こんばんは、Manachanです。
日本国内の収益物件を外国人や、海外在住邦人に勧める時、懸念点として避けて通れないのが、「日本の人口減少」。
人口が減ることは住宅需要の減少、不動産価格の下落を連想させます。そんな状況があるのになぜ日本の物件をおすすめするのか、海の向こうの投資家にきちんと説明できなければなりません。ま、こんなグラフ見せられたら普通ビビりますもん･･･
もっとも、人口減る国は日本だけじゃありません。いま日本の不動産をたくさん買いにきている中華圏や韓国の人口も、多少の時差はあれど、マクロでみれば日本と全く同じ「人口減少＆少子高齢化」の構図。
韓国では人口ボーナスが間もなく終了し、急激な総人口減少＆少子高齢化の時代になるし（韓国語で「人口絶壁」といわれるそうです…）
中国では、総人口のピークはまだ１０年ほど先とはいえ、生産年齢人口はすでに減少トレンドに入り、将来的には日韓と同様、急速な人口減少時代入りが確実。
でかい話でいえば、中国の総人口が２０２５年のピーク時１４億人から今世紀末には５～９億まで半減してしまうという…数億人規模の需要が消失するなら世界経済が滅茶苦茶デフレしまくっちゃうじゃんと思いますが、その頃には私、生きてないからねえ。心配しても仕方ないってな感じ。
不動産投資家として、今後、どの時点のことまで意識すれば良いのか？私の場合、Maxで今から２５年後、２０４０年位までじゃないかなあと思う。その頃にはすでに７０歳を超え、不動産なんてかったるくて持ちたくないだろうし（とっくの昔に法人化して子供に株式譲渡してるんだろうなあ…）
私がいま持ってるなかで一番築浅の物件は２０１３年築の木造アパートですけど、あと２０年経って２０３５年になれば耐用年数使い切ってしまうし、プラス５年稼働すればあとは土地値で売るか更地にしちゃうかですので、２０４０年以降のことは考えなくても良いと割り切っています。
ところで、国立社会保障・人口問題研究所によれば、日本の総人口は２０４０年時点で１億７２８万人になり、現時点から約２０００万人、比率にして１６％減少すると推計されています（リンク）。
上記のデータを加工してつくられた、日本創成会議・人口減少問題検討分科会の推計によれば、２０４０年時点で２０～３９歳の女子人口が２０１０年の半数以下になる「消滅可能性自治体」が、日本全体の約半数に上ることが発表されました。大ターミナル駅「池袋」を擁する東京都豊島区が消滅可能性自治体リストに入ったことで、話題になりましたね（リンク）。
ま、花の東京・豊島区が消滅するとは思いませんが、地域特性上、若年単身者が多い、ファミリー層には地価が高くて住めない、新しい住宅開発余地が少ない…という意味で、２０～３９年の女子人口が増えにくいという構造上の問題があるんでしょうね。厳しい数字です。
お先真っ暗にみえる日本のなかで、２０～３０年後になっても今の人口をキープするとされる自治体は、探せば結構見つかります。たとえば、私の生まれ故郷の千葉県柏市。
柏市の推計人口は、２０４０年になっても、今の水準から減りません（リンク）
２０１０年 ４０万人
２０１５年 ４１万人
２０２５年 ４２万人
２０４０年 ４１万人
２０４０年時点で、千葉県内で松戸市と市川市の人口が４１万人まで減り、柏市が両市に追いついてしまう！
千葉県内で、２０１０年時点の人口水準を、２０４０年になってもキープしているとみられる自治体は４市のみ…柏市と、成田市、八千代市、鎌ヶ谷市のみ。この４市は、「２０～３９歳女性人口の減少幅が少ない」という共通点を持っています。
【２０４０年の生産年齢女性人口（２０１０年比）千葉県内ランキング】
１位 八千代市 －１１．３％
２位 成田市 －１８．４％
３位 鎌ヶ谷市 －１９．６％
４位 柏市 －２１．０％
(※－５０％を超えると「消滅可能性自治体」認定)
２０４０年になると、東京はじめ、横浜市、さいたま市、千葉市など、関東圏を代表する大都市でさえ、２０１０年の人口水準を維持できるところは一つもありません。
人口ピーク年 人口増減（2040年/2010年比）
東京都 ２０２０ －６．４％
横浜市 ２０１９ －３．４％
さいたま市 ２０２０ －５．８％
千葉市 ２０２０ －９．３％
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柏市 ２０２５ ＋２．３％
（※上記データは、各自治体が公式に発表している人口推計をもとに加工したものです。なお、東京のなかにも、練馬区や江東区など、２０４０年でも現在の人口水準をキープする地域はいくつかあります。）
信じがたい話ですが、
向こう２０～３０年、東京の人口は減るのに、柏市の人口は減らない！
ちなみに柏市の人口が２０１０年レベル（４０万人）を割り込む時期は、上記推計によれば２０５０年頃、俺たぶん生きてないじゃん！自分の目の黒い
うちに、故郷が消滅するどころか、今の人口をしっかりキープするなんて、日本全体から考えると夢みたいに恵まれてますね。
こんな風に、ミクロで統計を見ていくと、面白い。日本のなかでも、不動産投資で狙い目の地域が結構埋もれているものですね。
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