宮崎市郊外、恐怖の4.1%新築木造アパ

こんばんは、Manachanです。

九州・宮崎市に実家のある友人から、親が業者に新築アパートをすすめられたので、内容チェックして欲しい・・・という依頼がありました。その場所は、宮崎市とはいっても中心部ではなく、2010年の市町村合併で宮崎市に編入された郊外ベッドタウン。土地は、こんなスペックです。ショッピングセンター、駅、病院に至近距離、地元では比較的環境の整った住宅地だそうです。

――――――――――――――――――――――――――――
地積  323平米(97.83㎡)
一種住居、角地、建ぺい70%/容積200%
土地代 約2000万(坪21万)
――――――――――――――――――――――――――――

でもって、提案してきたのは、誰もが名前知ってる会社。「地主向けに賃貸アパートを販売する、管理戸数日本一の会社」といえば、それ以上説明の必要はないでしょう。「35年一括借上」「新築後10年間の家賃保障」などをうたった驚異のクロージング営業力で、全国に賃貸アパートを建てまくっています。

私、噂だけは聞いてましたけど、ガチで提案書を見るのは初めてです。で、見た瞬間、絶句!こんな提案でした。

――――――――――――――――――
2階建木造アパ―ト 2DK~2LDKx4戸 (45.77㎡)
駐車場 8台付
建物代(税込) 4104万
諸費用 270万
総事業費 4374万
――――――――――――――――――

地方で駐車場必須とはいえ、角地で98坪もある土地に4戸しか建てないのはなぜなんだろう?あと、建築費が坪74万というのも、全国で同じタイプを量産してる割には高いよねえ。私、福岡市で、天井高4mのプレミア賃貸住宅建てたことあるけど、坪58万だったもんな。

 

すごいのは、賃貸経営指標。今回は地主が土地提供して、その上に収益物件を建てる想定なのですが、仮に土地代2000万円がコストとしてかかると仮定して、利回り計算すると、

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
満室想定賃料 24.2万/月 (5.7万x2室、5.2万x2室、駐車場0.3万x8)⇒年収290.4万
保証賃料(10年)20.7万/月(居室18.5万+駐車場2.2万)⇒年収248.0万

満室想定利回 4.7%
保証利回り  4.1%(保証ベース)
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

新築アパ建てて、満室で、かつ駐車場全部埋まっても4%台の利回りしか出ないって何それ?

東京都心の一等地なら分かるけど、地方都市の郊外ベッドタウンでその数字は、ギャグとしか言いようがない・・・

miyazaki_teian

 

さらに言うと、この満室想定賃料自体が意味ないほど、地域相場からみて過大な数字になっている可能性もあります。一室あたり5.2~5.7万/月で貸せる事業計画になっています。保証賃料も築後10年間、平均4.6万/月で設定していますが、これが10年経って、家賃保証がはずれるとどうなるか?

 

【こんな間取りのようです】

miyazaki_madori

 

同地域、1DK月額2.3~3.0万円、2DK4万台そこそこ、のマーケットのようです。しかもゼロゼロ物件の嵐!

表面4%台の利回りが、築11年目から維持できないかもしれない、場所は宮崎市郊外・・・これギャグかよ!

miyazaki_koukoku

 

しかも恐ろしいことに、この提案書、4000万円の30年ローン(年利1.9%)をセットでつけてきてます。こういうの借りて建てちゃったら最後、

・11年目から、キャッシュフローが確実に赤字転落

・その時点で、残債は約3000万円残っている

・土地で売っても、せいぜい2000万円くらいしかならない。

 

私は心から確信をもって、『絶対にこれ建てちゃいけない』とお答えしたのは、言うまでもありません。

それにしても、すげえ商売だなあ。地主を食い物にして、えげつないの極みだぜ・・・俺も、一応商売人だけど、ここまで鬼になれないよ~。

 

この文章、面白かった、勉強になった、と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Share on Facebook

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*