海外不動産は美人選びに似て…

おはようございます、Manachanです。

海外不動産、どの国がおすすめですか?」って、本当によく聞かれます。質問者の気持ちはよく分かりますけど、実際、これほど返答に困る質問はありません。だって、

海外不動産のおススメの国を答えるのって、「どの国の女性が一番美しいですか?」って聞かれてるのと同じようなものだから…

女性の美人度、という話であれば、私の個人的な好みは「西洋ではレバノン、東洋ではベトナム」だと思いますが…

でも、女性がひとりひとり違うように、不動産物件だって、ひとつひとつ違います。どの国でも「美人物件」がある一方で、「フツーの物件」、「不細工ゴミ・カス物件」だってたくさんある。

そもそも、私たち投資家は、「誰もが認める美人物件」にそんなに興味あるわけじゃありません。絶世の美女レベルのルックスなら、誰もがその価値を認めますから、当然、値段高くなるし、利回りは低くなる。金持ちと札束で張り合わないと買えない…みたいな話になるから投資的に面白くない。

私たちが好むのは、むしろ「角度美人」や「ポテンシャル美人」。万人が好むルックスの女性ではないけれど、ある側面から見ると美しいとか、あるいは、現時点ではイマイチだけど、磨けば光るルックスとか…そういうのが好みです。

「ポテンシャル美人」の例:都内の再建不や築古物件に上手に手を入れて、シェアハウスやAirBnB経営を入れて高収益物件に生まれ変わらせるとか、あるいは荒川区南千住みたいに、現時点ではイケてないけど、都心に近くて開発余地がたくさんあり、「大化け」の可能性のある土地を安く仕込んでおくとか・・

「角度美人」の例:神奈川県の茅ヶ崎駅からバス便でいくようなエリアで、県外の人にはリスキーに見えて手が出せないけど、地元の人には人気が高くてラクラク満室、みたいなエリアの収益物件を仕込んでおくとか…

角度・視点によって、女性のルックスは大きく変わる…不動産も同じ

そういう投資家視点でみる限り、どの国・都市にも「角度美人」や「ポテンシャル美人」的な物件はあるし、それなりに投資妙味はあるので、私は「ある国を特におすすめ」することも、「特定の国を避けるようアドバイス」することもしていません。

タイのバンコクが好きなら、バンコクで自分の好みの女性(もとい収益物件…)を見つければいい。フィリピン・セブ島が好きなら、そこで同じことをすれば良いと思いますので、タイとフィリピンを比べて優劣をつけるようなことは、不動産投資の世界では意味がないと考えます。

また、どの国でどういう不動産物件を買うのが良いという問い。これは個々人の資産背景やリスク選好、いくらキャッシュ出したいか、何年で利益確定したいか…によって変わるので、単一の正解がある話ではありません。

先程の美女の話のアナロジーを使えば「あなたは、ベトナム美女を一晩だけレンタルしたいですか?」…すみません。これ以上書くと、女性読者層を敵に回しかねないので、男女逆にして書きます。

「あなたは、イケメンを一晩だけレンタルしたいですか?」

…これは短期で保有&利益確定のモデル。例えば、「台湾でキャピタルゲインを狙える物件を完成数年前に格安で仕込んで、完成直前に中国大陸人に売り抜ける」とか、「米国ラスベガスで競売に出たボロ物件を買い叩いて、修繕入れて市場価格で売り出す」みたいな話。

「あなたは、イケメンを一生の伴侶にしたいですか?」

…これは長期保有モデル。たとえばカナダやオーストラリアみたいな、築が古くなっても価値が下がらない、かつ相続税贈与税もあまりかからないような国で、手堅く土地付き戸建を買って、賃貸に出しながら子孫に残す、みたいな話。

「一晩レンタル」か「一生の伴侶」か、あるいはその中間の「10年毎に旦那を取り換える」のか…時間軸によって、最適な解は変わってきますし、私がおすすめする国・都市・物件も変わってきます(例.長期保有を考える方には、東南アジア新興国より欧米先進国の物件をおすすめしています)

イケメンをレンタル、みたいな話で福山の画像を使ったら、さらに女性読者を敵に回しそうだ…

もう少し真面目に書きますね。不動産投資を愛するということは、「個別」を愛すること。つまり、自分の選んだ物件の間取り・デザイン・内装や所在エリアを愛するということです。

日本国内で成功している不動産投資家・賃貸経営者のほとんどが、物件選びにあたってのこだわりや、賃貸経営のスタイルを確立しているものです。その物件が「日本にある」から良いのではなくて、投資家個人の「こだわりポイントや運営モデル」に合致するからこそ、どんどん買い進めているし、ちゃんと収益をあげているのです。

東南アジア新興国が、経済発展著しいですよ~、人口増えてますよ~、不動産価値上がりますよ~みたいなセールストーク多いですが、それだけでは、不動産物件選びに何らの意味のある情報ではありません。

「国全体の美人度」ばかり強調してる業者が、実際紹介する物件は「ブサイク極まりないゴミ・カス物件」だったりすることも多いですから。「個別」を愛することができない人がセールスすると、たいていそうなってしまう。

そんななかで、私の役割は、日本の投資家が、世界中の国・都市の不動産市場について学ぶ場を提供すること、そして、海外各都市の不動産価格水準や価格形成要因を公開して、日本の投資家が安心して投資できる環境を整備することだと思っています。

言葉を換えれば、「海外で、自分好みの角度美人物件やポテンシャル美人物件を見つけるお手伝いをすること」でしょうか…

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