収益物件の値崩れがはじまる!

こんばんは、Manachanです。今回は、「収益不動産価格の今後の見通し」について、普段思うところを書きます。

私は、収益物件仲介の現場で働いているので、今どの地域で、どんなスペックの物件がいくらで取引されているか、だいたい分かります。私の肌感覚でいうと、

 

・ここ3年ほど、東京を中心とする都市圏では値上がりが続いた。
・「潮目」が変わったのは、今年の夏過ぎ(いま思えば2016年7〜8月がピークでした)
・今秋以降は、郊外の条件の悪い物件から、値下がりがはじまっている。
・都心近くは、相変わらず高止まりだが、取引数量は明らかに下がっている。

 

弊社では今年9月頃から、「転売業者の資産整理による緊急値下げ物件」の情報が入るようになりました。彼らは「新中間省略業者」といって、売主から買い取った物件を、登記する前に、転売先を見つけて売り抜ける商売をしてまして(例.利回り9%で仕入れた物件を6%で売る)、不動産価格が上がっている局面では非常に羽振りが良いのですが、

今年の夏を超えると、市況が一転、想定した値段で売り抜けられなくなりました。値下がり在庫抱えていられないので、一気に20%くらい値引いて、投資客たくさん持ってる私に客付けを依頼してくるのです。

もっとも、そういう物件は都内じゃなくて、神奈川や千葉の旧耐震レジとか、償却の切れた木造アパートみたいな、融資のつけにくい物件が多いのですが、それでも、もともとグロス9%だったのが値下げで11%超えになったりすると一気に投資妙味が出ますので、資金豊富な中上級者の投資家が買ったりします。

 

郊外築古から始まった値下げモードが、新築物件や、或いは都心近くの物件まで波及していくのか?それはひとえに、収益物件を所有するオーナーや、在庫を抱える業者が、今後どれだけ資金繰りに困って物件を安値で放出するかにかかっています。

彼らの希望する価格で買い取ってくれる人は、すでに減っていますが、持ち主が資金的に持ち堪えられれば、物件を市場に出す必要はないので、価格は高止まりします。現時点で、都心物件を持ってるオーナーが資金的に困ってるふうには見えないので、高止まりでしょうね。

郊外の新築・築浅物件はどうでしょう。不動産融資は、やや引き締めモードとはいえ相変わらずジャブジャブ(というか、日銀にマイナス金利やられて、リアルビジネスの貸し出し先が乏しいなかで、不動産などハコモノ融資やるしかない)、低金利を背景に借金して不動産投資始めたいサラリーマンたくさんいるから、こちらも余り値下がりしそうに思えないんですよね。

以上、まとめると

・今夏以降、郊外の条件の悪い物件は値崩れがみられる。
・その値下がりが、都心近くの物件や、郊外でも条件の良い(新築、駅近)の物件に波及するかといえば、短期的にはNO。多分、時間かかると思う。

 

でも中長期的には、賃貸アパート系はいずれかの時点で調整局面を迎えると思います。どのデータをみても、

 

【物件価格が高すぎる=利回りが低すぎる】

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【賃貸住宅の供給が多すぎる】

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【賃貸住宅の空室率が上がっている】

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・人口増えず、家賃も上がってないのに、賃貸物件つくりすぎて、空室が増えて、

・賃貸経営のリスクが高まっているのに、利回り・収益性が低くなっているのですから、

 

低金利とか、不動産の他に投資・貸出対象が乏しいとか、いろんな理由があれど、「低金利の融資をあてにして賃貸住宅をバンバンつくる」今の状況はいつまでも続かないでしょう。

最近、こんなニュースが増えて、社会的にも徐々に認知されてきましたよね。

アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~

田畑にアパートが 拡大するサブリース

アパート供給過剰による社会問題と破綻者続出

 

いつ、どのようなかたちで「逆回転」するのかはなかなか予測できませんが、もしそうなった場合は、

 

・量的拡大を目指していたアパート建売業者、転売業者

・融資をあてにして収益物件をガンガンすすめていた仲介業者やコンサル

 

は、大量の在庫かかえて、一気に商売厳しくなるんでしょうね。

逆に、いまの時期こそ、(アパート建てれば売れると分かっていながら)あえて供給数を一定規模に抑えて、管理とか仲介など、堅い商売に力点を置いてる業者が、今後もしぶとく生き残っていくような気がします。

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