浜松と豊橋のあいだ…

こんばんは、Manachanです。

所謂「アベノミクス」で、「東京だけが潤って、他の地方はさっぱり…」という人が多いのですが、私の見聞する限り、東京の他にもう一つ、好景気に沸く地域があります。それが「東海地方」

私、不動産セミナーで名古屋に行く機会が多いのですが、ここ数年感じること、

「行くたびに、名古屋駅の人通りが増えている!」


愛知県東部から静岡県西部にかけて、豊田市から岡崎、豊橋、浜松へとつながる工業都市群。この一帯はリーマンショックで大きな痛手を受けましたが、最近は円安の恩恵もあり活気を取り戻しつつあります。

この地域で賃貸経営する友人も、わずか5~6年前、派遣切りで入居者が一斉に消えた「あの出来事」が嘘のように、今では満室になっても、入居希望者がまだ列をつくって待っている状態だと言っていました。

雇用統計をみると、案の定、私の「実感」を裏付ける数字のオンパレード。

【日本を引っ張る、東京と愛知の雇用】

【リーマン以降の、雇用の回復ぶりがすごい!】

【愛知県のどの地域も上向いている】

愛知県を中心とする東海地方は、今も昔も「日本一の工場雇用集中地帯」。製造業の工場は大量の人手を必要としますから、好況時には東海近県のみならず日本全国や海外から労働者を呼び込みます。

こんなエピソードがあります。私、北海道の旭川へドライブ旅行に行った時に、地元の求人誌を立ち読みして驚きました。

・旭川近辺には、正社員の雇用がほぼ皆無。額面の給料20万円を超える職も数えるほどしかない。

・求人誌に「道外の職コーナー」があって、ほとんど愛知・静岡の求人広告で埋め尽くされている。月給は軒並み30万コースで、道内で働くのに比べて軽く1.5倍もらえる。

北海道のみならず、東北、九州、中四国…日本の多くの地域に比べて、東海地方の雇用は豊富で給与水準も高い。それを求める人々が「期間工」として、愛知や静岡の現場で働く。彼ら全員が寮に入れるわけではないので、多くは民間アパートに入居する。期間工を全国から送り込む人材派遣会社も多い。

地元民のほかに、「期間工需要」がある程度見込めるのが、愛知工業都市での賃貸経営の特徴といえましょう。

今回、不動産の仕事で偶然、「静岡県湖西市」という土地と縁ができました。ここは静岡県の最西端で、「浜松」と「豊橋」の間に位置する小都市。人口は約6万人。

地図でお分かりのように、浜松と豊橋の間には「浜名湖」が横たわり、湖西市はその西側にあるため、「浜松」と同じ静岡県に属するにもかかわらず、自然地理的には愛知県「豊橋」との一体感が感じられる場所です。

湖西市に関して、私はほとんど知識を持っていませんでしたが、今回、ご縁をいただいていろいろ調べるうちに、賃貸経営上、非常に面白い場所だということに気づきました。

【全国屈指の工業都市】

湖西市は人口6万の小都市ながら、製造品出荷額は1兆6千万円を超え、全国市町村ランキングで堂々の「23位」。人口10万以下の都市で比べるとダントツの全国トップ!トヨタやスズキの工場や関連企業が集結しています。

製造品出荷額等[百万円]ランキング

23位…錚々たる全国の工業都市を向うに回して、この位置は立派!

【財政が良い】

リーマン前、不交付団体だった頃より数字がやや悪化したとはいえ、今でも静岡市や浜松市を上回る、県内屈指の財政力指数を誇っています。

平成26年度 財政力指数(静岡県市町分)

あと、私が不動産投資家として魅力をそそられるのは、雇用・産業がしっかりしている割に「誰も注目しない穴場」だということ…豊橋に近く、「実質はほぼ愛知県なのに静岡県に所属」ということも、大いに影響しているでしょう。盲点になりやすいのです。

こういう場所で、地元民を主、期間工を従とするかたちで、地元の良い管理会社と組んで賃貸経営できるのなら、賃料設定と仕入れ値さえ間違えなければ、末永く安定経営できる可能性高いような気がします。

あと特に、東海地方の製造業は為替への連動性が高いようにも感じます。

円安なら、地域製造業・雇用にプラス
円高なら、地域製造業・雇用にマイナス

これから円安に向かうと考えている人も多いようですが、そういう人が国内不動産で賃貸経営やるなら、東海地方の工業都市(たとえば湖西市)は十分、注目に値すると思います。

円安にヤマ張るならば、(為替の関係で)割高な海外資産を買うのも良いが、円安メリットを受ける日本国内の地域の不動産を使って安定したキャッシュフローを得るのも、同じくらいアリな話でしょう。そう思うなら、

浜松~豊橋間に針路を取れ!

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