ピュアホワイト高利回り物件@ブリスベン

おはようございますManachanです。4か月ぶりにオーストラリアの土を踏みました。昨日はゴールドコースト、今日からシドニーにいます。

昨日は多忙な一日でした。成田からの夜行到着直後の朝7時、ゴールドコースト空港でレンタカーを借り、まず、45㎞北上したサウスポート市で日本語堪能な現地弁護士と意見交換。次に、87㎞北西方に走り、ブリスベン西郊の新興住宅地Mountviewで物件視察。軽い昼食のあと、北へ長躯170㎞のドライブ、サンシャインコースト市での物件視察。休む間もなく、南へ222㎞離れたゴールドコースト空港まで移動、19時過ぎに車を返却した後、20時半のジェットスター便でシドニーに飛びました。なんと、525kmもドライブしてしまった…オーストラリアの移動距離は半端ないぜ。でも、是非見たかった物件を全部視察できて、とても有意義な一日でした。

今回の日記では、Mountviewの物件について紹介いたします。この物件はなんと、

私が先月、現地を見ずに買付入れた物件!(現在、融資審査中)
(※買付入れたのは写真の物件ではなく、同地域、同タイプで今年後半に建設予定の物件です)

国内、海外を問わず、現地を見ずに物件購入することを、私は自分自身に堅く禁じています。でも現実問題、なかなかそうも言ってられない。欲しい海外物件はどんどん出てくる上に、日本での仕事が忙しくなかなかタイムリーに出国できない。それに、今のオーストラリアは不動産マーケット過熱状態で、私が欲しくなるような優良物件はすぐ売り切れてしまうことも分かっています。

幸か不幸か、私は13年前からオーストラリアで不動産を買ってきています。馴染みのあるマーケットなので、今回「えいや!」で買付を入れてしまいました。その物件をいま、後付けで現地視察しているわけですが、

思ったより、良かった!ポジティブサプライズ♪

何が良いかというと、とにかく場所が良い。Mountviewは、ダイヤの原石のような、筋の良さそうな新興住宅地でした!

Mountviewはブリスベン中心地から西へ26㎞離れた新興住宅地。現在、鉄道駅、ショッピングセンター、学校(小中高)、病院が一体となった、ニュータウン型の街づくりをしている最中でした。5年も経てば立派な街に変貌を遂げるでしょう。

Mountviewは、利便性が良い。ブリスベン西方の2つの中堅都市、SpringfieldとIpswichに挟まれた位置にあり、どちらへも10~15分のドライブで到達できます。ブリスベンからの通勤鉄道がSpringfield(21㎞地点)まで開通しており、あと2駅、距離にして5㎞延伸されればMountview駅に到達します。2018年頃の開通予定だそうで、その暁には、乗車時間約45分でブリスベン中心地に到達できます。東京でいえば、吉祥寺と立川に挟まれた国分寺や小金井に相当するポジションですかね。

私が買付入れた物件は、Mountview駅予定地から徒歩で5分ほど、ショッピングセンターや小中学校にも歩いて10分かからず、生活者・通勤者視点でとても便利です。

駅前を数年かけて総合的に開発する計画

看板のあるあたりが、ショッピングセンター出店予定地、その左隣が新駅予定地

既存の戸建住宅と区画整理された空き地が入り混じる風景。浦和美園駅みたいだ…

また、この物件は間取りがユニークです。約270㎡の土地に、3ベッドルームのファミリー向けの戸建と、1ベッドルームの単身・カップル向けの戸建が建つ。その2戸から家賃収入を得ることにより、通常の戸建賃貸を超える利回りを出す…というコンセプトの物件。

Mountview周辺はここ5年ほど、年率10%近い人口増加が続いており、非常に賃貸需要の強いエリア。2戸貸すと、550~570ドルの週家賃が期待できる。土地+2戸あわせた分譲価格は399,900ドルなので、低い方の家賃で見積もっても、

550ドル x 52週 ÷ 399,900 = グロス利回り7.15%

この数字、全物件の平均利回りが4%程度のオーストラリアでは破格です。この国ではグロス5.5%を超えれば相当高い印象ですが、7%超えはあり得ない数字。

日本で7%台というのは珍しくないでしょうが、オーストラリアは「国全体の空室率2%以下」、「オーナー権限が強く家賃を年々上げられる」、「保有時の税金が安い」、「値上がり期待が大きくキャピタルゲイン税もほぼかからない」ことを考えると、感覚的には首都圏で12%以上の新築お宝物件をゲットするのに近い。

また、私がこの場所を「筋が良い」と感じる理由は、「属性の良い白人(ピュアホワイト)ファミリーがたくさん住みそう」だからです。

オーストラリアで10年以上、大家をやって、自分の家を白人にも中国人にも、インド人にもアラブ人にも貸したことのある私の経験からいうと、

属性の良い白人は、賃借人としては最高のブランド

です。とにかく、彼らは家と街を大事にする、修理スキルが高く家の不具合をチョコチョコ直してしまう、時には、庭を素晴らしいガーデンに変えて資産価値をアップしてくれる!

同じ白人でも貧乏で粗暴なとんでもない連中もいますが、ちゃんとした教育を受けて安定した仕事のある、英語ネイティブのアングロサクソン白人は、お世辞ではなく本当の文明人だと思うし、賃借人としては最高水準。

私も大家として本音をいうと、賃借人の優先順位は「アングロ白人」、「日本人&韓国人&台湾人」、「中国大陸人」、「インド人」、「アラブ人」の順になります。

経験上、オーストラリアの街で比較的裕福なピュアホワイト(白人)がたくさん住む場合、景観が美しく保たれる確率が高い。

また、彼らは概して、異民族がたくさん住んでいるコミュニティを敬遠します。アラビア文字の看板が出るなど、エスニック色が強すぎて白人が敬遠する地域は、構造的に不動産価格が上がりにくい。

その点、Mountviewの場合、これから開発される地域だし、周辺のサバーブを見渡しても見渡す限り白人の世界。私がここ買っても、賃借人層として想定されるのが「まともな白人」なので、これはオーストラリアの不動産投資として、私の大変好むパターンになります。

この物件を紹介するセミナーを、今年後半に企画したいと思います。それ以前に詳細情報を知りたい方は、アジア太平洋大家の会のお問い合わせフォームでご連絡ください。

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