国内不動産セミナーは緊張します!

こんばんは、Manachanです。

最近、セミナーラッシュでして、講演資料作成に追われています。ここ2週間だけで、講演4本…本数自体はともかく、海外ネタ、国内ネタが交互に続くのが、講演者としては結構しんどい。

9月25日 アジア太平洋大家の会主催「3年で出口!新・オーストラリア投資セミナー

9月27日 三和エステート主催「不動産投資実践力強化セミナー

10月3日 オウチーノ主催「フィリピン・セブ島不動産投資セミナー

10月5日 松堀不動産主催「プロ投資家が語る!埼玉新築投資セミナー

見事に、海外(オーストラリア)国内(福岡・千葉)海外(フィリピン)国内(埼玉)という、飛び石連休状態。

私、時間がないので、複数の講演資料を同時進行で作成することが多いです。今日なんか、まずオーストラリア不動産の資料つくって、休む間もなく埼玉不動産の資料づくり・・結構、頭こんがらがりますね。

オーストラリアモードから、埼玉モードへの切り替えを、瞬時にできるようになりたいなあ。

ところで、海外不動産セミナーと国内不動産セミナー、どっちが得意かといえば、今は圧倒的に前者の方ですね。講演者の立場からいうと、国内不動産セミナーの方が、ずっと気を遣います。なぜか?理由は二つあります。

1)日本国内の不動産投資でいえば、私なんかよりずっと保有物件数多くて経験豊富でスキルも優れた、プロな方々も聴きに来るから

2)セミナーでご紹介する物件が、新築建売アパートという、プロな方々には「やや退屈」な商材だから

私、千葉や埼玉で業者向けの土地仕入れとかやってるから大体分かるけど、いま首都圏で、業者が建てる新築の木造2階建アパートは、表面利回り8%出ればいい方です。建築コスト高騰、プラス土地代も上昇気味の昨今、東京通勤圏で7%台後半出すのも正直しんどい。

この、7~8%という利回り、不動産投資初心者で、属性の良いサラリーマンが「第二の収入づくり」、「自分年金づくり」という趣旨で手を出すなら、悪くないと思います。属性よければオリックスとかで金利2%前後で借りられるでしょう。築10年くらいまでは修繕費かからないから、キャッシュフローはラクに回るはず。


しかし、競売、任売、分離発注、セルフリフォーム、シェアハウス経営など、様々なテクを駆使して、高い利回りを自分で作り上げてらっしゃる、プロ級の洗練された賃貸経営事業者からみれば、新築で8%なんて、たぶん、かったるくてやってられないでしょう。それに、業者が企画した建売アパートみたいなパッケージ商品には飽き足らない方々でしょうし…

そういうプロな方々も、聴衆として来ていただく以上、彼らにも何らかの満足を与えていきたい。どうすればいいのか?私の経験、スキルでそれができるのか?

一方で、不動産投資全く初めて、みたいな初心者の方々も聴きにくるから、彼らにも分かりやすく話す必要もある。国内不動産セミナーの場合、そういう組み立てを考えなきゃならないんですよね。

これが海外不動産ネタだったら、ほとんどの人が初めて聞く話だから、講師としてはかえってラクなんです。

建売アパートを紹介する国内不動産セミナーで、プロな方々を含めて、リテラシーの高い聴衆をどうやって満足させるか?

商材自体の話では、上級者を満足させることはできない。
・私の大家体験談も、超プロな方々からみれば児戯に等しい。
・イケメンじゃないから、ルックスでも勝負できない。

であれば、

地域特性や、賃貸市場の読み方あたりの話を入れて、勝負するしかない。

たとえば、10月5日に埼玉をテーマとする不動産セミナーをやりますが、自分の持つ「千葉県出身者」という視点から埼玉という地域を、賃貸経営の視点からマクロからミクロまで俯瞰して語ってみると結構面白いかも…たとえば、

・千葉県には「首都圏チバ」と「地方圏チバ」の両方あり、両者はまさに別世界。埼玉県の場合、どこが首都圏と地方圏の境目なのか?

・「首都圏チバ」の駅でも、駅から徒歩何分離れただけで超田舎になって賃貸市場がほぼない場所がたくさんある。「首都圏サイタマ」の場合はどうなのか?

・千葉と埼玉を直接結ぶ鉄道は、「東武野田線」と「武蔵野線」しかないが、千葉側と埼玉側、どちらが栄えているのか?

・サラリーマンがフルローン引いて新築アパートを建てる場合、今の利回りだとス○ガ銀行だと採算合わないから必然的にオリ○クス銀行に頼ることになる。オリ○クス銀行の融資エリアは千葉県と埼玉県の場合、どこになるのか?

・千葉も埼玉も、農地が多くて地主が土地活用や相続税対策で大○建○やレ○パのアパートを建てることが多いが、具体的に両県でどんな違いがあるのか?

・建築費高騰の折、新築マンション建てても坪100~120万とれないと採算割れと言われているが、千葉と埼玉の場合、どこまでOKで、どこからアウトなのか?

等々…そんな話であれば、プロの方々もたぶん聴いたことないでしょうし、また初心者の方々も十分楽しめるでしょう。

10月5日の埼玉セミナー、頑張って準備します。

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コメント

  1. いずみ より:

    1. ヾ(〃 ̄ ̄ ̄ ̄▽ ̄ ̄ ̄ ̄〃)ノ ハロハロー♪
    コメント書いてもよかったですか?
    こういう感じの記事は共感できます!
    勉強になりました。またきます!
    http://ameblo.jp/phone-lake/

  2. かっくん@アメブロ自動いいねツールプレゼント中! より:

    2. こんにちわ^^
    今いろんな方のブログを読んで刺激をもらってます!僕は大したことは書いてないですがたまに書いてます♪またお邪魔しにくるのでよろしくお願いします♪
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  3. いずみ より:

    3. こんにち▼・。・▼」」」」ーワンワン!!
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  4. Mr.J(28歳で脱サラしました) より:

    4. お邪魔します♪
    最近いろんな方のブログを見て勉強しています♪僕も情報発信者として自分なりの生き方など書いてます♪ブログ内で繋がれたら嬉しいです!また来ますね~♪
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