千葉県戸建リタイアの土地選び

おはようございます。Manachanです。いまタイのバンコクにいます。

今回、バンコクに来た理由は、最近買ったコンドミニアムの引き渡しと、AirBnB運営に向けた内装の打ち合わせです。この辺の事情は、数日後にリリースされるHome’sの不動産投資コラムでご確認ください。

今回は、数日前に書いて大好評だった、中古戸建でリタイアする方法の続編を書きます。

 

【これまでのあらすじ】(マネー相談の原文はこちら)

36歳独身男性、現役公務員、主に預貯金からなる金融資産4000万円超、それを運用してすぐリタイアしたい、2年間の完全休養後はパートをしながら生活費を抑えて余生を送りたい。このような想定でリタイアが可能か?という質問に対し、ベテランFPが、「このリタイアプランは、年金受給前に資産を食いつぶしてしまうので困難。労働収入アップ」を提案。

 

【私が思ったこと】

「36歳で4000万円もの金融資産を持つ人が、リタイアしてパート労働で細々食いつなぎたい」という、わざとらしい設定のマネー相談。FPの自作自演も疑われるなか、その割に分析・アドバイスの内容が余りにもイケてないので、私がブログのネタにしました。

なぜ、違和感を感じたのか?「資産を食いつぶしてキャッシュフローを得るライフプラン」という、伝統的なFPの手法が、私たち不動産投資家のセンスと余りにも違うからなんでしょうね。我々は、土地建物という、「毀損しにくい(価値がゼロにならない)実物資産」を運用して収益を得る人々なので、なおさら、「食いつぶす」という哲学が「ありえね~!」と思ってしまう。

実際、資産食いつぶして余生…というのは辛いし、リスキーだと思いますよ。歳を取って医療費が年々かさむのに、手持ちの資産がどんどん減っていくのは、精神衛生上よろしくないと思うし、不慮のアクシデントで急にお金が必要になったらライフプランが瓦解してしまうと思うから・・・現金という「果実を生まない」資産を想定した発想だと、どうしてもそうなる。

その点、賃貸に出せる不動産を所有していれば、資産価値を食いつぶさずに、賃料収入を生活の糧にできますし、また換金性の良い物件を所有していれば、「不慮の出費」には不動産売却や追加融資というかたちで対応可能。特に日本の不動産は賃料収入主体のインカムゲイン型なのでリタイアに向く。ライフプランにこれ使わない手はないでしょうと正直思います。

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もっとも、老後の生活資金を捻出する想定である以上、「極力、リスクを抑えたプラン」にする必要はあるでしょう。不動産投資・賃貸経営の主要なリスクは、「賃料収入が得られない」インカムゲインリスク、「資産が毀損・目減りする」キャピタルゲインリスク、「売りたい時に売れない」出口リスクの3つと思うので、そのリスクを極力減らしたい。そこで私が考えたのが、

「都市近郊の中古戸建」を使ったリタイアプラン

 

その心は、

・「土地付き戸建に住みたい」賃貸需要のある地域で、ファミリーに貸すことにより、賃料収入リスクを低減。

・「土地付き戸建を建てて住みたい」購入需要のある地域で、土地相場以下の価格で戸建を仕入れることで、出口リスクも低減。

・土地という、今後何十年経っても目減りしない資産を持つことで、キャピタルゲインリスクも低減。

 

このようなプランは、「土地が安い割に人間がたくさん住んでいる」、「将来も人口があまり減らない」エリア向き(都内23区だと土地代高すぎて成り立ちにくいでしょう)。とはいえ、土地代が坪数万円みたいな激安エリアだと資産性がなさすぎなので、坪20万円くらいは欲しい。

関東圏だと、「千葉県」が最適だと思います。千葉県内の400~800万円位の築古戸建を軸に、土地代やや高くなりますが「埼玉県」や、より安いものは「茨城県」を組み込んだ、「東関東ポートフォリオ」で万全な老後ライフサポート体制をつくっていきたい。

では、千葉県内でどのような中古戸建を選べばいいのか?…が、今回のブログのテーマです。まず、前提知識として知っておきたいのは、

・千葉県は、東京に近くて便利なエリアほど、人口が多く、土地代が高い。

・東京からの時間距離に比例して、近い順から、「1)首都圏分譲マンション適地」、「2)郊外賃貸アパート適地」、「3)郊外戸建適地」の3リング構造になっている。

1)首都圏分譲マンション適地とは、「新築マンション採算ラインの坪100~120万円で分譲できる」地域で、千葉県内でも東京近接地域に限られる。具体的には、千葉駅~新鎌ヶ谷駅~我孫子駅ラインから都内寄りの駅徒歩圏。ほぼ「国道16号線の内側」に相当。このエリアでは、「賃貸アパート」も「戸建」も、全ての需要がある。坪単価の目安は40万円以上。

2)郊外賃貸アパート適地とは、「新築マンションは建たないけど、人口と賃貸需要はそれなりにある」地域で、国道16号線の外側であっても、確立した既存市街地や、ロードサイド店へのアクセスが便利なエリアならOK。佐倉、成田、市原、木更津、東金、茂原の市街地とか、大網の駅近などが該当する。坪単価の目安は20~40万円。もちろん、戸建用地としても成立する。

3)郊外戸建適地とは、「新築マンションも経たず、賃貸需要も乏しいけれど、実需型戸建エリアとしては十分成立する」地域で、千葉県内の広いエリアが該当する。四街道や酒々井、印西、富里、君津、佐原などの小さな街、成田駅から少々離れたバス便エリアでも、戸建を建てる需要が十分あればOK。坪単価の目安は10~20万円。

・それ以遠は、田舎で需要・資産価値が乏しい。

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私の提唱する、千葉県築古戸建を使った「資産保全型、安心ライフプラン」では、

・「1.首都圏分譲マンションエリア」、「2.郊外賃貸アパートエリア」、「3.郊外戸建エリア」を、バランスよく組み合わせて、ポートフォリオを作る。

・「1.首都圏分譲マンション適地エリア」(船橋市、柏市、千葉市など。埼玉県内でも可)で、坪40万円までの土地付き築古戸建を土地値かそれ以下で買う。出口のバイヤーとして、分譲マンション業者、賃貸アパート業者、戸建業者の3つが存在するので、安心度が高い。

・「2.郊外賃貸アパートエリア」(佐倉市、成田市の中心地近くなど)で、坪20万前後の土地付き築古戸建を土地値かそれ以下で買う。出口のバイヤーとして、賃貸アパート業者、戸建業者の2社が存在。

・「3.郊外戸建エリア」(富里市、君津市など。茨城県土浦以南も可)で、坪10~15万円の土地付き築古戸建を土地値かそれ以下で買う。出口のバイヤーとしては戸建業者を想定。

 

なお、土地仕入れにあたっては、将来時点で住宅を壊して更地にすることを想定しているので、下記に留意する。

・敷地延長や袋地を避け、前面接道が4m以上の土地を選び、壊した住宅の運搬の人件費を節約する。

・敷地内に大きな立ち木のある物件は、撤去費用が高いので避ける。

 

なお、「首都圏分譲マンションエリア」など、付加価値の高い土地に関しては、

・「建ぺい率60%、容積率160%」かそれ以上の土地を選び、戸建業者だけでなく、アパート・マンション業者にも売れるようにする。

このモデル、かなり安全度が高くて、ライフプラン、老後資金づくりに最適だと思うんだけどなあ・・・

 

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