シドニー値上がればブリスベン値上がる理由

こんばんは、Manachanです。

私が買付入れたブリスベンMountviewの「土地+ダブル戸建」物件(ブログ記事)。融資審査も、これまで二転三転しましたが、ようやく佳境に入りそうです。

私はオーストラリア不動産投資13年ありますが、今回の物件は久々に「テンションの上がる」エキサイティングな案件。正直、むちゃくちゃ買いたいです。

想定利回(表面) 7.2%
融資条件     年利4.65%、利子のみ償還プラン

表面的な数字だけみると大した好条件には見えません(カナダとか行くと、表面8%超で融資の年利2.9%とかもある!)。それでも、オーストラリアで物件買い増したい理由はただ一つ、

13年前に買ったシドニー物件の値上がり分を、そのまま担保として使えて、現金手出しほとんどなしで投資できる!

少し解説しますね。

・2002年に買ったシドニー(Parramatta)物件の担保評価が、13年経って倍増した(39.4万ドル→78万ドル)
・残債はあまり減ってないが、値上がり分のおかげで45~50万ドルの空き担保ができている。
・今回、ブリスベンで買う物件価格は40万ドルなので、シドニー物件と共同担保にすれば、極端な話、現金手出しなしでも融資が引ける。

シドニーの空き担保を、控えめに見積もって45万ドルとしても、

物件の担保価値  シドニー 78万 + ブリスベン 40万 = 118万
空き担保     シドニー 45万

ですので、

1)ブリスベン物件、自己資金ゼロの場合
45万÷118万=自己資本38%、融資62%

2)ブリスベン物件に自己資金10%(4万ドル)入れた場合
(45万+4万)÷118万=自己資本42%、融資58%

私、さすがに海外物件のフルローンには抵抗あるので、ブリスベン物件に10%の自己資金入れる予定ですが、それでも、「海外不動産を90%融資で買える」のは破格の条件。シドニー物件が値上がってくれたおかげですね♪

もし、90%融資が引けて、ブリスベン物件を予定通り2戸とも賃貸に出せたとすると、


現金手出し    自己資金40,000 + 印紙税・司法書士費用等16,000 = 56,000ドル

家賃収入(2戸分)  550ドル x 52週 = 28,600ドル/年
ローン償還     1395ドル x 12月 = 16,740ドル/年
諸経費       市税1,500 水道600 賃貸管理 2,000 => 4,100ドル/年  
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
キャッシュフロー  28,600 – 16,740 – 4,100 = 7,760ドル/年 (650ドル/月)

つまり、

1)56,000ドルの現金出して、年間7,760ドル入るから、約7年で投下資金を回収できる。
2)毎年家賃を上げられる可能性も大きいので、回収期間はさらに短くなりそう。
3)しかも7年後にキャピタルゲインを手にする可能性も大きい。

7年で投下資金回収できる不動産投資案件は、日本国内にもたくさんありますが、プラス「毎年、家賃上げられて」かつ「7年後のキャピタルゲインも堅い」となると滅多にない。また、本業の不動産仲介収入が毎月変動するなか、月6万円の収入で「生活費下支え」も有難い上に、日本円以外の通貨で家賃収入が得られるのは精神衛生上も良い。

もっとも、AirBnBとか使って、さらに高収益を狙う手法もありますが、それはオーストラリア以外の国でじっくり取り組んでいきたいと思います。

で、もう少し掘り下げて考えてみましょう。

シドニー在住の不動産オーナーで、私と同じこと考えている人は多いはずと思いませんか?

【バブリーなシドニー…ここ数年で不動産価格は急騰】

・シドニーに持ってる物件の価値は、急速に値上がっている。
・しかし、家を買い替えようにも、あるいは値上がり分を担保に使って物件買い増すにも、シドニーで買う限りどこも値上がっているから、決して買いやすくはない。

そこで、

・シドニーより値上がりの遅い他都市の物件に投資する。

という選択肢が出てくるわけです。いまオーストラリアの都市どこでも、シドニーと比べれば安い。特にブリスベン、ケアンズ、アデレードなどは夢みたいに安いと感じるはず。

【ケアンズの不動産広告…40万ドルで海辺の広い土地付きの家が買える!シドニーの5分の1!】

いまシドニーでは、こんな話題で賑わっています。

・ブリスベンの不動産は、シドニーの半額で買える。
・シドニー20㎞圏内で80万ドル以下の土地付き一戸建を買うのはほぼ無理。でもブリスベンでは結構良いエリアで、広い土地付きの家が50万ドルで買える。あるいはブリスベン都心部、川の眺望のある2ベッドの高級コンドミニアムが50万ドルで買える。

実際、値上がったシドニー物件の担保を使えば、ほとんど現金手出しなしでブリスベンの不動産が買えるのです。私は数日前、ブリスベン、ゴールドコースト、サンシャインコーストを回りましたが、皆、異口同音にシドニーから投資家が押し寄せてきていると言ってました。

また、シドニーでは北部の副都心Chatswoodの不動産店に行きました。店頭広告をみるとChatswood近辺の売り物件はほとんどなく、なんと、ブリスベンの投資物件を前面に押し出していました。都心部の高級コンドミニアムなので60万ドルとかしますが、シドニーの同等物件に比べれば約半額なので、買いたい人は多いでしょうね。

私見ですが、シドニーの物件価格、これまでは12~3年間で倍増しましたが、今後は同じスピードで値上がり続けるとは思えません。移民流入が多く、先進国のなかでは比較的元気なオーストラリア経済と
はいえ、長い時間軸でみれば確実に成熟化・高齢化しており、4%→3%→2%というふうに公定金利を下げないと、経済成長率が保てなくなりつつあります。

公定金利を下げると、当然、住宅ローン組みやすくなるので、不動産市場にマネーが流入しやすくなります。今それで、シドニーの不動産価格が高騰しています。かつての日本や今の韓国台湾もそうですが、実体経済が元気とは言い難いのに不動産価格が高騰する現象を、シドニーも経験しています。

今の上昇トレンドがどこまで続くかは、分かりません。すぐには下がらないでしょうが、上り幅は緩やかになっていくでしょう。但し、確実にいえると思うのが、

・今後、シドニーとブリスベンの価格差が調整される。つまり、シドニーに引っ張られて、ブリスベンの不動産が値上がっていく

ブリスベン不動産は家賃取れるだけでなく、向こう5~10年のキャピタルゲインという意味でも極めて魅力的だと思います。

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