新幹線停車駅は宝の山

こんにちは、Manachanです。今回は久々に、日本国内不動産の話題でいきますね。

一昨年の2月に解雇され、サラリーマン稼業をやめた私ですが、昨年1月に宅建業免許を取り、東京・五反田に事務所を開設、同年3月から日本国内の不動産売買仲介を始めましたが、今のところ、これが私の生業になっております。

「日本の物件仲介で食っていけている」だけでなく、
「日本の物件仲介で種銭をつくって、海外の収益物件を次々と買う」図式が、定着してきた感があります。

これも、アベノミクス効果で、不動産融資ユルユルになったおかげかな~本当に有難いことです。

 

いま日本で収益不動産市場が一番盛り上がっているのは、東京23区内だと思いますが、私、余程のことがない限り、都内の不動産には手を出しません。なぜかというと、

・都内は売買価格が高くなりすぎ、投資としての妙味がないものがほとんど。
・仮に投資物件として成り立つ物件があっても、ライバルの仲介業者が多すぎる。

23区内、特にターミナル駅周辺や城南地区の物件仲介で稼ぎたい業者は、それこそ、星の数ほどいます。有象無象がうじゃうじゃひしめくなか、私みたいな無名の零細業者に情報が回ってくる頃には、すでにボロ雑巾のように使い古された情報ばかりで、元請けが誰なのか、間に業者やアンコ(情報屋)が何人入っているのか分からない状態になる。

「駒沢公園5分で表面5%、4.7億の築浅RCレジが入りました!」みたいな情報が来ても、全く心ときめきません。「どうせ俺が仲介できないんだろ?時間かけるだけ無駄じゃん」というスクリーニングがかかっちゃう状態。それに、いくら世田谷区の駅近とはいえ表面5%みたいな物件、全然良いとは思わないし、人にも薦められませんもの。

一方、物件の場所が「千葉」や「埼玉」、「茨城」あたりになると、俄然、燃えてきます。都内に比べてライバルが断然少ないし、自分自身が「ちばらぎたま」(千葉+茨城+埼玉)県境付近の出身だから土地勘もあるし、目利きもできる。「このエリアなら、俺に任せて!」ってな感じ。

実際、私は独立後しばらくは、千葉や埼玉の土地アパートの仲介で食ってきたようなもんです。いま楽待の「査定・ブツ上げサービス」使ってますが、わざと「東京都」を避けて、それ以外の関東の県を対象エリアと設定している位です…

 

最近は、さらにエリアが広がり、関東圏外の収益物件の取扱いが増えています。

・関東に近い東北地方の新幹線駅
・関東に近い中部地方の新幹線駅

あたりが、特に狙い目だと感じています。

7月は、浜松(静岡県)で決済しましたし、先週、郡山(福島県)と豊橋(愛知県)に行ってきました。福島市や宇都宮市にも時々行きます。こういった地域の収益物件をみていて思うのは、

・価格1億を超えると、地元の人が手が出ない価格帯になるが、東京の人ならラクラク買える。
・1~3億くらいの収益物件、いま東京では利回り下がってどうしようもないが、浜松や郡山だと当たり前に10%超え(地元民買えないから、利回り高くなる)。

・新幹線駅なら知名度もあり、東京の投資家からみて心理的な抵抗感が少ない。
・また、知名度ゆえ、東京のサラリーマン向けの金融機関が融資を出すことが多い。
・何より、東京から近くて行きやすい。郡山も浜松も、東京駅から新幹線で1時間20分、現地調査・内見手配もラクラク。
・新幹線が止まるような都市だから、管理会社も一社独占ではなく、複数の選択肢のなかから選べる。

 

いずれも地方都市ですが、「田舎のなかの都会」ですから、雇用機会は豊富で底固い賃貸需要があります。このエリアでこの間取り、この賃料なら確実に賃料がつく等々、賃貸経営上の数字が読める案件も多いし、投資家のお客様におすすめもしやすい。

いまの市況なら、郡山や浜松みたいな中堅都市で、1億円クラスの収益物件をちゃんと目利きして、東京の投資家に売るだけで十分、食っていけると思います。

 

あと、こういう中堅都市(日本どこでも似たようなものでしょうが・・・)では、

1)地元民の賃貸需要があり、収益物件として十分成り立つ物件 と、
2)場所が田舎でどうしようもない物件(地主が騙されてアパート建てちゃった系)

に、二極化している印象がありますが、

 

1)なら、物件目利きして投資家に売る。
2)なら、そういう物件を専門に買い取る業者に売る。

というかたちで、いずれも商売になります。特に2)のどうしようもない物件を売りたい場合は、私にご相談くださいね。

福島県で一番高いビルがそびえる郡山駅

bigi

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コメント

  1. 袋田の住職 より:

    水郡線の終着駅、端っこの方に到着します。

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