ドイツと千葉戸建の共通点

こんにちは、Manachanです。

明日(11月4日)の夜から、東京と名古屋で、ドイツ不動産セミナーをやりますが、

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■2016/11/4(金) ドイツ不動産~収益性と投資のポイント徹底解説@東京(半蔵門)
http://goo.gl/OrYpPz

■2016/11/9(水) ドイツ不動産~収益性と投資のポイント徹底解説@名古屋
http://goo.gl/Ckf5hb

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セミナーで紹介する物件リストが、ドイツから送られてきました。一棟物件が6棟(全て30万ユーロ以下)、区分物件26戸。先方がやる気を出してくれて、数字的には、なかなか素晴らしいものが集まりました(我々が10月に視察行って見せていただいた物件より、ずっとイイ物件揃いじゃんかよ…)

 

【一棟物件の平均】(1€=約114円)
戸数:6.17戸
面積:400㎡
販売価格:230,833€
年間賃料:22,190€
利回り:9.49%

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【区分物件の平均】
室数:2.04室
面積:52.94㎡
販売価格:33,657€
年間賃料:3,033€
利回り:8.98%

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短期間にこれだけの物件数を集めただけあって、地域的には広域にわたっています。デュッセルドルフ~エッセンを中心に、半径40㎞圏内の各都市をカバー。関東の一都三県からブツを集めた感があります。お疲れ様です。

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ところで面白いことに、ドイツという国は、一般的な不動産賃貸利回りは決して高くありません。平均3~4%位。ユーロ圏のなかでも、下から数えた方が早い位で。

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しかも、日本と違って、ドイツでは都市による利回りの違いがあまり大きくありません(東京のような突出した巨大都市がない、という事情もあるのでしょう)。

たとえば、お互いに隣接した都市で、「都会」的な趣のあるデュッセルドルフが3.18%、「郊外・工業都市」的な位置づけのデュイスブルクが3.95%と、あまり大差はありません。

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ドイツは先進国らしく、不動産関連データは豊富で、情報公開も発達しています(但し、英語のデータは少なく、ドイツ語を読まなきゃならない)。下記はデュイスブルク各地の売買・賃貸の㎡単価ですが、単純計算しても、やはり利回り4%位にしかなりません。周辺のもっと小さな都市(ゲルゼンキルヘン、ハーゲン等)の数字調べても、似たり寄ったり。

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普通に不動産買って貸したら「せいぜい利回り4%」の世界で、なぜ「8~10%」の収益物件が出るのか?いろいろ調べてみると、次のことが分かりました。

・ドイツには、マーケットに出回る物件と、銀行流れの物件(ショートセール)との間に、二重価格構造がある。
・前者と比べて、後者は半分以下の単価で出てくることが多い。
・どちらも修繕して賃貸に出せば相場で貸せる。
・したがって、銀行流れの物件を収益物件に仕立てられれば、8~10%の高い利回りが出る。

 

そこで、「銀行流れの物件の仕入れ能力」の差がモノを言う世界。我々と提携しているドイツBMG Invest社は地元密着で社歴も長く、常時200戸以上の銀行流れ物件を扱っているので、銀行から売りが出たら大量仕入れで安く仕入れられるようです。銀行からしても、価格が多少安くても時間かけずに一気に買ってくれる会社に売った方が良いですよね。

BMG社は、そういうルートで仕立てた8~10%出る収益物件を、ロシア人や中国人など、外国人投資家にたくさん売ってるのです。

 

日本でいえば、一番近いケースは、千葉県の茂原や九十九里あたりの激安戸建を、300万円くらいで東京の投資家が買って利回り10数%で回す世界に似てるのかな、と思います。

今年3月に私の会社で、茂原市の築古戸建を300万円台で台湾投資家に売ったことがあります。土地は狭くて家もくたびれてますが現況賃貸中で、家賃は4万円ほど入るので、利回り14%とか出ます。

こういう物件、茂原現地では全く知られてないんですよね。地元の不動産屋回りましたが、一番安いものが800万円の戸建土地とかで…地元の人間は、安くて広い土地を買い、車が何台も停められる新築戸建を建てて住むようです。そういうもの建てると2000万円、貸せば月7~8万円、利回り4%位ですね。

彼らからすると、土地の狭い築古戸建には住まいとして魅力を覚えないし、また、こういう物件買って利回りで回すという発想もないのでしょう。だから、片端から東京の投資家が買っていくわけです…

 

ドイツでも、千葉県茂原に近い状況が起こっている可能性が強いようです。そうであれば、二重価格構造がいつまでも温存される理由が納得できます。

では、ドイツで収益一棟や戸建を買うことは、千葉県の地方都市で戸建や一棟アパートを買うこととほぼ同じなのか?…似ているようで、実は違うと思います。

ドイツは空室率が非常に低いのです。デュッセルドルフで1.6%、ノルトラインヴェストファーレン州平均で3.1%。貸せばすぐに賃貸がつく世界のようです。そこが、慢性的な住宅余りの日本と違うところで…

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なかなか面白いですね。ドイツの収益不動産の話、聞きに来てみませんか?

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