米国不動産

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サラリーマンが海外の築古不動産で節税すべきか?-後編

前編の続きです。

アメリカ・テキサス州某所にある、「快速減価償却で節税できる中古物件」と「新築優良物件」の二つの紹介を受けたサラリーマンAさん、販売業者の説明を受けた当初は、「安く買えて節税もできる中古物件で決まりだぜ♪」だと思っていましたが、アメリカ不動産歴10数年、投資で成功したMさんのセカンドオピニオンを得たところ、「新築を選ぶべき」だという・・・その判断軸は何か?

 

「この2物件を比べると、競争力が全然違うのですよ。」

「競争力の高い物件は、毎年、家賃も伸びるし、さらに、5~6年後に売却された時の価格の伸びが全然違います。日本の減価償却で得られる節税効果よりも、ずっと大きなお金を、アメリカで稼いでくれるはずです。」

 

Mさんは続けます。

・この新築物件が建つ所は、市内でも指折りに治安が良く、優良な学校が多数あります。しかも大企業の本社進出が相次ぎ、全米、全世界から来たエグゼクティブやマネジャークラスの方々が選んで住まう場所になります。高属性な方々を入居ターゲットにできるので、良い家賃が取れますし、いま新築でコンディションが良ければ、数年後売却する時に、彼らに高値で売ることも十分視野に入ってきます。

・一方で、築古物件が建つ場所は、市内で最悪とはいいませんが、場所柄や治安はそれなりで、これといった特徴のない住宅地です。入居ターゲットは白人の労働者階級か、ヒスパニック系の子沢山ファミリーが中心で、3ベッドルームと庭とガレージがあれば家賃はそれなりにとれますが、伸びしろがありません。また、数年後売却する時に、ターゲットが労働者ファミリー中心になるので、キャピタルゲインもあまり取れません

 

その説明を聞いて、Aさんは考えました…

 

・新築の方が競争力の高い、良い物件だということは良く分かった。

・でも、築古を買わないと快速償却を使った節税はできない。

・新築を買って得られる期待収益と、築古を買って得られる節税メリットは、どちらが大きいんだろう?

 

そもそも、減価償却による節税とは具体的には何なのでしょう?Aさんのケースに即して考えてみましょう。数字や税務用語がガッツリ出てきますがお付き合いください(簡単のために、1ドル=100円で換算します)。

 

・新築を買う場合、木造の建物なので日本の税法による法定償却年数は22年。建物価値は1540万円。つまり年間70万円(=1540万円/22年)ずつ償却できる。

・一方、築古を買う場合、築22年以上経年した木造の建物なので、日本の税法上、4年で償却できる。建物価値は1200万円。つまり年間300万円(=1200万円/4年)も償却できる。

・その4年間、Aさんが年収1000万円超のサラリーマンであり続けた場合、所得税23%に地方税10%、計33%の税金が天引きされる。つまり、年収が100万円上がるごとに33万円づつ税金で持っていかれる計算になる。しかし上記の築古物件を購入した場合、今後4年にわたり、300万円×33%=99万円づつ、税金還付が受けられる。4年間通算だと396万円も節税できる。

・もっとも、その築古を売却した場合は、譲渡所得税が分離課税される。購入後5年を超えれば税率は20%(厳密にいえば20.315%)、売却価格が購入時と変わらないと仮定して、これまで償却した1200万円がそのまま簿価上の売却益になるので、(購入時・売却時諸費用を除いて計算すると)それに20%をかけた、1200×20%=240万円を納税することになる。ただし、これまで通算396万円節税できているので、売却時に240万円納税しても、税金面では156万円トクしたことになる。

・一方で、新築を買った場合、毎年の節税効果は70万円×33%=23.1万円。5年間通算の節税効果は115.5万円。その後に売却した場合の譲渡所得税は、上記に準じて計算した場合、償却済額350万円×20%=70万円。つまり税金面では45万円しかトクしない。

 

めんどくさい計算の、ぶっちゃけ結論を言うと、

・築古を買うと、今後5年間で、156万円も節税できる。

・新築を買うと、今後5年間で、45万円しか節税できない。

 

AさんはMさんに問います。「築古を買った方が、税金面では111万円もトクする計算になります。新築を買えば、それを上回るだけの収益が出るんですか?」

Mさん「そんなの楽勝ですよ…私に言わせれば、そんな小さな税金面のメリットを得るために、わざわざ競争力の劣る物件を買う意味が分かりません。

 

なぜ、物件の収益力にそこまで差が出るのか?それは、「業者の説明になかった部分」に秘密があります。

アメリカは、不動産投資関連のデータベースが発達しています。それを調べると、新築物件の建つエリアの不動産価値の伸び率は、直近で年率8~10%、市の平均が4%、築古物件のエリアでは2~3%という数字が出ていました。

 

両者の差を控え目にみて、今後5年間通算で、

 

・新築物件は、「年率5%づつ物件価値が上昇」、「年率3%づつ賃料が上昇する」と仮定

・中古物件は、「年率2%づつ物件価値が上昇」、「賃料上昇は年率0%」と仮定

 

購入5年後(6年目)に売却する前提でシミュレーションすると、歴然とした差が出ました。簡単のために購入時・保有時・売却時の費用を除いて考えると、

 

・新築物件は、「通算の家賃収入956万円」+「値上がり益608万円」=1564万円を産む。

・築古物件は、「通算の家賃収入720万円」+「値上がり益167万円」=887万円を産む。

・両者の差は、677万円。

 

Mさんは言います。「今の局面で築古物件を選ぶということは、シミュレーション上の話ではありますが、ざっくり言うと、111万円トクするために、677万円を余分に産む投資機会をみすみす逃すということなんですよ。」

Aさんは、ここでようやく理解できました。目先の節税よりも、本当に利益を生む優良不動産に投資すべきだというセオリーを・・・

数年後、Aさんはアメリカ・テキサスの地を訪れ、優良な地域で新築を買った選択が正しかったことを実感しました。街がどんどんきれいになり、魅力的な商業施設が次々とできる、家賃は毎年上がり、足元の値上がり幅は年5%どころかそれ以上のパフォーマンスを上げ続けていました。「銘菓東京バナナ」をもってMさんの邸宅を訪れ、何百万円を増やしてくれた彼のアドバイスに改めて感謝したのは言うまでもありません。

 

補足)上の収支計算は厳密にいうと正しくありません。新築物件は大きく値上がるので、その分、日本で納税する譲渡所得税も増えますし、また購入価格が違いますので(新築2200万に対し築古1600万)、それを基準に投資効率を比較しなければなりません。その他、購入時経費4%、売却時経費6%、保有時経費が初年度月額4万円、経費上昇率2%/年と、現実的な想定を置いてNETベーでス計算し、IRR(内部収益率)で公平に比較したところ、結果は

 

アメリカの収益のみで計算した場合

⇒新築のIRR  11.02%/年
⇒築古のIRR 6.97%/年

 

日本の節税効果も入れて計算した場合

⇒新築のIRR  10.33%/年
⇒築古のIRR 8.50%/年

 

結局、年収1000万円前後の、資産形成期のサラリーマンの場合、「快速償却で節税する位なら、優良物件を買うことにフォーカスした方が吉」ということが、数字的にも裏付けられたと思います。

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サラリーマンが海外の築古不動産で節税すべきか?-前編

こんにちはManachanです。アメリカ、パナマ、カナダと、北中米3ヶ国を回る7泊8日の出張から日本に帰るところです。

今回のメルマガで、いま業界で話題になっている、「海外の築古不動産を買って減価償却で節税する」不動産投資のあり方について、私の思うところを書きますね。

日本でも世界中どこでも、人が住み経済を営む場所である限り不動産の基本は変わりません。「不動産=移動できない土地建物」ゆえ極めてローカルな存在であり、地元の人間が貸し借り、売買を繰り返すなかで「相場」が形成されていきます。

都市中心地や名門学校に近いとか、富裕層が好む地域の物件は競争力が強く、地域の平均より高値で取引されます。そうでないフツーの物件はそれなりの評価になり、競争力の弱い物件は需給バランスによっては値下がりもします、でも需要がある限り価値ゼロになることはありません。

ところで、不動産は極めて「ローカル」なモノなのに、日本に住んで海外不動産投資という「超遠隔操作」をしようとする…そこに根本的な難しさがあると思います。

海外で購入する不動産が「地元民に選ばれる物件」であれば安心感あるし、投資の成功確率も高まりますが、土地勘もなく法制度も住まい方も違う海外で、それをどうやって見極めるか?早い話が、東京に住んで札幌市の不動産に遠隔投資するのと、米国テネシー州ナッシュビル市の不動産に遠隔投資するのとで、個別物件力の見極めの難易度が高いのはどちらか?答えは自明ですよね。

業者に良いと勧められて買った海外の物件が、実は地域のなかで競争力の弱い物件だった、入居者属性が悪くて問題続出の物件だった、或いは地域の相場より明らかに割高な価格で買ったので損切りしないと売れない…みたいなことが起こらないよう、一投資家として海外不動産リテラシーと物件見極め力を常に磨きたいと思います。ちなみに私の投資スタンスは二つ。

– 地元において競争力の高い「安心物件」を、「適正な価格」で買う。

あるいは、

– 地元において競争力が高いとはいえない「それなりの物件」を、「相場より安く」買う。

そろそろ本題に移りましょう。いま日本では、「快速償却で節税できる海外の木造築古物件」がたくさん売られています。その主戦場はアメリカ…「木造築古物件が豊富」「物件価格に占める建物対価が高い」「築が古くても値下がらない物件が多い」三拍子揃った米国は、節税用物件をつくりやすいのです。

海外不動産で節税できる仕組みは日経の記事に詳しい説明があります。もっとも、この節税方式は国税から厳しい目で見られており、近い将来何らかのメスが入る可能性があります(参考記事:健美家コラム)。

節税用海外不動産の販売を、私は否定しません。毎年、所得税や住民税を死ぬほど払って、少しでも節約したい富裕層やスーパー高給サラリーマンとってはメリットある話だと思います。感覚的にいうと、額面年収3000万円以上、所得税住民税合わせた限界税率が50%や55%いくような人にとっては利用価値が大きいでしょう(今後、税制や運用が変わって節税できなくなるリスクはありますけど…)。

もっとも、額面年収1000万円前後のアッパーミドルなサラリーマン投資家にオススメできるようなものではないと思います。そういう方は一般論として(私自身も含めて)、償却は取れるけれど競争力に疑問符のつく中古物件を買うより、素直に良い立地で競争力の高い物件を買う方がメリット大きいと思います。なぜなら、

– (今後数年間、海外不動産償却節税スキームを使い続けられると仮定して)日本における節税効果よりも、海外の優良物件が低リスクで運用でき、自然に値上がり、賃料も伸びるメリットの方が大きいと思うからです。

「年収1000万サラリーマンの海外不動産投資は、築古の償却物件よりも好立地で競争力ある新築や築浅の方が良い」という仮説を、現実的な想定を置いてシミュレーション·実証してみました。

【Case Study】
東京都内の外資系企業に勤めるサラリーマンAさん(42歳)は額面年収が1050万円、基礎控除や扶養控除を除いた後の所得は700万円、所得税の税率が23%、地方税が10%で、「1万円所得が増えたら3300円を税金で持っていかれる」状況を何とかしたいと思っていたところに、「海外の中古不動産で節税できる」話をネットで見つけ、善は急げと、早速セミナーに行きました。そこで紹介されたのが「米国テキサス州某市」の物件。Aさんはその場所には土地勘ありませんが海外駐在経験があり英語も堪能、外国アレルギーもないので早速検討をはじめました。

ちなみに、紹介されたのは同じ都市内にある「エリアはそれなりだけど償却で節税できる木造築古戸建」と、「エリアが良い新築戸建」でした。

[築古戸建-業者から説明を受けた情報]
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木造 1950年築、内装リフォーム済
販売価格 16万ドル
– うち土地 4万ドル(25%)
– うち建物 12万ドル (75%)
想定家賃 1200ドル/月
諸経費、諸税 400ドル/月
NET家賃収入 800ドル/月
グロス利回り 9.0%
NET利回り 6.0%
5年間保有した時の節税効果 1200万 x 33% = 396万円
6年目に売却した時の長期譲渡税 1200万 X 20% =240万円
節税効果 396万-240万=156万円
———————————————-

[新築戸建-業者から説明を受けた情報]
———————————————-
木造 2017年築、10年間性能保証付き
販売価格 22万ドル
– うち土地 6.6万ドル(30%)
– うち建物 15.4万ドル (70%)
想定家賃 1500ドル/月
諸経費、諸税 400ドル/月
NET家賃収入 1100ドル/月
グロス利回り 8.2%
NET利回り 6.0%
5年間保有した時の節税効果 350万 x 33% = 115万円
6年目に売却した時の長期譲渡税 350万 X 20% =70万円
節税効果 115万-70万=45万円
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この説明を聞いて、Aさんは次のように考えました。

– どちらもネット利回りは同じ(6%)
– 築古戸建の方が安く買える(16万ドルvs22万ドル)
– 築古戸建の方が税金でトクをする(156万円vs45万円)

「こりゃ、どうみても築古戸建で決まりじゃん!」と思った彼は、セミナー後に配られたアンケート用紙に「築古戸建の購入を前提に個別面談希望」と書いて、意気揚々と家に帰りました。

翌日、少し冷静になったAさん、「2000万円もする高額なものを買うんだから、業者以外に投資経験者の意見も聞いた方が良い」と考えました。得意のネット検索でアメリカ不動産投資で成功している投資家Mさんを探しあて、彼のセカンドオピニオンを得るべく、メールしました。

数日後、Mさんは、一通り調査したあと、このように答えました。

「Aさん、私の見立てでは、新築を選ぶべきです」

「築古を買ったら、日本の税金は多少得するかもしれませんが、新築はそれ以上のお金を、アメリカで稼いでくれるでしょう。しかも築古より明らかにリスク低いです」

「なぜ差が出るのか?その理由は、業者のさんが説明しないところにあります」

後編につづく…

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世界の治安と不動産考

こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。

治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。

私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか?」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます(フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね…)。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q&Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。

 

治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。

・地域住民の目線に立って、

・分かりやすく統一的な指標(昼間や夜間に出歩いて安全と感じるか?財産や車を盗まれる危険を感じるか?暴力的に攻撃されるリスクを感じるか?)を使い、

・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。

 

こうして集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。一番治安の良い部類は「緑色」、次いで「薄緑」、「薄黄色」、「濃黄色」、「オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。

 

世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。

 

次いで「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。

 

ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多少の「赤」もありますが、全体的には「緑」と「薄緑」、「黄色」が多く、治安はまあまあという印象。

 

北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。

 

治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。

 

Numbeo.com/crimeで、20以上の回答データが集まった都市は、378。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト20都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。

 

逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア(安全指数81.26、危険指数18.74)は378都市中ベスト16位。

 

Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、4か国11都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本&台湾」の良いところ。

あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります(安全指数デュッセルドルフ74.08、リスボン67.73、バルセロナ61.06)。

 

非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。

東京(安全指数81.26)

 

カリフォルニア州アーバイン(安全指数79.44)

 

テキサス州プレーノ(安全指数79.42)

 

この二都市は、2016年「アメリカの人口20万以上で最も安全な都市ベスト10」にいずれもランクインしています。特にアーバインは、二年連続1位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。

アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。

また、治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。例えばアーバインは、Newport Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。さらに、治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。

 

海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ20万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。

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海外不動産なぜ買うの?そこにフロリダがあるから…

こんばんはManachanです。今回は、前回の北米出張で出会った「フロリダ州ケープコーラル」(Cape Coral, FL)という素晴らしい街と、不動産事情について書きます。

フロリダ州は米国本土のなかで日本から一番遠いこともあり、ハワイやカリフォルニアと比べて知名度はありませんが、アメリカやカナダの、特に冬の寒い地方に住んでいる人々にとっては極上のトロピカル・リゾート。ロングステイや老後の移住先として大変人気の高い場所です。またヨーロッパからも実は近くて、大勢のドイツ人やイギリス人が暖かいフロリダにやって来ます。

一方、中南米諸国の人々にとって、フロリダは「アメリカ生活の第一歩」あるいは「米ドル資産形成の場」として人気があります。特にマイアミはスペイン語が広く通じ、ベネズエラ、メキシコ、アルゼンチン等、ラテンアメリカの富裕層が、母国より安定度の高い米国で資産を置く場所になっています。

このように、米国の大西洋側では北からも南からも人気の高いフロリダ州は、人口急増中。2014年にニューヨーク州を抜いて、全米51州のうち3番目に人口の多い州になり、今なお年間30万人のペースで増加中。

 

そのフロリダ州南西岸にある中堅都市ケープコーラル(Cape Coral)は、実に興味深い場所で、住宅地として異彩を放っています。Google Mapで検索してみると、メキシコ湾に突き出た半島状の土地に、運河が四方八方に張り巡らされているのが分かります。さらに拡大すると、運河に面した住宅地がことごとく、自家用船舶を係留できる「マリーナ」付きになっています。まるで豪州ゴールドコーストの、大橋巨泉さん宅みたい。

ケープコーラルの運河は、何と1950年代から造成されています。一方、ゴールドコーストのマリーナ付き住宅が建設されたのは1980年代…ゴールドコーストはケープコーラルの真似をしたのかもしれませんね。

 

ケープコーラルのなかでも人気の高いSouthWest地区の一角。広々とした運河にマリーナ住宅が並び、ちょっと西へ船を走らせれば大海に出れます。優雅ですね~。

 

今年2月末、ケープコーラル滞在中に、マリーナ付き住宅の売り物件を内見しました。プールに、人口砂浜付きのマリーナが目に優しい、暮らしやすそうな家でした。3ベッドルーム、3台用ガレージ付きで、お値段は44万ドル(約5000万円)。この値段でマリーナ付き住宅に住めるなら良いですね。

 

運河を少し離れれば、価格が安くて利回りの高い、収益物件もあります。土地1000平米、建坪200平米強、4ベッドルーム2バスルーム2台ガレージ、内装シンプルでメンテしやすい、ファミリー賃貸に最適化されたCALIという物件。価格22万ドル台、想定家賃1600~1700ドル/月、諸経費諸税ひいたネットの手取り約1250ドル/月。利回りはグロス9%、ネット6.6%くらい…すでに十分な建築・運営実績があり、地元アメリカの他、イスラエル、ドイツ、オーストラリアの投資家が買っています。

賃貸収益の他、値上がりの期待も大きいのが今のケープコーラル。直近では年率8~12%のペースで値上がりしています。現時点での賃貸利回りが高い上に、家賃水準も上昇基調にあるので、今後当面、物件価格は自然に上がっていくと思われます。

 

なぜ、ケープコーラルの住宅がいま安く買えて、利回りも良くて値上がり期待もあるのか…主な理由は3つ。

1)全米トップレベルの、急速な人口増加
2)賃貸住宅不足からくる、家賃上昇
3)2008年前後、リーマンショックで物件価格が大幅に下がり、今は復活途上のタイミング

 

ケープコーラル一帯の人口増加は凄いの一言!近隣のFort Myers, Lehigh Acres等を含めたLee Countyの人口は70万人弱。2010~14年における人口増加率は、全米の50~100万人規模の都市のなかでトップ(年率平均2.75%、出展>America’s Mid-Sized Metropolitan Areas )。

 

なぜ、人口がここまで増えるのか?米国には、テキサス州のダラスやヒューストンのように、大きな産業が移転してくることで都市が大きくなるパターンもありますが、ケープコーラルの場合は逆に、「住みやすいから人が引っ越してくる」、「人口増加を狙って各種産業が参入してくる」というパターンであるようです。

ケープコーラルは米国の大都市圏と違って、今なお「白人が9割を占める」コミュニティ。フロリダにありながら、「ヒスパニック系が約1割しかいない」という珍しい土地柄(出展:neighborhoodscout)。

英語を話す、働き盛りの白人ファミリーが、全米各地から子供を伴ってケープコーラルに越してくるようです。リタイアした老人が多いイメージのあるフロリダ州ですが、ケープコーラルの場合は、「35~54歳の大人」と「17歳以下の子供」が占める割合が高い。

 

ケープコーラルが選ばれる理由の一つは、「治安の良さ」。暴力的犯罪の発生率が、人口比でフロリダ州の4分の1、全米の3分の1という低さ(人口1000人あたりの発生数、ケープコーラル1.16件、フロリダ州4.62件、全米3.8件)…私もこの街を歩いていて、夜のひとり歩きでも危険な目にあいそうな気がしませんでした。

 

あと、ケープコーラルの不動産価格が、上昇中とはいえ大都市圏や同じ州のマイアミと比べればまだ断然安いのも大きな魅力でしょうね。約20万ドルで広い庭付きの家に住める、ちょっと頑張れば40万ドル台でマリーナ付き住宅も夢ではない、というのは大きな魅力でしょう。

 

さらに、今のケープコーラルでは家を買って住む人の他、賃借人も相当多い状況で、賃貸需要に対して住宅供給が足りないので家賃水準も上がり続けています。上に紹介した賃貸経営向き物件CALIの場合、2012年頃は約16万ドルで買えたけど月額家賃も950ドル程度、それが今では22万ドルに値上がったけど家賃も1600ドル以上とれるので、利回りはむしろ上がっている(グロス7%から9%へ)ようです。

 

ここまで書いたことは、良いことづくめのようですが、さすがに海外にある物件のこと、これからいろんな問題・チャレンジが出てくるのでしょう。それでも、今のタイミングでケープコーラル不動産を仕込める魅力には抗えず、私も一つ買ってみることにしました。

いま私のチャレンジは、「現地金融機関から物件価格の7割以上の融資をひくこと」です。具体的には「物件価格の70%、年利4.68%(金利据置5年)、30年融資、元利均等返済」を目指して、審査を受けています。最大で物件価格の80%融資を受けることもできますし、利子のみ返済も可能なようです。

私が融資付けが成功すれば、日本人投資家にとって、素晴らしい第一歩になると思います。なぜなら、現時点で多くの日本人が海外不動産に手を出せない理由は次の二つだから…

1)海外物件は、賃貸収益よりも値上がり益狙いが多く、後者の実現は市場環境次第だからリスクが大きい。
2)海外物件は、日本人が融資を引きにくく、相当額のキャッシュ手出しが必要になる。

 

でも、私を含めて日本人投資家が、「今のケープコーラル」で、「7~8割の融資を引いて」買うことができれば、上記1)2)のデメリットが一気に解消されることになります。

1)ケープコーラルには、日本国内のどこにも類例を見ない持続的人口拡大と、住宅の需給ギャップが存在するためインカムゲインは堅いし、数字的も新築住宅としては日本の都市部よりさらに良い。

2)現地金融機関から7~8割融資が出ることになれば、約2500万円の住宅を、自己資金2~3割で投資できることになるため、多くの日本人投資家にとって無理なく手を出せるレンジになる。

 

つまり、日本円の他に米ドル資産を持つというリスク分散のみならず、純粋投資的にみて今のフロリダ(ケープコーラル)が優れているから素直に買う…という有力な選択肢になります。

また、アメリカの金融機関から融資の道が開ければ、個信や空き担保に頼って日本の金融機関からフリーローンみたいな融資をひかなくても良いわけだし、物件価値が値上がれば、それはアメリカの金融機関からエクイティとして認められ、次のアメリカ物件取得もつながっていきます。

 

とにかく、ケープコーラルの不動産…私がこれまで見た海外収益物件のなかでも、最高に上質なものでした。収益構造も、街そのものも素晴らしいので、皆さまにも是非知っていただきたいです。そこで、セミナーと現地視察ツアーを企画しました。

 

ケープコーラル不動産セミナー@東京・半蔵門

4月26日(水)19:00~ (セミナー案内参加申込リンク

4月29日(土祝)14:00~ (セミナー案内参加申込リンク

 

ケープコーラル不動産視察ツアー

5月29日(月)~30日(火)

ツアー内容:物件視察、管理会社訪問、購入手続の説明、現地口座開設 等

※5月28日(日)までに、現地入りしていただきます。
(例. アメリカン航空で5/28成田10:40発⇒ダラス乗継⇒フォートマイヤーズ14:38着)

※5月30日の夕方解散して、その後は自由行動。ディズニーワールドまで車で3~4時間、ヘミングウェイで有名なKey Westまで船で3時間。

 

お知らせ…

ツアーに参加したい方、ご質問のある方は、私Manachanまでご連絡ください(メール)。

3月20日現在、収益戸建CALIモデルを、数か月前の販売価格で買えるチャンスがあります(3戸限定)。興味ある方は私Manachanまでご連絡ください。(メール

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日本の不動産投資で「時間差」が使えない理由

こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。

冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。

フロリダ州内のマイアミ、オーランド、ジャクソンビルなど主要都市はもちろん、南西部の地方都市ケープコーラル(Cape Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。

そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。人口増加率は全米屈指、住宅供給不足で家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超…今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。

ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。まるで大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。

住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス…みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。

投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。

資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。 確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ‼︎

ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。

逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。

経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。例えば、私が過去10数年、オーストラリアで実践してきたのは、

– まずシドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。

– それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。つまり、投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。

これと同じことが、日本でできるのか?例えば、「東京と名古屋の、不動産市況における数年〜十数年の時間差を利用した、タイムマシン不動産投資」ができるのかと言うと、答えはNO! 難しい。

東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。例えばの話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。

そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か…でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。

言い換えれば、日本の不動産は大手デベロッパーをはじめとする供給側が価格決定力を握り、かつ同じ会社が東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。そういう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。

その点、アメリカ、カナダ、オーストラリア…広大な面積を持つ新大陸英語圏先進国が日本と違うのは、

– 全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。

– 地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。

– 国全体の人口が増えている上、人口移動も農村から都市への一辺倒ではなく、だいとしからより生活コストの安い地方へ移り住む流れもあり、国内各地域に人口拡大、不動産価格上昇のチャンスがある。

そういう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。

合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」…米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。

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「なんちゃって日本語」業者にムカつく理由

こんばんは、Manachan@北京出張中です。

ここ北京では、エキサイティングな仕事と、素晴らしいグルメで充実の日々を送っておりますが、その話題は次回以降に回して、今回は「日本語コミュニケーション能力」のテーマで書きます。

海外不動産関連の仕事をしていると、普段使う言葉は英語か、物件所在地の現地語になることが多いですが、たまに、日本語が使えるケースがあります。不動産仲介業者、管理会社、弁護士…といった人々が海外在住の日本人だったり、あるいは日本語堪能な外国人であった場合がそれです。

「海外なのに相手が日本語使ってくれるなんてラクじゃん」と一瞬思うけど、甘い!彼らと日本語でメールのやりとりをしばらくすると、結構な違和感を感じます。端的にいうと「ムカつく」んです。

お互いの立場としては、彼らが「業者」で、私が「客」あるいは「客の代理人」としてやりとりすることが多いですが、彼らは日本の民間事業者なら「ありえない」レベルの、相手に嫌われるコミュニケーションをすることがあります。典型的なパターンは3つ。

1、「客の言い分を聞くより先に、自分の言い分を言う」
⇒(独白)そんなのお宅の事情で、客の知ったことじゃないだろ!と思う。

2.「自分が客に対してできることを言う前に、最初から”できません”を言う」
⇒(独白)いろんな制約があるのは分かるよ。でもそれ以前に、客のために何かできるのを考えるのがおたくらの仕事でしょ?と思う。

3.「相手に要求する時に、ストレートに言う」
⇒(独白)日本では「大変申し訳ありませんが、かくかくしかじかの事情で、~していただけたら幸いです」と前置きをするのが普通。内心で申し訳なく思ってなくても、相手に受け入れられるためのそれが最低限のマナー。

上の内容を、日本語じゃなくて、英語で言ってたら、多分そんなに問題はないのですよ。

私も英語圏で長年仕事してましたけど、業者が客に対して「自分の言い分から先に言う」、「要求をストレートに言う」のは普通だったし、最低限の礼儀ある言葉さえ使えば問題にはならない。

でも、業者が日本語を使って日本人客と話した瞬間、「磁場」が変わります。自動的に「日本の業者と客」の関係になり、TPOや相対的立場に応じたコミュニケーション能力が求められ、その観点から判定されて、好かれたり嫌われたりするのです。

業者側には日本社会で当然に求められる配慮や言葉遣いが、暗黙のうちに要求され、それができないと「使えねえ業者」、「失礼な業者」の烙印を押されるのです。

その点の機敏を、海外に長年住んだ方は、分からないことが多い。他の言語圏で暮らしている以上、仕方ないことではありますが、せっかく日本語を使ってサービスしても、日本語を適切なレベルで使いこなせないことのマイナスが目立ってしまうのです。

とはいえ私は、日本式のコミュニケーションが他の文化圏のそれより良いとか、優れているとかは、これっぽっちも思っていません。特に業者と客の関係になった時、日本のコミュニケーションはフェアじゃないと感じる面も多い。

日本語には、いろんなお作法があって、いろんな配慮をしなくちゃならず、面倒くさい。これが英語や中国語だったなら、どんなに楽だろうかと思うことも多々あります。

ですが、日本人を客としてビジネスをすると決めた以上、特にサービス業の場合、日本語コミュニケーションを高いレベルでこなす能力は、欠かせません。

サービス業は、人と人とのやりとりを通じて、価値が実現される産業です。言いかえると、相手を満足させて、良い気持ちにさせて、お金をもらう性質の仕事です。だから、貧弱なコミュニケーションで下手こいたら致命傷になる可能性がある。その点は極めてシビア。

〇「日本語で用件が伝えられるスキル」と、「日本語のやりとりを通じて相手を満足・安心させるスキル」とは、レベルが違う。

〇サービス業をやる場合は、暗黙のうちに、後者のレベルが求められる。前者のレベルしかないと、トラブル、クレームのもとになる

私は海外に長年住んだあと、日本に帰って客先常駐のプロジェクトマネージャーをやって、わがままで横暴な客とのやりとりに、かなり苦労しました。悔しい思いもたくさんしてきました。

その原体験があるから、声を大にして言いたいのです。コミュニケーションスキルが足りなければ、問題を直視して、克服しなければならないことを…
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ハワイの凄さを知る・・・

おはようございます。Manachanです。

一昨日は、東京・渋谷で「ハワイ不動産セミナー」を開催。集客期間わずか1週間強、しかも客の集まりにくい日曜日午後にも関わらず、セミナー会場は満員。参加者数の急増と、会場のキャパを考えて、Facebookでの周知を途中で止めたほどです。

しかも、2ヵ月後に開催される大阪のハワイセミナーにも、続々と申し込みが入っています。こうなると改めて実感しますね。

 

ハワイに対する世間の関心って凄いんだな!

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かくいう私は、つい2週間前(6月23~28日)、セミナー準備も兼ねてハワイ出張に行ってました。人生で2度目のハワイ。しかも前回の訪問は1998年でしたから、なんと18年ぶり。

18年前、妻と二人で訪れたハワイのワイキキ界隈は、静かでシンプルな場所でした。長閑さの漂うビーチと、ホテル建ち並ぶカラカウア通り、一本奥に入ったクヒオ通りは、ロコ(ハワイ地元民)が暮らす普通のアパートが多かった。

今や、世界の百貨店とブランドショップが建ち並び、すっかり都会風になったワイキキ中心部から、18年前の情景を想像するのは難しい。でも、そこから歩いて10分ほど東に行った、マリオットやパシフィックビーチホテルあたりは静かな環境で海も近く、「18年前のワイキキって、確かこんな感じだったよなあ」と思い出します。

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何はともあれ、ハワイに2回しか行ってない私が、皆様の前で知った顔してセミナー講演するのは、少し気がひける面があります。参加者のなかには、それこそ、毎年ハワイで過ごすような常連さんがいたりするからです。

ハワイの不動産に関することならともかく、ハワイ全般に関しては、講師の私より受講者の方がずっと詳しいだろうなと思いつつ・・

 

もともとバックパッカー上がりの私。いや、47歳になった今でも、大阪~東京間を1800円の激安夜行バスで行き来する「おっさんバックパッカー」ですが、

私を含めて、バックパッカーのカルチャーを持つ人間は、ハワイのような「万人受けするオールマイティなリゾート地」を、意識的に避けるところがあります。なぜなら我々は、

・安い宿、安いめし大好き。

・多少汚くても、臭くても平気。

・陸路国境超え大好き。

ですので、物価高くてキレイで快適な島国のハワイは、我々バックパッカーの旅行先リストになかなか上がってきません。

 

また、旅人としての私の「強み」(?)は、

・途上国の屋台で、危なそうな油で揚げた得体の知れないものを、手当たり次第食っても腹を壊さない、強靭な胃袋。

・旅先で、見知らぬ言葉や文字に出会っても、滞在10日も経てば現地の文字を解読し、地元民となんとか話せてしまう、不思議な語学習得力。

・旅先でA型肝炎にかかって数週間入院しても、「これでA型肝炎の免疫ができた、やったぜ!」と思い、せっせと次の旅支度をはじめる、めげない旅人魂。

その強み(?)が、ハワイのような快適で日本人にやさしい環境ではなかなか発揮できないという面もあります。やはり私には、東南アジアやインド、アフリカ方面の、ハードコアな環境がお似合いなんですけれども・・・

 

ただ、海外不動産セミナーを日本で開催する点でいうと、「ハワイの知名度、ブランド力」は、やはり外せない。これは実感しましたね。

また、「旅人としての私」でなく、「不動産投資家としての私」の目からみた場合、ハワイの知名度、万人受けする魅力は、もちろん検討に値するわけです。

 

今回、ハワイに行って実感したのは、「観光地としての総合力の高さ」です。

・観光
・グルメ
・海でのアクティビティ
・陸地(山など)のアクティビティ
・ショッピング

これらの要素が、オアフ島ワイキキ界隈を中心に、コンパクトに揃っており、老若男女、誰でも楽しめる、その懐の深さがハワイの良さでしょう。

 

ビーチの綺麗さだけなら、ハワイよりも沖縄、グアムの方が上かもしれません。ただ、グアムには海とショッピング以外の観光要素が乏しいし、沖縄でも、ショッピングの楽しい那覇・国際通り周辺と、ビーチリゾートホテルが並ぶ海沿いのエリアとが、物理的に遠く離れています。その点、ハワイなら全て近距離に揃っている。そして、何回もリピートしないと遊び尽くせない位のネタはある。

こういうオールラウンドな観光地は、日本周辺には、ハワイの他にあまりない。加えて、日本からの適度な距離感と、日本語が適度に通じて、しかも適度にアメリカンで海外旅行の気分も味わえる・・・

「憧れのハワイ航路」以来の、海外旅行の「元祖」としてのブランド価値、TVでの露出、芸能人が毎年ハワイで過ごす等・・・今も昔も日本人にとって、ハワイは「別格」な存在であり続けています。

そして、不動産投資先としての期待も「別格」・・・ハワイ不動産セミナー、ただでさえたくさん人集まりますから、それに相応しいクオリティのセミナーをお届けするよう、頑張ります。

 

今後のハワイ不動産セミナー

9/2(金)18:30~ 大阪

9/3(土)16:00~ 名古屋

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海外メルマガで情報収集

こんばんは、Manachanです。

海外の不動産に興味が出た時、その国・都市に関する経済・不動産ニュースにアクセスすることは大変有益ですが、これはまさに、「言うは易し、行うは難し」。

 

メジャーな都市、例えば米国だとハワイ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコなどの情報は、比較的入手しやすいですが、それ以外の都市になると、日本語の情報自体が極端に少なくなります。

例えば、我々アジア太平洋大家の会では、メンフィス(テネシー州)やフェニックス(アリゾナ州)の不動産セミナー開催の予定がありますが、こういうマイナーな都市の経済・不動産情報を、日本に居ながらいかにして得ていくか?日本語の情報はほとんどないし、仮に英語が読めてもリアルタイムな情報を系統的に得ていくのは決して簡単ではありません。ウェブで一生懸命情報収集しても古い情報や不確かな情報がゴマンとありますので、

「海外に興味はあっても情報が余りにも足りないので、投資判断できない」

「業者のセールストークが本当に正しいのか、裏取りするための情報を得たいけれど、どうしたらいいか分からない」

という声が多いのが実情です。

 

私は、皆さまに海外不動産セミナーをお届けする立場ですので、現地を自分の目で見たり、独自のルートで現地のリアルタイムな情報を得ることは「生命線」だと思っていますが、私がやってもやはり簡単ではないし、手間と時間がかかります。永遠の課題ですね。

でも最近は「海外発の無料メルマガ」が出てきているので、これを使って、手間をかけずに情報収集が可能になってきました。例えば、

 

1)カナダ・アルバータ州経済ニュース The Owl(英語)

カナダATB Financial社が出している無料の経済メルマガ。同国きっての石油産出地域・アルバータ州(カルガリー、エドモントン等)に特化した、クオリティの高い経済ニュースが持ち味。私は2015年1月頃からずっと購読しています。

購読方法・・・このページからユーザー登録すればOK。
http://www.atb.com/learn/economics/Pages/the-owl.aspx

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アルバータ州はこれまで、石油輸出のおかげで、カナダで一番裕福な州で給料水準も高く、カナダ中から人々が集まり活気にあふれていましたが、2014年後半からの「逆オイルショック」で原油価格が半減して、潮目が変わってきました。

これまでのように、経済拡大できなくなったアルバータ州。果たしてどんな影響が出ているのか、不動産の買い場は来るのか、大変興味深く思い、1年以上購読を続けています。情報は新しいし考察も深く、ニュースソースとして大変有益だと思います。たとえば、

 

原油生産が減っているため、さすがに原油を使った製造業は大きく落ち込んでいます

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都市部のホテル稼働率も変調気味、一方でリゾートホテルは絶好調(安いカナダドルと米国人旅行客のおかげ)

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個人破産件数は、逆オイルショック後、横ばいから微増傾向に

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その割に、個人消費は堅調、たとえば外食セクターに影響は出ていない

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州内人口の伸び率も鈍化しているが、それでも、カナダ全国平均の2倍(年率1.8%増)

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こんな感じで、アルバータ州経済の「いま」が、読みやすいかたちで提供されているのです。

 

2)アメリカ、Zillow物件サーチ(英語)

アメリカの不動産ポータルサイト大手Zillowでは、日本の「楽待」や「健美家」同様、検索したい条件に該当する物件情報をメールで送ってきてくれます。

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購読(?)方法は簡単。Zillowサイトにログインして、「検索条件を保存」(Save Search)すれば、物件情報が自動で送られてきます。頻度は「都度」か「毎日」を選べます。

http://www.zillow.com/

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私は昨年末から、「テネシー州メンフィス」戸建の適正価格をリサーチしており、その材料として、Zillowを使っています。相当の期間にわたっていろんな物件情報をみていれば、メンフィス戸建の相場観も、何となく養われます。

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3)タイ、CapitalOneメルマガ(タイ語)

非英語圏のメルマガというと、英語よりさらに敷居が高く感じますが・・・タイ・バンコクの不動産に興味ある方に、CapitalOne社のメルマガはかなりおすすめ。

http://www.capitalone.in.th/

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CapitalOne社は、タイ人中間層向けのコンドミニアム情報をたくさん出しており、言語は当然、「タイ語」になりますが、その代わり、タイ不動産に関わる日系業者や英米系業者がたぶん知らない物件情報に直接アクセスできます。

タイ文字が多少なりとも読めれば、かなり楽しめます・・・たとえば、この物件は面白い。

 

エアポートリンクHua Mak駅至近、数年後に開通する路線とあわせて3駅利用可、駅徒歩0分、ショッピングセンターすぐそば、買価100万バーツ台。

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現状、エアポートリンクの駅しかありませんが、将来イエローラインとオレンジラインが通るようになれば、都心まで5㎞程度なので、とても面白い。

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日本人がなんとか住めそうなエリアの物件紹介もあります。これは、プロンポン駅南側、徒歩10~15分。ローカルエリアとの境目あたりに建つコンドミニアム。個人的に、このエリアは上がり目大きいと思う…

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こんな感じで、労せずして、それなりに良質な、リアルタイムな情報に接することができるのが、メルマガの良さですね。

不動産投資に「情報は命」なので、これからもどんどん、海外メルマガ開拓していこうと思います。

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その正義感、迷惑につき…

こんにちは、Manachanです。大晦日ですね。世の中はすっかりお休みモードですが、今日もなんとなく仕事している私(汗…)

今回は、Let’s海外不動産投資という、有名なブログについて書きます。作者は、澤さんという投資家の方です。その最新のブログ記事で、アジア太平洋大家の会と、私が個人名で名指しされております。

業者主導の海外不動産投資の形態は時代遅れになっていく (2015/12/30)

 

口調は穏当です。言ってることに、妥当性もありますし、共感すべき部分もあります。澤さんに対しては投資家として尊敬する面もあります。しかしながら、ひとさまの社会的立場に配慮しない言動、無断での実在社名・人名の名指し、十分な事実確認をせずにWebで公表・拡散・・・自分の行動が、いかにビジネス道徳にもとるのか、無自覚さが余りに目に余るので、私、今回は批判の声をあげざるを得ませんでした。

なお、読者の皆さんに知っていただきたいのは、澤さんの主張する「現地売買価格との比較」は、私も調査中で、判明した事実を、順次、このページで公開しています。一つ一つ、提携業者と確認・同意をとりながらやってるので、どうしても時間かかりますが、確かな事実に基づいて発表していると自負しています。

アメリカ不動産~バリューアップ業者vs転売放置業者 (2015/12/25)

 

澤さんブログ記事に戻ります。「業者主導のセミナーは時代遅れになる」・・・ハイそれで結構です。私だって、いまアジア太平洋大家の会でやってる「業者主導のセミナー」が、究極のベストの形だとは思ってません。本音をいうと、「誰かが、もっと良いビジネスモデルをつくって、既存の業者主導セミナーを時代遅れにしてほしい」です。

例えば、海外不動産のネット直売とか、将来できればいいですよね。仲介業者が「中抜き」せず、現地のバイヤーズエージェントが、Webinar(Webセミナー)で説明会やって、日本の投資家のリクエストに応じて、現地の価格で買ってくれる。売買契約、所有権移転から、管理会社紹介、入居づけまで、全て、フェアな現地価格でやってくれるならいいなあ。

アメリカ不動産でいうと、たとえば社会保障番号や納税者番号を持たない日本人向けに、リーズナブルな値段で米国銀行口座開設してくれて、米国内に住所がないオーナーというイレギュラーな条件で管理会社にもOKとりつけてくれて、英語が堪能とは限らない日本人向けに、英語文書の説明までやってくれて、米国の確定申告も手配してくれて、日本税法に基づく減価償却や譲渡所得税の最適化、場合によっては日本法人での取得にも対応してくれて、米国LLC設立もやってくれて、その他、時差のある日本からの質問にもタイムリーに対応してくれて…そこまでやって、米国人が買うようなフツーの値段で買える方法を編み出してくれたなら、素晴らしい。

近い将来、そういう方法が確立できて、ビジネスとして成り立つのなら、日本で業者呼んでセミナーなんて、確かに時代遅れになるよね。投資家の立場からいうと、そうなって欲しいですよ・・・誰かがそれを、ビジネスとして、やり切れるのなら。

澤さんは、そういう仕事を、日本に住んでる日本人相手にやり切れるんですか?自分がやる想定で、発言されてますか?・・というのが、私の根源的な問いです。

 

私、日本で200回近く、海外不動産セミナーやってますが、上記の仕事が満足いくレベルでできる業者にお目にかかったことがありません。また、日本の投資家も、まだリテラシーがついてきてません。それに、日本に住んでいれば日本国内の資産入れ替え、節税、法人化といった課題を各人が抱えており、日本と海外の資産ミックスのなかで、最適解を見出していかなければなりません。国内外の基本的な不動産税制や、FP2~3級レベルのリテラシーは最低限必要。それらもろもろ考えると、結局、現時点では、「時間とコストがかかっても、日本でセミナーやって、業者利益乗せて売る」以外のビジネスモデルが確立してないんです。

このモデルが、究極のベストじゃないかもしれないけど、現時点で、ニーズは旺盛です。ここ数年、業者から「セミナーやって欲しい」リクエストは増える一方。我々アジア太平洋大家の会だけではさばききれないから、「オウチーノ社」と分担してる位。集客数も年々増える一方。むしろ、投資家の多様なニーズに応えられる業者が十分に育っていないので、育成が必要な段階といえます。

 

「本来、どうあるべき」という理想論ではなく、「客観的状況に即して、何を優先して取り組むべきか?」という現実論からいえば、「業者を呼んで日本でセミナー」という枠組のなかで、

「いかにして、投資家の知識・情報武装をサポートしていけるか?」

「まじめな業者を、いかに大きく育てるか?」

を、現時点では優先しています。「日本人が、もっと安く、早く、スムーズに海外物件を買って運営できる」次の時代を見据えながら、少なくともあと2~3年は、日本でセミナーを続けていかねばならないと思っています。

業者は叩くより育てよ (2015/12/16)

 

 

で、先程の本題に戻ります。澤さんが、「日本の投資家のために、低コストで米国不動産直売ビジネスやります」と言っても、私は彼と一緒に仕事することは多分ないでしょう。残念ながら彼は、ネット上で非常に悪質なことをやっており、私は正直、激怒しています。・・・特にこれが問題、

 

海外不動産投資で情報弱者が支払う対価について (2015/12/12)

 

私のコメント付きで、引用しますね。

今年より日本人向けにメンフィスの物件を紹介しているWIN/WIN Properties, LLCという会社があります。代表者は山崎美未、呉純子、柳原大輝の3名です。WIN/WIN Properties, LLCがセミナーで紹介されていた物件を元に上記3つの投資家にどのような違いが出てくるのか数字で比べたいと思います。

(Manachan)おっ、すげえ!いきなり社名名指し、実在の人名晒しですか…

 

WIN/WIN Properties, LLCで紹介されていた物件です。

物件タイプ:Single Family home
物件:大きさ約1000Sqft
想定家賃:$825
物件価格:$110,000
表面利回り:9%

(Manachan)この物件住所はどこでしょうか?いつの時点で販売されていたものでしょうか?それが示されないと、この情報の真偽自体判断できません。ちなみに、私がWINWIN社に問い合わせたところ、同社が取り扱った物件のなかで、上記の想定家賃・物件価格で売り出されたものはないそうです。

 

同じような物件を地元の不動産投資家/不動産会社は以下のように販売しています。

物件タイプ:Single Family home
物件:大きさ約1000Sqft
実際の家賃:$825
物件価格:$64,000
表面利回り:15.4%

(Manachan)この物件住所はどこでしょうか?どの業者が、いつの時点で販売されていたものでしょうか?

 

同じ条件の同じ物件でもWIN/WIN Properties, LLCから物件を購入した場合、現地の投資家達が購入する金額よりも$46000割高な金額になってしまいます(中略)$46000というと日本円で約560万です。

(Manachan) 「WINWIN社が46,000ドル、高く売っている」の具体的根拠が分かりません。だいいち、比較しているのが同じ物件なのか、かつ同じタイミングで販売されていたものなのか、基本的な事実が書かれてない以上、その正しさを判断する術がありません。

 

引用終わります。澤さん本人が「同じような物件」と言ってますので、おそらく、「似たエリアで、想定賃料ほぼ同じで、約1000SqtのSingle Family Home」を比較したんじゃないでしょうか?物件が違うのに、フェアな価格比較できるんですか?不動産はひとつひとつ違いますよね?この2物件は、間取りから設備から全く同じ状態なんですか?同じストリート?築年数は?入居の有無は?入居者属性は?市場価格同じはずと思う根拠は何?・・・統計学的に整理するやり方はアリだけど、それやるなら相当数のサンプルをとって比較しないと有意ではないはずと思いますが・・・

日本の事例で分かりやすくいうと、私は今月、「埼玉県内、同じ駅の北口と南口で、全く同じ賃料で出ている中古戸建2つ」を見ました。延床面積、間取りとも似たようなものです。でも、駅距離が違う(徒歩5分vs16分)、室内設備内容が違う(追い炊き付のユニットバスvsバランス窯)、室内コンディションも違うし、土地面積も接道条件も用途地域も全部違う・・・条件悪い方の戸建は、おそらく200万円以上の投資をしないと、同じ賃料で再募集できないし、更地にして売っても二束三文の状態でした。私、この二つの戸建を、顧客に「ほぼ同じ価値です」と言って売るのは、商道徳にもとると思いますし、仮に価値の高い方の戸建を、低い方の戸建より数百万円高く売る業者があっても、それはボッタクリとは思いません。

澤さんの言ってる「同じようなSingle Family Homeの価格」が、これと同じケースでないことを祈りますが、不動産が個別に違う以上、「別の物件を、ほぼ同価値である」と言い切るには、「積算法or再調達原価法or収益還元法による査定」か、あるいは「相当な客観的事実の裏付け」がないと無理があると思います。

また、私の確認した限り、澤氏からWINWIN社に、事実確認の照会は一切なかったようです。だから同社も、「何の物件のこと言われてるのか分からない」と困惑してました。それなのに46,000ドル高く売る、日本人をカモにするボッタクリ業者、という趣旨のことを言い切っている。

 

少なくとも世間で、こういうものを、調査とはいいません。デマ、風評、極端な誇張、悪意のある情報操作・・・のいずれかです。

 

投資家のために少しでも安く買える方法を提示したいという彼の「正義」は分かるし、ある意味共感できる。でも、正義感に駆られた彼の行動が、「日本人にとっての海外不動産マーケットを健全に発展させたい」私の立場からすれば、「至極迷惑」なんです。それ以前に、これ立派な営業妨害ではないですか?今の世の中、「某社は560万円もボッタクる」情報を、Webで不特定多数向けに公開すると、SNSを通じて不特定多数に拡散、バッシングされる可能性があります。私、WINWIN社に関しては、いま相当な時間をかけて調査やってますが、そういう「地道な事実の積み重ね」がいとも簡単に否定されて、「ボッタクリ業者」のレッテルや「560万円」という数字だけが独り歩きしてしまいがちなのが、ネット社会の恐ろしさ。

だから、Webにおけるひとさま名指しの批判は、相当の覚悟・説明責任が伴うはずです。ITの世界に明るい澤さんが、それをご存知ないわけはないと思うのですが…

 

善人面して、投資家利益を守るだの、立派なお題目を掲げながら、他人を、他社を叩く・・・分別ある大人なら、普通そういうことはしないと思いますが、

 

「自分の言ってることが正しい」という思い込み

「自分のやってることが正義」という自己正当化

「悪(ボッタクリ業者)を懲らしめる」快感(脳内麻薬の分泌)

 

これが揃うと、人間、結構エグイこともやれてしまうのです。だから、気を付けなければならない。正義感が過剰な人間ほど、目的達成のためには犯罪も辞さない、正義の達成のためには犠牲者が出るのも止むを得ないと思ってしまいがちなのです。たとえば、「地球を守れ!」を錦の御旗にして、漁業を妨害する、彼らが生活苦に喘いでも意に介さない環境保護団体だっています。焼身自殺、自爆テロだって、本人は正義を実践してると思ってるはずです。ポルポトだってビンラディンだって・・・

人間として社会生活する上で、「悪」は比較的対処しやすいけど、「正義」に対処するのは難しい。「正義」が、私たちに、誰かに危害を加える時、現代社会はそれに対処する方法を余り持っていないからです。だからこそ、「正義感のある批判には、反論が大事」・・・それが私の座右の銘。

最後になりますが、私は海外不動産マーケットの健全な発展を妨げる、ネット上の風評拡散行為に対しては、断固とした行動をとります。

 

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アメリカ不動産~バリューアップ業者vs転売放置業者

こんにちは、Manachan@福岡出張帰りです。当地・福岡市は、あと3ヶ月で、神戸市を抜いて、全国の政令市で人口第5位になるそうです(リンク)。福岡市の人口は、2011年6月に京都市を抜いたばかり(リンク)。わずか4年半で、関西の二都をゴボウ抜き・・・すごい勢いですね。

今回は、海の向こう、アメリカ不動産ねたでいきますね。

 

私がHome’s に連載している海外不動産コラム、今月号がリリースされました。タイトルは、

アメリカ物件資産価値のかんたん解読法

 

このコラムは、アメリカ不動産に興味のある投資家向けに、「Webでできる、資産価値の簡単な調べ方について」書いたものです。簡単にいうと、


・アメリカ不動産のポータルサイトZillowに物件住所を入力し、そこに出ている査定価格Zestimateを、ガイドとして使う。

・地域の平均より物件状態が良ければ、Zestimateより数十%上回る。

・地域の平均より物件状態が悪けれれば、Zestimateより数十%下回る。

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今回のブログは、視点を変えて、「業者側からみた、アメリカ不動産の価格構造」について書きます。

この日記を書いたきっかけは、我々「アジア太平洋大家の会」や「オウチーノ社」主催の米国不動産セミナーで何度か講師をお願いした、WIN WIN PROPERTIES社が日本人投資家向けに販売する価格について、ちょっとした疑義が起こったからです。

同社は、「日本人が現地の事情を知らないのを良いことに、高すぎる価格で売っているのではないか?」と、Web上で名指しで晒されてもいます。そのきっかけの一つが、前述Zillowサイトにある「Price/Tax History」という、売買価格履歴データでした。たとえばの話、

pricehistory

これを見た時に、「41,000ドルで仕入れたものを、業者が20,000ドル以上も乗せして、63,300ドルで日本人に売ったのではないか?」というふうに見えてしまいます。但し、Price Historyの見方には注意が必要です。なぜなら、ここでは「業者が、日本人に販売するためにかけた、修繕、入居費用、法務費用などの必要コス」が見えてこないからです。

私は2012~14年にかけて、投資仲間とともに、アメリカ・カリフォルニア州で、「ボロ物件を競売で仕入れて、バリューアップして転売」をやったことがあります。その時の経験からいうと、「Price History上では、私たちが51万ドルで買って、77.7万ドルで売った」ように見えますが、その間、修繕費が11万ドル以上、売却時エージェント費用が4万ドル以上、その他、借入金利、法務費用、PM費用など、もろもろのコストがかかり、結局、利幅はごくわずかでした。要は、「Price Historyで外からみえるほど、儲かっていないケース」が多々あるのです。

 

WIN WIN PROPERTIES社の件は、私もセミナー主催者の責任もあり、調査に乗り出しました。具体的には、我々やオウチーノ社のセミナー経由で成約した米国メンフィス物件の価格構造を詳細に分析しました。結論からいえば、

 

・私が判断する限り、同社は「シロ」。

・なぜなら、同社は物件をベストでない状態で仕入れてから、賃貸可能な状態にするために、修繕費入居費用はじめ、必要かつ適切なコストをかけているから。

・その上で彼らが得る業者利益も、適切な範囲内に収まっている。

 

もう少し、詳しく言うと、こうなります。米国物件を競売やショートセールで安く仕入れて、エンドの投資家に販売するまでの過程で、通常、次のコストがかかります。

 

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1) 仕入費用

1-1 契約上の売買価格

1-2 上記に付随する費用(物上げ、インスペクション、取得保険費用   等)

2) 補修工事費用

2-1 補修業者に発注する工事費

2-2 上記に付随する費用(工事進捗管理、立ち合い費用 等)

3) 入居関連費用

3-1 入居者募集・現地案内費用

3-2 入居者審査費用

3-3 賃貸借契約および引越サポート関連費用

4) 外国人オーナー関連費用

4-1 ITIN取得関連費用

4-2 管理会社や関係者との追加的やりとりの費用

4-3 (Optional)融資コンサルティング費用

5) 業者利益

 

下記が、私が調査した範囲での、WinWinの費用・利益内訳になります(単位:USドル)

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(説明)

仕入費用=「Property contract price」+「Property Search Fee」+「Field Inspection」+「Acquisition Fee」+「Acquisition Insurance」

補修費用=「Construction」+「Construction Consulting&Estimate」+「Construction Monitoring」+「Work Complete Inspection」

入居関連費用=「Tenant Search」+「Tenant Showings」+「Tenant Background Search」+「Lease Completion」+「Security System」

外国人オーナー関連費用=「Pre Closing Support」+「Insurance Consultation」+「Management Company Coordination」+「Real Estate Investing Consultation」+「Tour Coordination Fee」+「Rent suppliment」+「Loan Support」+「Closing document completion assistance」+「Bank account opening support」+「ITIN assistance」+「All translations」+「Investment strategy consultation」+「Showing and explaining newer properties」

 

次に、エンド購入価格とローカル売買相場の比較。ここでは目安として、Zestimate(米国不動産ポータルサイトZillowの売買査定価格)を採用しました。Zestimateは、ざっくり言うと「地域の平均的な築年数や面積から算出された簡易的な査定額」ですので、修繕などで地域平均より良い状態になればZestimateを上回ると考えられます。

今回調査した5物件のエンド販売価格に比べて、Zestimate査定額は75%前後であり、「もし、物件の状態が地域平均と同程度であれば割高」といえそうですが、それなりのコストをかけて修繕し、賃貸可能な状態にしたのであれば、その限りではないと考えます。

zestimate

 

次に、賃貸収入に関する考察。今回調査した5物件の月額家賃平均は848ドル、対してRent Zestimate(上述Zillowが提唱する賃貸査定価格)は849ドルですので、相場通りで貸せているといえます。日本の投資家は平均97,238ドルで買ってますので、実現したグロス利回り平均は10.5%(=848 x 12/97,238)になります。

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日本でもそうですが、アメリカにも、いろんな業者がいます。私は便宜的に、2つのタイプに分けて考えています。

 

A)バリューアップ型業者「適正なコストをかけてバリューアップして、投資家が賃貸収益を得られるようにきちんと仕事する」業者。彼らは上記のうち、「(2)補修費用」、「(3)入居関連費用」、「(4)外国人オーナー関連費用」をかけた上で、エンドの投資家に手渡します。

B)転売放置型業者:上記の費用をほとんどかけずに、業者利益だけ乗せて投資家に手渡す業者

 

同じ米国の、同じ都市でも、A)バリューアップ型業者もいれば、B)転売放置型業者もいます。いま、日本人投資家絡みで、入居づけや、修繕がらみのトラブルが多いのは、B)タイプの業者から買ったケースだと思います。

WIN WIN PROPERTIES社の場合、販売価格の内訳を調べた限り、典型的な「A)バリューアップ型」であることが分かった・・・Price Historyでみえる売買価格の差額のうち、大部分が修繕、入居費用など、エンドの投資家にとって必要かつ適切な用途に使われており、それが資産価値、利回りに直結していると考えられます。

投資家からみれば、仲介業者が「(A)バリューアップ型業者」なのか、「(B)転売放置型業者」なのか、是非見極めたいところですね。100%正確でないかもしれませんが、簡単な見分け方が一つあります。

 

(A)バリューアップ型業者」なら、現地視察ツアーを企画して、「投資家がいま購入検討している物件」を内見させる。日本人に見せるわけだから、物件の状態は当然、「お金をかけて、キレイになって」いる。また時には、投資家の学習用に、あえて「修繕前、修繕中」の状態の家を見せることもある。

(B)転売放置型業者」なら、現地視察ツアーには消極的で、基本、「現地見ないで物件買う」人を相手にする。現地視察ツアーをやっても、そこで客に見せるものは「購入検討中の物件」とは限らず、たまたまキレイな状態な自社物件だったりする。

 

以上、アメリカ不動産投資を目指す方々の参考になればと…

 

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