都内4%物件を外国人に売る意味あるの?

おはようございます。Manachanです。今回は、国内不動産ねたでいきますね。文章が口語調(ため口)になりますが、ご容赦ください…

いまの日本は、「インバウンド・ビジネス」が盛り上がってる時代だよね。インバウンドっていうのは、外国人、特に日本の近くで、経済的に豊かになったアジアの人々をお客様として、日本へ観光に来てもらったり、飲み食い買い物してもらっておカネを落としてもらおうぜ…っていうビジネスのことだ。

不動産ビジネスだって、例外じゃあない。いま、全世界のファンドとか、年金基金みたいな機関投資家が、東京の土地建物を買ってるし、アジア、特に中華圏の個人投資家のおカネも入ってきてる。

俺なんかもさ、日本人の不動産投資家で、かつ、中国語や英語で講演できるっていう、都合のいい能力があるから、いろんな不動産業者が、「鈴木さん、台湾香港シンガポールで一緒にセミナーやりませんか?」ってアプローチしてくるんだ。

そりゃあ、お申し出は有り難いし、俺も特技を活かして力を尽くしたいと思ってるよ。でも、そういう業者が持ってくる商材(物件)を見ると、ゲンナリするんだ。

・都内の新築ワンルームマンション、表面利回り4%台
・都内の土地付き新築一棟レジOR商業ビル、表面利回り3~4%台

そんな話ばっかり…これを、台湾や香港に持っていって、現地人に売ろうとするんだよな。

ぶっちゃけ、こういうの買った投資家って、儲かるの?おカネ増えるの?

例えば、4%台の新築ワンルーム買って金持ちになった日本人っているの?

ま、4%台ワンルームよりは、都内の土地のついた3%台の一棟物件を売る方が、まだしも話は分かるよ。土地の価値は毀損しないし、資産保全という意味が出てくるからね。でもねえ、

表面利回り3%台の都内物件が、アジア系の外国人にとって、投資対象として魅力的だと思うか?

別に彼ら、日本で投資しなくったって、いいんでしょ?例えばアメリカとか、もっと利回りの良い物件、たくさんあるでしょ?それに、ニュージーとかの銀行に預ければ、もっと高い利率で定期預金できるんでしょ?

不動産買うには、たいてい、資金調達コストってものがついてくる。アジア圏の外国人の場合、たぶん、LTV=50%くらいの融資を、日本国内にある中国銀行や台湾銀行の支店から、利率3.2%くらいで引いてくるケースが多いんだろうけど、

そういう融資ひくと、諸経費もろもろあわせて、正味2%くらいのコストにはなっちゃう。それプラス、不動産所得税、固定資産税、都市計画税は、外国人だって払う。毎年の確定申告のコストも払わなきゃならない。

それ考えると、グロス利回り3%台の物件持っても、おカネはほとんんど残らないはずだよ。ま、今の東京であれば、良い時期に転売できればキャピタルゲイン狙えるかもしれないけど…値上がったタイミングで上手に転売できる業者が、どれだけいるの?

都内物件の価値が上がって、たとえば1.5倍になったところで、転売して儲けましょう…みたいなプレゼンする業者は、男気あると思うけど、実際にそれができる自信あるの?オーナーが外国にいるんだから、難易度高いと思うぜ。

一投資家の視点から言うとさ、どう考えても、おカネが増えない物件を外国人に売っても、意味ないと思うんだ。

日本人に売れないから、外国人を出口にしようって魂胆の業者もいっぱいいるだろうけどさ、そんな商売、長続きしないよ。

人口が減ってて、長期的に不動産価値が上がるかどうか分からない国で、たかだか3~4%しか回らない物件売りまくったら、せっかくのインバウンド・ブームが台無しだよ。

投資不動産って、客に儲けさせてナンボの商売でしょ?それが全てじゃないの?

これからの日本って、どう考えても、値上がり益で勝負はできないじゃん?新興国はもちろん、先進国の多くに負けるでしょ?だったら、せめて、表面利回りがそれなりに高くて、家賃収入を稼げる物件をプロモーションすべきだと思うんだ。

そうねえ…どうしても都内売りたいんだったら、表面6~7%の中古区分マンションとかなら、ま、許容範囲かな。資金調達コストが約2%として、物件単体で6~7%回ってれば、一応、おカネは残るでしょ?

それよか、千葉か埼玉で、土地付き新築アパート建てて、表面7~8%とかの方が良心的だと思うよ。土地の価値あるうえに、新築か築浅で、企画さえ間違ってなかったら、ちゃんと賃貸ついて、キャッシュフローでるでしょ?一応、一都三県だから出口も取りやすい…

あるいは、大阪、名古屋、札幌、福岡といった都市でもいい。インバウンドやるなら、少なくとも表面6~7%以上出る、ちゃんとした収益物件を売ろうよ。日本のためにも、近隣諸国のためにもなるでしょ?

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コメント

  1. えり17歳でヨーロッパ30ヶ国制覇♡ より:

    1. はじめまして♪
    こんにちは!今日休日でいろいろブログ見てました!とっても興味深い記事だと思います。 私もブログ始めたので大変参考になりました☆更新って大変ですよね汗。でも頑張りましょう☆ぺたの代わりでした~失礼しました!!
    http://ameblo.jp/402917001/

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