英国不動産

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海外の家賃保証物件って実際どうなの?―前編

こんばんは、Manachanです。今回のブログは、最近の海外不動産販売で一種の基本形となっている「家賃保障物件」について、私の思うところを書きます。

最近、先進国、新興国を問わず、海外不動産セミナーでよく出てくる宣伝文句が、

「家賃保証付き」(例.購入後5年間、実質利回り6%保障)

「買取保障付き」(例.デベロッパーが購入価格で買い取り保障)

 

確かに、勝手知らぬ、海の向こうにある物件のこと、「ちゃんと家賃が入るのか?」、「将来、売って現金化できるのか?」と不安に思う購入者は多いわけで、そこに「家賃保障」や「買取保障」がついてくれば、確かに大きな安心材料になります。

私は、「家賃保障」そのものが悪いとは思いません。物件所在地のマーケットのなかで、収益物件としてちゃんと成立する物件なら投資対象としてアリだし、その前提の上で、外国人購入者を安心させる一環として「家賃保障」や「買取保障」をつけるなら尚良しでしょう。

 

しかし、私たちが気をつけるべきは、「家賃保障」をうたっている物件は、玉石混交。つまり、良いものと良くないものが混在していることです。平たくいうと、

・良い家賃保障物件とは、「売値に余分な利益を乗せず」、「通常のサブリースとして運用する」物件です。

・悪い家賃保障物件とは、「売値に余分な利益を乗せて」、「それを保障家賃の原資としている」物件です。

 

言葉だけでは分かりにくいので、図に表してみました。私が知る限り、最も悪質なのは、「保障賃料の全てを、売値に上乗せした利益から支払う」パターン。たとえば、

・「5年間、ネット6%の保障家賃」を売り文句として、
・「その30%を、デベロッパーがまるまる売値に乗せて、現地の事情に疎い外国人に売る」

 

こんなもの買っちゃったら、投資として即アウト、とまでは言いませんが、利益確定まで長年、不本意な塩漬けを強いられるでしょう。要は「100の値段で売買されているものを、130の値段で買う」わけですから、かなりの確率で損するのは間違いない。たとえば、市場価格が毎年3%づつ上がったとしても、

・購入後、5年以内に売却する場合、買った値段より15~30%、損切りしないと売れない。

・保有し続けても、家賃保障期間が切れる6年目以降、賃貸の裏付けがなければ利回りゼロになる。そもそも、利益を3割も余分に乗せて売るような強欲&焼畑農業デベロッパーが、6年目以降、客のために骨折るとは思えないから、かなりの確率で放置プレイ実施される。

 

次に、私が世界中で見聞したなかで、かなり多いと思われるパターンが、「保障家賃の一部を、売値に乗せた利益から充当する」ものです。たとえば、

・「5年間、ネット6%の保障家賃」を売り文句として、
・「デベロッパーが15%を余分に売値に乗せて外国人に売り」
・「保障家賃の半分(3%×5年間
)を、売値に乗せた利益から充当する」

 

こういう物件を買ったら、どうなるか?上述「悪質パターン」ほど酷くはありませんが、それでも「100の値段で売買されているものを115の値段で買う」わけなので、期待した収益が上がらず、面白くない結果になるでしょう。

・購入後、5年以内に売却する場合、買った値段より0~15%、損切りしないと売れない。

・保有し続けても、家賃保障期間が切れる6年目以降、賃貸利回りが3%に半減する。

 

最後に、「投資家にとって良い家賃保障」物件も存在します。それは、「デベロッパーが余分な上乗せをせず、フェアな市場価格で売り」、「入居者から得られる賃料のなかから、管理会社の利益を引いた分を、投資家に返す」パターン。要は「通常のサブリース」です。

・「5年間、ネット6%の保障家賃」を売り文句として、
・「利回り8%で賃貸に出し、2%の管理会社利益をひいて、6%をオーナーに返す」

 

こういう物件を買えたなら、失敗するリスクはかなり少なくなります。賃貸経営が順調で、かつ売買価格も順調に伸びるような状況が続くのなら、

・「賃貸収益が安定的にとれる」上に、

・「いつの時点で売っても売買益が出る」状況です。

 

ところで、私がなぜ、この記事を書いて皆様に注意喚起しているかというと、「海外物件販売の舞台裏を結構知っちゃってる」からです。私は海外物件を購入する投資家であるだけではなく、海外デベロッパーから直接、日本でのマーケティングを依頼されることもあるし、彼らデベロッパーの収益構造や、土地、建物、内装、デザインなどの原価構造も、いろんなルートから情報入るので、その辺の販売業者よりはずっと深く理解している自負があります。

でもって、実際問題として、「外国人にたくさん売るために、家賃保障をつける」、「その分、売値に上乗せすればいいやあ」と安易に考えてるデベロッパーが、国を問わず、かなり多いです。彼らはオーナー利益を第一に考えてない、いやそれ以前に、金利負担が高い環境下で、銀行や株主のプレッシャーを受けながら建て売りするわけですから、一日も早く、売り切りたい。売るためには家賃保障でも何でもやるわけです。

 

そのデベロッパー的思考のなかに、上述した「悪質なタイプの家賃保障」が当然含まれますから、投資家・オーナーとしては、その地雷を踏まないよう、注意する必要があるのです。海外の物件で相場より高いか低いかの判定は難しいですが、私の場合は愚直に、次の方法で仮説を立てながら判断しています。

・ポータルサイトを調べる、現地の友人にヒアリングする等の方法で、周辺の売買事例と価格比較する。
・土地、建物、内装・デザインなど、単位コストを積み上げてデベロッパー利益をざっくり試算する

(もし、海外で相場より高く買っちゃったかもしれないと思った方は、私に相談してくださいね。)

 

そもそも、なぜ家賃保障する必要があるのでしょう。たとえば、「東京の恵比寿駅近」で、「今風のデザイン築浅1LDK」を、「坪400~500万円くらいの市場価格」で売るなら、わざわざ家賃保障つけなくたって、飛ぶように売れますよね?海外だって事情は同じで、「利便性の高い都市中心部」や「雇用機会にすぐアクセスできる場所」、「名門学校の学区内」みたいな好立地で、「市場価格と大差ない価格」で売るなら、「○年間△%保障」なんてつける必要なく、普通に売れるはずです。

そこをあえて、「○年間△%保障」をつけて売るわけです…投資家なら、「売れない理由がどこかにあるはず」と、まず疑ってかかるべきでしょう。大抵は、「立地がいまいち」とか、「地元民の払える金額より値付けが高い」とか、あるいは「学生寮や介護施設のような、従来にない新しいアセットクラス」とか、大方そんな理由になります。

もちろん、中には良質なものも混じっているので、「家賃保障だから」といって敬遠する必要まではありませんけどね。要は、収益物件としての実力を、個別に、ちゃんと見極められれば良いのです。

 

最後に…海外の家賃保障物件に関しては、上述「売値に上乗せリスク」のほか、「出口リスク」を抱えているケースが多く、一般論として、私は慎重です。詳しくは後編でお話しします(後編に続く…6月25日前後に掲載予定)。

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恵まれた中国人投資家

こんばんは、Manachanです。

先ほど、東京・半蔵門で、アジア太平洋大家の会主催「カナダ不動産と融資環境セミナー」をやってきました。また、Home’s不動産投資コラムでは、「海外不動産融資シリーズ」をはじめました(第一回:「外国人でも融資がひける国、ひけない国」)。今回は「海外の不動産融資」というテーマで、グローバルな視野でひとつ書いてみます。

 

今週前半、私は中国・上海に出張しまして、そこで、「中国人エージェント向け、海外物件紹介トレーニング」に飛び入り参加する機会を得ました。

上海の都心部、某投資会社のセミナールームでは、海外不動産販売を生業とするエージェント(代理店)を対象に、欧米各国の不動産物件やプロジェクトを紹介するB to Bのトレーニングが、結構な頻度で行われます。本国からデベロッパーの担当者を呼んで、英語のプレゼンを中国語に通訳するかたちで実施されます。毎回、30~40名のエージェントが受講するそうです。

※)本国からデベロッパーの担当者を呼んで…と書きましたが、必ずしもそうする必要はありません。上海や北京は、欧米不動産の販売では世界屈指のマーケットであるため、欧米デベロッパーの販売事務所がすでに設置されているケースが多いのです。

 

この会社では、普段はオーストラリア物件の紹介が多いようですが、私が行った時は、たまたま英国物件の紹介をやっていました。参加者(エージェント)は30名程度で、英語圏に留学経験のある者も少なからずいました。

講演後の質疑応答の時間で、融資の話になった時、私はたまげました。

・英国内の中国銀行で物件価格の70%まで融資OK
・HSBCで70%まで融資OK
・Standard Chartered銀行で70%まで融資OK
・Barclays銀行で70%まで融資OK
 等々…

 

銀行名が、出てくる出てくる…「えっ、まじで!中国の投資家が英国物件買うのに、そんなにたくさん融資オプションがあるの?

日本人が同じ英国物件買う時、こんなにたくさんの選択肢があるでしょうか?早い話が、中国人は中国銀行のロンドン支店で融資相談できるけど、日本人が邦銀メガバンクのロンドン支店に相談に行ったら融資つくでしょうか?

 

中国人投資家が、かなり以前から欧米の物件をたくさん買ってて、融資実績も豊富だから、要は大勢の人が踏み慣らした道だから、すでに、中国人が利用できる融資商品が豊富にあるんですね。

一方、日本人の海外不動産購入は、まだ歴史が浅いし、融資実績も中国人と比べるとまだ全然少ない。この私も、日本人として、いろんな国の不動産融資にチャレンジしてますが、現時点では「道なき道」を切り開いてる感が強いし…

また、海外物件の情報入手にしても、中国人の方が数段恵まれていますね。欧米デベロッパーの上海事務所は多いけど東京事務所はまだ少ないし、また、海外不動産の販売エージェントを育成するトレーニングも、今回、上海で体験したようなレベルのものが、日本で実現している例を私は知らない。

私も顧問として加わっている新組織「IPC東京」(International Property Consultants)で、この種のB to Bトレーニングを、早くやれるようになりたいです。

 

海外不動産を目指す日本人投資家が、いまの中国人のような「買いやすさ」を手にするには、もう少し時間がかかるのでしょうね。

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11月英国不動産セミナー全国ツアー

おはようございます。Manachanです。今回は、11月に全国各地で行われる、英国不動産セミナーのご案内になります。

一連の英国不動産セミナーは、私が理事を務めるIPC (International Property Consultants)という団体が主催するもので、東京のほか、名古屋、三河(西尾市)、福岡と、全国ツアーをやります。紹介する物件は、マンチェスター都心部に登場する新築レジデンスや、買いやすい価格帯(700万円台~)の学生寮などです。

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【IPC東京セミナー告知】(2016年11月)

11月14日(月) 名古屋・名駅・18時~21時・参加費3000円

11月15日(火)三河・西尾駅・13:30~16:30・参加費3000円

11月16日(水)東京・半蔵門駅・18時~21時・参加費無料

11月17日(木)東京・麹町駅・18時~21時・参加費3000円 ⇔ 詳しくはこちら

11月19日(土)福岡・博多駅・14時~16時・参加費2000円

詳細・参加方法⇒http://ipc.tokyo/ipc/wp-content/uploads/2016/10/IPC東京11月のセミナー告知-1.pdf

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話は変わりますが、私が2011年に立ち上げた「アジア太平洋大家の会」。来月のセミナー予定が決まりましたが、ドイツ、イギリス、カナダ…見事に欧米ばかりになりましたね。もはや「アジア」でも「太平洋」でもないじゃん、と言われそう。

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11月はたまたま、こういうかたちになってしまいましたが、ニーズの高い東南アジアの物件も当然セミナーで扱っています(10月はラオスとカンボジアやったし)…

ただ、数年前に比べて、東南アジアセミナー開催の頻度やウェイトが減ってきているのは事実です。当時は我々位しか海外セミナーやる団体なかったけど、今は様変わりして、

オウチーノさんとか、

ARICさんとか、

資産デザイン研究所さんとか、

 

複数の団体が海外不動産セミナー開催するようになって、かつ、どこも東南アジア案件を主に扱ってますから、我々が必ずしも東南アジアに力を入れる必要のない時代になったのかな、という気がしています。

これからはアジアとか太平洋とか、エリアにこだわりなく、「不動産」「投資」として面白い海外案件を扱っていけば良いと思っています。他に真似されそうにないマニアックな場所も含めて…

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海外不動産業界をまともにする!IPC東京始動(10/20)

こんばんは、Manachanです。

2011年2月に、海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を旗揚げしてから、5年半以上の歳月が経ちました。「海外の不動産に特化する投資家・大家の会」という極めてユニークな立ち位置で、これまで世界15か国・地域、200以上の不動産セミナーを日本各地で企画・開催してきました。

旗揚げのタイミング良く、社会的ニーズに乗れた面があったのでしょうね。今では2200名以上の会員と、東京、名古屋、大阪、福岡の4拠点を設けて定期的に活動するまでになりました。

 

でも5年半やってきて、不動産投資の世界ではそれなりに認知される存在になっても、海外不動産投資の世界は限りなく奥深い。日本の社会で、人々が海の向こうの不動産を買って資産形成する歴史もまだ浅く、それを支える業界も未成熟。世界で広く知られていても日本では紹介されていない優良投資案件も未だに多数ある。

海外不動産の情報普及と、投資手法の開発を提唱し続けてきた私たちの活動は、「まだまだこれから」だと思っています。

 

私思うに、海外不動産投資に関わる仕事は、本来、極めて高度な専門知識を必要とするプロフェッショナルであるべきです。だって不動産や投資が分かって、税務や法務、ファイナンスも分かって、かつ外国語能力も必要なんですから…優秀な人間が高給を目指して参入すべき仕事だと思いませんか?

また、優秀な業界人が切磋琢磨して、良いサービスや情報を日本の投資家に与えられるようになった方が、結果的に、皆様がより大きな投資利益を手にすることにつながると思います。

 

私は先週ずっと、中国・北京の不動産展に行ってました。そこで改めて、当地の海外不動産情報の豊富さ、人材の層の厚さを実感しました。もちろん、中国なりにいろんな問題はあります。でも、潤沢な中国人マネーを目指して、世界五大陸から不動産デベロッパーと販売会社が北京に参集する情景は圧巻でした。日本では、東京でさえ、ここまで豊富な情報が一同に集まる場は皆無でしょう。たとえばの話、

・スロヴェニアの不動産投資案件

・キプロスの不動産投資案件

・カリブ海のドミニカ、セントルシア、グレナダの不動産投資案件

…みたいな情報が、いま日本のどこでで入手できますか?

 

もっとメジャーな国、たとえばドイツ、イタリア、スペインあたりの西欧諸国にしたって、日本でやってる販売業者はまだ少ないですが、中国にはたくさんあるし、業者間の競争もあって選択肢が豊富。たとえば、

・スペイン・バルセロナの「ガウディ」1㎞圏内に特化した業者

・ドイツのノルトラインヴェストファーレン州の利回り10%以上の収益物件に特化した業者

・オーストリア・ウィーン圏に特化した業者

・ポルトガル・リスボン圏に特化した業者

…そんな業者が、日本にいくつありますか?

 

特に、あの「ガウディ」が見える物件だったら欲しい人、日本でも大勢いるはずだから、そういうニーズを開拓する業者が日本にもっと居てもいいと思うし、今なら参入のチャンスだと思いますが、まだ少ない…日本人にとって海外移住も、不動産投資も、中国人に比べたらまだまだ歴史が浅いんですよね。

情報の「質」の面でいっても、中国で得られる情報量がとにかく多い分、世界中の良質な投資案件情報が日本よりずっと豊富にあると感じました。

 

まだまだ未成熟で、逆にいえば伸びしろの大きい日本の海外不動産投資。私はこれから、どういう方向で、貢献していきたいのか?

 

1)投資家が、海外不動産を検討する上で欠かせない「情報」をきちんと整備したい。

2)海外不動産業界を支える、プロフェッショナルをもっと多く「育成」たい。

3)彼らがプロフェッショナルにふさわしい収入を得るために、世界中の良質な投資案件を「仕入れ」たい。

 
「情報」、「人材育成」、「物件仕入れ」の課題、これを組織的に解決していきたい。その一念で、私も発起人の一人として「IPC東京」という組織を立ち上げました。
 
IPC  = International Property Consultants
 

IPC東京は、次の3つの機能を果たす、B to Bのサポート組織です。創立者3名が、それぞれの機能で責任者になります。

「人材育成」営業指導部門:市川隆久氏

「仕入れ」対外交渉部門:小川和彦氏

「調査」部門:私

ipcfounders 

 

我々が、組織として機能することにより、日本の海外不動産投資に関わる人材が、

 

「世界中の優良投資案件を仕入れて」、

「しっかりしたリサーチ、レポートの裏付けをもって」

「顧客との適切なコミュニケーションを通じて、投資を成功に導く」

 

それによって、業界が健全に育ち、担い手もプロフェッショナルとして十分な報酬機会を得ることができる。私はせこのフォーマットを、近い将来、日本の業界標準にしたいと思っています。

 

まず手始めに、IPC東京の初セミナーを、東京・半蔵門で開催することになりました。第一期メンバー募集と、英国マンチェスターの優良投資案件の説明会を兼ねて行います。

法人の方、個人の方、参加大歓迎です。

 

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「IPC発足記念、英国投資案件説明会」

日時:2016年10月20日(木) 18~21時

場所:東京・半蔵門 (申込後にアナウンスします)

参加費:3000円/1名

申込方法:info@ipc.tokyo までメール願います。

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最後になりますが、日本の海外不動産業界を、「もっと賢く、正しく、豊かに」していくため、これからも尽力していきたいと思います。

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金融商品みたいな海外不動産物件が流行る理由

おはようございます、Manachanです。今回も定番の海外不動産ネタで。

 

私、2011年以来、海外不動産セミナーを200回以上開催してきましたが、最近の傾向としては、

・東南アジア等、新興国の物件は、余程の特徴がないと売れにくい。

・先進国物件のセミナーの方が、来場者の真剣度が高い。

・ただ、先進国では住宅物件の価格が高いため、売れるのに時間がかかる。快速償却取れる木造戸建か、少額で投資できる金融商品チックなものがよく売れる。

 

金融商品系プロダクト(?)の場合、最近の売れ筋は、すごくはっきりしています。

・1000万円くらいで区分所有できる、英国学生寮、ケアホーム

・100~500万円くらいで持分所有できる、北米のランドバンキング

 

上記のタイプの物件に、よくある特徴としては、

・最初の〇年間、△%利回り保証

・事業会社による買取保証付き

 

なお、先進国でありませんが、昨年、私が関わったなかで一番売れたものは、「モンゴル、ゲル地区再開発マンション」。こちらも、「米ドルで1年後に十数%増える」という、金融商品チックな話でしたね。

なぜ、海外だとそういうものが売れるのか?について、考察を加えたいと思います。

 

その前に、そもそも「金融商品チックな不動産」って、何なのでしょう?よく考えれば不動産だって、金融商品の一種ではないですか?

確かに、不動産は「投資」や「収益」が成り立つものなので、広い意味で金融商品ですよね。よく聞く話ですが、金融商品カテゴリを横軸に並べて「預貯金=低リスク、低リターン」、「不動産=中リスク、中リターン」、「株式=高リスク、高リターン」だと…見方によっては、そういう整理もアリでしょう。

 

ただ、私のような「なんとかの一つ覚えみたいに不動産ばっかりやってる」者からみると、不動産(特に住居系)は他の金融商品と著しく違う特徴があると思います。特に重要なポイントは、

「保有中の運営」によって、収益が大きく左右される。つまり、どの場所にどんな建物が建つかと同時に、誰がどういう運営するかによって、収益は段違いに変わりうる。

 

たとえばの話、東京23区内の駅近だって、腐った建物たくさんありますよね?オーナーが長年放置プレーして、メンテもろくにせず、誰も住まず、相続税におびえるだけの「負」動産が…でも、それを再生して、エアビーとか使って短期貸しして、利回り20%出してる賢いオーナーだってたくさんいるわけです。つまり、同じ場所・建物でも、誰がオーナーやるか、どんな管理手法をとるかによって、ぶっちゃけ、収益が0~20%の幅で変動する。

…そんな「典型的不動産」の世界で暮らしている、私のような者からみると、「利回り保証、買取保証」つきの不動産投資商品は、たとえ土地建物の権利があっても、不動産らしくみえない。なぜなら、「誰がオーナーになっても、収益は一緒だから…」。

 

いま、ちょうどカレーが食いたいので、カレーでたとえてみますね。

金融商品チックな不動産を選ぶことって、例えば「ココイチ」に行って、メニュー見て、「牛メンチかつカレー」にしようかな~、「鶏つくねと根菜の和風カレー」しようかな~と、思案するようなもの。

「牛メンチかつカレー」を頼めば、愛知でも東京でも、全国どの店舗でも、基本的に同じレシピの食べ物が出てきます。それを美味しいと思うか、いまいちと思うかは各人次第ですが、商品自体は同じです。

 

一方で、通常の住宅不動産を選ぶことは、ジャガイモ、ニンジン、玉ねぎ、豚小間切れ肉、カレールーといった材料を渡されて、自分で調理するようなものだと思います。

カレーの作り方は、大雑把なレベルでは、食材を柔らかく煮てカレールーを混ぜてじっくり煮る…という基本は同じでも、材料の切り方、火加減、調理時間によって、味が全く違ってしまう。つまり、誰が物件選ぶか、誰が保有・運用するかで、全く結果が違ってしまう。

 

どちらが良いかは、個人のセンス・価値観次第です。手間かけずに定額をチャリンチャリンが良いなら、金融商品系プロダクトが良いでしょう。一方で、私みたいな不動産ラバーは、「誰が保有しても同じ収益、みたいな物件は面白くない」と感じます。

あと、不動産ラバーであるほど、「出口の時期を自分で決められないことにストレスを感じるものです。だから我々は通常、買取保証とかよりも、二次マーケット(=いつでも売れる旺盛な売買需要)の分厚さを考えて投資判断をします。

 

そろそろ本題に戻りますが、なぜ、海外不動産は金融商品チックなものが売れるのか?

それは、「海外において、いわゆる不動産運営の敷居が高い」と思っている方が多いからだと思います。海外不動産のオーナーとなるのは(お金があれば)簡単だけど、言葉も違う商習慣も違う、土地勘もない、管理会社だって心もとない…そんな環境下で、どうやって物件を運用して、収益をあげるのか?

海外に物件持ってみたいけど、不安に苛まれたくないし、損もしたくない。であれば金融商品的な方が話が分かりやすいし、大手の実績ある会社が買い取ってくれる方が、自分が運営するより収益も高そうだし安心だ…ということなのでしょう。

 

つまり、情報とスキルの問題なのでしょうね。金融商品チックなものと通常の住居物件、どちらも良し悪しがありますし、どちらを選んでも良いでしょう。ただ、日本で「不動産ラバー」として楽しく収益を上げておられる方は、海外でも「不動産ラバーの遊び心」をガッツリ満足させる、通常の住居物件を選んだ方が、たぶんハッピーになれると思いますが、現時点ではそういう情報が質量ともに足りていないのです。

海の向こうで、本当に物件運用できるのか?できます!私はこれまで11年、世界各国で収益不動産運用をやってきて成果もあげてきました。これからも続けますし、情報もシェアし続けます。不動産ラバー仲間の海外展開のために、道をつくっていきたいですから…

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【英国不動産便り】4)老人ホームが投資物件として成り立つ理由

おはようございます、世界を旅する不動産ブロガーManachanです。先ほど、英国エジンバラからロンドン経由、東京羽田まで、15 時間近い空の旅をこなしてきました。で、休む間もなく、これから成田に移動し、10時間かけて、オーストラリアはメルボルンまで移動します。まだ先は長い。

英国不動産シリーズ4回目は、「10年間利回り10%保証」など魅力的なパッケージで、日本人も含め世界中の投資家が買っている「英国のケアホーム(Care Home)」に焦点をあてて書きます。

 
ケアホームとは、要は「老人ホーム」です。東京周辺には、暮らし向きに余裕のある老人が、月額30万とか40万とか払って入居する、医療介護機能つき老人ホームが多数ありますけど、それの英国版だと思っていただければ良い。

今回私が見学したのは、英国中部、人口16万人の地方都市ハダーズフィールド(Huddersfield)に完成したばかりの施設と、その近郊シセット(Scissett)にある建設予定地です。

 
ところで、このハダーズフィールド、素晴らしい場所でしたよ。平坦なイングランドにあっては珍しく、ハダーズフィールド一帯は起伏の多い丘陵地帯。絵画のように鮮やかなパッチワークの緑の丘、点在するポプラの樹…北海道の富良野や美瑛を思わせる美しい景色の連続で、車窓からも歓声が止まない程でした。

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こじんまりとしたハダーズフィールドの街を車で回りましたが、どこみても端正に整っていて、小汚い場所、治安の悪そうな場所が全く見当たらない。民家も大きく立派で、暮らし向きが良さそうでした。

当然ながら、英国地方都市の全てが、ハダーズフィールドのようではありません。雑駁な工業都市やガラ悪い街、寂れて活気のない街も少なからずありますので、ここは例外的に恵まれた「幸福な街」なのでしょうね。

 
ハダーズフィールド一帯の豊かな生活を支えるのが、強力な産業基盤。ここな古くから毛織物産地として名高く(英国屋スーツの故郷)、大学など教育産業も発達。しかも25km東方には、英国第2位の金融都市リーズ(Leeds)があり、45km西方には英国屈指の産業都市マンチェスター(Manchester)がある。両都市への鉄道、高速アクセスも完璧で通勤も可能姉妹。

日本にたとえれば、「名古屋近郊に匹敵する裕福さと、富良野美瑛の景色」を併せもったのが、このハダーズフィールドなんですね。そういう場所にいま、老人憩いの介護施設ケアホームが続々と建てられています。

 
私たち日本の視察団9名は、完成済ケアホームを、現地マネジャーの英国人女性の案内を受けながら見学しました。彼女はケアホーム運営キャリア6年。いくつかの現場を掛けもつなかで、ハダーズフィールドは最初から企画に関われるのでやる気満々のようでした。

彼女曰く、施設には比較的元気な老人も、介護を必要とする老人も、認知症の方々も含めて、色んな方が来るので、誰もが寛げて、home(自分の家)を感じられる施設づくりを心がけているとのこと。全館、段差のないバリアフリーで、全てカーペット敷き。談話室、シアタールーム、ダイニング、家族の待合室などの共用施設も充実。庭には植栽を施し、どの窓からも豊かな緑が見えます。

個室は見た目25平米ほどでゆったりつくってあり、全室バストイレつき。認知症老人の部屋は、トイレやクロゼットを混同しないようにはっきりと色分けするなど、細部にわたって配慮が行き届いていました。

 

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なかなかいいじゃん。とはいえ、日本の同様の施設と比べて特別にすごいことをしているようにも思いませんでした。日本各地にある「ちょっと高級っぽい老人ホーム」という印象かな。

 
現地でヒアリングできた数字関係は、下記の通り、

– 入所者の平均家賃負担額は、週700ポンド(98000円)
– 介護職員の時給は、時間7.5ポンド(1060円)。東欧などから来た移民看護士も多いよう

 

だったら結構、儲かりますね。なぜなら、

 

– 月40万円くらい払える裕福な老人に入居してもらって
– 介護職員には時給1000円ちょっとで働かせてるんですから…

 
ざっくり計算すると、「運営側が4分の3とって、投資家に4分の1返しても、満室近い稼働なら利回り10%くらい出る」話…なるほど、これなら投資案件として、ちゃんと成立しますね。

地域に、月40万円払える老人が相当数いることが前提になりますが、ハダーズフィールド一帯が「名古屋レベルの裕福度」であるなら問題なさそう。実際、暖かい5〜9月頃に募集開始すれば、入所希望者の確保には苦労しないそうです。

あと、月40万円をまるまる個人負担にしないよう、地方政府から補助金もいろいろ出るそうです。

 

英国のケアホーム…なかなか良くできた不動産投資商品ですね。日本でも似たようなもの、つくれるかな?たぶん、以下の理由で難しいと思います。
-金利環境…日本は安い金利で資金調達できるので、投資家に8%とか10%のリターンを返すことに、事業者のインセンティブが働かない。

-経営環境…日本の老人ホーム、介護施設で、リターンを返せるだけ儲かるところは少数。健保の点数制とか、都市部の土地取得コストとか、耐震基準をクリアした建物を作らなきゃならない等、いろいろな要因がある。

 
その点、英国は地震ないし、土地が安い割に住民が裕福な地域が結構あるし、それに何より、金利が高い(ケアホーム建てる際の資金調達金利が6〜7%だそうで…)。消費税率も20%とかあるので、地方政府も補助出せたりする。そういう社会経済の土壌があって、英国でケアホームという不動産投資商品が成り立つんでしょうね。

 
ケアホームのリスクって、何だろう?将来、ケアホーム過剰供給になって老人取り合いになったら困るけど、それには相当な時間がかかると思うし…あと、ローカルな老人サービス需給の問題なので、EU脱退みたいなマクロ経済の話とも余り関係ないし、

思うに、「事業運営会社の倒産」と、「法規制の変更と、それによる追加投資で利益が圧迫される」ことが、当面想定される最大のリスクのような気がします。でも将来はどうあれ、いま「10年間10%保証」みたいな商品を買ってしまえば、その10年間のリスクは会社倒産位に限定されるので、相対的にみて低リスクの商品だと思います。

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【英国不動産便り】1)古城の街ギルフォードにて

こんにちは、Manachanです。

昨日、ロンドン・ヒースロー空港に着いて、市内に向かわずに、一気にギルフォード(Guildford)の街にやってきました。

 

ギルフォードは、大ロンドンに隣接するサリー州(Surrey)州にある、人口7万5千人の小さな街。ロンドン都心から43km離れており、一応、ギリギリ通勤圏とされます。

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ギルフォードは、富裕層の街。この街に暮らす住民は、ロンドンで活躍する銀行家やスポーツ選手などを含め、経済的に余裕のある方々が多いようです。

古城と、石畳の落ち着いた町並みが、英国のリッチな方々に人気です。日本でいえば「鎌倉」に似た、ブランド力のある住宅地ともいえるでしょう。街を歩いているのは、9割以上が白人で、アジア人、アフリカ人は珍しい。

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ギルフォードの街には、安く買える家、安く借りられる家はありません。不動産屋は、ものすごくたくさんありますが、私のみた中で、

一番安い売買物件が、23万ポンド (3220万円)
一番安い賃貸物件が、月900ポンド(12万6千円)

いずれも、1ベッドルームの小さな区分マンションです・・つまり、ここの不動産、「億超え」が当たり前の世界です。

すてきな邸宅も売りに出ています・・・軒並み3~5億円。。

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ギルフォードは古くから栄えた街で、一般住宅でも築200~300年が当たり前。古いレンガの家を、皆、大事にメンテしながら暮らしています。

賃貸物件の広告結構多いけど、月1000ポンド(14万円)以下のものは滅多にありません。

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街をくまなく歩いてみましたが、住宅の新規供給はほぼゼロですね。新築デベロッパーにとっては地獄の環境でしょう。その代わり、古くてボロに見える物件が、かなりの値段で売買・賃貸されています。

このギルフォードが英国の平均値とは思えませんが、これからどんどん、いろんな街を見ていこうと思います。

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7月、英国で不動産武者修行

こんばんは、Manachanです。いま羽田から、バンコク経由、バングラデシュ・ダッカを目指して移動するところです。次回の日記は間違いなくバングラ不動産(orローカルめし?)ねたで書きますが、今回は全然違う国の話題でいきますね。

アジア太平洋大家の会では、今週末から、国内4都市で立て続けに、「英国不動産セミナー」を開催する予定です(下記URLから参加申込できます。)

[check]2016/5/14(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@東京(渋谷)画像の説明

[check]2016/5/19(木) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@大阪画像の説明

[check]2016/5/20(金) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@名古屋画像の説明

[check]2016/5/28(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@福岡画像の説明

 

これらのセミナー、通常の「海外不動産物件紹介セミナー」を、はるかに超える内容のものになると期待しております。講師の小川さんは、不動産販売セールスマンでもなければデベロッパー側の人間でもありません。彼らとは全くカテゴリーの違う、金融&不動産の専門家なのですね。

収益不動産は、入居者、オーナー・投資家、デベロッパー、金融機関など、各プレーヤーがそれぞれの利害関係が絡み合うなかで存在しますが、その全体を俯瞰しながら、「投資家には高リターンを」、「デベロッパーには適正利益を」、「入居者には居住ニーズにこたえる良質住宅を」、「金融機関には優良顧客を」…皆それぞれハッピーになるソリューションを考え、企画し、かたちにする、独立系のプロフェッショナルが英国にはいます。小川さんもその一人。

彼は言います。「在庫を持ってしまうと、投資家にとってベストな物件じゃなくても、売らなきゃならないことがある」、「でも、弊社は在庫を持たないので、投資家目線で本当に良いものだけをおすすめできる」と…このような方をセミナー講師としてお招きできて、実に嬉しいです。

私これまで、いろんな海外の国で不動産を見てきましたが、英国の収益物件には、実に奥深い、不思議な魅力を感じます。

 

1)先進国の、しかも都市部でなぜ、1000万円前後の投資しやすい価格で、収益物件がつくれるのか?

2)しかも、グロスでなく、ネット利回り9%みたいな高リターンを、数年にわたって投資家に返し続けられるのはなぜなのか?

3)しかも、数年後に販売価格より高い価格で転売が期待できるのはなぜなのか?

 

私、日本国内の収益物件の目利きには自信ありますが(特に千葉、埼玉方面が得意)、それでも、ネット9%のリターンを返し続けて、かつ売却益の出る価格で買い取れるお宝物件を見つける自信は全くありません。(9%のリターン出して、買い値より下の価格で買い取るのは可能だけど…)。

しかも英国の場合、東南アジアのプレビルドでよくある、「開発利益をたっぷり乗せて分譲し、その利益から利回り保証の原資を捻出する」という感じではありません。むしろ、不動産マーケット調査を愚直に積み重ねた上で、ニーズに合う物件をつくり、収益性を引き出し、プロジェクトファイナンスもうまく使いながら、リスクが低くその割にハイリターンな投資商品にうまく仕上げている印象なのです。

小川さんに、「英国では、なんでこんなに安定した収益物件をつくれるんですか?」と問うと、「実は、とても洗練されたファイナンスの仕組みがあるのです…」と、

 

私、その技を学びに、今年の7月、英国に行くことにしました。!

2016年は、小川さんから、そして英国から、不動産とファイナンスのコラボ、安定感の高い収益物件のつくり方を、がっつり学ぶ年にしたいと思います。

 

7月18~23日、5日間かけて、ロンドン、リーズ、ハダーズフィールド、シェフィールド、マンチェスター、そしてスコットランドのエディンバラ、バースと、電車を中心にグレートブリテン島の南から北へ移動しながら、本場の不動産コンサルタント、デベロッパー、金融機関などの仕事ぶりをしっかり見てくる旅をしてきます。

皆さんも、一緒にいきませんか?

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セミナーでも紹介しますが、スケジュールはこんな感じです。

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旅の服装、持ち物、交通機関、食事、ナイトライフ・・・なんだか、すごく楽しみですね。

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英国ツアーについて詳しく知りたい方は、私までご連絡いただくか、あるいは下記セミナーのいずれかに参加してみてくださいね。

[check]2016/5/14(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@東京(渋谷)画像の説明

[check]2016/5/19(木) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@大阪画像の説明

[check]2016/5/20(金) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@名古屋画像の説明

[check]2016/5/28(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@福岡画像の説明

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英国リバプール学生寮投資セミナー

こんばんは。Manachanです。宮城・福島から、東京へ戻ってきました。涼しい仙台に比べると、東京は蒸し暑いですが、いろんなイベントがあって楽しいですね。

今日と、明日は、日本最大の大家イベント「賃貸住宅フェア」で、一日中過ごすことにしました。私、昨年までの賃貸住宅フェアは、自分がブース出したり、講演したりで終日“忙しく、他の人のセミナーを聞きに行く時間がなかったのですが、

今年はフリーなので、いくらでも好きなセミナー、好きなブースに行って遊べますね・・・でも、

会場では知り合いが多すぎて、目的地にたどり着くまでに、雑談で時間がどんどん経ってしまう・・・

賃貸住宅フェアの後は、

英国リバプール学生寮投資セミナー」に行こう!

英国不動産で最高の投資パフォーマンスをあげている「プレミア学生寮投資」。ビートルズの故郷・リバプールで小額から投資できる、高利回りプロジェクトが発足しました!

■日程 2013年7月31日(水) セミナー19:00~21:00
■会場 ちよだプラットフォームスクエア 503号室
■会場までのアクセス(リンク
■セミナー参加料金: 2,000円

詳しい説明は、こちら

・総額1000万円以下で、投資できて。
・最初の2年間は、ネットで利回り保証9%がついて、
・しかも、英ポンドでの家賃収入

・・・という話、聞いてみませんか?

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

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今なら、飛び入り参加も可能。お待ちしています。

参加申込リンク⇒リバプール学生寮投資セミナーに申し込む

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