina)に来ています。

この地には、今から12年前に、3ヶ月ほど住んでいました。久々に来訪の機会を得て嬉しかったです。

ノースカロライナは日本では無名ですが、本当に、良いところです。

気候が、日本(関東)に似ていて暮らしやすい。緯度は東京と同じ北緯35度。四季があって適度な湿度もあり、服装も日本と同じで良いので馴染みやすいです。

気候が近いので、植物の感じも日本によく似ています。特に千葉県に似ていて、当地のハイウェイを走っていると、東関道の大栄IC近辺と見紛うような「千葉〜な景色」が広がり、外国に居るという事実を忘れてしまいます。

 

私は千葉県出身で、いま世界中を飛び回っていますが、こんな奴は珍しいです。普通は、千葉で生まれ育つと、他の土地に行きたがりません。気候は温暖、大雪も水不足もない、東京に近くて生活便利、土地も広く、海があって魚も美味しい、農業工業商業すべてがバランス良く揃い仕事に困らない、国際空港とディズニーがあり他県の奴らに自慢できる…千葉に居れば何一つ不自由なく、満ち足りてしまうのです。

それは、ノースカロライナでも同じです。気候に恵まれ、生活コストの安い同州には、寒さの厳しいアメリカ北部から、人と産業がどんどん移ってきています。人口1000万人を突破し、増加率はテキサス、フロリダ、アリゾナと並んで全米屈指。人口もGDPも全米50州中9位の堂々たる実力。しかも10年後は全米7位にランクアップしそうな勢い。

千葉県は日本47都道府県のなかで、人口もGDPも6位ですから、ノースカロライナはまさに、アメリカにおける千葉県のような存在なのです。

千葉県民と同じく、ノースカロライナで生まれた人も、他州に出たがりません。だって出る理由ないですもん。気候良い、仕事に困らない、良い学校たくさん、安い値段で土地の広い家に住める…住宅価格が3倍もする大都市に住みたい奴はかなり少ないし、逆にニューヨークやシカゴから、暖かい気候と安い生活費を求めてどんどん人がやって来ます。

ノースカロライナの人種構成は、白人60%、黒人40%、アジア人ごく少数…人種間の貧富格差は確かにあって、プロフェッショナルな職場はほぼ白人で占められ、都市内の高級住宅街も白人の世界。黒人はたいてい郊外の小さな街で暮らし、マクドナルドやスーパーで働く人が多い。

CaryやChapel Hillに住む白人は年収が米ドル6桁(100,000USD以上)の高級取りの方々が多く、恵まれた暮らしをしています。黒人の多くは収入はそれなりでも、物価安く暮らせるので「地元密着マイルドヤンキー」になります。千葉と一緒ですね。

アメリカ名物「カントリーソング」は、お隣りテネシー州ナッシュビルが本場ですが、実はカロライナ、ミシシッピー、アラバマ…いろんな地方のカントリーソングがあって、マイルドヤンキー達の愛郷心を穏やかに歌いあげています。

ヤッピーも大学教授もロボットエンジニアもいて、マイルドヤンキーも多い、千葉県っぽいノースカロライナ州は、前回訪問から12年を経過し、大きく進化してました。

 

– ローリーの中心街のビルが増えて、少しは都会っぽくなった。
– ローリー•ダーラム国際空港の第2ターミナルができて立派になった。
– Route540(第2環状線)が開通して、ローリー都市圏の東西移動がしやすくなった。
– 市内路線バスが整備され、以前は低所得者ばかりだったけど、今は普通に乗りやすくなった。
– 森しかなかったCrabtreeに立派なショッピングモールと高級住宅地ができた。
– 数ヶ月後には、地元念願のIKEAが来る予定。

 

あと、いつの間に日本企業の進出が進み、ローリー周辺の邦人数は3000名いるようです。日本食レストランや食材店が増え、日本人向け不動産、通訳、弁護士サービスも現れ、日本語補習校には200名を超える生徒が通い、「夏祭り」も行われるようになったとか。私が居た頃とは隔世の感がありますね。

有名な大都市ではないけれど、人が集まり、力強い経済成長とインフラ整備が続くノースカロライナ。不動産投資はどうなのか?

私と一緒に現地視察した市川隆久氏のメモを引用して、締めくくりとさせていただきます。

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アメリカ人の通常都市での住宅家賃の負担率は年収の40%らしく、年収500万円だとすれば毎月の家賃は16.6万円(1500ドル)になりますね。

日本での家賃負担率はせいぜい年収の25%程度ですが、日本と違って近くの居酒屋で飲んで帰る人も少なく基本的に家族と家で暮らす生活であり、家賃の負担率を優先することと、治安や学区の悪くないエリアに住むことが必須なアメリカ人はそのくらいの家賃を支払うことを良しとしているのではないか、と思われます。

今回は現地での大手管理会社支店と日本人エージェントの案内での視察でしたが、アメリカ軍人などのターゲットに家賃1500ドル以上2500ドル以内の戸建を視察しましたが、販売価格は30万ドル前後で築年数25年くらいの物件でした。

建物の程度も良く利回りは表面8%ネット6%程度です(物による差はあります)が、不動産の持つ価値には安心感を感じましたね。

日本だと緑豊かな環境では戸建を所有する感覚になりますが、アメリカはそもそも頭金を貯めない国民でもあり戸建を借りて生活する人も多いので、信頼出来る管理会社と日本人サポートがあれば、手堅い賃貸経営が出来る、と実感出来ました。

日本人には馴染みの薄いノースカロライナですが、日本人もこのエリアで3000人暮らしているらしく、マーケットが基本的に実需マーケットなので安心感あるな、と感じました。単に知らないだけだなと。

また新築のタウンハウスも増えています。工事中の現場に寄りましたが、20万ドルくらいから35万ドルくらいまでの価格ですが、すでに売れている様子です。

海外不動産開発事業もありかな、と。

 

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海外中古物件の管理、やって初めて一人前

こんばんはManachanです。今回は、海外物件買った後の、「管理、アフターサポート」の難しさについて書いてみます。

私は、2011年に投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来、200以上の海外不動産セミナーをこなしてきました。もともとは、「業者と投資家をセミナーで結びつける」という「場の提供」をやっていましたが、活動の内容が進化するうちに、場の提供だけでは会員・オーナーに対して無責任だと痛感するようになりました。なぜなら、

我々が企画したセミナーで海外物件を買った多くの日本人投資家が、業者に適切な管理をやってもらえず(=放置プレイ)、入居付けも売却もできずに泣き寝入りしているケース

を、目の当たりにしたからです。特に東南アジアで深刻な問題が起こっており、今の私はマレーシア・タイを中心に、会員の要請に応じて「入居付け出張レスキューオペレーション」を毎年やっています。また、会を一緒に立ち上げた相棒の坂口は、フィリピンに移住し現地で管理会社を立ち上げています。結局、会員・オーナーに本当の意味で責任を取るためには、どこかのタイミングで「業者成り」して、長年真面目にやり続けなければならない…それが不動産の宿命なのだと思います。

 

ところで、東南アジアなど発展途上の新興国で、立地やクオリティに劣る物件の入居付け、修繕手配、クレーム処理、管理費光熱費の支払や税金関係のお世話を含めて、日本の管理会社が通常やるレベルのサービスを自社でやることは、並大抵の努力ではつとまりません。マンパワーかかる割に儲からない、それに何より、新興国では日本では考えられないレベルの問題が頻発するので、不謹慎ながら、放置プレイしたくなる業者の気持ちもよ~く分かります。

現時点では特に、人の問題が大きいですね。新興国では、不動産管理のプロフェッショナルがまだ育っていないのです。マレーシアを例にとると、優秀な人間は物件管理の仕事など、まずやりません。ベストではない人間(=日本人の基準からすると相当、出来の悪い人間)が、少し仕事やってはすぐ辞めていき、さらに経験のない新人が担当になる、そいつに一から説明してもすぐ辞めていく…給料安い上に、多くの物件で「毎日、罵声が飛んでくるストレスフルな仕事」のため、長続きしないのです。物件の施工レベルがいまいちで、ドアや窓の建て付け、漏水、コンクリ剥離…築浅なのに様々な問題が起こるため作業量がなかなか減りません。

 

私はいま、次のような立ち位置で海外不動産の活動をしています。

1)自分が買って保有するような、「自信のある海外本命物件」に関しては、業者として、管理まで責任持ってサポートする(注.先進国物件に限る)。

2)上記以外に関しては、業者から開催料金をいただいてセミナー企画(=場の提供)するが、成約報酬は一切いただかない。

1)に関しては、主にドイツ、アメリカ、オーストラリアのいくつかの地域で実施しています。その対象を先進国に限っているのは、「新興国の物件管理を頼まれても、現時点では業者としてリスクを負う自信がない」からです。新興国で私にやれることは、上述「レスキューサポート」か、マレーシアやタイ、フィリピンなどで比較的信頼できる日系管理会社につなぐこと位ですね。東南アジアの管理会社セミナーも時々企画しています(例.「ジョホールバル物件管理・入居付け相談会」2017/11/21東京)。

先進国であれば、法制度がしっかりしてるし、不動産管理のプロも豊富に居るので、地元の信頼おける管理会社に日常的なオペレーションしてもらった上で、ある程度のマンパワーをかければ、日本人オーナーに説明責任取れるレベルで管理サポートが可能だと考えています。

 

ですが、それでもいろんな問題は起こりますし、事態の解明・解決に結構なパワーが必要となります。時には先方とドンパチ、派手に喧嘩する場面も出てきます。例えば、我々が手掛けるドイツやアメリカの中古物件でよく起こる問題は、

家賃や諸経費の支払の過程で、意味不明な入出金が起こる

・入退去があっても管理会社からの報告がない

・予告なしにリフォーム工事の工期が大幅に遅れる。

・予告なしに残金支払の期日が前倒しになってしまう。

等々…

 

これらは、現地管理スタッフの経験・能力が足りないとか不真面目というよりは、むしろ「仕事の丁寧さや報告・情報共有の仕方が日本と大きく違う」がゆえに起こる問題だと思います。暗黙の了解や、日本式の「ほうれんそう(報告・連絡・相談)」が全く通じない世界。担当者が長期休暇を取れば、結果的にいろんな物事がストップしてしまいます。定期的にSkype会議をして、何度も何度も、繰り返し注意して、こちらの期待値を伝えれば、なんとか意図通りに動いてくれますが、そうなるまでに、かなりの時間とエネルギーを使います。

世界中見渡しても、おそらく日本人ほど、客の要求に対して主体的かつ真摯に対応し、こまめに連絡・報告してくれる国民は、他に居ないと思います(中にはもちろん、そうじゃない方もいますが、全体的な印象として、日本人は圧倒的に素晴らしく真面目ですね)。決められたことしかやらない。いや、それさえやらないで言い訳だけは天才的な国民が多いなか、多様な問題が起こる中古不動産の管理において、日本人オーナーが何とか満足できるレベルで任せられる外国の管理会社は、私の経験上、皆無に近い。

日本人オーナーが所有する海外物件の管理を彼らに丸投げすると、文化慣習や法律の違い、コミュニケーションに関する感覚の違いゆえ、たくさんのトラブルが起こる。オーナーを怒らせたり、不安にさせる前に介入した方が得策だが、結局、相当な手間暇をかけなければならない。相手が真面目で信頼できる人なら、将来時点で、何とか自動的に回るようにできるかもしれないが、それには、こちら側も様々なトラブルを経験し、対応力を高めておく必要がある。

 

日々是、問題発生、バトル(?)の日々ですが、それもまた、楽しいです。不動産が好きだから、賃貸経営を長年やってるから、「まじかよ!勘弁してくれよ~!」と呆れるレベルの問題が起こっても理解はできるし、こちらに問題解決のパワーがあって、相手が真面目でありさえすれば、解決できない問題はないと思っています。海外中古物件に関わるリアルな問題・トラブルの対応は、不動産投資家として、業者として、私を成長させてくれる最高の題材だと思います。

逆にいえば、そうした物件周りのリアルな問題に直面せず、プレビルド(予約販売物件)ばっかり売ってる業者は、不動産としての仕事してないも同だと思います。リアルな実物不動産を業務で扱った経験がないんだから、実際いくらで貸せるか、どんな問題が起こると想定され、どんな対策が取りうるのか…分かるわけがないよね。

人間の住まいやオフィス・商店として活用されるリアルな不動産、特に中古物件の管理は何かと大変で、国をまたぐと難易度も増しますが、それをやらないと結局、業者として一人前になれないのだと思います。

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アメリカ不動産、個人と法人どちらで買うべきか?

こんにちはManachanです。いまアメリカ出張から帰国する機内でブログ書いてます。

アメリカは、海外不動産投資の本命中の本命といえます。不動産マーケット規模は世界一、不動産取引の仕組みも先進的で安心度高い。地域のバラエティも豊かで、世界最先端の都市もあれば、人口増加中の発展途上地域も多く、様々な価格帯の収益物件があります。外国人だからといって土地建物の所有権に制限もない上に、しかも通貨は世界一使い勝手の良い米ドル。

私は海外のいろんな国で不動産を「つまみ食い買い」してますが、もし一国だけ選べと言われれば、間違いなくアメリカを選びますね。

アメリカでは、不動産投資で財をなした人、リッチリタイアできた人が、おそらく世界一の数います。彼らの成功パターンを見ていると共通点があって、

1)不動産の値上がり益を得る。
2)買い換え特例(1031エクスチェンジ)を使い、キャピタルゲイン税を払わずに資産を組み替える。
3)米国遺産税の基礎控除(545万ドル→約6億円)を使って無税で相続。子孫も資産リッチに♩

具体的には、このようにします。リーマンショック後、2011年頃から、まずカリフォルニア州の大都市部がいち早く値上がりました。同州内、特にロサンゼルスやサンフランシスコは、全米でも「誰もが良いと思う」優良な場所。アメリカの洗練された投資家は、当然、投資物件を持っており、値上がり益を享受します。

2016年頃に、カリフォルニア州の多くの場所で、不動産価格はリーマンショック前のピークを上回り、「上げ止まり感」が出てきます。他州に目を転じると、テキサス州やフロリダ州など、カリフォルニアよりずっと安く家が買えて、上昇率も高い地域が存在します。

そんな時、洗練された投資家は、「カリフォルニアの物件を一つ売り」、「そのお金でテキサスの物件を二つ買う」のです。当然、キャピタルゲイン税などは払いません。上述「1031エクスチェンジ」買い換え特例は、「物件を売って45日以内に、それを上回る価格の物件に買い換える手続きに入る」のが免税の条件なので、賢い投資家はカリフォルニアで50万ドルの物件を売った後に、テキサスの27万ドルの物件を2戸まとめ買い、みたいなことをやるわけです。

テキサスはいま全米でも屈指の値上がり率ですが、数年もすれば価格も上がりきってくるでしょう。その時、広いアメリカをくまなく捜せば「いま旬な値上がり地域」が出てくるでしょうし、或いはカリフォルニアみたいな良い場所のマーケットがクラッシュして安く買えるかもしれません。そしたら、「1031エクスチェンジ」を使って無税で買い換えすれば良いのです…「わらしべ長者」を地でいく、なかなか素晴らしい蓄財法ですね。

日本に住む投資家が、アメリカの投資家みたいに「わらしべ長者」蓄財ができるのかというと、いくつか課題があります。

1)1031エクスチェンジを使えば米国側ではキャピタルゲイン税を免税にできても、個人名で買う場合は、日本側で譲渡所得税がかかる。

2)アメリカ市民でないと遺産税の相続控除が非常に低くなり(6万ドル→約700万円)、税率18〜40%の遺産税が米国でかかってくる。

最近、日本で販売されるアメリカ不動産は、「減価償却目当ての築古木造物件」が多く、私はそれに対して批判的なコラムをいくつか書いています。理由は、「課税所得が相当高い層でないと節税メリットが出ない」、「競争力の劣るアメリカ物件に業者利益をたっぷり乗せて節税と絡めて売り、客に損させる業者が少なからずいる」からですが(【海外不動産】米国の築古木造物件、人気だけれど危うい理由〜「節税ありき」は避けるべき)

さらに根本的なことを言うと、個人所得税を償却節税する前提でアメリカ物件買っちゃうと、上記1)2)の課題がクリアできず、アメリカ「わらしべ長者蓄財」の道が閉ざされてしまいます。

1)日本で償却節税するために、確定申告でアメリカ不動産を個別に申告することになるので、アメリカで物件買い換えるたびに日本で譲渡所得税を必ず払うことになる。

2)日本で償却節税するために、個人名でアメリカ不動産を買うことになるので、保有中に所有者が亡くなった場合、アメリカの遺産税がかかってくる。

つまり、償却目的でアメリカ物件買ったところで、目先の所得税を軽くするだけで、結局、日本でキャピタルゲイン税を払うことになる上に、アメリカで相続リスクにも晒される…「結局、物件売るための方便ではあっても、お客様のためのトータルな資産形成ソリューションになってないじゃん!」というのが、私の見方です。

では、どうすればアメリカの投資家みたいに、わらしべ長者蓄財ができるのか?日本の居住者ステータスを捨てずに、相続にも配慮しながらアメリカ不動産で資産形成をする最良の方法は、私の知る限りでいうと、

1)アメリカでLLC(合同会社)をつくり、そこに不動産を保有させる。

2)LLCは2名以上のメンバーでつくる(夫婦か、自分と子供、投資仲間etc.)

3)相続を視野に入れるなら、ハーグ条約に基づく国際個人信託(international trust)をアメリカでつくり、上記LLCと組みあわせる。

このようにすると、どんなメリットがあるのでしょう?

1)アメリカLLCで不動産を保有しても、上述「1031エクスチェンジ」を使って買い換えればキャピタルゲインかかりませんし、また、日本の個人確定申告にはアメリカ不動産の情報を書かないので、譲渡所得税がかからない(注: アメリカLLCで利益が出ると、その分は配当所得として日本で納税しなければなりません)。

2)LLCを2名以上の利害関係者でつくると、アメリカ物件を売却した時の連邦源泉税(FIRPTA)を回避できるし、メンバー間で持分調整や移転も容易にできる。

3)国際個人信託をつくって相続財産の受益権者を明確にしておけば、アメリカの法廷を経ずにスムーズに遺産相続手続きができ、かつアメリカで遺産税もかからない(注:日本の相続税はかかる可能性があります)。

私の関心事は、「アメリカで値上がる可能性の高い物件を仕込み」、「戦略的に借り換えを繰り返しながら」、「資産形成の途中で税負担をミニマムにしつつ」、「効率よく資産を増やしていく」ことで、その見地から最も効率的と思われる「米国LLC&1031エクスチェンジ」を使う戦略を採用しています。

租税回避が目的ではありません。国に権利を守ってもらう不動産を使って自分の資産が増えるんなら、増えた分の何割かは税金払ってもいいじゃん、という考え方です。ただ、資産形成期に税金があれこれかかるとキツいし加速もできないので、その辺は賢いソリューションを選び取っていきたいものですね。

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