タイ不動産

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業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

おはようございます。Manachanです。日曜日ですね。大型台風近づいてますが、とりあえず今日の東京は涼しくて快適。家族水入らずで過ごしてます。

昨日は、東京・大手町「第4回 世界の資産運用フェア」で、カナダ不動産のブースを終日手伝ってました。このイベント、前回は台湾とカナダのブース手伝ったり、パネルディスカッション頼まれたりと、毎回必ず駆り出されてます。

昨日のイベントは出展企業数減った割に来場者数は過去最高だったよう。カナダブースは私含めて3名しかおらず、終日、休む間もないほど多忙でした。来場者の「海外で不動産投資始めたい」真剣度も年々上がっておりますが、購入に際してはできるだけ多くの情報を仕入れて慎重に判断したい人が多く、セールスマンに求められる知識とコンサル能力は上がる一方。仲介業者にとって決してラクな業況ではないと思います。

顧客は慎重、予算も有限、海外不動産の価格も上昇中…ということで、必然的に求められるのが「海外不動産に融資を出す国内金融機関」の存在。特に昨今、「政〇金〇公庫」や「〇リ〇クス銀行」の積極的な融資姿勢は、海外物件を扱う業者にとって神、救世主という他ないでしょう。

 

最近は、東南アジア新興国物件を扱う業者が数社集まって、「日本円融資付き、ASEAN数か国同時セミナー」の開催が流行っているようです。一言でいうと、

・タイ、カンボジア、ベトナム、フィリピン、マレーシア等、ASEAN数か国の不動産物件を同時紹介。
・融資コンサルが登場し、〇策〇融公庫等の海外不動産賃貸事業融資スキームの概要説明。
・個別相談やって、さあ、買いましょう。

…というフォーマットのセミナー。「海外物件売りたい業者」と「優良顧客リストを得たい金融機関」、「低金利の融資受けて海外物件GETしたい客」、三者の思惑から必然的に生まれた、今風のセミナー形式といえましょう。

 

私は、セミナー主催側の人たち、ほぼ全員と知り合いだし、彼らの商売を邪魔する気はありません。まだ未成熟な業界を盛り上げるため、共に手を携えていくべき仲間だと、基本的には思っています。

とはいえ私は、海外不動産で資産を増やしたい「投資家」のスタンスで活動しています。その観点からいうと、売りたい側の視点が反映された「新興国数か国セミナー」からの情報収集は、気を付けるべきだと思います。こういうセミナーに参加するのは良いけど、海外不動産投資に関する、ある程度のリテラシーを身につけてからにした方が望ましい。なぜか?

 

私は、セミナーでこんな話になることを、危惧しています。

1)日本円で、金利2%で融資が引ける
2)東南アジア新興国で、物件を買って賃貸に出せば、8%で回る想定
3)差し引き6%、お金が残るじゃん!

 

ま、1)は良いでしょう。属性が良い、現金たくさん持っている、担保に出せる物件がある…そんな人に、日本の金融機関は喜んで貸すでしょう。

一番の問題は2)です。東南アジア新興国、特にプレビルド(=数年後に完成する物件の予約販売)の場合、業者がいう「8%の利回り」で本当に回るかどうか、精査が必要です。その利回りが実現する可能性もあるでしょうが、一般的に、「いくつかの幸運」が重ならないと、実現できない数字だと私は考えます。「幸運」とはずばり、下記3つのリスクを回避できること…

 

a)「過剰供給リスク」… 完成時に、周辺にマンションがボコボコ経って、過剰供給になったら、目標利回りの実現はまず無理。

b)「入居者層の限定リスク」… 想定する家賃が、現地の一般人に手が出ない価格帯の場合、「外国人」という、極めて狭いマーケットで入居者を見つけなければならない。このマーケットで競争力がなければ、目標利回りの実現はまず無理。

c)「インフラ未整備リスク」… それ以前に、建物が予定通りの期日に建たないかもしれない。よしんば建っても、引き渡しの時点でプール等共用施設がまだ工事中だったり、携帯電話の電波が届かない等、環境的な問題で賃貸に出すのが困難かもしれない。ドアの建て付けや水回りの不具合を直すのに想像以上の時間かかるかもしれない、このうちどれか一つが起こったら、目標利回りの実現はまず無理。

 

私は6年前から東南アジア物件買ってきて、上記を全て経験しました。これらのリスクは新興国に特徴的で、「欧米先進国」では明らかに低いといえます。不動産市場のガバナンスが欧米的なら「a)過剰供給」は起こりにくいし、一般ピープルの所得水準が高いので「b)入居者層の限定」も普通は起こらない。近代インフラが一通り整備済なので「c)インフラ未整備」が起こるとも考えにくい。

だから、「フィリピンやカンボジアで想定7%利回り」と「カナダやオーストラリアで想定7%利回り」とは、表面的な数字は同じでも意味合いは全く違うのです。後者は、かなりの確率で目標通りの収益性が実現されると想定されるに対し、前者は「実現できればラッキー」くらいの意味合いなのです。なお、新興国でも中には、確度の高い利回りが実現できる案件もありますが、それは「特殊な賃貸ニーズ」とか「オンリーワン立地・企画・管理体制」など、特殊な要因があってはじめて実現するものですので、それが何であるのか、見極めが必要です。

3)も問題ですね。日本円でローン返済しなければならない一方、家賃収入は外貨(タイバーツ、ベトナムドン、マレーシアリンギット、フィリピンペソ…よくて米ドル)になる。つまり投資家が為替リスクを負うわけです。現地通貨が円に対して上がればいいけど、その逆に動いた場合、現地からの家賃収入で返済できず、持ち出しになる可能性があります。あと、ハードカレンシーとは言えない東南アジア通貨を、日本円に適宜変換できるかという問題もありますね。米ドル等と違って両替手数料も高く取られますし。

 

海外物件を融資受けて買う場合、一番リスクが低いモデルは、「想定利回りが相当信頼できる先進国の物件を、その国の通貨で融資をひいて買う」ことだと思います。それをやれれば、2)と3)のリスクがほとんどなくなるから…

逆に、「想定利回りの信頼性に劣る新興国の物件を、日本円の融資を受けて買う」リスクは決して小さくない。このことを、海外不動産投資を志す人は、ぜひ覚えるべきだと思います。

ぶっちゃけ言うと、「オーストラリアの収益物件、想定利回り5%、豪ドル融資で利率4%」と、「フィリピンの収益物件、想定(?)利回り7%、日本円融資ひければ利率2%」と両方並べてみて、後者の方が割が良いから買おうと即断してしまう人は、海外不動産の基本的なリテラシーが欠けているのです。

 

以上、新興国系の業者様には厳しいことを言ったかもしれませんが、投資家としては上記を十分理解した上で、「新興国数か国同時セミナー」に参加して、納得できれば買えば良いと思います。経済成長中の新興国には、「今はダメダメでも、時間が解決してくれる」面も多分にありますから、長い目でじっくり取り組めるなら、短期的なリスク承知であえて買うのもアリですね。あるいは、東南アジアが本当に好きで、将来は自分で住みたいとか、多少の損があっても、不動産オーナーとして国と一緒に成長していきたい方は、自分の好みでどんどん買えば良いと思います。

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業者が「穴場」を教えてくれない理由

こんばんはManachanです。今回、ブログのテーマは「不動産投資を穴場をどうやってみつけるか?」

今日は朝から、千葉県の柏駅で商談がありました。そのついでに、私が20代の頃マイホームとして中古で買い、2011年に売却した3LDKのマンションを見に行きました。

この家は、柏駅から徒歩5分の場所にあります。11年間貸し続けて、ほとんど空かず、家賃を稼ぎ続けた孝行息子でした。売りに出した時も数日で売れました。「この駅近のマンション、どうしても住みたかったんです。ありがとうございます!」と言ってキャッシュ買いしてくれたご家族が、今でも住んでいます。

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私は柏の出身で、柏駅の力をよく知っています。駅周辺に商業施設が集まり、電車も便利で東京駅まで直通30分強。柏駅から徒歩10~15分離れた一戸建てに住んでて、「もっと駅の近くに住みたい」と願い、駅5分圏内のマンションが中古で出るのを、今か今かと待ってる人がいくらでもいます。

私、それを知ってるので、「柏駅徒歩5分」という立地には、オーナーとして、ものすごい安心感を感じています。下手な都内の駅より強いのではないかと…その点は、同じ千葉県内のターミナル駅である、船橋駅や津田沼駅、千葉駅などでも、徒歩5分圏内は同じく、極めて強い立地と思います。

 

 

ところで、いま外国人の日本不動産買いが時々話題になってますが、近隣アジア圏の投資家が、柏や船橋の駅近物件を買うかといえば・・私の知る限り、そんな動きはほぼ皆無。

現時点では、物色対象が極端に「東京の都心5区」に限られます。その理由は、彼らの母国語で読める不動産情報が「都心5区」以外極めて少なく、それ以外の地域に知識が及んでいないからです。

「都心5区」(頑張っても「都心9区」)なら探すけど、それ以外はよく分からないからパス・・というのが、大方の投資家の態度であり、その基準でいけば、船橋や柏の駅前も東京都じゃないからパス、ということになります。

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首都圏の人口動態や不動産市場に関して、もっと理解が進めば、「東京都じゃなくても、都心30km圏、国道16号線の内側なら実質、東京みたいなもんだからOK」ということになります。たとえば、西日本系の金融機関が、東京・首都圏の物件に融資を出す時、よく判断の目安になるのが「16号線ライン」です。この外側だと、人口減少や空室懸念があるからNGだけど、内側ならOK…という考え方。この目安でいえば、船橋や柏も、なんとか検討範囲に入ってきます。

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私、16号線の外側だからダメとは思いませんが…それでも、「都心5区オンリー」と「16号線の内側までOK」とでは、投資のストライクゾーンが断然違うことは、論を待ちません。

私、どの国、どの都市で不動産買うにせよ、最低、「16号線までOK」程度のストライクゾーンを設定して、賢く穴場をみつけて買い進めていきたいと考えます。それには、「現地不動産マーケットの学習」が欠かせません。

 

自分で学習せずに、日系業者の物件紹介に頼った場合、たいてい、その国における「都心5区」みたいな狭い範囲の物件しか紹介してくれません。たとえばの話、

・バンコクの日系業者は、スクンビット地区の物件ばっかり紹介してくるでしょ?

・マニラの日系業者は、マカティやボニファシオ・グローバルシティの物件ばっかり紹介してくるでしょ?

・クアラルンプールの日系業者は、KLCC、ブキビンタン、モントキアラあたりの物件ばっかり紹介してくるでしょ?

 

別にこれは、海外に限った話ではなくて、日本の東京物件を外国人向けに紹介する業者も、大抵は「都心エリア偏重」になります。それには、いろんな理由があって、

・都心物件だと、鉄板なイメージがあって、バイヤーにも受け入れられやすい。

・都心物件だと、値が張るので仲介手数料も取りやすい。

・都心物件だと、行くのも便利で、管理がしやすい。

等々…

 

そういう業者側の都合もあるため、「(柏や船橋の駅前みたいな)都心をちょっと外した、不動産投資の穴場的なエリア」の物件は、なかなか紹介してくれないのです。基本、自分で調べて探さねばなりません。

 

でも、どんな調べ方があるのか…たとえば、私が企画する、ASEAN各都市の有料セミナー(不動産アカデミー)に出てみるのも、コスパの高い方法かと思います。たとえば、昨年11月から今年2月にかけて開催した「バンコク不動産アカデミー」からの引用、

 

バンコク都心をちょっと北側に離れた「ラチャダー地区」は、物件価格安い割に賃料がとれて、利回りが高い。こりゃ穴場かも…

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BTSスクンビット沿線、サイアム駅から北へ1~2駅、「ラチャテウィー」と「パヤータイ」両駅は、上記と同じ理由で賃貸利回りが高く、穴場チック…

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あと、BTSシーロム沿線では、「チョンノンシー」駅の賃貸経営パフォーマンスが飛びぬけて高い…等々、探せば結構あります。物件価格高止まりのイメージのあるバンコクにも、投資妙味のあるエリアはたくさんある。

 

バンコクで営業する日系業者が、「ラチャダー」とか「チョンノンシー」、「ラチャテウィー」あたりの物件を紹介してくる可能性は極めて低いので、私、自分で探したんです。タイ語を学んで、バンコク市内の50駅近くの駅前全部歩きまわって、データ分析しまくって、探した。

海の向こうでそういう作業をやるのは、多くの人にとって現実的ではないので、私は日本の投資家のために、ASEANのいろんな街を調べて、歩いて、投資の穴場をたくさん発掘してきます。「バンコクの柏駅前」、「ホーチミンの船橋駅前」みたいな場所を探し求めて、皆様に紹介します。

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海外メルマガで情報収集

こんばんは、Manachanです。

海外の不動産に興味が出た時、その国・都市に関する経済・不動産ニュースにアクセスすることは大変有益ですが、これはまさに、「言うは易し、行うは難し」。

 

メジャーな都市、例えば米国だとハワイ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコなどの情報は、比較的入手しやすいですが、それ以外の都市になると、日本語の情報自体が極端に少なくなります。

例えば、我々アジア太平洋大家の会では、メンフィス(テネシー州)やフェニックス(アリゾナ州)の不動産セミナー開催の予定がありますが、こういうマイナーな都市の経済・不動産情報を、日本に居ながらいかにして得ていくか?日本語の情報はほとんどないし、仮に英語が読めてもリアルタイムな情報を系統的に得ていくのは決して簡単ではありません。ウェブで一生懸命情報収集しても古い情報や不確かな情報がゴマンとありますので、

「海外に興味はあっても情報が余りにも足りないので、投資判断できない」

「業者のセールストークが本当に正しいのか、裏取りするための情報を得たいけれど、どうしたらいいか分からない」

という声が多いのが実情です。

 

私は、皆さまに海外不動産セミナーをお届けする立場ですので、現地を自分の目で見たり、独自のルートで現地のリアルタイムな情報を得ることは「生命線」だと思っていますが、私がやってもやはり簡単ではないし、手間と時間がかかります。永遠の課題ですね。

でも最近は「海外発の無料メルマガ」が出てきているので、これを使って、手間をかけずに情報収集が可能になってきました。例えば、

 

1)カナダ・アルバータ州経済ニュース The Owl(英語)

カナダATB Financial社が出している無料の経済メルマガ。同国きっての石油産出地域・アルバータ州(カルガリー、エドモントン等)に特化した、クオリティの高い経済ニュースが持ち味。私は2015年1月頃からずっと購読しています。

購読方法・・・このページからユーザー登録すればOK。
http://www.atb.com/learn/economics/Pages/the-owl.aspx

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アルバータ州はこれまで、石油輸出のおかげで、カナダで一番裕福な州で給料水準も高く、カナダ中から人々が集まり活気にあふれていましたが、2014年後半からの「逆オイルショック」で原油価格が半減して、潮目が変わってきました。

これまでのように、経済拡大できなくなったアルバータ州。果たしてどんな影響が出ているのか、不動産の買い場は来るのか、大変興味深く思い、1年以上購読を続けています。情報は新しいし考察も深く、ニュースソースとして大変有益だと思います。たとえば、

 

原油生産が減っているため、さすがに原油を使った製造業は大きく落ち込んでいます

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都市部のホテル稼働率も変調気味、一方でリゾートホテルは絶好調(安いカナダドルと米国人旅行客のおかげ)

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個人破産件数は、逆オイルショック後、横ばいから微増傾向に

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その割に、個人消費は堅調、たとえば外食セクターに影響は出ていない

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州内人口の伸び率も鈍化しているが、それでも、カナダ全国平均の2倍(年率1.8%増)

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こんな感じで、アルバータ州経済の「いま」が、読みやすいかたちで提供されているのです。

 

2)アメリカ、Zillow物件サーチ(英語)

アメリカの不動産ポータルサイト大手Zillowでは、日本の「楽待」や「健美家」同様、検索したい条件に該当する物件情報をメールで送ってきてくれます。

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購読(?)方法は簡単。Zillowサイトにログインして、「検索条件を保存」(Save Search)すれば、物件情報が自動で送られてきます。頻度は「都度」か「毎日」を選べます。

http://www.zillow.com/

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私は昨年末から、「テネシー州メンフィス」戸建の適正価格をリサーチしており、その材料として、Zillowを使っています。相当の期間にわたっていろんな物件情報をみていれば、メンフィス戸建の相場観も、何となく養われます。

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3)タイ、CapitalOneメルマガ(タイ語)

非英語圏のメルマガというと、英語よりさらに敷居が高く感じますが・・・タイ・バンコクの不動産に興味ある方に、CapitalOne社のメルマガはかなりおすすめ。

http://www.capitalone.in.th/

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CapitalOne社は、タイ人中間層向けのコンドミニアム情報をたくさん出しており、言語は当然、「タイ語」になりますが、その代わり、タイ不動産に関わる日系業者や英米系業者がたぶん知らない物件情報に直接アクセスできます。

タイ文字が多少なりとも読めれば、かなり楽しめます・・・たとえば、この物件は面白い。

 

エアポートリンクHua Mak駅至近、数年後に開通する路線とあわせて3駅利用可、駅徒歩0分、ショッピングセンターすぐそば、買価100万バーツ台。

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現状、エアポートリンクの駅しかありませんが、将来イエローラインとオレンジラインが通るようになれば、都心まで5㎞程度なので、とても面白い。

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日本人がなんとか住めそうなエリアの物件紹介もあります。これは、プロンポン駅南側、徒歩10~15分。ローカルエリアとの境目あたりに建つコンドミニアム。個人的に、このエリアは上がり目大きいと思う…

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こんな感じで、労せずして、それなりに良質な、リアルタイムな情報に接することができるのが、メルマガの良さですね。

不動産投資に「情報は命」なので、これからもどんどん、海外メルマガ開拓していこうと思います。

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魅惑のラマ9ライフ

こんばんはManachanです。5日間の楽しいバンコク滞在を終え、台湾まで戻ってきました。

バンコクで、私たち家族が滞在したのは、地下鉄「ラマ9」(Phra Ram 9)駅近くに保有するコンドミニアム。とはいえ、大人の足で8~10分かかるので、バンコクの基準からいうと駅近とは言えません。バンコクは年中暑いし、タイ人は短い距離でも歩かない人たちなので、こんな距離でも平気でバイクタクシーに乗る。

投資家目線でいうと、この「ラマ9」という場所に関しては、もう絶賛の一言しかありません。いまバンコクのCBD(都心の業務地区)といえば「シーロム」、「サイアム」、「アソーク」の3か所でしょうが、「ラマ9」エリアは確実に、バンコク第四のCBDになることが確実視されています。すでに「セントラルプラザ」をはじめとする商業施設が林立、「タイ証券取引所」や「中国大使館」がある他、西暦2020年にはこの地に、ASEAN最高の615メートル、125階建の「スーパータワー」が建ち、各種ビジネスのASEAN統括本部が置かれることでしょう。東京の「新宿副都心」のように、ラマ9自体が巨大な雇用機会を提供する「都心」になるのです。

都心化する「ラマ9」駅から徒歩圏内の物件なら、将来的に値上がりは確実だと考えますが、現時点での問題は「駅から微妙に遠くて、微妙に不便」なこと。バンコクの人々に、この距離が「徒歩圏内」とみなされなければ、せっかく「ラマ9」にある立地の意味が半減してしまう。

ただ、実際ここで暮らしてみると、ラマ9駅まで楽勝で歩けますし、むちゃくちゃ便利ですね。

 

【ラマ9駅につづく道…】

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【地下鉄ラマ9駅は、いつも通勤客で満員】

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徒歩10分圏内に、大型商業施設が3つ
「セントラルプラザ」
「フォーチュンタウン」
「テスコロータス」

隣のタイ文化センター駅方面に歩けば、さらに
「エスプラネード」
「ビッグC」

が加わります。この5つの施設内に、無数のテナントが入り、専門店も多く、金融、医療、教育などサービスも豊富で、人生に必要なありとあらゆるモノが揃います。ここに住めば、ショッピング目的で他のエリア(サイアムやスクンビット)に行く必要を全く見いだせません。

 

【ラマ9~タイ文化センター間、商業施設が目白押し!】

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【ラマ9のセントラルプラザは、バンコクを代表する商業施設のひとつ】

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さらに、上にあげた5つの商業施設は、全て、分かりやすい特色があります。

「セントラルプラザ」は、ラマ9ショッピングの代名詞。日本でいえば「幕張イーオンタウン」に近い感じの総合商業施設。ここに行けば何でも揃う。6Fのフードコートが極めて使える。
「フォーチュンタウン」は、やや雑居ビル然とした「アキバっぽい」雰囲気。IT系の専門店が多く、男子には嬉しい。地下~1Fには巨大な食堂街が併設
「テスコロータス」は、日本の「西友」に近い雰囲気。リーズナブルで、食材や日用品を安く揃えるのに最適。
「エスプラネード」は、高級専門店に特化したショッピングセンターで、「丸井」に近い感じ。「ココイチのカレー」などが食える。
「ビッグC」は、「テスコロータス」よりやや高級に寄った日用品・食材スーパー。オーガニック野菜などを仕入れるのに良い。

 

【電脳男子には嬉しい、フォーチュンタウンのIT専門店群】

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しかも「ラマ9」お魅力は、巨大なハコモノだけじゃありません。フォーチュンタウンの裏手、ディンデン・ロードの北側には、極めてローカル色の強い、下町然とした雰囲気のストリートがいくつもあり、安食堂や屋台が並びます。タイ語表記しかありませんが、とにかく安く食べられます。

さらにディンデン・ロードの両側には、コンビニ、理髪店、ピザ屋、雑貨屋、銀行の支店など、生活に必要なあらゆるお店が並びます。さらに、横浜家系ラーメン屋や日本語学校まである!

 

【裏ラマ9、下町のたたずまい】

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徒歩圏内に、巨大なハコモノも、個店も充実、どこも人が多くて元気いっぱい。日本でいえば、そうですねえ、東京郊外の中核都市「町田」や「柏」の駅近に住むのに匹敵する利便性でしょうか。

日本食レストランやスーパー、日本の公文、学習塾みたいなものは少ないけど、そういう面にこだわりがなければ、「ラマ9」、むちゃくちゃ便利で住みやすいですよ。サイアムやスクンビットに住むより物価も安いし、いろんな意味でおすすめです。

 

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バンコク地下鉄で住みたい駅、投資したい駅

こんばんは、Manachanです。家族で楽しいバンコク滞在も、いよいよ明日で終わり。ここ2日、シラチャーとバンコクの不動産調査で、両足に血豆ができるほど歩き回ったので、今日は自宅(バンコク別荘)でゆっくり休んでます。

 

私、バンコクという街が大好き。世界一好きです。あわよくば、家族を連れてこの地に移り住みたいと思っています。もっとも、一家の収入を担う責任上、バンコクで暮らすには稼がねばなりませんので、昨年から収入をつくるべく、いろんな準備をしています。タイ語学習も昨年3月から始めてますし…

同時に、家族にはバンコクを好きになってもらい、この街で生活者として暮らすイメージをしてもらわねばなりません。そのため、昨年9月に、バンコクのラマ9世エリアで2部屋のコンドミニアムを買い、別荘として使うなかで、バンコク暮らしに慣れてもらう…という取り組みも始めています。

もちろん、相手のあることなので、一朝一夕にはいきません。子供の教育という、大事なテーマもあります。今後しばらくは、東京に住み、時には私ひとりで、時には家族でバンコクに何度も渡航しながら、この地で稼ぎ、暮らすモデルを、いろいろ試すことになるのだと思います。それが未来につながりますから、一日一日を、大事に生きなければなりませんね。

 

もし、バンコク移住が叶うとすれば、当然、不動産関連の商売で生計を立てます。事務所の場所もすでに決めてます。「アソーク」(Asoke)です。

「アソーク」は、BTSスクンビット線と、地下鉄MRTの連絡駅で、極めて利便性が高い。ここを拠点に商売するなら、職場に電車一本で行けるところに住むつもりです。通勤の選択肢は「BTS沿線」と「MRT沿線」の二つあるわけですが、バンコク在住の日本人は普通、アソークからBTSで東方面に進んだプロンポン、トンロー、エカマイ、プラカノン、オンヌットの5駅のうちいずれかに住むのが通例。日系不動産屋が紹介する物件も、この5駅(特にプロンポン、トンローの2駅)に集中しています。

ですが私は、自分の住まいはMRT沿線を中心に考えています。「人の行く裏に道あり花の山」ではないけれど、日本人にとって住みやすい環境が、必ずしも私にとってベストとは限らない。むしろ、タイ人ローカルの暮らしにがっつり染まりたいタイプの人間ですので、外国人目線ではマイナーでもタイ人の通勤通学の足として定着したMRTの方が、住まいの適地が見つかりやすそうな気がします。

昨年7月から、MRT沿線各駅をくまなく歩いた私の目線で、住むなら、あるいは投資するなら、どの駅を選びたいか、考えてみました。

 

1)私1人で住むなら、スティサン(Sutthisan)駅のローカルアパート

スティサンは、アソーク(スクンビット)からMRTで北に5駅目、乗車時間は約10分。BTSでオンヌット駅からアソークに行くのと似たような時間距離ですね。

所謂ラチャダー地区(Rachada)の一角を担う街ですが、同地区のMRT駅のなかでとびきりローカル色の濃いエリア。要は下町ですが、このディープな雰囲気が何ともいえず好きです。私ひとりなら、タイ人ばっかり住んでる月7000バーツ位の古アパートでも借りて、タイ文字しかない賑やかな市場で安いメシ食ってゆる~く暮らします。

 

スティサン駅の交差点・横断歩道

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南の都心方面をのぞむと、見事に都市ですが、

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東方面をのぞむと、なんだこりゃ?

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電線の感じが、なんとも、東南アジアですねえ (電気盗んでる店も多そう・・・)

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駅の南東側は、活気あふれる市場。食べ物たくさん、安い!

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完全に下町かと思いきや、ちゃんと、大企業のオフィスもあるんです

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2) 家族で住むなら、チャトゥチャックパーク(Chatuchak Park)駅あたりのコンドミニアム

私一人と違って、家族4人で住む場合は、さすがにローカル安アパートとはいかず、環境面、衛生面なども考えなくてはなりません。

家族で住むなら、やっぱり、公園やマーケットの近くが良いわけで、候補としてはMRT沿線なら「チャトゥチャックパーク」駅あたりのコンドミニアムが最有力でしょう。ウィークエンドマーケットの最寄駅かつ、BTS「モーチット駅」と連絡している極めて便利な駅です。アソークからは、MRTとBTSのダブルアクセス可能、所要時間はいずれも約20分で、BTS使えばサイアムにも直行できる。東京でいえば、渋谷と新宿にダブルアクセスできる「吉祥寺」に住むような感じですね。

ファミリー視点からみた、この地域の魅力は、何といっても、広大な「チャトゥチャック公園」、「クイーンシリキット公園」が使えること。無料で入場できる「子ども博物館」はじめ、手漕ぎボート、レンタサイクル等、いろんな楽しみ方ができます。また、小ぎれいな「オー・トー・コー・マーケット」で食材調達できるし、近代的なショッピングは最寄りの「セントラルプラザ・ラップラオ」があれば十分。都心に出る必要なし。

バンコクに定住するなら、この一帯で家族で住めるコンドミニアムを買ってもいいし、また借りてもいいと思っています(便利な割にタイ人相場だから安く借りられるしね…)。

 

緑豊かなクイーンシリキット公園

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食材の天国「オー・トー・コー・マーケット」

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ヤングファミリーに大人気「セントラルプラザ・ラップラオ」

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北バスターミナルの西側~バンス―国鉄駅にかけては、巨大な新都市開発が行われます。

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3)投資するなら、サムヤーン(Samyan)駅

地下鉄沿線で投資目線で面白いと思うエリアはいくつかありますが、サムヤーン駅の界隈もその一つ。

ここは、グローバル企業のオフィス、各国大使館、ホテルが林立する都心「シーロム」駅から西へわずか1駅。もう一つの都心「サイアム」からも1㎞圏内。バンコクの一等地にある割にまだ知られておらず、「これからの街」感を残しています。アソーク駅までも地下鉄で直通5駅10分。

サムヤーンは、タイの最高学府と言ってよい「チュラロンコン大学」の最寄り駅でもあります。バンコク都心ど真ん中にある有名大学はここしかないので、サムヤーンは都心型の学術都市、キャンパスタウンとして、タイ人にも外国人にも、これから人気出てくることでしょう。

 

サムヤーン駅の入り口、雰囲気が良い。

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チュラロンコン大学のお膝元

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中華系タイ人の住民が多く、下町の雰囲気も残しているが、他の下町より裕福そう。

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なお、私がいま、AirBnBを使って「収益を生む別荘」として運用している物件は、地下鉄「ラマ9世」駅近くにあります。ここ、投資目線ではバンコクでピカイチのエリアだし、住み心地も気に入っていますが、今のところ収益が上っているので自己使用するのは勿体ないですね。バンコクの住まいは、たぶん、こことは別に探すのだと思います。

 

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シラチャ商業戦争(?)‐ロビンソンvsイオンモール

こんばんは、Manachan@バンコク滞在中です。今回は、昨日不動産視察した「シラチャ」の話題でいきますね。

シラチャ(Sri Racha)は、タイ東部、チョンブリ県に属する中堅都市。重工業が盛んで、推計人口は26万人。バンコクからの距離は約120km・・・この町の名前が日本のメディアを賑わすようになったのは、ここ数年。タイの工業団地に駐在する日本人とその家族のベッドタウンとして、急速に発展してからです。

さほど大きくないシラチャの街に暮らす日本人の数は、約1万人といわれています。タイのなかではバンコクに次ぎ、二番目に日本人が集中している都市となり、2009年には日本人学校シラチャ校が開校しました。世界有数の日本人街と言ってもよいでしょう。

 

日本人生活者が増えれば、当然、日本人相手の商売も成り立ちます。まず飲食店やスナック、日本食材店から始まり、今では教育、不動産、医療サービスなど、ジャンルも多岐にわたっています。ここ数年は大手企業の進出が目立ち、不動産でいえば東急グループが現地企業と組んで日本人家族向けのサービスアパートを建設・運営したり、アパマンショップが店舗をオープンする等の動きがあります。東南アジアへの日系進出が目立つ昨今ですが、首都でも大都市でもないシラチャに、大手クラスが進出するのは珍しい。

極めつけが、昨年10月に市内中心部にオープンした「イオンシラチャ・ショッピングセンターでしょう。「マックスバリュ」を核店舗に、飲食中心の60店舗で構成されています。その他、学習塾等の教育施設、マッサージ、銀行、クレジットカードなどの金融サービスも日系を揃え、「日本の品質や雰囲気」にとことんこだわる、これまでシラチャにはなかった商業施設といえます。

 

【イオンはJAPAN感満載の商業施設】

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これまでシラチャの商業施設といえば、「ロビンソン」という、タイ地方都市によくある大衆型ショッピングセンターしかありませんでした。そのロビンソンから徒歩数分のところに、イオンタウンがオープンしたことで、「ロビンソンvsイオン」の一騎打ちの様相になりそうです。

 

【ロビンソンは、タイらしいローカルな雰囲気…】

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(余談になりますが、市内中心から東方6㎞の郊外に、「Jパーク」という、日本をテーマにしたショッピングモールも2014年にオープンしています。が、こちらは日本人向けというより、「郊外の戸建エリアに住むマイカー利用のタイ人向け商業施設」で、ロビンソン&イオンと商圏が違うので割愛いたします。)

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「イオン」の出現によって、シラチャの商業勢力図がどう書き換わるのか?場合によっては、シラチャの中心部がイオン方向に移動するのか…興味はつきませんが、現時点でいえば、「ロビンソン圧倒的に優位」な構図は変わらないように見えます。。だって、多勢に無勢ですもん。

 

シラチャの住民構成(推定)

タイ人  25万人 (約95%)
日本人   1万人 (約4~5%)
その他外国人 ごく少数

 

いくら日本人が多い街だとはいっても、シラチャ住民の約95%を占めるタイ人に支持されるロビンソンは、やはり強い。いつも客で一杯だし、ロビンソンの回りにバイクタクシーやトゥクトゥクが常時、何十台も停まっている。バンコクやパタヤなど、他都市へ行く乗り合いタクシー(ロットゥ―)も、全てロビンソンを発着。シラチャのメインストリート(スクンビット通り)に面していて目立つのも大きい。

対するイオンタウンは、メインストリートから東へ小道を入っていく、目立たない場所にあるためか、客の入りが寂しいように感じます。イオン前にはトゥクトゥクが2台ほど止まっているだけで、ロビンソンの活気・喧噪とは比べるべくもない。飲食店も、人気の店はそれなりに賑わうけど、それ以外の店は閑古鳥。

 

素人目に思うんですが、日本人向けに店を最適化したところで、シラチャ人口のたかだか4~5%に過ぎない人々に支持されたところで、商売としてはキツイのではないか?それより、圧倒的多数を占めるタイ人に支持される、少なくとも認知されるようでないと、先行き厳しいのではないか?

早い話が、メインストリート(スクンビット通り)に、シラチャーの20km前位からイオンタウンの広告をいくつも、デカデカとタイ語で出すようでないと、シラチャー周辺都市(チョンブリやパタヤ)に住むタイ人に認知してもらえないと思うし、イオンに入居しているテナント飲食店も、ロビンソンでごった返しているタイ人客向けにチラシを配ったりして、彼らの客足をイオンに向けさせるような努力をしないと、結局「ロビンソンの天下」は変わらない。

タイ人にもいろんな人がいます。彼らの平均的な収入水準は日本人より低いでしょうが、なかには、日本人が逆立ちしても敵わない超お金持ちのタイ人も相当数いるはずですから、彼らがイオンタウンでお金を使うようになることを目指した情宣活動は絶対に必要でしょう。

シラチャについて書いてる日本人のなかには、「イオンタウン周辺が、新しいシラチャの中心になる」と言ってる人もいますが、イオンタウンが相当数のタイ人に支持されて、ロビンソンと匹敵するような賑わいをつくらない限り、それは起こらないと思います。

 

最後に、シラチャ不動産投資について、少しは書かなきゃなりませんね。この街でこれから不動産投資するのは、一般論としてかなり難しいと思います。つまり、「ピンポイントで絞らないと、勝てない」…詳しくは、私が講師を務める「バンコク・アカデミー」の次回講義(1月18日)でお話ししますが、シラチャには短期的に解決困難な二つの問題があることを、まずは理解しましょう。

 

・過剰供給 (歩いて回れるサイズの小さな街に、日本人賃貸客目当てのコンドミニアム・サービスアパートが大量供給され、すでに飽和)

・賃貸向きエリアの狭さ (公共交通機関がゼロに等しく、日本人が賃貸で住めるエリアが、ピンポイントで絞られてしまう)

 

過剰供給ゆえ、「他の物件より条件が良くないと、選んでもらえない」ところにもってきて、日本人が住めるエリアが限定されるわけです。ロビンソン徒歩圏とか、イオンタウン目の前みたいな好立地なら、需給ダブつき気味とはいえ賃貸需要はそれなりにあるでしょう。

しかし、市内から1~2km以上離れたところで、大して特色もない物件だと即アウトです。電車もバスもない、タクシーも極めて少ないシラチャのこと。日本人がわざわざ遠い場所に住む意味がありません。中心部の賃貸物件より明らかに安くても厳しいでしょう。なぜならそこは、タイ語が読めない話せない人が住むには非常に不便だからです。

 

【英語表記が普及したバンコクと違い、地方都市シラチャはタイ語オンリー表記が多い】

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一般論をいえば厳しいシラチャ不動産ですが、マーケットを詳しくみれば、たとえば日本人駐在員が家族連れで住める100㎡超、2~3ベッドルーム以上の良質の賃貸物件が極端に不足しており、Jパーク近くの郊外でこのクラスの物件をサービス付で建設・運営している東急は成功しています(ここは賃貸物件だけなので投資は無理ですが…)。

但し、シラチャのサービスアパートならどれでも成功できるわけではありません。東急が成功したなら、その要因は何なのか?きちんと考え抜いて企画したものでないと、結局ハズレます。シラチャ不動産投資がピンポイントでしか成功できない、という基本は変わりません。

 

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バンコクで微妙な立地を楽しむ

おはようございます。Manachanです。

バンコク中心部で、AirBnB運営ができる物件として、一部投資家の間で有名な「マークコンド」(The Mark Condo, Rachada-Airport Link)。私も1室買っており、いま家族で滞在中です。このブログ読者で、ここ買ってる方も数名おられるはずです。

 

この物件、バンコク市内の好眺望と設備内容が魅力ですが、

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立地が、やや難点といえます。確かにバンコク都心部にあるんですが、場所がいまいち分かりにくいのです。

この物件、家族で暮らしてみてから、今日で3日目になりました。最寄りの地下鉄駅「ラマ9」(Phra Ram 9)から500~600m。私の足で8分程度なので、近いとはいえないけどめちゃ不便とは感じません。しかも「ラマ9」駅周辺は、「セントラルプラザ」、「フォーチュンタウン」、「テスコロータス」など商業施設が集結する、極めて便利なエリア。

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ですが、荷物を持って、タクシーで移動すると一方通行の関係で微妙に不便なのです。たとえばラマ9駅からタクシーに乗る場合、

・ ディンデン・ロード(DinDaeng Road)を、西へ1.5㎞移動

・ プラチャソンクロ・ロード(Pracha Songkhro Road)で左折、南へ0.5㎞移動

・ 道なりにジャトゥラティット・ロード(Jatrathid Road)を東へ1㎞移動、向かって左側に「マークコンド」がみえる。

 

しかも、タイのタクシー運転手は英語が話せないケースが多く、上記の内容を伝えるのもなかなか大変。人によってはアルファベットも読めず、道の名前を英語で書いていても「???」という者もいる。

そこで、管理会社と協力して、タイ文字入りの地図つくってみました。

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我が家は、私以外タイ語が分かりませんが、妻にこの地図を渡して、「とにかく、タクシー運転手にこれを渡せば大丈夫だよ」と伝えています。実際、これで何度かタクシー乗ってきてるので、一応使えるレベルにはなっているのでしょう。

 

投資家視点でいうと、便利な「ラマ9」駅の近くではなく、「ちょっと外した、微妙に不便」な立地だからこそ、ここを買ったといえます。駅近くのコンドミニアムと比べて、3~5割引きで買えますから…また、微妙に不便だからこそ、自作の地図など「情報」をつくることによって、少しでも改善していける。そういう「運営の楽しみ」があるのがイイですね。

 

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日本の当たり前を、東南アジアの当たり前に…

こんにちは、Manachanです。

私は国内外で不動産投資をしており、各地の大家・投資家コミュニティと交流があります。日本国内の不動産をテーマとする大家コミュニティの場合、知識・スキルレベルはピンキリですが、賃貸経営に関する情報やノウハウはそれなりに揃っており、かなり精度の高い議論も可能です。たとえば、

 

JR京浜東北線「川口」駅徒歩10分、築15年のRC、2LDK中心で現況満室、グロス利回り8.7%は買いか?

JR南武線「稲田堤」駅徒歩12分、償却の終わった築24年木造マンションで、土地の路線価3550万円のところ3800万円で出ていた、単身向けワンルームで現況満室グロス11.5%なら買いか?

 

といった、ミクロな賃貸市場分析に基づく議論がある程度できます。会のメンバーが、「川口駅徒歩圏なら、賃料がいくら取れて、空室率や築年による減価率はどのくらいで、隣の赤羽や西川口と比べてどうなのか?」・・これを、少なくとも概要レベルで理解しているからこそ成り立つ会話ですよね。

私は、このレベルの会話を、海外不動産の世界でも当たり前にしたいと思っています。たとえばタイのバンコクの場合、

 

BTSのMo Chit駅と、地下鉄Chatuchak Park駅、Phaholyothin駅が使えるエリアで、ラップラオのCentral Prazaからも近くて築2年のコンドミニアム、2DKの47㎡が、580万バーツで出たけど、これは相場からみて安いか?高いか?

このエリア・間取りで、業者は月25,000バーツで賃貸つくと言ってたけど、本当にそれができるのか?

 

舞台が海外、特に東南アジアになると、現時点ではなかなか、このレベルの会話が成り立ちません。なぜか?

賃貸経営の投資判断に必要なデータが、まだ整備されていないのです。

だから、業者トークの妥当性を、検証する術がないのです。

 

もう少し、掘り下げて考えてみましょう。私は、日本国内で収益不動産を買う際、最低限、次のデータは全て集めたうえで検討しています。

Ⅰ.ミクロ(地域)情報
 1)エリア賃料 (+面積、駅距離、築年数との相関)
 2)エリア売買価格 (+駅距離、築年数との相関)
 3)エリア空室率
 4)人口動態と賃貸人口比率
 5)売買価格の上昇率
 6)交通機関、利便施設、インフラ建設計画
 7)運営諸経費(管理費、修繕費、課税)etc… 

II.マクロ(地域)情報

 1)経済成長率、インフレ率
 2)人口ピラミッド
 3)不動産税制、融資環境

 

しかし現時点で、東南アジアに関していえば、信頼性あるデータがあるのは、「I.ミクロ情報の(5)~(7)」および、「II.マクロ情報」位でしょう。。だから、東南アジア不動産を扱う業者も、どうしても、「人口構成の若さ」とか「経済成長率」とか、マクロ経済のデータに頼って物件を売ろうとしてしまう。賃貸経営する上で、マクロ経済の情報なんて参考程度にしかならないのに…

東南アジアの不動産を、日本人が多く買うようになった現在、まともな投資判断ができるように、下記のデータの整備は急務だと考えます。

Ⅰ.ミクロ(地域)情報
 1)エリア賃料 (+面積、駅距離、築年数との相関)
2)エリア売買価格 (+駅距離、築年数との相関)
3)エリア空室率
4)人口動態と賃貸人口比率

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この種のデータを揃えるには、専門家の力が必要です。今年10月、私は東京・渋谷にある不動産コンサルティング「リーウェイズ社」に協力を要請しました。同社はデータの数理分析に基づく不動産評価に定評があります。技術力が優れているだけでなく、ITを通じて、不動産業界を前向きに変革していこうという「志」を持った会社でもあいrます。

リーウェイズ社ホームページ

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幸い、タイ・バンコクに関しては、不動産売買・賃貸のポータルサイトがいくつもあって、10万件を超えるデータが蓄積されています。その代わり、REINSのような不動産流通機構はまだありません。このような状況で、一番有効なのは、

 

・「クローラ・プログラム」を使って、タイのポータルサイトからHTMLデータを取得
・取得したHTMLデータに対し、Excel Macro等を使って抽出・分析

 

2015年10月7日、私が 「リーウェイズ社」に 「クローラ・プログラム」を使ったデータ取得と分析を依頼してから約1か月後、11月末に、分析データの抽出に成功したのです。

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分析データを整理すると、いろいろなことが分かります。例えば、各駅ごとの㎡あたり賃貸単価、売買単価、目安利回りなどが数字で把握できます(ここでは、賃貸単価だけ紹介します)。

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ただ、現時点では取得できるデータや信頼性の関係で、「できること」と「できない」こと、両方あります。バンコクに関していえば、「各駅、各市区別の賃貸・売買価格」は分かりますが、「築年数と価格との相関」、「駅距離と価格との相関」、「エリア空室率」などは、まだ分かりません。この辺のデータが揃ってくるまで、まだまだ時間がかかると思います。

 

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時間はかかりますが、「データをいち早く握った者が、不動産投資業界を制すことができる」と思います。私もリーウェイズ社などと協業しながら、海外不動産に関しては、常に時代の先頭を走っていたいと思います。日本の投資家が東南アジア不動産で確実に利益をあげられるようなデータ整備を、これからも続けていきます。

 

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バンコク不動産アカデミー始動!

こんばんは、Manachanです。

今回は、うれしいアナウンス。私が昨年11月から、ずっと温めてきた企画「バンコク不動産アカデミー」。オウチーノ社のご協力を得て、ついに発表することができました。

11月16日から、年明け2月15日まで、3か月間にわたる、全6回のマラソン講演。私が最初から最後まで講師を務めます。有料セミナーになりますので、それにふさわしい、クオリティの高い情報をお届けします。

「20名限定」。そして、「10月15日までは早期申込割引」がききますので、興味のある方、お申込みはお早目に。

 

オウチーノ主催(アジア太平洋大家の会、協賛)

バンコク不動産アカデミーの詳細ページ

 日時  2015/11/16 19:00~
 会場  東京都港区東新橋2-14-1 コモディオ汐留8F
 定員  20名
 セミナー内容  バンコク都市圏全体を俯瞰したうえで、バンコク圏各エリアの地域特性、駅力・沿線力と不動産価値との関係をお話しします。
 受講者対象  海外不動産とくにタイの不動産に興味のある方。もしくはタイへの進出を考えている企業様。
 受講者特典  講師に合計2時間の相談が可能です。(鈴木またはオウチーノセミナー講師) ・欠席した方には、期限付きでWeb講義の視聴可能。資料はデータで送ります。
 受講料  30,000円(全6回一括払い 対象人数は1名とします。)
早期申込み割引25,800円( 2015年10月15日13:00 締切り ) *
購入リンク
6回の講義のテーマは、以下の通りです。この講演を全部消化したら、「バンコク不動産マーケットのプロ」も夢ではない!
第1回 2015年11月16日(月) 19:00 – 21:00
バンコク圏各エリアの地域特性、駅力・沿線力と不動産価値との関係

第2回 2015年11月30日(月)  19:00 – 21:00
バンコク圏各エリアでの売れ筋物件と売れない物件の考察

バンコク圏で営業する主なデベロッパーと不動産商品の特徴。各社のマネジメント、財務内容

第3回 2015年12月14日(月)  19:00 – 21:00
バンコク圏における外国人不動産マーケットの特徴と位置づけ(例 日本人マーケットとしてのスクンビット、中国人としてのラチャダー等)

バンコク圏における商業施設と不動産価値のとの関係
BTSスクンビット沿線各駅(延伸区間含む)の不動産マーケット詳細考察

第4回 2016年1月18日(月)  19:00 – 21:00
BTSシーロム沿線各駅の不動産マーケット詳細考察

MRT沿線各駅の不動産マーケット詳細考察

第5回 2016年2月1日(月)  19:00 – 21:00
今後開通する通勤新線(パープルライン等)各駅の不動産マーケット詳細考察

Airbnbなど、新しい賃貸経営手法の登場と今後に可能性、リスク

第6回 2016年2月15日(月)  19:00 – 21:00
郊外の電車未開通エリアのライフスタイルと不動産マーケット考察

 

このセミナーを皆様にお届けする上での、私の「思い」を、以下に書きました。

私は、そろそろ「海外不動産セミナー屋」を卒業したいのです。次のステップは、自分が海外の不動産現場を直接歩いて、投資家目線で「良質な情報をつくる」役割。つまり、日本の皆様が世界中で不動産投資を行うにあたり、投資判断に役立つ、確度の高い「情報」をお届けすること、それを通じて、海外不動産投資の成功者を、どんどん輩出していくこと

将来の夢は、「Manachanがいろいろ道つけてくれたおかげで、海外不動産投資が随分やりやすくなったね」と、日本各地の方々に思い出していただくこと…そんな、歴史に残る良い仕事がしたいのです。

第一回目の企画は、「バンコク」が舞台です。これをお届けするために、私は今年3月から、自分のお金と時間を使ってタイ語を学び、熱中症で倒れそうになりながらバンコク各地を歩いて現地調査をしてきたのです。バンコク在住の皆様の協力も得て、「データ」や「ニュース」は集まってきましたが、それだけではなく、「不動産投資家としての13年の経験」を活かした洞察で、「無機質なデータ」や「バラバラなニュース」を統合して、「有用な情報」に加工する・・・それを、セミナーでお届けいたします。

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バンコクの次は、来年、「ベトナム・ホーチミン」のアカデミーをお届けしたいと思います(私は今週土曜日からベトナム語学校に通います)。

 

バンコク不動産アカデミー開催にあたり、講師からのメッセージ

こんにちは。「アジア太平洋大家の会」会長の鈴木学です。
私は、自ら実践する不動産投資家として、東南アジアの不動産マーケットを見つめつづけてきました。バンコク、マニラ、クアラルンプールなど各国主要都市でこの5年間で起こったことは、

・確かに経済は成長し、都市人口は増え、地元民の購買力は増してきた。
・しかし、それ以上のスピードで、不動産物件が大量に供給されてきた。
・その結果、「勝つ物件」と「負ける物件」の二極化が進んできた。

これまで、日本で東南アジア不動産を扱う業界は極めて未成熟でした。「日本経済は伸びないし、破綻リスクがあるから、資産を外出ししよう」、「経済成長する東南アジアで不動産を買おう」みたいな、マクロな話ばかりが先行し、その業者の紹介する物件が、「ちゃんと貸せるか、売れるかどうかの見極め」は二の次でした。日本人投資家に、東南アジアの「ご臨終物件」(売れない、貸せない、損切り必至、買うとお金が減る物件)を売ってしまう業者も、未だに後を絶ちません。これから、東南アジアの不動産に投資する、あるいはお客様に不動産を販売するにあたって、他の何にも増して必要なスキルだと思うのが、

・「勝つ物件」と「負ける物件」を見極める能力

具体的には、

・地域の賃貸需要、購入需要を知り、物件がニーズにマッチしているかどうかを見極める能力

その能力を養うには、特に大都市であれば、ある程度の前提知識が必要です。例えば、

・東南アジア各都市の地理、産業構造、交通機関や商業施設の分布
・不動産価格を決める要因(沿線力、駅力、エリア力、物件力等)
・各地域における賃貸ニーズ、適正賃料水準
・デベロッパーや供給物件の特色
・国内外投資家の動向、投資ニーズ
・主な開発計画と実施可能性 等々…

第1回アカデミーのテーマは、東南アジアを代表する大都市「バンコク」。 私自ら、タイ語を学び、バンコク各地を歩いて市場調査し、お金と時間をかけて集めた情報を分かりやすく加工して、全6回(各回2時間)のセミナーでお届けいたします。 本講座は有料とさせていただきますが、このカリキュラムでしっかり学べば、「バンコク不動産通」になること請け合い。バンコクで不動産投資する上で、自信を持って物件選びをする選球眼が身につきます。あるいは、大事なお客様に「心からおススメできるバンコク物件」を選び、紹介することができるようになります。今回の「バンコク」を皮切りに、今後、東南アジア各主要都市を、優先順位の高い順に、取り組んでいく予定です。

私は、海外で勝てる日本の投資家や不動産業者をもっと増やしたいのです。しっかりした知識と投資センスを身につけて、物件オーナーをきちんと儲けさせる業者を大きく育てたい。そして、投資家に損させるような業者を淘汰したい。そのために必要な「情報」をつくる一人になりたい。

バンコク不動産アカデミー、熱い思いとともに、お届けいたします。

 

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こんなはずじゃなかった…東南アジア不動産編

おはようございます、Manachanです。

このブログは、不動産投資がメインのテーマですが、ここ数日、他の話題が続きました。初心に返って、不動産の話題に戻りますね。

私がパートナーの坂口と、「アジア太平洋大家の会」を立ち上げた2011年頃、海外不動産といえば「東南アジア新興国のコンドミニアム」でした。特に、東日本大震災がきっかけとなり、日本の富裕層の間で「海外に資産を持ちたい」ニーズがにわかに高まった時期は、まずマレーシアのコンドミニアムがバカ売れしました。次いで、ブームはタイ、フィリピンへと移り、今ではカンボジアやベトナムの物件を買う人も増えてきました。

日本で販売される東南アジア物件の多くは、「プレビルド」とよばれる予約販売です。それも、3~4年後に完成する物件を「先物買い」するスタイルが主流です。私や坂口、そして数十名の会員は、2011~12年頃から、東南アジア各国のプレビルドを買ってきましたが、それが完成する時期は大体2014~15年になるわけです。

遠い海外で、3~4年も後に完成する物件を買う投資・・・買った当時は、何もない、更地だったわけですが、実際、建物が建って引き渡しを受けてみると、この種の投資の、いろいろな課題や問題点が見えてきます。

後知恵ではありますが、いま振り返ってみると、「東南アジアで、数年後を見据えて正しく投資判断するって、むちゃくちゃ難しいなあ」というのが正直な実感。

とにかく、変化が速い!建物ができるまでの3~4年間で、物件周辺の環境が激変してしまうのです。典型的な変化とは、ずばり、「数年後、自分の買った物件の周辺にコンドミニアムがバカスカ建ちまくって、ライバルだらけになる」…こんな感じで。

 

2011年、経済発展著しい東南アジア某国の首都でコンドミニアムをプレビルドで購入。周囲は貧相な低層住宅の広がるなか、超近代的なコンドミニアムが建つ予定。現状まだ更地だが、前途洋々に見える。完成は3年後、2014年の予定。

2012年、現地はまだ更地で、基礎工事さえ始まっていない。デベロッパーは、住戸が全部売れてお金を集めてから工事に着工したいようだが、果たして予定通りに建つのか、少し不安になる。物件周辺では、他デベロッパーによるコンドミニアム開発計画が、次から次へと発表される。

2013年、ようやく、基礎工事が始まる。周辺では、他デベロッパーによるコンドミニアムの工事があちこちで始まってきた。街のあちこちでクレーンがひっきりなしに動いている。

2014年、15階まで完成。しかし、本来ならすでに最上階まですべて完成&引き渡しのはずなのに、予定した工期から6~8か月は遅れている。周辺はすでにコンドミニアムだらけ。こんなに部屋つくって、需要はあるのかと不安になる。

2015年、予定より9か月遅れで、晴れて物件完成&引き渡し。それなのにプールやクラブハウスなど共用施設はまだ工事中で使えない。この状態じゃ、賃貸に出せない。共用施設が完成しても、周囲にライバル物件がむちゃくちゃ多くて、我が物件を選んでもらえるかどうか自信がない。

 

私も物件買ってる、タイ・パタヤを例にとってみましょう。私は2012年にプレビルドで買いましたが、2012~14年にかけてのコンドミニアム建設ラッシュで、パタヤ全域で住戸が大量に供給されました。2007年から通算すると181プロジェクト、6万3千戸の新規供給があったそうで(リンク)、パタヤの人口規模(30~50万人)を考えればまさに供給過剰。特に、パタヤ市街地からプラタムナックの丘を越えて、南側のジョムティエン地区での供給数が凄まじかった。

ジョムティエン地区は、静かなビーチと、あまり賑やかとはいえない中心街があり、そこを少し離れると、「えっ、こんな場所、誰が住むの?」と言いたくなるような何もない地区になりますが、土地の仕入れ値が安いのか、そういう不便な場所ほど、地域の実力に不釣り合いな高層コンドミニアムがバカスカ建ちまくるのが、新興国でよくある現象です。

すると、どうなるか?必然的な帰結は、「二極化」。勝ち組物件と負け組物件の差が激しくなるのです。街の中心部とか、郊外でも人々に選ばれる要素を持つオンリーワン物件に人気が集まり、そうでない物件は賃貸も転売も著しく苦戦するのです。

 

中心部はともかく、ジョムティエン地区で生き残れるコンドミニアムって、全体のどれ位あるんだろう?

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マレーシアの首都クアラルンプールでも、ここ3~4年、都心部KLCC地域で、驚くべき数のコンドミニアムが供給されました。街のスカイラインが変わってしまうほどの豪快な建ちっぷり。確かに活気は感じますし、都心のコンドミニアムに住む人も増えていますが、問題は、需要以上の戸数が供給されてしまうこと。2013年7月に訪問した当時すでに、KLCCのコンドミニアム空室率は30%といわれていました。今でも続々と建ってますから、空室率はさらに上がっていることでしょう。

すると、どうなるか…都心部の過剰供給で家賃に下方圧力がかかると、それが郊外に波及するのです。

都心部コンドミニアム:想定家賃では貸せないが、下げればなんとか貸せる。

郊外コンドミニアム:家賃下げても貸せない。比較的安いコストで都心部に住めるから、郊外に間借りする意味がそもそもない。

KLCC周辺。確かに発展著しいが、ほとんど人が住んでないコンドミニアムも相当数混じっている。

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日本国内の事例でいうと、2005~07年のミニバブル期に、国内外のファンドが投資用ワンルームマンションを建てまくって過剰供給になった福岡市で、リーマンショックを機に家賃相場が大崩れする現象が起きました。

ミニバブル前は、福岡市都心部(天神、博多など)の相場家賃が月額5~6万円、それを高いと感じる人々が郊外(香椎、大橋など)で月3万円くらいで借りていたものですが、

リーマンショック後は、都心部の家賃が月額3万円台に下がりました。ファンドがお金かけて建てた、新築でオサレなワンルームが余りまくり、需給バランスが崩れて完全に借り手市場になりました。すると、郊外から中心部へ引っ越す人が増えたのです。3~4万の家賃で便利な都心に住めるなら、普通そうしますよね。

その結果、都心部は家賃相場下がったけどとりあえず埋まる。一方、郊外で特色のないマンションは、さらに空室・値崩れがひどくなったのです。西鉄井尻の駅前、「家賃1万円台激安ワンルーム」の募集広告が並ぶ不動産屋はまさに壮観。

 

国・都市は違えど、都心部で物件過剰供給が起こったら、2008年の福岡市と同じ現象が起こるのは明白。クアラルンプールでも、都心部から少し離れた郊外コンドミニアムの入居づけが、特に苦戦していると聞きます。投資物件である以上、想定賃料が下がれば、当然、売却価格も下がらざるを得ません。

もっとも、クアラルンプールの場合は、コンドミニアムに住める財力のない、平屋住まいの庶民が大半を占めており、彼らの経済力が上がれば郊外コンドミニアムにも住んでくれる時代が来るかもしれませんが、そこに至るまで、あと5~10年はかかりそうな気がします。融資組んで買ってる人も多いから、庶民の購買力が上がるまで待ってられない人もきっと多いよね。

マレーシア、タイに限らず、フィリピン、カンボジアなど、いろんな国で、同様の問題が起こっています。個別の事例をみていて、国は違えど、問題の構造は驚くほど似ていると感じます。

 

経済成長が続く東南アジアでも、不動産買うなら物件個別の見極めが大事なのは論を待ちません。将来的には、日本のように、ビッグデータの解析が進んで、「駅力分析」とか、「築年数と駅距離からみた適正相場」みたいなツールが開発され、投資判断もしやすくなるでしょうが、現時点では、まだデータも整備されていません。この面で、もっと日本の投資家のお役に立ちたい、歴史に残る良い仕事をしたいと、常に思っているのですが…

東南アジアの場合、現時点では、「失敗事例から学ぶ」というのが、物件選びを間違わないための、最も有効な方法のような気がします。皆様のお役に立てるよう、こんなセミナーも企画しました。ご興味ある方は是非。

10月9日(金)19:00~ 「海外不動産の失敗事例共有セミナー@東京

 

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