こんばんは、Manachanです。18日間のオーストラリア滞在を終えて、日本に帰ってきました。
今回の滞在中、大事なミッション（ブリスベン物件の購入＆ローン借り換え交渉）がありましたが、無事成功をおさめ、充実感を胸に帰国の途につきました。
☆今回、購入した物件に関しては、私のブログ「ピュアホワイト高利回り物件＠ブリスベン」
☆豪州ローン借り換えに関しては、Home’s不動産コラム「オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話」をご参照ください。
滞在地ケアンズから成田まで、７時間のフライト中、不動産投資雑誌”Australian Property Investors“を、じっくり、隅から隅まで読んでいました。
私はこの雑誌を、2003年頃からずっと愛読しています。毎年1～2回、渡豪する毎に買って読んできましたので、最近10年以上にわたる同国不動産マーケットの状況や、投資トレンド、脚光を浴びたエリアなどを、よく覚えています。
☆「1998～2003年 オリンピックブーム期」
2000年にシドニーオリンピック開催。その前後の数年間は、豪州全土で不動産価格が勢いよく上がった時期です。当時は「バリューアップ」すれば高く売れた時代なので、「700平米以上の土地区画を買って二戸建てる」とか、「ボロ家を買って大規模レノベ―ション」などが流行っていました。確か、当時の住宅ローンの金利は6～7％台でした。
☆「2004～08年 リーマン前の金利上昇期」
豪州不動産マーケットは2003年にピークを打ったあと、04～05年にかけて低迷期を迎えます。場所によっては、不動産価格が10％以上下がりました。2006年頃から再び上昇をはじめ、08年にリーマンショックの余波で冷や水…といったように、不動産マーケットが一進一退していた時期です。
但しローン金利だけは、リーマンの直前まで一貫して上がり続け、ピーク時には9％に達しました。融資を受けて不動産買っても、このような金利水準で、インカムゲインを出すのは難しいこともあって、当時は「ネガティブギアリング」(Negative Geering)という節税法が流行っていました。投資不動産で出した赤字（＝賃貸収入―ローン金利―諸経費）をサラリー所得と合算すれば、かなりの節税効果が生まれるので、多くの人が実践していました。
☆「2009～11年 リーマン後リカバリーブーム期」
欧米先進国のなかで、リーマンショック後、経済をいち早く回復軌道に乗せた豪州。この時期に政府が行った経済刺激策で一番効果が高かったのは、「公定金利の大幅な引下げ」（7％⇒3％）。住宅ローン金利も、それまで9％だったのがいきなり5％になり、金利負担が大いに軽くなったので、皆が、住宅取得に走りました。その結果、豪州全土で不動産価格が数十パーセント上昇。特に資源産出州の中心都市、パースやダーウィンの値上り幅が際立ちました。
☆「2012～13年 スローダウン期」
2009～11年に不動産価格が上がりすぎた反動で、パース、ダーウィンを中心に価格上昇トレンドが沈静化。公定金利はさらに下がり、住宅ローン金利も豪州歴史始まって以来の4％台に突入。金利水準がここまで低くなれば、融資受けて不動産買った人でもインカムゲインを得やすくなることから、いまの日本に似た「利回り＆キャッシュフロー型の不動産投資」（賃料の割に取得価格が比較的安く、賃貸に出して黒字が出るような収益不動産）が流行りました。
☆「2014年～ シドニー中心の不動産ブーム期」
2014年に入る頃から、豪州最大都市シドニーが空前の不動産ブームを迎えます。シドニー圏全域で、直近2年間で30％ほど上昇。「いま買わないと一生買えない」と焦る人々による実需購入と、値上がりを当て込んだ「キャピタルゲイン狙い投資」が目立ちました。金利水準は相変わらず4％台と低く、賃料は高止まりなのでキャッシュフロー型の投資は可能ですが、そもそもシドニー不動産が高すぎて取得が難しいので、多くの投資家が州境を超え、割安なメルボルンやブリスベンで収益物件を物色する動きが目立ってきました。
ここ10数年だけでも、マーケットの変化とともに、不動産投資のスタイルも移り変わってきたことがよく分かりますね。その時々の流行りはともあれ、自分の投資哲学だけは常にブレないようにしたいと思います。オーストラリアで不動産投資する際の私のポリシーは、
・長期投資 （最低でも10年は保有）
・インカムゲイン重視 （グロス利回り6％以上、賃貸に出して余裕で黒字が出るものだけ買う）
・売却より買い増し （1軒目の値上がりを利用して、2軒目、3軒目と買い足していく）
今回、私がブリスベン物件を購入するシナリオは、
・2002年に買ったシドニー物件の値上がり（39万⇒80万ドル）を自己資金算入して、現金手出しなしでフルローンで取得
・ブリスベンでグロス7.2％の高収益物件をゲット
という意味で、我が投資哲学にぴったりくるモデル。とても気に入っています。
今回読んだ雑誌Australian Property Investorsに、「投資家列伝」みたいなコーナーがあります。そこに出てきた若き投資家Peter Toma氏の行った不動産投資が、まさに私の理想形とぴったりなので、驚きました。
Peterは若干27歳。建築技師として働き、額面の年収は6万6千～8万ドル（600～730万円）と、20代にしては比較的恵まれています。不動産も、すでに3戸取得しています。
・2013年1月に、シドニー西郊Fairfieldで、2ベッドのアパートを2戸同時取得。価格は29万2千ドルと28万8千ドル、合計で58万ドル。家賃収入は週あたり380ドルと400ドル、計780ドル。自己資金20％を用意して80％は融資で調達。
・2013～14年から始まったシドニー不動産ブームの恩恵を受け、2戸合算の担保価値が79万ドルと、2年足らずで約35％上昇。
・2014年10月に、ブリスベン西郊Ipswichで3ベッドの戸建を19万5千ドルで取得。家賃収入は週270ドル。シドニー2戸の値上がり分を自己資金算入して、現金手出しなしで購入。
彼の場合、驚くべきことに、
・取得物件全てを、表面利回り7％前後で買っている（6.7～7.2％）
・投資エリア選定とタイミングが絶妙。シドニーの不動産ブームが起こる前に、値上がり幅の一番大きい西部郊外で仕込んでいる。
・しかも2014年後半に、今後、値上がり幅が大きいと見込まれるブリスベン西部郊外で物件を仕込んでいる。
私からみて、非常に見通しが明るく、かつ低リスクの投資だと思います。彼の所有物件ポートフォリオからみて、シドニー西郊はまだ値上がり余地を残し、ブリスベン西郊はこれから値上がる。仮に不動産市場が暗転しても、賃料しっかり取れているので破綻しない。今後、金利が2％くらい上がってもまだ黒字が出る…
投資エリア・物件選定も非常に理にかなっていて、地域の人口動態、平均所得、空室率、価格トレンドのデータでまず絞り込み、「市場価格より割安」かつ「賃貸需要にマッチした」物件ならすぐ買う、というスタンス。
彼は4軒目、5軒目と買い足していく意向ですが、5軒目取得をする頃にはサラリーマンを卒業できそうですね。
奇しくも、私が今回買ったブリスベン物件は、Peterが去年10月に買った物件とほぼ同エリア、価格は2倍、賃貸収入も2倍…という内容。ということは、Peterが成功できるなら、私も成功できるはず♪
私のほか、5名ほどの日本人投資家が購入意向を示していますが、首尾よく買えたなら、売って出口を考えるよりも、ある程度（30～50％）値上がったタイミングでオーストラリア2軒目取得を目指して欲しいです。
私の計算上、オーストラリアでちゃんと回る収益物件を3～4軒買って運用できたら、老後資金の心配はほぼなくなりますので…40代とか50代前半くらいでスタートできれば、十分、実現可能と思いますよ。
私の買った「デュアルキー物件」(一区画の土地に戸建2戸、ダブルで賃貸収益を得るタイプ)の広告が、雑誌裏面を飾ってました！
オーストラリア不動産で年金づくりに興味ある方、詳細を知りたい方は、「アジア太平洋大家の会」事務局までメールを下さいね。
この文章、面白かった、勉強になった、オーストラリア不動産にさらに興味がわいた方は、応援のぽちを、よろしくね→
