米国不動産

こんばんは、Manachanです。

６月２７日のブログで紹介した、｢米国不動産投資ガイド｣のレベッカさんとは、

すでに、何度もメールやりとりして、すっかり仲良し気分！

｢日本を代表する、７００名以上の国際投資家組織のリーダーやってまーす！｣とか、大きなこと言って、彼女から、米国各地の、物件情報をいただいています。

小さな親切、大きな下心･･･今日もManachanブログをよろしく！
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物件情報のなかで、結構、面白いのは・・・

フロリダ州で、ディズニーワールドのある｢オーランド｣とか、人口増加著しい大都市｢タンパ｣の不動産が、結構安いんです！！

例えばオーランドで、こんな物件があります。1ベッドルームで54,900USドル(439万円　←　※1ドル＝80円換算)。２ベッド、３ベッドでも、せいぜい６～７万ドル台。

｢俺、ディズニーワールドの近くに、ホリデーハウス持ってるんだぜ！｣

というと、結構、自慢できそうっ！全世界的に･･･

一方、米国南部で唯一、オリンピックをやった都市｢アトランタ｣･･･日本人にはフロリダほど知名度ないかもしれませんが、

押しも押されぬ、南部No.1の大都市です。私も以前、同じ南部の｢ノースカロライナ州｣に住んでいたので、アトランタの名声(？)は、もちろん響いています。

アトランタの、詳しい土地勘はありませんが、レベッカさんから紹介された物件は、すべて一戸建てで、63,900ドル(511万円)から。

｢米国南部らしい家で、いいな｣と思ったのが、これ！

ノースカロライナでも、よく見ました。デッキを家の周りにめぐらせる木造家屋。南部は、気候の暑い時期が長いので、デッキに出て、風を味わいながら涼むと、気持ちいいんです！

フロリダのアパート、アトランタの戸建とも、諸経費を引いた実質利回り(Net Rental Return)で、10~13％といったところ。値上がりが期待できるかどうかは、地域によって違うでしょうが、なんとなく、値下がりのリスクは少なそう(人口が、確実に増えてますし･･･)。

もし、興味のある方は、ご連絡くださいね。資料送ります。

アメリカ、不動産安くて、実にいい国だ！と思った方は、｢ぽち｣をよろしく。
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最後に、もうひとつ、お知らせ。今度は日本国内の話ですが、

7/20(金)の夜20:00～と、
7/21(土)の午前中に、
金沢で、海外不動産セミナーをやります。

今回は、｢三歩目｣こと、山崎さんとのコラボセミナーになります。

こちらの記事に詳しいですが、Manachanセミナー、初めての北陸進出となります。

先ほど、小松空港までのチケットも取りました。北陸の皆さんと、お会いできるのを、楽しみにしています。

Manachanです。こんばんは。

先ほど、滞在先オーストラリアから、帰国しました。

東京の自宅に着いたのが、夜２２時頃。疲れた身体に鞭打って、不在中、溜まりに溜まった郵便物と、メールの整理をしていました。辛すぎ～。

しかし、たまには良いこともあるものです。

数百通、溜まったメールの中に、｢お宝情報｣がありました。それが、

The Invester’s Guide to USA Real Estate (アメリカ不動産投資ガイド)

ここから、無料でダウンロードできます。

http://www.ovginvest.com/downloads/guides/The-Investors-Guide-to-USA-Real-Estate.pdf

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ニッチな外国ネタばっかり、書いてる割に、１７～１８位あたりをしぶとくキープ中。
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この、｢アメリカ不動産投資ガイド｣、とっても、スグレモノです。

外国人投資家向けに書かれた、全３３ページ、もちろんオール英語のガイドブックですが、

米国不動産市場の概況から、物件・エリアの選び方、物件取得にかかる諸費用、公租公課、そしてファイナンス、出口戦略まで書いてある！

しかも、

選んではいけない間取りや、選んではいけない立地、まで書いてある！！

ざっと読んでみた感想は、

しまった！これ読んでから、アメリカ不動産買うべきだったー！

ま、私、すでにデトロイトで一つ買っちゃってますからねえ･･･ま、いま振り返っても、失敗だったとは思いませんが、

しかし、これを読むと、読まないのでは、やはり、｢物件選びの勘どころ｣が違ってくるし、

｢どの時点で、どの位の費用がかかりそうか？｣、｢いつ、どうやって出口を取るか？｣のヒントにもなるし･･･アメリカ買うなら、絶対に読むべきですねえ。

このガイドでは、全米のなかでも、特におすすめエリアとして、

・デトロイト
・アトランタ
・フロリダ

の３つが挙げられていました。

デトロイトが激安なのは、最近、知られてきたけど、アトランタでも、デトロイトと似たような値段で買える･･･というのは、新鮮な驚きでした。

フロリダも、一見、高そうかと思いきや、実はかなり、お値打ちなのね・・・

そして、極めつけは、最後のページに、レベッカさんという、なかなか魅力的な女性の写真が出てくるんです。

（狼さん風に･･･）こりゃ、もう、ダウンロードするっきゃないじゃん！

http://www.ovginvest.com/downloads/guides/The-Investors-Guide-to-USA-Real-Estate.pdf

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Manachanです、こんばんは。

前回の日記で紹介した、The Invester’s Guide to USA Real Estate (アメリカ不動産投資ガイド)を購読した翌日に、

このガイドの作者Rebeccaさんの名前で、オール英語の、メルマガが配信されてきました。

そのタイトルは、

Detroit is dead… (デトロイトは死んだ！)

という強烈なものでした。

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俺みたいに、デトロイト不動産買っちゃった人、そしてデトロイト好きな方、応援のクリックよろしく！
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しかし、よく読んでみると、

その内容は、デトロイトは死んだ…というタイトルとは、全く逆でした。

Rebeccaさん曰く･･･デトロイトは確かに、リーマンショックで大きな打撃を受けた。たくさんの人が転出したが、

2009-10年から、すでにGDP(域内総生産)が回復してきている！！

確かに、自動車不況や治安悪化の影響で、デトロイト市内の人口が減ってきたのは事実。しかしその人たちは、他州に流出してしまったわけではなく、

デトロイトの郊外に移っただけなのだ･･･その証拠に、

デトロイト都市圏(市内＋郊外)の人口は増えている！

すでに、郊外の人口がいかに多いことか・・・

デトロイト市内　　人口７１万人
デトロイト都市圏　人口５００万人

だから、デトロイトの郊外を買うべきなのだと、Rebeccaさんは力説します。

彼女のおすすめする物件は、３つ。全て、Rosedale Parkという、郊外の治安の良いエリアにあります。

特にこの家、素敵ですねえ･･･
アメリカ人、いい家に住めて、羨ましいぞ。

建坪2,175平方フィート(約202平米)
３ベッドルーム、２バスルーム、地下室付き　
売価48,500ドル（388万円）。
夫婦に子供２人の家族が、月850ドルで賃貸中
利回り21.03％(実質15%)

さらに、Rebeccaさんのアドバイス

・少なくとも、建坪1000平方フィート(93平米)ある家を買うべき。狭い家はNG
・地下室付きなら、さらにGood
・フリーウェイ出口にある立地は避けるべし

だそうです。いろいろ教えてくれて、ありがとう！

一つグッドニュース！

私が今年４月、デトロイト郊外に買った家、入居者が決まりました！！

来月から入居予定、いよいよ、米ドルキャッシュフローだぜ！

お祝いに、iPhone4を、4Sにアップグレードしました。めでたしめでたし。

今日の日記、いかがでした？
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昨日は、我々｢アジア太平洋大家の会｣主催の、｢アメリカ超高利回り不動産投資セミナー｣を東京で開催しました。定価１８，０００円(事前割引有り)の有料セミナーながら、参加者は３０名を超え、大変な盛況でした。

主催者として、いまセミナーの後処理(費用の集計、参加者アンケート・フィードバックの取りまとめ、参加者のフォローアップ)に追われて忙しい。いつまでも、ヒマにならない、我が身かな･･･

参加者アンケートは、かなり好意的でした。ただ、セミナー会場の分かりにくさは、数名から指摘されました。すみません、私の責任です(汗)･･･。

本当は、｢ちよだプラットフォームスクエア｣の会議室がとれれば、分かりやすかったんですけどねえ･･･実は｢アジア太平洋大家の会｣は、｢ちよだプラットフォームスクエア｣内のオフィスに入居しているので、とても安く会議室使えるんですが･･･

会議室、とれなかったんです･･･今は週末セミナー流行りらしく、特に土曜日午後の｢ゴールデンタイム｣に部屋を予約するのは、東京都心部では難しい。私も、３月下旬から予約したんですが、無理でした。

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セミナーは、とても、内容の濃いものでした。講演者には、デトロイト不動産投資のリスクも含めて、かなり正直ベースで、お話しいただきました。

セミナーでも言ってましたが、｢表面利回り３０％超｣が狙える不動産マーケットは、米国広しといえども滅多にない。しかし、

最大のリスクは、入居者です!

と、明言していたように、入居者の属性・ガラの悪さと、それに伴うトラブルの多さは、決して無視できないファクターではあります。

ま、普通考えて、２００～３００万円で買える一戸建がゴロゴロあるデトロイト圏で、皆さん、なぜ物件買わないのか？決して安くはない家賃を払い続けなければならないのか？

･･･といえば当然、｢お金がないから、買えない｣、｢融資も組めない｣人たちだからです。

そんな、属性最悪の人たちを相手にする投資だから、当然、滞納、盗難、家屋破損のリスクも、覚悟しなくてはなりません。

米国内で、高利回りが狙える上、もう少し、入居者のガラがよろしい案件はないのかな？

よく探せば、あるようです♪

昨日、セミナーに来た方々は、なかなか凄い面子揃いで、アメリカでの在住経験、不動産購入経験のある方が、何名含まれていました。

全米各地域の、不動産市況を聞くなかで、私が面白いと思ったのが

州立大学近くの賃貸物件

アメリカでは、どの州にも、州立の大学があります。

日本でも、各都道府県に、公立の大学があって、それが｢駅弁｣みたいなイメージだから、｢駅弁大学｣という言葉もある位ですが、

アメリカの州立大学は、ざっくり言うと｢駅弁大学｣にイメージ近いかもしれません。でも日本と比べて、際立つ特徴としては、

・とにかく、デカい。学生数、５万人超とか、珍しくない･･･
・大都市の真ん中ではなく、中小都市(田舎街)に、立地することが多い。
・大都市ではないので、物件価格は、かなり安い。
・アメリカの大学生は、学業が忙しいので、普通は、大学のすぐ近くに住む。
・ルームシェアにも抵抗ない人が多いので、家賃は、それなりに取れる。

一つの例として、米国太平洋岸、カリフォルニア州の北に隣接する、｢スタンド・バイ・ミー｣の舞台となった｢オレゴン州｣(Oregon)を、見てみましょう。

ここは、海と山の自然が美しく、でも産業はあまりないところで、州の人口は４００万人もいません。その半分強が、同州最大の都市・ポートランド(Portland)周辺に集まっています。

でも、｢オレゴン大学｣や、｢オレゴン州立大学｣が立地するのは、ポートランドではなく、それよりずっと小規模の地方都市である、ユージーン(Eugene)や、コーバリス(Corvalis)。

その人口といえば、ユージーンが１４万人、コーバリスに至っては５万人。一方、いずれの都市も、学生数だけで２万人を超えているので、実質、｢学生の街｣といえます。

これら二都市の、不動産価格を、ざっと調べてみましたが、かなり安い！個別にみると、数万米ドルで戸建が買えてしまいます(最低、５４００ドルというのもあった･･･ヤバそうだけど)。

そういう物件をキャッシュ買いして、学生に貸す･･･というパターンも、利回り次第では、ありかと。

少なくとも、デトロイトでワイルドなブルーカラー家庭相手に貸すよりは、属性も良く、問題も少なそう♪

ただ、現地で信頼できる管理会社を見つけられれば･･･という条件付きですね。

アメリカは広い！全米５０州あり、どの州にも最低１つは、｢巨大な州立大学｣があります。

その中で、日本人投資家に、比較的よく知られているのが、｢テキサス州オースティン｣(Austin, TX)。

ここも、５万人を超える学生を擁する｢テキサス大学｣の地元です。そして大学以外にも、多様な産業があり、人口も勢いよく増えていますので、面白いと思います。

現地の良きパートナーが見つかれば、アメリカで、いろんな不動産投資ができる、ということですね。

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前回の続きです。

今回は、ノースカロライナ(NC)州について、より詳しく、紹介していきたいと思います。

まず何より、この州、米国でも屈指の、住みやすい地域と評判ですが、日本人には知名度が高くありません。そこで、まずは皆様の注目を喚起していきたいと思います。

【マイケル・ジョーダンの故郷です】

マイケル・｢エア｣・ジョーダン。そう、10年ほど前、NBAのシカゴ・ブルズで活躍し、｢神｣とまでいわれた、バスケットボールの天才･･･この男は、ノースカロライナ州の海岸の街、ウィルミントン(Wilmington)の出身です。

彼は、地元のノースカロライナ大学(UNC)で学び、同大学の学生バスケットで頭角をあらわし、一気に全米代表としてロサンゼルス・オリンピックに選抜されたのです。その後、シカゴ・ブルズでの活躍については、皆さんもよくご存じでしょう･･･

ところで、米国の大学バスケットは、もはやプロ・スポーツと呼んでも良いほどの観客動員数を誇ります。決勝戦になると10万人の観客を集めるので、半端じゃありません。

UNCは、米国のなかでも、大学バスケの強豪として知られ、優勝すると、地元民何十万人が街に繰り出して、祝います。記念写真集が飛ぶように売れます。

【タバコ｢セーラム・ライト｣の故郷です】

私はタバコ吸いませんが、米国産｢セーラム・ライト｣を愛好するスモーカーは、昔から、日本にも多いですね。

ノースカロライナは、古くから、タバコの産地として知られています。この州の中部に、｢ウィンストン・セーラム｣(Winston Salem)という、中規模都市がありますが、この街こそ、あの｢R.J.レイノルズ・タバコ・カンパニー｣が立地し、｢セーラム・ライト｣や、｢ウィンストン｣などの銘柄を生みだしました。

【緯度・気候とも、東京とほぼ同じです】

ノースカロライナ州は、北緯３５～３６度に位置し、東京(北緯３５．７度)、名古屋(３５．１度)とほぼ同じ。同じ大陸東岸に位置するため、気候が非常によく似ています。日本人にとって、極めて住みやすい土地です。

当地の１月から１２月までの気温も、東京とほとんど変わりません。四季がはっきりしており、夏は蒸し暑く、冬は多少寒いが穏やかで、雪はあまり降りません。

４月初旬になれば、ノースカロライナでも、桜やモクレンが咲き、地面に、春の野草が芽を吹きます。１１月には、アパラチアの山々から紅葉が降りてきます。四季のめぐりは、東京とほぼ同じ。

ただ日本と違うのは、ノースカロライナは、地震がほぼなく、梅雨もなく、台風の来襲も少ないこと。米国のなかでも、自然災害が、比較的少ない州として知られ、居住地として、人々に好まれています。

次に、｢これだけは知っておきたいノースカロライナ｣

【主要エリアは、３つ･･･山、海、ピードモント台地】

ノースカロライナ州は、西側に｢山地エリア｣、東側に｢海岸エリア｣を擁し、その間に、広い｢ピードモン
ト台地｣が広がっています。

「山地」･･･米国東部に連なる、長大なアパラチア山脈の一部です。とても風光明媚な場所で、全米一の来訪者数を誇る｢グレート・スモーキー・マウンテンズ国立公園｣も、この地域にあります。ドライブ、オートキャンプ、マス釣り、何でもできます。主な都市はアシュビル(Asheville)。

「海岸」･･･大西洋に沿って、長大な海岸線が広がり、美しいビーチもたくさんあります。気候が良いので、別荘地としても人気。主な都市はウィルミントン。

｢ピードモント台地｣･･･山から海に向かって、緩やかに傾斜していく広大な台地で、昔から農業が盛ん。ノースカロライナの主要都市が、全てここに位置しています。

【２大都市･･･シャーロットと、ローリー】

ノースカロライナ州は、都市圏人口１００万を超える大都市、日本でいう政令指定都市を２つ持っています。

最大の都市は、シャーロット(Charlotte)。都市圏人口２００万。金融業を中心に、ここ数十年、大発展を遂げています。市街地(アップタウン)は大きく、郊外は、お隣サウスカロライナ州まで広がっています。

大都市だけに、プロスポーツも一通り揃い、バスケットの｢シャーロット・ボブキャッツ｣、アメリカンフットボールの｢カロライナ・パンサーズ｣、野球(マイナーリーグ)の｢シャーロット・ナイツ｣があります。

そして、改造車（ストック・カー）のレース、NASCAR(National Association of Stock Car Auto Racing)の本拠地としても、知られています。

発展続くシャーロット都心部

一方、ノースカロライナ州第二の都市で、州都でもあるローリー(Raleigh)。シャーロットのような大きな市街地はありませんが、40km圏内に、ローリー、ダーラム(Durham)、チャペルヒル(Chapel Hill)という３都市が存在し、地図上で結ぶと三角形になるので、｢トライアングル｣と呼ばれています。

ここの産業の目玉は、１９５０年代から開発が進んだ、RTP(Research Triangle Park)。今ではIT、ライフサイエンス、高等教育など、多様な企業が存在し、世界の人材を集めています(特にインド系多い)。

都市圏人口は、約１５０万人。近年は、｢トライアングル｣内に、ケーリー(Cary)、エイペックス(Apex)など、新興都市が続々とできて、活気にあふれています。産業の多様性や、国際性は、シャーロットをしのぐといえます。

【中規模都市･･･グリーンズボロ、ウィンストンセーラム、ファイエットビル】

前述、二大都市の他、ピードモント台地の上には、人口２０～５０万人程度の、中規模都市がいくつか存在します。

ノースカロライナ州、
第３の都市グリーンズボロ(Greensboro)と、第４位のウィンストン・セーラム(Winston Salem)は、いずれも二大都市｢シャーロット｣、｢ローリー｣の間にあり、ともに製造業の街。お互い、車で３０～４０分ほどの距離なので、同一都市圏といって良いかもしれません。また、グリーンズボロからローリー・RTPまでの通勤も可能です（ガソリン代高いけど･･･）。

一方、ノースカロライナ州南部にある、ファイエットビル(Fayetteville)は｢軍人の街｣。米本土で屈指の規模を誇り、空挺団が立地する、フォートブラッグ基地のお膝元です。

【海岸のウィルミントンも忘れちゃいけない！】

海岸部にある、マイケル･ジョーダンの故郷ウィルミントンは、小さな都市ですが、とても風光明媚で、住宅地として人気があります。最近は、おしゃれなカフェ、神戸モザイクみたいな商業・観光複合施設もできています。「ノースカロライナの湘南」と呼んで良いかも。

後編(最終回)では、ノースカロライナでの不動産投資を中心に書いていきます。お楽しみに。

前編に戻る
後編(最終回)に続く

前回の続きです。

今回は、ノースカロライナ(NC)州について、より詳しく、紹介していきたいと思います。

まず何より、この州、米国でも屈指の、住みやすい地域と評判ですが、日本人には知名度が高くありません。そこで、まずは皆様の注目を喚起していきたいと思います。

【マイケル・ジョーダンの故郷です】

マイケル・｢エア｣・ジョーダン。そう、10年ほど前、NBAのシカゴ・ブルズで活躍し、｢神｣とまでいわれた、バスケットボールの天才･･･この男は、ノースカロライナ州の海岸の街、ウィルミントン(Wilmington)の出身です。

彼は、地元のノースカロライナ大学(UNC)で学び、同大学の学生バスケットで頭角をあらわし、一気に全米代表としてロサンゼルス・オリンピックに選抜されたのです。その後、シカゴ・ブルズでの活躍については、皆さんもよくご存じでしょう･･･

ところで、米国の大学バスケットは、もはやプロ・スポーツと呼んでも良いほどの観客動員数を誇ります。決勝戦になると10万人の観客を集めるので、半端じゃありません。

UNCは、米国のなかでも、大学バスケの強豪として知られ、優勝すると、地元民何十万人が街に繰り出して、祝います。記念写真集が飛ぶように売れます。

【タバコ｢セーラム・ライト｣の故郷です】

私はタバコ吸いませんが、米国産｢セーラム・ライト｣を愛好するスモーカーは、昔から、日本にも多いですね。

ノースカロライナは、古くから、タバコの産地として知られています。この州の中部に、｢ウィンストン・セーラム｣(Winston Salem)という、中規模都市がありますが、この街こそ、あの｢R.J.レイノルズ・タバコ・カンパニー｣が立地し、｢セーラム・ライト｣や、｢ウィンストン｣などの銘柄を生みだしました。

【緯度・気候とも、東京とほぼ同じです】

ノースカロライナ州は、北緯３５～３６度に位置し、東京(北緯３５．７度)、名古屋(３５．１度)とほぼ同じ。同じ大陸東岸に位置するため、気候が非常によく似ています。日本人にとって、極めて住みやすい土地です。

当地の１月から１２月までの気温も、東京とほとんど変わりません。四季がはっきりしており、夏は蒸し暑く、冬は多少寒いが穏やかで、雪はあまり降りません。

４月初旬になれば、ノースカロライナでも、桜やモクレンが咲き、地面に、春の野草が芽を吹きます。１１月には、アパラチアの山々から紅葉が降りてきます。四季のめぐりは、東京とほぼ同じ。

ただ日本と違うのは、ノースカロライナは、地震がほぼなく、梅雨もなく、台風の来襲も少ないこと。米国のなかでも、自然災害が、比較的少ない州として知られ、居住地として、人々に好まれています。

次に、｢これだけは知っておきたいノースカロライナ｣

【主要エリアは、３つ･･･山、海、ピードモント台地】

ノースカロライナ州は、西側に｢山地エリア｣、東側に｢海岸エリア｣を擁し、その間に、広い｢ピードモン
ト台地｣が広がっています。

「山地」･･･米国東部に連なる、長大なアパラチア山脈の一部です。とても風光明媚な場所で、全米一の来訪者数を誇る｢グレート・スモーキー・マウンテンズ国立公園｣も、この地域にあります。ドライブ、オートキャンプ、マス釣り、何でもできます。主な都市はアシュビル(Asheville)。

「海岸」･･･大西洋に沿って、長大な海岸線が広がり、美しいビーチもたくさんあります。気候が良いので、別荘地としても人気。主な都市はウィルミントン。

｢ピードモント台地｣･･･山から海に向かって、緩やかに傾斜していく広大な台地で、昔から農業が盛ん。ノースカロライナの主要都市が、全てここに位置しています。

【２大都市･･･シャーロットと、ローリー】

ノースカロライナ州は、都市圏人口１００万を超える大都市、日本でいう政令指定都市を２つ持っています。

最大の都市は、シャーロット(Charlotte)。都市圏人口２００万。金融業を中心に、ここ数十年、大発展を遂げています。市街地(アップタウン)は大きく、郊外は、お隣サウスカロライナ州まで広がっています。

大都市だけに、プロスポーツも一通り揃い、バスケットの｢シャーロット・ボブキャッツ｣、アメリカンフットボールの｢カロライナ・パンサーズ｣、野球(マイナーリーグ)の｢シャーロット・ナイツ｣があります。

そして、改造車（ストック・カー）のレース、NASCAR(National Association of Stock Car Auto Racing)の本拠地としても、知られています。

発展続くシャーロット都心部

一方、ノースカロライナ州第二の都市で、州都でもあるローリー(Raleigh)。シャーロットのような大きな市街地はありませんが、40km圏内に、ローリー、ダーラム(Durham)、チャペルヒル(Chapel Hill)という３都市が存在し、地図上で結ぶと三角形になるので、｢トライアングル｣と呼ばれています。

ここの産業の目玉は、１９５０年代から開発が進んだ、RTP(Research Triangle Park)。今ではIT、ライフサイエンス、高等教育など、多様な企業が存在し、世界の人材を集めています(特にインド系多い)。

都市圏人口は、約１５０万人。近年は、｢トライアングル｣内に、ケーリー(Cary)、エイペックス(Apex)など、新興都市が続々とできて、活気にあふれています。産業の多様性や、国際性は、シャーロットをしのぐといえます。

【中規模都市･･･グリーンズボロ、ウィンストンセーラム、ファイエットビル】

前述、二大都市の他、ピードモント台地の上には、人口２０～５０万人程度の、中規模都市がいくつか存在します。

ノースカロライナ州、
第３の都市グリーンズボロ(Greensboro)と、第４位のウィンストン・セーラム(Winston Salem)は、いずれも二大都市｢シャーロット｣、｢ローリー｣の間にあり、ともに製造業の街。お互い、車で３０～４０分ほどの距離なので、同一都市圏といって良いかもしれません。また、グリーンズボロからローリー・RTPまでの通勤も可能です（ガソリン代高いけど･･･）。

一方、ノースカロライナ州南部にある、ファイエットビル(Fayetteville)は｢軍人の街｣。米本土で屈指の規模を誇り、空挺団が立地する、フォートブラッグ基地のお膝元です。

【海岸のウィルミントンも忘れちゃいけない！】

海岸部にある、マイケル･ジョーダンの故郷ウィルミントンは、小さな都市ですが、とても風光明媚で、住宅地として人気があります。最近は、おしゃれなカフェ、神戸モザイクみたいな商業・観光複合施設もできています。「ノースカロライナの湘南」と呼んで良いかも。

後編(最終回)では、ノースカロライナでの不動産投資を中心に書いていきます。お楽しみに。

前編に戻る
後編(最終回)に続く

５月１２日（土）に東京で予定されている、｢米国超高利回り物件セミナー｣が、予想を大幅に上回る申し込みで、賑わっています。

このセミナーは、ミシガン州、デトロイトの不動産を扱うものです。賃貸利回りという意味では、間違いなく全米トップの土地でしょう。

アメリカは、３億人以上が暮らす、巨大な国。不動産マーケットとしても、ダントツで、世界最大の規模を誇ります。

一言でアメリカといっても、北はカナダ国境から、南はフロリダ、テキサスまで、西はハワイ、グアムまで、実に多様な地域があり、

それぞれの地域経済にあった、不動産投資の｢最適解｣があります。

デトロイトとは、また違った魅力を持つ地域として、私が以前暮らした、｢ノースカロライナ州｣を、紹介したいと思います。

｢ノースカロライナって、どこ？｣･･･すぐイメージの湧く人は、少ないでしょう。

首都ワシントンD.Cの、すぐ南にある州です。州都はローリー(Raleigh)、ワシントンから、車で４～５時間、南下すれば着きます。

地味なイメージの州ですが、温暖な気候と、海と山の自然に恵まれ、力強い産業を持ち、人口も大いに増え、不動産投資としても、全米屈指の適地だと、私は考えています。

【ノースカロライナは、「南部」の州です】

米国人にとって、「南部」(South)とは、何を意味するか、ご存じですか？

ずばり、１９世紀の｢アメリカ南北戦争｣で、｢南軍｣に属し、４年間の激戦の末、「北軍」に敗れ去った南部１１州のことです。

リンカーン大統領が率いていたのが「北軍」、名将リー将軍が率いていたのが「南軍」･･･といえば、分かりやすいかな？

「風とともに去りぬ」の主人公、スカーレット・オハラがいたのも「南部」ですね(ジョージア州)。

ノースカロライナ州は、米国東海岸の、どちらかといえば、真ん中らへんに位置していますが、

南軍に属したという、歴史的経緯があるため、「南部」の州として、認識されています。

(注.テキサス州も、｢南軍｣に属していましたが、特殊な文化風土と、メキシコから割譲されたという、特別な歴史的経緯があるために、一般に｢南部｣には分類されません。)

【「南部」の一般的イメージは、田舎州】

南北戦争は、全体で６２万人もの死者を出した、アメリカ史上例をみない、大規模な戦役で、

特に経済的基盤の脆弱だった南部は、戦争のあと、多くの人材を失い、荒廃し、経済的に復興するのに、長い年月を要しました。

２０世紀初頭・中盤までのアメリカは、常に、｢北部の先進地域｣がリードする構造。

ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ボストン、デトロイト･･･主要な大都市は、すべて「北」にあり、

南部地域は長らく、都市らしい都市もなく、後進的な農業州、田舎州のイメージに甘んじていました。

今でも、農業以外に大した産業を持たない州は、南部にいくつか存在します。概して信心深く（もちろんキリスト教）、保守的な土地柄は、まだ残っています。

【サンベルト勃興、そしてアトランタ・オリンピック】

長らく、冷や飯を食わされていた南部。しかしここには、「太陽」という強力な味方がいました。

日照時間の長い、温暖な気候、そこに、石油・航空機・電子などの近代産業が発展し、

寒さの厳しい北部から、人々がどんどん移り住み、この地はいつしか、「サンベルト」(Sun Belt)と呼ばれる、新興経済地域になりました。

人が増え、経済力を増す｢南部｣。その首都ともいえる｢アトランタ｣で、１９９６年オリンピックが行われた時、南部の人々が狂喜したのは、言うまでもありません。

彼らにとって、南北戦争終結から１３０年経って、ついに手にした｢南部復興のシンボル｣以外に他ならなかったでしょう。

【第二、第三のアトランタが、続出】

ここ２０年ほど、｢南部｣の人口増加・経済成長は、さらに進展しています。

特に、発展目覚ましいのが、ノースカロライナ州。

同州最大の都市、シャーロット(Charlotte)は、｢第二のアトランタ｣と呼ばれるほどの大都会に成長しました。

特に金融産業に強く、今や、｢ニューヨークに次ぐ、全米第二位の金融都市｣。

そして、シャーロットにあるダグラス空港は、全米屈指の巨大空港です。

第三のアトランタは？･･･といえば、これもノースカロライナ州にある、｢ローリー・ダーラム都市圏｣(Raleigh-Durham)でしょう。

IT産業、高等教育産業の拠点として、インド人を中心に、世界中の人材を集めており、人口規模も、先行するシャーロットに肉薄しています。

ノースカロライナ州立大学、デューク大学など、全米トップクラスのMBAコースを要する教育機関が、この地域に存在することも、世界の優秀な人材をひきつける上で、大きな強みになっています。

シャーロット、ローリー・ダーラム･･･急成長中の、二つの都市圏が引っ張るかたちで、ノースカロライナ州の人口増加率は、全米有数。

経済の先行きの明るさは、南部でもピカ一でしょう。

次回は、もっと詳しく、ノースカロライナの魅力に触れていきます。お楽しみに。

中編に続く

５月１２日（土）に東京で予定されている、｢米国超高利回り物件セミナー｣が、予想を大幅に上回る申し込みで、賑わっています。

このセミナーは、ミシガン州、デトロイトの不動産を扱うものです。賃貸利回りという意味では、間違いなく全米トップの土地でしょう。

アメリカは、３億人以上が暮らす、巨大な国。不動産マーケットとしても、ダントツで、世界最大の規模を誇ります。

一言でアメリカといっても、北はカナダ国境から、南はフロリダ、テキサスまで、西はハワイ、グアムまで、実に多様な地域があり、

それぞれの地域経済にあった、不動産投資の｢最適解｣があります。

デトロイトとは、また違った魅力を持つ地域として、私が以前暮らした、｢ノースカロライナ州｣を、紹介したいと思います。

｢ノースカロライナって、どこ？｣･･･すぐイメージの湧く人は、少ないでしょう。

首都ワシントンD.Cの、すぐ南にある州です。州都はローリー(Raleigh)、ワシントンから、車で４～５時間、南下すれば着きます。

地味なイメージの州ですが、温暖な気候と、海と山の自然に恵まれ、力強い産業を持ち、人口も大いに増え、不動産投資としても、全米屈指の適地だと、私は考えています。

【ノースカロライナは、「南部」の州です】

米国人にとって、「南部」(South)とは、何を意味するか、ご存じですか？

ずばり、１９世紀の｢アメリカ南北戦争｣で、｢南軍｣に属し、４年間の激戦の末、「北軍」に敗れ去った南部１１州のことです。

リンカーン大統領が率いていたのが「北軍」、名将リー将軍が率いていたのが「南軍」･･･といえば、分かりやすいかな？

「風とともに去りぬ」の主人公、スカーレット・オハラがいたのも「南部」ですね(ジョージア州)。

ノースカロライナ州は、米国東海岸の、どちらかといえば、真ん中らへんに位置していますが、

南軍に属したという、歴史的経緯があるため、「南部」の州として、認識されています。

(注.テキサス州も、｢南軍｣に属していましたが、特殊な文化風土と、メキシコから割譲されたという、特別な歴史的経緯があるために、一般に｢南部｣には分類されません。)

【「南部」の一般的イメージは、田舎州】

南北戦争は、全体で６２万人もの死者を出した、アメリカ史上例をみない、大規模な戦役で、

特に経済的基盤の脆弱だった南部は、戦争のあと、多くの人材を失い、荒廃し、経済的に復興するのに、長い年月を要しました。

２０世紀初頭・中盤までのアメリカは、常に、｢北部の先進地域｣がリードする構造。

ニューヨーク、フィラデルフィア、シカゴ、ボストン、デトロイト･･･主要な大都市は、すべて「北」にあり、

南部地域は長らく、都市らしい都市もなく、後進的な農業州、田舎州のイメージに甘んじていました。

今でも、農業以外に大した産業を持たない州は、南部にいくつか存在します。概して信心深く（もちろんキリスト教）、保守的な土地柄は、まだ残っています。

【サンベルト勃興、そしてアトランタ・オリンピック】

長らく、冷や飯を食わされていた南部。しかしここには、「太陽」という強力な味方がいました。

日照時間の長い、温暖な気候、そこに、石油・航空機・電子などの近代産業が発展し、

寒さの厳しい北部から、人々がどんどん移り住み、この地はいつしか、「サンベルト」(Sun Belt)と呼ばれる、新興経済地域になりました。

人が増え、経済力を増す｢南部｣。その首都ともいえる｢アトランタ｣で、１９９６年オリンピックが行われた時、南部の人々が狂喜したのは、言うまでもありません。

彼らにとって、南北戦争終結から１３０年経って、ついに手にした｢南部復興のシンボル｣以外に他ならなかったでしょう。

【第二、第三のアトランタが、続出】

ここ２０年ほど、｢南部｣の人口増加・経済成長は、さらに進展しています。

特に、発展目覚ましいのが、ノースカロライナ州。

同州最大の都市、シャーロット(Charlotte)は、｢第二のアトランタ｣と呼ばれるほどの大都会に成長しました。

特に金融産業に強く、今や、｢ニューヨークに次ぐ、全米第二位の金融都市｣。

そして、シャーロットにあるダグラス空港は、全米屈指の巨大空港です。

第三のアトランタは？･･･といえば、これもノースカロライナ州にある、｢ローリー・ダーラム都市圏｣(Raleigh-Durham)でしょう。

IT産業、高等教育産業の拠点として、インド人を中心に、世界中の人材を集めており、人口規模も、先行するシャーロットに肉薄しています。

ノースカロライナ州立大学、デューク大学など、全米トップクラスのMBAコースを要する教育機関が、この地域に存在することも、世界の優秀な人材をひきつける上で、大きな強みになっています。

シャーロット、ローリー・ダーラム･･･急成長中の、二つの都市圏が引っ張るかたちで、ノースカロライナ州の人口増加率は、全米有数。

経済の先行きの明るさは、南部でもピカ一でしょう。

次回は、もっと詳しく、ノースカロライナの魅力に触れていきます。お楽しみに。

中編に続く

前回の続きです。

本来、｢欧米不動産：人種と属性の話－後編｣というタイトルになるところ、｢米国ミシガン州の家探し｣に変更しました。

まず、前回のおさらいから･･･オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、｢人種と階層｣が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、｢２０世紀型の自動車製造業｣に頼る産業構造ゆえ、２１世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や２００～５００万円。

投資家目線でいえば、｢利回り３０％超、超おいしいじゃん！｣と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して３０％で回すぜ･･･という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界･･･当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。（第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない）。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、｢第三階層｣の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん！

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに１０戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が｢現金買い｣できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから･･･

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、１０数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが････ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは･･･１０年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き！彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで･･･)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、｢ミシガン州でトップの不動産チェーン｣といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、｢もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ～｣とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

｢デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・｣

｢不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね｣

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います･･･デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、７０％以上であること
・世帯当たりの平均年収が、３万５千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、｢公園｣とか｢教育｣の記事が多く、｢生活保護｣関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、５月１２日（土）｢アメリカ超高利回り不動産セミナー｣の｢ネタ殺し｣になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

１）アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
２０１２年５月１２日（土）　
１４：００　会場、１４：３０　開演、１７：３０　終了

会場：安田コミュニティプラザ　竹橋大手町貸会議室A
101-0054　東京都千代田区神田錦町2-9　コンフォール安田ビルB1F　TEL：03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

２）懇親会
同日　１８：００　スタート、２０：３０　終了　TEL：03-5259-0851　

会場：ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら　⇒　http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
（申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。）

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前編に戻る。

前回の続きです。

本来、｢欧米不動産：人種と属性の話－後編｣というタイトルになるところ、｢米国ミシガン州の家探し｣に変更しました。

まず、前回のおさらいから･･･オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、｢人種と階層｣が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、｢２０世紀型の自動車製造業｣に頼る産業構造ゆえ、２１世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や２００～５００万円。

投資家目線でいえば、｢利回り３０％超、超おいしいじゃん！｣と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して３０％で回すぜ･･･という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界･･･当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。（第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない）。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、｢第三階層｣の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん！

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに１０戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が｢現金買い｣できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから･･･

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、１０数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが････ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは･･･１０年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き！彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで･･･)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、｢ミシガン州でトップの不動産チェーン｣といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、｢もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ～｣とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

｢デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・｣

｢不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね｣

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います･･･デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、７０％以上であること
・世帯当たりの平均年収が、３万５千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、｢公園｣とか｢教育｣の記事が多く、｢生活保護｣関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、５月１２日（土）｢アメリカ超高利回り不動産セミナー｣の｢ネタ殺し｣になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

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１）アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
２０１２年５月１２日（土）　
１４：００　会場、１４：３０　開演、１７：３０　終了

会場：安田コミュニティプラザ　竹橋大手町貸会議室A
101-0054　東京都千代田区神田錦町2-9　コンフォール安田ビルB1F　TEL：03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

２）懇親会
同日　１８：００　スタート、２０：３０　終了　TEL：03-5259-0851　

会場：ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら　⇒　http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
（申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。）

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