公庫融資受けて買ってはいけない海外不動産とは?

おはようございます、Manachanです。

昨年の前半から、海外不動産の取得に政策金融公庫の融資を使う事例が増えてきました。2016年3月期に、公庫の融資のなかに、「賃貸事業の海外展開」という新カテゴリーができたことがきっかけです。条件さえあえば、審査がシンプルで早く、サラリーマン以外の自営業者や女性にも使いやすく、コストも安い…ということで、融資事例が大きく伸びました。

(余談ですが、上記の公庫融資スキームを、後日、民間のいくつかの銀行が真似して商品化しました。今日の日本では、官製金融機関の方が民間よりもアクション早いという「ねじれ現象」が散見されます。逆にいえば、民間銀行何やってんだよと思う。)

 

昨年中盤には、公庫融資コンサルタントと組んだ、海外不動産セミナーが激増しました。東南アジアを中心に、海外不動産が思うように売れなくなっていた時期、公庫融資の登場は業者にとって、まさに「干天の慈雨」でした。

でも、余りに「売らんかな」スタンスの粗雑なセミナーが目についたので、昨年8月のブログで批判したこともあります。タイ、フィリピン、マレーシア、カンボジアなど、同じASEAN新興国でも客観条件も不動産マーケットも投資スタイルも全然違う数か国の物件を、短い時間で一挙に紹介して、公庫融資受けて買おうぜ!みたいなセミナーは、分かりやすく言うと「アパート建築ありきの土地活用セミナー」みたいなもので、一定以上の投資リテラシーをつけてから参加すべきだと思います。

業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

 

年が明けて、2017年3月頃から、海外不動産に対する公庫融資の審査が厳しくなったという声が巷に上がるようになりました。調べてみると、「キャッシュフローを厳しめにみる」ようになったようで、ある意味、融資本来のあるべき姿に戻ったともいえます。

図が見にくくて恐縮ですが、公庫などに出す典型的なキャッシュフロー表は、こんな構成になります。

・初期投資額―融資と自己資金

・今後10年の家賃収入 (赤枠で囲んだ場所)

・今後10年の諸費用・諸税と銀行返済

 

要は、国内のアパート経営等における融資審査と同じく、

・「家賃収入―費用&返済」(キャッシュフロー)が恒常的にプラスになることが、一番大事。

・給与収入や、国内の担保物件も大事な審査項目だが、副次的な意味しか持たない。

 

その、赤枠で囲んだ場所(家賃収入)に果たしてどれだけ信頼性があるのか、公庫の融資担当も学んだのだと思います。最近、下記のような物件は、どんどん融資に通らなくなったようです。

・新興国によくある、一般ピープルの収入水準では借りられない高額賃料の物件に、外国人や駐在員を住まわせて利回りを出すような案件。

・新興国・先進国を問わず、最初の数年間は家賃保証がつくが、その後の賃貸経営に疑問符がつく案件。

 

上記のような案件に、公庫が融資出さなくて私は当然だと思うし、借りる側もお金なんか借りずに、身銭切って全額現金で投資した方が良いと思います。賃貸経営のリスク高くて、想定された家賃で入居つくのか、家賃がいつ入るのかさえあやふやな物件に、金借りて投資するもんじゃない。

 

逆に、次のような海外物件であれば、公庫融資借りて投資しても、為替以外のリスクは低いと思います。

・賃貸住宅の需給バランスが良く、かつ賃料に関する客観的データが豊富にある国・地域で、一般ピープルの収入水準で普通に借りられる賃貸物件。

・一般ピープルの賃料収入からかけ離れた、駐在員や外国人に貸すビジネスモデルでも、ライバル物件に対する優位性が長期にわたって持続すると思われるオンリーワン物件。

 

最後に一言、海外不動産投資で公庫融資ひく場合は、物件の収益性や賃貸マーケットをよく吟味しましょう。その努力をせずに海外物件買いたいなら、お金借りずに、全額現金で投資しましょう。

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