オーストラリア・ベトナムの、中古不動産マーケットを知ろう!

こんにちは、Manachanです。ブログ更新、しばらくお休みしてしまいました。今日は久々の「オーストラリア不動産投資」ねたでいきますね(ベトナムも少々…)。

 

ケアンズ在住の友人から報告…今年2月27日付の地元の新聞・ケアンズポストは、調査機関CoreLogicの2015年11月の調査で、ケアンズにあるサバーブ(地区)がユニット賃貸リターン率の高さオーストラリアトップであることを伝えています。

このサバーブは市内中心から車で南に約10分のWoree(ウォーリー)、それから市内までも徒歩圏内のBungalow(バンガロー)で、購入額に対する賃貸収入から計算する収益率は共に8.5%。次はManunda(マナンダ)8.4%、Westcourt(ウエストコート)8%、Edge hill(エッジヒル)7.9%、Manoora (マヌーラ)7.8%と全国上位10位のうちケアンズのサバーブが6つランクインしています(この値には管理組合費は含まれない・・要はグロス利回り。)

woreetops

 

オーストラリアの賃貸利回りは、国平均でせいぜい4~5%。シドニー等大都市では価格高騰ゆえ、さらに低くて当たり前。その国にあって、8.5%というのは結構な数字です。面白いことに、トップ10のうち6つがケアンズにあります。

実は、トップになったWoreeというのは、うちの娘ソフィアが通っていた小学校のある場所ですよ

【5~7歳まで、Woree State Primary Schoolの生徒でした…】

woreestate

 

ケアンズは、日本人には人気のリゾート地ですが、都市圏人口15万。日本でいう、「県庁所在地のなかで一番小さい都市」位のサイズしかありません。

でも、山口市や佐賀市にも、住宅地としていろんな地区があるように、ケアンズにも、いろいろあります。Woreeというのはケアンズのなかで、「ごくフツーの住宅地」。市内から車で10分ほどで不便はありませんが、皆が憧れて住みたがる地域ではありません。そういう地味な地区は、日本でも、賃貸利回り高くなりがちですよね。

とはいえ、ケアンズのなかで比較的高級感のあるエリアEdge Hillも、全豪で賃貸利回り5位(7.9%)にランクインしているので、ケアンズ全体の利回りが高いのは間違いないと思いますし、私もその意味で注目しています。オーストラリアは住宅不足の国、空室率は全国的に非常に低く、ケアンズでも空室リスクはほとんどありません。でも残念ながら…

 

・一般の日本人投資家が、ケアンズで、7~8%で投資できるわけではありません。

・豪州永住権のない者は、オーストラリアでは原則として新築しか買えません。

・7~8%というのは、中古の区分アパートを安く買えた時に実現する数字。昨今は建築コストが上がっている関係で、新築で買うと、ケアンズでも通常5%程度になります。

 

私は豪州永住権を持っており、ケアンズで高利回り投資ができる立場にありますが、それを日本のセミナーでお伝えすることはできないのです(だって、中古買えないんだもんね…)。

 

といいつつも、私は思うのです。

・日本人はオーストラリアで新築しか買えないからといって、この国の中古住宅市場を知らないで良いわけはない。

なぜなら、

・新築物件を買っても、数年後(数十年後?)に売却する時は、「中古物件」として売却するわけだから…

 

ケアンズで新築を5%で買っても、売却時に7~8%でしか売れないマーケットであるならキャピタルゲインは望み薄、という見方をする方もいるでしょう。ただ、ケアンズに20数回行ってる者の視点からいうと、ケアンズでも立地・企画次第でキャピタルゲインは期待できると思います。

また、国際的に知名度の高い観光地ゆえ、Airbnbを活用した「収益型別荘」として運用する可能性もあると思います。

・・・といった感じで、ローカルの中古不動産マーケットの知識があれば、数年後~数十年後の出口まで想定した不動産投資が視野に入ってくるわけですね。

 

あと、「新築しか買えない国でも、中古市場を知る必要がある」という意味では、いま人気上昇中の国「ベトナム」も同じだと思います。

この国では、昨年7月に外国人の不動産所有が事実上解禁(正確にいえば、大幅に自由化)されたわけですが、その時点で、外国人への分譲を含めて販売されている物件なら買えるけど、それ以前に販売されてベトナム人がオーナーとなっている物件を我々が買うことは不可能に近い。

オーストラリアとはニュアンスが多少違いますが、「日本人投資家にとって、事実上、新築しか買えないマーケット」という意味では似たようなものでしょう。

ベトナムの場合、現時点では現地人と外国人の所得水準も隔絶している上、言葉の壁もある(ベトナム人ローカル向けの不動産情報は、果てしなくベトナム語オンリーの世界)ため、外国人投資家も「外国人向け物件の情報」しか知らないケースが多いですが、

そんなベトナムでも、不動産を一定期間以上保有する想定があるなら、「ベトナム人ローカルの不動産市場」を知っておく必要性は高いと思います。

 

そんな情報が、いま、日本にあるのか・・・というと、「正直、ありません」。

だから、いま私がいろいろ調べて、データ整理しているところです。ベトナム人ローカルの不動産マーケット調査には、ベトナム語知識ゼロだとできないから、私はいま、お金と時間かけて、ベトナム語を習ってますし、実地調査も何度かしています(3月末にも、現地入りします)。

 

【ベトナム不動産ポータルサイトのメニュー…英語との対照表も作成中】

betonam

 

調査の成果は、4月下旬から、オウチーノ社の有料セミナー等の場を使って、順次発表できると思います。お楽しみに。

 

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