タイ不動産

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世界一住みやすい街バンコクへ…

おはようございます。Manachanです。

「住みやすい国ランキング」、「住みやすい都市ランキング」とか、世の中たくさんありますよね。たとえば、

英モノクル誌で、東京が世界一住みやすい都市に
住みやすい国ランキング、シンガポールがトップに。Internation調査

これって、話のネタとか、アクセス数稼ぎには良いですけど、実利的な意味はないと思います。調査機関によって順位が全然違う上に、一人ひとりの嗜好も違う…という真っ当な指摘もありますが、それ以前に、

一人当たりの医療施設とか、公園の面積とか、生活利便施設の数とか、犯罪発生率とか、そういうものを基準に居住地を選ぶ人間はほとんどいない。

と思うからです。たとえば、日本の都道府県で住みやすいランキングの類が昔からあって、北陸地方の福井県、富山県、石川県がいつもトップクラス、首都圏の埼玉県や千葉県がいつも最下位クラスの定番なのですが、

じゃ、ランキング上住みやすいからといって、埼玉や千葉の人間が北陸に移住するのか?というと、話は全然別で、いまこの瞬間にも、北陸出身者が首都圏に移住して、埼玉県民や千葉県民になっているはずです。

1999年に、経企庁の「豊かさ指標」で最下位になった埼玉県の土屋知事が猛烈な抗議を行い、このランキングは翌年から発表されなくなった…という話もありましたね。

 

ま、そんな感じで、住みやすいランキングの意味はなく、一人ひとりの考えが大事だと思うのですが、私にとって、住みやすい街とは、どんなイメージなのかというと、笑っちゃうくらい機能的、物質的な基準でして…

・買い物が超便利。徒歩10分圏内で生活に必要なものが全て揃う。
・交通が便利。国際空港や鉄道のターミナル駅が近くにあって、世界中どこにでもすぐ行ける。
・物価が安い(月5万円くらいで便利な場所に家借りられるイメージ)
・外食の選択肢が豊富で、安くてうまい(東~東南アジアの都市は、どこも合格。南欧やトルコもOK。)

逆に、それさえあれば、公園とか福祉とか環境とかは二の次でいい、というのが私の感覚。便利な都会に住んで、交通機関使って自然豊かなところに行けばいいだけだもんね。

治安面だって、私は男なのであまり高い要求はありません。世界中の恐い場所たくさん行ってるので免疫もできてしまったし…

衛生面だって、バックパッカー上がりの野郎ゆえ、あまり高い要求はありません。ゴキブリが出るような小便臭い安宿にも平気で泊まれてしまいますし…あと、胃が丈夫で、新興国・途上国で屋台メシを手当り次第食っても、お腹を壊したことが人生で2回しかないので、この面での要求水準も高くありません。

日本語や英語が通じる…必要もありません。世界中どこに住んでも、私はしばらくしたら現地の言葉覚えて馴染んでしまう体質の人間ですので。

一方で、私は時間がない人ので、「買いたいものが、すぐそこで手に入る」、「行きたいところに、すぐ行ける」という意味での利便性はとても大事。こういう条件がなければ、いくら自然豊かで社会資本が充実してても、暮らせません。

 

上記の視点から、私にとって世界一住みやすいと思う街は、

タイのバンコク

です。とにかく便利ですもん。街中、どこを見てもコンビニだらけ、ATMマシンだらけ、スーパー、デパートたくさん、消費物資は豊富。電車もある、タクシーは安い、国際空港はワールドクラス。それに、ローカルめしはうまい、安い!

近隣諸国の首都、ヤンゴンとかプノンペン、ハノイあたりに比べても、生活利便性は雲泥の差ですね。シンガポールも便利ですけど物価はバンコクの方が断然安い。クアラルンプールやマニラあたりは魅力的ですが、便利さや、安くてうまいローカルめしの豊富さではバンコクに軍配があがる。

東アジアだと、東京、福岡、香港、台北あたりが好きですけど、バンコクの利便性はどの街と比べても遜色ない上に、物価の安さは群を抜く(余談ですが…バブル時代の東京より、今の東京の方が断然住みやすいと思う私。)

私にとっては、至高の価値を持つ都市・バンコクに、今晩、行ってきます。明日はバンコク市内ラチャダーの土地局で登記してきます♪

 

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タイと日本の文化的距離

おはようございます。Manachanです。いまオーストラリア・ゴールドコーストの空港にいます。

よく考えたら、ここ半月以上、海外ねたのブログしか書いてないですねえ。それでも、一日2000程度のアクセス「不動産ブログランキング」でも20位前後をキープしているようで、海外記事だけでも何とかなるもんですね。今回も懲りずに海外ねた。先週まで滞在した「タイ」ねたで書きます。

「タイ」はアジアのなかで、日本人に好感度の高い国名のようです。「旅行先」としても「ロングステイ先」としても、常にランキング上位の人気国。

物価は安い、食べ物は安くて豊富、バンコクあたりだとコンビニもデパートも多くて生活便利…あたりの理由が大きいのでしょうが、「タイ人の穏やかさやマナーの良さ」も、好感度を高める要因の一つだと思います。

・タイ人は、公衆の面前で激怒することが少ないし、
・列にちゃんと並ぶし、
・手をあわせて挨拶するし、

タイ人のこういう面が、日本人と(表面的には)感覚が近くて好感持てるのでしょう。人前で感情をあらわにしたり、大声で怒鳴ったりすることに寛容な国もありますが、タイ人も日本人も、そういう行為を嫌いますもんね。

一方、タイ人からみて日本もイメージの良い国名の一つです。マナーの良さ、清潔さに加えて、日本の食文化やファッション、ポップカルチャーもタイ人には魅力が高い。来日するタイ人観光客の数もうなぎのぼりで増えています。

そして、バンコクに星の数ほどあるショッピングセンターのフードコートは日本食だらけです。まるで「タイ人が日本のメシを食いにくる所」として定着しているかのよう。

とはいえ、タイと日本の文化慣習、違いもそれなりに大きいと思います。私、バンコク滞在で驚いたのは、

満員の電車(BTS)に座っていた50歳くらいの女性が、10歳くらいの女の子に席をゆずっていたこと。

その風景をみた数日後、タイ語クラスの副読本でも同じ話題が出ていました。タイ社会では子供に席を譲るのは当たり前のようです。もちろん、席を譲る対象には高齢者や妊婦、身体の不自由な人も含まれますが、日本人の感覚では、10歳くらいの元気な子供に席を譲るのはヘン、という気がします。

あと、同じ副読本で、こんなことが書いてありました。

・タイでは、子供が電車内で騒いでもいたずらしても、多くの人は気にしない。日本の大人は他人に迷惑かけないよう子供を叱ることが多いが、タイ人の間では滅多にない。

ところで、私は子供が電車内で行儀悪くしてもあまり気にしないし、どちらかといえば「お友達」感覚で「一緒に遊ぶ」ようなタイプ(そもそも人目が気にならないし…)。どちらかといえば妻の方が細かいこと気にするし、行儀に煩いところがあるし…家庭内では私がタイ人、妻が日本人みたいなもんですかね。

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バンコク塩漬け物件の救済策

おはようございます。Manachanです。いま、パタヤの「海のみえるコンドミニアム」のプール前でPC広げて作業してます。

平日に海外リゾートで仕事、「憧れのプレミアム・ノマドワーカー」みたいですが…ゴージャスなのは今日だけです~。明日はバンコクの安ホテルに戻ります。

ところで、昨日書いた「バンコクの 買って良い駅 だめな駅」(5-7-5で川柳みたいなタイトルだな…)、大きな反響がありました。

海外で不動産投資するにも、日本国内の不動産選びと同様、「業者トークの鵜呑み」は厳禁。確度の高い情報を集めて、駅力、地域力、物件力を分析した上で投資判断すべきだ、というのが私の主張であり、それ自体に異論のある方は少ないと思いますが、

そうやって整理していくと、必然的に、「ダメ出し」せざるを得ない地域や物件が出てきます。私のブログで「公開ダメ出し」された物件をお持ちの方もおられることでしょう。

私は、嘘はつきたくありませんが、一方で、「言いっ放し」もしたくありません。海外不動産投資の分野では、それなりに影響力あるブロガーとしての、社会的責任もあると思いますので…そこで、

・私が「良い」と思う物件の収益向上策

・私が「ダメ」だと思う物件のリカバリー策(入居づけ、転売サポート等)

を展開していきたいと思います。いま私はバンコクやパタヤで、日々、いろんな方々と会い、日本の投資家をサポートするネットワークを構築しつつあります。

その方針が、何となく見えてきましたので、皆様にお伝えします。

1)競争力の高い物件や地域では、Air BnBを使った高収益運営を目指す。

このモデルをやるには、「日本語が通じてAirBnB運営のできる現地管理会社」が不可欠です。バンコクの場合、現時点ではスクンビット沿線(アソーク~オンヌット間)か、北方面では「ラマ9」あたりまでの、Studio、1ベッド、2ベッドの物件をお持ちの方が対象となると思います。

また、パタヤでコンドミニアムお持ちの方も多いと思います。観光地という土地柄、通常賃貸は一般論として難度が高いですが、観光客の短期滞在ニーズは非常に高い都市ですので、Air BnBとの親和性が特に高い地域と思います。当地でもAir BnB運営の可能性も、現地管理会社と共に探っているところです。

現在、バンコクAir BnB経営のモデルケースとして、ラマ9エリアのコンドミニアムの数室をAir BnBで運営して、収益データをモニターしているところです。9月には東京でセミナー開催して皆様にお伝えできると思います。楽しみにしていてくださいね。

2)競争力の低い物件や地域では、現地パートナーを使った調査、無料広告からリカバリー策を探る

私が前回の日記でダメ出しした「BTSベーリン駅以遠の激安コンドミニアム」等、競争力の低い物件を塩漬けにせず、安くてもちゃんと賃貸をつけるためにはどうすればよいか?現地の有志と意見交換しながら、いろいろ知恵を絞っています。いま考えているのは、

1)同地域で、入居づけに困っている物件を、5室以上集める。

2)オンヌット地域に拠点のある、業歴の長いタイの不動産管理会社に直接、客づけ交渉する。同時に、現地のタイ人が読むような無料の広告をいくつか出す(有料広告もあるが、こちらは別途負担)

3)その管理会社にタイ人の入居者をつけてもらう。

この場合、二つの条件があります。

☆ 上記のモデルでやれる可能性があるかどうか、現地の日本人パートナーに有料で調査してもらいます。一人3000バーツでOK。

☆ 賃料水準で高望みは厳禁。「月額15000バーツ以上でないと利回り取れないからダメ」みたいなことを言うと、そもそも話が進みません。月額8000バーツでも7000バーツでも良いから早く入居つけて下さいと言って、あとはタイ人の管理会社に働いてもらいましょう。

バンコクやパタヤで、すでに完成した物件をお持ちで、入居づけに困っている方や、Air BnB運営に興味のある方は、アジア太平洋大家の会事務局にメールをいただければ、私Manachanが相談に乗ります。

daihyo◎asia-pacifi.tv

(◎をアットマークに変えてご送信ください)

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お嬢様の街アーリーの実力

おはようございます。Manachanです。バンコク出張もすでに1週間が経過しました。今回は、バンコクで不動産投資するなら是非知っておいて欲しい街「アーリー」(Ari)について書きます。

バンコクは東南アジアを代表する国際都市。世界中から来た人々が、それぞれ思い思いのスタイルで暮らしています。日本人の場合は、バンコク中心部~東部のスクンビット通り沿い(特にソイ23と63の間)に何万人単位で集まって住んでいます。ここで暮らしていれば、タイ語はおろか、英語が不自由でも、日本語だけで満足に暮らせる環境が一通り整っています。

バンコクで営業する日系の不動産屋は30社以上ありますが、その多くはスクンビット通り沿いの物件を中心に取り扱っているようです。主にバンコク在住日本人を相手にする商売なので、どうしてもそうなりますよね。

とはいえ、不動産投資家の立場からいえば、「狭いスクンビットから飛び出して、広いバンコクの各地を歩き、地域属性やマーケットを理解しておく」ことは必要。なぜなら、


・バンコク不動産の売買・賃貸マーケットの圧倒的大部分を占めるのは、タイ人。日本人マーケットは全体のごく一部に過ぎない。

・したがって、タイ人視点で住宅地として評価の高いエリアや、そこの地域相場を事実として知っておく必要がある。

いまのバンコクの状況を東京にたとえれば…日本語の読み書きが不自由な外国人が、「湾岸ベイエリア」に集結して、独自の経済圏を形成しているような感じですが、じゃあ、東京で不動産投資するにあたって、湾岸ベイエリアの不動産だけ知っていれば良いのかというと、それは違うと思います。

不動産業者はそれで良いかもしれませんが、投資家としては、東京の他地域の不動産相場も知った上で判断しないと危険だと思います。

今、タイでは、日本人駐在員の多い地方工業都市「シラチャー」のコンドミニアムを、日本人がたくさん買ってますが、この場所は、タイ人からみれば全然評価が高くない(=日本人にしか出口が取れない)ことと、観光価値もない(=AirBnB等を使って高利回りを出すことも期待しにくい)。このことを理解せずに買うのは危険だと私は思います。

バンコクに話を戻しますと、地元のタイ人が良い住宅地として高く評価しているエリアは、都心からみて北側に多い。BTSの駅でいうと、都心のサイアムから北へ5駅目の「アーリー」、6駅目の「サパーンクワイ」、7駅目の「モーチット」あたりかと思います。中でも「アーリー」は富裕層に人気絶大の街。

私も「アーリー」界隈を歩いてみて、その実力がよく分かりました。

アーリー駅前は戸建と、スタイリッシュな集合住宅が多い

アーリー駅前のショッピングセンター、おしゃれで地元感満載

「ヴィレッジ」スタイルといいますか…アーリーにはこじんまりとした高級店が多いんですね。広域から集客せず、地元の金持ちだけ相手にしているような店が。

北隣の「サパーンクワイ駅」も良いんですが、Big Cなど、比較的安いスーパーがある時点で、アーリーより地域属性が1ランク落ちる感じがします。

アーリーは外国人比率が高くないようで、基本的にタイ語の世界。ここで建設中のコンドミニアムもタイ語表記のみ。タイ人しか相手にしなくても商売が成り立つようです。逆に外国人からすると「言葉の壁」を感じるエリアですね。電車があるので十分住めますけど…。

アーリー駅周辺のコンドミニアムは、タイ人の相場なので賃料もリセール価格もそう高くありません。小奇麗な築浅コンドの1ベッド(30㎡台)で、月額1万バーツ、買っても300万バーツ以下とかがあり、日本人が多いスクンビット界隈よりは安い感じです。もっとも、1万バーツの価格帯だとほとんど空きがありませんでした。

アーリー駅近のコンドミニアム、英語表記ゼロ。

パホンヨーティン通りを西側に入り、Soi11やSoi9あたりを歩くと、アーリーの本当の実力が分かります。緑陰の濃い、道幅の広い街路。敷地面積の広い戸建中心の良質住宅地が広がります。

ここを歩くと、「スクンビットが貧相に見えてしまう」位のグレード感を感じます。いかにも、お金持ちのお嬢様がたくさん居そうな感じなのです。

アーリー西側…緑の濃い、閑静な良質住宅地

この界隈にはタイ人富裕層向けの高級コンドミニアムがいくつか建っています。賃貸にまわることも少なく、基本的にはタイ人の金持ちが大き目の部屋を買って自分で住む感じ。その典型例がSoi11にあるLe Monaco Residence

エントランスには、なんと、熱帯魚の巨大水槽!

1ベッドでも最低80平米。一部屋しか賃貸に出ておらず、賃料は月額4万5千バーツとのこと。スクンビット中心地のH CONDOあたりよりは安い。圧倒的にタイ人の世界ですが、西洋人の富裕層も多少いるのか、ちゃんと英語が通じました。

コンドミニアムからの眺望…とにかく緑が多い、庭広い。

昨日の夜は、アーリーの界隈で生まれ育ったタイ人のお嬢様と楽しいお食事をしました。顔写真は公表できませんがとにかく美人で、英語も堪能。いかにも上流階層な、育ちの良さを感じます。

彼女の話を聞いていると、「アーリーこそ、バンコクで一番素敵な場所」、「スクンビット、シーロム、ラチャダーなど外国人の多い場所は眼中にない」…そんな世界観が垣間みえます。東京でいえば、城南や目白のお屋敷街で育ったお嬢さんが、新興のベイエリアには全然興味ない、みたいな感じでしょうか。

私も、もし自分がバンコクで生まれ育ち、タイ語ネイティブだったなら同じように感じるんだろうなあ…それだけの実力、気品、生活水準の高さを感じる「お嬢の街アーリー」のお話でした。

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バンコクで不動産セミナーに参加

おはようございます。Manachanです。バンコク5日目の朝を迎えました。

昨日は、「タイにおける実質的な不動産協会」、「業界のオピニオンリーダー的」存在であるAREA社主催の不動産セミナーに、一日中参加していました。

昨日は夜12時過ぎまで、情報整理の作業をしていました。セミナーでいただいた分厚い資料2冊、ほとんどがタイ語で書かれ、時々英語が混じる感じなので、4時間にわたる長丁場セミナーで取ったメモと、私の乏しいタイ語知識をフル動員してのデータ整理…当然、時間がかかりました。

でも、素晴らしく有意義でしたよ。

・バンコク在住日本人・日系業者の通常の生活圏・行動範囲をはるかに超えた、バンコク首都圏全体の不動産市況について、全体的な理解が得られた。

・業界のプロが参加するようなセミナーに、投資家の立場で参加して、同じレベルの情報を知りうる意義も大きい。

私が夜12時過ぎまで、Wordにまとめたメモは15ページを超えます。とても、ブログで紹介できる分量ではないし、またバンコクのいろんなエリアの地名やデベロッパー名が出てきて分かりにくいと思うので、全体的な概要だけ書きますね。

・バンコク首都圏(バンコク市+郊外のノンタブリー市、サムットプラカーン市、パトゥムターニー市)の人口は横ばい。

・バンコク市の人口は減少傾向、郊外3市の人口は増加傾向。

・但し一世帯あたりの人数が4人台から3人台へと減っているので、世帯数は増加傾向。当然、住宅需要も件数ベースで上昇傾向。

・全体的な傾向として、戸建、タウンハウスからコンドミニアムへの移行過程にある。物件数ベースでも金額ベースでも、首都圏全体の6割近くをコンドミニアムが占める。

・戸建、タウンハウスの乏しいエリアはいくつか存在するが、コンドミニアムは基本、どのエリアにもある。都心部では高額帯、郊外部では低額帯のコンド供給が多い。

・バンコク首都圏全体でみて、住宅販売価格のボリュームゾーンは200~300万バーツ(720~1080万円)。

・直近では、100万バーツ台の庶民向け低額コンドと、500万バーツ以上の高級コンドの供給が増えている。

・住宅の売れ行きという意味での足元の市況は、決して芳しいとはいえないが、不景気の時代(2009~11リーマン後、洪水時)よりは少しマシ。

・バンコク首都圏では通勤鉄道路線が急ピッチで建設中であり、特にパープルライン沿線など、都心アクセスが改善するエリアもいくつか存在する。コンドミニアムが大量供給されている。

・不動産成約価格は、上昇エリアが20%台、下落エリアが10%台、横ばいが60%台。平均では年率3~5%で上昇中。

思ったこと、

・今のバンコク圏は、昭和50~55年あたりの東京首都圏の状況にそっくり(鉄道路線整備と郊外部でのマンション大量供給、高度成長を過ぎて成熟化に向かうなかでの住まい方の都市化、集合住宅への流れ、少人数世帯の増加等)

そういったマーケットの全体像を把握した上で、確かな投資判断をしていきたいと思います。

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「川向こうの下町」は豊洲になれるか?

おはようございます。Manachanです。バンコク滞在4日目、今日もいい天気で、普通に暑い。

日々、電車やタクシーを駆使して、バンコク各地を歩いて中古不動産を見まくっています。昨日行ったのは、バンコク都心部からチャオプラヤー川を渡った対岸の「トンブリー地区」。

ここは、いまのバンコク(タイ語名クルンテープ)がタイ王国の都になる直前の一時期、1767年から1782年にかけて都が置かれた場所。日本史でいえば、平安京に都が遷る前の「長岡京」みたいな場所ですね。その関係か、今でも古い街並みが残る「下町感」の強い場所です。

駐在員はもちろん、現地採用の日本人も滅多に住まない場所ですが、近年、都心部からモノレール(BTS)が延伸してきて通勤が便利になり、各駅前にコンドミニアムが建ち並ぶようになりました。

【トンブリー地区…低層住宅の広がるなかを、近代的なモノレールが貫き、駅周辺に高層住宅が建つ】

東京でいえば「江東区の湾岸ベイエリア」あたりをイメージしていただければ良いかと…もともと下町や工業地帯だったりして、エリアとしての評価が芳しくない場所に、都心から電車が来て便利になる。コンドミニアムや商業施設が出来て、通勤者のベッドタウンとしてにわかに評価が上がる、みたいなことになれば面白い。

その代表的存在が「豊洲」ですよね。あの辺は、ららぽーとができて、海のみえるタワーマンションが林立して、もう日本とは思えないくらい、近未来的にスタイリッシュに整備されました。坪380万円でマンションが分譲されても売れる位の強力な戦闘力を持つエリアになりました。

私はこの地区、特に、川を渡って二駅目のウォンウィアンヤイ(Wongwian Yai)駅に、タイ渡航前から注目していました。BTS利用でバンコク都心CBD(サラデーン駅)まで6駅15分で行ける上に、将来的に3路線の鉄道連絡駅になる予定だからです。

この駅を取材して書いたメモから抜粋します。

Wongwian Yaiの駅前からすぐに下町感の強い「ど・ローカル」エリアが広がる。手前のKhlong Thon Buri駅から数百メートルしか離れていないが、地域属性が1ランク落ちる感じ。

駅の北口から歩いて2分ほどのIdeo Blucove Sathornは、外見・内装とも小奇麗に整っているが、タイ人の下町おばちゃんが賃貸・販売を仕切っており、タイ語以外全く通じない。都心やSukhumvit沿線のIdeoシリーズでは英語の通じるプロフェッショナルっぽいスタッフが応対しているのと比べて好対照(やはり地域特性か…)

室内はバスタブも付いて清潔感もあり住みやすそう。1ベッド32㎡の賃料は月額13000バーツ前後。買うと300~350万バーツ前後とのこと。駅近で賃料が安く小綺麗なのでAir BnB経営には向くかもしれない。

その北隣がMy Condo Sathon Taksin.。平置きの駐車場があり、団地のような佇まい。配管むき出しの箇所もあった。1ベッドの賃料は1万バーツ前後とのこと。さらに北に進むと、The Seed Sathorn Taksinがある。My Condoよりは小奇麗に見えるが、家賃は1ベッドで1万バーツ程度とこちらも安い。さらに北に進むとローカル色の強い市場がある。

Wongwian Yai駅は、将来的にはパープルラインとの連絡駅になる予定なので、現状はアレだが今後、開発が進む可能性はありそう。

【下町とコンドミニアムが混在】

一方で、チャオプラヤー川の沿岸には、ホテル群と超高級コンドミニアムが連なる一画があり、周囲の下町から、ステータス的に隔絶した存在となっています。

【ホテルと高級コンドが連なるリバーサイド】

再度、取材メモから抜粋、

Khrong Thon Buri駅からチャオプラヤー川の方角に進むと、「リバーサイド」とよばれる高級コンドミニアム・ホテルが連なる地区がある。中でもThe Riverは、高級コンドミニアムの代名詞。2棟70階建て、7つのプール、自前のフェリー乗り場(30分毎にBTSのSaphan Taksin駅まで運航)、高級感のある商業施設を擁している。㎡単価は20万バーツを超え、国内外富裕層を購入ターゲットとしているよう。

全体として下町感の強いトンブリー地区にあって、The Riverは「超高層」、「高級」、「リバービュー」という分かりやすい特徴があり、オンリーワン物件として存在、周りと隔絶した平米単価で販売されている。また、リバーサイドには他にも超高層の高級コンドミニアムがいくつか建ち、Khlong Thon Buri駅周辺と比べると明らかにランクの高いエリアとなっている。

こんな感じですかね。トンブリー地区の開発は、リバーサイドや各駅前という「点」に限られており、豊洲のように「面的、エリア的」に開発されるまでは、まだ時間がかかりそうです。この辺はまだ、イケてるショッピングセンターもできてないもんね。

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私がバンコクにいる理由

おはようございます。Manachanです。バンコク滞在も3日目。気持ちの良い朝を迎えています。

冬のない国・タイランド、常夏の首都バンコクですが、今は雨期で、一年のなかでは比較的涼しい時期です。正午頃でも「暑いけど、日本の真夏よりはマシかな~」という程度。でも午後4時頃になると、強烈な西日がガツンと襲ってきて身体にこたえます。当地の太陽光線をなめてはいけません。

そんなクソ暑いなか、水を大量に飲みながら、朝8時過ぎから夕方近くまで、公共交通機関とタクシーを駆使して、バンコク各地の物件を視察しまわっています。夜はレポートのとりまとめで11時頃まで仕事してます。日本に居る時よりも忙しいかもなあ~。

昨日は、日本人に人気のBTSスクンビット沿線。いろいろ理由のあってチョイスした3駅…エカマイ(Ekkamai)、オンヌット(On Nut)、ウドムスック(Udomsuk)を中心にまわりました。今日は、チャオプラヤー川を超えた、たぶんタイ語しか通じない「ド・地元」エリアに足を踏み入れます。

今回、調査の鍵を握る駅のひとつ、On Nut駅

いま私がなぜ、時間とお金を使ってこんなことしているのかというと…自分自身を含めた、日本の不動産投資家への有益な情報提供のためです。日本人がタイを含む新興国の不動産を賢く買って、ちゃんと利益を上げるのに必要な「信頼性の高い投資情報」や「信頼できる現地パートナー」を含めた、「プラットフォーム」「道」のようなものを、投資家目線でつくっていきたいのです。

で、なぜバンコクなのか…私がこれまで4年以上、東南アジア新興国の不動産を見続けてきた感触からいうと、バンコクが一番、公共交通や不動産マーケット構造、ライフスタイルの面で、日本の都市部に最も近いからです。バンコクはシンガポールと並んで、東南アジアで一番早くから開けた大都会。公共交通網やインフラも比較的整い、人々の生活・通勤動線も、まだ不十分とはいえ公共交通網を軸に形成されそうで、

都心からの時間距離、駅からの徒歩距離、生活利便施設へのアクセスなどを主要ファクターとする、日本の都市の不動産価格形成のメカニズムが、一番、素直に応用できそうなのもバンコクだと思います。今後、東南アジア各都市で、投資家目線の不動産マーケット調査を実施していく上で、まず一番やりやすいバンコクを選び、ノウハウを蓄積したら、次はクアラルンプール、ホーチミン、ジャカルタ、マニラ(もう少し時間かかるけどヤンゴン、プノンペン)などにいきたいと思っています。

そのバンコクですが、日本人投資家が、現地の日系不動産会社から得られる情報は、現状では、極めて限られていると思います。なぜなら、

・日本人を相手とする、多くの不動産会社が、月額賃料2万バーツ以下、売買価格300万バーツ以下の物件を仲介したがらない。

一方、バンコク全体でみれば、一番ボリュームゾーンは月額賃料5000バーツ、売買価格100万バーツ台…のようです。投資家としては、そういう世界を含めた全体像を知っておかないと、「バンコクのなか上澄み」である日系不動産マーケットがどのような位置づけであるかも分からない。そこを調査したいと思ったのです。

また、

・一部の日系業者が、バンコク郊外(鉄道延伸区間)の100万バーツ台の安いコンドミニアムを日本人にたくさん売っており、入居づけや管理をはじめ、様々な問題が起こっている。

それも認識しています。とはいえ、一般的なタイ人が買うような100万バーツ台の安いコンドミニアムのなかにも、「勝つ物件」と「負ける物件」があるはずで、どのような条件が揃えば「勝てる」のか、それも、自分の足で歩いて、仮説を立てながら確かめてみたい。

…それが、私の出発点であり、問題意識です。この調査、日本語や英語が通じる世界を超えて、タイ語しか通じないローカルな世界にも大きく入り込んでいきます。私の能力でできることは限りがありますが、せめて足がかりをつかみたいと、これまで4か月間、一生懸命タイ語を勉強してきました。まだ極めて不十分ですが、それでも拙いタイ語知識が泥臭い現地調査には確かに役立っています。

これから、どんどん現地から報告出していきます。お楽しみに。

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タイ語4ヶ月学習戦略

こんばんは、Manachanです。

今日から、東京・飯田橋の専門学校でタイ語を学ぶことになりました。タイ人講師とマンツーマン授業、30時間分の枠を一気に取り、当面の学習を進めることにしました。

なぜタイ語なのか?いま手掛けているプロジェクトの関係で、今年7月下旬~8月上旬にかけて、私はバンコクでたくさんの不動産調査をしなければなりません。

国際都市バンコクでは、日本語や英語の通じる世界も確かにあります。でも、これらの言葉だけ使っていては、都心部の一角しかアプローチできません。どうせやるなら、バンコク住民の圧倒的大多数を占めるタイ語生活者の世界に入り込めるようになって、価値ある取材をしたい。

プロジェクトメンバーのなかで、タイ語エリアの担当は私…通訳を使うにせよ、自分がある程度、言葉分からないと仕事になりません。「バンコク渡航までの4ヶ月間、集中して学習することによって、自力でタイ語を何とか使えるようになる」のが、私の至上命題です。

ここで「何とか使えるレベル」というのがミソ…わずか4ヶ月で、タイ語で流暢に会話できるとか、タイの企業で働いて電話受けができるレベルを目指しているわけではありません。そこまで到達するのは、4ヶ月ではとても無理。かといって旅行会話程度では、仕事にはなりません。

では、どこまでできるようになればいいのか?自分がやる仕事の内容に基づいて、具体的にイメージしてみました。

「タイ語で書かれた不動産広告(マイソク)を読めるようになる」

「タイ語で書かれた不動産雑誌記事を、辞書を引きながらなんとか解読できるようになる」

「タイ語でメールを書いて、アポイントが取れるようになる」

「通訳を介さずに、タイ人と収益不動産に関する基本的な会話ができるようになる」(駅やバス停からの距離、築年、売買価格、賃料、駐車場の有無、利回りなど…)

だいたいの感覚でいうと、自分の母語である日本語のレベルを100とすれば、7月までにタイ語レベル30程度に到達すれば良いと思っています。

私のこれまでのタイ語学習は全くの独学。約20年前のバックパッカー時代、タイ各地で安宿に泊まり、安いローカルバスに乗るためにタイ文字を解読したり、英語分からない現地の人と片言のタイ語で会話したり…そんな程度なので、現在のタイ語レベルは良くて5か10でしょう。それを、4ヶ月で30までレベルアップするのが目標です。

今日は、飯田橋の学校で、初めてのレッスンを実施。その前に次のような教材を買ってきて、数日間、予習してました。

タイ人講師と、直接のレッスンを受けた結果、

私のタイ語レベルは「中級」だと言われ…

中級の、難しそうな教材が私の目の前に並びました…その中から、私が選んだのはビジネスマン向けの「職場で使えるタイ語会話」。

いきなりタイ語で電話じゃん!

結構難しいけど、やるしかない!頑張ります。この教材、全部こなせるようになったら、たぶんタイ語レベル30くらいまで行くよね。

最後に…娘ソフィアが見つけてくれた、タイ語学習のiPhoneアプリ「Tic Tic」

Tic Ticという女の子が話すタイ語を真似て、発音練習するアプリです

正しく発音できると、Tic Ticが反応してくれます♪

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日本から、タイ不動産の未来がみえる?

こんばんは、Manachanです。今日は海外不動産ネタで…

一昨日、東京・品川で開催した、アジア太平洋大家の会主催「タイ土地投資セミナー」。とてもクオリティ高い内容だったと思います。タイ在住12年、地元の土地投資事情を知りつくした佐々木扶美さんの講演と、今回から新講師として起用した不動産のプロ・市川隆久さんの講演と…相性ばっちりでしたね。

私、2011年にアジア太平洋大家の会をはじめて、全国で140回以上もセミナーやってきましたが、「これだ!俺がやりたかったのは、こんなセミナーだったんだ!」と手を叩きたくなるほどの出来でした。

日本の海外不動産セミナーは、今のところ、東南アジアに人気が集中しています。この地域は、経済こそ伸びていますが、まだ不動産マーケットが未整備で、予測可能性に乏しい。

・この建物が建ったら、いつ、いくらで貸せるのか?数年後に転売する場合、いくらで誰に売れるのか?
・土地を買ったら、将来にかけて、どのように価値が上がり、何年後に、いくらで誰に売れる可能性があるのか?

そうした、不動産としての投資判断に必要な情報を得ることが、非常に難しいマーケットなのです。不動産取引のデータもない、システムもない、転売マーケットだって、存在があやふや、という状態ですから…

「東南アジアの人口と経済は伸びています。不動産価格も、年率何%で上がっています、必ず転売益でますよ!」みたいに、金融商品チックに売ることは可能ですが、「モノ」としての土地・建物や、生身の入居者に、何十年も向き合ってきた不動産投資家の私としては、そういう販売手法には正直、抵抗がある。

たとえ経済全体が伸びていても、不動産はマクロだけでは語れない、極めて個別性の強い資産です…たとえば、東京へ直通する鉄道沿線のA駅に快速が止まって商業施設ができれば、両隣のB駅とC駅が割を食う。A駅は徒歩15分まで資産価値あるけど、隣のB駅は徒歩10分離れると調整区域になって将来性ゼロ…不動産とは、そんな世界なのです。不動産投資は、ペーパーアセット投資とは根本が違うのです。

ただ、個別性だけ強調しても仕方がないので、数値データと分析を駆使して、不動産としての予測可能性を高めたい、投資判断に有益な情報を提供したい。

現状では東南アジアにそういうデータがありませんが、幸い、先行事例として「日本」があります。そこで、過去30年間、日本の不動産マーケットの歩んだ歴史を知り尽くした市川氏を新講師として起用し、

「日本の不動産市場から、東南アジア不動産の将来像を占う」新しいセミナー形態を考えました。これが大当たりだったので、11月8日のラオス不動産セミナーでも、市川氏を起用することに決めました。

海外不動産を扱うセミナーは全国的に増えていますが、私たちは「とことん、不動産にこだわる」姿勢を失わずに、今後もセミナーで情報提供を心掛けていきます。

ところで、市川氏の講演内容で、とても示唆に富むものがありました。私なりに解釈すると…

・東南アジア新興国のなかで、経済成熟と人口の少子高齢化が一番早く来るのは、タイ。
・タイの経済も地価もいま伸びているが、将来時点で潮目が変わり、おそらく日本のたどった道をたどるだろう。
・ただ、人口構成や平均所得から考えると、今のタイは日本の昭和40年代に相当するので、潮目が変わるまでにまだ時間的余裕があるだろう。

タイや東南アジアの不動産価格が、長期スパンでみて、今後どうなっていくかを占う上で、日本の経験は大変、示唆に富みます。

ところで、日本の公示地価をはじめ、不動産関連データが整備されたのは1983年(昭和58年)頃のことです。当時の日本はオイルショックを乗り切り安定成長、平均所得も1万ドルを超えつつあり、今のタイからみると、「ちょっとだけ近未来」といった趣きでした。

ご存じの通り、その数年後に不動産バブルが起こり、派手に弾けて、「失われた10年(20年?)」を経験したわけですが、

日本各地の土地価格の推移を詳しくみると、バブル崩壊10年を経過した2001年前後から、二極化が進んできています。東京など大都市圏では「底入れ」して、その後は地価水準が安定的に推移していますが、地方圏ではいつまでも底入れせず、だらだらと下落が続いています。大きくわけて、3つのパターンに分類できるように思います。

【パターン①:大都市型】 (例.東京都)
・バブル期に、大幅に価格上昇
・バブル崩壊後、大幅に価格下落
・2001年頃に底入れ、その後は地価が安定(横ばい~微増)
・バブル開始前より、今の方が地価水準が高い。

【パターン②中核都市型】(例.高崎市)
・バブル期に、比較的マイルドな価格上昇
・バブル崩壊後、比較的マイルドに価格下落
・2001年頃に底入れ、その後は地価がほぼ横ばいで推移。
・バブル開始前と、今とでは、地価水準がほぼ同等。

【パターン③地方型】(例.秋田県)
・バブル期に、小幅な価格上昇
・バブル崩壊後、小幅に価格下落
・その後、現在に至るまで底入れを経験せず、地価が下がり続けている。
・バブル開始前より、今の方が、地価水準がさらに低い。

面白いことに、同じ首都圏、同じ鉄道沿線でも、「東京都」に近い強い動きを見せているところと、「秋田県」のような弱い動きを見せているところと、二極化してい
ます。例として、私の郷里・JR常磐線沿線を見てみます。

この沿線は、バブル以前の好景気の時代、東京都内に家を買えない人たちが、マイホームを求めて、松戸、柏、我孫子、取手と…どんどん遠方に住宅地が広がっていったところです。東京駅からの距離と所要時間は下記の通り。

松戸駅  20.5㎞ 27分  
柏駅   31.6㎞ 36分
我孫子駅 36.0㎞ 41分
取手駅  42.1㎞ 47分  

しかし、バブル崩壊後の地価推移データを見ると、「東京から遠方」あるいは「駅から遠い場所」で家を買ってしまった人々が、軒並み大損したことが分かります。大まかにいうと、

松戸市と柏市…東京都と同じ「大都市型」の動き
我孫子市…高崎市と同じ「中核都市型」の動き
取手市…秋田県と同じ「地方型」の動き

「柏駅」と「取手駅」は、所要時間にして11分しか違いませんが、地価推移パターンからいうと「東京都」と「秋田県」くらいの差がついてしまっています。商業施設の充実の差などもありますが、「東京から、わずか11分遠い」だけで、資産価値の面で雲泥の差が付いてしまったのです。

【柏駅徒歩圏住宅地の地価推移】
1983年当時:21.5万円/㎡
1991年当時:68.0万円/㎡ (バブル最盛期)
2004年当時:21.7万円/㎡ (底入れ)
2014年当時:23.1万円/㎡ (緩やかに回復傾向)

【取手駅徒歩圏住宅地の地価推移】
1983年当時:12.3万円/㎡
1991年当時:23.3万円/㎡ (バブル最盛期)
2004年当時:9.8万円/㎡ (底入れなし)
2014年当時:6.5万円/㎡ (現在でも下落続く)

また、「アベノミクス」の昨今、東京都心部の土地価格はミニバブル的な様相を呈していますが、郊外に出ると濃淡がハッキリ分かれます。東京から近い順に見ていきますと、

【松戸市の地価マップ】
市内ほぼ全域で、前年比で地価が上昇。満遍なく強い動き。

【柏市の地価マップ】
駅から離れると弱いですが、柏駅と南柏駅の駅近エリアは軒並み前年比上昇。

【我孫子市の地価マップ】
我孫子駅の駅近を除き、ほぼ全域で前年比下落。

【取手市の地価マップ】
全域で前年比下落。

後知恵になりますが、「都内から離れても、せめて松戸か柏に買っておけば良かった」、「我孫子以遠で買ってしまうと将来キツイ」という結論になるでしょう。

ただ、バブル以前の、毎年、土地建物の価格が上がる時代に生きた人は、そんなこと考えずに、どんどん、遠い郊外に家を買いました。取手よりさらに遠方、竜ケ崎や牛久、土浦まで、東京通勤者の住宅地が広がったのです…

「日本(常磐線)の経験」は、いまタイで土地や建物を買う人にとって、大変示唆に富むものではないでしょうか?

いまバンコクでは、郊外に向けてどんどん鉄道が延伸され、住宅地が広がっています。今は、どこ買っても値上がりますが、今後(約10年後?)、潮目が変わった時、どうなるのか?都心から遠い延伸区間で家を買った人の、資産価値は果たしてどうなるのか?

むろん、日本の経験が、タイの将来にそのまま当てはまるわけではないでしょうが、人口、所得水準、銀行融資、インフラ、商業施設…土地価格に影響するファクターを整理・分析していけば、国は違えど、それなりに妥当な精度で、資産価値を予測できるようになるかもしれません。

アジア太平洋大家の会は、その方向性を目指していきます。あくまで不動産にこだわり、全世界で不動産の目利きができるようになっていきたいです。

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バンコクに贈る言葉

こんばんは、Manachanです。

タイの首都バンコクで、反政府デモのなか、選挙をなんとか実施できた、というニュースが入ってきています。

今後も、同国の政情がどうなるか、インラック首相率いる現政府が国をうまく統治できるのか、まだまだ予断を許しませんが… とりあえずこれで山は越えたと思いたいです。

【インラックさんを、あまりいじめないで・・・という願いは、通じないでしょうね】

タイという国、私は大好きです。遊ぶ場所がたくさんあって楽しいし、ご飯も美味しいし、雰囲気まったりして心地よいし…日本人にも人気の観光地であり、ロングステイ先でもありますね。

近年は、工業化、経済成長も目覚ましく、バンコク周辺は、「アジアのデトロイト」と呼ばれるほどの、大工業地帯になりました。自家用車も年間300万台規模で生産して、すでに世界有数ですし、東京・お台場に登場した「巨大ガンダム」も、日本国内ではなくタイで生産したという…そこまで、力をつけてきたわけです。

私の身の回りでも、エンジニアとか、現地販社のセールスとか、日本人がどんどん、駐在・長期出張などで、タイに働きにいく時代になりました。

【お台場ガンダムは、メイド・イン・タイランド】

これまで、30年にわたる、タイの経済的成功は、外国の投資を積極的に受け入れてきたことが大きく、その背景には、政治の安定があったと思います。

タイの周辺にある国が、社会主義国化されたり、軍部に支配されたり、何らかの政情不安を抱えていた1980~90年代、タイの経済社会は比較的安定し、仏教国、穏やかな国民性、国王に対する畏敬と、微笑みの国・・・というイメージで語られていたと思います。

この時期、タイの観光業や工業、流通業が、目覚ましい発展をみせ、バンコクは現在、「東南アジアの中心都市、ハブシティ」として、不動の座を占めています。

その「政治的安定」というプラスイメージが、ここ5~10年の間、急速に色褪せてきていると感じます。大洪水という出来事もありましたが、相次ぐ政治不安、デモ、暴動…という不安定イメージが定着しつつあり、

この状況を解決できないと、外国の投資も逃げ、工場も逃げ、せっかく築き上げた「バーツ経済圏」が台無しになるかも・・・という懸念も、ないわけではありません。

私、専門家ではないので、何となくの印象で語りますけど・・・タイの社会は、構造変革の最中にあるのかと思います。

もともと、農耕や、仏教、インド文化をベースに、固定的な階級社会が成立していたところに、ここ30年の急速な経済成長と都市化で、ビジネスマンや都市住民が、にわかに力をつけてきた。

当然、旧支配層と新興勢力の間で、あるいは、バンコクと地方都市の間で、力のせめぎあいがでてくる。ごく単純に図式化すれば、「現政権(タクシン派)=新興勢力+ビジネスマン」、「反政府デモ=旧支配層+軍部」に近いイメージかと(違ってたらごめん・・・)。

その対立は、もちろん、タイ人自身の手で解決しなければならないし、かつ解決方法も軍事的、暴力的方法でなく、民主的な方法でないと、国際社会、特に欧米世界は投資適格として認めてくれないでしょう。どんなに混乱しても、「選挙」という、最低限の手続きは必要なわけです。

今回、曲りなりにも、選挙ができた・・・というのは、喜ばしいことです。タイ選挙権を持たない外国人に発言権ないのは分かっていますが、あえて(特に反政府デモの人々に対して)言わせていただければ、

・バンコクこそ、東南アジアの宝。

・バンコクほど、都会でありながら、豊かな文化伝統があって、間口が広くて、お金持ちも貧乏人も優しく受け入れる街は、他にない。バンコクは、他のどこも真似できない、ある意味至高の存在。

・そのバンコクが、外国からそっぽを向けられるような街に落ちぶれてしまったら、東南アジアの魅力の半分が失われてしまうような感じ。

・シンガポール、クアラルンプール、マニラ、ホーチミン等々があって、バンコクがない・・・そんな東南アジアなんて、私は魅力を感じない。

バンコクって、すでに、タイという国の枠組をはるかに超えた、ハイパー国際都市じゃないですか…誰にも門戸を開き、チャンスを与える、そのオープンな良さを殺さないで欲しいし、いつまでもチャーミングな、世界を魅了する都市であって欲しい。心よりそう願います。

【バンコクの繁栄よ永遠なれ・・・】

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