オーストラリア融資付けピンチ!

こんばんはManachanです。

今回の日記、テーマは「オーストラリアで融資ひいて不動産買うはずだったのに、突然、銀行から梯子を外された話」。主人公は私です。一体何が起こったのか?

ここ一か月の出来事は、私にとって、まさに不条理極まりない話で、思い出すだけで、心の奥底から「どす黒い怒り」がドロドロこみあげてくる程です。

とはいえ、オーストラリアの不動産でこれまで美味しい思いもさせていただきましたので、極力感情的にならず、フェアでバランスの良い書き方を心掛けたいと思います。

これまで起こったことを、箇条書きにします。

【期待に胸を高鳴らせていた頃】(~2016年3月)

☆私はオーストラリア永住権保持者で、妻はオーストラリア国籍です。

☆私と妻は2002年より、オーストラリア・シドニーに不動産を所有。購入当時に比べて評価額も約2倍になり、現在、大きな空き担保があります。

☆その空き担保を使ってファイナンスする想定で、ブリスベン西郊の新興住宅地に建設予定の戸建(予約販売)を、夫婦共同名義で、2015年8月中旬に購入申込をしました。

☆15年8月下旬、得意先の銀行(10年前から付き合いのあった、4大銀行の一つ)より、3か月有効の融資内諾を得ました。

☆15年9月、翌年1~2月の完成時に決済する想定で、売買契約(土地・建物込の単一の契約)にサインしました。
 

【突然、状況が暗転】(2016年4月~9月)

☆年が明けた後、建設会社・売主であるD社に財務的な問題が起こったことを知りました。

☆D社は2016年7月、建築を断念し、建物部分のビジネスをB社に売却。その結果、売買契約も二つに分割され、D社が売主となる土地売買契約、B社が売主となる建物売買契約の、二つに分割されました。

☆話は前後しますが、16年4月頃から、ターンブル首相は、同国の不動産バブル防止策として、外国人向けの不動産融資を大幅に制限する政策を打ち出しました。

☆その直後、預金額シェアの約9割を握る4大銀行が、「外国人購入者に対する融資を事実上ストップ」し、各州が「外国人購入者に対する印紙税追徴金の大幅値上げ」を行いました。

☆16年9月、土地部分と建物部分の契約書が完成しましたが、その時点ですでに、融資が非常に厳しい状況になっていました。
 

この辺から、私の「感情」が入ってきます。もう仕方ありません。

【まじかよ!憤る毎日】(2016年9月末~ )

☆私はオーストラリア永住権保持者ですが、外国籍(日本パスポート)という理由で、10月1日以降の契約だと印紙税追徴金がかかってしまうと聞き、9月末、急いで契約書にサインしました。

☆契約書は融資特約付で、融資承認期限が10月20日、解除期限が21日となっています。

☆まず得意先の銀行に融資を打診しましたが、外国人向けの融資は無理だと、二言目で断られました(昨年、お前らが融資内諾出したのに、その豹変ぶり何だよ!)。

☆私ではなく、オーストラリア籍の妻を前面に立てて、所有不動産の担保価値を強調して再度申請しましたが、私が自営業主という理由で、断られました(自営の場合、どんなに申告所得高くてもゼロ査定するようです>‗<)

☆外資銀行のひとつ、C行が外国人向けの融資を辛うじて行っていますが、「土地・建物セットの建売契約」なら融資出すけど、「土地」と「建物」別個の契約だと無理との回答(別々の契約になったのは俺のせいじゃないのに…)

☆10月20日のデッドラインに向け、いま、3名のローンコンサルタントを使って、ノンバンクも含めて、大急ぎで融資申請出しまくっています。

☆昨日、ノンバンクの「つなぎ融資」内諾が出る見込みとの話が来ました。ただカードローンみたいな金利で負担が重いので、土地・建物が揃った時点でC行の融資に鞍替えできるかどうか、諸条件確認中。

なお数字だけみれば、常識的に考えて、融資に全く問題ないはずです。私が机上で計算したところ、

融資/担保比率42% (自己資金比率58%)
返済/収入比率15%

申し分ない数字のはずですが、私の日本での収入・所得が、自営だという理由でゼロ査定されてしまうと、残るはオーストラリア国内の家賃収入しかなく、その場合、返済/収入比率が50%近くなり、審査を通すのが厳しいのでしょう(そんな無理な条件で、一体誰が審査通るんだよ!)

つまり、融資審査の問題というより、オーストラリアの銀行が外国人向け融資を制限する国策のなかで決めたルールの問題(欠陥)だと私は思っています。

なお、苦労しているのは私だけではありません。私と同時期に、同じ地区の戸建やタウンハウスを買った日本人の仲間も、皆、突然の梯子外しに悩んでいます。

私は、彼らの融資づけを助け、物件を無事買えるようにするという、業者的な動きもしています(実際そうしないと、回りませんし・・)

それで何人かの仲間が、日本国内の融資をひいて何とか買えることになりました。それは大変喜ばしいことですが、肝心な私の融資が通るかどうか分からないのが今の状態。歯がゆい…

ま、物件自体はとても良いので、最悪、ノンバンクのつなぎ融資経由であっても買う気でいますけど、10月20日の時点で、総合的に判断して、決めようと思っています。

私が思ったことを、正直に書きます。

☆オーストラリアは、もう、変わってしまった。以前と違う、外国人投資家を排除する国になってしまった。
 
☆私はオーストラリアの永住権保持者なのに、外国人扱いされて印紙税の課徴金とられる…そんな国は、悲しい。

☆融資審査において、自営だという理由で機械的に排除される、そんな思考停止する金融機関とは、付き合いたくない!

ですが、今のオーストラリアがこうなった背景も、理解しなくてはなりません。中国人をはじめとする外国人投資家や移住者が、シドニーやメルボルン等、大都市の不動産を買いまくって、不動産価格が何十%も高騰。現地住民の多くが家を買えなくなった…

そこで、国民の人気取りも兼ねて、現首相が、「現地住民には思い切り補助して家買いやすくする」、「その代わり外国人、外国在住者には買わせないようにする」趣旨の政策を打ち出してきた。その余波を私はいま、モロに受けているわけですが、

見方を換えれば、ここ数年外国人の爆買いがあったおかげで、私が以前買ってたシドニー物件の担保価値が思い切り上がったわけです。それを使って、あわよくば2戸目、3戸目・・・と増やしていくはずだったのですが、そうは問屋がおろさなかったわけですね。

金融機関の担当者は、上層部がダメダメ言うなかでも、一生懸命、知恵をしぼってサポートしてくれています。国のトップがこんな政策をやると、外国人相手の融資商売ができなくなるので、銀行の現場ではターンブル政権が不評だとの話もききます。来年、再来年頃には、もっとまともな状態に戻って欲しいものです。

海外不動産投資は、特に融資をひいて行う場合、その国の金融政策の影響をモロに受けます。外国人や非居住者というのは一番立場が弱いですので、これはリスクとして認識しなければなりません。

オーストラリアを含め、先進国の場合は、物件価格が安くないし、都市部ではグロス利回り5%いけばいい方、その代わり、人口増えて住宅供給不足が続くし、築年数経っても価値が毀損しないので、物件価値が底堅く上がっていく・・・そんなマーケットなので、やはり融資を使って資産を増やすのが合理的です。

とはいえ、今のオーストラリアみたいに、外国人に厳しい融資環境になってしまうと、資産を殖やしていくのも難しいし時間がかかるので、カナダはじめ、他の国への転戦も同時並行で取り組む必要性を痛感しています。

とはいえ、10月20日までは、融資づけ・物件取得に向けてベストを尽くします。こういうチャレンジを一つ一つ克服して、各局面で継続・撤退の条件を考えつつ、その時々でベストな判断をしていく。経験値を積み重ねて、グローバルで洗練された投資家になっていきたいと思います。
Share on Facebook

SNSでもご購読できます。

コメント

  1. 豪州弁護士 より:

    ブログをいつも楽しく拝見させていただいています。一点、気になる点があったのでコメントさせていただきます。豪州の永住権保持者であれば、QLD州の印紙税の追徴金(3%)は課されないと思います。Duties Act 2001 (QLD)の234条、235条、240条、Schedule 6のpermanent residentの定義を見る限り、そのように読めます。

    https://www.legislation.qld.gov.au/LEGISLTN/CURRENT/D/DutiesA01.pdf

  2. mana33chan より:

    コメントありがとうございます。永住者でもQLD物件購入にあたってStamp Duty Surchargeがかかる問題、弁護士からの回答は下記のとポリでした。

    To assist your understanding you are to be advised that it is in fact different legislations/laws that govern:

    a. Buyer’s requirement to apply for FIRB approval on one hand; and
    b. Buyer’s liability to pay for additional stamp duty on the other hand.
     
    Under the relevant FIRB legislation, you are exempted from applying for FIRB approval as you are purchasing a property as a joint tenant with an Australian permanent resident.
     
    However under the new legislation regarding the buyer’s liability for payment of additional surcharge duty, it doesn’t provide that exemption to a foreign buyer merely because they are purchasing a property as a joint tenant with either Australian citizen or Australian permanent resident.
     
    Quite the contrary, as I explained to you in the previous email, the foreign buyer will be required to pay additional stamp duty on the portion of the purchase price that their interests correspond to. In other words, you will be liable to pay additional stamp duty on 50% of the purchase price as you will be acquiring 50% of interests in the property that you are purchasing.
     
    There is no stamp duty payable on building contracts.

  3. シドニー在住 より:

    シドニー在住の者です。最近このブログの存在を知ってとても興味深く読ませていただいています。QLDとNSWで少し違うのかもしれませんが、弁護士さんの it doesn’t provide that exemption to a foreign buyer merely because they are purchasing a property as a joint tenant with either Australian citizen or Australian permanent resident.という文章を見ると、この弁護士さんはManachanさんのことをpermanent residentとして認識していないのではないかという気がします。非居住者がAustralian citizen または Australian permanent residentとジョイントで購入する場合は、と読めるので。
    私の読み違いかもしれません。もしそうでしたらご容赦ください。

コメントを残す

*