ベトナム不動産

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新興国不動産の賢い買い方

おはようございます、Manachanです。昨日は日曜日、パパの家族サービスデイ。子供たち連れて映画見にいったりしました。今週からは泊まりがけの出張が多くなるので、今日ぐらいは家族と一緒にいないとね。

 

昨日の日記「業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う」、蓋を開けてみたら物凄いPV数で、今年書いた文章のなかで第2位にランクイン。かなり専門的でマニアックな内容なのに、こんなに多くの方に読んでいただけるとは思わなんだ。

世の中、いろんな方がいるもので、読者のなかには、あの文章を「特定の国の不動産業者に対する中傷」だと解釈する方もいたようです。作者の私としては、特定の個人名や業者名を晒してるわけじゃないし、文章中にちゃんと根拠も示してるし、どうみても中傷ではないと思うんだけどな…

 

ブロガー・情報発信者として、私が常に大事にしている価値観は、3つ。

・不動産を心から愛していること

・グローバルな実践的不動産投資家として、各国で数々の経験を積み、それを皆様にフィードバックしていること

・常に投資家の方を向き、投資家利益の最大化のために仕事していること

 

海外不動産に関わる仲介業者の皆様とも、投資家利益にプラスになる仕事をしてくれる限り、良き友人としてお付き合いしますし、喜んでサポートします。但し、そうでない時は、噛みつくこともあります。私、業者からの評判はともかく、投資家仲間からの評判はものすごく気にする人間。その観点で、言うべきことはハッキリ言います。

 

で、今回の本題に入りましょう。

「海外不動産投資するなら、先進国と新興国、どちらが良いか?」

 

私、どちらかといえば先進国の方が好きです。でも、新興国の不動産もたくさん買ってますし、貸したり売ったり、あと不動産市場調査も精力的にやってきました。何だかんだ言って、ASEAN圏内の半分くらいの国に、自分のお金出して投資してますし、現在も進行中。

「新興国の不動産は、いろいろ問題があるけれど、攻め方を工夫すれば、十分アリ」

だと思ってます。

 

そういえば、こんなことがありました。1年ほど前にアジア太平洋大家の会のカナダセミナーに参加された方が、「あの当時、Manachanは、ベトナム不動産はダメと言ってた」というのです。

私が、どういう文脈でコメントしたのか、正直覚えていません。その方の投資目標をヒアリングして、「その目的実現のためにベトナム不動産はあまり適切ではない」と言ったのか?あるいはベトナム不動産の権利面のことを聞かれて、「外国人の不動産所有権に関して未確定な部分がある」と言ったのか?(その当時は、外国人の不動産所有権が事実上解禁される法律が施行されたとはいえ、細則がまだ決まってなかった…)

 

ただ、何の前提もなしに質問されて、私が、「ベトナム不動産はダメ」と断言することはありえません。なぜなら、

・どの国でも、「人間の住まい」や「事業活動の舞台」として、不動産が必ず存在するから。

・どの国でも、少なくとも自国民に対して、不動産に対する権利は、何らかのかたちで守られているはずだから。

・都市部では少なくとも、その権利が「経済的価値」を持つはずだから。

 

ベトナム不動産の話を、もう少し詳しくしますね。同国で外国人に対して不動産市場が事実上開放されたのはつい最近(2015年)ですが、そのはるか以前から、ホーチミン、ハノイの二大都市では、ベトナム人による「都市内の集合住宅居住」スタイルが一般化しています。

おそらく、ここ10年のことでしょうか。ホーチミンやハノイが拡大して市内の地価が大きく高騰して、一般の人が「土地付き一戸建て」を買って住むのが難しくなった。遠い郊外(下手したら隣県)からバイクで長距離移動する位なら、都市内の集合住宅で良いと思う人が増えた。そのニーズを追うように、地元民向けのマンション供給も大きく増えた。

今や、ホーチミン1区から半径5㎞以内で一戸建というのがそもそも珍しいし、10km圏でも集合住宅が爆発的に増えています。それを、地元のベトナム人が売ったり買ったり、貸したり借りたりして、彼らの間でマーケットがすでに形成されています。例えば、「ホーチミン10区ならマンション㎡単価いくら位」みたいな話も成り立ちます。

 

最近は、batdongsan.comtimnha.comなど、ベトナム不動産のポータルサイトも充実し、物件データ数も6万件を超えて、一応、ビッグデータ解析に耐えるようになってきました。そこにIT技術を駆使すれば、「ホーチミンやハノイ、各エリアの不動産売買・賃貸価格の㎡単価、平均値や中央値、標準偏差」が求められるようになっています。

 

【ベトナムでも、こんな方法でデータ解析できます】

vietnamdata

 

東京と同じように、ハノイにもホーチミンにも、それぞれのエリアの土地柄があり、地域毎に不動産相場が存在します。

【ハノイのハイバーチュン区は、下町。錦糸町・亀戸に相当】

hanoihaibatrung

 

【ホーチミンの9区は、高度成長期の埼玉に相当】

hochiminh9ku

 

「地域相場」が分かれば、いま売り出し中の物件が、それに対して割高なのか、割安なのか、という判定も可能です。いくつかの方法がありますが、私は「周辺事例比較法」と「偏差値」の概念をよく使います。

たとえば、日本人向けに売り出されたベトナム物件が、「地域における偏差値60」(トップ16%位)の値段で出ていたとします。この物件に「地域で偏差値60以上の立地、グレード、競争力」があるなら、不動産本来の価値より割安に買えるという判断になります。

私の分析データによれば、たとえば、「ハノイのTimes City」や「ホーチミンのLavita Garden」は、地域相場からみて「割安」の判定が出ました。こういう物件は、「長期保有」前提で、「現地で物件管理・転売サポートするしっかりした会社」があれば「買い」だと思います。

timescitylavitagarden

(割高判定が出た物件もあるけど、それ公開しちゃうと、また誰かから「中傷」だと言われかねないから、やめときますね。)

もし、「長期保有前提」でもなく、「現地で物件管理・転売サポートするしっかりした会社」もあやふやだとしたら、ベトナムあたり「外国人マーケットで競争力のある、すぐ出口の取れる物件」を買うべきでしょうね。

 

以上が、私の提唱する「新興国で割安物件をGETする方法」になります。この内容をセミナーで解説するには、私も何度かやりましたけど「都市の概要、各エリアの特性、交通網」から、「各エリアの相場データ」「割安・割高判定のその根拠」、「想定されるリスク」まで説明しなければならないので、ハノイ&ホーチミンだけでもたっぷり2時間近くかかります。

その経験があるから、私は「業者主催の数か国同時セミナー」には懐疑的なんです。各都市で説明時間が20~30分しかないと、頑張っても「物件説明」と「表面的な数字の説明」位しかできない。どうしても「売らんかな」になっちゃうし、投資家に十分な情報を与えて判断させることにならないから。

 

最後に、海外不動産を目指す日本の投資家に「十分な知識と判断力を与えて、より賢くする」ことに共感する業者様であれば、先進国、新興国を問わず、私は一緒に仕事したいです。

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業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

おはようございます。Manachanです。日曜日ですね。大型台風近づいてますが、とりあえず今日の東京は涼しくて快適。家族水入らずで過ごしてます。

昨日は、東京・大手町「第4回 世界の資産運用フェア」で、カナダ不動産のブースを終日手伝ってました。このイベント、前回は台湾とカナダのブース手伝ったり、パネルディスカッション頼まれたりと、毎回必ず駆り出されてます。

昨日のイベントは出展企業数減った割に来場者数は過去最高だったよう。カナダブースは私含めて3名しかおらず、終日、休む間もないほど多忙でした。来場者の「海外で不動産投資始めたい」真剣度も年々上がっておりますが、購入に際してはできるだけ多くの情報を仕入れて慎重に判断したい人が多く、セールスマンに求められる知識とコンサル能力は上がる一方。仲介業者にとって決してラクな業況ではないと思います。

顧客は慎重、予算も有限、海外不動産の価格も上昇中…ということで、必然的に求められるのが「海外不動産に融資を出す国内金融機関」の存在。特に昨今、「政〇金〇公庫」や「〇リ〇クス銀行」の積極的な融資姿勢は、海外物件を扱う業者にとって神、救世主という他ないでしょう。

 

最近は、東南アジア新興国物件を扱う業者が数社集まって、「日本円融資付き、ASEAN数か国同時セミナー」の開催が流行っているようです。一言でいうと、

・タイ、カンボジア、ベトナム、フィリピン、マレーシア等、ASEAN数か国の不動産物件を同時紹介。
・融資コンサルが登場し、〇策〇融公庫等の海外不動産賃貸事業融資スキームの概要説明。
・個別相談やって、さあ、買いましょう。

…というフォーマットのセミナー。「海外物件売りたい業者」と「優良顧客リストを得たい金融機関」、「低金利の融資受けて海外物件GETしたい客」、三者の思惑から必然的に生まれた、今風のセミナー形式といえましょう。

 

私は、セミナー主催側の人たち、ほぼ全員と知り合いだし、彼らの商売を邪魔する気はありません。まだ未成熟な業界を盛り上げるため、共に手を携えていくべき仲間だと、基本的には思っています。

とはいえ私は、海外不動産で資産を増やしたい「投資家」のスタンスで活動しています。その観点からいうと、売りたい側の視点が反映された「新興国数か国セミナー」からの情報収集は、気を付けるべきだと思います。こういうセミナーに参加するのは良いけど、海外不動産投資に関する、ある程度のリテラシーを身につけてからにした方が望ましい。なぜか?

 

私は、セミナーでこんな話になることを、危惧しています。

1)日本円で、金利2%で融資が引ける
2)東南アジア新興国で、物件を買って賃貸に出せば、8%で回る想定
3)差し引き6%、お金が残るじゃん!

 

ま、1)は良いでしょう。属性が良い、現金たくさん持っている、担保に出せる物件がある…そんな人に、日本の金融機関は喜んで貸すでしょう。

一番の問題は2)です。東南アジア新興国、特にプレビルド(=数年後に完成する物件の予約販売)の場合、業者がいう「8%の利回り」で本当に回るかどうか、精査が必要です。その利回りが実現する可能性もあるでしょうが、一般的に、「いくつかの幸運」が重ならないと、実現できない数字だと私は考えます。「幸運」とはずばり、下記3つのリスクを回避できること…

 

a)「過剰供給リスク」… 完成時に、周辺にマンションがボコボコ経って、過剰供給になったら、目標利回りの実現はまず無理。

b)「入居者層の限定リスク」… 想定する家賃が、現地の一般人に手が出ない価格帯の場合、「外国人」という、極めて狭いマーケットで入居者を見つけなければならない。このマーケットで競争力がなければ、目標利回りの実現はまず無理。

c)「インフラ未整備リスク」… それ以前に、建物が予定通りの期日に建たないかもしれない。よしんば建っても、引き渡しの時点でプール等共用施設がまだ工事中だったり、携帯電話の電波が届かない等、環境的な問題で賃貸に出すのが困難かもしれない。ドアの建て付けや水回りの不具合を直すのに想像以上の時間かかるかもしれない、このうちどれか一つが起こったら、目標利回りの実現はまず無理。

 

私は6年前から東南アジア物件買ってきて、上記を全て経験しました。これらのリスクは新興国に特徴的で、「欧米先進国」では明らかに低いといえます。不動産市場のガバナンスが欧米的なら「a)過剰供給」は起こりにくいし、一般ピープルの所得水準が高いので「b)入居者層の限定」も普通は起こらない。近代インフラが一通り整備済なので「c)インフラ未整備」が起こるとも考えにくい。

だから、「フィリピンやカンボジアで想定7%利回り」と「カナダやオーストラリアで想定7%利回り」とは、表面的な数字は同じでも意味合いは全く違うのです。後者は、かなりの確率で目標通りの収益性が実現されると想定されるに対し、前者は「実現できればラッキー」くらいの意味合いなのです。なお、新興国でも中には、確度の高い利回りが実現できる案件もありますが、それは「特殊な賃貸ニーズ」とか「オンリーワン立地・企画・管理体制」など、特殊な要因があってはじめて実現するものですので、それが何であるのか、見極めが必要です。

3)も問題ですね。日本円でローン返済しなければならない一方、家賃収入は外貨(タイバーツ、ベトナムドン、マレーシアリンギット、フィリピンペソ…よくて米ドル)になる。つまり投資家が為替リスクを負うわけです。現地通貨が円に対して上がればいいけど、その逆に動いた場合、現地からの家賃収入で返済できず、持ち出しになる可能性があります。あと、ハードカレンシーとは言えない東南アジア通貨を、日本円に適宜変換できるかという問題もありますね。米ドル等と違って両替手数料も高く取られますし。

 

海外物件を融資受けて買う場合、一番リスクが低いモデルは、「想定利回りが相当信頼できる先進国の物件を、その国の通貨で融資をひいて買う」ことだと思います。それをやれれば、2)と3)のリスクがほとんどなくなるから…

逆に、「想定利回りの信頼性に劣る新興国の物件を、日本円の融資を受けて買う」リスクは決して小さくない。このことを、海外不動産投資を志す人は、ぜひ覚えるべきだと思います。

ぶっちゃけ言うと、「オーストラリアの収益物件、想定利回り5%、豪ドル融資で利率4%」と、「フィリピンの収益物件、想定(?)利回り7%、日本円融資ひければ利率2%」と両方並べてみて、後者の方が割が良いから買おうと即断してしまう人は、海外不動産の基本的なリテラシーが欠けているのです。

 

以上、新興国系の業者様には厳しいことを言ったかもしれませんが、投資家としては上記を十分理解した上で、「新興国数か国同時セミナー」に参加して、納得できれば買えば良いと思います。経済成長中の新興国には、「今はダメダメでも、時間が解決してくれる」面も多分にありますから、長い目でじっくり取り組めるなら、短期的なリスク承知であえて買うのもアリですね。あるいは、東南アジアが本当に好きで、将来は自分で住みたいとか、多少の損があっても、不動産オーナーとして国と一緒に成長していきたい方は、自分の好みでどんどん買えば良いと思います。

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業者が「穴場」を教えてくれない理由

こんばんはManachanです。今回、ブログのテーマは「不動産投資を穴場をどうやってみつけるか?」

今日は朝から、千葉県の柏駅で商談がありました。そのついでに、私が20代の頃マイホームとして中古で買い、2011年に売却した3LDKのマンションを見に行きました。

この家は、柏駅から徒歩5分の場所にあります。11年間貸し続けて、ほとんど空かず、家賃を稼ぎ続けた孝行息子でした。売りに出した時も数日で売れました。「この駅近のマンション、どうしても住みたかったんです。ありがとうございます!」と言ってキャッシュ買いしてくれたご家族が、今でも住んでいます。

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私は柏の出身で、柏駅の力をよく知っています。駅周辺に商業施設が集まり、電車も便利で東京駅まで直通30分強。柏駅から徒歩10~15分離れた一戸建てに住んでて、「もっと駅の近くに住みたい」と願い、駅5分圏内のマンションが中古で出るのを、今か今かと待ってる人がいくらでもいます。

私、それを知ってるので、「柏駅徒歩5分」という立地には、オーナーとして、ものすごい安心感を感じています。下手な都内の駅より強いのではないかと…その点は、同じ千葉県内のターミナル駅である、船橋駅や津田沼駅、千葉駅などでも、徒歩5分圏内は同じく、極めて強い立地と思います。

 

 

ところで、いま外国人の日本不動産買いが時々話題になってますが、近隣アジア圏の投資家が、柏や船橋の駅近物件を買うかといえば・・私の知る限り、そんな動きはほぼ皆無。

現時点では、物色対象が極端に「東京の都心5区」に限られます。その理由は、彼らの母国語で読める不動産情報が「都心5区」以外極めて少なく、それ以外の地域に知識が及んでいないからです。

「都心5区」(頑張っても「都心9区」)なら探すけど、それ以外はよく分からないからパス・・というのが、大方の投資家の態度であり、その基準でいけば、船橋や柏の駅前も東京都じゃないからパス、ということになります。

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首都圏の人口動態や不動産市場に関して、もっと理解が進めば、「東京都じゃなくても、都心30km圏、国道16号線の内側なら実質、東京みたいなもんだからOK」ということになります。たとえば、西日本系の金融機関が、東京・首都圏の物件に融資を出す時、よく判断の目安になるのが「16号線ライン」です。この外側だと、人口減少や空室懸念があるからNGだけど、内側ならOK…という考え方。この目安でいえば、船橋や柏も、なんとか検討範囲に入ってきます。

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私、16号線の外側だからダメとは思いませんが…それでも、「都心5区オンリー」と「16号線の内側までOK」とでは、投資のストライクゾーンが断然違うことは、論を待ちません。

私、どの国、どの都市で不動産買うにせよ、最低、「16号線までOK」程度のストライクゾーンを設定して、賢く穴場をみつけて買い進めていきたいと考えます。それには、「現地不動産マーケットの学習」が欠かせません。

 

自分で学習せずに、日系業者の物件紹介に頼った場合、たいてい、その国における「都心5区」みたいな狭い範囲の物件しか紹介してくれません。たとえばの話、

・バンコクの日系業者は、スクンビット地区の物件ばっかり紹介してくるでしょ?

・マニラの日系業者は、マカティやボニファシオ・グローバルシティの物件ばっかり紹介してくるでしょ?

・クアラルンプールの日系業者は、KLCC、ブキビンタン、モントキアラあたりの物件ばっかり紹介してくるでしょ?

 

別にこれは、海外に限った話ではなくて、日本の東京物件を外国人向けに紹介する業者も、大抵は「都心エリア偏重」になります。それには、いろんな理由があって、

・都心物件だと、鉄板なイメージがあって、バイヤーにも受け入れられやすい。

・都心物件だと、値が張るので仲介手数料も取りやすい。

・都心物件だと、行くのも便利で、管理がしやすい。

等々…

 

そういう業者側の都合もあるため、「(柏や船橋の駅前みたいな)都心をちょっと外した、不動産投資の穴場的なエリア」の物件は、なかなか紹介してくれないのです。基本、自分で調べて探さねばなりません。

 

でも、どんな調べ方があるのか…たとえば、私が企画する、ASEAN各都市の有料セミナー(不動産アカデミー)に出てみるのも、コスパの高い方法かと思います。たとえば、昨年11月から今年2月にかけて開催した「バンコク不動産アカデミー」からの引用、

 

バンコク都心をちょっと北側に離れた「ラチャダー地区」は、物件価格安い割に賃料がとれて、利回りが高い。こりゃ穴場かも…

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BTSスクンビット沿線、サイアム駅から北へ1~2駅、「ラチャテウィー」と「パヤータイ」両駅は、上記と同じ理由で賃貸利回りが高く、穴場チック…

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あと、BTSシーロム沿線では、「チョンノンシー」駅の賃貸経営パフォーマンスが飛びぬけて高い…等々、探せば結構あります。物件価格高止まりのイメージのあるバンコクにも、投資妙味のあるエリアはたくさんある。

 

バンコクで営業する日系業者が、「ラチャダー」とか「チョンノンシー」、「ラチャテウィー」あたりの物件を紹介してくる可能性は極めて低いので、私、自分で探したんです。タイ語を学んで、バンコク市内の50駅近くの駅前全部歩きまわって、データ分析しまくって、探した。

海の向こうでそういう作業をやるのは、多くの人にとって現実的ではないので、私は日本の投資家のために、ASEANのいろんな街を調べて、歩いて、投資の穴場をたくさん発掘してきます。「バンコクの柏駅前」、「ホーチミンの船橋駅前」みたいな場所を探し求めて、皆様に紹介します。

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情報をつくる技術、売る技術

おはようございますManachanです。約一週間ぶりの、ブログ更新になりますね。

 

中国から帰国したのが、4月18日。それから1週間は仕事がむちゃ忙しくて死にそうでしたが、昨日は久々に時間ができたので、語学学習日にしました。

11時から13時まで、インドネシア語。15時から17時まで、タイ語…一日4時間のプライベートレッスンをガッツリこなして、結構ハードでしたが、たまには、こういう過ごし方もいいよね。

インドネシア語クラスでは、今月初め、ベトナム・ホーチミンで体験した「レンタルバイク盗難事件」を、インドネシア語で表現してきました。

ホーチミンでレンタルバイク盗まれた話(2016/4/1)

 

ベトナムで私はバイクを借りて、そのあと、盗まれました。

Di Vietnam saya menyewa motor, lalu motor itu di curi olecuri.

 

そして、私は警察署に行き、5時間後、バイクが見つかりました。

Lalu saya pergi ke polisi, 5 jam kemedian motor itu ditemukan.

 

私が警察署で待っていた時、私のパスポートはレンタルバイク屋に預けていたので、ベトナムから出国できませんでした。

Waktu saya menunggu di kantor polici, passport saya sedang ada di toko sewa motor, jadi saya tidak bisa keluar dari Vietnam.

 

バイクが見つかり、レンタルバイク屋からパスポートを返してもらって、空港に行くことができました。

Setelah motor ditemukan passport saya ditembulikan oleh toko sewa motor, oleh karna itu saya bisa pergi ke bandara.

 

そろそろ本題に入りますね。今回、私がベトナムに行った理由は、昨日開講した、全3回の有料セミナー「ベトナム不動産アカデミー」のネタづくりのための、現地調査です。

(下の画像クリックでセミナーページに飛びます)

5925-academy-main01

 

ベトナム不動産アカデミーは、「ASEAN不動産アカデミーシリーズ」の第二弾企画。それまでは、「バンコク不動産アカデミー」をやっていました。

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ベトナムアカデミーが終わったら、第三回目は「インドネシア」(ジャカルタ)になることは決まっています。その準備もあって、インドネシア語やってるんですよね…

 

ところで、この不動産アカデミー。受講料は、そう安くありません。3回続きの講義で、3万円。1回あたり1万円の計算…高額セミナーとはいえませんが、かといって、メシ代程度で気軽に参加できる価格帯でもない。

タイの不動産や、ベトナムの不動産を、本気で学びたくて、その情報に1回1万円を出す、真剣な方々だけを相手にしています。

 

私自身は、高額セミナーや、情報商材含めて、情報収集には喜んでお金をかける人間。海外のどこかの国の不動産に、本気で投資しようと思えば、セミナー代が1回数万円かかっても、情報料として当然払いますし、その投資をしたことで、数千万円かかる不動産購入にあたって、より賢い判断ができるようになるなら、数万円の出費なんて安いものだと思いますし、

あるべき論を言えば、私が関わる「海外不動産投資」の世界は、極めて専門的で幅広い知識を必要とするので、本来、「高付加価値型の情報サービス業」であってしかるべきだと思います。具体的なイメージはこんな感じ、

 

・業者の物件紹介セミナーは、無料~2000円程度の低額帯。

・マーケット分析、融資、税務、法務などの知識系セミナーは、1万円以上が当たり前。

 

とはいっても、世の中、情報にお金を出す人々ばかりとは限りません。なおかつ、ねたが海外不動産投資になると、マーケットも相当小さいので、情報だけで食っていくのは至難の業。いま日本で、それができている人はほぼ皆無でしょう。

そんななかで私は、徐々に、海外不動産業界を「あるべき姿」に近づけていくために、いろんなチャレンジをしています。その一つが、「ASEAN不動産アカデミーシリーズ」。基本的なコンセプトは、

 

1)「お金を払うに値する」有益な情報を、できるだけ低コストで、つくる。

2)現地での調査費、活動費くらいは、セミナー参加費から捻出できるようにする。

3)セミナーだけでなく、DVD商材や出版物などの商品でキャッシュポイントをつくり、近い将来、ASEAN不動産情報だけで食えるようにする。

 

1)低コストで情報をつくる、という面では、たぶん誰にも負けないと自負しています。東南アジアの非英語圏を舞台する調査ですが、通訳アシスタント含め、基本、誰も雇わず、人件費をかけずに、私ひとりで動きます。しかも、LCCに乗って現地入り、一泊3000円くらいの安宿に泊まって、ローカル食堂で安メシ食って、安いレンタルバイク等を借りて動きますので、たぶん、通常の会社で社員を出張させるよりローコスト。

とはいえ、どんなに安くあげても、1回の現地調査で、実費で20~25万円くらいはかかってしまいます。内訳は、

・日本からの渡航費、現地交通費が、約10万円 (日本~タイ・ベトナムへの往復航空券5~6万円プラス、渡航先国の数都市をLCCやバス、タクシー、レンタルバイクで回る移動費がざっくり3~4万円。)

・現地で、不動産業者にアテンドしてもらう費用が、約5万円 (1日中案内してもらってガッツリ不動産みると、通常は1~2万円の請求。滞在中、3~5日くらいはアテンド依頼しますので、総額5万円であがれば安い方。

・現地滞在費が、少なくとも5~6万円 (現地調査は、8~10日間が一般的。宿泊コストは3000円/日、食事代、消耗品代が2000~3000円/日。時には現地業者から良い情報を得るために、値段の張る食事をすることもある。)

・その他、現地語資料の翻訳代などが、別途、かかることがあります(タイ語の簡単な資料なら、何とか原文のまま読めるようになりましたが、前回の調査では、タイ語資料の分量が140ページ以上あり、こりゃさすがに大変なので、現地の業者に英訳してもらいました。その費用が20数万円。)

・あと、現地ポータルサイトからクローリング・プログラムで情報取得してくれるITエンジニアの方々にも、本来なら報酬をお支払しなくてはなりませんが…バックエンドの商品が売れたらお返ししようと思っています。

 

2)翻訳代やITエンジニアへの報酬、自分の時給などを全て度外視して、現地での調査費・活動費(最低20~25万円)だけでも、セミナー代から回収するためには、参加費1人あたり3万円として、最低、10~12名は集めなければなりません

集客は、現時点では、オウチーノ社の協力を得ております。同社にランディングページつくってもらったり、プロモーション動画撮って編集してもらったり、講演会場を提供してもらったりと、いろいろ動いていただいており、必要な費用をお支払した後、私の手元に残る金額が、ASEAN現地での調査費用とトントンになれば良いという考え方で、最低10~12名の集客を、損益分岐点として死守することを心がけています。今のところは幸い、

バンコクアカデミーでは、16名参加

ベトナムアカデミーでは、12名参加

ですので、これからも自腹を切ることなく、インドネシア、フィリピン、ミャンマー、カンボジア…ASEAN各国でどんどん、調査を続けられるわけです。

それより大事なことは、「1回あたり1万円払ってもご満足いただける、ガッツリ内容のある講義」を続けていくことです。1万円、日常生活から考えればそう安いものではありませんので、その出費に値するバリューを常に提供すべく、一回一回、真剣に取り組んでいます。

 

3)不動産アカデミーの良さは、情報自体に価値があること。だから、有料セミナーだけでなく、調査レポートや書籍、DVD教材、Webセミナーなど、バックエンド商品をつくり、B to Bで売っていくことができます。

私自身の率直な思いとしても、「今のかたちの有料セミナーだけではせいぜい、私個人の能力に依存した、泥臭い現地調査しかできない」、「海外不動産投資をまともな情報産業にしていくためには、商品をつくって流通させるしかない」…

今後、商品を売って利益が出れば、ITエンジニアの皆様にはもちろん、私自身が費やした時間に関しても「対価」を払っていくことができますし、うまく商売として回っていけば、人を雇ったりして、情報ビジネスをさらに加速させることができます。

特に、Webセミナーの可能性には注目しています。これが立ち上がれば、私が東京で行う講義を、日本全国、海外からでも視聴することができますし、また、私がASEAN現地に居る状態で、日本にいる聴講者に、ホットな情報をお届けすることもできるからです。

 

bangkokacademytop

vietnamacademytop

 

海外不動産投資を高付加価値型の情報産業にする・・・まだ「産みの苦しみ」の段階ではありますが、今後の発展が楽しみです。

 

追伸)「ベトナム不動産は興味あるけど、時間が合わない。あるいは、3万円の出費はちょっと…」と思った方、「ハノイ」に限った話なら、私の調査成果の一部を5月1日(日)16時~のセミナーでお話しすることはできます。

鉄道開通間近!ハノイ不動産セミナー@東京(神田)

 

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ホーチミンでレンタルバイク盗まれた話

こんにちはManachanです。ベトナム5日間にわたる、3都市での不動産行脚も終わり、無事、マレーシアに戻ってきました。

最終日、ホーチミン市滞在中にレンタルバイクの盗難トラブルに巻き込まれて、警察署や派出所に出頭したりバイクのドロボウ市に行ったりと、普段なかなかできない体験をしました。ま、とりあえず一件落着したのでブログ書いてるわけですけどね。

 

『3月31日、ホーチミンでバイクを借りる』

私、今回ホーチミンでは1泊しかできない時間の制約があり、短時間にできるだけ多くのエリアを回って皮膚感覚をつかむために、「バイク借りて自由行動」という選択をしました。

外国人バックパッカーの溜まり場「ファングーラオ通り」には、格安で借りられるレンタルバイク屋がたくさんあります。私が借りたのは、24時間乗り放題7USドルの激安価格。デポジット(預け金)も必要ありません。その代わり、バイク返すまでパスポートを店に預けなければなりません。

「パスポートを人質に取られた」状態で、とりあえずバイク借りて、3月31日の午後5時過ぎ、ファングーラオ通りを出発。まずは南に向かい、4区、7区方面を目指す。

ホーチミンは、どこへ行ってもバイク、バイク、バイクの海…密度もすごい。自分の前後左右にいるライダーと接触しそうになりながら、排気ガスにまみれて乗るのは、慣れないうちは、かなり神経を使います。路面状態も良くないし、クルマには思い切りクラクション鳴らされて交通弱者の屈辱を味わうし、交差点で直進するバイクと左右方向から進入してくるバイクが入り乱れるとまじカオスだし、皆、歩道を当たり前に走るしマナー滅茶苦茶(でも気づいたら、行儀悪い私も歩道を爆走していました…)。

 

【ホーチミンのカオスな交通事情のなか、バイクライダーになる】

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交通ルールなんて、あってないようなものだし、バイク用の車線もない。右折したければなんとなく右側に寄せる、左折ならなんとなく左側…とにかく、自分と同じ方向に行きそうなバイクについていく感じで乗るんですね。

あと、バイク借りた時点でガス欠寸前だったので、ガソリンスタンドを一生懸命探したり、片言のベトナム語で聞いたりしましたが、本当に見つけにくくて苦労しました。タイあたりに比べると、ベトナムのガソリンスタンドは少ないし、目立たない。

そんな感じで最初は苦労しましたが、走行10kmを超えると慣れてきて、涼しい夜風に吹かれて快調に飛ばす。まずは4区、7区、ニャーベー県方面を郊外まで走り、一区に戻るとガソリンスタンドで給油できたので、元気回復、調子に乗って今度は北を目指す。ビンタン区、2区、9区、トゥードゥック区まで進み、帰りは3区経由で1区に戻る。たぶん80㎞くらい走ってましたかね。宿に戻ると夜11時近くでした。

 

【慣れてくると、お店で小休止したり】

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【ショッピングセンターの地下に停めたり】

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【遠くの郊外まで、足を延ばしたりしました…】

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もちろん、乗り物がバイクなので停車が必要。本来ならホテルの人に一言いって、ガードマンに頼んで安全な場所に泊めてもらうべきでしたが、疲れ切っていたのでそこまで知恵が回らず、ホテル近くのお店の前、バイクが7~8台位停まっている場所(レタントン通り251)に一緒に停めて、スマホで写真をとって、そのままホテルに戻って寝てしまいました。いま考えると、その軽率な行動が悲劇のはじまりでした…

 

『翌朝、4月1日のエイプリルフールに、嘘みたいな出来事が起こる』

私はいつも早起きで、日の出前に起きる自信があるのですが、東京、クアラルンプール、ダナン、ハノイとハードな移動が続き疲労がたまっていたのか、目が覚めたら7時過ぎ、お日様は高々と上がっていました。メールの返事を書き、朝食を摂ると、時間はすでに8時過ぎ。

昨晩、その辺に停めたバイクのことが、少しだけ、気になっていました。お店の人に怒られてるかもしれないと思いつつ、現地に行ったら、我が目を疑いました。

 

バイクが、ない!

【バイク盗まれた現場】(251 Le Thanh Ton St.)

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昨日、7~8台停まっていたバイクが、全て跡形もなくなって、その場所に飲食店が営業していました。店の邪魔だから移動されたのかと思い、数軒先まで見てみるけど、どこにもない。

 

昨晩のうちに、盗まれた?それとも、違法駐車で撤去された?

 

違法駐車で撤去されたのなら、罰金払って取り戻せば良いのでマシだけど、盗まれてたら、まじで取返しがつかない。そもそも、撤去されたバイクがどこに行くのかを知る術さえない。ここは勝手知らない異国ベトナム・ホーチミン、言葉も通じない。習いたての片言ベトナム語なんて、この非常事態に役立つようなシロモノじゃない。英語か、あるいは日本語、中国語のどれかを話す現地の人に動いてもらわないと解決できない。

ふと、レンタルバイク屋に預けたままのパスポートのことが、胸に去来しました。そして、今日13時25分発のエアアジア便でクアラルンプールに飛ばなきゃならないことも…残された時間は少ない。

そこに、たまたまバイクで通りがかった40歳くらいのベトナム人男性が、少し英語を話せるので、事情を話してみたら、

 

「たぶん、それは盗られたんだよ。バイク屋に行って取り戻してきて、その後、警察に届け出ればいい、俺が連れていってあげるから、後ろに乗りな。」

 

そんなに悪い人には見えなかったし、とにかく、手がかりが欲しかったので、バイクの後ろに乗ってみる。で、連れていかれたところは結構遠くて、ハイバーチュン通りを西にずっと進み、橋を渡って、フーニャン区に入ってしばらく行ったところ。盗難現場(?)からの距離は4㎞くらい。

そこでは、道の両側に、ものすごい数のバイクショップがありました。「とにかく、一軒一軒回って、ナンバーをみて、盗まれたバイクを見つけたら一緒に警察に行こう」と言われたので、私はその言葉通りにしました。店の人にブツブツ文句言われても無視しつつ、大急ぎで15軒くらい見ましたが、私が昨日乗ってたバイクは、見つかりませんでした。

仕方なく、その男性のバイクの後ろにまたがり、1区に戻る。ベンタイン市場近くの、派出所らしきところで下されました。時は、すでに9時30分。残念ながら、バイクの手がかりはない。10時か、遅くても11時までに解決できないと、私は飛行機に乗れない。この人の言う通りにしても無理だと判断した私は、彼にいくばくかの手切れ金を渡して、独自行動をはじめました。

 

【ホーチミンの派出所は、こんなところ】

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まず、その派出所に入り、「指さしベトナム語会話」を使って、「セーマイクアトイビトロム(Xe May cua toi bi trom、バイク盗まれました)」とベトナム語で言ってみる。派出所にいた、4人ほどの男性はベトナム語しかできず、なかなか意思疎通ができない。すると、一番年齢の若い職員が、近くの商店で、流暢な英語をしゃべる女性を紹介してくれました。

ようやく、まともな英語を話すベトナム人と出会えて、話がどんどん進む。その女性が言うには、

 

ホーチミンで盗難に遭ったのなら、事情はどうあれ警察に処理してもらうのが最良の策だと・・・

 

ホーチミン1区(District)にはいくつかの地区(Ward)があり、盗難場所から考えて、ベンゲー(Ben Nghe)地区の管轄だから、同地区の警察署に行くべきだと…その言葉通り、バイクタクシーに2万ドン払って、その警察署(274 Ho Tung Mau St.) に向かう。

警察署になると、さすがに派出所と違って、まともな英語を話す男性警官がいました。私が事情を話すと、

 

「分かりました。私が事案を処理して、レンタルバイク屋と話しをつけますから、すぐに、宿泊先ホテルに連絡して、英語を話すコミュニケーターを連れてきてください」と。

 

「あれ、私たちいまちゃんと英語で話してるじゃないですか?それでもホテルのコミュニケーターが必要なんですか?」と聞くと、

「警察の職務として、外国人の通訳サービスは提供していないんです。誰か他の人にやってもらわないと…ここ1区はどのホテルにも英語のコミュニケーターいますから」

 

私は言われるまま、ホテルに電話連絡すると、コミュニケーターがあと15分くらいで警察署に来てくれるという。すでに10時半を回っていました。なんとか、英語できる人に動いてもらえる体制はできたけど、まだバイクの手がかりはないし、パスポートさえ手元にない。この状態で、13時25分の飛行機に乗るのは、もう無理だろうなと諦めはじめる。

10時45分頃、コミュニケーター(ホテル職員の女性)がバイクで警察署に出頭。彼女によれば、「盗難現場のすぐ近くの派出所」(40-42 Le Anh Xuan St.)で、レンタルバイク屋の同席のもと、事案を処理しますので、一緒に行きましょうと。バイクの後ろに乗せてもらって再び移動。

まず派出所に行って、彼女の通訳を通して職員と話す。次にファングーラオ通のレンタルバイク屋に行って、私のパスポートを預かっている店の男性と、通訳を通じて話す。そして一同揃って、再度、派出所に向かう。到着は11時半。この時点で、私は13時25分のフライトは断念し、とにかくパスポート返してもらって、次の飛行機を予約する作戦に切り替えました。クアラルンプールでは今晩、ビジネスパートナーと会食の予定があったので、LINEで到着が数時間遅れる旨を話す。

その後、15分ほど待ったでしょうか?コミュニケーターが、「バイクのキー、持ってますか?」と聞いてきました。「はい、あります」、財布に入ったキーを取り出し、彼女に渡す。

 

「バイクのキー…もしかして、バイク見つかったのかな?」

 

案の上、その通りでした。私の借りたレンタルバイクは、昨晩、違法駐車で撤去されて、派出所の室内に移動されていたのです!

 

【12時間ぶりに、バイクと対面!】

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昨晩、駐車してから12時間ぶりに、バイクと対面。ちゃんとエンジンかかるんじゃん!撤去処理手数料50万ドンを払い、レンタルバイク屋まで乗って、パスポートを返してもらって、全て一件落着。

その後、コミュニケーターのバイクでホテルに戻り、WIFIでPCつなげて次のクアラルンプール行きのフライト予約にも成功、16時15分発のマリンドエア便で、クアラルンプールに飛ぶことができたのです。

コミュニケーターと、派出所の人にお礼を言った後、近くの店で食べたフォーとビールの味が、忘れられないほど美味かったです。警察トラブルの後、「シャバの味」は最高ですね。

【幸せの黄色いハンカチで、高倉健が網走刑務所から出所して初めて食ったラーメンみたいだ…】

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【今回の地図つくりました】

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地名に歴史ありーベトナム編

こんばんは、Manachanです。今日は朝から晩まで、ハノイの東から西へ、不動産物件を見まくって、とても充実した楽しい一日でした。

不動産を生業とする者の習性として、どの土地に行っても、地図を頭に入れながら歩き回ったり、地名の由来に思いを馳せたりするものです。それは、ベトナムという外国でも変わりません。

 

Hai Bà Trưng(ハイバーチュン)とかBạch Đằng(バクザン)とかTrần Hưng Đạo(チャンフンダオ)とか、ベトナムのどの都市に行っても、よく出てくる地区名や街路名がありますね。調べると、 その少なからぬ割合が、ベトナム歴史上の人物の名前で占められています。彼らの多くが武将や皇帝、革命指導者であり、「戦役で外敵を破って、ベトナム民族の独立を守った」英雄です。

現在のベトナムの領土が、漢民族の文書に出てくるようになったのは、今から約2000年前、イエス・キリストの時代にまで遡ります。それ以来、ベトナム民族の歴史は、息つく暇もない位、戦争に次ぐ戦争の連続。ざっくり言うと、前半の1000年間は中国の支配下にあり、後半の1000年間は独立国家として生きてきたわけですが、いずれの時代も、外敵と戦い続け、並々ならぬ犠牲を払って、インドシナ半島東側の領土を守り続けてきました。

 

ベトナムにとっての「外敵」は、多くの場合「中国・漢民族」だったわけですが、時には「モンゴル(元)」、「シャム(タイ)」、「フランス」、「アメリカ」などを敵に回して戦いました。ベトナム人は昔から筋金入りの「戦う民族」だったのです。

だから、ベトナム史上、それぞれの時代に、「外敵と戦った英雄」がいて、そこに非常に多くの人名が出てきます。彼らの名前は、ベトナム中の道路や地域の名前を埋め尽くしています。今回は、代表的なものだけをとりあげますね。

 

Hai Bà Trưng (ハイバーチュン、徴姉妹の乱、西暦40-43年)

「古代ベトナムのジャンヌ・ダルク」

ホーチミン、ハノイを含め、ベトナム各都市でよく目にする地名ですね。これはイエス・キリストの昔、中国の「後漢・光武帝」の時代に、ハノイ周辺に実在した人物の名前です。ハイは「2」、バーは「婆」(女性の意味)、チュンは「徴」…つまり「徴」姓の2人姉妹(徴側と徴弐)で、ベトナム民族の祖先だったと思われます。

ハノイ周辺が、中国人によって「交趾」(コーチ)と呼ばれ、属領にされつつある頃、現地の豪族であった徴姉妹が、周辺の豪族を味方につけて、西暦40年、後漢政府に反旗を翻し、周辺地域を3年間だけ支配しました。光武帝は馬援将軍を派遣し、反乱鎮圧を命じました。徴姉妹も抵抗しましたが力及ばず、西暦43年、馬援の軍に殺害されました。

徴姉妹はベトナム人の間で、今日でも英雄として語り継がれています。馬援に討たれるまでのわずか3年間を「ハイバーチュン時代」と呼んでいるほどです。なお、この時代は日本の福岡市近辺にあった「奴国」が後漢光武帝に朝貢し、「金印」を授かったのとほぼ同時期です。北部九州の人には感慨深い事実ではないでしょうか?

 

Battle of Bạch Đằng River (バクザン、白藤江の戦い、938年、981年、1288年)

「ベトナムの関ケ原決戦」

ベトナム第三の都市・ダナンのメインストリート「バクザン通り」をはじめ、ベトナム各都市にある地名ですね。

徴姉妹の乱から900年の長きにわたり、ベトナムは中国歴代王朝の支配下にありましたが、西暦939年、ついに独自の民族王朝「呉朝」を持つことができました。そのきっかけとなったのが、938年の白藤江(バクザン河)の戦いでの勝利。ハノイの北東「ハロン湾」付近にある河口が決戦の地になりました。

勝てば独立、負ければ異民族の支配…「ベトナムの関ケ原」天下分け目の戦いに、呉権率いるベトナム軍は、小舟を使った巧みなゲリラ戦術で中国(南漢)軍を見事に撃破して、ベトナム民族による国家を地上に現出させました。

その後も、白藤江はベトナム対中国王朝の決戦の地になりました。981年、前黎朝 と 北宋による戦いはベトナム側敗北。1288年、陳朝 と 元による戦いはベトナム側の勝利になりました。

 

Trần Hưng Đạo (チャンフンダオ、陳興道、1228~1300年)

「ベトナムで元寇を撃退した英雄」

ホーチミン1区に「チャンフンダオ通り」がありますね。ベトナム人の歴史上の人物のなかでは、日本人に比較的知られている名前かもしれません。

彼は大越陳朝の王族・武将。1257年、モンゴル軍が侵攻してきた際、大越軍を率いて蒙古軍を大いに破り、1282年からクビライが建てた元による侵攻を受けると、チャンフンダオは大越軍の総司令官に任じられ、巧みなゲリラ戦を繰り広げて元軍に大勝しました。

ほぼ同時期、日本にも元の侵攻(元寇)があり、九州・福岡周辺の武士たちが勇敢に応戦。台風にも助けられて独立を守りました。巧みな戦術で元軍を打ち破ったチャンフンダオは日本人の心を打つベトナム人の一人ですね。

 

Phạm Ngũ Lão (ファングーラオ、范五老、1255~1320年)

「ベトナムの諸葛孔明」

ホーチミン1区、バックパッカーの安宿が並ぶ一角「ファングーラオ通り」。その地名の由来は、前出チャンフンダオに仕え、元王朝への抵抗戦争で数々の戦功を納めた名軍師「ファングーラオ」。

 

Lê Lợi/Lê Thái Tổ (レロイ/レ・タイト、黎利/黎太祖、1385~1443年)

「明朝を打ち破った、ベトナム中興の祖」

ホーチミン1区に「レロイ通り」があり、ハノイのホアンキエム湖沿いの周回道路に「レ・タイト通り」の名前が付けられています。その由来は、後黎朝大越国の初代皇帝「レロイ」(廟号は「レ・タイト」)。

1406年の明の永楽帝によるベトナム侵攻とその後の支配に抵抗。明の勢力をベトナムから追い払い、ハノイで黎朝を開きました。軍事面だけでなく政治家としても大きな成果をあげ、均田制・科挙制などを導入、諸法典の整備に取り組みました。

 

Nguyễn Huệ (グエンフエ、阮恵、1753~1792年)

「ベトナムのナポレオン、国の南北でシャム軍と清朝を打ち破った天才将軍」

ホーチミン1区の目抜き通り、歩行者天国の「グエンフエ通り」がありますが、その由来は、18世紀に活躍した、ベトナム西山朝第2代皇帝にして、同国史上最も成功した軍司令官の一人でもある「グエンフエ」。

「ベトナムのナポレオン」とたとえられるほどの戦上手。ベトナム南部では、ラックガム=ソアイムットの戦いで広南阮氏の残党とシャム(タイ)の連合軍を破り、ベトナム北部ドンダーの戦いでは黎朝残党と清王朝の連合軍を破っています。

 

Đề Thám (デタム、提探、1858~1913年)

「フランス植民軍に抵抗した提督」

ホーチミン市1区の安宿街が並ぶデタム通り。その由来は、ホアン・ホア・タム、またの名をデ・タム(タム提督)。彼はベトナム北部・北江省の安世県を中心に25年にわたって繰り広げられたフランス植民地政府への反乱である安世起義の指導者です。農民兵を組織し、巧みな戦術で何度もフランス軍を撃退しました。

 

Nguyễn Thị Minh Khai (グエンチミンカイ、阮氏明開、1910~1941年)

「ホーチミンの妻(?)にして革命同志」

ホーチミン3区やハノイのハイバーチュン区に「ミンカイ通り」がありますが、その由来はベトナムの女性革命指導者「グエンチミンカイ」。

1930年にミンカイは香港に赴き、当時「阮愛國(グエン・アイ・クォック)」と名乗っていたホー・チ・ミンのコミンテルン極東支部秘書となりました。翌年、ミンカイとホーチミンは互いにひかれあい、結婚を計画していましたが、ミンカイが破壊活動の容疑で英国警察に逮捕・投獄されたため、二人の仲は引き裂かれ、ミンカイは1940年にフランス植民地政府に捕縛され、翌年銃殺されました。

ミンカイの名前を冠した地名や学校名はベトナム中にあります。

 

Lý Tự Trọng (リ―トゥ―チョン、1914~1931年)

「17歳でフランス軍に処刑された革命殉教者」

ホーチミン1区、日本人街レタントン通りと並行する長大な通り。私の常宿もあるお洒落なエリアですが、地名の由来は、フランス植民地時代、1931年にホーチミンで革命デモを起こし、わずか17歳で処刑され命を落とした少年「リ―トゥ―チョン」。若き殉教者として、その名はベトナム人の心に刻まれています。

 

…こんな感じで、ベトナムの歴史は戦いに次ぐ戦い。苦難のなかで、ベトナムのために命をかけた人々の名前が語り継がれ、地名になったり、学校名になったりしているわけです。

その歴史に思いを馳せながら歩くベトナムも楽しいものですね。この知識は、ベトナム人と仲良くなったり、また不動産投資の面でもきっと役に立つと思いますよ。

 

【ホーチミン1区東部】

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【ホーチミン1区西部~3区】

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ダナン(ベトナム)vsセブ(フィリピン)…、東南アジア観光都市対決

こんばんは、Manachanです。私は先ほど、ベトナム中部の美しい街・ダナンを後にして、首都ハノイに飛んできたところです。

人生初のダナン訪問。本当に、行ってよかった。観光地・保養地として、素晴らしいコンテンツ、ポテンシャルを持つ街ですね。ダナンを中心とする中部ベトナムは、海の魅力、グルメの魅力、文化の魅力を全て兼ね備え、東南アジアでも有数の総合力だと思います。

 

・都市と海、両方の魅力を持つ「ダナン」
・古都にして街全体が世界遺産の「ホイアン」、「フエ」
・長大な白砂のビーチに連なる「リゾートホテル群」
・グルメに可愛い小物…女子旅に最適。

 

【一見、長閑な地方都市にみえるダナンですが…】

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【実は、大観光地】

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観光地ダナンの魅力は、日本でも、徐々に認知されてきていますが、すでに欧米人の間では人気沸騰のようで、ダナン国際空港、ビーチリゾート、ホイアンの土産屋・飲食店、どこに行っても白人観光客があふれていました。シニアな年齢の方々、子供連れの方々、どちらもたくさんいましたね。

東南アジアで、ダナンに一番タイプの似た都市はどこか?私の行った範囲でいうと、「フィリピンのセブ」でしょうかね。この二都市は多くの点で、共通しています。

 

・街のサイズがほぼ同じ。
・海と山に囲まれた地形がそっくり。
・都市とビーチが隣り合っている点も同じ。
・いずれも国際空港があり、拡張工事中。
・どちらも外国人に人気の観光都市。
・国内大都市の観光客にも人気が高い(ハノイ、ホーチミン⇒ダナン、マニラ⇒セブ)

 

【観光客急増で、ダナン空港拡張中。】

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どちらも、甲乙つけがたい魅力を持ちますが、あえて甲乙つけてみると、

 

・都市周辺のビーチは、ダナンの方が勝る。セブ(マクタン島)のビーチは、ホテルとホテルの間が分断されていたりするけど、ダナンは数十キロにわたって白砂のビーチが続き、まるでゴールドコーストのよう。

・但し、セブの場合は海を渡ればボホール島やネグロス島、またセブ島の南部に素晴らしいビーチ・ダイビングスポットが多いので、周囲の島まで含めるとセブの魅力が勝る。

・ショッピングの面では、セブの方が勝る。セブのアヤラモールは素晴らしいし、新開地SRP地区に東南アジア最大級のSMモールも完成。ダナンには、これらに匹敵する商業施設はない。

・食文化・グルメの面では、ダナンの魅力が大きいですね。ベトナム料理はとにかく美味しくてヘルシーだし、中部ベトナムで特色のある料理も豊富。

・産業、特にサービス業では、セブの発達度が上。英語圏のメリットを活かし、ソフトウェア、コールセンター、英語教育産業が大きく発達。ダナンもITに力を入れているけど、セブに比べると落ちる。ベトナム人英語得意でないのが辛い。

・文化的なコンテンツでは、ダナンの方がバラエティ豊か。すぐ近くにホイアンやフエ、ミーソン遺跡など、悠久の歴史を感じさせる観光地が周辺に多い。

 

【値段が高くても、安くても、うまい。ベトめしに、まずいものなし!】

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物価は、両者似たようなものですね。10㎞くらいタクシーに乗ると、セブでもダナンでも500円くらい。麺料理などは、ローカルが食べる安いもので150~200円。宿泊施設は高級リゾートから安宿までピンキリで、1泊4~5万円以上するリゾートはどちらにもある。2000~3000円クラスだとダナンの方が小奇麗な宿に泊まれる印象でしょうか。

あと言うと、セブの方が見た目の貧富格差が大きく、ダナンの方が所得が平均している印象ですね。セブの場合、豪邸街やショッピングセンターは凄いけど、その周りに貧しい住民の掘っ立て小屋みたいな住宅も目立ちますが、ダナンの場合、そういうものが見当たらない。その代わり、セブほど富裕層の華やかな消費生活を感じさせるものがまだなく、全体的にのんびりした印象。

なお、道路の整備度合いはダナンの方が上、治安も全般的にダナンの方が良さそう。但し、セブでもアヤラモール周辺やITパーク周辺にいれば、環境が整備されて快適だし、近代的かつ都会的。一方、ダナンでここまで垢ぬけた場所は見当たらない。

 

【都会度と消費生活では、セブに軍配。アヤラセンターとビジネスビル群】

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海と都会を楽しめる、東南アジアの観光都市対決、結論は、

 

・美味しいもの食べて、安心できる環境でまったり過ごしたいなら、ダナン。

・英語を学びつつ、都会と自然のメリハリある環境で過ごしたければ、セブ

 

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ベトナム不動産学習ノート

こんばんは、Manachanです。今回のテーマは、「ベトナム不動産」になります。

私自身や、仲間たちが、三度のメシより好きな「不動産」…世界中で、いろんな言い方があります。英語圏ではReal Estateですよね。

 

日本の近く、漢字文化圏では、どこも「不動産」(ふどうさん)に近い言い方をします。

韓国語では、부동산(プドンサン)

中国語では、不动产(プドンチャン)

ベトナム語では、Bất động sản(バッドンサン)

 

そこから西へ行くと、インド文化圏に入りますので、言い方も全く違います。

カンボジア語では、អចលនទ្រព្យ (アチャロノトロップ)

タイ語では、อสังหาริมทรัพย์ (アサンハーリーマサップ)

 

そこから南のマレーシア、インドネシア、あるいは東のフィリピンに行くと、英語から借用したReal Estateを使います。

…というわけで、日本や中国と同様、「不動産」に近い言い方をする南限はベトナムの「Bất động sản」ということになりますね。

 

いま、ベトナムの不動産マーケットについて、Webでいろいろ調べていますが、私の見たところ、一番使えるのは、

batdongsan.com.vn  (バッドンサン・ドットコム)

だと思います。なぜなら、

 

「掲載物件数が数万点あるポータルサイト」であり、

なおかつ、

「英語ページがある」からです。

 

ベトナム人相手の物件ポータルサイトは、いくつかありますが、果てしなく「ベトナム語オンリー」の世界。現時点では、「英語がある」だけで超すごいことなのです。

それでも、困ったことがあります。

 

英語版ページに載ってるデータと、ベトナム語版ページに載ってるデータが、全然違うのです。

たとえば、英語版ページで、「ホーチミン1区」、「売りアパートメント」という条件で検索してみましょう。

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7件しかヒットしません。

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では、ベトナム語ページで、同じ条件(thành phố Hồ Chí Minh、Quận 1、bán căn hộ chung cư)で検索してみましょう。

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なんと、218件もヒットします。

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英語版のデータ7件、ベトナム語版のデータ218件・・・つまり、「英語だけ読んでても、何も分からない」という、残酷な事実が判明したわけです。

それから、ベトナム語との格闘(?)がはじまりました。Google Translator、そしてベトナム語のプライベートレッスンを駆使して、とりあえず、メニュー項目の英語・ベトナム語対訳をつくりました。

batdongsanword

 

そうなると、少しは、ベトナム語で書かれた物件広告の内容が分かるようになってきます。で、読み進めると、

 

ベトナム語の物件広告は、「価格」が「要交渉」(Giá: Thỏa thuận )ばっかりじゃん…

ベトナム人同士の不動産取引って、どのくらい値引きするんだろう?

batdongsan05

時々、価格が明記されているデータもありますが、

 

値引き45%って、何だよこれ!!(Giảm 45%)

表示されている価格が値引き前なのか値引き後なのか分かりませんが…10%や20%ならともかく、45%の値引き幅のある数字が信用できるとは思えないよなあ。

batdongsan06

 

ま、そういう、あやふやな数字を、一覧表にしてみました。まだホーチミン1区しかやってませんが、現時点で分かったこと、

 

同じ物件・面積で比較すると、外国人向け価格より、ベトナム人向け価格の方が少し高い傾向がみられる。
(ベトナム人の方が、外国人より派手に値切るから、高目に値段を設定してるのかもなあ…)

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ホーチミン1区といえば、東京の都心三区みたいな「超・都心部」なので、もう少し近郊の、2区、3区、7区、ビンタン区あたりのデータを整理してみて、大体の傾向をつかんでみようと思います。

 

ところで、Batdongsan.comには、権利書や謄本をそのまま表示しているものがありますが、びっくりするほど、日本のものに似てるんですよね。

「土地の表示」と「建物の表示」がちゃんと分かれてるし、「求積表」、「字図」にそっくりな書類があるし…日本の法務局のフォーマットをそのまま真似したのかもしれませんね。

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日本と全然違うような、ちょっとだけ似ているような、ベトナムの不動産Bất động sản…そのファンキーな世界を紐解いて、投資家向けにまとめた情報を、オウチーノ社主催の有料セミナー「ベトナム不動産アカデミー」で発表いたします。4月25日(月)開講。全3回の講義に出れば、ベトナムで不動産投資する上での基礎知識と、投資家的な選球眼を身につけられます。興味のある方、是非、来てくださいね。

vietnamacademy

参加申込リンク
https://www.o-uccino.jp/global/seminar/5925/

 

また、3月12日(土)、東京・蒲田で、「ベトナム・高賃料で貸せる物件選びセミナー」を開催しますので、こちらもよろしくお願いいたします。

vietnamseminar

セミナー詳細・申込リンク http://goo.gl/eI2THU

Facebookページ https://www.facebook.com/events/1675781392671774/

 

 

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オーストラリア・ベトナムの、中古不動産マーケットを知ろう!

こんにちは、Manachanです。ブログ更新、しばらくお休みしてしまいました。今日は久々の「オーストラリア不動産投資」ねたでいきますね(ベトナムも少々…)。

 

ケアンズ在住の友人から報告…今年2月27日付の地元の新聞・ケアンズポストは、調査機関CoreLogicの2015年11月の調査で、ケアンズにあるサバーブ(地区)がユニット賃貸リターン率の高さオーストラリアトップであることを伝えています。

このサバーブは市内中心から車で南に約10分のWoree(ウォーリー)、それから市内までも徒歩圏内のBungalow(バンガロー)で、購入額に対する賃貸収入から計算する収益率は共に8.5%。次はManunda(マナンダ)8.4%、Westcourt(ウエストコート)8%、Edge hill(エッジヒル)7.9%、Manoora (マヌーラ)7.8%と全国上位10位のうちケアンズのサバーブが6つランクインしています(この値には管理組合費は含まれない・・要はグロス利回り。)

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オーストラリアの賃貸利回りは、国平均でせいぜい4~5%。シドニー等大都市では価格高騰ゆえ、さらに低くて当たり前。その国にあって、8.5%というのは結構な数字です。面白いことに、トップ10のうち6つがケアンズにあります。

実は、トップになったWoreeというのは、うちの娘ソフィアが通っていた小学校のある場所ですよ

【5~7歳まで、Woree State Primary Schoolの生徒でした…】

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ケアンズは、日本人には人気のリゾート地ですが、都市圏人口15万。日本でいう、「県庁所在地のなかで一番小さい都市」位のサイズしかありません。

でも、山口市や佐賀市にも、住宅地としていろんな地区があるように、ケアンズにも、いろいろあります。Woreeというのはケアンズのなかで、「ごくフツーの住宅地」。市内から車で10分ほどで不便はありませんが、皆が憧れて住みたがる地域ではありません。そういう地味な地区は、日本でも、賃貸利回り高くなりがちですよね。

とはいえ、ケアンズのなかで比較的高級感のあるエリアEdge Hillも、全豪で賃貸利回り5位(7.9%)にランクインしているので、ケアンズ全体の利回りが高いのは間違いないと思いますし、私もその意味で注目しています。オーストラリアは住宅不足の国、空室率は全国的に非常に低く、ケアンズでも空室リスクはほとんどありません。でも残念ながら…

 

・一般の日本人投資家が、ケアンズで、7~8%で投資できるわけではありません。

・豪州永住権のない者は、オーストラリアでは原則として新築しか買えません。

・7~8%というのは、中古の区分アパートを安く買えた時に実現する数字。昨今は建築コストが上がっている関係で、新築で買うと、ケアンズでも通常5%程度になります。

 

私は豪州永住権を持っており、ケアンズで高利回り投資ができる立場にありますが、それを日本のセミナーでお伝えすることはできないのです(だって、中古買えないんだもんね…)。

 

といいつつも、私は思うのです。

・日本人はオーストラリアで新築しか買えないからといって、この国の中古住宅市場を知らないで良いわけはない。

なぜなら、

・新築物件を買っても、数年後(数十年後?)に売却する時は、「中古物件」として売却するわけだから…

 

ケアンズで新築を5%で買っても、売却時に7~8%でしか売れないマーケットであるならキャピタルゲインは望み薄、という見方をする方もいるでしょう。ただ、ケアンズに20数回行ってる者の視点からいうと、ケアンズでも立地・企画次第でキャピタルゲインは期待できると思います。

また、国際的に知名度の高い観光地ゆえ、Airbnbを活用した「収益型別荘」として運用する可能性もあると思います。

・・・といった感じで、ローカルの中古不動産マーケットの知識があれば、数年後~数十年後の出口まで想定した不動産投資が視野に入ってくるわけですね。

 

あと、「新築しか買えない国でも、中古市場を知る必要がある」という意味では、いま人気上昇中の国「ベトナム」も同じだと思います。

この国では、昨年7月に外国人の不動産所有が事実上解禁(正確にいえば、大幅に自由化)されたわけですが、その時点で、外国人への分譲を含めて販売されている物件なら買えるけど、それ以前に販売されてベトナム人がオーナーとなっている物件を我々が買うことは不可能に近い。

オーストラリアとはニュアンスが多少違いますが、「日本人投資家にとって、事実上、新築しか買えないマーケット」という意味では似たようなものでしょう。

ベトナムの場合、現時点では現地人と外国人の所得水準も隔絶している上、言葉の壁もある(ベトナム人ローカル向けの不動産情報は、果てしなくベトナム語オンリーの世界)ため、外国人投資家も「外国人向け物件の情報」しか知らないケースが多いですが、

そんなベトナムでも、不動産を一定期間以上保有する想定があるなら、「ベトナム人ローカルの不動産市場」を知っておく必要性は高いと思います。

 

そんな情報が、いま、日本にあるのか・・・というと、「正直、ありません」。

だから、いま私がいろいろ調べて、データ整理しているところです。ベトナム人ローカルの不動産マーケット調査には、ベトナム語知識ゼロだとできないから、私はいま、お金と時間かけて、ベトナム語を習ってますし、実地調査も何度かしています(3月末にも、現地入りします)。

 

【ベトナム不動産ポータルサイトのメニュー…英語との対照表も作成中】

betonam

 

調査の成果は、4月下旬から、オウチーノ社の有料セミナー等の場を使って、順次発表できると思います。お楽しみに。

 

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憧れのベトナム・ダナンへ…

おはようございます。Manachanです。

今年の春休み、家族でマレーシア・クアラルンプール(KL)に10日ほど滞在することになりました。この時期、私はベトナムとマレーシアで不動産調査の仕事があって、どちらかといえばベトナムがメインなのですが、ファミリーで滞在する環境としてはマレーシアの方が整っていると考え、いわゆる「民泊」でKL市内のコンドミニアムに泊まります。

KL周辺には、ブキビンタン周辺の商業施設、District21、Sunway Lagoonなど、ファミリーで遊べる施設が充実しており、妻と子供たちは大喜び。香港在住の義姉夫婦も同行します。家族がマレーシアで遊んでいる間、私はひとり、仕事のため、ベトナムに渡航して、ハードな行程をこなすわけです。

 

ベトナム滞在は4泊5日。首都ハノイと最大都市ホーチミンを中心に予定を組んでおりましたが、折しも、私の不動産仲間が、ベトナム中部の都市「ダナン」にはまっていて、休みのたびに「ダナン、ダナン~」と、出かけていくような有様。

いろいろ話を聞いていると、ダナン、都市とビーチが両方楽しめて、海鮮はじめメシも超うまくて、近くに古都「ホイアン」の魅力的な街並みもあり、すごくいい街みたいですね。特に、この記事を読むと、ダナンに行ってみたくなり、居ても立ってもいられなくなりました。

都市とリゾートを楽しめるベトナムのダナンを紹介!【オススメ海外旅行先】

(シリーズ記事も何本かあって、どれも、おすすめです)

danangbeah

hoian

danangseafood

 

ダナンは、ハノイ、ホーチミンに比べると目立ちませんが、実は、成田からも直行便が飛ぶような街。私たちの滞在先、マレーシアKLからも、ダナンへのエアアジア直行便が毎日運航していて、フライトも安い(179マレーシアリンギット⇒5000円くらい)。

ベトナム第三の都市で人口100万いるとはいえ、まだまだローカル都市で、外国から投資できる不動産物件も限られるようですが、ASEAN統合の時代、各国と国際空港で直結されるような都市の経済は伸びるはず。しかも、海がきれいで、歴史旧跡の観光地もある・・・人を呼び寄せる要素も揃っている。フィリピンのセブみたいに大ブレイクするかな。こりゃ、ダナン一目見ておかないと。

 

速攻でダナンへの航空券予約したのは言うまでもありません。まずダナンの街と海と食を満喫して、不動産も見てから、ハノイ、ホーチミンに向かうことに決めました。天気に恵まれるといいな。3月末は暑いでしょうけど…

danang

 

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